产品众筹方案

天泉谷产品众筹方案目录众筹概念1房产众筹模式2众筹方案3第一章众筹概念众筹概念众筹即大众筹资。当代众筹指通过互联网和社交网络传播的特性，让中小微企业、创新者和个人对公众展示他们的公司、创意或项目，获得所需要的资金完成融资目标。众筹特点：低门槛多样性依靠大众力量注重创意众筹法律依据2015年7月19日：中国人民银行等十部委联合发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，明确对“股权众筹融资”等业务进行分类指导，表明股权众筹融资必须通过股权众筹融资中介机构平台（互联网网站或其他类似的电子媒介）进行，股权众筹融资方应为小微企业等。2015年7月9日：在北京发起成立“中关村股权众筹联盟”，包括京东众筹、牛投众筹、众筹网、中关村股权交易服务集团、大河创投等80家股权众筹机构开始探索“行业自律的技术标准”。2014年12月18日：《股权众筹融资管理办法（试行）》（征求意见稿）》，对股权众筹融资的发行方式、投资者、融资者等作出规定。众筹构成

通常需要有项目发起人（筹资人）、支持人（投资人）和众筹平台三部分组成。发起人：有创造能力但缺乏资金的人。支持人：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。众筹平台：连接发起人和支持者的互联网终端（国外：Kickstarter、IndieGogo国内：点名时间、天使汇、众筹网、人人投等）发起人支持人众筹平台众筹规则筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。未达成：没有达到目标的项目，投资款项将全额退回给所有投资者。达成：投资者将得到发起人预先承诺的回报。众筹网站仅作为项目发起平台，不承担回报发放、项目执行等责任，仅仅负责项目审核，筹款发放的责任。众筹流程众筹分类类型介绍代表网站股权众筹投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权。拍拍贷、人人投债权众筹投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金。天使汇、大家投产品众筹投资者对项目或公司进行投资，获得产品或服务。点名时间、众筹网、追梦网公益众筹投资者对项目或公司进行无偿捐赠。微公益、国外众筹网第二章房产众筹模式模式一："融融资型开发类类"众筹通过在项目拿拿地后、建设设前进行众筹筹，为项目建建设阶段提供供低成本资金金，达到降低低项目负债率率的目的，同同时也利于提提前锁定一批批购房意向人人群。融资开发类众众筹的参与门门槛一般较高高，并需要投投资者在预售售前支付所有有房款；且房房价折扣一般般基本保持在在年化收益率率10%左右右。已有代表表是平安好房房众筹建房模模式。案例：2015年4月29日，碧桂桂园以6.08亿元竞得得上海市嘉定定区徐行镇02-05地地块。项目以以"一平方米米"作为众筹筹单位，由平平安好房将众众筹项目包装装为保险、债债券、好房宝宝等金融产品品，向特定对对象（平安好好房注册用户户）进行认筹筹。众筹过程：融资完成后，投资者将以微开发商的身份，参与到项目的设计、社区配套等过程，一定程度上实现产品"定制化"通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避集资建房的法律风险投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权条件结果收益投资者收益：：前期众筹的的标的价格远远低于楼盘的的销售价格，，获利价差；；开发商收益：：通过众筹降降低融资、销销售等环节的的成本，提前前锁定客户；；众筹平台收益益：向开发商商收取的平台台管理费用。。模式二："营营销型开发类类"众筹"营销型开发发类"众筹一一般在项目建建设期进行，，虽然众筹期期处于项目预预售前、募集集金额也用于于项目建设，，但相对于整整个项目建设设成本及后期期价值，营销销型开发类众众筹的募集资资金额度通常常不算太高。。对融资环节节的支持作用用不明显。但由于众筹发发起时间在建建设期，有利利于项目的前前期宣传，并并能为项目提提前锁定一批批有购房意向向的客户。因因此，"营销销型开发类"众筹的营销销推广意义大大于融资意义义。案例：2015年1月，，当代北辰通通过无忧我房房发布COCOMOMA工银瑞信信一期众筹项项目以COCOMOMA384套套公寓商品房房为标的，共共计筹得资金金1340万万元。众筹过过程：：条件收益退出众筹项项目以以COCOMOMA384套公寓寓商品品房为为标的的88份众筹筹份额额于2小时内内认购购完毕毕最终认认购的的投资资者将将获得得5%的工银银瑞信信产品品现金金收益益2.项目的的优先先选房房权和优惠惠购房房权（（给与与购房房补贴贴，三三档的的补贴贴金额额分别别为493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）1.项目不设封封锁期，在在认筹期结结束后（即即建设期至至选房期）），投资者者均可随时时退出。2.选择退出的的投资者，，可获得按按活期存款款利率计算算的投资收收益。模式三："定向类"众筹定向向类类众众筹筹通通常常是是在在立立项项或或者者拿拿地地之之前前进进行行，，为为减减少少拿拿地地及及后后期期销销售售的的不不确确定定性性，，开开发发商商对对合合作作单单位位一一般般有有较较为为苛苛刻刻的的筛筛选选条条件件，，要要求求合合作作单单位位须须对对定定向向拿拿地地具具有有一一定定影影响响力力，，且且有有一一定定数数量量的的员员工工有有购购房房需需求求。。定向向类类众众筹筹一一般般以以较较大大的的房房价价折折扣扣作作为为投投资资者者的的收收益益保保障障，，但但要要求求投投资资者者需需在在拿拿地地前前支支付付基基本本全全部部购购房房款款，，开开发发商商在在这这一一过过程程中中仅仅获获得得管管理理收收益益。。由由于于政政策策、、合合作作单单位位选选择择等等风风险险，，现现阶阶段段除除众众美美集集团团外外，，少少有有开开发发商商使使用用。。案例例：：石石家家庄庄众众美美城城110万万平平方方米米建建筑筑面面积积中中，，有有33万万平平方方米米属属于于定定制制项项目目，，且且项项目目总总额额6.33亿亿元元的的土土地地款款全全部部来来自自定定制制项项目目部部分分。。众众美美在在拿拿地地前前便便与与多多家家单单位位确确定定合合作作关关系系，，并并约约定定2300元元/㎡㎡的的销销售售价价格格（（当当时时周周边边房房价价为为3200元元/㎡㎡）），，投投资资者者在在拿拿地地前前即即缴缴纳纳全全部部购购房房款款，，众众美美将将这这笔笔资资金金用用于于拿拿地地、、开开发发建建设设等等各各个个阶阶段段。。模式式四四：："购购买买型型+理理财财型型"众众筹筹通过拿出出部分房房源作为为标的，，以低于于市场的的销售价价格及"基本理理财收益益+高额额浮动收收益"吸吸引客户户，设定定固定期期限，由由投资者者共同享享有标的的物产权权。在退退出时，，投资者者享有优优惠购房房权或将将标的物物销售后后退出获获得增值值收益；；开发商商则牺牲牲部分利利润获取取大量现现金流，，提升项项目知名名度。“购买型型+理财财型众筹筹”参与与门槛较较高、基基本在10万以以上，开开发商一一般会承承诺参与与者"基基本收益益率（3%-5%）+购房优优惠价格格"的收收益模式式，众筹筹期间基基本上均均会设置置一定时时间的锁锁定期，，锁定期期内参与与者不得得申请退退出。案例：2014年11月，平平安好房、、平安不动动产联合万万科推出"平安&北北部万科城城"216套房源源作为标的的，众筹目目标最低金金额1500万元。。众筹过程：：1.条件：：以216套房源作作为标的，，每套房产产认购众筹筹金额为5-13.5万元。。2.收益：：投资者收收益由两部部分构成：：一是优先先选房权和和低于周边边市场价近13%的的优惠购房房权；二是是按认筹金金额计算的的3%的年年化收益。。3.退出：：在众筹项项目10个个月的持有有期到期后后，投资者者将决定是是否置业。。如果选择置业，，将获得前前述两部分分收益；如如果放弃置置业，则将将获得认筹筹金额对应应的现金收益益。模式五："彩票型"众筹彩票型众筹筹实际多属属于以蓄客客为目的、、在项目获获得预售证证后进行的的营销活动动，并且通通过投资者者竞价的方方式，探寻寻市场对项项目定价的的接受程度度。案例：苏州州万科城为为万科首个个房产众筹筹项目。项项目以苏州州万科城一一套全装100㎡、、市值约90万元的的三房作为为标的，众众筹金额为为54万元元。众筹收益：：模式六："REITs型"众众筹（房地地产信托投投资基金））对于有稳定定收益、但但总价高或或不可分割割的产品，，在拿地后后可选择REITs型众筹，，通过多人人持有一个个物业产品品，降低单单个投资者者的投资额额度，达到到促进销售售、改善项项目现金流流的目的。。在众筹成功功后，所有有投资者将将组建成立立合伙人企业业（资产管管理公司）），由资管管公司整体体购买该物物业，并委委托运营管管理公司等等进行管理理运营；投投资者通过过金融产品品持有物业业相应权益益，获得租租金收益以以及持有期期内的物业业增值价值值；开发商商以较高的的销售价格格获得现金金，同时收收取长期的的资产管理理费用。该该模式一般般会设置若若干年的封封闭期，封封闭期后，，项目发起起方将按需需要定期召召开投资者者会议，协协商决策是是否退出项项目等问题题。此种类型众众筹通常门门槛较高，，持有期较较长，一般般来说要2年以上。。案例：2014年年12月16日，中中信地产与与众筹网的的众筹筑屋屋，联合上上线中信台台达国际酒酒店式公寓寓众筹项目目，以"度度假地产合合伙人"的的形式，推推出5套位位于海南的的酒店式公公寓参与房房产众筹，，筹资目标标388万万。根据要求，，投资者支支付5-20万元。。获得以下四四项收益：：1）以原房房价的88折购入相相应比例的的房产产权权；2）两年内内每年年化化7%的房房产租金收收益；3）旺季3天或淡季季10天免免费入住酒酒店等权益益；4）投资者者退出项目目变卖房产产时的房产产增值收益益。项目设置了了两年封锁锁期，项目目发起方将将每年召开开一次支持持者会议，，协商决策策是否退出出项目等问问题；且封封闭期后租租金金额将将根据酒店店实际经营营的情况决决定。其他模式：：产融互动动平台2015年年7月，星星河集团与与深创投联联手推出以以现金、租租金、产权权或“现金金+产权””等各种不不同的方式式与入驻星星河WORLD园区区的创新型型发展企业业进行股权权置换模式式。星河构建一一个产融互互动的平台台。依靠深深创投在股股权投资、、创业投资资上的经验验和资源，，吸引一些些初创型企企业、成长长型企业入入驻产业园园。作为一一家在金融融投资领域域强势布局局的企业，，星河又能能通过一定定的方式分分享这些创创业型企业业的成长。。双方还成成立一款名名叫“新型型科技地产产基金”的的产品，核核心理念是是产权换股股权、租金金换股权。。但对于规模模较大、要要求较高的的项目，项项目发展可可能会出现现失误，并并出现长期期拖延。创创新者和资资助者的关关系还不确确定。资助助者扮演着着慈善家、、投资者和和客户的角角色。当承承诺的回报报无法如期期实现时，，资助者会会感到不满满。总结定向类众筹筹在拿地前前便能锁定定客户并筹筹得大额资资金，但由由于存在触触及预售制制之嫌等问问题，在未未来一定时时期内，仍仍将是较为为小众的产产品，难以以大规模展展开。以融资开发发类众筹，，在拿地后后即展开，，可融得资资金规模较较大，能在在较大程度度的解决开开发商最为为关注的"客户+资资金"两大大问题，或或将成为未未来房地产产众筹发展展的重点方方向之一。。其它模式，，虽然众筹筹介入的阶阶段不同，，但所能筹筹集的资金金规模较小小，本质上上更多是开开发商为了了项目营销销造势、提提前锁客、、销售去化化等采取的的营销手段段，难以真真正解决开开发商的融融资难题。。由于房地产产众筹刚刚刚起步，法法律法规尚尚不完善，，存在与非非法集资混混淆、与《《证券法》》《公司法法》等冲突突的风险，，这也给房房地产众筹筹的发展加加大了难度度，要求对对房地产众众筹的设计计及实施更更加谨慎，，给创新加加上一个保保险绳。第三章众众筹方案众筹模式选择择—产品众筹股权众筹：根根据募集资金金的多少会不不同程度的分分散股权，不不利于我司目目前经营发展展。如果对外外采取这种模模式，目前最最可能触碰非非法证券类犯犯罪。债权众筹：表表现的一般形形式为P2P模式，利息息率较高，一一般为15%-20%左左右。最可能能触碰非法集集资类犯罪。。产品众筹：是是法律风险最最小的众筹模模式。建议选选择“REITs型”众众筹（不动产产投资）模式式。我司提供供1栋院落式式房源，投资资者成立有限限合伙人企业业或资产管理理公司，购入入本项目包含含的房产产权权，产权比例例=支持金额额/房产总金金额。获得房房产产权后，，返租给运营营管理公司，，获取租金收收益或转售权权益、经营收收益。众筹项目框架架方案：房源明细1套独栋院落(20套房源）市值1320万元。众筹总金额10,000,000元众筹最低金额50,000-100,000，每人最多认筹5-10份。产品类型投资者通过众筹平台进行预约，由项目发起人召集共同成立