北京风景推广全案汇报

北京风景推广全案汇报2011.8.23众智集成新政当下，在政策效果逐步显现的情况下，我们如何应对？项目推广目标作为新龙地产标杆之作，怎样铸就品牌形象？本案即将在10月开盘，有限时间内，如何实现火爆销售？价值最大化的纬度分析及结论！为项目找到自己独有的气质！第一部分：项目理解第二部分：形象定位第三部分：推广思路面向市场需要解决的三重难关！提升销售力的纬度分析及结论！第四部分：营销手段PART.1项目理解地处昌平如何将土地含金量最大化？土地价值日益凸显的今天，地段已经成为首要因素相比刚刚起步的房山区、睡城般的黄村，昌平无论从配套还是交通都更为优越，那如何让客户最大化认同地段含金量？经过二十余年的高速发展，中关村海淀核心区的用地基本耗尽，向海淀山后地区、向京西北地区扩张已是大势所趋。随着地铁昌平线的开通和京包高速的即将贯通，海淀北部新区、昌平南部地区将与海淀中关村原核心区逐渐融为一体，24个重大项目在此落户，10万亿收入大前景，世界级“新硅谷”的战略高地蔚然成势。土地稀缺、居住需求外溢大中关村北扩核心区，新硅谷战略高地昌平东扩市政先行，新城区版图磅礴渐显得益于政府的规划，配套设施先行建设，融合自然、生态、商务、居住、时尚、休闲、为一体的世界级新市镇版图光芒绽放。

新城东区规划建筑面积900万平方米，规划人口10万；目前南丰路、北环路、南环大桥开通，昌平老城区至新城十分便捷，城市配套实现共享；新城东区规划建成后，将成为昌平乃至北京北部地区的商务中心标杆。科技、教育、交通与海淀高度融合高新技术产业基地：在大中关村产业规划布局的指导下，打造“金十字”高科技走廊，统筹“昌平山前区域”与海淀“山后区域”科技产业高度融合，形成北部高新技术产业带。高等教育基地：沙河高教区以及昌平大学城内汇集了43所高等学府以及106所科研机构，仅次于海淀。最终成为海淀人居后花园昌平中关村向北，最优原生态景观环境唯一性：7大国家级旅游资源作为居住的生态全北京唯一一处真山真水真境界。稀缺性：万亩滨河森林公园，相当于1个纽约中央公园，2个朝阳公园，8个北海公园高端性：对稀缺自然资源的极致占有，是当代高端住宅的构筑标准。占据白浮泉公园核心景观段，一线湖景私岸。

快速交通直达中心：八达岭高速、立汤路；预计通车的南丰路、京包快速；地铁交通30分钟工作生活圈：昌平线一期已通车，半小时到达西二旗，可换乘13號线、8號线可直达亚运村。昌平线南延方案正在研究，有可能在牡丹园与10號线交汇也可能延至积水潭与2號线接驳。30分钟大中关生活圈，尽在掌握最具国国际化化视野野的新新生城城市国际视视野国际化化征集集设计计方案案，新新加坡坡、香香港团团队团团队设设计同同步国国际的的新城城市。。繁华之之心136公顷，，集商商务办办公、、商业业金融融、休休闲娱娱乐为为一体体的商商务中中心区区，多多元新新生配配套人居高高地金科、、路劲劲、融融创等等大牌牌开发发商云云集，，高端端人居居价值值板块块蓄势势待发发。同区域域项目目竞争争终极极赛中中如何胜胜出？？超越同区域域中众众多项项目中中，客客户为为什么么选择择我们们？攻攻克最最后一一道堡堡垒，，实现现成交交。地铁直直达无无换乘乘昌平区区域内内公共共交通通待完完善，，95%以上的的人在在下地地铁后后需要要换乘乘公交交，甚甚至需需要花花去更更多的的步行行时间间,地铁价价值大大打折折扣。。但本案案尽享享私家家地铁铁之便便利，，此种种享受受仅为为居者者所享享。26万㎡区区域内内第一一大盘盘，首首席生生活城城邦26万㎡区区域内内首席席大盘盘，通通过现现代的的规划划理念念和手手法来来构建建高规规格的的理想想化人人居空空间，，将成成为昌昌平区区东扩扩的标标志性性建筑筑，引引领昌昌平居居住理理念的的变革革。低密度度产品品形态态，高高品质质栖居居典范范低密度度、阔阔间距距，多多层、、小高高层墅墅质花花园住住区。。与外在在自然然山水水美景景交相相辉映映。生生活，，是醉醉美的的风景景。风风景，，是生生活的的倒映映。区域价价值提提纯自然生生态价价值：：区域天天生丽丽质的的自然然环境境，全全北京京独一一无二二的价价值高高地。。未来发发展价价值：：现在：：与海海淀高高度融融合的的区域域价值值含金金量未来：：中关关村北北扩与与昌平平新城城规划划下的的无限限未来来PART.2形象定位价值纬度最大大化“山水”当道“山水”是本区域最具具差异化的价价值体现“山水”是项目最为核核心的价值依依托“山水”是品质栖居梦梦想的极致演演绎“山水”是高端视觉形形象的最佳体体现>>>核心推广思路路<<<以山水情态投投射世界，以以景观承载文文化，抽象自自然天籁和现现代人居关系系的哲学精神神，以统领本本案的传播全全程纯粹的山水栖栖居繁华的都市梦梦想邂逅核心推广思路路演绎——纯粹真山真水远离离喧嚣项目地块三面面环山，景观观视野无遮挡挡，周边汇集集着世界文化化遗产、国家家级风景区，，自古以来的的皇家御用的的人文宝地。优质且众多的的生态资源构构筑起一处独独一无二的真真山真水真境境界明十三陵、居庸关长城、十三陵水库、蟒山国家森林公园、菩萨山、沟崖自然风景区、白虎涧自然风景区、万亩滨河森林公园······自然界的第一一邻居自然风光秀丽丽，林木覆盖盖率高达57.8%，人均公园绿绿地面积17.8平方米，空气气质量二级以以上天数达到到了全年的70%以上，是北北京唯一一一处常年空空气质量优优良的地区区。宜居度顶级级，最适合合居住的地地方。核心推广思思路演绎——稀缺对稀缺自然然资源的极极致占有，，是当代人人居的构筑筑标准。但是，可以以拥有七大大国家级旅旅游资源作作为居住的的生态的项项目屈指可可数。7大国宝名胜胜萃聚，，顶级山水水滋养上千千年山水，已是是21世纪最稀缺缺的资源并成为永不不贬值的强强势货币入则静谧，，出则繁华华从来没有哪哪个山水名名宅，私藏藏极致风景景的同时，，还能不远离离城市。与与传统意识识不同，地铁昌平线线无缝接轨轨城市，离离中国硅谷谷30分钟。瞬间切换生生活与自然然的极致生生活体验。。纯粹稀缺第一感官：：环境力第一一的高端住住宅价值深化：：生态与城市市之间的自自由切换市场空白、、价值洼地地金玉有价，，山水无价价入则静谧，，出则繁华华真山真水远远离喧嚣自然界的第第一邻居别墅原生专专属领地+项目形象导导出项目整体定位位语（主推））：原生山水境·城市花园美宅宅再直白一些我们能给你带带来怎样的改改变？随时停下下来看风风景聆听自然然，也聆聆听自己己在城市与与山水间间，随性性而行在生活中中修行，，在山水水中养生生有一种生生活叫悠然于于繁华之之中从容于荣荣耀之外外从复杂到到纯粹随心切换换自由由而为功成名就就，回归归淡然心心境有一种状状态不离尘世世繁华，，依然云云淡风轻轻不必放下下世界，，依然做做回真实实的自己己看似两手手空空，，依然掌掌握一切切在繁华与与自然间间优雅转转身有一种方方式有一种心心境坐定观海海，指点点江山，，在铅华之之后，抵抵达淡泊泊明志在掌声之之外，且且听林静静蝉噪滤尽名利利，更享享人生不惑城市市绚丽，，方知家家是岸仁者乐山山，智者者乐水，，背山观水水，一派派帝王之之疆，山水境域域，谁堪堪割舍的的豪情！！拥一城繁繁华，悦悦5000年江山有一种情情结山水文化化不仅是是中国人人的处世世哲学更是一种种人文关关怀也是我们们对应客客群的高高度表达达“山不争争高自成成峰,水因善下下而成海海”古语有云云：屋左有水水，为青青龙；屋屋右有道道，为白白虎；屋屋前有江江，为朱朱雀；屋屋后有山山，为玄玄武。前江后山山的尊贵贵居住理理念在古古时已成成传统。。而以现现代的建建筑风水水意义上上说，前前江汇聚聚财气，，运气亦亦得以顺顺利流转转；后山山能挡潮潮挡湿，，过滤南南风及增增加负离离子。如今，有有没有山山水的环环境依托托，又有有哪一个个项目敢敢自称是是真正的的豪宅？？从古到今今，前江江后山都都是居住住的理想想显赫之之地。居住理想想的显赫赫之地古语有云云：仁者乐山山，智者者乐水——孔子上善若水水，水善善利万物物而不争争——老子天地与我我并生，，万物与与我齐一一——庄子承载独特特的精神神情调从孔子的的山水比比德比智智，观到到庄子的的亲和山山水的审审美观，，无不含含有一种种精神交交流，即即精神的的输出与与赋予。。将山水水渗透其其生活方方式和精精神情调调中：山水一般，有有高度、有内内涵，有深度度，有修养，，有阅历以山水去表达达人的价值观观，生活观，，从这里的关关系去呈现天天、地、人三三者同一的文文化、思想和和精神。天人合一的生生活价值观赏心。依山生活，若若水境界，在在自然中感受受身心的愉悦悦明志。聆听自我，舒舒展灵魂，涵涵养一生的气气质敬养。梦回自然，宁宁静而致远修身。沉静，练达，，独具清香闲趣。听琴观叶，万万物有声项目slogan观山观水观观天下PART.3推广思路广告的突围之之道寻求制胜市场场的突破口区域价值认知知从一片荒芜芜到初步认同同，竞品项目目已经先行一一步，我们应应该借势，让让有他们的意意向客户成为为我们的潜在在客户，让他他们知道在附附近还有更值值得期待的好好房子，愿意意考察并等待待项目开盘，，形成购买促促动。让竞品项目目的推广成成果为我所所用针对同区域域内的竞品品相对于沙河河、回龙观观、上清等等众多地铁铁沿线的项项目来说，，我们距离离城市更远远，配套优优势较弱，，吸引市区区客户来昌昌平置业，，如果在总总价上并不不占绝对优优势的情况况下，吸引引客户置业业的原因是是什么？板块之争中中，最大化化自身优势势针对外区域域的竞品“原生山水境境，城市花花园美宅””的价值诉诉求中，环环境价值区区域项目共共享，项目目突围迫切切需要产品品价值的补补强——“什么样的花花园美宅””共享山水环环境基础上上，放大自自身产品价价值关键词1：首席大盘昌平新城在在售项目中中最大的高高品质新盘盘，在体量量上占据优优势，首期期入市，为为客户带来来更高的升升值空间。。原生山水境境城市花园美美宅市场竞争力力提升关键词2：私家地铁380米距离，成成为昌平地地区距离地地铁最近的的项目，10分钟步行路路程，无需需换乘公交交，直达社社区，堪称称拥有私家家地铁，为为客户带来来的便捷生生活是其它它项目不可可比拟的。。原生山水境境城市花园美美宅市场竞争力力提升关键词3：超低密度项目1.52的容积率，，超低密度度与科学的的楼间距，，最大化保保证了居住住的舒适度度与私密性性。牺牲开开发商利益益，给予客客户最大化化价值回馈馈。原生山水境境城市花园美美宅市场竞争力力提升关键词4：6层建筑昌平城区唯唯一在售的的6层建筑，在在土地价值值日益稀缺缺的今天，，即便放眼眼整个北京京6层建筑的房房子也寥寥寥无几。为为客户带来来的舒适居居住感官是是独一无二二的。原生山水境境城市花园美美宅市场竞争力力提升关键词5：全明空间一梯两户，，户型方正正且南北通通透，为客客户带来通通透全明空空间居家感感受原生山水境境城市花园美美宅市场竞争力力提升关键词词6：手工花花园每个单单元入入户都都有花花园，，手工工围墙墙，成成为项项目最最为独独特的的建筑筑细节节亮点点，将将类别别墅的的建筑筑手法法应用用到普普通住住宅，，为客客户带带来诗诗意般般的归归家感感受，，项目目打造造的用用心程程度是是其他他项目目没有有的。。原生山山水境境城市花花园美美宅市场竞竞争力力提升升8大给力价价值一次置业业，满足足高品质质生活全全形态区域内市市场竞争争力最大大化原生山水水城市前景景首席大盘私家地铁超低密度6层建筑全明空间手工花园1价值论生活纷纭纭，山水水当道乐享生活活新美学学2生活观以自身优优势教育育市场，，展现项项目的高高附加值值前期基础础之上强强调别致致的生活活感受8月9月10月开盘11月12月原生山水水境·城市花园园美宅第一步：：告诉市场场山水资资源项目目的价值值含金量量，区隔隔竞品，，让客户户认知到到买这个个项目是是最明智智的选择择。主题：生生活纷纭纭，山水水当道古往今来来，寄居居山水的的大家情情怀没有自然然山水环环绕，没没有真豪豪宅生态地产产、公园园地产，，所谓豪豪宅，围围着自然然山水团团团转揭秘地产产圈遇““湾”则则贵的隐隐形定律律山水资源源项目的的保值、、增值定定律报广表现现方案一一◎精工26万㎡栖居居版图◎◎独占占398公顷湿地地公园◎◎380米近距昌昌平城铁铁◎私私家观光光电梯◎错落式式光合建建筑◎◎6层洋房一一梯两户户◎醇熟熟配套◎◎优质教教育报广一：：【形象篇】荣耀的图图腾只出出现在最最显赫的的地方北京风景景——新龙地产产2011扛鼎钜献献，恢弘弘手笔，，撷取398公顷湿地地公园稀稀有资源源，打造造26万平米墅墅质花园园美宅。。毗邻万万亩原生生自然山山水极境境，师法法自然，，先园后后宅，距距离南邵邵地铁站站5分钟步行行时间，，30分钟内顺顺抵上地地中关村村，让自自然雅居居与都市市繁华随随意切换换。报广二：：【交通篇】爱上班，，三百多多米的路路走了五五多分钟钟只因早早晨空气气清新，，在考虑虑坐地铁铁还是快快速公交交时，爱爱人依偎偎身边随随意说来来什么坐坐什么，，25分钟后，，上地到到了。爱下班，，自此以以后不用用玩命似似的挤公公交了，，另一种种选择——地铁让你你半小时时后坐在在餐桌陪陪爱人烛烛光晚餐餐，你笑笑笑说““被时代代，自主主选择不不容易””。请感受一一下“我有别别人没有有”的尊尊贵！◎精工26万㎡栖居居版图◎◎独占占398公顷湿地地公园◎◎380米近距昌昌平城铁铁◎私私家观光光电梯◎错落式式光合建建筑◎◎6层洋房一一梯两户户◎醇熟熟配套◎◎优质教教育报广表现现方案二二像收藏艺艺术品一一样碰到好的的谁舍得得放手？？高低起伏伏犹如建建筑乐章章的写实实布局，，起势磅磅礴独显显一斑，，以稀有有六层墅墅质洋房房为音符符，以下下沉庭院院入户花花园为节节奏，演演绎自然然生活的的礼乐。。◎精工26万㎡栖居版图图◎独占398公顷湿地公园园◎380米近距昌平城城铁◎私家家观光电梯◎错落式光合合建筑◎6层洋房一梯两两户◎醇熟配配套◎优质教教育2076位钟爱湿地公公园的生活大大师北京最美丽的的风景，让您您久等了！开车坐车坐地地铁的人喜欢欢看路边过往往的风景，之之所以没有停停下脚步，是是因为不够震震撼，直到行行至398公顷湿地公园园旁，看26万平米墅景花花园美宅时，，无法移动扎扎根的双腿了了。◎精工26万㎡栖居版图图◎独占398公顷湿地公园园◎380米近距昌平城城铁◎私家家观光电梯◎错落式光合合建筑◎6层洋房一梯两两户◎醇熟配配套◎优质教教育报广四：【产品篇】打拼，不是为为了银行里的的存款数字只为给家人更更广阔的回忆忆！“当我从学校校毕业参加工工作时，别人人还在找；当当我成功时，，别人还在努努力；当我回回家时，别人人还在路上””。30分钟内，坐在在从上地到北北京风景（南南邵站）的地地铁上回忆着着30年的历程。◎精工26万㎡栖居版图图◎独占398公顷湿地公园园◎380米近距昌平城城铁◎私家家观光电梯◎错落式光合合建筑◎6层洋房一梯两两户◎醇熟配配套◎优质教教育中关村户外中观村人流量量最为集中的的地方，也是是最堵车的地地方。人们总总是希望在堵堵车是看看外外面的“风景景”，当然，，北京风景怎怎么能躲得过过他们的眼睛睛。（鼎好大大厦对面）鼎好大大厦对对面北大资资源楼楼户外：：【中关村村上地地】给村儿儿里人人一处处睡懒懒觉的的地方方节奏太太快，，失眠眠缺觉觉，有有人说说，治治失眠眠，需需看风风景、、品山山水网络通通栏：：一颗地地球听听说有有60亿人，，却只只有一一个北北京风风景细看地地铁交交通图图南邵邵站位位置，，再定定义便便捷层层级谁说398公顷湿湿地公公园、、私家家观光光电梯梯，是是富豪豪们的的专利利？69706666短信：：亮相——幽居天天工巨巨制的的湖澜澜美宅宅，独独享北北京觐觐见的的山水水洋房房，涵涵养第第一重重生活活封地地，北北京风风景，，前览览白浮浮泉水水岸长长堤，，背依依蟒山山千丈丈巍峨峨，内内戏风风水雅雅园。。VIP点——见过北北京风风景的的你，，是否否习惯惯散步步在白白浮泉泉河畔畔、游游走于于墅式式庭院院；工工作在在别处处的你你，是是否察察觉乘乘坐地地铁到到自家家花园园不到到30分钟。。低碳碳热线线盘——北京风风景，，坐拥拥昌平平新城城核心心，座座邻地地铁咫咫尺城城市距距离，，孕育育原生生自然然山水水极境境，倾倾耕北北京史史无前前例的的花园园美宅宅。风风景即即将揭揭幕，，敬待待莅临临VIP二阶阶段：：在前期期诉求求基础础之上上，强强调这这里别别致的的生活活感受受主题：：乐享享生活活新美美学宅：6大价值值，高高品质质居住住全形形态绿：与自然然为邻邻，享享受低低碳健健康生生活闲：真山真真水远远离喧喧嚣，，闲的的自在在乐：30分钟，，在自自然与与城市市中优优雅转转身◎精工工26万㎡栖栖居版版图◎◎独独占398公顷湿湿地公公园◎◎380米近近距距昌昌平平城城铁铁◎◎私私家家观观光光电电梯梯◎错错落落式式光光合合建建筑筑◎◎6层洋洋房房一一梯梯两两户户◎◎醇醇熟熟配配套套◎◎优优质质教教育育报广广一一：：【形象象篇篇】原生生山山水水境境、、城城市市花花园园美美宅宅北京京风风景景———新龙龙地地产产2011扛鼎鼎钜钜献献，，恢恢弘弘手手笔笔，，撷撷取取398公顷顷湿湿地地公公园园稀稀有有资资源源，，打打造造26万平平米米墅墅质质花花园园美美宅宅。。毗毗邻邻万万亩亩原原生生自自然然山山水水极极境境，，师师法法自自然然，，先先园园后后宅宅，，距距离离南南邵邵地地铁铁站站5分钟步行行时间，，30分钟内顺顺抵上地地中关村村，让自自然雅居居与都市市繁华随随意切换换。高低院落落布局，，手工园园林景致致再近一些些，你也也成了风风景高低起伏伏犹如建建筑乐章章的写实实布局，，起势磅磅礴独显显一斑，，以稀有有六层墅墅质洋房房为音符符，以下下沉庭院院入户花花园为节节奏，演演绎自然然生活的的礼乐。。以树为为门，以以花为引引，依随随季节的的召唤，，在蔷薇薇盛开时时苏醒，，在柳树树枝下遮遮阴，在在果香中中沉醉。。在这里里，活动动空间才才是主导导，建筑筑成了配配角，宛宛如在自自然中生生长。““浑然天天成”的的园林，，为居者者提供集集中或分分散的户户外绿地地与休闲闲娱乐场场所，没没有人为为屏障，，却有天天成的优优雅。报广二：：【园林景观观篇】◎精工26万㎡栖居居版图◎◎独占占398公顷湿地地公园◎◎380米近距昌昌平城铁铁◎私私家观光光电梯◎错落式式光合建建筑◎◎6层洋房一一梯两户户◎醇熟熟配套◎◎优质教教育报广三：：【交通篇】爱上班，，三百多多米的路路走了五五多分钟钟只因早早晨空气气清新，，在考虑虑坐地铁铁还是快快速公交交时，爱爱人依偎偎身边随随意说来来什么坐坐什么，，25分钟后，，上地到到了。爱下班，，自此以以后不用用玩命似似的挤公公交了，，另一种种选择——地铁让你你半小时时后坐在在餐桌陪陪爱人烛烛光晚餐餐，你笑笑笑说““被时代代，自主主选择不不容易””。百米私家家地铁，，6部高速私私家车爱上回家家上班路路◎精工26万㎡栖居居版图◎◎独占占398公顷湿地地公园◎◎380米近距昌昌平城铁铁◎私私家观光光电梯◎错落式式光合建建筑◎◎6层洋房一一梯两户户◎醇熟熟配套◎◎优质教教育户外：【中关村上上地】由此而发发，5分钟城市距离离地铁畔·山水境·观湖美宅宅网络通栏栏：北京，还还有6层洋房吗吗？原生山水水境城城市花花园美宅宅私家地铁铁，30分钟直达达中关村村69706666网络硬广广：生活纷纭纭，山水水当道！！总价XX起，买得得起的山山水美宅宅私家地铁铁+6层洋房+手工花园园69706666短信：亮相——幽居天工工巨制的的湖澜美美宅，独独享北京京觐见的的山水洋洋房，涵涵养第一一重生活活封地，，北京风风景，前前览白浮浮泉水岸岸长堤，，背依蟒蟒山千丈丈巍峨，，内戏风风水雅园园。VIP点——见过北京京风景的的你，是是否习惯惯散步在在白浮泉泉河畔、、游走于于墅式庭庭院；工工作在别别处的你你，是否否察觉乘乘坐地铁铁到自家家花园不不到30分钟。低低碳热线线盘——北京风景景，坐拥拥昌平新新城核心心，座邻邻地铁咫咫尺城市市距离，，孕育原原生自然然山水极极境，倾倾耕北京京史无前前例的花花园美宅宅。风景景即将揭揭幕，敬敬待莅临临VIPART.4营销手段段新政当下下一切推广广思路都都要与时时俱进从7月12日起，在在不到半半个月的的时间里里，高层层先后三三次发声声、发力力楼市调调控，强强调楼市市调控决决心不动动摇、方方向不改改变、力力度不放放松，坚坚决遏制制房价过过快上涨涨，确保保落实保保障性住住房建设设计划，，确保建建设质量量，确保保分配公公平。短期内高高层频发发声，，楼市深深度降温温已是大大概率事事件——政府态度度“在北京限限购令已已然对楼楼市成交交量产生生了严重重影响，，挤出部部分投资资需求，，达到抑抑制房价价上涨的的效果凸凸显。””中原地地产河北北研究部部经理曹曹海亮表表示，进进入下半半年限购购对整个个房地产产市场的的影响，，更多将将体现在在心理层层面上的的，购房房者认为为严厉市市场调控控还会持持续，这这势必会会加重购购房者观观望的情情绪。这种因素素必然会会影响到到即将限限购城市市的成交交量，而而这些地地方的楼楼市开发商必必然采取取以量换换价，加加快推盘盘的办法法，来尽尽快回笼笼资金。。事实上，，对政策策比较敏敏感的企企业已经经开始““降价促促销了””。——行业趋势势以北京万万科为例例——万科北京京项目也也开始频频打促销销牌。包包括长阳阳半岛、、金隅万万科城等等多个万万科在售售项目日日前普遍遍实行分分期首付付的促销销方式。。位于房山山的中粮粮万科长长阳半岛岛，为了了保证弱弱市下的的成交率率，第九九期推出出分期首首付的促促销手段段，首付付30%可以分期期付款，，首次付付款最低低为10万元。在“房票票”难求求的当下下，开发发商正想想尽办法法占据““房票””，这种种针对刚刚需群体体的优惠惠方式已已经被其其他房企企陆续跟跟进。万科北京京多项目目实行首首付分期期，抢占占“房票票”——行业动态态金隅万科科城龙山华府府珠江摩尔尔国际中中心SOCO公社紫金新干干线枫丹2号首开国风风美唐强佑清河河新城华润橡树树湾莱镇宁静静湾保利罗兰兰香谷金隅观澜澜时代北六环北五环13号线京藏高速速昌平地铁铁领秀慧谷谷矩阵天悦悦住总万科科金域华华府沙阳路北清路竞品分布布图高教新城城昌平板块块沙河板块块回龙观板板块上清板块块融创长滩滩壹号金隅万科科城—昌平板块块优势地理位置置优越，，周边配配套设施施完善，，交通便便利自身身配套15万平米的的商业，，媲美西西单大悦悦城，精精装修产产品金隅万科科城三期期悦+公寓7月31日开盘，，开盘当当日销售售70%的房源，，在售主主力户型型为75平米精装装两居，，兼有部部分65平米精装装一居，，75平米两居居最优总总价仅约约百万元元，均价价15000元/平，精装装交房。。成熟社区区+完善配套套——户型错位位，竞争争较小。。现场展示示条件成成熟、物物料齐全全，且有有样板间间展示，，户型朝朝南，卫卫生间为为暗卫，，产品附附赠一个个飘窗龙山华府府—昌平板块块优势：共五种户户型，实实用紧凑凑2011年底入住住，准现现房呈现现现场销售售条件完完备销售：在售准现现房5、9、10、12号楼，均均价16500元/平米，项项目共14栋板式高高层住宅宅，一期期推出约约670套，已售售530余套，销销售率79%，二期下下半年开开盘，2011年年底入入住实用户户型+准现房房——竞争优优势明明显共五种种户型型，面面积区区间86-87平米，，二居居102平、124-141平米的的三居居；大大部分分户型型实用用紧凑凑，均均有赠赠送面面积；；除86平米两两居外外，其其余户户型均均为南南北通通透现场销销售条条件完完备，，2011年年底底即可可入住住。售楼处处沙盘工地实实景金隅观观澜时时代—昌平板板块优势：：产品类类型丰丰富，，别墅墅、洋洋房、、高层层精装标标准1500-2000元/平米劣势：：位于昌昌平主主城最最东端端，周周边配配套匮匮乏，，自身身配套套只有有两层层底商商，交交通方方面只只有昌昌平2路可达达销售：：目前前只开开1号楼，，21层，300户，1号楼面面积为为85平米两两居、、92、125平米三三居。。多产品品+精装修修+品牌——形成一一定竞竞争威威胁现场条条件金隅观观澜时时代售售楼处处目前前已经经进驻驻，为为传统统中式式风格格，物物料齐齐全，，样板板间未未开放放产品信信息金隅观观澜时时代产产品类类型较较为丰丰富，，户型型为80-90平米两两居，，92、125平米三三居。。但本本次开开盘无无一居居室小小户型型长滩壹壹号—南邵板板块竞争威威胁叠拼别别墅+小高层层，定定位高高端性性高品质质的产产品力力，价价值感感高中关村村外拓拓推广广全面面启动动：临临时接接待处处品质质感较较低，，新中中关地地铁入入口处处设立立外展展场8月底，，正式式售楼楼处与与园林林景观观样板板示范范区同同期开开放，，现场场效果果较为为震撼撼别墅社社区的的高品品质与与稀缺缺性——综合竞竞争力力较强强。—————昌平板板块竞竞争小小结—————80~90平米两两居，，90~125平米三三居户户型成成为销销售主主力，，户型型区间间重叠叠，形形成竞竞争；；品质参参差不不齐，，有高高有低低，价价格从从13000~20000以上不不等，，整体体价格格上相相对其其他版版块占占优；；以赠送送面积积、精精装修修等方方式，，提升升附加加价值值与市市场竞竞争力力；推广工工作进进行中中，接接待现现场均均具备备样板板间的的展示示；公园区区、观观澜等等环境境价值值成为为核心心卖点点，区区域价价值共共享。。板块项目产品类型产权年限装修均价沙河板块保利罗兰香谷小高层住宅70毛坯17000元/㎡领秀慧谷多层、小高层住宅70毛坯20000元/㎡回龙观板块金域华府高层商住70精装24000元/㎡紫金新干线小高层住宅70——待定上清板块华润橡树湾高层住宅70精装30000-32000元/㎡莱镇宁静湾小高层住宅70毛坯26000元/㎡其他区区域竞竞品项项目概概况—————泛区域域竞争争小结结—————中关村村向北北，产产品进进入细细分阶阶段，，高端端住宅宅、中中端住住宅、、低端端性价价比住住宅、、不限限购商商住公公寓等等各类类型项项目应应有尽尽有，，对昌昌平形形成全全面的的竞争争截留留距离市市区更更近、、配套套更加加完善善为核核心卖卖点，，对市市区客客户形形成竞竞争力力精装修修、赠赠送空空间、、园林林、样样板间间示范范区现现场震震撼，，提升升附加加价值值与好好感度度——小结房地产产新政政环境境下，，大部部分投投资客客被挤挤出，，刚需需客户户受限限于购购买资资格的的限定定，购购买人人群基基数大大幅度度缩水水。市市场购购买力力在缩缩小，，且观观望情情绪浓浓厚。。1.市场蛋蛋糕越越来越越小2.竞争环环境残残酷激激烈区域内内各类类项目目先发发制人人，已已经陆陆续进进入蓄蓄客阶阶段，，项目目推广广工作作相对对滞后后；地铁沿沿线，，各类类项目目对市市区客客户的的广泛泛截留留，吸吸引市市区客客户来来昌平平置业业是一一场硬硬仗。。但是我我们信信心依依然坚坚定市场蛋蛋糕虽虽然越越来越越小价值坚坚挺价格坚坚挺信心坚坚挺项目位置建面交通/地铁生态/景观建筑形态品牌面积均价金隅观澜时代南环大桥西侧11万良良多层小高层高层容积率2.50金隅地产85-90两居120-130三居17000元/㎡金隅万科城南环路8号61万（尾盘）良优板楼塔楼高层容积率2.90

金隅+万科合作开发65-75一居90-110两三居16000元/㎡龙山华府新北京富有活力的地区24万良优叠拼、板楼小高层容积率2.50正宏置业

86-87两居101-141三居16500元/㎡融创长滩壹号城南街道白浮泉路13万良优板楼多层小高层高层容积率1.50融创基业

90-110两居120-130三居20000元/㎡路劲世界城南邵地铁东23万良优高层容积率2.20香港路劲地产90平米以下中小户型待定金科廊桥水岸南丰路与怀昌路交叉口东北角13万良优5-10层板楼容积率1.20金科地产105-165两三居待定北京风景地铁昌平线南邵站约380米26万优优洋房、板楼容积率1.52新龙地产90-170㎡待定对比评分优优优优优良优区域竞竞品项项目概概况对对比本案先先天资质极极好，铸就就了我我们在乱世世中的的价值值坚挺挺使我们们能成为为区域域的生生活标标杆、、价值值标杆杆成为价价值坚坚挺的的代名名词，，以此此摆脱脱价格格战因此，，本案案必成成区域域市场场之信信心但是我们仍仍能引爆市市场竞争环境虽虽然残酷激激烈精准营销公关活动营销手段精准营销建建议利用微博““立体化、、互动性、、迅速传递递性”等自自身特性，，以实事信信息+项目信息相相结合的形形式，扩大大项目知名名度及影响响力，以此此为销售助助力。媒体作用——扩大项目知知名度，在在市场是聚聚集人气覆盖客群特特征——社会各界>>>微博营销点击率/转发率获取取——以有奖转发发的形式运运营前期微微薄，通过“转转发+关注”在短短期内迅速速俘获大批批人气，为为扩大项目目知名度及及影响力做做基础准备备。>>>微博营销——运营手段>>>微博营销——实验短片热点制造——邀请“肖央央”或其其他新锐、、草根导演演拍摄一部部以“北京京风景”为为题的短片片（内容待待定），用用微博传播播，迅速积积累人气。。>>>微博营销——话题为王时事链接——结合当下时时事新闻，，借助热点点、爆点话话题，迅速速积累人气气。如：1.芙蓉姐变身身，开启人人生别样风风景？2.职场需要怎怎样的风景景？3.最会做风景景生意的福福布斯首富富4.2012，最后的风风景法则（（落题，温温暖幸福的的家是最美美的风景））利用分众资资源，覆盖盖中关村及及上地优质质写字间，，辐射周边边潜在客群群。如：首创拓拓展大厦、、辉煌时代代大厦、中中芯大厦等等媒体作用——挖掘地缘潜潜在客群覆盖人群特特征——办公区内国国内外高知知白领一族族>>>分众传媒客户截留，，将进京回回昌平的车车辆进行截截留，并向向部分地缘缘客户告知知项目信息息。媒体作用——精确截流北北京至昌平平的有车潜潜在客群，，扩大项目目知名度及及影响力覆盖人群特特征——生活工作在在昌平与北北京之间的的各类客群群，截流竞竞品客群>>>高速收费站站中粮万科长长阳半岛、、芭蕾雨·悦都、SOGO公社等房山山项目为争争取中关村村客户，于于海淀黄庄庄新中关出出口投放大大面积的墙墙体广告；；并于新中中关商场设设立小型项项目展位，，方便客群群及时了解解项目，是是前期蓄客客比较值得得借鉴的推推广方式。。建议：中关关村、知春春路、上地地、西三旗旗、西直门门区域投放放地铁广告告、并设立立项目展位位，直接与与客群沟通通。媒体作用——扩大项目知知名度及影影响力，深深度挖掘地地铁沿线的的各类潜在在客群覆盖人群特特征——地缘型客户户以及出行行依赖地铁铁的各类潜潜在客群>>>地铁广告中关村、知知春路区域域地铁换乘乘通道墙贴贴广告>>>地铁广告>>>地铁广告地铁13号线车身广广告（包括括车身广告告、车内看看板、拉手手）海淀剧场——为中关村文文艺中心，，对于区域域内高知、、风尚、等等中高阶层层有着极强强的辐射力力广告形式——影院内看板板广告、电电影片头定定格广告媒体作用——截流中关村村区域内的的时尚文化化消费客群群，扩大项项目知名度度及影响力力覆盖人群特特征——高知高品的的地缘型客客群（工作作、生活））>>>海淀剧场与第三方数数据库公司司合作，选选择合适项项目的数据据样本，以以实名制的的信函的形形式投递项项目宣传物物料，吸引引有置业倾倾向的客户户关注。第三方数据据库公司推推荐：佳华华博库每年精准直直邮邮资超超过400万人民币以以上；在在数据据库营销行行业内拥有有中国最多多客户；服服务务了几百家家中高端地地产客户；；在在数据使用用频率和许许可邮件营营业额上中中国第一；；拥拥有在最短短时间内从从2500万经标记的的数据中找找出潜在消消费者的精精确技术；；是是世界三大大统计分析析软件公司司SPSS在中国唯一一的技术应应用伙伴；；>>>DM直投媒体作用——针对业缘型型客户做精精准营销覆盖人群特特征——跨国集团或或国内知名名IT科技产业中中高员工及及管理者主动出击，，建立自己己的客群数数据库针对主力客客群重点出出击，一方方面以昌平平城区核心心区域做针针对性路演演，挖掘地地缘性改善善客群；另另一方面重重点挖掘中中关村科技技园区、上上地科技园园的企业，，开展项目目推介会，，拓展有效效客群。>>>定向向推推介介中关关村村科科技技园园区区，，是是1988年5月经经国国务务院院批批准准建建立立的的中中国国第第一一个个国国家家级级高高新新技技术术产产业业开开发发区区。。经过过十十几几年年的的发发展展，，中中关关村村科科技技园园区区现现已已形形成成一一区区七七园园的的发发展展格格局局，，包包括括海海淀淀园园、、丰丰台台园园、、昌昌平平园园、、电电子子城城科科技技园园、、亦亦庄庄科科技技园园、、德德胜胜园园和和健健翔翔园园。。其中中距距离离项项目目较较近近的的海海淀淀园园、、昌昌平平园园两两大大园园区区云云集集众众多多企企业业，，高高知知、、高高素素质质人人群群较较多多，，园园区区内内企企业业员员工工将将成成为为本本项项目目的的主主力力拓拓展展的的客客群群。。中关关村村科科技技园园区区海海淀淀园园以电电子子信信息息、、高高科科技技技技术术为为主主的的企企业业集集群群中关村科技园海淀园在册企业汇总电子与信息技术3535各类高新技术及其产品2199新材料及应用技术339新近制造技术117还能高空航天技术44现代农业技术58新能源跟搞笑节能技术192环境保护新技术178海洋工程5核应用技术34生物工程和新医药技术475这些些企企业业中中有有近近100家上上市市公公司司，，具具备备雄雄厚厚的的资资金金实实力力海淀淀园园主主要要园园区区调调研研中关村环保科技示范区300余家企业中国人寿、雀巢、华为、中科海讯、佳讯飞鸿、光大环保、中国家用电器研究院、北京市环保局、伟嘉集团、华夏科创、润泽东方等中关村生命科学园企业累计85家，其中外资企业18家扬子江集团、江中制药集团、美国健赞、瑞士先正达、丹麦诺和诺德和日本TaKaRa公司中关村国际商贸城————一期永旺国际商城购物中心已经开业，二期珠江摩尔国际项目是由北京珠江房产开loft商住项目航天城670多人各类实验室已达150多个，中心科研队伍中有博士生25人，研究生267人，总共670多人中关村软件园入园企业200余家IBM中国Linux解决方案合作中心北京汉王科技股份有限公司北京强网软件技术有限公司网泰金安信息技术有限公司北京亚太博大软件技术有限公司北京东联华兴软件技术有限公司上地信息产业基地入区企业546家，投产企业500家IBM、北大方正、华为、联想电脑公司、诺和诺德等，还有清华同方、科利华、用友、三菱四通、东方电子、云南白药集团股份公司、内蒙古高新技术创业中心、美国安那洛（中国）公司、北大科技园具体数字不详企业家俱乐部、土人设计、盛培世纪···清华科技园371家同方、紫光、诚志搜狐、goole，SUN、Schlumberger（斯伦贝谢）、P&G（宝洁）、NEC等中关村科学城6000家航天科技、联想集团系列列明明信信片片形形式式———以软软性性推推广广打打消消客客群群对对广广告告的的排排斥斥情情绪绪，，在在凸凸显显项项目目生生态态优优势势及及产产品品核核心心价价值值点点的的同同时时，，迅迅速速抢抢占占客客群群心心智智。。发放放渠渠道道———售楼楼处处、、户户外外派派单单、、直直投投>>>配合合物物料料———明信信片片形形式式将广广告告推推广广生生活活化化，，日日常常化化———使用用书书签签形形式式，，随随报报广广共共同同出出街街，，配配合合线线上上推推广广。。同时时书书签签具具备备反反复复使使用用的的特特性性，，客客户户每每次次使使用用都都会会产产生生情情感感认认知知，，利利于于为为项项目目形形成成口口碑碑营营销销。。发放放渠渠道道———随报报广广发发放放、、售售楼楼处处、、户户外外派派单单、、直直投投>>>配合合物物料料———明信信片片形形式式公关关活活动动建建议议公关关活活动动思思路路通过过活活动动的的举举办办，，增增加加前前期期推推广广积积累累的的意意向向客客户户的的高高感感度度，，为为开开盘盘销销售售奠奠定定基基础础。。通通过过意意向向客客户户的的关关注注带带动动潜潜在在客客群群（（老老带带新新、、口口碑碑宣宣传传等等））。。但是是：：以以项项目目地地块块条条件件来来说说，，周周围围环环境境相相对对荒荒凉凉，，项项目目展展示示空空间间有有限限，，无无样样板板间间、、无无景景观观示示范范区区，，如如果果只只是是来来售售楼楼处处看看看看沙沙盘盘，，吸吸引引力力较较为为欠欠缺缺。。因此此，，活活动动的的举举办办应应更更注注重重参参与与性性、、趣趣味味性性、、专专属属性性。。展示示平平台台，，引引领领全全年年活活动动风景景汇汇使使命命配合合项项目目重重大大节节点点及及销销售售需需要要，，以以“风景景汇汇”的名名义义吸吸纳纳意意向向客客户户并并召召集集相相关关活活动动，，为为现现场场烘烘托托人人气气的的同同时时助助力力销销售售组建建““风风景景汇汇””（项项目目专专属属群群体体搭搭建建））事件件构构想想：：成立立意意向向客客户户专专属属群群体体———风景景汇汇。。广广泛泛吸吸纳纳对对本本项项目目感感兴兴趣趣的的客客户户，，突突显显专专属属价价值值，，便便于于与与客客群群建