呼市项目可行性报告

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4.2

板块竞争对象研究

在东区的丽苑小区可以作为本案的板块竞争对象加以研究。

n

地理位置

位于海拉尔路东路和二糕点厂西巷交界处，属于新城区。

n

物业规模

总建筑面积50多万方左右，其中一期30万方，二期22万方。

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物业类型

一期为纯多层小区，二、三期将开发多层、小高层及别墅多种物业类型。n

销售价格

一期平均价格：1300元/平方米左右，二期初步定价为2200元/平方米左右n

主力房型

一期以80－100平方米的小户型为主，二期主力房型以100－130大户型为主。n

环境规划

一期规划较一般，二期将推出组团绿化、下沉式广场等规划。n

交房时间

一期为现房。

n

销售情况

一期所剩不多，只剩1－2万余量。一期的销售速度在每年3万平方米左右，是呼市销售较好的项目。二期尚未开盘。

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消费者

外地私营业主、药（保健品）商等。

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发展态势

目前丽苑正准备第二期工程的规划设计，价格将会有较大幅度的提升。4.3其它竞争对象研究

（1）学府花园

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地理位置

位于电杆厂街和师大南路交界处。属于赛罕区。

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物业规模

总建筑面积10万方，其中一期3万方。

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物业类型

纯多层小区

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销售价格

表价区间：1310－1580元/平方米

平均价格：1400元/平方米左右

折扣：一次性付款95折，贷款98折。

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主力房型

本案主力房型二房；主力面积区间为70－100元/平方米。

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环境规划

环境规划无特色，以带状绿化为主。

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交房时间

一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬开盘，2001年年底交房。

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销售情况

一期去化率达855％以上，仅仅余几套面积积较大的房型型。

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消消费者

院校教师、个体户户、工薪阶层层（以小房型型为主）

（2）芳汀花园

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地地理位置

位于东风路展览馆馆对面，属于于新城区。

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物物业规模

总总建筑面积15多万方左右右。

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物物业类型

纯多层小区区。

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销销售价格

表价区间为为：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余协协商。

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主主力房型

不详，但房房型种类比较较齐全。

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环环境规划

沿一条带状状绿化轴向两两翼规划，绿绿化率较高。

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交交房时间

现房。

n

销销售情况

一期销售率约755％。

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消消费者

机关干部，市中心心地区市民，个个体户等。

（3）伯爵花园

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地地理位置

位于机场路和郊区区果木园交界界处。

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物物业规模

占地86亩，一期共45套别墅。

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物物业类型

独立式二层层别墅。。

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销销售价格

一口价2180元/平方米

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主主力房型

共有七种房房型，房型面面积为168、180、228、280、276、300平方米不等等。

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交交房时间

一期现房，二期年年底交房。

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销销售情况

一期已经售完，现现在正在销售售二期。

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消消费者

有车族、企业老总总等处于呼市市消费金字塔塔上层的人。

4.4目标市场场定位和特征征

4.4.1区区域选择

首选呼市东北部的的如意开发区区周边新建楼楼盘；

其次选择高校附近近的文教区；；

本项目离文教区较较近，有一定定的客户来源源。

4.4.2年年龄层次由于呼市收入水平平很低，能买买房的消费者者大多有一定定的积蓄，所所以与上海主主力购房年龄龄相比要高出出5－10岁，呼市潜潜在购房年龄龄集中在35－55岁的中老年年人。

4.4.3

收入能力及及支付能力呼市平均物业总价价在8－13万元之间，所所以潜在购房房者家庭年收收入在2.5万以上，月月付承受能力力1000元左右。

4.4.4现现居住区域

现居住在赛赛罕区和新城城区。

4.4.5职职业特征

消费费者可分为三三个层次，具具体如下：第一层次为大学讲讲师、教授，医医院医生等，但但这些对象的的消费能力受受到一定的局局限，一般可可接受的房价价在1400元或1500元以下；第二层次是机关干干部，但这批批对象主要倾倾向高档盘，有有相当一部分分将消费转移移到北京；第三层次：个体户户，私营业主主，药品和保保健品商人，主主要有外地来来蒙经商人员员，内蒙常年年在外地从事事保健品业务务的个体业主主等。

第二章

项目选址1、项目特征分析1.1地理位置置位于金桥开发区东东北角，东临临昭乌达路、南南接世纪二路路、西靠金桥桥一路、北依依世纪一路。紧紧临区行政中中心，与市中中心距离最近近且距规划中中工业区最远远。可谓接近近繁华，闹中中取静、远离离污染。在规划上，这里过过去是郊区，现现在是塞罕区区，将来是金金桥开发区的的行政中心。

在心理上，这这里是城南，是是郊区。市民民在心理上的的接受速度低低于规范和建建设发展的速速度。1.2交通状况况作为住宅项目投资资，主要考虑虑出行的便利利性和道路的的畅通性，昭昭乌达路南延延及二环路修修建后，完全全可以解决本本案小区居民民各种交通工工具的出行。通通过昭乌达路路可直接通往往市中心；而而二环路作为为大流量的快快速干道将进进一步加强金金桥开发区的的开放功能，提提供小区所处处的区位优势势。目前本案周边的公公交线路有34路和38路与市中心心相连。1.3商业气氛金桥开发区内规划划的商贸金融融区以金融、商商贸、商住、宾宾馆为主形成成商务洽谈、信信息发布、通通讯、展览等等中心；商贸贸金融区的中中心腹地以商商业、娱乐旅旅游、集市为为主，形成艺艺术、博览、影影视、体育等等文化中心以以及美食、购购物等商业步步行特色街。规划中的“三横三三纵”的路网结构构为商贸金融融区的繁华提提供了保障，商商贸金融区进进行合理的功功能分区，主主要有大型商商城、商业步步行街、公共共活动中心、私私营经济城以以及地区级商商业中心等，从从而最大限度度地满足不同同层次市民在在衣、食、住住、行、文化化、休闲、娱娱乐等多方面面的需要。但是，需要提醒的的，商业是在在规划中的，实实现周期无法法预见。2、项目SWOT分分析2.1优势分析本区域目前最主要要的竞争板块块为以如意开开发区为核心心的东北部板板块，与该板板块的竞争中中能否占据一一定的优势变变成本区域能能否成为优势势板块的关键键。经统计分析，针对对东北部板块块，本区域总总结出以下几几大优势：（1）地理位置优势本项目依靠金桥开开发区。南面面就是塞罕区区和开发区的的政府办公大大楼，容易出出形象，在市市容景观上也也可得益于政政府维护自身身形象的有关关动作。如在在建筑外形和和立面上有所所突破，改变变呼市目前大大多数住宅的的呆板形象，则则会形成自市市中心沿昭乌乌达路向南所所遇到的第一一城市景观，也也是呼市向南南扩张计划的的标志性建筑筑物。但是，在百姓心目目中，这里毕毕竟是南端，是是郊区。地理理上的优势需需要通过一定定时期的提升升才能显现。（2）成本优势本项目在土地成本本上有一定优优势。呼市如如意开发区的的地价已从每每亩6万左右上升升到目前的20万多万。以以低的土地成成本开发房地地产，可以在在建筑品质上上充分运用上上海商品住宅宅的开发经验验，在竞争中中取得有利地地位。（3）政策优势呼市结合党中央和和国务院西部部大开发战略略，制定了一一系列吸引内内资企业到当当地投资开发发的政策。在在此基础上，塞塞罕区政府为为金桥开发区区内的投资商商制定了更为为优惠的政策策。如，在税税收方面，内内联企业自获获利年度起的的3年内，免所所得税。

（4）交通地段优优势楼盘北侧的师大南南路上现通有有38路公交车，相相比如意开发发区的交通存存在很大的优优势。昭乌达达路和二环线线贯通后，可可形成快速交交通网络，到到市中心和城城市外围的交交通将更为便便捷。（5）人文概念优势

与与内蒙古自治治区首府的大大学区仅一路路之隔。与玉玉泉区和回民民区相比，不不仅没有老城城区“下只角”的概念，而而且相比目前前热火朝天的的如意开发区区，更多了几几分宁静、幽幽雅和人文气气息。加之离离市中心的文文化商城咫尺尺之遥，楼盘盘的文化气息息是其它住宅宅小区概念无无法比拟的。高高科技园区带带来新兴产业业以及高智商商消费群。这这些都为营造造高尚社区概概念奠定了基基础，（6）开发商实力优势开发商来自上海，在在激烈的市场场竞争中取得得了丰富的经经验。以此来来应对呼市尚尚不成熟的住住宅消费市场场，应被视为为游刃有余。况况且，塞罕区区以低地价吸吸引上海开发发商，本来就就是看中这一一点。2.2劣势分析析客观上，目前本地地区项目开发发也存在不少少抗力，在开开发中形成不不利局面：（1）本地区重要市政设设施尚未到位位昭乌达路尚未贯通通，即使贯通通，向外延伸伸到何处还是是一个未知数数。二环路的的建设需要政政府的资金投投入。（2）地段接受度远不及及东部开发区的形象尚未未被呼市的普普通市民接受受，政府在市市政建设上的的承诺尚未得得到广泛认可可。心理和规规划发展上不不平衡会在短短期内成为楼楼盘的抗性。（3）竞争激烈在板块竞争上，东东部地区成为为中高挡楼盘盘的主要热点点，不少消费费对象以如意意开发区附近近的楼盘为首首选对象。在区位竞争上，东东苑首期近7万平方米，整整个30万平方米的的规划建设量量大部分还没没有开工兴建建。这一楼盘盘的动态会对对本案有重大大影响。在价格竞争上，由由于呼市居民民收入有限，对对价格敏感度度显得极为突突出，不少楼楼盘以低价格格对抗高品质质将市场置于于恶性竞争状状态。（4）消费能力低下，价价格上扬空间间有限毕竟呼市居民的消消费能力仅为为上海居民的的一半不到，呼呼市也不象上上海，是一个个吸引大量人人才进入的经经济中心。呼呼市也没有十十分可靠的支支柱性产业，经经济发展缺乏乏原动力，购购房的主要对对象还是机关关（包括自治治区政府机关关）、事业单单位、效益较较好企业的领领导、私营企企业主等，大大多数企业职职工还不能依依靠自己的力力量通过市场场改善自己的的居住质量，许许多只能依靠靠旧城改造解解决问题，而而旧城改造基基本又是一个个封闭的市场场，不向外部部的商品房开开放。因此，呼呼市商品住宅宅的去化量非非常有限。20万平方米左左右的楼盘，会会对市场形成成很大的冲击击，也会给自自身带来包袱袱。（5）供大于求东苑就是一个很好好的例证。东东苑的实际销销售不尽如意意，去化速度度也很慢。（6）市场分化，后劲不不足呼市各区分散发展展，投资分散散，市政府的的注意力不集集中。呼市经经济无支柱，而而且人均面积积大，造成呼呼市居民住房房消费难以形形成如上海一一般的热点。2.3机会点分析析（1）普遍的低品质市市场容易做成成鹤立鸡群的的大手笔规划划(2)

自然竞争的的状态给先进进营销理念和和手段提供了了足够的空间间（3）大学城及高科技技园区带来概概念炒作机会会（4）市政府东进南延延带来的地段段发展机会（5）刺激消费的政策策出台，带来来市场机会呼市的房地产市场场是一个不确确定的市场。很很多影响商品品住宅发展的的政策尚未出出台。如银行行贷款政策、契契税政策、公公积金交缴政政策等尚未定定型。这些政政策在何时，以以何种方式出出台，会给楼楼盘的开发和和销售带来很很多变数。2.4风险分析（1）供求关系风险呼市明年住房供大大于求已成定定局，而且目目前内蒙存在在许多不理性性的投资。仅仅以包头为例例就有两个外外地开发商各各投资了50万平方米的的住宅项目。（2）盘量风险20万平方米的社区，已已占呼市一年年开工建设量量的五分之一一，操作不当当，极易形成成一个死盘。（3）价格风险以高出当地目前心心理承受能力力的价格推盘盘，将在价格格因素上存在在风险。（4）易地操作风险本项目在异地操作作，人生地不不熟，当地政政府的执法能能力、行政能能力、办事习习惯对外地开开发商是一个个不确定因素素。（5）物业接受度风险呼市目前有大量的的多层楼盘，竞竞争激烈，但但多层住宅的的概念已为广广大市民接受受。人们对小小高层和高层层，以及多高高层结合的社社区的接纳，可可能会有一个个过程，需要要策划一定的的营销手段和和推广方案。（6）政策带来的市场风风险住宅消费对象的主主体对西部经经济状况的依依赖程度较高高，国有企业业改革的成效效对楼盘的去去化存在不确确定因素。2.5结论（1）本案地价低，为后后期操作带来来很大的空间间。（2）由于本地区规划好好，3至5年后地段温温度将上升。（3）无论是区位竞争、板板块竞争，还还是价格竞争争，都十分激激烈。（4）当地经济落后，价价格大幅度上上扬的机遇小小于上海。（5）楼盘盘量过大，易易形成较大风风险。HYPERLINK"""www.33722.ccn中国最庞大大的资料库下下载

第三章物业定位及及发展建议1.项目定位1.1规划建筑筑及各功能面面积比例由于当地市场的具具体情况，如如小区内住宅宅仍以多层为为主，将使整整个项目陷入入周围近100万平方米的的多层、低档档次住宅的包包围之中，无无法在较高层层次上形成突突破，竞争仍仍在低层次上上展开，项目目凶多吉少。为此，建议本项目目可以多高层层结合为突破破口，将部分分住宅提高层层次。因规划划容积率和建建筑物间距的的规定（当地地间距比例规规定为1：1.5），提高层层数后，将会会使建筑密度度降低，如此此可以为环境境规划带来想想象空间。提高层数后，呼市市沿昭乌达路路向南一直延延伸到金桥开开发区，本项项目的小高层层建筑将成为为首要识别标标志物。加之之建筑风格和和立面的变化化，本项目将将成为呼市景景观上的亮点点。考虑到风险因素，应应适当保留多多层建筑。多多层和小高层层的建筑面积积比例建议各各占50%，总面积在10万平方米左左右，不宜过过大。1.2基本户型型及面积户型比建议

面面积（平米）

户型及比例

合计

二房

三房

四房

复式

平层

错层

平层

错层

80以下

80--90

10%%

10%

90-1000

15%

115%

30%%

1000-110

55%

5%

100%

1110-1200.

10%

110%

1120-1330

7%

5%%

12%

130-1140

3%

110%

13%%

1400-150

55%

5%

150-1160

1160-1880

5%

5%%

1800-200

55%

5%

200以上

合计

30%

200%

20%

115%

5%

110%

1000%

说明：1、目前呼市市场去去化较好的房房型面积在80－100平方米和130－140平方米两个个区间内；二二房的市场需需求度略高于于三房。本建建议基本与市市场需求相吻吻合。2、考虑到本案中高高档定位思路路，房型面积积略向大房型型倾斜，且不不考虑一房，3、呼市市场上错层层房型较少，所所以，可以考考虑一些错层层房型，4、为了考虑部分消消费者的需求求，考虑适量量复式房型，控控制在10％左右。1.3规划建筑筑设计建议呼市目前尚处于低低水平开发态态势，本项目目不做则已，要要做则必然营营造楼市领袖袖概念和形象象。在规划建建筑设计上首首先要一反目目前呼市的传传统形象，引引入南方先进进的规划理念念。要做到以以下几点：（1）总体规划上要回回避“四菜一汤”的大中庭围围合规划，以以多个互相区区别有相互联联系的组团为为主题进行设设计，以条状状的景观带取取代块状景观观带，尽量满满足均好性原原则。（2）以点、板结合的的方式，弧形形围合的状态态，一反兵营营式规划，营营造活泼的社社区建筑布局局。（3）由于呼市气候干干燥，日夜温温差大，寒暑暑变化剧烈，水水资源短缺，因因此不宜在小小区内设置水水环境――除非引入自自然河道。1.4价格建议议（1）分期销售价格模模式预计A、平均单价――多多层：1800元/平方米；小高层：22000元/平方米。B、主力总价――多多层：14－20万/套小高层：18－225万/套

（2）分期价格格建议――采用“低开高走平平收”的价格模式A、一期开盘期间：：多层均价1650元/平方米，小小高层2000元/平方米；B、一期强销期间：：多层均价1750--1850元/平方米，小小高层2100--2200元/平方米；C、一期持续期间：：多层均价1650元/平方米，小小高层2000元/平方米；D、一期清盘期间：：多层均价1600元/平方米，小小高层1950元/平方米；E、二期开盘期：多多层均价1750元/平方米，小小高层2200元/平方米；F、二期强销期间：：多层均价1850元/平方米，小小高层2300--2400元/平方米；G、二期持续期间：：多层均价1800元/平方米，小小高层2200元/平方米；H、二期清盘期间：：多层均价1750元/平方米，小小高层2100元/平方米；（3）分期销售进度建建议A、总销售周期4--5年；B、第一年实现预售售3万方；第二二年实现预、销销售4万方；第三三年实现预、销销售5万方；第四四年实现预、销销售5万方，第五五年完成其余余销售任务。1.5物业品质质建议（1）建筑风格及外立立面建议呼市的市容景观相相对落后，已已建住宅的立立面与上海有有相当的差距距。为此，新新建住宅的建建筑风格和外外立面应有令令人耳目一新新的感觉。建建议建筑风格格采用现代风风格为宜，线线条挺直、简简洁。建筑的的顶部应适当当增加简洁的的曲线，力争争有所变化。色色彩应中性，偏偏深，尽量与与周边的其他他建筑有所区区别。多层住宅建筑整体上建议以以暖色调为主主。由于多层建筑总高高较低，而社社区内部楼房房附近多布置置高大乔木，这这些乔木植物物长成后可与与三、四层楼楼的阳台齐平平。届时绿色色植物与暖色色调的楼房交交相辉映，亦亦成谐趣。建筑基色不妨大胆胆采用红、黄黄色系的色彩彩。在色调上与社区的的绿化环境产产生较大的反反差，避免在在造境方面容容易给人过分分幽深、冷僻僻的感觉；同同时，通过这这样明丽的色色彩表现，反反映项目的特特色。屋顶建议采用褐色色或黛色的瓦瓦片。与建筑筑的主色调形形成一定的对对比。屋脊的的色彩应当与与瓦片所采用用的色彩属同同一色系，避避免给人突兀兀的感觉。外立面力求简洁。可以保持三段式的的风格，下半半部分的面砖砖可以采用中中性色。立面面装饰上适当当采用弧形线线条，为建筑筑增添几分灵灵秀。小高层住宅建筑整体上建议采采用冷色调为为主。由于小高层建筑总总高较低，不不为植物所遮遮挡，则需要要在整体色调调上保持一致致。

建筑基色建建议采用青色色、灰色等偏偏冷的色系。在色调上与社区的的环境相统一一，造成宁静静、高雅的氛氛围；同时，通通过这样淡雅雅的色彩表现现，反映项目目特色。屋顶建议同上。外立面可以适当做做一些修饰，避避免过于单调调。可以保持三段式的的风格，下半半部分的仿石石材贴面可以以以暖色调为为主、搀杂部部分冷色（如如青色、蓝色色）作为中和和，形成一定定的对比，同同时在建筑语语汇上也与多多层建筑相互互对应；每层层水平饰条的的色彩比整体体色调略深。（2）环境景观设计建建议

由于气候限制，小小区内的绿化化树种主要以以草坪、灌木木和乔木为代代表。乔木采采用穿天杨、松松、柏、槐、柳柳等树种。但但因穿天杨树树冠高大，成成长后易阻挡挡阳光，故只只能在小区主主干道两侧种种植。灌木可可以用丁香、玫玫瑰等花灌木木。由于呼市市四季温差变变化很大，适适应呼市气候候的四季常绿绿型草需要进进一步向园林林专家咨询。如如能在小区的的绿化上实现现四季常绿的的效果（而非非象当地松树树那种灰绿），则则在内蒙古满满目黄土，遍遍地沙尘的环环境中起到对对楼盘销售巨巨大的推进作作用。建议小小区的环境建建设应针对近近期“内蒙古是沙沙尘暴发源地地”的尴尬论断断，提出“塞外江南”的环境概念念，打出生态态牌，使小区区在当地的住住宅中出跳。小小区的环境应应仍以疏林、草草地和灌木为为主，保证四四季常绿，适适当配以休闲闲运动场地。应应在工程条件件许可的前提提下，提前环环境和绿化建建设，在工程程进行的2-3年内，使绿绿化有所成形形，在开盘时时即可出轰动动效应。（3）附属设施及会所所建议煤气根据有关资料，22000年呼市市居居民人均煤炭炭消费量为143.995公斤，比上上年下降了28.344%，而液化石石油气人均消消耗量11.17公斤，增长长了18.333%。管道煤气气人均消耗44.81立方米，比比上年增长27.777%。由此可见见，呼市居民民目前燃料消消费主要还是是靠煤炭，主主要是老城区区中居民主要要以煤炭为燃燃料。2000年1月，国国家计委委托托中国国际工工程咨询公司司对《呼和浩浩特天然气需需求量调研报报告》和《呼呼和浩特市天天然气输配工工程项目预可可行研究报告告》进行了评评估。2000年10月，呼市政政府批准呼市市天然气输配配工程立项。该该项目的供气气范围是：呼呼市城区、金金川开发区、白白塔片区，扩扩建管网96公里，新建建天然气储配配站1座，调压站20座，专用调调压箱2800个，天然气气汽车加气站站4座，总投资4亿元。2001年开工，3年内工程完完毕，并逐步步发展用户。2005年计划市区区用户22万户，市内内所有的宾馆馆、饭店和医医院、学校等等公共福利设设施全部用上上天然气。

开发区北侧侧的东西向干干道——师大南路上上已敷设有煤煤气管道，并并且东苑住宅宅小区内的人人工煤气已通通气。此外，昭昭乌达路煤气气管道也已敷敷设完毕。因因此，即使南南部的二环路路上煤气工程程无法实施，本本小区内的用用气问题也可可通过北面的的师大南路临临时解决。但但为安全起见见，应积极要要求金桥开发发区管委会和和塞罕区政府府争取将金桥桥开发区，特特别是北部的的大学城、政政府办公楼用用地纳入天然然气的受益范范围，这样，在在政府大楼北北部的本地块块也可顺理成成章地成为受受益范围。内蒙古自治区在住住宅的配套上上不要求交付付使用的住宅宅提供煤气配配套。开发商商可以在开通通煤气以后向向住户收取煤煤气配套费，用用于冲抵小区区内的煤气配配套费。在某某些小区，开开发商实际在在收回煤气管管网的投资成成本外，还将将此作为赢利利的一个来源源。供电及用水考虑到呼市实际的的生活水平，平平均每户用电电量控制在4KV以内，即可可在较长的一一段时间内满满足居民的日日常用电需要要。但为了提提高住宅的外外在品质，可可以在用电回回路上多作文文章。室外的用电线路应应采用地埋式式，已配合环环境景观的实实现，提高质质感。参考当地的用水习习惯。建议采采用分质供水水，以在这一一干旱地区体体现以人为本本的建设理念念。社区小配配套对物业的的成功非常关关键，作为20万平方米规规模的大型社社区，建议在在社区周边部部署、建设商商业一条街，以以餐饮、美容容美发、各式式零售小商业业为主。会所将是提供服务和对对外展示形象象的重要窗口口，建议：1、规模――50000平方米上下下；2、经营――对外开开放；3、造型――现代而而略带夸张；；4、功能――以娱乐乐、休闲、运运动为主题；；（4）内外装修建议（内内部装修标准准、外部建材材建议）应改变当地只做毛毛地坪的习惯惯，完成细石石混凝土地坪坪。有关的管管线应预埋到到位。卧室和和厅应采用双双层保温玻璃璃，或至少双双层窗。楼梯梯间和公共走走道铺设地面面砖。（5）物业管理建议呼市消费群因收入入原因对物业业管理费敏感感度极强，然然而多层0.25--0.5元，高层不不超过1元的市场物物管价位，具具有很强的定定位性，不宜宜突破。从营营销角度出发发，高品质的的社区必须配配以优秀的物物业服务，而而此价格又不不可能在物业业内容和品质质上做大的提提升，故建议议以挂名或顾顾问形式将南南方知名物业业公司的品牌牌推向市场，服服务内容和费费用都不做大大幅度提升。第四章财务分析1、投资估算及财务务效益分析1.1静态投资成成本分析表在本节及以下的分分析中，考虑虑了楼盘在理理想情况下的的可能性，即即多层和小高高层各占50%，建设和销销售周期在4年左右。如如果小高层比比例降低，虽虽然成本下降降，但整体价价格也同样会会降低。设建筑面积1991808平方米，其其中多层和小小高层各占50%。多层建安安成本600元，高层建建安成本1100。考虑到异异地开发，不不可确定性因因素较多，不不可预见费系系数取较大值值5%。成本分析析中未考虑商商业网点的成成本和收入。该该部分可在规规划方案确定定后再做测算算。参见成本构成表1.2静态投资利利润及赢亏平平衡分析如设定销售费用、管管理费用和财财务费用为固固定成本，则则项目赢亏平平衡点为71653平方米，为37%，即在全部部楼盘销售率率达到37%以后，每销销售1平方米住宅宅的边际利润润将成为纯利利润。在销售售面积达到1577224平方米后，即即销售率达到到82%后，每销售1平方米住宅宅的销售额将将全部成为纯纯利润。参见损益表成本构成表项目

单价价(元/平方米)

合计(元)

说明1.土地成本

2.前期成本

2.1土地出让让金

2.2勘察设计计费

2.3三通一平平

2.4请照等费费用

3.建筑安装成成本

4.配套费成本本

4.1供电

4.2供水

4.3暖气

4.4煤气

4.5电话

4.6环境及总总体

4.7市政配套套费

5.其它成本

5.11维修基金

5.22监理费

以上小计

不可预见费

成本合计

项目损益表

序号

项

目

单价（元/平方米）

说明

一

销售收收入

二

减：销销售成本

三

边际利利润

边际际利润率

四

减:销售税金

销售费用

管理费用

财务费用

五

利润总总额

六

减:所得税

七

净利润润

净利利润率

1.3现金流量表表

现金流量表

年度

20001

20022

2003

季度

1

2

33

4

1

2

3

44

1

2

第一期支出合计

建设进度

成本支支出

税金支支出

管理费用

销售费用

第一期销售收入

第二期支出合计

建设进度

成本支支出