某广场专供沃尔玛招商说明书

日达广场专供沃尔玛招商说明书

2009.6谨呈：浙江日达房地产开发有限公司

区域零售市场空间巨大，市场需要沃尔玛

岱山本地连锁商业只是初始阶段，且以中小品牌居多，以本土商家为主导。而岱山日达广场处于岱山城市中心，还是老城区、新区与本岛各乡镇的交汇点，三个区域人口都可便利到达，潜在购买力巨大；岱山作为海岛城市，四周都是海，周边环山，城市可扩容的机会小，潜在的商业物业竞争较小。长和路作为岱山城区唯一的主干道，在未来将发挥极为重要的作用，而日达广场作为岱山城市商业网点规划的重中之重，其崭新而全面的业态、现代而先进的服务理念，城市唯一而不再出现的综合购物休闲中心，辐射人口在15万左右，因为像岱东、东沙、岱西等乡镇目前基本无真正意义上的购物场所，经常会到县城购物与消费，将是岱山建筑地标，消费风向标，城市化发展的一个名片。更重要的是，由于岱山城市现有的中心商圈是自然形成的，主要由传统的服装类业态构成，缺乏餐饮、休闲、娱乐等配套设施，商圈的功能比较单一，不能满足当地潜在的消费需求。

引言浙江日达房地产开发有限公司

中国的城市化需要沃尔玛去抓住机遇，迎接新的转型社会化基于岱山城市现状及未来成长潜力，我们将岱山日达广场定位为岱山的城市生活中心，以多样性的业态来消化和激活这一大型商业设施。结合当地的消费水平，在其中提供全部必要性的综合性业态，以超市、电器作为核心主力店，以主题街区的形式安排服装、餐饮及服务类业态店铺，使人们未来可以在此方便的完成购物、聚会、美食、娱乐、观景等一系列活动。沃尔玛作为全球知名的世界五百强品牌企业，从1996年深圳店开业以来，就不断向外延伸，到目前在中国约有146家店，从早期的特区到省会城市，从进入安徽芜湖的三线城市到现在华东、华北、华中、东北的中小城市快速发展，其历程一方面是沃尔玛发展的需要，同时也见证了中国城市化发展的一个缩影。随着城市化发展的一个过程，中国一二线城市的商业不断饱和，甚至部分城市有商业开发量过度的迹象，市场的空间与潜力相对缩小，而正处于发展强势的三四线城市，其良好的机遇必将在中国经济舞台展现出强大的活力。

浙江日达房地产开发有限公司历史数据显示，中国城镇化率以每年大约一个百分点的速度提高。2002年至2005年的城镇化率分别为：39.1％、40.5％、41.8％、43％。据预测，2010年前后，中国城市化率将超过发展中国家平均水平，到2030年将达到60.5%，高出发展中国家平均水平3.4个百分点。随着城市化不断增长，大城市产业与劳动力的逆向转移，三四线城市经济高速发展，居民消费力与购买需求日益上升，为我们商业项目的开发带来了百年难得的机遇。一个企业的持续发展必须在保持原有的产业布局外，更重要的是要有一个开拓进取的空间与平台，所以从未来发展的轨迹来看，我们沃尔玛将以多年的储备与实力，在中国城市化发展机遇的推动下，迅速抢占布局中国中国众多的三四线城市，因为三四线城市的城市角色既承担着一二线城市的产业转移与人口流动，又吸附着下级乡镇人口与财富的不断向上转移，就像一个扁担，中国有九亿农民在期待着城市化，未来将担负着重要的历史机遇，但目前众多三四线城市商业基础较为薄弱，其连锁品牌商业更为缺少，正是我们商家与开发企业抢占与发展的时机，这也是今天我们日达公司希冀与贵公司达成合作的一个契合点。浙江日达房地产开发有限公司第一章：岱山总体分析1、地理位置2、人口区域环境3、经济发展4、消费力（三江、华之友）5、城市发展规划浙江日达房地产开发有限公司一、地理位置

岱山县地处浙江北部沿海舟山群岛中部，长江、钱塘江口外南端，杭州湾外缘、背靠沪、杭、甬大中城市。全县岛屿呈西南――东北走向，以岱山岛为中心，诸岛屿呈“X”型分布。东西长约169.6公里，南北宽约57公里，由404个岛屿组成。全县总面积5242平方公里，其中陆地面积326.5平方公里（其中潮间带滩涂面积57.4平方公里），海域面积4916平方公里。岱山区域位置有着特殊重要性，一是占据我国沿海南北航线与长江“黄金水道”、“T”型交汇的咽喉要冲，面向西太平洋经济带，国际航线穿越县境；二是位于富庶发达的长江三角洲前沿门户，可以凭借长江流域雄厚的经济和科技实力带动自身发展；三是对亚太诸强呈扇形辐射之势，与西太平洋重要贸易港口城市香港、台中、长峙、釜山等构成近乎等距离的海运网络，适合建成国际海运和江海联运的中转站。浙江日达房地产开发有限公司二、城市人口增长趋势与环境概述

岱山岛（包括高亭、东沙、岱东和岱西）陆地面积104.97平方公里，为舟山第二大岛，省级风景区岱山。高亭是岱山县的县城镇，总面积87.88平方公里，其中陆域面积52.96平方公里，全镇拥有常住人口6.6万人，外来新居民2.1万人。

近年来，随着竹屿新区、山外山相继开发，使县城建成面积由2003年3.6平方千米，现在拓展至6.68平方千米（新区在3.8平方千米）。本案2公里半径人口总量在8万左右。再加上本岛的东沙、岱东、岱西和靠近的长途，人口已经超过15万了。作为海岛县城，近年来总人口一直保持在20万左右，这两年随着船舶工业、海产品旅游服务业的逐步发展，岱山外来流动人口的幅度逐渐增大，下文还有岱山各区域人口的详细说明，这里就对高亭镇及本岛其它乡镇人口规划与趋势做阐述。岱山作为一个海岛城市，人口总量与大陆有所区别，但是海岛的消费又具有一个显著的特征，那就是消费的高度集中性，所有的消费都集中在县城，也就是高亭镇，因此人口的消费向心力比较大，我们也可以分大到本岛，小到高亭镇两个方面来考虑，对于一个国际品牌来说，其品牌号召力是非常强大的，同样消费的吸引力也是巨大的。岱山本岛含高亭镇（县政府所在地）、岱东镇、岱西镇、东沙镇，此外还有仅靠的长涂镇，根据岱山“大岛建。小岛拆”的方针，岱山周边小岛的居民会慢慢回到高亭本岛生活居住就学，目前新区的房子相当大的一部分客户就是下面乡镇和周边小岛的居民购买的。根据下表可以看出岱山本岛（含长涂镇）在2011年人口将在15.2万人，具体如下：浙江日达房地产开发有限公司岱山县各区域人口及全县人口发展趋势表项目2011年2015年人口（万人）人口（万人）全县人口2224高亭镇8.19岱东镇1.51.6岱西镇1.72.1东沙镇22.1浅蓝色小计13.314.8长涂镇1.92岱山本岛消费人口合计15.216.8衢山镇5.96.1秀山乡0.91.1浙江日达房地产开发有限公司三、经济发展1、GDP和人均GDP

岱山近几年GDP的增速平均约15%，预计2010年GDP超100亿元，经济发展势头比较明显，后劲较足。按照一般惯例，当人均GDP达到4400美元以上时，超越商业范畴的广义商业如ShoppingMall、旅游地产、物流等综合商业形态开始出现。从这个角度来看，岱山的商业明显发展不足，08年人均超6000美元，正是大型综合超市和百货兴起之时，而岱山现在却没有商业规模化。浙江日达房地产开发有限公司2、社会消费与市场成交

2008年社会消费品零售总额24.50亿元，比上年增长19.5%；其中城镇消费品零售额14.46亿元，增长20.1%，农村消费品零售额10.03亿元，增长18.6%。分行业看，批发和零售业零售额22.45亿元，增长18.3%。近年来岱山市场活跃,购销两旺,社会消费品零售总额持续保持快速增长态势,城乡市场均衡发展,社会消费品零售总额保持年均15％的增幅，城镇消费品零售总额增长较快。预计到“十一五”末，社会消费品零售总额达到30亿元。浙江日达房地产开发有限公司3、居民生活与储蓄2008年城镇居民人均可支配收入20126元，比上年增长11.8%；预计“十一五”末，城镇居民人均可支配收入达到23600元以上，城镇居民人均消费性支出11861元，增长11.7%，恩格尔系数为38.7%。浙江日达房地地产开发有限限公司2008年金金融机构各项项存款余额74.26亿亿元，比上年年末增加15.06亿元元；其中企业业存款余额24.44亿亿元，增加1.19亿元元；城乡居民民储蓄存款余余款41.84亿元，增增加9.20亿元。城乡乡居民人均储储蓄存款余额额是居民家庭庭金融资产构构成的主要部部分。居民储储蓄存款余额额的多少不仅仅能反映出居居民家庭的生生活水平，更更能体现一个个地区的经济济水平和富裕裕程度。近年年来，岱山积积极实施项目目带动战略和和工业强市战战略，不断提提升壮大船舶舶、玩具、水水产、旅游等等产业，城乡乡居民人均储储蓄余额在2004年就就突破万元大大关，近年来来又持续保持持稳步增长势势头，说明家家庭的消费升升级有一定的的货币基础，，居民存款余余额的过高也也说明岱山消消费市场缺乏乏活力，需要要一定的刺激激消费。浙江日达房地地产开发有限限公司4、民用汽车2008年全县民用汽车拥有量4045辆，比上年末增长26.6%。浙江日达房地地产开发有限限公司5、旅游方面面预计“十一五五”末，旅游游人数达到190万人次次，年均递增增20.0%。旅游产业业的快速发展带来来了经济和社社会的大进步步，同时，快快速发展的经经济与人文也也促进了旅游人数与与收入的提高高。未来的岱岱山旅游将会会更是一片广广阔的天地。。浙江日达房地地产开发有限限公司6、城市主要要产业岱山的主要产产业以船运、、海产品加工工、玩具、化化纤制造、电电机制造、旅旅游业为主，，2008年年六大主导行行业（船舶修修造、水产加加工、玩具制制造、汽配制制造、化纤制制造）实现总总产值116.29亿元元，比上年增增长50.4%，占全部部工业的81.1%，比比上年提高5.7个百分分点。2008年招招商引资共登登记项目19个，合同利利用资金17.43亿元元，实际到位位资金3.93亿元。主要企业有日日本常石集团团、亚洲最大大的修造船厂厂——金海湾湾。浙江日达房地地产开发有限限公司四、商业网点点规划规划期内实现现如下总体目目标：（1）2011年，社会会消费品零售售总额达到37.43亿亿元，比2008年增长长53.4%。2015年，社会消消费品零售总总额达到71.95亿元元，比2011年增长92.2%，，如下图所示示：年份消费品零售总额（单位：亿元）增长率（%）200720.5116.00200824.5019.50200928.2015.00201032.2714.00201137.4314.50201243.8015.00201351.2415.00201460.4615.00201571.9516.00浙江日达房地地产开发有限限公司岱山县社会消消费品零售额额增长率发展展预测图岱山县社会消消费品零售总总额预测图浙江日达房地地产开发有限限公司（1）“一圈圈”——老城城区商业圈以长河路和蓬蓬莱路的交叉叉口为中心，，辐射半径300米的区区域。包括了了时代广场、、长河路及安安澜路等重要要区块。按照照该区块的功功能特点，该该商圈将成为为岱山县老城城区商业发展展的一张形象象名片。采取取分块、分段段、分期建设设的方式，对对该区块进行行改造提升。。这一商圈将建建成为一个集集休闲、购物物、餐饮和旅旅游接待功能能为一体的老老城区核心商商业区域。结结合该中心商商业圈的区位位特点和功能能定位，鼓励励引进文化娱娱乐设施、特特色百货店、、专业店、专专卖店、酒店店、宾馆、ATM取款机机等，并适度度引进超市、、便利店、自自动售货机、、大型专业店店等。（2）“两线线”——长长河路商业街街、安澜路休休闲步行街长河路与蓬莱莱路、安澜路路交叉口，现现有华侨饭店店、华之友超超市、三江超超市等大中型型商业网点，，但就该商业业圈的长河路路段整体看来来，还是以小小饭馆、便利利店、旅店等等为主，因此此有待进行升升级，引入品品牌连锁店、、专卖店、中中型超市、酒酒店等。其中，长河路路嘉和园西侧侧区块（日达达广场）将按按照宁波“天天一广场”模模式改造，辐辐射人口在15万左右，，因为像岱东东、东沙、岱岱西等乡镇目目前基本无真真正意义上的的购物场所，，经常会到县县城购物与消消费，规划对该地建建筑及附近破破旧老建筑实实施拆除和改改建，充分发发挥区位优势势，扩展商业业空间，集中中若干商家进进驻经营，形形成集聚规模模效应。在网网点设置上，，鼓励兴建各各类多层商业业建筑、星级级酒店、大型型百货等。浙江日达房地地产开发有限限公司（2）2011年，主要要商贸业增加加值（商品批批发和零售业业、住宿和餐餐饮业等）达达到10.67亿元，分分别占第三产产业增加值和和全县GDP的比重为24%和8%；2015年主要商贸贸业增加值达达到19亿元元，分别占第第三产业增加加值和全县GDP的比重重为26%和和9.5%。。（3）2011年，全县县人口规模预预计为22.0万，平均均每千人拥有有零售商业网网点营业面积积770平方方米。2015年，全县县人口规模预预计为24.0万，平均均每千人拥有有零售商业网网点营业面积积870平方方米。岱山县人均商商业网点面积积表项目20112015人口（万人）商业网点面积（万m2）人均商业网点面积（m2/千人）人口（万人）商业网点面积（万m2）人均商业网点面积（m2/千人）全县镇22.016.9477024.020.865870高亭镇8.16.488009.08.10900衢山镇5.94.728006.15.49900长涂镇1.91.4257502.01.70850秀山镇0.90.6757501.10.935850岱西镇1.71.197002.11.68800东沙镇2.01.47002.11.68800岱东乡1.51.057001.61.28800浙江日达房地地产开发有限限公司随着海洋经济济的发展，近近年来岱山县县商业网点布布局正处于快快速发展、调调整整合、继继续扩张的发发展阶段，整整个商业网点点体系变化幅幅度大、调整整范围广，正正在逐渐趋于于完善、健全全。但当前的的网点布局仍仍存在一定的的不足。（1）商业业业态布局不均均衡岱山县现有商商业布局主要要分布在高亭亭镇，其他乡乡镇如岱东、、岱西、衢山山等地的商业业业态分布相相对不足，导导致这些乡镇镇的居民必须须经常到县城城来购买日常常用品。（2）零售市市场集中度较较低目前岱山县零零售商业集中中度比较低，，属低集聚产产业。市场集集中度过低，，说明市场上上存在过多的的中小型企业业，这样容易易造成过度竞竞争，并产生生市场竞争的的无序性；同同时企业的竞竞争力和抗风风险能力较低低，无法抵御御外界的竞争争。在未来的的几年内，岱岱山县应鼓励励发展大型零零售企业，形形成规模影响响力，这样才才能与国内及及国际上著名名零售业展开开竞争。（3）连锁业业有待快速发发展目前岱山县零零售商业连锁锁集中度的比比重还不是很很高，小型商商业业态仍以以传统模式为为主，但连锁锁业已经展现现了迅速发展展的苗头。从从连锁经营初初衷和追求规规模效益角度度出发，未来来岱山县连锁锁业必将引发发激烈的竞争争，在竞争中中通过资产重重组，实现优优胜劣汰，最最终达到较高高的产业集中中度。浙江日达房地地产开发有限限公司县级商业中心——老城区商业中心经过多年的商贸业发展和文化积淀，以蓬莱路、长河路和康嘉路组成的“

”型区块，以及三条路向外延伸所形成的商业聚集区，已成为岱山县内辐射整个县域乃至周边地区的商贸聚集区域。县级商业中心建设的目标：以新建长河路嘉和园西侧区块（日达广场）为基础，以“”型核心商业区建设为目标，以长河路和安澜路建设为重点，将老城区商业圈建设为集购物、休闲、旅游、商务、办公于一体，路网布局合理、业态结构协调、生态环境优美的县级商业中心。规划期内，老城区商业中心的商业设施将不断提升改进，功能不断完善，商业核心地位不断加强。其具体内容及发展路径可以表述为：“一圈两线多点”。

浙江日达房地地产开发有限限公司五、消费力分分析名称位置面积年营业额三江时代广场二楼6000方8000万华之友长河路华侨大酒店旁3000方4000万浙江日达房地地产开发有限限公司浙江日达房地地产开发有限限公司浙江日达房地地产开发有限限公司六、岱山城城市规划依托资源优优势，发展展海洋经济济，建设海海洋经济强强县，全面面提升县域域综合实力力，是岱山山今后发展展的必由之之路。“十十一五”及及今后一段段时期，岱岱山发展空空间的布局局是：以建建设现代化化旅游港口口城市为目目标，以打打造大交通通网络为轴轴线，以中中心城镇为为依托，以以推进基地地建设为载载体，坚持持城乡统筹筹，均衡发发展空间，，调整优化化产业布局局，形成““一轴两翼翼”的总体体布局框架架。一轴：岱山山岛-长涂涂岛。东部，以建建设竹屿新新区为重点点，推进新新区延伸，，成为具有有一定规模模的集行政政、商贸服服务、旅游游和居住为为一体的综综合区；承接新区区辐射，加快把岱东东建设成为为滨海旅游游集中区域域。南部，，通过建造造连岛桥梁梁和环岛公公路，把江江南山、山山外山等小小岛与县城城连接起来来，建成休休闲度假和和文化娱乐乐区，发展展海洋旅游游业；通过改善水水上交通条条件，使长长涂岛与县县城一体化化。西部，，以扩大岱岱山省级经经济开发区区(岱西船船舶修造业业基地)为为重点，发发展临港工工业。北部部，通过东东沙新镇市市政建设、、建设特色色博物馆、、拓展岱北北工业基地地等举措，，发展海洋洋旅游业和和特色制造造业。北翼：衢山山岛。“根根据衢山岛岛区位条件件和资源优优势，充分分利用洋山山深水港开开港和宁波波-舟山港港口一体化化建设的契契机，加快快港口开发发，建设海海上物流基基地。推进进船舶修造造业建设，，积极开发发风能资源源，发展海海洋旅游和和海景房产产，拓展集集镇空间，，建设成为为岱山经济济文化次中中心镇和国国际海员活活动中心。。南翼：秀山山岛。“十十一五”期期间，以良良好的港口口资源为依依托，大力力发展以常常石集团为为龙头的船船舶修造业业；大力发发展以海景景房产为突突破口的海海洋旅游业业，着力打打造滨海休休闲度假基基地。通过优化空空间布局，，使岱山经经济发展全全面接轨上上海、宁波波和舟山本本岛，人口口、资金、、产业、技技术、信息息等经济和和社会发展展要素进一一步有效集集聚，“小小岛迁、大大岛建”进进程进一步步加快，船舶修造业业、海洋旅旅游业、港港口物流业业、现代渔渔业等海洋洋产业得到到快速发展展。基本构建建岱山岛-长涂岛以以县城高亭亭为主的现现代化旅游游城市，衢衢山岛现代代港口旅游游集镇和秀秀山岛生态态海岛休闲闲旅游集镇镇框架。继续实施““大岛建、、小岛迁””工程，争争取在“十十一五”期期间，完成成鱼山、鼠鼠浪等岛屿屿居民的整整体迁移，，启动官山山等岛屿居居民的迁移移工作。交通方面。。陆上交通通工程：以以加快推进进“一桥四四环”工程程为重点，，着力改善善海岛交通通面貌。““一桥桥”，即规划建设设岱山跨海海大桥工程程（舟山大大陆连岛三三期工程））。目前据据说在新区区作为登陆陆口。结合港口开开发和旅游游开发，建建设好高亭亭新区等3个客运码码头，新建建岱西双合合车渡等交交通码头17座，启启动游艇码码头建设。。浙江日达房房地产开发发有限公司司从城市发展展的方向上上来说，随随着道路的的改善，岱岱山城市的的居民住宅宅向新区发发展，本岛岛的工业向向岱西发展展，新区住住宅的推量量约有100万方，，数据显示示，今年上上半年，我我县完成房房地产开发发投资2.50亿元元，其中住住宅投资2.16亿亿元。房屋屋施工面积积55.73万平方方米，新开开工面积14.90万平方米米。上半年年共预售商商品房1257套，，其中住宅宅1224套，计建建筑面积9.65万万平方米，，成交套数数比去年同同期增加246套，，面积比去去年同期增增加12.08%。。特别是5～6月份份销售量持持续增加，，单月销售售住宅分别别为347套、349套。而日达广场场作为联结结新区和老老区的中枢枢纽，紧紧紧扼守城市市绝版地理理位置，目目前项目周周边小区住住宅价格在在6000左右，底底商的价格格在25000以上上，更不用用说安澜路路的店铺租租金与价格格了。对于于一个县城城来说，四四五万单价价的店铺买买还买不到到，已经令令人惊讶了了，这样的的县城可以以说是为数数不多的。。浙江日达房房地产开发发有限公司司日达广场（政府规划唯一一家1万方左右的仓储式超市）新区浙江日达房房地产开发发有限公司司9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。06:19:0506:19:0506:1912/17/20226:19:05AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2206:19:0506:19Dec-2217-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。06:19:0506:19:0506:19Saturday,December17,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2206:19:0506:19:05December17,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。17十二月月20226:19:05上午06:19:0512月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月226:19上上午12月-2206:19December17,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/176:19:0506:19:0517December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。6:19:05上上午6:19上上午06:19:0512月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。06:19:0506:19:0506:1912/17/20226:19:05AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2206:19:0506:19Dec-2217-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。06:19:0506:19:0506:19Saturday,December17,2022