东港尚书城全程策划方案

东港·尚书城全程策划方案深圳世华置业顾问有限公司方案思路市场分析项目定位营销策略城市概况房地产市场发展预测项目分析产品建议营销思路推广策略目标客户定位项目定位东港•尚书城项目策划报告城市概况地理：东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。交通：建成“六横四纵”高速公路网，“六横”是北环高速公路、莞沙高等级公路、莞桥高等级公路、清塘高速公路、常虎高速公路、深圳大外环高速公路；“四纵”是沿海高速公路、广深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路。城市概况人口：东莞城区的常住人口为200人。是全省人口密度最大城市，达2662人/平方公里。2005年城市居民人均消费性支出21768元，比上年增长18.1%。居住条件进一步改善。2005年末城市居民人均总建筑面积55.50平方米，人均居住使用面积42.68平方米。经济：东莞的经济以平均每年22%的增长率蓬勃发展，是中国综合经济实力30强城市一，形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。城市规划：

1、主城区居住用地规划结构调整为“二带、二区、三片、多点”。

中央生活区、松山湖片区是地产业发展的重中之重。

2、远景目标，2020年东莞城市化程度达85％

3、中心区成为带动东莞城市发展的“聚宝盆”城市概况中央商务区CBD中央生活区东城区南片工业园区城市概况重点发展片区：南城。南城整体规划结构为“1核3区”，即1个中央公共服务核，2个居住区和1个工业园区。两个居住区可进一步划分形成5个居住组团。近年房地产发展概况市场分析项目定位营销策略城市概况房地产市场发展预测项目分析产品建议营销思路推广策略目标客户定位项目定位东港•尚书城项目策划报告从2003年以来，东莞市商品房销售基本维持在一个较高的平台。2005年开始，东莞的房产价格一直呈现高速增长的势头，今年上半年国家为了抑制房价的高速增长，出台了一系列的宏观调控政策，从供应结构、税收、信贷、土地等多个方面调节供求双方的市场，这一系列的宏观调控对整个东莞地产市场产生了一定的影响。近年房地产发展概况重点区域市场分析132东城区住宅价格差异较大，从2000多到5000多均有。从规划来看，东城区在未来将会以居住功能为主。2002年开始，万江片区房地产骤然升温，但相比东城、南城，房地产开发总量偏少，但略高于莞城，目前房地产价格普遍在3200~3800元/㎡

之间南城在2004年超越了房地产传统的老大东城区，主要是写字楼的增量较大，奠定了南城在东莞房地产第一的身份。随着市政府、市委的搬迁，新城市中心的启用，片区房地产发展将更加迅猛。区域住宅价格目前在4000-4500元/㎡左右，比较好的住宅价格介于5000-6000元/㎡。

123近年东莞市房地产投资情况：

近年东莞整体施工面积及竣工面积比较：

东莞市房地产投资从2002年开始飞速增长，投资幅度增长明显，时间上与东莞市城市发展进程保持一致。

逐年施工面积增速明显，竣工面积与施工面积之比逐年下降，施工面积大幅上升，竣工面积大幅下降。

近年房地产发展概况东莞市市历年年商品品房销销售面面积分分析：市场需需求量量呈小小幅下下降，，需求求特征征未发发生明明显变变化，，显示示出整整体需需求旺旺盛。。近年东东莞全全市房房地产产价格格的走走势：：销售金金额及及均价价整体体呈上上升趋趋势；；价格格仍是是珠三三角城城市的的洼地地；虽虽然相相对价价格上上涨不不明显显，但但上涨涨幅度度仍然然达7%以上。。近年房房地产产发展展概况况年份2004年2005年2006年价格2830元/㎡

3294元/㎡

3800元/㎡

商品住住宅价价格逐年上上涨，，且涨幅不不断攀攀高05年年-06年年涨幅达37.5%，租金水水平较较高达25元/㎡.月月达6.6%投资资回报商品住住宅价价格走走势近年房房地产产发展展概况况购房选选择区区域调调查：：购房总总价调调查：：有83.3%的购房房者选选择总总价在在50万元以以下，，20-49万最受受欢迎迎选择在在东莞莞城区区购买买的居居多，，其中中以南南城和和东城城两区区为主主，总总占有有率分分别36.99%、29.02%，排在在第三三位的的是莞莞城区区5.95%，最后后是万万江区区4.04%。近年房房地产产发展展概况况购买意意向户户型调调查：：购买意意向面面积调调查：：主要是是100㎡以上，，占41.1%；而70-100㎡㎡也占35.4%，70㎡㎡以下为为23.5%，其中中50㎡㎡以下占占9.9%；可见见住宅宅还是是以大大面积积的自自住为为主，，投资资市场场不温温不火火。2室、1房的求求租者者最多多，从从购房房者对对面积积的要要求及及租户户对户户型的的需求求来看看，小小户型型及公公寓受受投资资者及及租户户的青青睐。。近年房房地产产发展展概况况近年东东莞房房地产产发展展综述述相比较较珠三三角其其他经经济发发达城城市，，东莞莞的房房地产产发展展从量量和价价上都都处于于较低低水平平，房房地产产市场场的未未来发发展将将随着着城市市化进进程的的推动动出现现一个个高速速发展展的局局面。。1、南城城新中中心区区是房房地产产发展展重心心2、房地地产供供应稳稳步上上升，，销售售价格格涨幅幅大2005年东莞莞的房房地产产住宅宅均价价上涨涨了16%，而2006年上半半年不不但没没有下下降，，反而而在2005年的基基础上上再上上涨15%。市场小小结3、产品品同质质化严严重，，以中中大面面积户户型为为主市场产产品供供应结结构没没有出出现太太大变变化，，仍以以中大大户型型为主主，但但酒店店式公公寓、、商务务公寓寓形态态已出出现在在市场场上。。4、外来来人群群成购购房主主流2006年上半半年，，从购购房对对象来来看，，本省省户籍籍人群群购房房比例例持续续下降降，占占31%，外省省和境境外户户籍占占61%。市场分分析项目定定位营销策策略城市概概况房地产产市场场发展预预测项目分分析产品建建议营销思思路推广策策略目标客客户定定位项目定定位东港•尚书城城项目目策划划报告告未来几几年房房地产产市场场走势势分析析宏观分分析1、新政政将改改变住住房结结构新建住住房结结构比比例调调整，，即““90平方米米须占占比例例70%”的规定定对整整个楼楼市影影响较较大2、供应应量逐逐年递递减力力求稳稳定房房价除了2006年、2007年供应应住房房用地地量以以及住住房总总建筑筑面积积有明明显的的提升升外，，从2008年开始始，无无论供供应住住房用用地量量还是是住房房总建建筑面面积都都在逐逐年递递减，，到2010年，““二二带、、二区区、三三片、、多点点”的的模式式描绘绘了城城市发发展的的重心心。微观分分析1、小户户型将将成市市场主主角2、消费费群体体将有有所改改变外来务务工者者的增增多，，是支支撑东东莞地地产发发展的的重要要力量量之一一。。3、南城城及个个别镇镇将成成为楼楼市热热点东莞房房地产产市场场向城城区外外围扩扩张的的趋势势非常常明显显。4、房价价继续续平稳稳上升升未来一一两年年内房房价依依然会会平稳稳、理理性地地往上上走，，结合合这两两年的的走势势，涨涨幅在在10%—15%都是正正常的的。5、消费费能力力不足足增加加销售售压力力近几年年，东东莞房房地产产施工工与竣竣工面面积相相差甚甚远，，在未未来两两三年年内东东莞房房地产产仍然然面临临较大大的销销售压压力。。市场分分析项目定定位营销策策略规划分分析房地产产市场场发展预预测项目分分析产品建建议营销思思路推广策策略目标客客户定定位项目定定位东港•尚书城城项目目策划划报告告项目分分析项目位位于东东莞CBD中央商商务区区，是东莞莞唯一一集金金融、、商贸贸、信信息、、文化、会会展及及行政政于一一体的的城市市商务务中心心和行行政文文化中中心。项目区区域位位置项目分分析项目技技术指指标总用地面积总建筑面积59065.3㎡计入容积率建筑面积48387.5㎡其中商业及配套9632.3㎡住宅38755.2㎡地下室（不计入容积率）10677.8㎡住宅总户数675户总停车位300个其中地上15个地下285个容积率4.97覆盖率37.4%绿化率30%9745.28㎡

项目分分析项目分分析目前地地块是是一块块空地地，整整个地地块呈呈长方方形，，形状状方正正，地地势平坦坦，有有利于于项目目整体体规划划。本案整个地地块地块东东南角角地块西西南角角地块正正北角角地块现现状、、形状状项目分分析项目四四至本案东北西南北：城市市绿地地东：已建建小区区星辰辰花园园和在在建项项目汇汇成大大厦南：东莞市市南城城职业业中学学西：图书馆馆北项目分分析地块环环境绝绝佳，，无与与伦比比，地地块与与市政政府行行政中中心隔隔路相相望，，相邻邻图书书馆、、会议议大厦厦、展展览馆馆、国国际会会展中中心、、玉兰兰大剧剧院及及城市市中心心公园园等大大型公公共建建筑。。项目周周边环环境项目分分析项目SWOT分析优势（S）：区位优优势：：地处处东莞莞中央央商务务区，享享受各各市政政大配配套设设施；；交通优优势：：所处处地段段为东东莞中中心区主主干道道鸿福福路，，能够够方便便到达市市区各各处；；地块自自身优优势：：项目目地块块呈长长方形，，且地地形方方正，，有利利于土土地的充充分利利用和和总体体规划划；项目展展示面面优势势：地地块西西北两两面临市市政道道路，，西面面石竹竹路长长约146米米，北北面主主干道道鸿福福路长长约67米，，项目目展示示面广广，有有利于项目目商业业规划划。劣势（W）：项目规规模小小：项项目总总用地地面积积9745.28平米米，与与其他他大型型项目目相比，，难以以形成成规模模效应应；容积率率较高高：项项目容容积率率高，，绿化面面积少少，与与其他他项目目竞争争力降低低；噪音影影响：：项目目北面面紧临临主干干道鸿福福路，，车辆辆的流流量极极大，，噪音干干扰较较大，，降低低了本本项目目的质素素；人气不旺：：项目所在在片区为东东莞市新城中中心区，目目前生活配配套不齐全，，人气不旺旺，居住氛氛围欠佳。项目分析机会（O）：新城中心区区的优越区区位必将奠奠定项目的居居住和投资资价值；东莞国际会会展中心2006年年投入使用，更多多的国际性性会务活动动将更加频繁繁，为项目发展展酒店公寓提供强强大的支撑撑点；项目所在区区域高端酒酒店公寓产产品稀缺，为为项目开发发酒店服务式公寓提供有利机机会；东莞新城区与老城区房价涨幅拉开距离，使新城区形成一个高价位平台台，增加项项目的获利利空间。威胁（T）：近年来国家家加大对房房地产市场场的宏观调控控，对投资资置业有一一定的抑制作作用；品牌发展商商和代理商商带来的竞竞争压力，中中心区近两两年推出大大量小户型公公寓，将分分流本项目目的目标或潜潜在客户群群；中心区人口口有限，人人气不旺。。由于近期推推出的小户户型公寓项项目较多，如如定位不当当，极易陷陷入恶性竞争争的局面。。项目分析优势（S）►位于东莞中心区CBD，紧临会展中心►紧临主干道鸿福路，交通方便►项目展示性强►市政大配套齐全劣势（W）►规模小►容积率高►噪音影响►片区人气不旺策略一（提升策略）：1、主打中心区优势，借中心区建成之势2、主打投资概念，中央商务区罕有的高档酒店公寓物业3、对酒店公寓生活前景演绎，描绘时尚生活蓝图4、完美配套延展，中心区的行政、文化、商业、商务配套齐全策略二（弱化策略）：※1、利用中心区物业的升值性，使投资客忽略项目规模小、容积率高的不良影响2、通过酒店公寓品质的演绎使客户弱化园林环境的欠缺策略三（借助策略）：发挥优势，弱化劣势，避开品牌发展商的恶性竞争，同时抓住项目所处片区的机遇，让项目独占细分市场并取得无竞争优势。策略四（规避策略）：1、避免暴露项目的劣势，同时避免威胁与劣势并存的局面2、不可回避的弱点只有以提升自身项目品质来弥补，以减少其负面影响机会点（O）►新城中心区的优越区位►东莞国际会展中心的投入使用►高档酒店服务式公寓在本区域的稀缺►价格升值带来的机遇威胁（T）►宏观房地产政策影响►品牌发展商和代理商的竞争压力►中心区小户型公寓将分流本项目的目标或潜在客户群项目SWOT分析项目开发策略市场分析项目定位营销策略规划分析房地产市场场发展预测项目分析产品建议营销思路推广策略目标客户定定位项目定位东港•尚书城项目目策划报告告目标客户定定位项目所在区区域客户分分析1、片区现现有客户描描述►年龄在29-35岁岁的，来东东莞工作5年以上的的，年收入平均在在5万元以以上的►企业中层以以上管理者者►企事业单位位高级白领领（医院、、银行、IT行业）►专业人士（（新闻媒体体业、广告告业、律师师行业）►广东籍的个个体生意人人、贸易界界人士►地产投资客客户2、片区客户需需求►完整的商业业配套（沃沃尔玛购物物广场(引引进中)、、海雅百货（引引进中）、、鸿福广场场等）►出行坐车方方便（车站站就在门口口，大、中中巴士约十十几路）►教育、医药药、银行、、证券、美美食街等配配套齐全►标识性强、、安全度高高（项目醒醒目的外立立面、中心心区周边社会会治安好））►有足够的沟沟通、娱乐乐、休闲空空间（城市市中心公园园、城市绿地、、图书馆））►物业兑现力力强（片区区房屋入住住率和租金金回报高））因此，基于于我们自身身的优异规规划配套，，我们在思思考本项目目的客户定定位时，应应当跳出地地理区位限限制，直接接依托中心心区的商务务资源，充充分挖掘自自身特色优优势，强化化物业投资资潜力的优优势，在全全市乃至周周边城市如如深圳、香香港、广州州等城市范范围内来思思考客户来来源。目标客户定定位目标客户群群体定位1、都市财财智一族2、地产投投资群落3、高档商商务置业人人群企业高管、、职业经理理人、政府府官员、高高级白领、、SOHO一族、网络络IT、律师、艺术术家、技师师等自由职职业者。投资地产已已逐渐成为为一种主流流，从而催催生了大量量的专门投投资地产的的投资人士士。片区内在各各企业、写写字楼内工工作的大量量商务人群群。目标客户定定位目标客户特特征分析目标客户群特征投资型客户►年龄在30岁以上，具有多次置业经历►付款方式多样►注重物业的投资价值►购买时对朝向、楼层不太关注，对价格较为敏感、希望付款方式轻松灵活►希望物业带精装修商务客户►多为公司高级员工作宿舍►多为外资企业或港资企业►对物业的位置、交通、服务、便利性较为关心►与投资者同样关心物业的保值、增值性►商务性客户不排除一些自由职业者的SOHO用途►智能化要求较高，管理要求好，需求安全性和舒适性

自用型客户►年龄在25-35岁之间，首次置业►文化层次较高，大多受过高等教育►事业正处于上升期间，对自己充满信心市场分析项目定位营销策略规划分析房地产市场场发展预测项目分析产品建议营销思路推广策略目标客户定定位项目定位东港•尚书城项目目策划报告告项目定位物业定位南城CBD·显耀东东莞酒店服服务式公寓寓定位依据:（1）片区区为成熟CBD，周边市政大大配套齐全全，新推众众多写字楼楼、中档居居住项目，片区内内人气将不不断攀升，，由此带来来旺盛的商商务、投资资、居所需需求，本项目作为为中心区的的一级辐射射区，将会会尽享地利利之便。（2）片区区内目前以以中档居住住形态为主主，缺乏高高档酒店公公寓物业，，而未来中中心区内的大大量高档白白领、金领领迫切需要要一个能够够与其身份份地位相适适应的高档、多多功能居所所。（3）根据据地块位置置及市场分分析，结合合项目核心心价值———片区无限限发展潜力力和投资价值值，项目定定位为酒店店服务式公公寓，以满满足市场旺旺盛的投资资、居住及商务务需求。项目定位酒店式家居居服务►24小时住住客管理紧紧急热线►搬家服务►家政、保姆姆、钟点工工服务►代缴水电费费服务►宠物寄养或或急救服务务►衣物洗熨服服务►病人看护服服务商务服务►商务秘书服服务(代定定客房，票务服务，，打印、传传真及复印等)►礼宾服务►代办邮件收收发►私人助理►专车接送服服务►会议服务►叫醒服务，，留言服务务►家居清洁、、保养►维修水、电电器►代订牛奶、、饮水、报报刊杂志►上门收取干干洗衣物►订花开办生生日庆祝酒酒会喜宴等等►房屋租赁服服务酒店服务式式公寓物业业管理项目定位形象定位南城CBD·酒店服服务式公寓寓傲踞中心··领袖城市市公寓演绎精彩··显耀东莞莞光华形象释义：：（1）成熟熟的CBD中心区，周周边市政大大配套齐全全，项目位位于中心区区的一级辐辐射区，尽享地地利之便，，傲居群雄雄；（2）以超超前、时尚尚及领袖的的理念，给给城市以最最富冲击力力的情感触触觉。可以以说，在做着着咖啡与茶茶的融合，，正走在这这个城市的的前沿，领领着未来；；（3）项目目诠释现代代成功人士士的全新生生活、工作作、休闲娱娱乐空间，，成为中心心区成功人士居居住或投资资的首选领领地，身份份的象征。。（4）本项项目如此定定位其形象象，正是在在当前东莞莞南城CBD中心区的发发展方向下下，领袖城市公公寓发展；；项目定位项目命名东港·CBD传奇案名释义:（1）本项项目傲踞中中央商务区区CBD，临近中央居居住区CLD，新城着眼于于片区的未未来发展，契合合项目的区区域定位。。（2）城市市成功人群群，这个特特殊的群体体，处在特特定的阶层层，都有一一个令人瞩瞩目的身份代码，，他们带动动一股潮流流，创新一一种观念，，足够的经经济实力和和不俗的眼光让他们们有资格去去诠释生活活、去享受受生活。（3）CBD传奇，正是是一个城市市新贵的专专属，意味味着城市的的财富与内内涵，张扬扬城市新贵的乐乐趣、个性性、自我及及幻想；CBD传奇，一个个阶层的自自我主张。。本项目如此命命名，意在在彰显项目目个性，表表现独立自自我、超凡凡脱俗的领领袖地位，，使之成为南南城乃至整整个东莞的的地标性物物业。（4）本案案名契合项项目形象定定位，具备备专属性和和排他性，，读来琅琅琅上口，易易于记忆，易于传传播，易于于品牌塑造造。备选案名：：MINI国度、萨菲菲尔·名邸邸、十八国国际、亮丽丽风景线项目定位产品定位户型单身公寓一房二房小复式二房面积30-35㎡40-50㎡55-65㎡70-75㎡套数比例30%50%15%5%以单身公寓寓、一房、、二房为主主流户型，，配以少量量的小复式式二房为辅辅助户型。。户型结构可可设计为平平层、错层层、小复式式；以户型型灵动变换换、楼中楼楼、落地凸凸窗以及转转角凸窗来体现户型型功能附加加值。项目定位项目产品发发展建议（1）高度度数字化楼楼宇（2）设施施采用五星星级酒店标标准配置（3）带精精装修入市市（4）室内内设计突出出格调，彰彰显现代、、时尚、尊尊贵品味本项目价格格分析测算算:楼盘因素比例曼哈顿时代香缤时代园第一国际本项目区位15%910910社区规模10%1181310景观环境18%76810交通15%10101010周边配套12%913910自身配套6%1181210品牌9%911810产品质素15%991010权值综合值100%9.119.269.6110.00均价（元/㎡）650068005500X比较均价7135.027343.415723.20X类比权重

44.4%33.3%22.3%100%类比价

3167.952445.361276.276890项目定位价格定位一般而言，，对一个房房地产项目目，其价格格有着±5%的弹性性空间，即即销售价格格在6500-7200元/平平方方米米之之间间。。市场场分分析析项目目定定位位营销销策策略略规划划分分析析房地地产产市市场场发展展预预测测项目目分分析析产品品建建议议营销销思思路路推广广策策略略目标标客客户户定定位位项目目定定位位东港港•尚书书城城项项目目策策划划报报告告酒店店公公寓寓考虑虑到到满满足足容容积积率率，，主主楼楼设设计计三三至至四四栋栋，，十十八八层层的的现现代代简简约约式式酒酒店店公公寓寓，，采采用用板板式式建建筑筑形形式式，，每每栋栋设设置置两两座座电电梯梯，，2梯梯10-12户户，，主主力力户户型型为为单单身身公公寓寓和和一一房房，，辅辅以以少少量量二二房房和和小小复复式式二二房房，，面面积积在在30-75平平方方米米之之间间，，满满足足多多层层次次客客户户的的需需求求；；部部分分户户型型灵灵动动变变换换。。地下下停停车车场场地地面面下下沉沉3.0米米，，设设计计缓缓坡坡通通往往地地面面花花园园，，首首层层商商业业屋屋顶顶覆覆0.6米米，，与与地地下下车车场场周周边边绿绿地地连连成成立立体体园园林林景景观观。。屋顶顶花花园园商业业屋屋顶顶设设计计为为屋屋顶顶花花园园或或中中庭庭景景观观，，将将商商住住自自然然分分离离，，同同时时为为住住户户营营造造出出一一抹抹清清新新宁宁静静的的绿绿色色。。规规划划满满足足住住宅宅单单元元最最大大程程度度上上的的南南北北朝朝向向为为核核心心，，将将住住宅宅单单位位并并联联起起来来，，体体现现了了总总体体规规划划中中整整体体性性、、均均好好性性、、开开放放性性、、共共享享性性及及美美观观性性的的大大原原则则。。产品品规规划划建建议议项目目总总体体规规划划建建议议会所所会所所设设计计在在地地块块西西面面中中段段，，面面积积约约1200平平方方米米，，设设计计成成两两层层，，主主要要设设置置多多功功能能会会议议厅厅、、瑜瑜珈珈健健身身、、SPA养生生堂堂、、音音乐乐咖咖啡啡厅厅、、茶茶艺艺、、餐餐饮饮、、酒酒吧吧、、以以及及足足浴浴桑桑拿拿等等功功能能。。商业业首层层裙裙房房部部分分为为商商业业，，其其中中临临街街面面为为店店面面或或商商业业街街，，内内部部为为商商场场或或超超市市，，因因为为只只有有一一层层体体量量，，建建议议引引进进新新一一佳佳超超市市。。产品品规规划划建建议议建筑筑风风格格建建议议现代代简简约约式式建建筑筑风风格格浅蓝蓝色色的的立立面面、、挺挺拔拔的的形形象象、、简简洁洁明明快快的的线线条条，，锋锋芒芒而而内内敛敛、、质质感感十十足足，，凸显显品品质质，，树树立立项项目目地地标标性性物物业业形形象象。。产品品规规划划建建议议建筑筑风风格格大大气气、、明明快快、、清清爽爽、、现现代代，，以以肌肌理理效效果果体体现现建建筑筑与与人人的的亲亲和和。。都都市市感感与与南南城城CBD的气气质质相相得得益益彰彰，，打打造造张张扬扬大大气气的的楼楼盘盘姿姿态态，，使其其成成为为城城市市炫炫目目的的、、律律动动的的风风景景。。产品品规规划划建建议议户型型设设计计建建议议延展展弹弹性性多多变变空空间间———以以创创新新而而求求存存单身身公公寓寓户户型型1①户型型南南北北通通透透，，100%清清新新对对流流风风，，超超大大落落地地凸凸窗窗，，心心情情随随轻轻风风一一起起呼呼吸吸；；适适当当放放大大卧卧室室的的面面积积，，增增加加舒舒适适度度。。产品品规规划划建建议议一房房户户型型133244①超大大阳阳台台，，让让户户型型灵灵动动变变换换，，使使一一房房变变二二房房，，增增加加居居住住或或办办公公功功能能；；②超大露台与与外界零距距离对视，，增加享受受；③落地凸窗灵灵活变换，，增加卧室室面积，以以增加舒适适度；并且且户型正南南朝向，阳阳光充足；；④可变户型，，居住和办办公灵活变变动，宜商商宜住。产品规划建建议12332①超大阳台让让户型灵动动变换，使使二房变三三房，增加加居住或办办公功能；；②超大露台和和阳台相结结合，与外外界亲密对对视，零距距离接触，，体现大气气；③落地凸窗灵灵活变换，，增加卧室室面积，从从而增加舒舒适度；并并且保证卧卧室通风、、采光。二房户型产品规划建建议121小复式二房房①高阳台，给给人很广阔阔的空间感感，增加主主卧室的活活动空间；；②大面积的落落地凸窗保保证室内足足够的通风风、采光。。产品规划建建议户型装修建建议考虑到装修修成本和消消费群体对对户型装修修的喜好程程度，在此此建议，全全部户型采采取精装修修，与酒店店式装修一一致，提供供全套家具具、家电等等硬件设施施和高水准准的物业管管理等功能能性服务，，凸显产品品形象和品品质。单身公寓敞敞开式浴室室产品规划建建议卧室开放式客厅厅客厅标准房复式一楼复式二楼产品规划建建议园林设计由于底层全全部设计成成商业，面面积较大，，建议在项项目商业顶顶层设计屋屋顶花园或或中心庭院院，可打造造成生态休闲园园林，体现绿色、、生态、休休闲的生活活，寻求人性化化，形成““共享性、、开放性、、人文性、、艺术性””的公共空空间。屋顶处理产品规划建建议地下停车场场部分屋顶顶可用作园园林绿化，，不仅解决决园林与停停车争地的的矛盾，还还使园林景景观更富层层次感，打破整块用用地过于单单调、乏味味；地下停车车位既可用用来销售，，又可用来来出租，增增加项目开开发收益。。地下停车场场处理产品规划建建议项目配套设设置建议根据项目特特点及商业业体量，第第一层做商商业，沿街街商业建议议设置5.6-6米米层高，制制造买一层层送一层的的卖点并提提升其价值值；北面临临街面设置置二层商业业，一是提提升项目附附加值，二二是增添项项目气势，，有利于外外立面形象象；商业内内部引进大大型超市或或百货，由由于只有一一层商业面面积，建议议引进新一一佳超市。。1、商业规规划建议休闲商业街街，生活品品尝家项目西面临临街面长146米，，有良好的的临街展示示面，可设设计成法式风情商商业步行街街，引进多种种商业业态态，打造一一个集购物物、休闲、、娱乐、餐餐饮于一体体的体验式式消费中心心，银行、、花廊、书书吧、酒吧吧、肯德基基、淑女屋屋、钟表行行、咖啡屋屋、茶餐厅厅、美容苑苑等一应俱俱全，静享享家门口的的优越生活活。产品规划建建议商业规划形形成商业聚聚集效应，，为消费者者提供良好好的消费环环境以及相相应的休息息、娱乐等等附加设施施。漫步于于商业街的的悠悠长廊廊里，享受受休闲时尚尚的丰盛生生活，优越越生活不假假外求。产品规划建建议现代气息越越来越来浓浓重的都市市，让人心心生怀念，，怀念过往往那种自然然纯朴的亲亲切感，怀怀念大自然然温暖如春春的怀抱，，怀念淑女女屋春夏秋秋冬淡淡的的情绪融入入个性突出出的时尚气气息……清清雅简单、、青春个性性的淑女屋屋让你“美美丽女人一一生”。2、会所设设计建议建筑风格：：现代风格格地理位置：：地块西面面石竹路中中段建筑层数：：2层建筑面积：：600㎡㎡/层功能设置：：1F：接待大堂；；多功能会会议厅、瑜瑜珈健身、、SPA养生堂以及及智能化操操控室。2F：音乐咖啡厅厅、茶艺、、餐饮、酒酒吧、迪吧吧、足浴桑桑拿等。富丽堂皇和和清新典雅雅式接待大大堂产品规划建建议多功能会议议厅瑜珈健身产品规划建建议SPA养生堂酒吧产品规划建建议西餐厅音乐咖啡吧吧市场分析项目定位营销策略城市概况房地产市场场发展预测项目分析产品建议营销思路推广策略目标客户定定位项目定位东港•尚书城项目目策划报告告推广背景及及目的1、东莞市市的CBD、CLD、CAD2、如何让让本项目在在东莞中央央商务中心心区找准自自己的位置置，同时借借助片区的的力量提升升项目自身身地位与价价值？营销背景营销目的1、实现价价值最大化化；2、建立项项目知名度度，树立东东莞新中心心区标杆物物业；3、塑造开开发商品牌牌形象。总体营销推推广思路一个中心四个基本点点客户营销为为中心一个中心四个基本点点主流媒体塑形象造势势事件、活动动营销深挖实利营销突出卖点综合手法配套支持主题推广语语释义：傲踞中心··领袖城市市公寓城市贵族领领地·品位位格调生活活唯我空间··自在幽雅雅国际生活主主张·总统统级别享受受销售策略销售阶段销售时间段预热期2007年8月内部认购期2007.9-10月公开发售期开盘解筹3个月持销期3个月清盘期2个月营销阶段划划分销售节奏安排销售阶段销售时间段销量计划累计内部认购期2007.9-10月认筹6000公开发售期开盘解筹30%30%3个月30%60%持销期3个月30%90%清盘期2个月10%100%合计10个月100%

销售目标销售策略价格优惠策策略各阶段优惠策略销售阶段销量计划价格策略内部认购期认筹600个5000抵10000优惠策略公开发售期30%套开盘当天享受1个点优惠30%一次性付款98折按揭贷款99折持销期30%推出保留珍藏单位老客户带新客户优惠策略清盘期10%推出一口价及特价房合计100%

销售策略付款方式原原则付款方式具体操作优惠原则一次性付款总房款缴纳完毕，签定预售合同在之前优惠基础上再98折优惠按揭付款缴纳完首期，与银行办理完按揭贷款手续，签定预售合同在之前优惠基础上再99折优惠分期付款缴纳完最后一笔款项，签定预售合同不享受优惠销售策略销售阶段阶段价格调幅销售率认筹－3%认筹开盘解筹当天－1.5%30%公开强销期＋0.5%30%持销期＋1.5%30%清盘期＋2%10%合计

100%价格控制策策略销售策略推广期间根根据销售的的需要，采采取“分批推售、、内部认筹筹、抽签认认购”作为销控控的原则。。阶段推盘量房号级别优100%良100%中100%差100%开盘期50%60%70%90%持续期50%30%20%10%尾盘期____10%10%____销控策略市场分析项目定位营销策略城市概况房地产市场场发展预测项目分析产品建议营销思路推广策略目标客户定定位项目定位东港•尚书城项目目策划报告告各阶段推广广策略预热期2007年年8月把项目概念念引入市场场，初步树树立项目第第一印象户外广告牌牌、形象导导示牌、报报纸软文进进行片区及及产品炒热热认筹期2007年年9-10月目的：积累累客户资源源，同时，，试探市场场对项目反反应，借此调整下下一步的营营销推广策策略广告：户外外广告牌、、形象导示示牌、报纸纸、网络、DM、样板房、活活动等