不动产估价第二章

《不动产估价》教学课件

第2章不动产价格及其市场分析2.1不动产价格2.2不动产价格影响因素分析2.3不动产市场分析学习目标通过本章学习，读者应掌握不动产价格的基本概念，了解不动产价格的特征，熟悉不动产价格的种类。在理解不动产价格概念的基础上，认识影响不动产价格的因素，初步掌握不动产市场中关于地价与房价关系、不动产租售关系等热点问题的市场分析方法。2.1不动产价格不动产价格的概念不动产价格的特征不动产价格的种类不动产价格的概念不动产价格是和平地获得他人的不动产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。不动产价格的特征⑴不动产价格受区位的影响很大⑵不动产价格实质上是不动产权益的价格⑶不动产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金⑷不动产价格与其用途相关性极大⑸不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响⑹不动产价格的影响因素可比较不动产价格的种类1所有权价格和使用权价格2成交价格和市场价格3理论价格和评估价格4招标价格、拍卖价格、挂牌价格和协议价格5总价格、单位价格和楼面地价6基准地价、标定地价和房屋重置价格7土地价格、建筑物价格和房地价格8实际价格和名义价格9现货价格和期货价格及现房价格和期房价格10补地价2.2不动产价格影响因素分析不动产价格影响因素的特征不动产价格影响因素的分类影响不动产价格的内部因素影响不动产价格的外部因素不动产价格影响因素的特征⑴不同的影响因素，引起价格变动的方向不尽相同⑵不同的影响因素，引起价格变动的程度不尽相同⑶不同的影响因素，与不动产价格之间的影响关系不尽相同⑷有些价格影响因素对不动产价格的影响与时间有关，有些与时间无关⑸有些影响因素对不动产价格的影响可以量化，有些难以量化不动产价格影响因素的分类①将影响因素分为自然因素、社会因素、经济因素、行政因素四类；②将影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次；③将影响因素分为内、外两部分因素。影响不动产价格的内部因素1来自土地的内部因素⑴位置、面积⑵地形、地质⑶形状、用途⑷“生熟”程度⑸交通、环境⑹城市规划限制⑺土地使用年限⑻土地肥力2来自建筑物的内部因素⑴用途、质量⑵结构、装修⑶楼层、朝向⑷附属设备、房屋完损程度影响不动产价格的外部因素1区域环境因素⑴区域自然环境因素⑵区域社会环境因素⑶区域环境因素对不同用途的不动产的价格影响也有所差异2经济因素⑴经济发展程度⑵市场供求状况⑶利率水平⑷物价水平⑸居民收入水平3人口因素⑴静态人口因素⑵动态人口因素4社会因素⑴政局的稳定状况⑵社会治安状况⑶不动产投机⑷城市化进程5政策法规因素⑴不动产制度⑵城市规划⑶不动产价格政策⑷税收政策⑸金融政策⑹交通管制⑺行政隶属变更⑻特殊性政策6心理因素心理因素主要是指人们对不动产价格的心理偏好、心理承受能力和对不动产价格变化的心理预期。心理偏好包括人们对不动产的地段、风水、品牌以及数字号码等的偏爱程度。7国际因素⑴世界经济状况⑵国际竞争状况⑶国际竞争状况⑷军事冲突状况除上述因素外，有时一些偶然因素的出现，也会对不动产价格产生影响。表2-1不动产价格影响因素一览表内部因素外部因素土地因素位置、面积区域环境因素区域自然环境因素地形、地质区域社会环境因素形状、用途经济因素经济发展程度“生熟”程度市场供求状况交通、环境利率水平城市规划限制物价水平土地使用年限居民收入水平土地肥力人口因素静态人口因素、动态人口因素建筑物因素用途、质量社会因素政局稳定状况、社会治安状况、不动产投机、城市化进程、科学技术发展结构、装修政策法规因素不动产制度、城市规划、不动产价格政策、税收政策、金融政策、交通管制、行政隶属变更、特殊性政策楼层、朝向心理因素心理偏好、心理承受能力、心理预期附属设备、完损程度国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况2.3不动产市场分析地价与房价的关系分析租售关系分析地价与房价的关系分析1房价包容地价2地价是房价中最重要、最能动的部分3地价的实现仍然要靠高质量房产的使用价值及其价格来体现4我国不动产市场地价与房价的现实关系租售关系分析出租、出售是不动产交易的两种最主要形式。理论上认为，出租市场与出售市场关系有两面性：一方面相互替代，此消彼长；另一方面又相互依存，相得益彰。出租与出售的替代关系见书中图2-3。租金与售价的依存关系见书中图2-4。本章基本概念不动产价格有效需求成交价格市场价格评估价格招标价格拍卖价格挂牌价格楼面地价期房价格补地价市场供求房地价格不动产租价

思考与练习1什么是不动产价格？2不动产价格具有不同于一般商品价格的哪些特征？