房地产开发项目评估

房地产开发项目评估资料一、项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的资质、业绩及参与本项目有关人员的技术水平）金鼎园住宅小区（F01、F04号地块），该项目是由****建筑设计院设计，该院具有乙级资质，共有各类专业技术人员44人，其中高级工程师_8人，工程师18人，国家一级建筑师2人，一级结构师上人，二级注册建筑师及注册结构师兰人，设备工程师1人，国家注册监理工程师5人，先后有8项设计工程分别获得施工单位有****广厦建业有限责任公司、共1家施工单位,都在建筑市场经营多年,具有述级建筑资质，施工单位的设施装备、技术水平和人员素质较高，已建项目市场认知度良好。工程监理为****诚信工程建设监理—公司，具有工程建设监理丙—级资质，拥有各类工程技术和经济管理人员匹多人，其中注册监理工程师上名，国家注册造价师丄名，全员均持有全国监理工程师培训上岗证，先后监理200多项工程，总建筑面积近100余万m2，验收合格率达100%。综合市场（K01号地块），该项目方案正在审批中，由甘肃省城乡规划设计研究院、兰州建筑技术设计研究院出具规划方案，方案保送****城乡规划局审批。二、环境评估（调查项目的环境状况，并分析项目建设对周边环境的影响）****是河西走廊重要的灌溉农业区，区域内水源充足，空气质量良好，农业发达，自然条件优越，该地区11月至1月盛行西风，2月至10月盛行东风，平均风速24米/秒，年平均气温7-8度，平均无霜气130天，最大冻土深度132米，基本地震烈度7度，春季有轻度沙尘。项目规划区内旧房已拆迁，土地已平整，区域基础设施已达到“五通”既通上水、通下水、通电、通讯、通路，现有土地已平整，植被较少，地质条件较好，适合绿化种植，便于建设，整体环境较好。该项目由****环境评价所完成了环境影响评估，并通过了甘肃省环境保护局组织的专家评审，从环保角度同意项目建设。项目建设中建筑垃圾及废物实行分类回收，及时清运、处置，实施隔声及绿化带的建设，保护声环境符合标准。在建筑的环保设计中，注重应用新型节能及环保材料，采用新型保温材料，同时做好园区绿化规划设计，建设环境优美的绿色景观小区。项目建设中对环境的声音、扬尘及建筑垃圾的影响，通过以上措施都可解决，不会对环境造成不良影响。三、项目市场情况评估房地产投资环境评估（主要分析国家、区域、经济、文化教育条件、城市基础设施等情况进行分析）****是一座悠久的历史文化古城，是河西走廊上一颗璀璨的明珠，是古丝绸之路的中心。东连兰州、南毗青海、西邻新疆，有着极其优越的地理位置和深厚的人文历史底蕴。随着****创建优秀旅游城市步伐的加快、“神舟六号”的成功发射、玉管局生活基地的顺利迁入，核工业城、钢铁城的建设，****正发生着日新月异的巨大变化，处处生机盎然，给****的经济发展带来了无限的商机。新城区现有人口约5万人，其中石油管理局人口约在3.2万，有7个小区。该区域尚未有蔬菜、食品、日杂、小商品大型销售市场，该项目的建设将添补这一市场的空白，预计项目建成有较高的市场汇报率。项目市场定位评估（根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消费群体）本项目开发的经济适用住房的用途和目的是为了进一步完善****城市载体功能，改善城市面貌，解决城市中低收入家庭的住房居住问题，促进和谐****的建设步伐。本项目作为商品住宅、商业门点及商寓式住宅，全部对外销售，收益主要来源于房屋的销售收入，本项目主要面向世会房地产经营方式评估（主要分析项目采取租售、自营等不同经营方式的市场情况）房地产经营方式拟定全部对外销售，项目开工后可先收取30%的预订金，项目竣工后收回全部投资，资金回收期预计12个月，比采取租售、自营等不同经营方式，投资回收期提前5至8年。市场情况评估（1）供求情况（2）价格分析****新、旧城区目前住宅平方米售价1600至1800元；商业门点平方米售价4000至12000元；而都为毛坯房。（3）成本分析房地产开发公司在开发时，成本主要有土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等，（4）项目竞争能力分析（5）本次开发建设项目与****其他开发商建设的同类项目相比，其竞争优势有：位于****新城区世纪广场西侧，新城区富康路西端南侧与飞天路交接处；靠近玉门石油管理局生活区北端，****机关住宅小区（阳光住宅小区）南端，东临****人防大厦和****农牧局办公楼，南靠长安大学科技开发公司综合楼。地理位置优越。以满足周边地区居民日常生活需要的蔬菜、瓜果、餐饮等为主要内容的零售综合市场，按照居住区人口平均4万人计算，服务半径为500m—800m，满足新城区一、二期西南片居民的生活需求。设计新颖别致、美观大方、经济便利实用、近10年内不落后。（6）销售前景分析本项目销售对象为商品住宅、商业门点及商寓式住宅，按照项目开发建设的计划进度，确定的销售期为上年，商品住宅、商业门点及商寓式住宅售价初步确定为2180〜5800元。四、投资估算与融资方案评估房地产项目资金需求预测（分析投资估算有无漏项，投资构成是否合理。并测算各项费用）（1）土地费用本项目用地面积为94.14亩（其中F01号地块19.78亩；F04号地块14.48亩；K01号地块为58.58亩），土地费用的构成共计4057.43万元（其中金鼎园小区1430.46万元，综合市场2626.97万元），已全部付清。现已办理了《国有土地使用证》（为出让土地）（2）前期工程费前期工程费主要有规划费、设计费、可研费和水文地质勘察费，共1220.05万元（其中金鼎园小区160.17万元，综合市场1059.88万元），其他的道路费、供排水费、供电费、土地平整费都计入了基础设施建设费。（3）基础设施建设费基础设施建设费包括供电工程、供暖工程、硬化绿化、小区道路、路灯、环卫及其他辅助设施，共1952.85万元（其中金鼎园小区498.47万元，综合市场1454.38万元）。（4）建筑安装工程费建筑安装工程费包括建筑工程费和安装工程费，共计卫694/6万元（其中金鼎园小区7348.12万元，综合市场29596.24万元）。（5）公共配套设施建设费公共配套设施主要为项目区内的物业楼和锅炉房，共计2838.75万元（其中金鼎园小区物业楼及附属工程790.34万元，采暖入网费222.06万元；综合市场物业楼1125.0万元，采暖入网费701.35万元）。（6）开发间接费用开发建设项目间接费共计258.0万元（其中金鼎园小区77.40万元，综合市场180.6万元）。（7）管理费用建设项目管理费270万元（其中金鼎园小区120.0万元，综合市场150.0万元）。（8）财务费用该项目计划贷款23410.58万元，期限_1年，由此计算的利息为1123.71万元，因此财务费用为万元。（9）销售费用该项目的销售费用按照销售收入的1%计提，为646.32万元（其中金鼎园小区146.32万元，综合市场500.00万元）。（10）开发期税费该项目开发期间的土地使用税、绿化建设费等综合为房价的6.7％，共计：4330.88万元（其中金鼎园小区980.36万元，综合市场3350.52万元）。（11）其他费用其他费用包括工程施工图预算或标底编制费、工程合同结算或标底审查费、招标管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费等，共424.36万元（其中金鼎园小区55.71万元，综合市场368.65万元）。（12）不可预见费不可预见费按照以上各项费用的竺计提，为450.0万元（其中金鼎园小区150.0万元，综合市场300.0万元）。（13）经营资金该项目建成后全部面向社会发售自己经营，进行自营或出租，经营资金_万元。融资方案评估简述项目的资金筹措方案：该项目总投资47813.44万元，其中自有资金5277.48万元，预租售收入19125.38万元，银行贷款23410.58万元，其它资金来源0万元。自有资金（指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金，具体）包括：投入征地补偿资金4057.43万元,钢材款488.02万元及其他材料和工程款732.03万元，共计5277.48万元。预租售收入包括：该项目投入资金剩余部分，通过房屋的预租售收入解决。银行贷款包括：其他资金来源包括（外部投资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿资金）该项目其他资金来源」万元，主要由利用外资情况和方式投资估算及融资方案尚存的主要问题：五、财务基础数据的确定项目建设期上年，经营期上年。开发产品成本估算（根据物业租售计划，将开发建设投资归集到不同类型的物业中，填列《开发产品成本归集估算表》）（1）住宅成本：本项目住宅建筑总面积44037.59平方米（其中F01、F04号地块18339.26^；K01号地块为25698.33，成本包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑工程安装费等，共计7326.71万元。（2）商寓式高档写字楼成本：建筑面积30892.27平方米（其中F01、F04号地块7341.03^；K01号地块为23551.24tf），成本包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑工程安装费等，共计11445.42万元。（3）商铺成本：本项目商铺建筑总面积33540.86平方米,（其中F01、F04号地块7755.50^；K01号地块为25785.36）成本包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑工程安装费等,共计7797.81万元。（4）综合市场：建筑面积25698.33平方米，成本包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑工程安装费等,共计8994.42万元。开发产品成本分摊估算（根据物业各年经营计划，计算开发产品成本各期分摊成本，填列《开发产品成本分摊估算表》）租售价格测算（利用市场比较法）（1）出售价格（测算的依据及结果）该项目总建筑面积145409.12平方米，开发成本47813.44万元，经营税金及附加4330.88万元，确定的住宅销售价格为2180〜2250元/平方米，按照项目周边同类地段商铺的售价，确定商铺销售价格为卫叱6000元/平方米。（2）出租价格（测算的依据及结果）项目收入测算（根据物业经营计划，计算各类物业收入，并填列《经营收入与经营税金及附加估算表》）（1）销售收入该项目可销售建筑面积139524.47平方米，住宅销售价格2180〜2250元/平方米，商铺销售价格5500〜6000元/平方米。可实现销售收入64640.0万元，经营税金及附加4330.88万元。六、财务效益评估盈利能力分析（综合企业开发经营期现金流入流出情况，填列《项目全部投资现金流量表》。计算生产经营期内企业各年盈利情况，并据此填列《损益表》。根据上述结果，计算得出）（1）项目投资利润率26.13%（2）项目销售利润率19.33%（3）财务净现值（4）财务内部收益率分析上述指标贷款偿还期计算（1）独立项目（对于除贷款项目外无其他在建项目，仅以贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列《项目贷款偿还期计算表》，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标）（2）多个项目（除贷款项目外客户还有其他在建项目或拟开发项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列《企业综合贷款偿还期计算表》，计算综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标）项目贷款偿还期企业综合贷款偿还期测算信贷项目新增效益是否可部分或全部用于偿还借款人原有或可能的其他负债：项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力：在借款人整体效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债的能力：利息保障倍数（计算利息保障倍数并对计算结果进行分析）本息保障倍数（计算本息保障倍数并对计算结果进行分析）七、不确定性分析1.盈亏平衡分析：销售率盈亏平衡点：二总成本费用/（单位销售价格-单位经营税金及附加）X总可销2.敏感性分析（敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5％、10％和20％计算）（1）敏感性因素的选择及依据，项目开发中成本和销售价格对项目的经济指标影响最大，因此着重分析成本和销售价格变化对项目财务指标的影响。（对利用外资达投资总额30％以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析）敏感性因素一为建设成本：当建设成本上下波动10%、5%时，对财务内部收益率、投资利润率等指标有较大的影响，若建设成本增长5%、10%时，其内部收益率达不到基准收益率7.12%，在项目开发过程中对建安工程费的有效控制，仍然是十分重要的。敏感性因素二为销售价格：当销售价格上下波动10%、5%时，对财务内部收益率、投资利润率等指标有较大的影响，若售价价格降低5%、10%时，其内部收益率达不到基准收益率7.12%，因此为确保项目获得预期的效益，要加强市场促销，力争使销售计划得以实现。选择财务指标和因素量如下：选择的财务指标有：指标A投资利润率，指标B财务净现值，指标C内部收益率，指标D投资回收期；选择因素量有：因素X建设成本，因素Y销售价格；2）进行单因素敏感性分析指标A指标B指标C指标D因素X上升10%因素X下降10%因素Y上升10%因素Y下降10%分析：指标A：投资利润率，随建设成本的降低和销售价格的提咼，指标值增大；随建设成本的增加和销售价格的降低，指标值减小。指标B：财务净现值，随建设成本的降低和销售价格的提高，指标值增大；随建设