某项目一期推售策略教材课件

温莎名苑项目一期推售策略温莎名苑项目一期推售策略项目现状及营销目标Part1项目推售策略Part2年度推广策略Part3开盘定价策略Part4甲乙双方工作明细Part5渠道人员管理制度（建议）Part6项目现状及营销目标Part1项目推售策略Part2年度推销售目标销售目标项目基本情况基础经济指标总建筑面积23万方占地9.4万㎡容积率2规划户数1843车位数1293建筑风格英伦项目基本情况基础经济指标总建筑面积23万方占地9.4万㎡容积项目开发计划——总体开发计划全项目共分为4期开发,分别划分为四大地块。开发周期约为4年，可售套数为1843套，面积约17.6万方，总货值约8.31亿（按高层、小高层、公寓4500元/㎡，洋房5500元/㎡估算）。其中洋房400套，面积约48495㎡，货值约2.66亿；高层、小高层、公寓共1443套，面积约125444㎡，货值约5.64亿全项目共分为4期开发,分别划分为四大地块。开发周期约为4年，项目开发计划——2013年共推售188套高层，面积18244㎡，可售货值约0.82亿元。其中17#92套，面积约7727㎡，货值0.347亿，18#96套，面积10517㎡，货值0.473亿

18#

17#1期：18#高层（18F），共96套。面积共计10517㎡

，可售货值约0.473亿1期：17#高层（17F），共92套。面积共计7727㎡，可售货值约0.347亿分期栋号可售面积套数货值1期17#7727983477150018#105179647326500小计

1878218882098000项目开发计划——2013年共推售188套高层，面积18244项目整体运营计划项目整体推售策略以双产品线并行的原则，高层、小高层及公寓小步快跑，少推多开，保证资金回笼速率，在市场中造成持续热销的态势；洋房产品限量推售，制造稀缺，实现逐步溢价。温莎名苑2013年推案量18782㎡货值约0.85亿高层17#、18#2014年推案量56969㎡货值约2.61亿2015年推案量约692630㎡货值约3.38亿小高层14#、15#；高层19#、20#、21#，约5.2万方，约2.34亿洋房13#，约0.48万方，约0.27亿高层、小高层16#、22#、23#1，约4.6万方，约2.06亿洋房2、3、6、7、10、11#约2.3万方，约1.32亿销售完成率：90%，0.738亿2016年推案量约29668.25㎡货值约1.53亿高层23#2约0.9万方，约0.42亿洋房4、5、8、9、12#，约2万方，约1.11亿销售完成率：70%，0.78亿销售完成率：90%，0.38亿销售完成率：60%，0.79亿销售完成率：80%，1.65亿销售完成率：90%，0.24亿销售完成率：90%，2.1亿总货值8.37亿17#、18#持续销售至2014年，故此项数据未计入14年销售金额项目整体运营计划温莎名苑2013年高层17#、18#2014销售任务制定项目2013年度一期推出17、18号楼，共计188套房源，面积18244㎡，销售额0.81亿。自11月~春节前，要完成90%销售任务量，即0.738亿，面积16419.6㎡。2013年度营销目标分期产品类型总套数总面积销售额销售计划2013年12月11月~春节一期高层188套18244平米0.82亿推量当月上市套数188套当月上市面积18244平米当月可售套数188套当月可售面积18244平米当月可售金额0.82亿去化套数销售率90%销售套数170套销售面积16419.6平米销售金额0.738亿销售任务制定项目2013年度一期推出17、18号楼，共计18销售任务分解春节11月12月1月元旦11月9日外展场开放普卡发放12月15日售房部、样板间开放VIP卡升级1月2日盛大开盘首次亮相，形象展示，打响名声强势蓄客，锁定目标客群强销、热销锁定有效客户1000组蓄客量达4000组开盘劲销120套，持续热销期劲销50套销售任务分解春节11月12月1月元旦11月9日12月15日1月度营销任务分解2013年~2014年11月12月1月蓄客量20002500500有效客户——300100成交客户————170销售额————0.738亿本年度蓄客期主要集中于11月份，外展场开放同时办理普卡，提交身份证即可免费办理，在售房部开放前完成4000组普卡办理。在此期间，线上、线下全面推广执行。12月中旬售房部开放，开放当天普卡升级，缴认筹金抵扣房款，此阶段主要从之前4000组客户中筛选项目真实有效客户，在此期间线上推广逐渐退热，以活动为主制造话题舆论。1月2日售房部盛大开盘，当天完成70%销售任务，短时间内成为铜梁劲销热盘，直到春节前完成剩余20%销售任务。月度营销任务分解2013年~2014年11月12月1月蓄客销售任务分解根据上表，通过线上、线下、公关活动配合强势蓄客，11月是项目主要蓄客期，12月基本上通过升级会员卡锁定有效客户，进行针对性推广。1月份项目开盘，同时临近春节，推广慢慢退热，项目进入热销期，为拉动销量，可适当推出部分特价房做话题宣传。线上推广在11月份全面开展，以办卡量为蓄客基数，则需要完成20%蓄客量，即400组；线下推广在11月需要完成80%蓄客量，即1600组；12月主要推广以活动为主，线上推广退热，可完成20%蓄客量，即500组，线下推广完成40%蓄客量，即1000组，活动比较大型，可持续性较长，可完成40%蓄客量，即1000组；1月慢慢步入春节，推广、活动都逐渐减少，蓄客量也随之慢慢减少，线上推广完成10%蓄客量，即50组，线下推广完成60%蓄客量，即300组，活动以特价房制造话题，完成30%蓄客量，即150组。销售任务分解根据上表，通过线上、线下、公关活动配合强势蓄客，销售任务分配表2013年11月——2014年1月蓄客任务详表推广渠道项目11月份12月份2014年1月份比例任务量比例任务量比例任务量线上媒体高速公路桁架20%40020%30010%50

公交站台

灯箱

社交网络推广

夹报

搜房网

合计20%40020%50010%50线下渠道短信8.00%2403.20%804.00%20

DM单————20.80%52014.00%70

圈层拜访8.33%2504.00%100————

大报30.00%9003.60%90————

业务员7.00%2108.40%21042.00%210

合计80%160040%100060%300活动外展场开放————————————

售房中心开放————20.00%500————

英伦时尚分享会————12.00%300————

英伦名酒分享会————8.00%200————

开盘活动————————————

英式下午茶————————20.00%100

交流会————————10.00%50

长效活动————————————

合计————40%100030%150所有合计100%2000100%2500100%500销售任务分配表2013年11月——2014年1月蓄客任务详表线上推广任务目标分配11月12月1月外展场开放售房部、样板间开放一期开盘高速路口桁架、公交站台、步行街灯箱、搜房网占11月蓄客比例20%，要完成客户办卡400组占12月营销比例20%，要完成客户办卡500组占1月营销比例10%，要完成客户办卡50组线上推广任务目标分配11月12月1月外展场开放售房部、样板间线下推广任务目标分配11月12月1月占11月蓄客比例80%，要完成客户办卡1600组占12月蓄客比例40%，要完成客户办卡1000组占1月蓄客比例60%，要完成客户办卡300组外展场开放售房部、样板间开放一期开盘短信、DM单派发、LED传媒车、外卖场圈层拜访、业务员带客飞艇飞艇线下推广任务目标分配11月12月1月占11月蓄客比例80%，活动效果及营销任务分解表时间十一月份十二月份2014年一月长效活动8-915222813.12.30—14.1.2111218无时间项目外展场开放售房部开放暖场活动1暖场活动2开盘活动1开盘活动1开盘活动2暖场活动3暖场活动4长效活动地点外展场销售中心销售中心销售中心全城销售中心销售中心销售中心销售中心全城规模小型大型中型大型小型大型中型小型小型——内容LED车、飞艇、英伦仪仗队巡街阿斯顿马丁助力推介会英伦时尚分享会英伦名酒品鉴会飞艇英国纯血马盛装舞步苏格兰风笛、苏格兰踢踏舞3点以后到现场客户，

可享受英式下午茶一份

走近英伦车贴邀请对象无限制无限制无限制无限制无限制排号客户无限制无限制无限制无限制无限制来访量（组）——500300200——————505050——办卡量——1000150——活动效果及营销任务分解表时间十一月份十二月份2014年一月长推售策略推售策略竞品楼盘展示注：红色代表在售楼盘

蓝色代表未售楼盘竞品楼盘展示注：红色代表在售楼盘项目名称具体位置开发商占地建筑面积绿化容积率业态高层价格户型面积欧鹏壹号公馆

铜梁县东城新区龙城大道398号重庆欧鹏地产（集团）有限公司163亩25万40%2.00小高层、洋房——79-135尚品国际东城景观大道尚赏居1332140%1.99高层480066-96翰林天下学府大道康丰5412

小高、多层——79-110尚品世家龙城大道与学府大道交汇处尚赏居2003040%2.00高层、洋房——45-133铜梁印象龙城大道与学府大道交汇处茂田控股有限公司1001635.22%2.20高层480047-100北城蓝湖铜合路重庆六顺1002037%2.20多层、跃层——47-100金豪嘉苑龙城大道重庆少云房地产761240.25%3.00高层、多层470075-125美丽泽京金龙大道重庆泽京宏业置业发展有限公司1402535.50%2.00高层、洋房500065-102拓新御府美丽泽京对面拓新地产421036%

小高层460064-120水岸国际金龙大道来新居房地产开发3004540%2.96高层490075-140龙轩大地白龙大道龙轩地产3604540%1.22高层470055-198龙城御景白龙大道宏福33

40%2.50高层、多层、洋房480080-112四季花城白龙大道重庆天诺房地产3002035%1.99高层、洋房5200顶层780090-220华夏康城巴中对面金梁实业21030

510075-112淮远古镇金龙大道淮阳地产

1千亩40%1.91综合体470040-115凤凰郡金龙大道凤凰郡1352040%2.00洋房、多层、高层——

玉泉花苑玉泉公园旁汇典183.5

2.50小高、高层4700100-135北城龙郡龙城大道金梁实业30540%2.20多层、跃层

——

罗曼山老巴子旁元汇置业513————高层————龙城国际北城铜合路富华集团5015北城龙郡铜合路金梁实业30540%2.2高层、小高层————项目名称具体位置开发商占地建筑面积绿化容积率业态高层价格户型周边在售楼盘高层项目建筑面积8、9月份均价10月份均价欧鹏壹号公馆25万5300高层售罄尚品世家30万5200高层售罄北城蓝湖20万5300——水岸国际45万52004900玉泉花苑3.5万——4700拓新御府10万46004600铜梁印象16万52004800水岸国际45万52004900淮远古镇——47004700龙城御景——48004800四季花城20万5200高层售罄金豪嘉苑12万47004700华夏康城30万5100高层售罄龙轩大地45万48004700尚品国际21万53004800美丽泽京12万54005000铜梁未售楼盘体量项目建筑面积预计开盘时间翰林天下12万12月学府雅苑——12月北城龙郡5万11月罗曼山1311月龙城国际北城1512月凤凰郡20万11月底铜梁竞争楼盘情况在售未售156周边在售楼盘高层项目建筑面积8、9月份均价10月份均价欧鹏壹铜梁在售楼盘春节前预计高层推盘量项目预计推盘量项目预计推盘量欧鹏壹号公馆——翰林天下216套尚品世家——学府雅苑196套北城蓝湖150套龙轩大地102套水岸国际198套龙城御景100套玉泉花苑150套四季花城——拓新御府——华夏康城——铜梁印象108套淮远古镇120套尚品国际198套凤凰郡200套美丽泽京198套北城龙郡130龙城国际北城100套罗曼山100套金豪嘉苑——合计2266套铜梁在售楼盘春节前预计高层推盘量项目预计推盘量项目预计推盘量本案周边共有21个主要竞品，其中有15个为在售项目，6个为未售项目；在售项目中，尚品世家、欧鹏壹号均以处于尾盘在售阶段，对本案影响较小；而玉泉花苑、拓新御府由于距离较远体量较小，对本案影响有限；铜梁印象、尚品国际、美丽泽京，无论项目体量及口碑均对造成本案较大威胁；未售楼盘中，翰林天下、学府雅苑虽然规模较小但由于所处位置对本案具有较强的截流威胁；9月-10月周边竞品均价呈现下降趋势，自9月底成交均价基本下调到4800元/㎡左右，部分项目为确保销售量，推出特价房源，价格为4300元/㎡；春节前在售楼盘中高层预推量2266套，给销售带来一定销售压力、紧迫感。本案周边共有21个主要竞品，其中有15个为在售项目，6个为未项目周边楼盘较多，规模大小参差不齐，且大部分未售楼盘预计将在今年下半年11、12月份陆续开盘，市场竞争亦将随着供应量的增大亦发激烈；周边在售竞品10月份成交价格均有所下调，成交均价已低于5000以下；现目前在售竞品楼盘主力户型面积区间集中在70~140㎡两房、三房，且N+1户型更易受购房者喜爱，购买群体还是以刚需为主。市场分析项目周边楼盘较多，规模大小参差不齐，且大部分未售楼盘预计将在推售策略分析根据市场数据统计，周边楼盘11、12月相继开盘，可见市场需求量还是比较大的，为了迅速抢占市场，项目必须在尽快推出17、18号楼；从12月开始市场抢抓“返乡客”，为快速回笼资金，给后期建设做保障，建议最迟元旦期间开盘，同时也减少90%销售任务压力；从9月起铜梁房价普遍回落，均价在4800元/㎡左右，基于“低开高走”的定价策略，再加上本项目首次开盘，建议项目定价不宜过高。推售策略分析根据市场数据统计，周边楼盘11、12月相继开盘，推广策略推广策略“英伦”，不仅仅是项目区别于竞争者的建筑风格，更是铜梁前所未有、独一无二的生活方式，是项目的差异化核心精神价值，更是项目战胜竞争者，称雄铜梁的终极武器。从普通、平凡、大众到高端、经典、尊贵的升华，完成从基础价值到精神价值的推导。整体推广策略整体推广策略对于铜梁市场而言，必须要建立线上与线下两条腿走路的方式，重大节点公关活动穿插、暖场，才能让看不见的概念完成大家向往的生活方式。整体推广策略对于铜梁市场而言，整体推广策略整体推广策略1.对欧洲贵族追根溯源2.证实英式生活才是名正言顺的贵族生活整体推广策略1.对欧洲贵族追根溯源整体推广策略项目定位铜梁唯一英伦尊贵打造中高端项目客户定位刚开始面向刚需客户，未来逐步上升向改善性转移项目价值直接阐述则有力于我们的客群清晰的认知整体推广策略项目定位整体推广策略推广方向英伦历史、精神与产品品质、特色相结合整体推广策略推广方向2013年度项目推广策略推广思路介绍“英伦”——推广“英伦”——引领“英伦”核心价值诉求精神价值——宣扬温莎名苑英伦风情从基础价值到精神价值的推导，就是项目从普通楼盘到高端、经典项目的升华物质价值——突出产品特性，展现品质从精神价值逐渐过渡到物质追求，加入产品特性、品质，区别普通楼盘，展现唯一性2013年度项目推广策略推广思路核心价值诉求2013年度项目推广策略遵循介绍“英伦”——推广“英伦”——引领“英伦”的推广思路，配合2013年度营销任务节点分配，2013年项目推广节点分为三个阶段：入市期，项目形象展示温莎名苑首度亮相，“英伦”生活从铜梁开始强势蓄客期推广“英伦”生活，价值卖点展示开盘及热销期“英伦”生活大门开启，引领铜梁人从基础生活向更高的精神生活过度2013年度项目推广策略遵循介绍“英伦”——推广“英伦”——产品价值梳理产品主要卖点梳理整体风格价值卖点区位价值卖点景观价值卖点物业价值卖点产品细节价值卖点产品价值梳理产品主要卖点梳理整体风格价值卖点区位价值卖点景观产品价值梳理之整体风格价值卖点整体风格价值卖点

——英伦风格，铜梁首创本案整体风格与铜梁现有的鸥鹏华府、普罗旺斯同属欧式风格系列，区别点在于本案采用了更加高贵、大气的英伦风格，这在铜梁地区具有独特唯一性；产品价值梳理之整体风格价值卖点整体风格价值卖点本案整体风格与产品价值梳理之区位价值卖点区位价值卖点

——新城、公园、高校，生态宜居本案处于铜梁教育科学园区内，周边高校环绕，人文气息浓厚；区域内建筑密度低，居住空间更为舒适；本案北部有小北海水库、西部有罗候寺公园，周边生态环境较好；本案所处区域为铜梁城市发展方向上，价值提升空间大。产品价值梳理之区位价值卖点区位价值卖点本案处于铜梁教育科学园产品价值梳理之景观价值卖点景观价值卖点

——景观展现丰富，布局合理双景观带、双中庭、双喷泉广场，外加环绕式跑道以及大面积水景带，给予业主丰富景观观赏；布局上同时各景观穿插于各楼栋之间，充分满足业主观景享受。产品价值梳理之景观价值卖点景观价值卖点双景观带、双中庭、双喷产品价值梳理之物业价值卖点物业价值卖点

——国际物业、保驾品质聘请五大行之一的戴德梁行作为物业顾问公司，为业主带来英式顶级物业服务，是项目物业服务从一开始就引领铜梁。产品价值梳理之物业价值卖点物业价值卖点聘请五大行之一的戴德梁产品价值梳理之产品细节价值卖点产品细节价值卖点—镀膜玻璃、指纹密码、ETC车库三大产品细节整合运用，从小区进出、到居家入户，为业主带来安全、便捷、私密的生活环境。产品价值梳理之产品细节价值卖点产品细节价值卖点三大产品细节整第一阶段：品牌及整体形象建立期

2013.11产品整体形象、品牌形象及价值点预热项目整体slogan，塑造项目形象英伦城邦荣耀一城第一阶段：品牌及整体形象建立期

2013.11形象表现英伦之风，高贵之源内文英伦，是欧洲大陆的贵族文化起源地，一切高贵的礼仪与血统，皆来自于此。主题展示形象表现主题展示第二阶段：整合价值传播

2013.12产品综合价值、地段价值、居住价值以及稀缺资源配套等借助项目的核心竞争力，传达项目稀缺资源价值及项目基本信息开启英伦境界人生第二阶段：整合价值传播

2013.12产品综合价值、地段价值主题展示形象表现开启英伦境界人生内文千年里，每一个生活细节，都被雕琢的恰到好处。温莎名苑，品味英伦，品味生活主题展示形象表现第三阶段：开盘热销

2014.1开盘预热加入销售信息，昭告即将开盘温莎名苑荣耀登场第三阶段：开盘热销

2014.1开盘预热主题展示形象表现温莎，从来都是传奇内文温莎，在英国是不亚于伊丽莎白的一个传奇姓氏，无论是高贵的血脉或是极致的品味。主题展示形象表现2013年度渠道推广资源2013年度拥有多种线上、线下渠道资源，现根据实际情况，我们主要针对大报、DM单派发、大黄蜂带客、夹报、短信、LED车、圈层拜访进行详细铺排。2013年度渠道推广资源推广渠道备注实施时间线上媒体灯箱已实施/高速公路桁架已实施/公交站台已实施/3D宣传片已实施待定社交网络推广未实施11月夹报未实施11月11号LED广告屏未实施待定搜房网未实施待定线下渠道短信推广未实施11月4号大报派发未实施11月4号外展场未实施11月9号LED传媒车未实施11月4号飞艇未实施待定渠道带客未实施11月1号圈层拜访未实施11月6号DM单派发未实施11月4号活动公司未实施11月7号2013年度渠道推广资源2013年度拥有多种线上、线下渠道资渠道排期汇总表日期十一月份日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六

123456789101112131415161718192021222324252627282930大报派发

DM单派发

业务员带客

夹报

短信

LED车

圈层拜访

日期十二月份日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六12345678910111213141516171819202122232425262728293031

大报派发

DM单派发

业务员带客

夹报

短信

LED车

圈层拜访

日期2014年一月份日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六

12345678910111213141516171819202122232425262728293031

大报派发

DM单派发

业务员带客

夹报

短信

LED车

圈层拜访

渠道排期汇总表日期十一月份日一二三四五六日一二三四五六日一二夹报执行概述执行方：夹报公司监督方：甲方、新联康通过媒介：晨、商、晚、时四大报媒针对对象：政府、学院、医院、企业档期数：4档期夹报是把客户的产品广告宣传页，通过各大报社的发行渠道以1+1夹寄投递的方式，夹在报纸里面，随着报纸送到客户指定范围内广告对象（如家庭、个人和公司）的广告传播形式。夹报执行概述执行方：夹报公司夹报是把客户的产品广告宣传页，通夹报派送时间安排及任务量档期时间性质内容派发量备注第一档期11.11-12（周一---周二）工作日项目基本信息、祝福语、普通卡办卡2000*2=4000由甲方确定夹报公司；由新联康每月对夹报投递效果进行评估。第二档期12.09-10（周一---周二）工作日销售中心开放预报、本月活动播报、深秋关怀、VIP卡升级2000*2=4000第三档期12.30-31（周一----周二）工作日项目开盘预报、开盘优惠、冬季寒冷关怀2000*2=4000第四档期14.1.20-21（周一--周二）工作日持续热销，新春恭贺，新春优惠。2000*2=4000

合计16000夹报派送时间安排及任务量档期时间性质内容派发量备注第一档期1短信推广执行概述短信推广是把客户的产品广告信息，通过短信方式发送到客户指定手机号码的广告传播形式。执行方：短信公司监督方：甲方、新联康传播方式：群发、定点发送针对对象：铜梁城区手机用户档期数：8（以各营销节点划分）短信推广执行概述短信推广是把客户的产品广告信息，通过短信方式短信推广发送时间安排及任务量档期时间方式范围性质内容发送量备注第一档期11.04群发短信公司资源工作日项目基本信息、祝福语、办卡信息50000*1=50000短信发送从10月15号开始分批次、分内容发送项目信息第二档期11.09-10定点全城巡逻周末项目最新动态、、祝福语办卡信息40000*2=80000第三档期11.23-24群发短信公司资源周末项目最新动态、深秋关怀、办卡信息50000*2=100000第四档期12.14-15群发短信公司资源周末售房部开放信息、VIP卡升级信息、健康关怀、50000*2=100000第五档期12.21-22群发短信公司资源周末项目最新动态、健康关怀、开盘预报50000*2=100000第六档期12.30-31群发定点短信公司资源全城巡逻周末工作日项目开盘、健康关怀、元旦祝福70000*5=35000014.1.1-3第七档期14.1.11-12群发短信公司资源周末项目最新动态、健康关怀、元旦祝福50000*4=20000014.1.18-19第八档期14.1.30群发短信公司资源除夕新春祝福50000*1=50000

合计1030000短信推广发送时间安排及任务量档期时间方式范围性质内容发送量备DM单派发执行概述DM单派发通过邮寄、赠送等形式，将宣传品送到消费者手中、家里或公司所在地。执行方：兼职派发人员监督方：甲方、新联康传播方式：散发、扫楼、插车等针对对象：铜梁城区、乡镇客群档期数：4DM单派发执行概述DM单派发通过邮寄、赠送等形式，将宣传品送DM单派发人员形象展示DM单派发人员形象展示大报、DM单城区主要区域划分编号区域区域情况主要商业金融配套主要小区主要市政配套派发人数1步行街该区域为铜梁商业中心，商家数量众多，人流量极大，周边配套齐全，为DM最为重要派发区域电影院、工行支行、建行支行、农行支行龙都花园明月广场、少云广场、实验一小周末:3人工作日:2人2龙都路—大北街-中南路-中兴路-龙门街环绕区域该区域范围大，且部分街道邻近步行街，医院、商业配套齐全，人流量、车流量均较大永辉超市、工行分理处、国美电器、半边街美食节——师范附小、铜梁汽车总站、铜仁医院、妇幼保健院、周末:3人工作日:2人3中南路-龙城大道-金龙大道-中兴东路环绕区域该区域范围较大，政府、学校、大型商场、餐饮娱乐均有分布，且近几年新建小区较多，但考虑到该区域景观大道正在修建中，当前人流量有限邮政储蓄支行、火锅城兰亭雅舍、金龙山花园、第一书香、美丽泽京、拓新御府、玉泉花园、北城龙郡铜梁二中、巴川国际学院、玉泉花苑周末:2人工作日：2人4大北街该区域邻近步行街，且有铜梁较早的几个小区分布，具有一定开发价值，另外铜梁县政府在该区域铜梁重百商场天然居小区、滨河佳园、九星花园、腾龙大厦、龙都丽景名苑铜梁县政府周末：2人工作日：2人5中兴路-中南路-迎宾路-龙门街环绕区域该区域小区较多，餐饮业较发达，但目前该区域商业开发有限，人流量一般营盘路沿街中大型餐饮、重百超市龙门苑、益星花园、益星雅居、鑫龙花园、紫荆花园龙都小学周末：2人工作日：1人6中兴东路-景观大道-迎宾东路-中南路环绕区域该区域范围较小，为铜梁近几年开发区域，商业配套有限，但市政配套齐全，整个区域目前人流量较少龙胤大酒店金龙小区、锦绣新城、龙都名苑、龙腾盛世、金龙体育馆、周末：1人工作日1人7迎宾路-中南路-淮远河-白龙大道环绕区域该区域范围较大为铜梁近三年南拓区域，人口稀少，商业配套贫乏，但具有特色商业四季花城淮远古韵、四季花城、龙轩大地东城中学周末：1人工作日：0人8龙都路-龙门街-迎宾路-G319国道环绕区域该区域为铜梁城市边缘，人口稀少，商业配套贫乏，但有市政设施做依托雪庵公园华夏康城铜梁体育馆周末：1人工作日：0人9其他这些区域包括铜梁工业园区、铜梁南拓区域，人口数量稀少，几乎无商业配套——————周末：0人工作日：0人10跟车人员随着LED传媒车派发——————周末：3人工作日：3人合计周末：18人工作日：13人大报、DM单城区主要区域划分编号区域区域情况主要商业金融配套步行街龙都路—大北街-中南路-中兴路-龙门街环绕区域步行街龙都路—大北街-中南路-中兴路-龙门街环绕区域中南路-龙城大道-金龙大道-中兴东路环绕区域大北街中南路-龙城大道-金龙大道-中兴东路环绕区域大北中兴路-中南路-迎宾路-龙门街环绕区域中兴东路-景观大道-迎宾东路-中南路环绕区域中兴路-中南路-迎宾路-龙门街环绕区域中兴东路-景观大道-迎迎宾路-中南路-淮远河-白龙大道环绕区域龙都路-龙门街-迎宾路-G319国道环绕区域迎宾路-中南路-淮远河-白龙大道环绕区域龙都路-龙门街-迎宾大报派发时间安排及任务量时间性质方式派单人数派单量登记有效电话备注11.4-8工作日在全城各个区域进行大规模派发采用店面铺排、插车、大面积散发等多种方式10/天10*100*5=500010*4*5=200DM单物料的准备以及派发人员的招聘，由甲方在约定时间内完成；DM单派发人员的培训、监管将由新联康派专人执行；登记有效电话，为DM单派发人员任务之一；当月DM单最终效果的评估将在月底进行。

11.9-10周末城区主要区域进行小规模派发，主要扫楼、沿街散发的方式15/天15*150*2=450015*6*2=18012.7-8周末在全城各个区域进行大规模派发采用店面铺排、插车、大面积散发等多种方式15/天15*150*2=450015*6*2=18012.27-29工作日在全城各个区域进行大规模派发采用店面铺排、插车、大面积散发等多种方式10/天10*100*3=300010*4*3=12011月份工作日周末跟随LED宣传车适当派发大报以及登记会员卡3人/天3*50*24=36003*4*24=288

合计20600960大报派发时间安排及任务量时间性质方式派单人数派单量登记有效电城区DM单派发时间安排及任务量注：第二档期因为针对开盘，派单人数有所增加档期时间性质内容方式派单人数派单量登记有效电话备注第一档期12.09-13工作日项目销售中心开放、VIP办卡信息、本月活动播报在全城各个区域进行大规模派发采用店面铺排、插车、大面积散发等多种方式10/天10*150*5=750010*4*5=200DM单物料的准备以及派发人员的招聘，由甲方在约定时间内完成；DM单派发人员的培训、监管将由新联康派专人执行；登记有效电话，为DM单派发人员任务之一；当月DM单最终效果的评估将在月底进行。

12.14-15周末城区主要区域进行小规模派发，主要扫楼、沿街散发的方式15/天15*200*2=600015*6*2=180第二档期12.30-31工作日项目开盘、本月活动播报、最新优惠活动信息等在全城各个区域进行大规模派发采用店面铺排、插车、大面积散发等多种方式15/天15*150*2=450015*4*2=12014.1.01-03元旦城区主要区域进行小规模派发，主要扫楼、沿街散发的方式20/天20*200*3=1200020*6*3=360第三档期14.1.11-12周末项目热销信息、持续销售信息在全城各个区域进行大规模派发采用店面铺排、插车、大面积散发等多种方式15/天15*200*2=600015*6*2=18014.1.18-19周末城区主要区域进行小规模派发，主要扫楼、沿街散发的方式15/天15*200*2=600015*6*2=180第四档期14.1.25-26周末新春贺喜城区主要区域进行小规模派发，主要扫楼、沿街散发的方式15/天15*200*2=600015*6*2=180跟车派发13.12.1-14.1.31工作日周末随档期改变随LED车在城区派发3人/天3*150*38=171003*4*38=456

合计651001856城区DM单派发时间安排及任务量注：第二档期因为针对开盘，派单DM单乡镇划分全县幅员面积1343平方公里，辖25个镇、3个街道，其中巴川街道、东城街道、南城街道，为铜梁城区区。根据实际情况，我们将筛选出16个乡镇（重要乡镇标红），以下筛选乡镇的赶集时间表：时间1、4、72、5、83、6、9乡镇蒲吕镇、侣俸镇、水口镇、安居镇、太平镇、石鱼镇、平滩镇、虎峰镇、土桥镇、二坪镇旧县镇、白羊镇、大庙镇、福果镇、庆隆乡、少云镇DM单乡镇划分全县幅员面积1343平方公里，辖25个镇、3个乡镇DM单派发时间安排及任务量乡镇时间性质派单人数派单量登记有效电话备注侣俸镇、太平镇2014.1.14（周二）12.04（周三）工作日3/天3*100*2=6003*3*2=18乡镇DM单派发基本上一天去两个乡镇，时间安排均集中在乡镇赶集日期；登记有效电话，为DM单派发人员任务之一；为保证安全及派发效率，乡镇DM单派发人员需要由甲方负责派车接送。

11.17（周日）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12平滩镇、土桥镇11.28（周四）工作日3/天3*100*1=3003*3*1=912.22（周日）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12蒲侣镇、石鱼镇11.07（周四）工作日3/天3*100*1=3003*3*1=912.07(周六)周末3/天3*150*1=4503*4*1=12少云镇、白羊镇12.13（周五）2014.1.3（周五）工作日3/天3*100*2=6003*3*2=1811.09（周六）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12二坪镇、虎峰镇11.12（周二）工作日3/天3*100*1=3003*3*1=912.15（周日）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12福果镇、大庙镇12.19（周四）工作日3/天3*100*1=3003*3*1=911.16（周六）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12侣俸镇、水口镇2014.1.07（周二）11.21（周四）工作日3/天3*100*2=6003*3*2=1812.21（周六）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12安居镇、太平镇12.24（周二）工作日3/天3*100*1=3003*3*1=911.24(周日）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12旧县镇、庆隆乡12.09（周二）工作日3/天3*100*1=3003*3*1=911.23（周六）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12

合计7650216乡镇DM单派发时间安排及任务量乡镇时间性质派单人数派单量登记LED传媒车执行概述LED传媒车，又称户外数字移动传媒车、led广告宣传车等，结合现代汽车工艺设计与LED彩屏工艺技术，将户外传媒与移动交通两个领域沟通，是新媒体，是新资源，是新型户外广告平台。执行方：甲方监督方：甲方、新联康时间：2013.11.4-2014.1.17传播方式：城区巡逻、乡镇巡逻针对对象：铜梁城区、乡镇民众区县配备派单人员派单，同时配备1-2名着装英国皇家骑兵礼服卫士，维护现场秩序及形象展示LED传媒车执行概述LED传媒车，又称户外数字移动传媒车、lLED传媒车周边LED传媒车，车身设计方案如右方三图所示；LED车内部配置，建议放置上楼盘产品材质等，例：面砖样料、指纹密码锁等。LED传媒车周边LED传媒车，车身设计方案如右方三图所示；LED车巡逻排期上午8:30-09:30龙都路—大北街-中南路-中兴路-龙门街环绕区域；步行街；大北街周围10:00-11:00中南路-龙城大道-金龙大道-中兴东路环绕区域下午12:30-13:30明月广场；步行街14:30-15:30中兴路-中南路-迎宾路-龙门街环绕区域；中兴东路-景观大道-迎宾东路-中南路环绕区域晚间17:00-18:00迎宾路-中南路-淮远河-白龙大道环绕区域；龙都路-龙门街-迎宾路-G319国道环绕区域；其他区域

19:00-20:00明月广场；步行街城区常规巡游时间注：区县巡游时间与区县DM单派发时间一致LED车区县巡展人员配置表项目人数司机1保安1吧员1置业顾问2派单人员3合计8LED车巡逻排期上午8:30-09:30龙都路—大北街-中南大黄蜂带客执行概述大黄蜂带客，主要是聘请专门的人员在指定区域，针对客户一对一介绍项目信息，并促使客户到销售中心看房的方式。执行方：大黄蜂监督方：甲方、新联康传播方式：竞品拦截、区域拉客针对对象：竞品看房客户区域内购房意向客户大黄蜂带客执行概述大黄蜂带客，主要是聘请专门的人员在指定区域区域项目方式业务员保底任务量备注巴川街道翰林天下售房部拦截1010*10*3=300大黄蜂招聘由甲方完成、培训与监督由新联康负责；大黄蜂带客的基础任务量是20组\月，超额部分给予20元\组奖励，所带客户成交给予300元\套的提成。学府雅苑售房部拦截铜梁印象售房部拦截尚品世家售房部拦截壹号公馆售房部拦截尚品国际售房部拦截龙城国际北城售房部拦截、周边区域拦截北城蓝湖售房部拦截、周边区域拦截东城街道北城龙郡售房部拦截、周边区域拦截77*10*3=210玉泉花苑售房部拦截、周边区域拦截拓新御府售房部拦截美丽泽京售房部拦截凤凰郡售房部拦截水岸国际售房部拦截淮远古镇售房部拦截南城街道龙轩大地售房部拦截、周边区域拦截44*10*3=120四季花城售房部拦截、周边区域拦截龙城御景售房部拦截、周边区域拦截夏季康城售房部拦截、周边区域拦截罗曼山售房部拦截、周边区域拦截

合计21630渠道带客注：标红楼盘为2013年下半年新楼盘区域项目方式业务员保底任务量备注巴川街道翰林天下售房部拦截1

社交网络推广社交网络推广，主要是通过微博、微信群、QQ群营销，主要是工作人员利用闲暇时间通过微博，微信宣传本项目。执行方：甲方、新联康监督方：甲方传播方式：微博、微信针对对象：全铜梁社交网络推广社交网络推广，主要是通过微博、微信群、QQ群营圈层拜访执行概述圈层拜访是针对特定购房群体进行精确打击的营销方式。圈层拜访执行概述圈层拜访是针对特定购房群体进行精确打击的营销圈层拜访目的圈层拜访目的政府、学校、医院、工业园区企业圈层拜访对象政府、学校、医院、工业园区企业圈层拜访对象方式一：一对一拜访方式二：小型宣讲会圈层拜访方式方式一：一对一拜访方式二：小型宣讲会圈层拜访方式圈层拜访时间流程安排时间性质形式内容11.6（周三）、11.7（周四）工作日一对一或小型宣讲根据实际情况派置业顾问到外联单位介绍项目基本信息，人员配置如下：置业顾问1名（一对一拜访）置业顾问2名（小型宣讲会）11.13（周三）、11.14（周四）工作日一对一或小型宣讲11.21（周三）、11.22（周四）工作日一对一或小型宣讲11.27(周三）、11.28（周四）工作日一对一或小型宣讲12.11（周三）、12.12（周四）工作日一对一或小型宣讲12.18（周三）、12.19（周四）工作日一对一或小型宣讲12.25（周三）、12.26（周四）工作日一对一或小型宣讲圈层拜访时间流程安排时间性质形式内容11.6（周三）、11.圈层拜访需要的支持优惠措施支持团购优惠：团购客户送10000元装修款(可抵扣房款)返点优惠：额外返1-3个点全民营销：推荐成交一组客户奖励3000元（发展舌头人员）物料支持DM单等宣传资料精美礼品人脉支持由开发商出面联系友好单位，促其合作提政府或企事业单位主要联系人信息圈层拜访需要的支持优惠措施支持团购优惠：团购客户送10000公关活动整体价值体系核心价值诉求精神价值——温莎名苑的终极核心价值从基础价值到精神价值的推导，就是项目从普通楼盘到高端、经典项目的升华“英伦”，不仅仅是项目区别于竞争者的建筑风格，更是铜梁前所未有、独一无二的生活方式，是项目的差异化核心精神价值，更是项目战胜竞争者，称雄铜梁的终极武器。公关活动整体价值体系核心价值诉求公关活动整体效果进阶第一阶段第三阶段介绍“英伦”推广“英伦”引领“英伦”第二阶段在前期宣传的基础上，通过销售中心开放活动高调入市，让铜梁人更加直观的了解“英伦”举办多种形式的暖场活动将“英伦”推广给铜梁人民，形成新闻、话题热点以一期开盘活动为分水岭，让铜梁人民深刻的感受到，在铜梁唯有“温莎名苑”可代表“英伦”公关活动整体效果进阶第一阶段第三阶段介绍“英伦”推广“英伦”2013.122014.012014.02销售中心开放暖场活动2暖场活动1一期开盘暖场活动3公关活动时间节点安排2013.11外展场开放活动暖场活动4本次活动排期从2013年11月09日到2014年01月18日，共三个月，期间举行8场活动，其中包含外展场开放、销售中心开放、一期开盘三场节点活动以及4场暖场活动另加一场长效活动。2013.122014.012014.02销售中心开放暖场活长效活动1活动：车贴宣传时间：2013年12月至2014年1月内容：车主贴上楼盘logo三个月，奖励500

元加油卡（限车20台）地点：全城规模：小型效果：推广楼盘信息长效活动1活动：车贴宣传长效活动2活动：出租车效应计划时间：2013年12月至2013年11月（先期）内容：1、安排出租车每天不定时到售房部巡游

鼓励出租车带客户到售房部

合作出租车（20台）300元油卡/月奖励2、每周每车可至销售中心领取印有项目

信息的抽纸盒地点：全城规模：小型效果：推广楼盘信息、缩短项目到访距离感长效活动2活动：出租车效应计划外展场开放活动活动：外展场开、放形象推广时间：2013年11月08-09日内容：LED宣传车

英伦仪仗队巡街地点：外展场规模：小型效果：外展亮相，标志到来外展场开放活动活动：外展场开、放形象推广销售中心开放活动活动：产品推介会时间：2013年12月15日内容：飞艇巡航

纯正英伦——阿斯顿马丁助阵项目推介会地点：售楼部规模：大型备注：路虎备选效果：高调亮相，一鸣惊人销售中心开放活动活动：产品推介会活动：英伦时尚分享会时间：2013年12月22号内容：英伦名品时装——2013秋冬系列

新品展示会地点：销售中心预算：15万规模：大型效果：承上启下，为开盘活动造势暖场活动1活动：英伦时尚分享会暖场活动1暖场活动2活动：英伦名酒分享会时间：2013年12月28日内容：英伦典范——芝华士、尊尼获加、苏格兰威士忌等英国名酒品鉴会地点：销售中心规模：中型效果：承接销售中心开放活动，推广“英伦”高贵生活暖场活动2活动：英伦名酒分享会活动：开盘盛典时间：2013年12月30号-2014年1月2日内容：飞艇巡航地点：销售中心规模：中型效果：配合开盘，拉动销量开盘活动1（开盘预热）活动：开盘盛典开盘活动1（开盘预热）开盘活动2（开盘主题活动）活动：开盘盛典时间：2014年01月02日内容：贵族运动——英国纯血马盛装舞步表演地点：销售中心规模：大型备注：马车作为短泊工具延续使用三天（开盘三天）效果：爆发式宣传，宣示温莎名苑引领“英伦”开盘活动2（开盘主题活动）活动：开盘盛典活动：开盘盛典时间：2014年01月02日内容：苏格兰风笛演奏、英伦踢踏舞地点：销售中心规模：大型效果：辅助开盘销售开盘活动3（开盘现场活动）活动：开盘盛典开盘活动3（开盘现场活动）暖场活动3活动：英式下午茶体验时间：2014年01月11、12日内容：3点以后到现场客户，可享受英式下午茶一份地点：销售中心规模：小型效果：持续推广，吸引客户暖场活动3活动：英式下午茶体验活动：走近英伦时间：2014年01月18日内容：与电视台合作，邀请英国人、有旅英经历的人分享英伦风情地点：销售中心预算：3万规模：小型效果：重温英伦，加强客户印象暖场活动4活动：走近英伦暖场活动4营销推广费用预算2013年11月~2014年1月营销费用详表推广渠道投放周期单价数量总价（万）备注线上媒体高速公路桁架1年6.516.5已完成公交站台1年1.2545已实施灯箱1年——9——实施中社交网络推广1年——————未实施夹报3个月0.5元/份160000.8未实施搜房网3个月——————已上信息线下渠道短信3个月0.05元/条10300005.15未实施DM单2个月80元/人·天4733.784未实施圈层拜访2个月————1大报1个月80元/人·天2121.696

业务员3个月1800元/月2111.34未实施活动外展场开放11月9日

1

售房中心开放12月15日

15飞艇巡航英伦时尚分享会12月22日

15

英伦名酒分享会12月28日

10

开盘活动12月30~1月2日

40飞艇巡航、马术表演、现场活动英式下午茶1月11~12日

0.6

交流会1月18日

3

长效活动3个月

1.5

其他不可预见费用

15

合计

136.37

营销推广费用预算2013年11月~2014年1月营销费用详表2013年11月~2014年1月营销费用预算

温莎名苑营销推广费用比为1.5%预计项目媒体推广费用（不含商业）：

=总销金额8.37亿*1.5%=1256万（不含佣金）2013、2014年费用预算为总推广费用的55%，即1256万*55%=690.8万其中，2013年11月~2014年1月营销推广费用为136.37万，占总费用的10.86%；2013年11月~2014年1月营销费用预算温莎名苑营销定价策略定价策略定价说明1、温莎名苑产品为2梯6户高层，因此我们采用最适合此类产品定价的“相关要素加权法”，在进行定价时主要考虑景观、朝向、户型、噪音、楼层数等相关因素。2、根据以上相关因素影响程度的不同，再分别加权以计算出最终的价格。3、最后对价格做修正系数调整。定价说明1、温莎名苑产品为2梯6户高层，因此我们采用最适合此高层定价参考对比项目权重比例：本项目高层物业初步定价采用市场比较法，通过区位、物业、项目品质几个方面选取参考项目项目名称铜梁印象尚品国际美丽泽京水岸国际权重占比35%35%15%15%权重分配理由与本案距离近，物业类型相似、产品品质相近与本案距离近，物业类型相似、产品品质相近与本案区距离较远，产品品质相近与本案距离较远，但品质相近权重占比越大，对本案定价影响越大。类别区域交通区域环境区域配套社区规模社区景观建筑外观户型设计社区配套施工质量交房时间物业管理开发商品牌合计权重5%7%5%18%18%5%15%10%3%3%5%6%100%高层定价参考对比项目权重比例：本项目高层物业初步定价采用市场高层定价明细参照项目

权重

宗地项目

铜梁印象

尚品国际

美丽泽京水岸国际评分

加权分

评分

加权分

评分

加权分

评分

加权分

评分

加权分

立地条件

区域交通

5%70.3590.4580.470.3570.35区域环境

7%80.5690.6390.6370.4960.42区域配套

5%70.3570.3570.3560.360.3社区属性

社区规模

18%81.4471.2691.6291.6291.62社区景观

18%81.4481.4481.4481.4481.44建筑外观

5%8.50.42580.480.480.480.4户型设计

15%8.51.27591.3581.281.281.2社区配套

10%80.880.880.870.780.8服务品质

施工质量

3%90.2790.2790.2790.2790.27交房时间

3%80.2480.2480.2480.2480.24物业管理

5%80.490.4590.4590.4580.4开发商品牌

6%80.4890.5490.54100.670.42合计

100%

8.03

8.18

8.34

8.06

7.86参考项目售价

4800

4800

5000

4900折算价格

5867.97

5755.40

6203.47

6234.10参考权重

35%

35%

15%

15%加权

2053.79

2014.39

930.52

935.11后数目

4764.85

高层定价明细参照项目权重宗地项目铜梁印象尚品国际美高层定价分析建议

据上表分析得出本案高层物业目前理想情况下价格为4764.85元/平方米，但根据实际情况，有如下几点因素对本案价格有所影响：市场比较法参考项目均为附近已开发进入成熟阶段的项目，与本案所处初期阶段的情况具有一定差别；房地产定价普遍采用低开高走的价格策略，初次定价需要考虑后期产品溢价因素，避免盲目溢价导致产品滞销；本案附近新开发楼盘较多，同期供应量较大，需及时抢占市场份额；本案首批推出户型面积段与铜梁大多数楼盘相似，具有一定的同质化，为保证去化速度价格不宜过高；因此，考虑以上四因素，建议本案首批开放楼盘价格≤4600元/平方米高层定价分析建议据上表分析得出本案高层物业目前理想情系数制定原则水平系数——

反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、边界四大因素。立面系数——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等单价=均价*综合系数综合系数=水平系数*立面系数总价=单价*房屋建筑面积建议销售平均价：4600元/㎡系数制定原则水平系数——反映各户型在同一水平面（一般以中间12365410987121117#/18#房号分布图注：1-6号房号为17幢楼7-12号房号为18幢楼A3与C3户型为相同户型楼栋户型房号18幢A17、8A29、12A310、1117幢C11、2C23、6C34、512365410987121117#/18#房号分布图注：1水平系数之户型因素评比户型评比排名：9（A2)=12(A2)>4(C3)=5(C3)=10(A3)=11(A3)>3(C2)=6(C2)>7(A1)=8(A1)>1(C1)=2(C1)解析：相同户型采用同样的标准；不同户型根据面积大小和结构设计进行排名；9号房A2户型采光面多，主卧大且舒适度高；A3/C3户型，结构幻变，空间利用率高，实用性强，排名次之；A1户型虽为二变三户型但考虑面积较小，排名略靠后；C1户型可变性不强切无其他明显优势，故排名垫底；最终排名A2>A3/C3>C2>A1>C1。水平系数之户型因素评比户型评比排名：解析：水平系数之景观因素评比景观因素排名：10（A3)>5(C3)>11(A3)>4(A3)>9(A2)>12(A2)>3(C2)>6(C2)>7(A2)>8(A2)>2(C1)>1（C1)解析：景观因素主要考虑中庭景观及小北海、罗侯寺景观及其观景视野进行排名；10号房A3户型面朝中庭，且视野层次感强，因此排名第一；3号房C2、12号房A2户型两面观景，但是受限于视野观景效果限制，排名中游；1、2号房，由于受到16号楼遮挡，观景极为有限，排名垫底水平系数之景观因素评比景观因素排名：解析：水平系数之景朝向因素评比朝向因素排名：10（A3)>5(C3)>11(A3)>9(A2)>4(C3)>6(C2)>8(A1)>7(A1)>3(C2)>12(A2)>1(C1)>2(C1)解析：朝向根据日照，及居住习惯等因素进行考虑；10号房A3户型面朝东南，故排名第一；8号房A1户型主要采光面都朝向北面，故排名中游；2号房C1户型面朝西北，故排名垫底。水平系数之景朝向因素评比朝向因素排名：解析：水平系数之边界因素评比边界因素排名：5（C3)>10(A3)>11(A3)>4(C3)>6(C2)>9(A2)>12(A2)>7(A1)>8(A1)>1(C1)>2(C1)>3(C2)解析：边界因素根据主要考虑到噪音、灰尘等因素对业主的影响，影响越严重系数越小；5号房C3户型、10号房A3户型位置均靠里面，受噪音、灰尘故排名较前；2号房C1户型、3号房C2户型靠近商业及主干道，受影响较大，故排名垫底。水平系数之边界因素评比边界因素排名：解析：立面系数解析：按照分栋楼、分单元进行划分，对于立面朝向情况相似的我们采用同一立面系数；对应关系如下表：房号123456对应房号781210119立面系数解析：房号123456对应房号781210119综合系数综合系数及单价见附表价差说明：相同朝向层差：朝中庭20元/㎡两翼户型15元/㎡18#朝外15元/㎡17#朝外10元/㎡内外朝向：17#内外朝向差价最大值为460元/㎡