某地铁商场招商策划报告

中信地铁商场C-1区招商策划报告2008-6-1呈：深圳地铁有限公司资源开发分公司目录第二章第三章第四章第一章

深圳地铁商铺现状

项目概况第四章招商战略

项目包装规划建议

市场定位地铁带来的商机地铁连接商业物业，一直是广大市民消费首选,而直驳地铁站出入口的地下商场更有望成为消费热点。

项目业态：以食品、休闲服饰、包、饰品等业态为主

租金价格：200元上下/平方米/月

经营情况：人流一般，经营情况一般

华联街租金价格：200-500元/平方米/月

经营情况：人流很多，租赁率达90%

1828潮流前线业种繁杂，以休闲服饰、皮具手袋、外贸鞋、时尚精品、饰品、内衣等青春时尚的中低档商品为主项目业态：

项目业态：地铁商业电子专业市场

租金价格：条柜1200-3000元/月

经营情况：人流少，商户称主要靠熟客支撑

华强地铁电子市场项目特点：零星商铺，无明显特点

租金价格：约1000元/平方米/月

经营情况：人流一般，商户称很难赚钱

罗湖站地铁商铺

项目业态：蔡澜美食坊、邓达智概念廊、潮流前线、名品折扣店等

租金价格：600元/平方米/月

经营情况：人流一般，经营情况尚好

中信地铁商场综述根据地铁往来人流的特征，我们看到，深圳地铁商业一般以快速、便利消费为导向，其商业定位一般为中高档特色商品的潮流阵地，主营业态将以快速消费品、潮流服饰、特色美食、数码品为主。【一】项目概况项目位于中中信地铁商商场C区地下一层层,总建筑面积积约为1242.35㎡中信地铁商商场位于羅湖深南中中路與上步步路交匯处，地鐵1號線的科學學館站，交交通便捷，，日人流量量超過25萬，商場配配套設施完完備，擁擁有1300個停車位的的大型停車車場。项目基本概概况位居深圳最最大、最成成熟商圈之之一——科学馆商圈圈龙头位置置，共享中中信城市广广场日均超超过10万客流及高高速提升的的投资和经经营价值前前景，更享享有华强北北辐射珠三三角及港澳澳、内地的的强大商业业辐射力，，未来发展展无可限量量。中信城市场场和中信城城市广场三三期——中信地铁商商场，给本本项目带来来巨大的支支持力，本项目可延延续中信地地铁商场的的定位以共共同发展项目周边商商业状况分分析项目周边商商业环境分分析代表性商业业为华润万象城城、中信城城市广场、、地王信兴兴广广场、深深圳书城它们地处东东门商圈和和华强北商商圈的中缝缝，构成了了深南中路路一道靓丽丽的风景线线。深南中商圈圈是自2000年起逐渐形形成的一个个新兴商业业圈，正营营造出深圳圳中高档消消费的新热热点。深南中片区区高级写字字楼林立：：中信大厦厦、上步大大厦、商业业银行大厦厦、中核大大厦、华联联大厦、新新闻大厦等等项目ＳＷＯＯＴ分析优势（S）劣势（W）√依托中信信城市广场场和中信地地铁广场的的多年经营营，已形成成成熟的经营营氛围，无无需市场培培育√项目地形为为长方形，，虽有三个个出入口，，但人流导导向不足。。仅有连接接城市广场场的A夹层入口有有稳定人流流√租赁价格及及租赁条件件无明显优优势√深圳开通的的地铁尚未未完全覆盖盖市民活动动范围，地地铁乘坐人人群单一，，人流量也也有限，市市民未形成成普遍的地地铁消费习习惯√商场硬软件件设施较到到位，实行行统一招商商和统一管管理，长远远经营有保保障√商场已成为为白领、中产产人士等固定客的集中消费费区域，顾客消费力力强劲，专专程来购物物的顾客比比例较高项目ＳＷＯＯＴ分析…机会（O）…威胁（T）√老商圈根深深蒂固，改改变人们的的消费习惯惯有难度；；加上COCOPARK及怡景中心心城等大型型地铁物业业的日益成成熟运营，，亦分薄不不少客流.√深圳地上可供商商业开发的的地皮越来来越少，尤尤其是在地地铁沿线的的商业旺区区，商业必必然要往地地下转移。。等地铁的的其他几条条线路通车车，整个网网状的地铁铁系统将可可带来大量量人流，地地铁商业将将真正旺起起来。消费群体体分析中信地铁商场C-1BECDA地铁、公公交车总总站人流流中信城市市广场消消费者高级写字字楼白领领高级公寓寓住户深南商圈圈消费者者【三】项目定位位及分析析定位思考考项目与中中信地铁铁商场A区、吉之之岛百货货相连接接，因此此在业态态的定位位上必须须独树一一帜，商商户组合合推陈出出新才能能有效地地扩大商商业效应应，与此此现有商商业形成成互补，，避免千千店一面面，扎堆堆经营的的白热化化竞争，，风格定定位上更更需和而而不同。。从深圳市市人口结结构、深深南中商商圈人流流及地铁铁客流特特色分析析：中青青年为商商圈消费费主力人人群，其其中以年年龄介于于20-40岁的人群群为市场场消费主主力，占占人口总总数30%，这部分分人群具具有一定定的消费费能力，，消费赶赶新潮、、讲品味味、求刺刺激，所所以我们们认为本项目以以新兴消消费人群群为主力力消费目目标，倾倾情营造造深圳最最具标志志性的时时尚消费费场所。定位原则则内部实行行高档装装修设计计，形成成中高档档特色商商品组合合及各自自独立又又互相关关联的业业态布局局。项目定位位建议特色、便便利、休休闲式消消费主题题商场。。以中信信城市广广场和中中信地铁铁广场的的人流为为依托，，集地铁铁便利配配套，以以个体零零售为主主要经营营模式。。市场和经经营定位位业态定位位定位总结结定位依据据（一））每天仅乘乘搭地铁铁的人流流量就数数以万计计，加上上天河本本身作为为顶级商商圈吸引引的旅游游观光等等其他客客源，人人流如鲫鲫的流量量为项目目打下坚坚实的基基础，只只要项目目主题定定位合理理，开创创一片新新天地是是完全可可能的。。定位依据据（二））天河路是是广州商商业的制制高点，，周边已有有多间大大型shopping-mall林立，以以本项目目考量，，应选择择错位经经营，避避开客源源被分流流。创造造自己的的风格、、特点，，从而令令项目在在天河商商圈迅速速崛起与与持续发发展。即时性消消费商品品和专业业服务、、以便利利性商品品和服务务以及流流行性商商品为主主铺位划分分建议本项目建建议各分分割铺位位以小面面积为主主，约15-20M2,一方面适适应了市市场需求求，也利利于快速速招商、、提升租租金。定位目标标在对项目目进行定定位前,必须明确确我们的的目标是是什么?通过对片片区商业业的初步步模底,在确立目目标时我我们与开开发商观观点一致致,即通过招招商成功功体现项项目商业业价值,然后进行行市场销销售,从而使项项目利益益最大化化。本项目的的运作目目标为：：成功进进入市场场销售1营销定位思考思考一如何才能能迎合商商户的心心理需求求？”能否通过过与竞争争对手综综合比较较，寻找找本项目目的差异异化竞争争力？思考二按照商场场商业主主题定位位，本项项目的目目标招租租客户为为精品服服饰类小小型零售售商。此此类商户户通常租租赁面积积偏小，，经营成成本较小小。经营内容容定位以潮流饰饰品、化化妆品、、精品为为主的经经营内容容消费档次次定位以中档为为主业态定位位时尚馆——潮流精品品、饰品品、服饰饰商家定位位省内外品品牌商家家和本地地经营商商户项目定位位以追求时时尚潮流流的年轻轻消费群群体为主主要消费费对象的的女性服饰饰、精品品、饰品之中中档消费费的潮流流时尚馆馆定位描述述商场功能能定位：一个前前卫潮流流的饰品品服饰时时尚基地地商场客户户定位：崇尚流流行、时时尚的年年轻消费费群体定位描述述---时尚馆搜罗深港港顶尖流流行，掠掠获全球球卓绝时时尚，日日韩\欧美\本土精饰饰品应有有尽有,流行时尚尚馆只为为混融新新潮，反反对平庸庸。业态全面面覆盖流流行饰品品、时尚尚小物、、化妆品品、化妆妆工具、、玩偶等等，只为为满足80后人的潮潮拜生活活。在这个专专属于己己的流行行时尚馆馆里，每每个人都都可以成成为至IN潮人。唤醒流行行沸腾时尚尚招商策略略【四】招商对象象个别外地地特色商商家：香港、、东南亚亚等地区区特色商商家，他他们的进进驻会带带旺整个个项目，，产生烘烘托商业业气氛，，推动项项目发展展的良好好局面。。本地特色色经营商商户：此类商商户以特特色经营营为主，，紧贴潮潮流脉脉搏，前前卫时尚尚、属于于擅长经经营的一一类；以以个体经经营者为为主。招商方式式实行““双轨道道”招商商模式，，即采取取人员定定点与招招商人员员流动招招商相结结模式。。招商处为为辅、流流动式外外围招商商为主流动招商商：立足于1+1的服务模模式，通通过电话话、DM电邮、扫扫盘等方方式，实实现与客客户一对对一深层层沟通，，扩大信信息传递递面与信信息量。。——电话营销销对象：：中信地地铁商场场原有客客户资源源——扫盘范围围：（华华强北））：女人人世界、、嘉华外外贸市场场、1828潮流商场场（深南中中）：华华联街、、巴登街街街铺（东门门）：西西华宫、、南塘、、中威、、九龙城城等（人民南南）：海海燕、南南洋、罗罗湖商业业城定点招商商：依托于招招商中心心开展工工作，工工作重点点是来来来电客户户的接待待、咨询询，客源源信息的的登记、、整理、、分析、、反馈及及客户的的售后服服务；租金策略略租期期：：租赁期期限3年租赁按金金：两个个月的按按金，一一个月的的首期租租金管理和配配套：中中信经营营管理公公司统一一管理管理费费：40元/月/㎡按金：两两个月的的租金作作为按金金免租期期：项项目正式式开业前前均为免免租装修修期实现方式式扩大商户户积累量量延长蓄势势时间制造商户户内部竞竞争扩大招商商面加强商户户谈判力力招商准备备招商对象象

A

B.

C精品\饰品\服饰的零售商精品\饰品\服饰的代理经销商精品\饰品\服饰的直营厂家招商海报报现场VI物料POP物料招商合同同文本《招商细则则》、招商流流程、租租赁协议议等商场平面面分割图图（规划划效果图图）招商物料料现场管理理招商人员员上岗前前培训每周招商商情况汇汇报周例会纪纪要、月月招商工工作总结结每周项目目例会招商节奏控制项目包装装规划建建议【三】环境休闲闲化：通通过物业业硬件设设施、软软件设施施等元素素的设计计，营造造休闲、、轻松的的消费环环境，以以此迎合合现代消消费的发发展需求求，从而而增强消消费者的的消费欲欲望。以商场核核心主题题特色为为基点（（时尚、、前卫）），保证证商场主主题特色色的和谐谐性与均均好性。。装修风风格现代代简约、、时尚兼兼具个性性。公共空间间装饰商品陈列列店面装修修商家的选选择特色经营营商户：：此类商商户以特特色经营营为主，，紧贴潮潮流脉脉搏，前前卫时尚尚、属于于擅长经经营的一一类；但但主要以以个体经经营者为为主。本地品牌牌经营者者：此类类客户对对深圳市市的商业业环境及及消费习习惯非常常熟悉，，具有极极大的热热情与经经营信心心。品牌代理理和授权权专卖店店商户：：这部分分商户是是具有一一定的品品牌的商商品为主主，其店店铺的装装修标准准相应较较高，对对商场整整体形象象具有一一定的提提升作用用（国内内生产的的一些品品牌，虽虽然缺乏乏知名度度，但设设计超前前、时尚尚）。个别国外外知名商商家：他他们的进进驻会带带旺整个个项目，，产生烘烘托商业业气氛，，推动项项目发展展的良好好局面（（需要硬硬件的配配合，如如装修风风格、标标准、色色彩等方方面及相相关招商商条件的的配合等等）。HAFACEHAFACE主营发饰饰类、首首饰类、、配饰类类针对都会会阶层中中有一定定眼光及及主观意意识，崇崇尚个性性自由，，追求前前卫时尚尚，精致致有品位位、有修修养、注注重品质质，自自信、注注重品牌牌文化，，持续消消费能力力较强，，能倡导导一种生生活方式式，并能能对周围围环境有有一定影影响力的的女性。。“番茄花园园”小铺铺是香港港泽恩国国际集团团有限公公司下属属的一个个女孩用用品品牌牌，致力力于女孩孩用品的的品牌化化与专业业化经营营，以““多档次次的女孩孩用品””为核心心定位，，番茄花园园迪斯尼饰饰品创意十足足，充满满童趣的的迪斯尼尼卡通人人物饰品品。无论论是Kids还是Kidults都无法抗抗拒其巨巨大的吸吸引力。。汇报完毕毕，谢谢谢！2008-3-319、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:13:5803:13:5803:1312/14/20223:13:58AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2203:13:5803:13Dec-2214-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:13:5803:13:5803:13Wednesday,December14,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2203:13:5803:13:58December14,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。14十十二月20223:13:58上午午03:13:5812月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:13上上午12月-2203:13December14,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/143:13:5803:13:5814December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。3:13:58上上午午3:13上上午午03:13:5812月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:13:5803:13:5803:1312/14/20223:13:58AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2203:13:5803:13Dec-2214-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。03:13:5803:13:5803:13Wednesday,December14,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2203:13:5803:13:58December14,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。14十十二二月月20223:13:58上上午03:13:5812月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月223:13上上午12月-2203:13December14,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/143:13:5803:13:5814December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。3:13:58上午3:13上上午03:13:5