关东风情特色小镇建设项目可行性报告

关东风情特色小镇建设项目可行性研究报告目录第一章项目总论……………1项目基本背景……1项目建设必要性和意义……………1研究工作依据………3研究工作结论………4第二章项目宏观背景分析……5城镇旅游发展背景…………………6区域社会经济背景…………………7区域旅游发展背景…………………8第三章市场可行性分析………10市场需求调查………10市场供给调查………14第四章项目建设可行性………17交通区位条件分析………………17政策环境条件分析…………………18自然环境条件分析…………………19第五章建设方案和内容………20一、项目总体思路………21二、重点建设项目………22三、配套设施建设………25第六章环境保护………………30一、设计依据、原则及目标……………30二、环境状况及环境影响因素分析……33三、环境保护防治规划…………………35第七章节能节水和消防………39一、节能节水……………39二、消防工程……………41第八章项目组织管理和实施进度计划………44一、建设项目组织机构…………………44二、项目工程设计管理…………………44三、项目招投标…………46四、建设项目合同与管理………………47五、建设项目质量管理…………………52第九章投资估算及自己筹措…………………56一、投资估算……………56二、项目资金筹措方案…………………60第十章项目社会与生态效益分析……………62一、经济效益……………62二、社会效益分析………62三、生态效益分析………64第十一章项目风险分析………64一、政策风险……………65二、市场风险……………65三、财务风险……………66四、社会风险……………67五、经营风险分析………68第十二章结论与建议…………70一、主要结论……………70二、问题和建议…………70第一章项目总论一、项目基本背景（一）项目范围项目区域位于穆棱河两侧，奋斗水库坝下，距牡丹江市中心60公里，穆棱市70公里，东距俄罗斯口岸城市绥芬河120公里，北至G10高速公路出口15公里，坐落在穆棱林业局腹部，生态优良。可建设用地：约6平方公里。（二）研究内容按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；旅游市场现状及预测分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价。二、项目建设必要性与意义关东风情特色小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅游景区发展的必然趋势。小镇的建设直接带动当地人文氛围的活跃，带动房地产经济的发展，带动其他旅游外部经济的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。一是能进一步提升穆棱市奋斗水库生态旅游区的核心吸引力，为壮大牡丹江市、穆棱市域旅游提供强有力的支撑，关东风情特色小镇项目以人居、养生文化为主题，奋斗水库生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能够成为牡丹江市、穆棱市短线旅游和，穆棱镇城郊的重要休闲度假基地。二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入旅游资源体系，构建特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发，突出以旅游带动主导产业的优势产业，强化房产、休闲、渔业、旅游等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动村镇的城市化进程。三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具有一定的启发作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，如果借区域旅游开发进行新镇完善功能的建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业链，打造有特色的旅游新镇。三、研究工作依据本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：（一）相关法律中华人民共和国颁布的《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《风景名胜区管理暂行条例》等有关法律、法规。（二）有关规范、规程及标准1、《中华人民共和国国家标准·旅游规划通则（GB/T18971-2003）》；2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775－2003）》；3、《旅游资源分类、调查与评定（GB/18972－2003）》；4、《风景名胜区规划规范（GB50298-1999）》。（三）相关规划、计划1、《东北地区振兴规划》2、《黑龙江省哈牡绥对俄产业带牡绥段发展规划纲要》3、《黑龙江省“八大经济区”发展规划》4、《穆棱市国民经济和社会发展“十二五”规划》5、《穆棱市土地利用总体规划》6、《穆棱市旅游总体规划》7、《穆棱市“十二五”发展规划》8、《穆棱市“十二五”旅游发展规划》9、《穆棱市环境保护“十二五”发展规划》（四）其他相关材料1、《穆棱市志》2、穆棱市文史资料3、实地踏勘与座谈资料4、网络及其它公共渠道资料四、研究工作结论在生态效益方面，关东风情生态特色小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果，关东风情生态特色小镇将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。关东风情生态特色小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造。关东风情生态特色小镇建设可提高穆棱市奋斗水库知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。本项目可行。第二章项目宏观背景分析在对当前的宏观背景、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。一、城镇旅游发展背景旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。小结：随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。二、区域社会经济背景在《黑龙江省哈牡绥对俄产业带牡绥段发展规划纲要》城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿边口岸经济带聚集，向沿边口岸地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据《穆棱市城市总体规划》，从城市结构调整和城市发展走向来看，穆棱市奋斗水库旅游综合开发项目所在区域是穆棱市建立新的经济发展点的重要地段，是承接口岸旅游、沿边经济和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。土地整合开发是穆棱市旅游经济发展的必然趋势。奋斗水库大道的建设，促进了穆棱市穆棱镇的土地整合，营建若干个沿路沿库新型村庄，形成以观光旅游和农业产业一体化的新兴经济带。穆棱镇及关东风情小镇作为牡丹江市哈牡绥地带的重要支撑和组成部分，在区域整合中起到重要的作用。关东风情生态特色小镇多元化的产业经济结构充分发挥了大型国有林区—穆棱林业局的资源优势，穆棱林业局经济实力显著增强，在省直单位中名列前茅。穆棱林业局毗邻长白山山麓，与吉林省交接，森林覆盖率98%，温带大陆性季风气候，纯净丰饶的穆棱河水资源，栽培优质粳稻不可缺少的土壤条件，区域内有全国最大的东北红豆杉保护区，远离工业“三废”污染，构成得天独厚的优越生态环境。小结：关东风情生态特色小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、一般农田、滩涂等低价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。三、区域旅游发展背景穆棱市以奋斗水库生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。据穆棱市委市政府《穆棱市旅游“十二五”发展规划》，为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快全市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进穆棱市旅游业的开发发展，依托奋斗水库和东北的雪情雪景，将关东风情小镇打造为“中国关东风情文化和休闲之都”。关东风情生态特色小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光、雪域风光、林区风光和生物多样化的特点。这里系黑龙江省第四大河流穆棱河流经地，特殊的地质构造、茂密的森林、悠久的考古文化、鲜明的东北四季风貌，闯关东和早期林业采伐的人文情怀构成了具有特色的自然景观和人文环境，内部设有乘船游览奋斗水库、漫步两岸红豆杉林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、水库大坝及回渔道等观光、垂钓、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、体验生活、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。小结：项目区拥有良好的旅游资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临奋斗水库核心区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有红豆杉等稀缺资源等，以水库游，民宿游，红豆杉观景为卖点；生态居住为亮点，可以形成以红豆杉养生及生态居住为主打，打造中国关东特色风情生态度假品牌。第三章市场可行性分析本项目主要面对三大市场，一是牡丹江、绥芬河、东宁地区，主要是商务、休闲和房地产等消费市场；二是黑龙江中东部城市群地区，主要是周末休闲、会议培训、休闲度假等消费市场；三是吉林省周边和俄罗斯地带，主要是休闲度假及度假房产等消费市场。针对以上三大市场采取实地考察、座谈、调查问卷、统计资料分析、访谈等多种调查方法，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。关于市场需求，可以分为牡丹江、绥芬河、东宁地区、黑龙江中东部城市群地区、吉林周边和俄罗斯地带三大需求市场。针对牡丹江、绥芬河、东宁地区，对房地产、休闲娱乐、商业购物、公务会议等方面，进行潜在消费能力、购房意愿、休闲方式、商业购物等调查；针对黑龙江中东部城市群地区，进行潜在消费能力、休闲度假、商务会议等方面调查；针对吉林省周边和俄罗斯地带，进行潜在消费能力、休闲度假偏好等调查。关于市场供给，对东北风情小镇房地产、旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状、新开发房地产项目情况、旅游总体发展状况、主要旅游景区客源情况、主要休闲娱乐场所客源状况等调查。一、市场需求调查（一）本地和牡丹江市场1、潜在消费能力调查近几年数据统计表明，穆棱市，牡丹江市经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。据初步统计，2016年两市GDP总量分别超过187.98亿和1092亿元，城市人均可支配收入超过16700元，在全省居于前列。经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。一般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，2016年穆棱市与牡丹江城市人均可支配收入接近2000美元，正向消费型城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民的消费热点。2、房地产市场需求调查通过问卷调查的方式，在穆棱市及牡丹江市区，对5000名市民进行随机调查。两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求；普通住宅平均价格预期为3200元/平方米。3、休闲时间与及休闲方式调查通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对穆棱市及牡丹江地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和滑雪为主，人均消费30-90元，主要集中在周末和节假日等。其中，酒吧、茶吧在11-1月为旺季，5-10月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人，夏季为旺季。滑雪以中青年为主要消费群，只要集中在11-1月。（二）黑龙江中东部城市群地区（1）旅游需求调查东北风情小镇紧邻黑龙江东部及东北地区，以绥满铁路和牡绥高速、哈牡高速等为主干的区域交通网络发达，对旅游客源市场有很大的吸引力。根据各地数据资料统计，2016年东北地区城市居民人均旅游2.1次，人均旅游花费538元。2017年东北地区城市居民人均旅游3次，人均旅游花费796元，分别比2016年增加1.8倍和24.4%。其中，团体旅游消费人均118.13元，旅游市场潜力很大。（2）房产需求调查针对东北地区房地产市场，对沈阳、长春、哈尔滨等东北地区主要城市，进行房地产市场消费调查，由各地区2017年房地产市场调查数据分析，东北地区主要城市平均20%居民在三年内有购房计划，主要关注中小户型，面积在60-90之间，认可房价平均为3000-4000元。具体数据统计整理如下：（三）吉林省周边和俄罗斯地带（1）潜在消费能力调查由于地缘优势，牡绥地区是周边吉林省居民和俄罗斯海参崴地区居民首选的旅游、购物目的地之一。同时考虑北方气候因素，6-9月是本地旅游和俄罗斯境外游的旺季，11月，12月和1月是南方游客的旅游旺季。（2）消费趋向调查由数据整理与分类统计，对吉林省周边和俄罗斯地带居民对景区和旅游项目的选择偏好进行统计分析。对景区选择偏好调查统计景区特点秀丽或宏伟滨水或森林历史名胜乡村田野民俗建筑提及率50%-70%50%-60%30%10%-30%10%资料来源：客源通数据平台旅游项目选择偏好调查统计项目类型休闲度假类商务会展类旅游地产类其他偏好率72%7.8%3.1%17.1%资料来源：客源通数据平台吉林省周边和俄罗斯地带居民旅游的最主要的目的是休闲度假，其次为观光，再次为探亲访友以及公司业务出差。选择乘火车及自驾车为主。二、市场供给调查（一）房地产市场1、现有住房情况调查通过对相关资料的统计整理，得出穆棱镇现有住房的基本情况。镇区现有住房情况统计居民住房总面积1037.4万平平方米人均住房面积27.3平方米建筑样式高层多层平房其他060%40%9%楼房住宅面积80平方米以下80-110平方方米110平方米以上上46%45%9%2、穆棱镇新开发房地产项目情况调查根据对穆棱市初步调查，2015年到2016年新开发的房地产项目2个，总建筑面积约80万平方米，多为中密度住宅。其主要户型及均价为：多层住宅，均价1800-2500元每平方米。目前，穆棱镇房地产市场基本为期房，市场需求潜力很大。3、项目竞争力分析从上面的数据统计结果可以得出，目前某某的房地产开发远不能满足巨大的消费需求和对舒适生活空间的需求。本次“绿色生态社区”的旅游房产项目，以生态环保为理念，充分体现生态的生活环境、生态的生活方式和生态的生活品位，迎合了未来消费市场的趋势。（二）旅游市场1、牡丹江地区旅游现状调查从近几年数据统计来看，牡丹江旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长，从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主，另外，专项旅游和商务旅游也占有一定的比重。2016年，游客达到765.3万人，同比增长67.4%，旅游总收入52.7亿元，同比增长69.4%。牡丹江市旅游情况统计年份项目201520162017实际同比增长(%)实际同比增长(%)实际同比增长(%)旅游总收入(亿元元)16.42731.188.752.769.4旅游外汇收入(万万美元)72351135970.6232471国内旅游收入(亿亿元)15.82629.9889.45170接待入境旅游者((万人次)1.4593.361405.357.7接待国内旅游者((万人次)260314549776067.4数据来源：牡丹江市旅游局资料统计2、项目竞争力分析由上面数据统计，牡丹江市2017年游客总人次为765.3万人次，统计分析说明关东风情生态特色小镇有极大的市场潜力，第四章项目建设可行性牡丹江市作为关东风情生态特色小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。一、交通区位条件分析该项目位于牡丹江市东部，西距牡丹江市中心60公里，北至G10高速公路出口15公里。从大交通上看，牡丹江与鹤大、哈牡、牡佳三条高速公路相连接。绥满铁路、牡佳铁路横贯牡丹江市，客运直接通沈阳、大连、上海、北京等，现在又开通了牡丹江到达首都北京、上海、济南、青岛的班机。关东风情小镇距牡丹江机场1.5小时车程，且有高速公路直达。关东风情特色小镇拥有良好的外部交通环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。小结：牡丹江作为黑龙江省重要交通枢纽，黑龙江东部链接俄罗斯的门户，其公路、铁路、和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发的有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础。二、政策环境条件分析本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央财政继续加大对东北老工业地区的支持力度，有利于穆棱市围绕奋斗水库旅游开发建设争取更多的资金；第三，穆棱市作为农业县实施农业供给侧改革，国家系列战略措施的实施为田庄台古镇旅游开发，响应区域产业结构调整、区域经济发展及基础设施建设提供了政策支持；第四，黑龙江省一带一路的构建，实施哈牡绥产业带规划，为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。在此宏观背景条件下，穆棱市委、市政府做出了《关于加快穆棱市旅游产业发展的决定》，以奋斗水库和关东风情生态资源为依托，充分发挥关东风情小镇旅游资源优势和区位优势，努力打造“关东风情生态休闲之都”旅游精品，把旅游业培育发展成为穆棱市国民经济的支柱产业，把穆棱镇建设成为具有国际影响力的旅游目的地。小结：当前国家宏观调控政策、振兴东北发展战略、资源型城市转型政策及黑龙江省哈牡绥经济带建设的优惠支持政策，以及穆棱市加快旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施为关东风情生态特色小镇开发项目的建设实施提供了外部政策条件。三、自然环境条件分析项目区属于温带大陆性季风气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。本次项目主要建筑施工区域在平原地区，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。所属气候区域暖温带大陆性季风风气候四季分配类型四季分明、温度适适宜、光照充充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量632.8毫米最冷月均气温-24.7℃最热月均气温24.8℃极端最低气温-31.9℃极端最高气温34.8℃年平均气温9.4℃平均相对湿度66%无霜期天数126天年日照时数2719.3小时时年平均风速3.5米/秒年最多风向南西南风空气质量优小结：项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。第五章建设方案和内容一、项目总体思路1、总体创意旅游+地产，即：生态养身旅游+商务度假人居地产。依托穆棱镇独特的红豆杉生态资源和优质的人居环境，打造以奋斗水库旅游度假为目的，以生态休闲养身为卖点，以仿生建筑为载体。以高品质生活为主题的房地产项目。2、客户群定位旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。其中，主要内容包括：——主力客户群定位：穆棱市本地及三大城市板块中高端房地产消费市场，及商务度假市场——亚客户群定位：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场3、特色文化定位以人居、关东文化为主题，红豆杉生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合的生态特色小镇。4、功能定位以商务、度假、居居住及景点四四大功能于一一体的综合性性旅游地产项项目。5、档次定位高端生态顶级养生生的度假天堂堂。二、重点建设项目目（一）旅游房地产产项目即建设绿色生态社社区。选址：穆棱河和奋奋斗水库周边边；规模：占地约7660公顷；定位：奋斗水库和和穆棱河之滨滨、鸟语林中中，离奋斗水水库和红豆杉杉生态保护区区最近的高端端生态居住区区，打造生态态养生及关东东风情度假品品牌。1、仿生建筑低密密度住宅区：：仿生建筑融融入后现代主主义风格的豪豪华别墅。依依托生态环境境、采用生态态材料、追求求生态理念，充充分表现现代代环保意识，创创造一流人性性化空间。住住宅可以采用用单栋、双拼拼或花园洋房房。充分利用用水岸，滨水水而建。每栋栋建筑之间距距离范围是220至40米米，低层低密密度，容积率率在1.0——0.5之间间。建筑应遵遵循整体风格格统一，结构构形式多样的的原则。住宅宅区内需设计计景观循环水水系。2、养生公寓：针对市场开发几类类公寓：针对高端商务消费费市场，推出出具备居住和和办公双重功功能的商务公公寓；针对中高端房地产产市场，推出出酒店式公寓寓；针对中老年人养身身养老市场，推推出养老公寓寓；针对第二居所市场场，推出度假假公寓，其中中包括单身度度假公寓和豪豪华度假公寓寓；以红豆杉保护区和和奋斗水库为为环境背景，建建设舒适、生生态环保的仿仿生建筑，开开展养生度假假。建筑层高高限定为5层层，低层中低低密度，容积积率为1.55左右。可采采用层联体别别墅、多层度度假公寓楼等等多种中低密密度住宅结合合。可开设养养生养老基地地，提供老年年人专用活动动空间，吸引引老年人养生生和度假。（二）综合服务配配套项目旅游地产服务对象象主要是休闲闲度假的游客客，所以，这这类项目不追追求单元较大大面积；优雅雅舒适的外部部环境是不可可少的主要元元素，为使项项目达到预期期销售目标，完完整的配套设设施则成为这这类项目的重重点。——红豆杉养生餐餐厅结合红豆杉和奋斗斗水库重点打打造餐厅的生生态环境，突突出红豆杉景景观和奋斗水水库特点，根根据中外养生生文化对食物物内容和进食食方式进行特特色设计，充充分体现生态态养生的特点点。其中餐式式分为水库特特色、绿色芳芳香素食、红红豆杉养生药药膳等主题。可可聘请当地及及各地厨师研研究自创或借借鉴中国古代代药膳、素食食等。（三）户外休闲娱娱乐项目1、生态渔港结合奋斗水库和特特色小镇，打打造一个功能能性与景观性性结合的生态态渔港。选址：奋斗水库码码头规模：占地面积115公顷——渔港码头：分分港口区，和和垂钓区，打打造为生态休休闲小渔港，设设立小船游览览、垂钓服务务等。——渔港餐饮区：：设计容纳1100人用餐餐的中等规模模餐饮设施，餐餐饮区正对河河对岸的保护护区，外围搭搭建观景平台台，可设置望望远镜，便于于游客用餐之之余观看红豆豆杉及水库景景观。2、植物园：选址：奋斗水库周周围和新村下下设施农业规模：占地面积1100公顷，实实际建设用地地30公顷，其其余为生态保保护用地。植植物园是为小小镇打造的后后花园，运用用环境优势，室室内、室外结结合打造五彩彩缤纷的植物物园景观，不不同植物搭配配种植，保持持四季有花有有景。库区周周围栽植红豆豆杉，再造一一个红豆杉保保护区，饮水水为红豆杉水水。还可成立立植物花卉研研究中心，同同时进行植物物保护和科学学研究。三、配套施设建设设（一）交通基础设设施建设为适应旅游开发和和发展的需要要，加强旅游游公路、城镇镇街道体系及及标识标牌等配配套设施建设设是当务之急急，是深化和和提高游憩体体验方式的重重要措施。根据《旅游区（点点）质量等级级的划分与评评定》（GBB/T17775-20003），本着着统一规划、重重点布局、系系统建设、彰彰显文化、环环境和谐的原原则，重点建建设旅游形象象标识牌、交交通引导标识识、旅游景点点标识、服务务提示标牌44类标识标牌牌。重点是在进入关东东风情生态特特色小镇的主主要交通出入入口、主要广广场、游客集集散中心、汽汽车站等设置置形象标牌；；主要公路上上安装旅游交交通引导标识识；主要景点点外部设置景景区标识标牌牌；主要景区区外部及交通通中转地，安安装旅游服务务提示标牌。同同时，结合公公路改造和提提升，重点加加强车站环境境整治、旅游游服务功能的的强化和旅游游窗口形象的的凸显，尽快快配套完善旅旅游服务和旅旅游宣传设施施。表5-1旅游相相关标识牌设设置情况主要设置地点数量（块）形象标识牌主要交通出入口、主主要广场、游游客集散中心心、汽车站等等10交通引导牌G10高速公路出出口处5景点标识牌主要景点外围地区区8服务提示牌主要景点外围、交交通中转、游游客集散地等等18（二）给水及供电电设施1、供水设施目前用水主要依靠靠周边村屯的的饮水工程，随随着关东风情情生态特色小小镇的建设发发展，游客规规模的增加，原原有的供水设设施不能满足足项目区生活活、消防的用用水需求。《旅旅游规划通则则》（GB//T189771－20003）和国家家5A级景区区要求，本项项目将在关东东风情生态特特色小镇内建建设供水设施施。2、供电设施目前区域供电设施施不完善，主主要依靠周边边村屯的供电电系统，随着着景区建设和和发展，需要要配套建设供供电系统。根根据《城市电电力规划规范范》（GB//502933-19999，根据不同同区域用电负负荷预测，配配备变压器和和相应线路。（三）信息咨询服服务设施建设关东风情生态态特色小镇游游客接待中心心，并联入牡牡丹江市区域域旅游公共信信息服务系统统，在主要广广场、车站等等处设置综合合信息电子触触摸屏和电视视宣传，构建建综合旅游信信息网络服务务平台，实现现散客在区域域内的无障碍碍旅游。（四）环境治理和和保护良好的生态环境资资源是关东风风情生态特色色小镇旅游发发展的基础，保保护好生态旅旅游资源是旅旅游带开发的的重中之重。水水域保护设施施建设重点是是奋斗水库周周边村屯和景景区建设污水水处理厂、严严格保证只使使用环保型游游船等。1、河道疏浚和堤堤坝加固由于河道未疏浚，只只能小型快艇艇通行，为了了提高河道安安全泄洪、改改善河道及周周边环境、提提高河道通行行能力，需要要对河道进行行疏浚和堤坝坝加固。项目目单位前期对对河道进行勘勘测，疏浚河河道主要工程程包括清淤、筑筑坝和绿化。2、污水处理工程程结合小城镇旅游的的发展需要，为为强化水资源源保护，加强强排水设施建建设，重点是是增设污水处处理设施和雨雨污分离排水水系统，达到到污水的净化化和回用的目目的，保护生生态环境，实实现人与自然然的和谐发展展。（五）其他设施1、旅游厕所为了提升关东风情情生态特色小小镇的服务功功能，改善环环境，为游客客提供良好的的服务条件，规规划建设2个个四星级所和和若干小型水水冲厕所。2、安全保障措施施重点建立和完善旅旅游安全预报报体系；完善善重点旅游活活动场所的安安全防护设施施；消除通讯讯信号盲区；；与公安、医医院等部门联联合建立旅游游紧急救援体体系。资金来来源除政府予予以引导性投投入外，重点点以交通、公公安、通讯、卫卫生等部门筹筹集为主。3、环卫设施建设设建设垃圾回收、中中转及无害化化处理设施，其其服务范围覆覆盖整个城镇镇及各重点景景区。具体如如下：垃圾回收设施：主主要包括在重重要景点、旅旅游码头、游游客集散地及及其周边地区区，设置若干干生态分类垃垃圾箱。垃圾转运站：建设设1个垃圾转转运站。无害化处理设施：：根据区域垃垃圾产出量，建建设垃圾无害害化处理场。4、邮电通讯建设设项目重点建设内容包括括电设施、程程控电话设施施、移动通讯讯设施、国际际互联网设施施等，近期重重点是各主要要旅游景点、旅旅游干线、游游客服务中心心和宾馆饭店店等游客聚集集区以及邮电电通讯盲区的的服务设施建建设。5、景观绿化在游客接待集散地地利用灌木和和花草进行绿绿化划分功能能分区；在游游客观光通道道进行景观绿绿化；采用生生态停车场，提提高绿化率。第六章环境保保护一、设计依据、原原则及目标（一）设计依据

《中中华人民共和和国环境空气气质量标准》（GGB30955—19966）

《中中华人民共和和国城市区域域环境噪声标标准》（GBB3096——93）；

《中中华人民共和和国大气污染染物综合排放放标准》（GGB162997-19996）；

《中中华人民共和和国污水综合合排放标准》（GGB89788-96）；；（二）环境保护目目标将生态旅游度假区区建设成为空空气清新、环环境优雅、水水体清洁、景景观优美、生生态平衡的绿绿色度假区。实实行环保与经经济建设同步步持续发展。1、空气质量环境空气质量达到到国家GB33095-11996一类类地区中的二二级标准。2、地面水质量地面水环境标准达达到环境质量量一类区三类类标准。3、环境噪音环境噪声分贝五类类地区，要求求全面达到国国家GB30096-933标准中二类类地区二类标标准（昼夜440～45ddB,夜间335～40ddB）4、固体废弃物生活垃圾无害化处处理率大于995%，主要要有害废弃物物无害化处理理率达到1000%5、生态保护覆盖盖率100%%。（三）环境保护原原则1、与自然和谐共共存原则生态旅游度假区应应与区域自然然生态系统相相结合，保持持尽可能多的的生态功能。在在基础设施建建设及规划中中最大限度地地降低公共中中心区对局地地景观和水文文背景、区域域生态系统造造成的影响。2、生态效率原则则在基础设施、建筑筑物构造过程程中，按照“三三同时”原则则，应全面实实施清洁建设设，尽可能降降低资源消耗耗和废物产生生；在建筑材材料、能源使使用、产品和和服务中，鼓鼓励利用可再再生资源和可可重复利用资资源。3、区域发展原则则尽可能将关东风情情生态特色小小镇与地方特特色经济相结结合，将关东东风情生态特特色小镇建设设与区域生态态环境综合整整治相结合，并并与区域环境境保护规划方方案相协调。4、高科技、高效效益原则大力采用现代化生生物技术、生生态技术、节节能技术、节节水技术、再再循环技术和和信息技术，采采纳国际上先先进的生产过过程管理和环环境管理标准准，要求经济济效益和环境境效益实现最最佳平衡，实实现“双赢”．．5、软硬件并重原原则硬件指具体工程项项目的建设，软软件包括关东东风情生态特特色小镇环境境管理体系的的建立、信息息支持系统的的建设等，在在进行硬件建建设同时必须须建立和完善善软件建设，使使公共中心区区得到健康、持持续发展。二、环境现状及环环境影响因素素分析（一）环境现状1、水环境质量所处穆棱河段，水水质有轻微污污染，主要污污染源来自于于生活污水和和垃圾的排放放。2、空气环境质量量项目区域主要在奋奋斗水库生态态旅游区，空空气污染源来来自于当地居居民炉灶烟气气，空气质量量良好。3、固体废弃物生活固体废弃物包包括生活垃圾圾和粪便，目目前均为有效效处理（一部部分用于农用用施肥）。4、声环境质量当地噪声来主要为为道路交通类类噪声，基本本上没有形成成噪声公害。（二）环境影响因因素分析1、项目施工期项目建设过程中，场场地平整、掘掘土、地基深深层处理及土土石方、建筑筑材料运输、设设备装配等施施工行为，在在一定时段内内都将会对周周围环境造成成一定影响。——材料及土石方方运输车辆噪噪声；——现场施工噪声声；——运输车辆的汽汽车尾气及燃燃油机械排放放的燃油废气气；——施工中土方挖挖掘、平整场场地以及装载载运输产生的的二次扬尘；；——施工作业产生生的生活污水水；——挖掘土方等产产生的固体废废弃物；——施工现场周围围的景观影响响。由上面分析可以看看出，施工期期对周围大气气环境的影响响主要是地面面扬尘污染，污污染因子为TTSP。这种种污染影响是是暂时的，可可逆的，工程程一结束，污污染影响也就就随之而停止止。清理土地地、挖掘地基基、挖土和填填土操作过程程中产生的尘尘埃排放物，会会在短期内大大大影响当地地的空气质量量。粉尘排放放量随施工作作业的活动水水平、特定操操作和主导天天气的不同每每天变化很大大，而且很大大一部分是由由于在施工现现场临时修筑筑的道路上，车车辆往来行驶驶所引起的。2、项目建成后污污染分析——废气，项目建建成后废气主主要有集中供供热、饭店厨厨间烟气和车车辆尾气，废废气污染物主主要有烟尘、SSO2和油烟烟等。——废水污水中的主要的污污染物有：CCOD、BOOD等有机物物。——废渣度假区建成后，其其排放的主要要固体污染物物主要有两个个来源：锅炉炉装置和生活活垃圾等。三、环境保护防治治规划（一）施工期间污污染处理措施施施工期间比较明显显的环境问题题主要有三点点：一是施工工机械及运输输车辆产生的的噪声；二是是施工中平整整场地、混凝凝土运输搅拌拌等作业产生生的地面扬尘尘；三是施工工期间的生活活污水。1、施工机械运行行时的噪声辐辐射源强在775～1155dB（A）范范围内，距离离声源30米米范围内的噪噪声辐射值超超过建筑施工工厂界噪声限限制标准，如如果施工机械械放置位置距距离边界较近近，施工时应应采取适当的的隔声措施。2、对于施工期间间产生的扬尘尘，在不同的的施工环节采采取不同的措措施，力争使使其对环境的的污染降至最最低。扬尘严严重时实行洒洒水作业，汽汽车驶出工地地要对轮胎进进行清洗，防防止泥土带入入观光区。3、在起步区污水水系统未建成成前，施工期期间产生的生生活污水，要要加强管理，污污水实行统一一收集、定时时、定点运至至污水处理厂厂，防止对周周围环境的污污染。（二）运行期间污污染处理措施施1、废气治理把绿化与环境保护护工作结合起起来，针对各各种污染类型型，有选择地地种植抗污染染的植物和防防护林带，以以达到辅助净净化环境的目目的。在游客客中心区内种种植净化能力力强的树种，阻阻挡和吸滞粉粉尘。加强货运车辆扬尘尘的监测和防防治工作，在在道路上逐步步限制不符合合运输标准的的车辆通行。加加强对汽车尾尾气的监测和和防治，淘汰汰尾气排放不不合格的车辆辆。推广使用用无铅汽油。2、水污染防治污水排出均需经过过初级处理，再再进入市政管管道。实行污污染排放许可可证制度和排排放总量控制制制度，加强强对各排污单单位的监督管管理。建设污污水统一排放放体制，生活活污水处理率率达到1000%。推行节节约用水的奖奖励措施，逐逐步实行定额额用水制度，规规划建设中水水处理设施，提提高水的重复复利用率。3、噪声污染整治治合理调整交通设施施布局，科学学组织路网系系统，提高道道路的质量等等级，解决车车辆的疏散问问题，减低道道路的车辆密密度，有效地地分流区内、外外部和过境交交通，降低交交通噪声。加加强景观区和和游客中心区区的噪声管理理，对施工噪噪声的管理要要从严控制。4、固体废弃物治治理加强游客生活及景景点遗留垃圾圾的处理和综综合利用，鼓鼓励并推广垃垃圾综合利用用技术，锅炉炉燃烧的炉渣渣可用于铺路路。固体废弃弃物综合利用用率达到855%以上。5、环境卫生设施施关东风情生态特色色小镇的公共共厕所按每平平公里不少于于3座设置，公公厕间距为8800-10000m，积积极推广生态态公厕。沿景景区道路布置置垃圾箱，其其间距为：游游客中心500m，景点区区道路1000m。（三）环境监督管管理1、按照《中华人人民共和国环环境影响评价价法》，对规规划区进行环环境影响评价价，确定排放放总量。2、上级环保主管管部门建立完完善的环保审审计制度，定定期对公共中中心区的土地地开发性质、项项目环境影响响评估、“三三同时”制度度贯彻、环保保投资利用、环环保事故处理理、主管环保保领导职责等等进行审计；；3、集中污水处理理，积极推行行清洁生产，实实现废水减量量化；促进废废水循环利用用和综合利用用，实现废水水资源化；加加大投入，加加快废水资源源化和处理设设施建设；4、进水水质和达达标污水管网网入网水质两两级在线ICC卡智能检测测；5、组织污染事故故调查组，制制定污染赔偿偿制度；6、进区项目要完完善环保检测测制度。第七章节能节节水和消防一、节能节水（一）节能措施1、设计依据项目的主要设计依依据是国家计计委、国家经经贸委、建设设部文件计交交能（19997）25442号《关于于固定资产投投资工程项目目可行性研究究报告“节能能篇（章）”编编制及评估的的规定》，以以及《民用建建筑节能设计计标准》（JJGJ-266-95）。2、主要设计原则则执行国家现行的节节约能源政策策、规定及有有关标准，合合理利用能源源，降低能源源消耗，提高高经济效益。能能源选择以贯贯彻国家能源源方针和因地地制宜为原则则。设计中所所选设备采用用国家推荐的的节能产品，严严禁采用国家家规定淘汰的的低效高耗能能设备。3、节能措施在基础设施建设阶阶段，在供电电、供热、道道路建设、路路灯安装等方方面优先选用用节能新技术术、新工艺、新新材料及新设设备。其中，供供、配电设计计符合《评价价企业合理用用电导则》（GGB/T34485-19998）的有有关规定，优优先采用低压压电容器作为为无功功率补补偿，以降低低无功损耗；；供热管道采采用保温性能能好、热量运运输散失小的的高性能管材材；路灯安装装选用节能灯灯具。（二）节水措施1、设计依据国家计委和水利部部颁布的《建建设项目水资资源论证管理理办法》、《评评价企业合理理用水技术通通则》(GBB/T97111—19993)。2、节水措施项目为基础设施建建设项目，耗耗水量较小，在在项目基础设设施建设阶段段，采取以下下节水措施：：——在基础设施规规划中，注重重节约用水和和水的重复利利用。根据度假区的发展展需要，逐步步建立完善的的污水处理和和污水排放系系统，远期污污水处理率应应达到90％％以上。为了有效降低对新新鲜水的消耗耗量，提高水水利用效率，给给水采用分质质供水，采用用新鲜淡水和和杂用水两套套系统，污水水回用率455%。经过污污水处理的后后污水主要用用于用于建筑筑内冲厕用水水，以及建筑筑施工、绿地地和道路的浇浇洒、洗车等等对水质要求求不高的建筑筑外用水。大大大降低新鲜鲜水用量。——树立施工人员员节水意识，在在项目建设调调度会上将节节水作为项目目建设的主要要内容，积极极宣传普及有有关生态建设设、节约用水水的知识、政政策和法律，使使广大施工人人员树立节水水意识，明确确自己在生态态建设和节约约用水方面的的权利和义务务。——在给排水规划划中，积极引引入用水循环环，注重中水水工程建设，同同时在给排水水管材的选择择及相关配件件上采用性能能好的设备，严严防滴漏水现现象。——在工作和生活活区内采用节节水型卫生器器具，实现工工艺冷却水的的循环回收利利用。二、消防工程（一）消防工程规规划原则1、遵循“预防为为主、防消结结合”的方针针，以全面安安排、有利生生产、保障安安全为出发点点，做好园区区防火规划和和灭火设施的的规划建设。2、加强度假区消消防基础设施施建设，发展展消防科技，努努力消除火险险隐患。3、增强消防意识识，积极推进进消防工作社社会化，严格格执行有关消消防规范、规规定和标准。4、城区消防规划划应与交通、给给水、燃料、电电力、电信等等规划相衔接接，坚持近远远期结合，统统一规划，同同步建设。（二）工程措施1、合理划分消防防责任区并设设置消防队((站)根据用地布局与功功能结构，消消防管理结合合城区整体一一并进行消防防规划。2、消防通道消防通道路中心线线间距不宜超超过160米米。消防通道道不得小于44米。新建的的交叉路口，道道路转弯半径径不宜小于115米，以利利消防车通行行。3、消防供水消火栓设置：管网网上布置地下下式室外消火火栓。室外消消火栓应沿道道路设置，道道路宽度超过过60m时，宜宜在道路两边边设置，并宜宜靠近十字路路口。消火栓栓距路边不应应超过2m，距距房屋外墙不不宜小于5mm。室内外消消火药味栓的的间距不应超超过120mm。4、消防通讯消防通讯主要应保保障火灾报警警和灭火指挥挥调度迅速、准准确可靠，要要充分利用无无线和有线两两种通信手段段，不断完善善消防通信系系统。火警台与供水、供供电、供气、急急救中心、交交通部门之间间应设通讯专专线，逐步建建成图象传输输指挥系统，实实现火灾现场场的图象声音音通讯。（三）防震地区很少发生地震震，震级都在在6级以下，一一般建筑按77度设防，生生命线系统工工程和地震发发生后易发生生二次灾害的的建筑、高层层建筑及重要要建筑应根据据抗震评价进进行抗震设计计。（四）防洪结合水系景观等进进行河道改造造。建设时应应严格避免将将河道盖板成成暗渠，亦不不宜将河道修修成呆板的混混凝土岸壁，应应最大限度的的利用地形优优势，做成自自然堤岸。根据流域特征，区区内河渠防洪洪标准为200年一遇。加强水土保持，充充分考虑泥石石流、滑坡、山山洪对景区的的影响；充分分重视天文潮潮、风暴潮对对景区的影响响，保证游客客安全。第八章项目组组织管理与实实施进度计划划一、建设项目组织织机构为了加快旅游项目目建设，项目目承办单位应应成立项目管管理办公室，负负责该区域规规划和基础设设施建设的组组织协调工作作。二、项目工程设计计管理（一）建设项目工工程设计管理理1、工程设计管理理的目的工程设计管理的目目标是：安全全可靠、适用用和经济性，以以保障建设项项目的质量、进进度和投资三三大控制目标标的实现。2、工程设计管理理的意义工程设计过程不仅仅是施工前的的工作，工程程设计要贯穿穿工程建设的的全过程。因因此，项目办办公室应对工工程设计过程程进行管理，中中心任务是对对设计的工程程质量、进度度、投资进行行控制。应由由项目办公室室负责提供设设备资料和外外部协作条件件，应及时向向设计单位提提供准确的资资料。（二）工程设计招招投标项目办公室以招标标承包方式委委托工程勘察察和工程设计计任务的目的的，打破地区区、部门的界界限，开展工工程勘察、设设计竞争，优优选工程勘察察设计单位，促促使工程勘察察设计单位改改进管理工作作、提高工作作质量、改善善服务态度，达达到采用先进进技术、降低低工程造价、缩缩短建设周期期和提高投资资效益的目的的。（三）工程设计外外部协作条件件管理1、环境影响及评评价：环境影影响评价、生生态环境自然然保护许可、生生态环境影响响评价。2、动力供应：水水源、电源及及其供应线路路、供应方式式、供应指标标。3、集散条件：交交通储运、站站场等设施。4、外部配套条件件：热、气、汽汽等供应及输输出接口。（四）工程设计过过程的管理1、工程设计过程程管理的目的的控制设计质量，即即在保证设计计工作进度的的条件下，以以较低工程投投资建设项目目向业主提交交符合设计标标准、适用的的、便于实施施、能满足使使用功能与效效益的设计成成果，评价设设计质量的最最终标准是建建设项目的功功能和效益。2、工程设计过程程管理的目标标控制（1）从建设项目目的条件和投投资效益出发发，控制设计计的功能满足足使用要求、符符合标准，设设计方案和工工程投资既要要符合投资效效益最大化，又又要为施工创创造条件，符符合法规、规规定和政策的的规定。（2）控制工程设设计标准和设设计工程质量量及设计文件件质量。（3）控制工程设设计工作进度度，满足建设设项目工期与与进度的要求求。（4）控制设计方方案的经济性性，降低建设设项目的总投投资。三、项目招投标项目建设施工采取取公开招标的的方式，选取取资质高、造造价合理，信信誉好的施工工单位施工，以以确保项目能能够高质量、低低成本、按期期完成。工程概况工程概况工程名称、招标人建筑面积、结构前期手续计划批文、建设用地规划许可证、资金证明、建设工程规划许可证、报建申请书、规划定位图、施工图企业法人的营业执照、开发企业资质证书招标建设工程（施工）招标备案登记表招标代理单位委托代理合同招标方式：公开发布招标公告（5天）邀请投标邀请书制订招标文件（20天）确定投标单位：审核投标单位的资质证书、营业执照、安全生产许可证、项目经理证施工企业报送投标申请书投标按照招标文件召开揭标会投标单位报送投标文件开标、评标、定标开标确定评标专家进行评标确定中标人公示上网公示3天中标通知书签发中标通知书工程合同双方签订施工合同图8-1建设设工程招投标标工作流程图图四、建设项目合同同与管理（一）建设项目合合同根据起步区建设项项目的特点和和国家及所在在地的有关法法律和规范，制制定建设工程程施工合同审审批流程图如如下图8-22。施工合同审批施工合同审批所需资料：1、

法人企业营业执照2、

建筑企业资质证书3、

中标通知书4、

完费证明5、

法人代表证明书6、

法人授权委托证明书7、

委托代理人签约资格证书8、

建筑意外伤害保险投保手续9、

法律、法规规定的其它材料受理审批<,/P>资料备案图8-2建设设工程施工合合同审批流程程图（二）建设项目合合同管理建设项目合同管理理是以建设项项目的计划工工期、规定的的技术标准和和质量要求以以及批准概算算等为项目管管理的控制目目标，以合同同为管理依据据，项目办公公室通过合同同的订立和履履行过程中所所进行的计划划、组织、指指挥、监督和和协调等工作作，促使项目目管理的各部部门、各环节节相互衔接、密密切配合，在在实现项目预预定目标的前前提下达到最最优的结果，使使项目验收合合格并发挥预预定功能。1、合同管理的主主要任务(1)按照建设项项目的管理要要求和特点，确确立合同体系系。包括确定定合同方式，选选定合同类型型，选择合同同条件，准备备合同草本。(2)编制招标文文件，组织招招标，组织合合同谈判和订订立合同。(3)制定合同管管理制度，建建立合同管理理程序。(4)全过程跟踪踪合同执行情情况，按照动动态管理原理理，对项目实实施全面的监监督、控制和和调整，尽力力实现合同规规定的各项目目标。(5)控制和处理理合同变更，尽尽量减少对建建设项目质量量、计划工期期和投资的影影响。(6)分析和处理理索赔，及时时解决合同争争议，减少对对项目建设的的影响。(7)建立协调和和沟通制度，促促进各方相互互支持和积极极合作，积极极应对项目进进展中遇到的的问题。(8)建立合同档档案，加强合合同信息管理理，做好各类类合同信息的的记录、搜集集、整理和分分析工作。(9)注意对合同同重大问题进进行研究和解解决，并根据据需要开展法法律及技术咨咨询。2、合同管理的主主要措施(1)组建高素质质、分层次的的合同管理团团队1)要确立项目办办公室在项目目管理中的主主导地位，在在建设项目业业主管理机构构中建立面向向工程的最高高决策机构，直直接对工程负负责，并负责责及时就工程程的重大问题题做出决策；；2)应给予工程监监理应有的授授权；3)聘请在管理、合合同问题处理理和法律方面面有经验的专专家，组成合合同管理咨询询机构，为项项目办公室和和工程监理随随时提供咨询询意见；4)根据项目的具具体情况和需需要，建立争争议调解机构构及时就合同同争议问题进进行调解；5)合同管理人员员应具备组织织管理和协调调沟通能力、观观察分析和总总结提高能力力、判断决策策和应急反应应能力，以及及技术业务能能力，要有诚诚信热情、严严谨执着、勤勤思机敏、好好学上进的基基本素质和严严于自律的精精神。(2)制订严密和和明晰的合同同管理程序1)单项工程开工工申请和批复复程序；2)进场设备、材材料检验程序序；3)工程计量、签签认程序；4)工程款支付的的审查程序((包括业主和和工程监理方方面)；5)图纸审查和批批准程序；6)工程变更申请请和批准程序序，包括设计计发布通知、业业主的批准、工工程监理的指指令、承包商商提出改变单单价申请、变变更单价的确确定等；7)合同调价程序序，包括劳务务、材料和运运输等方面费费用的调整等等；8)索赔处理和争争议调解的程程序。(3)实行全员合合同管理1)要组织合同培培训，对各级级项目管理人人员进行“合合同交底”2)确定合同管理理任务、目标标和责任，并并将其细化和和分解，将具具体的合同管管理任务和责责任落实到有有关部门和人人员的身上。(4)建立信息管管理系统(5)建立合同各各方之间的交交流和沟通制制度。定期地地举行专题会会议是一种很很好的方式，如如：1)现场监理工程程师和承包商商现场人员每每天的碰头会会、周进度会会议、月进度度会议；2)关于变更和索索赔处理的专专题例会；3)项目办公室、工工程设计和工工程监理之间间的会议；4)项目办公室、工工程监理和各各承包商之间间的会议等。五、建设项目质量量管理（一）建设项目质质量管理的八八项原则1、以顾客为关注注焦点——满足顾客要求求是生存的基基础。——加强与顾客的的沟通。——广义的顾客包包括各过程输输出的接收方方。2、领导作用——领导的态度决决定建设项目目质量管理体体系的成败。——领导制定并保保持质量方针针和目标。——领导确定各参参与方在质量量管理体系内内的职责和权权限。——领导决定资源源的配置和管管理。——领导为员工创创造充分参与与实现质量目目标的工作环环境。——领导组织对质质量管理体系系的评审，并并决定持续改改进的目标。3、全员参与——质量靠人去实实现。——重视人的工作作技能和质量量意识的培训训。——培育团队意识识。——人人追求“一一次成功”和和“零缺陷”。4、过程方法——过程是“一组组将输入转化化为输出的相相互关联或相相互作用的活活动”。过程程方法强调“将将活动和相关关资源作为过过程管理，可可以更高效地地得到期望的的结果”。——应当将项目的的全过程划分分为一系列子子过程，再将将子过程进一一步划分为更更小的过程。如如将建设项目目划分为若干干个包括多任任务种的单位位工程、分部部工程、分项项工程等。——明确全过程以以至各道工序序的输入、实实施和输出，明明确各道工序序之间的接口口(界面)，按按照PDCAA循环原理，实实施各道工序序以及全过程程的控制。——严格把好各道道工序的输入入、实施和输输出质量，使使每一道工序序成为防止不不合格的一道道屏障，是保保证建设项目目质量的基本本功。5、管理的系统方方法——建设项目是多多任务种和多多任务序组成成的复杂系统统，应当“将将相互联系的的过程作为系系统加以识别别、理解和管管理”。——所有工种和工工序都应服从从系统的整体体目标。——各工种和各工工序之间的接接口(界面))，往往是制制约管理体系系的有效性和和效率的瓶颈颈，应予特别别关注。

5、持续改进——在项目建设过过程中，及时时反馈质量管管理经验，制制定相应的纠纠正和预防措措施，是实现现建设项目质质量总目标的的有力保证。——随着科学技术术、市场以及及社会的发展展，需要持续续改进，以满满足顾客和相相关方不断增增长的需求。——持续改进产品品质量，才能能在市场竞争争中立于不败败之地，这是是项目业主永永恒的目标。6、基于事实的决决策方法——数据和信息分分析是有效决决策的基础。——必须在项目建建设全过程中中，重视收集集准确、及时时和完整的数数据。——根据实时信息息与计划比较较，及时做出出准确判断。7、与供方互利的的关系——项目建设的“供供方”即“承承包方”，包包括设计、材材料设备供应应和施工承包包方等。——供方是建设项项目质量管理理至关重要的的环节，直接接关系到项目目的最终质量量。——项目办公室与与供方是相互互依存的关系系，需要建立立互利关系（二）建设项目质质量管理的三三全管理1、全过程管理2、全员管理3、全面管理：空空间范围上，项项目建设是各各参与方大团团队运作第九章投资估算算及资金筹措措一、投资估算（一）编制依据1、设计人员提供供的设计方案案、设计要求求、使用功能能及建筑标准准确定项目投投资额；2、拟建地点的地地形地势条件件；3、委托方提供的的相关数据资资料；4、参照《20117土建》、《22017安装装》定额及有有关概算指标标；5、参照项目所在在地同类型、同同规模建筑技技术经济指标标编制；6、其他基本建设设费取费标准准；（1）建设单位管管理费：按建建安工程费11.2—1..5%取定；；（2）勘察设计费费：根据《勘勘察设计收费费标准》20016年版进进行计算；（3）工程监理费费：根据国家家工程监理费费:根据国家家物价局、建建设部发改价价格〔20007〕6700号文有关规规定，按需监监理工程投资资额的1.0039%计算算；（4）工程招标费费及其他：含含招标代理费费、招标管理理费、标底编编制费等，根根据有关文件件综合按1%%计算；7、预备费：按相相关规定，按按建安工程费费及其他基本本建设费的55%。（二）投资估算项目受市场条件、资资源条件、地地理区位、规规划设计要求求和企业操作作能力等因素素决定，由于于还未进行详详细规划设计计，对资源状状况、相应物物资市场价格格未能做深入入调研，下面面就对总投资资、分项投资资、营销费用用等，其估算算参照同等条条件相近案例例进行估算，确确定投资额度度。项目总投资3000000万元元，其中：主主要工程造价价2379000万元；前前期费60000万元；工工程建设其它它费用150000万元；；营销宣传费费1500万万元；项目估算说明：旅旅游配套服务务设施包括道道路整修、水水电供应、环环卫设施、安安全防护、景景观绿化等内内容。前期费费中各项内容容根据国家标标准及实际情情况确定。工工程建设其它它费用按行业业通行标准及及实际情况取取值。营销费费用基本预算算按三年实际际投入为1880万元，实实行分期投入入原则。详见投资估算表、主主要项目建设设和配套服务务设施投资估估算表。表6-1：投资估估算总表序号项目费率金额（万元）一工程项目基础造价价79.3%2379001道路建设120002浮雕文化墙26003水上乐园150004穆棱河水上漂流5005风情民宿150006特色小镇生态有机机园50007流水养殖区6008水上民俗风情街80009振兴村农家乐观光光区60010原始野趣游乐场320011民俗文化剧场800012露营、露天烧烤区区60013露天电影及停车场场150014度假酒店1800015大坝观光平台100016水库山体夜间照明明工程350017特色小镇登山走廊廊观光带350018养生中心300019滨湖游览带2300020水面光伏发电区3000021森林生态区1000022湿地风光区280023游船俱乐部600024服务站点70025游船码头130026旅游度地产开发区区5000027生态采摘体验150028特色北方药师谷900029养蜂业及蜂蜜产业业50030朝鲜族文化体验区区1500二前期费3%6000三工程建设其它费5%15000四营销宣传费0.5%1500六铺底流动资金13.2%39600七投资总额100%300000二、项目资金筹措措方案（一）最大限度争争取公有资金金本项目建设的汽车车营地作为公公益性很强的的旅游项目，需需积极争取政政府的项目资资金支持，并并积极争取各各级政府的环环保、生态改改造、新农村村建设等相关关资金投入。将将所建设项目目纳入各级政政府的发展规规划之中，在在基础设施、绿绿化、生态治治理、环境保保护等方面得得到各级政府府支持。加大用于汽车营地地旅游形象塑塑造和对外宣宣传、市场推推广、规划和和建设引导等等专项经费，该该部分资金总总体上应当逐逐年递增，以以满足某某市市作为汽车营营地旅游示范范点的发展需需求。同时，由由于某某有相相当部分地区区，发展较落落后，更需要要国家发改委委等部委国债债建设资金以以及道路改造造资金的支持持。（二）筹措自有资资金充分发挥企业力量量筹集资金，用用自有资金完完成项目基础础建设。同时时引入商业信信用等手段，提提高自有资金金使用效率。（三）招商引资东北振兴计划正在在起动，拥有有雄厚的民间间资本，积极极发掘民间资资本的潜力是是汽车营地旅旅游发展的重重要渠道。在规划权坚决不放放的原则下，制制定灵活开放放的投资政策策，广泛吸收收各种私有资资金，灵活运运用合资、独独资等多种资资金融入形式式。坚持谁投投资、谁受益益原则，调动动各方面的积积极性，鼓励励所有人开发发营地及周边边旅游资源、建建设配套旅游游项目，尽快快形成多渠道道投资、多元元化发展、互互相竞争、互互相促进的发发展格局。（四）争取优惠信信贷积极争取银行信贷贷资金，以现现有资产基础础设施做抵押押。由于旅游游开发周期长长，贷款利息息负担重，因因此应积极争争取优惠的信信贷资金，减减少纯商业贷贷款。（五）资本化经营营逐步实行旅游项目目资本经营和和有偿服务，逐逐步形成项目目开发建设与与发展同步协协调，利用先先期回收资金金，进行再投投资，滚动发发展的良性循循环机制，逐逐步搞好土地地综合开发，做做好各项基础础设施和公共共服务设施的的配套建设，建建设更多旅游游经营项目。第十章项目社社会和生态效效益分析一、经济效益综合考虑建筑投入入、经营成本本、折旧等因因素预计绿色色生态社区项项目净利润达达到10.005亿元，投投资利润率达达到190%%，投资利税税率93%，投投资回收期视视楼盘销售状状况而定,预预计2年；生生态渔港项目目投资年均净净利润达到1197万元，利利润率达到333%，投资资利税率166%，投资回回收期为3年年；湿地养生生餐厅项目投投资年均净利利润达到21133万元，利利润率达到1190%，投投资利税率993%，投资资回收期为11年。二、社会效益分析析（一）促进当地国国民经济和相相关产业的发发展以旅游业为龙头的的第三产业无无疑会成为当当地支柱产业业，它对增加加当地财政收收入、促进国国民经济发展展无疑具有重重要的意义和和作用。旅游游者的消费不不仅涉及食、住住、行、游、购购、娱等直接接经济部门，还还涉及金融、通通讯、安全、卫卫生、医疗等等相关服务部部门，同时为为满足旅游者者消费，还间间接地拉动一一、二、三产产业中的许多多相关部门生生产与服务。这这种拉动作用用表现在收入入上，旅游业业收入每增加加1元，就能能使相关行业业收入增加44.3元，这这使相关行业业收入增加是是明显的。（二）增加就业机机会，缓解就就业压力旅游业属劳动密集集型行业，本本身能吸收大大量劳动力，提提供大量就业业机会；旅游游业又是关联联系数很高的的行业，它的的发展能带动动大量相关行行业的发展。根根据世界旅游游组织（WTTO）提供的的资料，旅游游业每直接增增加1个就业业人员，就能能为社会增加加5个就业机机会。根据总总体规划，到到2020年年，旅游业可可直接提供就就业机会4000个，按照照1：5的比比例，它所提提供的间接就就业机会将达达到20000，对缓解就就业压力、维维护社会稳定定无疑具有重重要的意义和和作用。（三）提高当地居居民素质，促促进社会文明明发展随着项目的建设与与旅游业的发发展，外地旅旅游者将大量量涌入而带来来的新思想、新新知识、新观观念、新的生生活方式等，这这些将会极大大地提高当地地居民的素质质，促进社会会文明发展。但但旅游业的发发展又往往产产生负面的社社会影响，主主要表现为：：外来文化和和价值观冲击击本地文化和和价值观，导导致以不正当当的方式坑害害旅游者而牟牟取利益等。对对这些负面影影响，管理部部门应有清醒醒的认识，并并积极采取预预防措施；对对旅游从业人人员和本地居居民进行精神神文明教育，建建立相应的规规章制度，约约束旅游企业业、旅游从业业人员和本地地居民与游客客的行为，提提高从业人员员及居民的整整体素质，从从而消除负面面影响。三、生态效益分析析（一）促进资源与与环境保护通过规划，建立有有效保护环境境的机制，进进行垃圾分类类及废物、废废水的处理，这这对保护和维维持穆棱镇自自然景观和卫卫生环境具有有重要意义。（二）有利于提高高人们的环境境保护意识规划中拟定了一系系列环境保护护与建设措施施，强调大气气、水体、植植被等生态要要素的质量标标准。规划实实施后，将建建成交通便利利、环境优美美、蓝天白云云和空气新鲜鲜的生态旅游游的示范区，无无论是游客，还还是居民、从从业人员置身身于此情此景景，能充分认认识到生态环环境的重要性性，从而提高高其环境保护护意识。第十一章项目目风险分析该项目属于大型投投资项目，是是一个复杂的的工程，在项项目不同的发发展阶段，以以及不同建设设内容都存在在着不同的风风险，主要包包括政策风险险、市场风险险、财务风险险、政治风险险、自然环境境风险、社会会风险、经营营风险等。一、政策风险政策环境风险是指指由于政策的的潜在变化可可能导致项目目原定目标难难以实现的可可能性。政府府的政策对项项目的影响是是全局性的。不不同的产业政政策、土地管管理政策、城城市规划、金金融政策等将将直接影响整整个项目的各各个层面。本项目建设内容属属于我国产业业政策中鼓励励类。在项目目前期的运作作中，得到土土地管理部门门和环保部门门认可。因此此，在产业政政策、土地管管理政策和城城市规划方面面的风险，属属于微小风险险，只要项目目的协调人同同政府有关部部门积极配合合，即可防范范此类风险。二、市场风险市场风险主要指由由于项目产品品（或服务）由由于市场需求求的减少或供供给的增加导导致销路不畅畅，无法达到到预期的收益益。由于项目的建设