深圳KOYOO大梅沙项目定位报告 课件

KOYOO大梅沙项目定位报告谨呈：深圳市筑友投资有限公司世联地产筑友大梅沙项目组2004年12月——SpecialhouseforspecialpeopleKOYOO大梅沙项目定位报告谨呈：深圳市筑友投资有限公司世“天刚破晓，我就驱车起行，穿过广漠的世界，在许多星球之上，留下辙痕。旅客要在每个生人门口敲叩，最后才能走到最深的内殿。我的眼睛向空阔处四望，最后才合上眼说：原来你在这里！”泰戈尔——《吉檀迦利》2“天刚破晓，我就驱车起行，穿过广漠的世界，在许多星球之上，留目标沟通适中的销售速度、较高的价格打造精品建筑，建立项目和企业品牌3目标沟通适中的销售速度、较高的价格打造精品建筑，建立项目和企报告构成KOYOO系列报告共分为4个部分，其中，市场调研部分报告做为附件放在项目定位报告后面。本次提交评审的是《项目定位报告》。市场调研项目定位报告：Specialhouseforspecialpeople物业发展建议：2005，中国•深圳建筑设计代表作品营销策略总纲：精确制导——圈层营销时代的来临4报告构成KOYOO系列报告共分为4个部分，其中，市场调研部分本报告思路市场分析项目客户研究定位方案项目介绍5本报告思路市场分析项目客户研究定位方案项目介绍5项目情况简介6项目情况简介6本项目项目位置7本项目项目位置7项目状况——经济技术指标总用地面积：10000m2

建筑面积：22000m2，其中商业面积2200m2，其余为住宅面积。建筑容积率≤2.2建筑覆盖率≤35％建筑高度或层数：不超过24米机动车泊位数：11084m72.4m123.9m126m8项目状况——经济技术指标总用地面积：10000m284m7项目状况——项目周边待建地块情况123456781、配套设施用地，拟建综合市场、社区管理机构，占地3000，容积率0.5；2、停车+市政配套设施，提供200车位、公厕、垃圾站，占地7675，容积率0.5；3、配套设施用地，九班幼儿园，占地3187，容积率0.8；4、商业服务+旅游用地，占地5169，容积率2.2；5、医疗卫生用地，区级医院分院（50床），占地4039，容积率1.86、体育用地，体育馆+网球场，占地10040；7、配套设施用地，54班九年一贯制学校，400m标准运动场，占地40458，容积率0.658、会议中心+酒店，300床以上酒店，400公用车位，占地64558，容积率1.599、住宅用地，占地面积7036，容积率2.2本项目9项目状况——项目周边待建地块情况123456781、配套设施项目状况——项目四至NSWE体育用地、梅沙学校内环路、国际会议中心地块海语东园盐坝高速10项目状况——项目四至NSWE体育用地、梅沙学校内环路、国际会地块现状未作三通一平地面无建（构）筑物11地块现状未作三通一平11国际学校会议中心梅沙学校盐田体育中心幼儿园五星级酒店海滨公园本项目医院项目周边配套状况五分钟步行圈周边配套有梅沙中学、国际学校、幼儿园、菜市场、公共停车场、梅沙医院。形成完善“5分钟生活圈”目前，各项配套处于待建、在建状态。梅沙学校正在建设中国际会议中心年底动工12国际学校会议中心梅沙学校盐田体育中心幼儿园五星级酒店海滨公园市场状况分析13市场状况分析13国际级定位国际级海滨旅游度假胜地；国际级会议展览中心；国际级海滨居住区；发展现状深圳市山海风光的标志；与市区适度的距离；丰富的休闲度假资源；大梅沙片区价值挖掘14国际级定位国际级海滨旅游度假胜地；发展现状深圳市山海风光的标大梅沙房地产已售完项目一览楼盘性质占地面积建筑面积总套数主力户型入伙日期开发商销售期销售速度有无投资回报承诺均价（元/m²）东海岸一期住宅13180287003759各类型均有2004.4.30万科地产一年约60套/月无多层公寓6000，山边TH8000，水边TH10000心海假日酒店式公寓3999.9895510045m2一房一厅2002.4.29心海投资7个月约15套/月无8000（包装修家电）水云间酒店式公寓4196.818363.425055m2一房一厅2002.9琪祥地产一年约20套/月无7800（包装修家电）雅兰酒店产权式酒店117501284616040m2一房一厅2001.4.23雅兰置业10个月约16套/月有13000海景酒店产权式酒店11596.314088130（销售套数）40m2一房一厅2001.8.31秀峰地产一年约10套/月有1200015大梅沙房地产已售完项目一览楼盘性质占地面积建筑面积总套数主力大梅沙房地产在售项目一览楼盘性质占地面积（m²）建筑面积（m²）总套数主力户型开发商销售率销售期销售速度销售时有无投资回报承诺均价（元/m²）东海岸二期公寓/别墅8000064000约420套各类型均有万科地产75%七个月约45套/月无，可代租8500/14000倚天阁酒店式公寓78021075016345、62公寓平叶投资80%一年约11套/月无，可代租13000海语东园酒店式公寓93002050024649-70两房新华置业95%十六个月约14套/月有8300I领海酒店式公寓6324.11196518940-63公寓海阔投资90%一年约14套/月无，可代租13000海世界酒店式公寓107652220430449-63一房京地投资40％五个月约20套/月无，可代租15000心海伽蓝住宅1960251216307各类型均有心海投资30％五个月约18套/月无900016大梅沙房地产在售项目一览楼盘性质占地面积（m²）建筑面积（片区房地产市场状况

——物业类别与产品特征分析大梅沙物业主要是以酒店以及酒店式公寓等投资型和度假居住型物业为主近一两年出现了以万科东海岸为代表的少量住宅项目公寓及一房一厅为片区主力产品，其中又以70m²以内的总价较低的一房和两房为最主力产品。心海伽蓝110m2以下单位占65％，东海岸一期一房及两房占50％左右，二期一房及两房占20％左右。17片区房地产市场状况

——物业类别与产品特征分析大梅沙物业主要片区在售项目“总价/用途”二维模型片区在售项目多为总价较低的投资型产品片区住宅类项目户型偏大，因此总价较高+低高总价自用投资东海岸倚天阁I领海海语东园心海伽蓝海世界18片区在售项目“总价/用途”二维模型片区在售项目多为总价较低片区房地产市场状况——客户需求分析据访谈结果可知：70％的客户有可能会购买滨海物业，50％的客户购买带有投资的目的，42％的客户选择了度假加投资的用途，表明他们对物业的用途抱有多种期望，一旦手中物业升值到心中理想价位，就有可能放盘，转变为投资客户。数据来源于大梅沙旅游客户及看楼客户访谈结果19片区房地产市场状况——客户需求分析据访谈结果可知：70％的客片区房地产市场状况——客户分析片区典型楼盘客户状况资料来自来自海语东园销售统计82%的成交客户属于多次置业。成交客户在市内工作的区域33%在福田，12%在罗湖，11%在南山，4%在盐田，共占60%；成交客户主要在市内工作。66%的成交客户纯投资行为，以投资收益为目的32%的成交客户用于度假居住，属于保障型投资者，这类客户在现阶段存在自用需求，他们认可物业价值，当投资价值大于自用价值时，会将物业变现20片区房地产市场状况——客户分析片区典型楼盘客户状况资料来自来片区房地产市场状况——客户总结片区绝大多数客户是“投资客”和“准投资客”投资客——专业炒家，以投资收益为目的。准投资客多次置业者居多客户来源区域主要为福田、罗湖、南山等市内区域客户普遍看好片区前景，物业升值潜力具有一定的自用需求，认可物业价值，当投资价值>自用价值时会选择变现购买物业以使自身财富保值21片区房地产市场状况——客户总结片区绝大多数客户是“投资客”和片区房地产市场状况——销售状况销售状况总结片区总体销售速度比较慢片区住宅项目销售速度很慢投资型产品销售速度略快于住宅项目楼盘性质总套数主力户型销售率销售期销售速度均价（元/m²）倚天阁住宅163公寓80%一年约11套/月13000海语东园酒店式公寓246两房95%十六个月约14套/月8300I领海酒店式公寓189公寓90%一年约14套/月13000海世界酒店式公寓304公寓40％五个月约20套/月15000心海伽蓝住宅307各类型均有30％五个月约18套/月900022片区房地产市场状况——销售状况销售状况总结片区总体销售速度比楼盘性质占地面积（m²）容积率主力户型开发商预计推出时间京基五星级酒店酒店700001酒店客房京基地产2005年底湖心岛住宅商业街185801.240m2左右创维2005年鼎太项目住宅商业街481791.2-1.850m2左右鼎太2005年东海岸三期住宅----两房、四房五房Townhouse万科2005年中碧轩项目住宅160382.2单房、一房碧轩2005年底万科国际会议中心会议、写字楼、酒店61729.71.3酒店客房万科2005年底片区房地产市场状况——下阶段将推出项目23楼盘性质占地面积（m²）容积率主力户型开发商预计推出时间京基市场分析总结片区主要物业类型为产权式酒店和酒店式公寓，有少量住宅项目片区最畅销户型区间为35m²－90m²的一房、两房投资产品片区绝大多数客户是“投资客”和“准投资客”客户来源区域主要福田，南山等市内区域片区投资型物业销售情况良好片区下阶段推出项目多以小户型为主，面积集中在40-50m224市场分析总结片区主要物业类型为产权式酒店和酒店式公寓，有少量项目客户分析25项目客户分析25中大型企业管理层外资企业高级职员深圳本土村民创意阶层（广告、资讯、IT业金领）往来商务人士度假式长久居住完全投资兼容型投资专业投资人士经济状况良好的投资公司中大型企业管理层中大型私营企业企业主外资企业高级职员投资型自住型大梅沙既有客户群核心客户26中大型企业管理层创意阶层（广告、资讯、IT业金领）度假式长久深圳人投资方式的转变深圳人投资已从单纯的为未来保障而“储蓄”，转变为为享受生活，为生活方式的转换而投资。为生活质量的升级为退休之后生活的保障购置小户型放租购置大面积单位自住将现有住宅放租或出售购置滨海住宅退休后自住为未来生活做准备，生活方式的转换大梅沙为深圳人未来生活转换提供了基地。随着大梅沙开发进程的加快，片区将趋于成熟，自住客户所占比例将增大。27深圳人投资方式的转变深圳人投资已从单纯的为未来保障而“储蓄”客户定位解决思路找出目标客户针对他们打造产品及形象对投资客户产生影响引导投资客户购买目标达成抓住有自住需求客户的心理，设计出契合其需要的产品，一方面具备投资价值，另一方面也提供了转换生活方式、享受人生的最佳空间。同时，通过这些客户来打造口碑，引导纯投资客户购买。28客户定位解决思路找出目标客户针对他们打造产品及形象对投资客户潜在的客户在哪里？29潜在的客户在哪里？29需求阶段分析生理需要自我实现需求尊重需求社交需求安全需要地段价值在大梅沙拥有一套房人文氛围在大梅沙拥有一处心灵的家园产品特征在大梅沙拥有一套富有特色的房从单纯的有房住过渡到人的自我实现的需求30需求阶段分析生理需要自我实现需求尊重需求社交需求安全需要地段典型客户描述描述一：——某港资公司老总性别：男教育程度：未知年龄：未知置业经历：万科十七英里等买房语录：购买万科十七英里最主要的还是为了以后自己退休后来住，房子买过很多，现在也不再为了单纯赚钱而买房，而是为了老了之后有一个可以享受生活的空间。——现在买房就是为了提前占有稀缺资源。31典型客户描述描述一：31典型客户描述描述二：——就职于某会计师事务所性别：男（其父为某职能部门领导，现与家人同住）教育程度：澳大利亚CPA年龄：30置业经历：买过一些罗湖的房爱好：上网，打游戏，跟朋友一起出去玩买房语录：家里很宽，再住多少人都没问题，肯定不是买来自己住的。买房子肯定不想亏本啦～最好就是过两年有的赚就转手卖出去。买过好几次房，不过又都卖了，多少也有赚一些，自己名下有太多房子不太好。大梅沙？还可以吧，离市区不是太近，不会太张扬，可以经常跟朋友过去玩，省了宾馆钱了。当然，能够赚一些补贴一下油钱也好啊，哈哈。——有的赚最好！32典型客户描述描述二：32典型客户描述描述三：——某外贸公司主管性别：女教育程度：本科年龄：31置业经历：西海明珠爱好：因为工作很忙，所以没什么特别的爱好。最多就是跟朋友一起去酒吧买房语录：本来准备移民加拿大，现在由于某些原因暂时不去了，省下一笔钱不准备白白放着。大梅沙的房子，要是有的赚一定会考虑，投资价值和升值空间最重要。当然，自己过去住住也不错，还可以招待朋友。因为自己对房地产不熟悉，因此要求口碑要好。——谨慎投资，希望能有所收获。33典型客户描述描述三：33典型客户描述描述四：木棉花——某房地产公司项目经理性别：女教育程度：未知年龄：保密置业经历：未知爱好：旅游、上网、读书买房语录：如果是大梅沙的房子，那么除了投资之外还要有很多额外的东西，最好有公共活动空间，比如说烧烤吧、顶层开放平台之类的，不一定要很大，但要适合朋友在一起观景聊天。房子只是物业，一定要有空间给予朋友们在一起谈天说地。——一定要有能和朋友一起玩的空间！34典型客户描述描述四：34典型客户描述描述五：艾领海——某IT公司老总性别：男教育程度：清华MBA年龄：36、钻石王老五置业经历：华侨城锦绣花园、香蜜湖熙园。爱好：结交形形色色、三教九流的朋友，拥有很多的社交圈。实况速递：最近在他身上发生了两件事，第一是在大梅沙买了他的第三套房，他把这套房叫“根据地”；第二是参加了晚报组织的“万人牵手活动”，又结识了一帮新朋友。上周就带这帮朋友到他的“根据地”论道+麻将。另据报料：自从他买了这套房后曾分别带若干女友前往。35典型客户描述描述五：35这些潜在客户的共同特征有支付能力，已有一套以上居所高级灰有较稳定的同业、朋友圈层渴望“中心化”，抗拒被“边缘化”文化层次较高，追求时尚，内心具小资情节具共同隐性需求的群体不愿脱离城市又渴望宁静，不脱离群体、渴望融合36这些潜在客户的共同特征有支付能力，已有一套以上居所高级灰有较城市新阶层的诞生在深圳这种多元化和包容性极强的大都市，中产阶级、小资、bobo族既不是首先诞生在这片土地，也没有在此擎起鲜明的旗帜，这个城市未曾在城市文化上引领中国。先富起来的城市，逐渐出现了这样一个阶层，他们喜欢炫耀、但标榜内涵；他们拥有优越生活，更向往卓越体验。他们是成熟的，同时玩兴不减，汽车、房子在他们看来都是玩具。最重要的是，他们只愿和同类的人交往、分享……他们的出现，标志着深圳第一次出现了拥有自己独特文化烙印的阶层，我们暂且称之为——“优•阶层”37城市新阶层的诞生在深圳这种多元化和包容性极强的大都市，中产阶沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓的地方丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感财富层面价值层面旧式转型新式高中低优•阶层的财富/价值观38沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊优•阶层所处价值阶段分析基本追求求同求异优越性追求自我满足追求主要所处的心理需要层次生理+安全安全——归属归属——尊重尊重+自我实现自我实现影响价值判断的主要因素自我需要、以自我为中心从众、他人的水平与评价个性化、他人的水平与评价个性化与自我需要、他人评价与自我需要自我需要主要消费动机求廉、求实等从众求名、求新、求美等求实、求美、求便、求名、求新、惠顾、好癖等求便、求实、求美、惠顾、求新、求名、求廉、从众等客户主观价值追求普通城市住宅；住宅功能性价比高市场公认的产品；从众，羊群效应；市场盲目需求；潮流；追求新奇；追求物质产品高度的舒适性；强调可炫耀性；资源和空间的超大占有；适合自己生活行为开始趋于理性；显示个性的生活方式；在乎自己需求，别人的评价；强烈的身份感；生活需求本质上的回归；高度个性化；追求实质用途；“他们梦想拥有这样一所房子：在这里他们可以平静下来，不再为野心所累。”39优•阶层所处价值阶段分析基本追求求同求异优越性追求自我满足追优•阶层所处价值阶段分析基本追求求同求异优越性追求自我满足追求需求产品的实质特征使用的功能性较好价格低廉大众化产品舒适、实用市场潮流建筑产品本身以及社区硬件环境的创新和改善；形式上有较大的提高；卖点和个性突出；讲究品牌和潮流从物质产品过度到精神产品追求舒适性和炫耀感与下一层的人群有明显的区隔；阶层分化，阶层人文浓厚产品有明显的阶层标签引领潮流，总是成为市场追捧的对象宁静、私秘性强，不张扬，完全的人性空间充满友善和协调的社区环境居住人群的精神主导着社区的人文环境追求舒适性公建基本的生活配套基本的生活、娱乐、休闲等配套带有炫耀性的、品牌的高档消费配套要求高档的生活休闲配套，对环境的质感和服务要求非常高。象一个展示阶层生活的舞台更多的追求自然，让环境与人与人之间达到良好的协调，寸度和氛围达到行事从容性价比高中等中等高高形象——识别性品牌（造作）阶层的标签返朴（自然）40优•阶层所处价值阶段分析基本追求求同求异优越性追求自我满足追优•阶层对物业的共同需求与朋友在一起圈子第三地投资价值功能多样化根据地公共活动空间升值空间41优•阶层对物业的共同需求与朋友在一起圈子第三地投资价值功能多优•阶层的物业是……42优•阶层的物业是……42SPR的诞生SPR(SpecialPeopleResort)——朋友圈子聚会的场所KOYOO大梅沙项目首次引入SPR概念43SPR的诞生SPR(SpecialPeopleResoSPR是什么？SPR第三空间商务办公度假居住突破传统物业类型之间的清晰界限产品使用功能同时满足居住、度假、商务办公、甚至商业功能一个舒服的社交聚会场所，另一个“起居室”，既可以会客，也可以独自在这里放松身心SOHO也是SPR的一种形式独特体验的场所空间的多种可能性不可模仿的不抄袭任何的44SPR是什么？SPR第三空间商务办公度假居住突破传统物业类型SPR是——其实我们身边的文化与艺术早已不再是泾渭分明，他们都在一种叫做“策源地”的区域中集合，在此中，地产商、策划人、电视导演、明星，社会名流，钢琴师，摄影师，建筑师，画家等都排排坐，既都参与其中，同时又是消费者深圳精神、深圳文化的策源地45SPR是——其实我们身边的文化与艺术早已不再是泾渭分明，他们SPR意味着乌托邦式精神融合的领域城市先锋，文明与艺术的探索者创意人群的精神家园平等的关系，真诚面对居住、工作场所外的第三地46SPR意味着乌托邦式精神融合的领域城市先锋，文明与艺术的探索产品定位下的项目价值分析现在片区内物业可分为产权式酒店、度假类物业与纯住宅物业；假设本项目打造成以上三种物业，可以得到其价值分布，如右图所示。定位脱离产权式酒店与住宅的定势，跳出片区小户型投资产品激烈的竞争市场，创造较高的销售价格及升值空间。高高低低1432度假物业产权式酒店纯住宅利润实现：价格利润率SPR市场竞争力：品牌产品市场接受度形象47产品定位下的项目价值分析现在片区内物业可分为产权式酒店、度假项目的客户定位房地产圈艺术圈投资客文艺圈IT圈……投资客各种圈子人群（优•阶层）其他偶得人群++48项目的客户定位房地产圈艺术圈投资客文艺圈IT圈……投资客各种KOYOO的SPR——

项目命名建议优品•锋尚优品•别处优品•艺术优品•艺墅优品建筑II优品建筑49KOYOO的SPR——

项目命名建议优品•锋尚优品•别处优品价格区间定位50价格区间定位50

品质高品质低价格

高品质高价格

低品质低价格

低品质高价格

700090001100013000元/m2价格

I领海海世界心海伽蓝海语东园倚天阁价格定位——片区楼盘价格分布东海岸（非别墅）51品质I领海海世界心海伽蓝海语东园倚天阁价格定位——片确定本项目可比实例产品品牌外部万科东海岸100100100海语东园本项目90807090100120海语东园与本项目地块相邻，而且各项经济指标及其类似万科东海岸是片区内最大的居住类项目，产品线与本项目有很大的可比性。52确定本项目可比实例产品品牌外部万科东海岸100100100海通过比准价格得出初步价格定位上限下限8500元/m27200元/m2本项目初步价格定位项目各项指标权重各项指标打分得分售价外部资源品牌产品外部资源品牌产品万科东海岸0.60.20.21001001001008500海语东园907080847140本项目9010012098850053通过比准价格得出初步价格定位上限下限8500元/m27200TheendThanks！54TheendThanks！54SPR——

满足多种使用功能满足多种功能，可以自由组合搭配，即插即用。55SPR——

满足多种使用功能满足多种功能，可以自由组合搭配，SPR——

“PARTY这东西”陈逸飞的唯美派对、孙孟晋的摇滚、谢晖的足球派对、卫慧的写家派对、尔东强的唐装派对……在霓虹闪烁的暗夜里，在各种名目的包装下，派对们粉墨登场。派对的实质，不过是一群拉帮结伙扎堆取乐。在以前，这种东西通常被冠以联欢会、茶话会、联谊会等名称，现在这些词都已经带上了怀旧的色彩。同样内容通通被改成为一个音译词：派对。或者根本不译，人们说“PARTY”,努力地发着轻飘飘的鼻音，美式的。评论家吴亮说：“交际是一群熟悉的人加一群陌生的人，一群男人加一群女人，一群搞艺术的人加一群爱艺术的人，一群风雅的人加一群附庸风雅的人，一群忙里偷闲的人加一群游手好闲的人。”——仿佛就是对派对惟妙惟肖的素描《新周刊》56SPR——

“PARTY这东西”陈逸飞的唯美派对、孙孟SPR——

结社、圈子57SPR——

结社、圈子57SPR——

第三空间给自己家庭——生活之所，公司——工作之所，第三空间(ThirdPlace)——精神栖息之所第三空间在哪里？它是城市人居的一次物质提升和精神备份，它是容纳个性，品质、精神流向和成就感的温室，它是真真正正的差异化生存。第二套房的门槛并非每个人都跨的过，第三空间的憧憬却常驻在每个人心中灵魂不仅住在身体里，灵魂也需要一个物理空间，个人的喜好，趣味与追求才得以像植物一样静静生长58SPR——

第三空间给自己家庭——生活之所，公司——工作之所优•阶层的SPR——

游戏人家职业经理人的客厅小时候总喜欢摆弄积木，东拼西接，模仿成人的世界构筑自己的小天地。今天，我们所谓的“游戏居家”就是要创造一种自由、灵动、多变的生活形态。59优•阶层的SPR——

游戏人家职业经理人的客厅59优•阶层的SPR——

非常色人家卢卡和芳登是意大利设计行业的一对骄子，年轻的他们已小有成就，令人艳羡。他们在效外拥有有所被朋友们称为“色彩花园”的房子，空间不大，但因为色彩的浓郁而显得独特别致。60优•阶层的SPR——

非常色人家卢卡和芳登是意大利设计行业的优•阶层的SPR——

生活就是大厨房当厨房不再只是满足温饱的场所，而成为一种生活方式之后，我们也许需要一个更大的厨房，不仅可以烧菜做饭，还可以娱乐、休闲、聚会，幻想在诱人香氛中，一些缠绵的故事即将发生……61优•阶层的SPR——

生活就是大厨房61优•阶层的SPR——

家的中心就是床

家的中心就是床，还可以办公，可以早餐，或许，卫浴也在客厅里，家是一门生活的艺术。62优•阶层的SPR——

家的中心就是床

62优•阶层的SPR——浴房

63优•阶层的SPR——浴房

63设计思路探讨64设计思路探讨64物业形态初探以各项指标做满计住宅单层面积共计3500m2,其中1/3为5层，2/3为6层。商业部分可做层高6米，位于住宅下部。24M65物业形态初探以各项指标做满计24M65产品定位——空间组合户型面积（M2）比例（％）三房两厅10050两房一厅8040单房4010基本空间组合空间3+12+132166产品定位——空间组合户型面积比例三房两厅10050两房一厅8户型设计标准间形式划分，可以打通组合，形成更多产品形式67户型设计标准间形式划分，可以打通组合，形成更多产品形式67α—room（生活魔方）大空间无限分隔的户型设计从传统的menuplan模式——大空间平面（freeplan）模式68α—room（生活魔方）从传统的menuplan模式——+=+=+=oror以单元模数的一个“menuplan”（居住菜单）单一的组合模式——具有可变性住宅（flexhousing）模式……Box-Living的平面组合形式69+=+=+=oror以单元模数的一个“menuplan”（物业形态建议最大化的层高地下室作为核增面积，提供特别体验空间商业部分做两层，位于其中一栋住宅下部。屋顶作为泛会所，或降低层高，楼层中间做架空层24M3.6m3.6m3.3m3.3m3.3m3.6m3.3m4.2m4.2m4.2m5.7m5.7m住宅商业地下室70物业形态建议最大化的层高24M3.6m3.6m3.3m3.3soho——空间随人而定71soho——空间随人而定71精神图腾公共会客厅临内环路设置一栋独立建筑，极具象征性的，标志性的，是爱玩、玩的起的人的精神图腾。内含商业面积72精神图腾公共会客厅72特异体验的场所经过这扇门，通往另一个世界73特异体验的场所经过这扇门，通往另一个世界73少不了的艺术74少不了的艺术74别墅级地下空间75别墅级地下空间75迷你高尔夫果岭别人建在绿茵旷野、山林幽谷间，优品•艺墅也可建于房前屋后庭院内、公共空间上。“和而不同”的公共空间76迷你高尔夫果岭“和而不同”的公共空间76超尺度泳池

77超尺度泳池

77大梅沙市场调查数据Part-I调查时间：2004年7月24日调查地点：大梅沙（包括海景酒店住客及万科东海岸看楼者）样本总数：35份有效样本数：34份Back78大梅沙市场调查数据Part-I调查时间：2004年7月24日大梅沙市场调查数据－楼盘79大梅沙市场调查数据－楼盘79大梅沙市场调查数据－配套80大梅沙市场调查数据－配套80大梅沙市场调查数据－背景资料81大梅沙市场调查数据－背景资料81大梅沙市场调查数据Part-II调查时间：2004年7月30日调查对象：银行职员等高端客户样本总数：10份有效样本数：10份82大梅沙市场调查数据Part-II调查时间：2004年7月30大梅沙市场调查数据－楼盘83大梅沙市场调查数据－楼盘83大梅沙市场调查数据－配套84大梅沙市场调查数据－配套84大梅沙市场调查数据－背景资料Back85大梅沙市场调查数据－背景资料Back85客户调查小结多数客户对大梅沙认识停留在中低档海滨休闲区印象上片区价值未深入被客户认知，因此并无因占有资源或满足心理需求而产生的购买需要对片区楼盘价值的认知集中在7000-8000元之间对购买大梅沙片区物业的目的多为度假兼投资对小区配套需求最集中的是游泳池和健身房对于公共配套需求以及物管（酒店式管理）内容需求多元化客户普遍对大梅沙能提供的物业缺乏具象认知，需要被引导大梅沙片区客户调查86客户调查小结多数客户对大梅沙认识停留在中低档海滨休闲区印象上走进深圳87走进深圳87深圳历年GDP情况2003年深圳全年实现国内生产总值约为2860.51亿元，比前年增长17.3%。大大高于全国9.1%的平均水平，深圳经济依然保持良好快速的增长势头。亿元深圳经济发展形势88深圳历年GDP情况2003年深圳全年实现国内生产总值约为282003年私人汽车拥有量接近20万辆，比2002年增长46.15%深圳市私家车数量迅速增长，每百户拥有私人汽车约21辆自驾度假旅游成为消费热点辆深圳私人汽车发展情况892003年私人汽车拥有量接近20万辆，比2002年增长46.深圳市历年接待游客量呈明显上升趋势，仅2003年因非典原因导致游客锐减。深圳旅游业依然呈良好增长态势。万人深圳各年接待游客量情况90深圳市历年接待游客量呈明显上升趋势，仅2003年因非典原因导一、高新科技产业城市二、现代物流业城市三、区域性金融中心城市四、优美的海滨旅游城市五、高品味文化生态城市四、优美的海滨旅游城市休闲娱乐需求文化服务需求五、高品位文化生态城市深圳定位：区域性国际化城市

91一、高新科技产业城市四、优美的海滨旅游城市休闲娱乐需求文化服建设美丽的海滨城市。依托亚热带滨海城市特色和逐步发达的国际商务功能，建设一批具有国际水准的滨海旅游度假设施、生态观光旅游设施和会议展览设施，使深圳成为全国较大的商务旅游、观光旅游城市及过境旅客集散地。——摘自黄丽满《在市委三届八次全体（扩大）会议上的讲话》目标：世界滨海家园旅游观光胜地挥别主题公园及人造景观时代解读：优美的海滨旅游城市

92建设美丽的海滨城市。依托亚热带滨海城市特色和城市经济发展情况良好私人汽车拥有量大幅度上升深圳的旅游文化城市定位深圳接待游客量逐年上升深圳高额消费阶段追求生活质量人类社会将以自我实现的程度及“生活质量”的高低来衡量社会成就旅游、度假、休闲、娱乐等日益被人们所追求深圳所处的发展阶段

93城市经济发展情况良好私人汽车拥有量大幅度上升深圳的旅游文化城走进盐田94走进盐田94盐田——海滨旅游、生态城区95盐田——海滨旅游、生态城区95盐田片区规划情况城区性质：以港口、旅游为支柱产业，物流业、商贸业、保税业为主的现代化海滨城区。城区发展目标：突出海滨城区特点，高标准、高速度、高水平地进行城市建设，争取在下个世纪初将盐田区建设成为一个功能分区明确、布局合理、城市基础设施完善、生活服务设施配套、环境优美的现代化海滨城区。城区旅游职能：大力发展滨海旅游事业，建设成为深圳市东部旅游基地和滨海旅游度假区。对山区旅游资源，在保护生态环境的前提下可适度发展观光旅游、海洋旅游、文化科技旅游等城市组团功能：沙头角组团：盐田区的行政和文化中心盐田组团：盐田港生产及其后勤服务基地梅沙组团：深圳海滨旅游度假区和东部旅游服务基地城市规模：至2010年，人口控制规模20万；人口弹性规模24万。96盐田片区规划情况城区性质：以港口、旅游为支柱产业，物流业、商盐田区特征与优势城区特征：山地海滨型城区港口交通枢纽城区海滨旅游区边境口岸城区外向型、劳动密集型经济的特征外来人口占多数的移民城区城区发展优势：新区成立，营造新的经济增长点港口枢纽优势良好自然资源及海滨旅游优势地理位置优势97盐田区特征与优势城区特征：城区发展优势：972004年上半年盐田区总体住宅销量较小，仅1181套，而全市其他各区销量均在10000套以上。与全市相比，盐田区住宅销售以高端产品为主，单价6000-8000元销量百分比高出全市20％多。2004年1～3季度盐田区销售住宅价位分类2004年1～3季度盐田区住宅价位分类982004年上半年盐田区总体住宅销量较小，仅1181套，而全市盐田区住宅销售面积前5名（占本区总销售面积82.4%）

1.深圳市万科房地产有限公司万科东海岸社区（一期）

2.深圳市维拉顿房地产开发有限公司云深处别墅区

3.深圳市新华置业房地产有限公司海语东园

4.深圳拓劲房地产开发有限公司新世界倚山花园

5.深圳桑达房地产开发有限公司棕榈湾

盐田区住宅销售金额前5名（占本区总销售金额82.8%）

1.深圳市维拉顿房地产开发有限公司云深处别墅区

2.深圳市万科房地产有限公司万科东海岸社区（一期）

3.深圳市新华置业房地产有限公司海语东园

4.深圳拓劲房地产开发有限公司新世界倚山花园

5.深圳市海阔投资有限公司海阔.凌海

2004年上半年盐田区房地产销售龙虎榜99盐田区住宅销售面积前5名（占本区总销售面积82.4%）盐盐田区住宅销售面积前5名（占本区总销售面积84.4%）

1、深圳市万科房地产有限公司万科东海岸社区

2、深圳市维拉顿房地产开发有限公司云深处别墅区

3、深圳拓劲房地产开发有限公司新世界倚山花园

4、深圳市富春东方房地产开发有限公司天琴湾

5、深圳市心海投资发展有限公司心海伽蓝雅居

盐田区住宅销售金额前5名（占本区总销售金额83.2%）

1、深圳市万科房地产有限公司万科东海岸社区

2、深圳市维拉顿房地产开发有限公司云深处别墅区

3、深圳市富春东方房地产开发有限公司天琴湾

4、深圳拓劲房地产开发有限公司新世界倚山花园

5、深圳市京地投资发展有限公司海世界公寓

2004年第三季度盐田区房地产销售龙虎榜100盐田区住宅销售面积前5名（占本区总销售面积84.4%）盐盐田市场小结片区楼盘主要集中在沙头角和梅沙两个组团，五个项目的销量就占到片区销量的80％以上；盐田区住宅开发量及销售量均偏小；楼盘多以山海景观为资源，定位为中高档楼盘。101盐田市场小结101走进大梅沙102走进大梅沙102西部景区：海上田园、光明农场，以自然田园风光为主；南部蛇口景区：海上世界、步行广场、风情酒吧街，以独有的海上风情休闲观光为主；中部华侨城景区：世界之窗、欢乐谷、民俗文化村、锦绣中华，以人文景观、主题公园为主；东部景区：大、小梅沙海滨公园，溪冲、下沙、南澳海滨度假区，以自然的山海风光为主西部旅游观光区华侨城旅游景区东部滨海旅游度假区蛇口观光区大鹏湾深圳主要旅游区

大梅沙103西部景区：海上田园、光明农场，以自然田园风光为主；西部华侨城大梅沙片区由大梅沙、成坑、上坪三个村组成；总面积约为250公顷，拥有1.8公里长黄金海岸线及18万平方米天然优质沙滩；常住人口600余人,暂住人口约6000人，总人口6600人；大梅沙空间特点：传统居民以不同的集聚程度自然发展形成,整体布局较为松散,没有高耸建筑,尺度宜人,街道多为小巷.没有主要地标,天际线没有进行开发;大梅沙基本状况

104大梅沙片区由大梅沙、成坑、上坪三个村组成；大梅沙基本状况

独一无二山海自然资源拥有2公里长、30至60米宽的优质海滩，沙滩平缓，沙质细软；能见度超过优质海滨浴场的国际标准，无悬浮物；背倚满目青翠的梧桐山，山水环抱，造就少见山海景观；2003年大梅沙海滨公园共吸引游客达450万人次相对于东部其他滨海度假区，大梅沙配套起点高，交通便利性好大梅沙旅游资源

105独一无二山海自然资源2003年大梅沙海滨公园共吸引游客达45大梅沙海滨旅游人流量万人大梅沙海滨旅游总人数以每年约20%的速度增长2003年大梅沙接待游客排名全市景点第一由于目前大梅沙海滨浴场为免费开放，故其营业收入较少2003年接待游客和营业收入前五名景点——资料来源《深圳市旅游局》大梅沙旅游市场现状

名次接待游客排名营业收入排名利润总额排名1大梅沙海滨公园欢乐谷欢乐谷2欢乐谷世界之窗世界之窗3世界之窗

沙河高尔夫球会观澜湖高尔夫球会4仙湖植物园

观澜湖高尔夫球会特发高尔夫俱乐部

5明思克航母世界明思克航母世界沙河高尔夫球会106大梅沙海滨旅游人流量万人大梅沙海滨旅游总人数以每年约20盐坝高速盐梅公路大梅沙内环路深盐公路沙头角段为交通瓶颈大梅沙交通状况107盐坝高速盐梅公路大梅沙内环路深盐公路沙头角段为交通瓶颈大梅沙国际级定位国际级海滨旅游度假胜地；国际级会议展览中心；国际级海滨居住区；发展目标18000人口的海滨旅游城镇；东部海岸旅游的主要管理及旅游服务中心；深圳市海滨风光的标志；通向梅沙郊野公园的门户；大梅沙的发展前景108国际级定位国际级海滨旅游度假胜地；发展目标18000人口的海百亿资本打造东部时代大梅沙的发展前景109百亿资本打造东部时代大梅沙的发展前景109——打破交通瓶颈，50亿建设东部快速通道“总投资1.2亿元的盐田明珠立交已建成通车。明珠立交桥西接深盐路通往市区，东接盐坝高速公路至大小梅沙。双向6车道、全长15公里的盐排高速目前正在加紧施工，预计将于2005年底全部完工。东部通道目前也正在加紧规划设计。它起于罗芳立交，在横岗西坑与盐排高速相交，终于惠盐高速，双向6车道，全长10.3公里。深盐第二通道预计今年底动工建设。据介绍，免费通行的深盐第二通道全长11.65公里，按照双向六车道高速公路标准进行设计。通道起点位于罗沙公路出莲塘后第一个拐弯处，以隧道方式穿越梧桐山，接明珠立交，与盐坝高速衔接。1984年由国务院批准建设的大梅沙客运码头近年来一直闲置。该码头与蛇口码头相似，起于大梅沙，与香港油麻地相接，政府有意恢复。”大梅沙的发展前景110——打破交通瓶颈，50亿建设东部快速通道“总投资1.2亿元的——打造梅沙—三洲田国际旅游度假胜地利用大梅沙现已形成的滨海旅游设施，发展成为集水上活动、休闲度假、观海娱乐等功能为一体的国际级旅游度假区华侨城斥资30亿元在三洲田打造集生态旅游、休闲度假、旅游观光和高尚住宅于一体的东部生态旅游基地。与大梅沙互动互利，形成梅沙—三洲田度假区大梅沙的发展前景111——打造梅沙—三洲田国际旅游度假胜地利用大梅沙现已形成的滨海东部华侨城介绍在2002年11月1日，华侨城在盐田成功圈地。由于深圳政府最近公布了在盐田三洲田和大梅沙片区建立一个总规划面积6.55平方公里的旅游生态区，而华侨城在旅游方面的功夫深，政府自然欢迎华侨城介入，6.55平方公里的地皮由此全部交由华侨城打理。华侨城向政府保证说要在盐田再造一个“华侨城”。按照华侨城的设想，盐田三洲田生态旅游区总投资为20亿~25亿元，首期投入15亿元，用3至5年时间完成建设。地块现状围墙包装设计效果图112东部华侨城介绍在2002年11月1日，华侨城在盐田成功圈地。——大梅沙国际会议中心，启动东部会展经济战略

会展、会议对地方经济拉动比例是1：9。大梅沙国际会议中心的建成，将会对东部经济起到极大的带动作用，并且将和三洲田生态旅游区、大梅沙海滨浴场一起，组成一个会展、旅游经济的“生态链”，共同成为拉动东部经济发展的“三驾马车”。大梅沙的发展前景113——大梅沙国际会议中心，启动东部会展经济战略会展、会大梅沙国际会议中心“大梅沙国际会议中心”。地块总用地面积6.17万平方米，建设容积率≤1.3，总建筑面积约8万平方米。其中会议中心8000平方米，酒店约4.6万平方米（其中7000平方米不能作为产权式酒店），办公2.6万平方米。J402-0127地块信息交易方式:挂牌类型:

政府出让地块位置:盐田区地块面积:61729.70地块用途:

会议中心、酒店及办公用地交易截止时间:

2004-07-2815:00底价:

6,000.00(万元)竞得人：深圳市万科房地产有限公司成交价:

6,000.00(万元)114大梅沙国际会议中心“大梅沙国际会议中心”。地块总用地面积6.优越的地理位置独特的山海景观资源极具发展空间的国际定位巨资改善旅游资源高起点交通、配套规划会议中心拉动东部经济东进运动，大幕拉开大梅沙快步跑115优越的地理位置独特的山海景观资源极具发展空间的国际定位巨资改大梅沙房地产所处发展阶段成熟区域新兴区域起步发展成熟首先发展第二居所、酒店、度假设施物业第二居所、第一居所并存，属于中高档主要是第一居所，有些物业转化成养老物业大梅沙正步入该阶段116大梅沙房地产所处发展阶段成新起步发展成熟首先发展第二居东海岸心海伽蓝海语东园倚天阁海景酒店雅兰酒店I领海心海假日水云间会议中心梅沙学校国际学校鼎太项目大梅沙地块风云图京地酒店京基五星级酒店濠信项目东海岸地块体育中心碧轩项目海世界大梅沙股份政府出让湖心岛本项目待建项目已建项目在售项目待出让项目117东海岸心海伽蓝海语东园倚天阁海景酒店雅兰酒店I领海心海假日大梅沙地块概况项目用地面积（平方米）容积率绿地率（％）限高（米）配套已建项目京地酒店39793.651520300公用车位海景酒店115961.23018100公用车位81511.553018

雅兰酒店117501.23018100公用车位水云间29561.73024

心海假日43032.23030

在售项目海世界107652.52035

倚天阁78021.354018

I领海63241.83024

海语东园93002.23024

心海伽蓝1960223045

东海岸2684840.84535

待建项目濠信项目1397270.234524

会议中心645581.53035400公用车位湖心岛185801.22020开敞式剧院鼎太项目90101.451018

124691.81020

267001.23015展览博物馆京基五星级酒店7000014050

体育中心68401.31530体育馆3200---网球场碧轩项目160382.23024国际学校3408213024

东海岸地块575780.74550

168971.24024

待出让项目大梅沙股份120381.53024

政府出让311370.64518

81502.53035

1542522024100公用车位118大梅沙地块概况项目用地面积（平方米）容积率绿地率（％）限高（大梅沙房地产已售完项目一览楼盘性质占地面积建筑面积总套数主力户型入伙日期开发商销售期销售速度有无投资回报承诺均价（元/m²）东海岸一期住宅13180287003759各类型均有2004.4.30万科地产一年约60套/月无多层公寓6000，山边TH8000，水边TH10000心海假日酒店式公寓3999.98955100一房一厅2002.4.29心海投资7个月约15套/月无8000（包装修家电）水云间酒店式公寓4196.818363.425055m2一房一厅2002.9琪祥地产一年约20套/月无7800（包装修家电）雅兰酒店产权式酒店1175012846160一房一厅2001.4.23雅兰置业10个月约16套/月有13000海景酒店产权式酒店11596.314088130（销售套数）一房一厅2001.8.31秀峰地产一年约10套/月有12000119大梅沙房地产已售完项目一览楼盘性质占地面积建筑面积总套数主力大梅沙房地产在售项目一览楼盘性质占地面积（m²）建筑面积（m²）总套数主力户型开发商销售率销售期销售速度销售时有无投资回报承诺均价（元/m²）东海岸二期公寓/别墅8000064000约420套各类型均有万科地产75%七个月约45套/月无，可代租8500/14000倚天阁酒店式公寓780210750163公寓平叶投资80%一年约11套/月无，可代租13000海语东园酒店式公寓930020500246两房新华置业95%十六个月约14套/月有8300I领海酒店式公寓6324.111965189公寓海阔投资90%一年约14套/月无，可代租13000海世界酒店式公寓1076522204304公寓京地投资40％五个月约20套/月无，可代租15000心海伽蓝住宅1960251216307各类型均有心海投资30％五个月约18套/月无9000120大梅沙房地产在售项目一览楼盘性质占地面积（m²）建筑面积（楼盘性质占地面积（m²）容积率主力户型开发商预计推出时间京基五星级酒店酒店700001酒店客房京基地产2005年底湖心岛住宅商业街185801.240m2左右创维2005年鼎太项目住宅商业街481791.2-1.850m2左右鼎太2005年东海岸三期住宅----两房、四房五房Townhouse万科2005年中碧轩项目住宅160382.2----碧轩2005年底万科国际会议中心会议、写字楼、酒店61729.71.3酒店客房万科2005年底大梅沙下阶段将推出项目一览下阶段推出项目多以小户型为主，面积集中在40-50m2121楼盘性质占地面积（m²）容积率主力户型开发商预计推出时间京基内容东海岸二期（多层部分）海语东园I领海心海伽蓝（高层部分）倚天阁海世界公寓————38-50.54m²（94%）——45.78-63.44m²（87%）49.05-63.42m2（69％）一房——47-55m²（27%）80.77m²（5%）75m²（31.2%）83.93-99.47m²（13%）-------两房78m²（12.8%）71-77m²（41%）110m²（1%）101-108m²（35.5%）——72.54-119.42m2(31%)三房125m²（12.2%）100-110m²（30%）——139-200m²（25.8%）——--------四房144m²（19.1%）153m²（2%）——190-203m²（5.1%）——--------大梅沙在售物业户型分布酒店类物业多以单房和一房为主，居住类物业户型全面122内容东海岸二期海语东园I领海心海伽蓝倚天阁海世界公寓————鼎太项目整体为商业街形象分为三栋建筑，分别为4、5、6层，全部带电梯。住宅开间4m，进深11-12m，盒子状建筑，共500多套，平均每个建筑面积约50m2商业划分为一层及二层局部，采用扶梯与楼梯连接，结构柱上下连通，因此商业街铺形状与住宅相同，划铺形式未定。部分效果图在建项目Back123鼎太项目整体为商业街形象部分效果图在建项目Back123湖心岛项目（过程方案）整个社区由建筑、广场及水系组成。建筑分为四层，底层以商业为主，2、3、4层以住宅为主。规划中的剧院设于1、2层。总面积：22001m2，住宅14156m2，商业7003m2，剧场842m2。在建项目124湖心岛项目（过程方案）整个社区由建筑、广场及水系组成。建筑分碧轩项目（过程方案）在建项目占地面积16038m2，容积率2.2。总套数为480套，以单房和一房为主，单房154户，一房148户。初步定于2005年5月中旬完成所有施工图设计。125碧轩项目（过程方案）在建项目占地面积16038m2，容积率2万科东海岸二期在售项目126万科东海岸二期在售项目126楼盘名称万科东海岸

所属片区大梅沙基本情况占地面积26.8万平方米，建筑面积21.5万平方米，容积率0.8物业管理费多层:1.95元每平方米.公寓.小高层:2.9元每平方米TOWNHOUSE:3.15元每平方米别墅:3.98元每平方米客户以市区为主，职业较分散，包含企业主、公司管理层及白领和部分的外地客户开盘日期一期2003年7月5日二期2004年7月3日功能定位住宅实际销售中小户型以休闲度假酒店式公寓推出户型公寓：40－43平方米一房：54平方米两房：84平方米三房：110平方米四房：150平方米价格一期：公寓均价：6600元/平方米独栋别墅：10500元/平方米4联排别墅：7000元/平方米2联排别墅：9000元/平方米二期：小高层8000元/平方米2房、3房价格为7000—9000元/平方米4房价格为5000—7000/平方米Townhouse均价12000元/平方米优势品牌开发商远景观海，背部靠山大社区，自身配套完善客户选择本项目的原因信赖万科品牌社区大，配套完善山海景观，可休闲度假虽不能看海，但价格比本片区其他项目便宜，可以承受劣势离海1500米，并有快速干道隔断难以直接享受大梅沙片区配套127楼盘名称万科东海岸所属片区大梅沙基本情况占地面积26.8万海景产品客户品牌价格配套部分高层单位可看海有距离的海低于酒店公寓类产品有升值空间社区自建配套与公共配套有一定距离公共配套完善尚需时日对万科品牌有较大贡献以传统住宅产品为主产品线丰富产品设计较富水准来自全深圳区域有投资客户逐渐向居家客户过渡的趋势万科东海岸128海景产品客户品牌价格配套部分高层单位可看海低于酒店公寓类产品海语东园在售项目129海语东园在售项目129楼盘名称海语东园所属片区大梅沙基本情况占地面积9300平方米，建筑面积20500平方米，住宅18850平方米，商业面积1650平方米，容积率2.2，共246套物业管理费2.5元/平方米客户深圳市客户为主，包括企业主，公务员，中层管理者，外地人开盘日期2003年8月3日功能定位酒店式公寓户型一房：47-55平方米两房：69-85平方米三房：98-110平方米四房：153平方米价格公寓均价：7800元/m2开盘均价：6600元/m2中期均价：8200元/m2尾盘均价：8600元/m2实收均价：7300元/m2

优势未来可依托大梅沙片区的发展和配套新都酒店星级物管前六年每年6％投资回报客户选择本项目的原因新都酒店管理因为酒店回报，降低了首付门槛，均价比片区其他楼盘低未来远景好，投资劣势不直接看海密度大规模小，无社区对视现象严重130楼盘名称海语东园所属片区大梅沙基本情况占地面积9300平海景产品客户品牌价格配套不可看海价格偏低最接近公共配套公共配套完善尚需时日对公司品牌基本无贡献普通住宅设计对视严重来自全深圳区域投资客户以休闲度假为主要目的海语东园131海景产品客户品牌价格配套不可看海价格偏低最接近公共配套对公司倚天阁在售项目132倚天阁在售项目132楼盘名称倚天阁所属片区大梅沙基本情况占地面积7802平方米，建筑面积11717平米，容积率1.35，共163套物业管理费没电梯5.5元/平米有电梯6.5元/平米客户企业主，公务员，海归，外地人开盘日期2003年10月功能定位酒店式公寓户型公寓：45.78－63.44平方米一房一厅：83.93－99.47平方米价格均价：13000元/平方米含装修和部分家电优势直接俯视大海靠山海景酒店提供物管客户选择本项目的原因270度海景，景观极佳海景酒店提供物业管理，并可根据客户要求代客出租劣势人行上下不方便规模小，配套不全内部环境一般133楼盘名称倚天阁所属片区大梅沙基本情况占地面积7802平方米，海景产品客户品牌价格配套居高临下看海与海距离适度少部分单位无海景单价、总价都较高自身几乎无配套享用公共配套不便公共配套完善尚需时日对公司品牌无太多贡献外立面粗糙整体设计水平不高类酒店客房户型客户范围扩展至全国以休闲度假、占有稀缺资源为主要目的倚天阁134海景产品客户品牌价格配套居高临下看海单价、总价都较高自身几乎心海伽蓝在售项目135心海伽蓝在售项目135楼盘名称心海伽蓝所属片区大梅沙基本情况占地面积19602平方米，建筑面积51216平方米，容积率2物业管理费3.0元/平方米客户深圳市企业主，公务员为主开盘日期2004.7.11功能定位住宅户型（全部为复式）一房：74平方米两房：107平方米三房：130平方米四房：210平方米价格均价：小高层9000元/平方米

Townhouse11000元/平方米优势户户南北通透未来依托大梅沙片区的发展和配套客户选择本项目的原因复式单位，满足客户的高贵心理劣势产品类型单一（全部复式）规模不大，密度较高136楼盘名称心海伽蓝所属片区大梅沙基本情况占地面积19602平方海景产品客户品牌价格配套高层单位可看海与海距离适度单价、总价都较高接近公共配套公共配套完善尚需时日对公司品牌无太多贡献全复式大户型整体形象无特别之处来自全深圳区域投资客户，居家客户无明显分别心海伽蓝137海景产品客户品牌价格配套高层单位可看海单价、总价都较高对公司I领海在售项目138I领海在售项目138楼盘名称I领海所属片区大梅沙基本情况占地面积6324平方米，建筑面积11965平方米，住宅9989平方米，189套，商业1976平方米物业管理费10元/平米客户深圳市企业主，公务员，白领，外地商务人士开盘日期2003年5月功能定位酒店式公寓户型公寓：38-50.5平方米一房：80.77平方米两房：110平方米价格均价13000元/平方米优势一线海景，户户看海户型设计较好客户选择本项目的原因景观优配套完善，满足客户的享乐心理可根据客户要求代客出租劣势规模不大，密度较高临路有噪音139楼盘名称I领海所属片区大梅沙基本情况占地面积6324平方米，海景产品客户品牌价格配套大部分单位可看海与海距离适度单价、总价都较高自身配套以休闲、娱乐为主接近公共配套公共配套完善尚需时日对公司品牌有一定贡献西班牙风情建筑室内设计较出色酒店客房户型来自全深圳区域投资客户以休闲度假为主要目的I领海140海景产品客户品牌价格配套大部分单位可看海单价、总价都较高自身海世界在售项目141海世界在售项目141楼盘名称海世界所属片区大梅沙基本情况占地面积10765.1平方米，建筑面积26900平方米，304套，容积率2.5，车位130，商业面积7500平方米物业管理费客户深圳市企业主，公务员，白领，外地商务人士开盘日期2004年9月功能定位

酒店式公寓户型一房：49-63平方米两房：72-119平方米价格报价14000-16000元/m2均价15000元退台式楼王300—500万优势一线海景，户户看海京地酒店管理客户选择本项目的原因景观优可根据客户要求代客出租劣势规模不大，密度较高临路有噪音142楼盘名称海世界所属片区大梅沙基本情况占地面积10765.1平海景产品客户品牌价格配套大部分单位可看海与海距离最近单价、总价都较高自身配套以京地酒店为主接近公共配套公共配套完善尚需时日对公司品牌有一定贡献酒店客房来自全深圳区域投资客户以休闲度假为主要目的海世界Back143海景产品客户品牌价格配套大部分单位可看海单价、总价都较高自身大梅沙物业类型大致分为住宅和酒店（含产权式酒店、酒店式公寓）两类。酒店类物业多以单房和一房为主，居住类物业户型全面。产品线丰富。客户购买目的主要以投资为主，少有长期自住，主要因为大梅沙生活配套设施尚不成熟，目前随万科东海岸社区配套不断完善，客户有向居住型客户转变的趋势目前大梅沙公共配套、生活配套设施不全，生活形态以海滨休闲、度假为主。长远规划看，大梅沙可形成完善生活圈。大梅沙地产项目小结144大梅沙物业类型大致分为住宅和酒店（含产权式酒店、酒店式公寓）海景产品客户品牌价格配套不可看海可实现价格空间较大最接近公共配套公共配套完善尚需时日自身2200平方米商业面积对公司品牌会有较大贡献可重点提升的有拓宽可能性KOYOO项目各项因素分析竞争项目一览项目现状可提升的空间145海景产品客户品牌价格配套不可看海可实现价格空间较大最接近公共海景产品客户品牌价格配套KOYOO与竞争项目对比心海伽蓝海语东园万科东海岸本项目146海景产品客户品牌价格配套KOYOO与竞争项目对比心海伽蓝海语结论

本项目虽地处大梅沙片区，但没有海景资源可利用周边配套完善，本项目入市之际很多配套都已建成，生活趋于便利精心打造的产品能够对KOYOO品牌形成强有力的支撑借势万科，共同享受片区知名度本项目最可提升部分为产品设计，通过产品设计提升同时可建设品牌147结论

本项目虽地处大梅沙片区，但没有海景资源可利用147重识转型中的深圳经历了浮躁、艰苦的创业期，深圳当初创业的人们从两手空空到物质的极大富足，但身在一个移民的城市，每个人的内心还是浮萍一片，《深圳，你被谁抛弃》、《天堂向左、深圳向右》，不安的情绪在空气中蔓延，每个人不知道明天会变怎样。大多数人选择形成集体、进入“圈子”，如寒冷的冬相互依偎取暖。在这个时候，所有人都意识到了：深圳正面临转型，这个曾被认为是“文化沙漠”的城市，从地心深处传来了文化诞生前的阵阵悸动……148重识转型中的深圳经历了浮躁、艰苦的创业期，深圳当初创业的人们高新技术设计之都创新之都制度试验深圳发