桐庐6号地项目沟通终稿课件

桐庐项目首次沟通稿桐庐项目首次沟通稿主要内容现状分析213客户定位及营销策略机会挖掘2主要内容现状分析213客户定位及营销策略机会挖掘2现状：

杭黄高铁带动的城市发展

高端定位的滨江商住综合体

近期活跃的房地产市场表现

Ⅰ3现状：Ⅰ3

区域视角:

桐庐县处于杭州第三城市圈；与杭州的同城化趋势暂时落后于富阳、临安项目区位桐庐县位于浙江省西南部，地处钱塘江中游，东接诸暨，南连建德，西邻淳安，东北界富阳，西北依临安。杭州都市经济圈以杭州市为核心、包括市域（富阳、临安、桐庐、建德、淳安）五县（市）和海宁、桐乡、安吉、绍兴、诸暨6县（市）在内的圈层状区域，组团打造长三角“金南翼”。富春江滨江商住综合体将是融市民休闲、商贸旅游、文化娱乐、高尚住宅等为一体的城市活动空间和滨江绿色长廊。1第一城市圈第二城市圈

以杭州主城区作为中心进行城市圈划分：萧山、余杭为第一城市圈富阳、临安为第二城市圈

桐庐在杭州城的第三城市圈，与杭州城的同城化进程需要时间第三城市圈4区域视角:桐庐县处于杭州第三城市圈；与杭州的同城化趋势暂

区域视角:

桐庐着力打造“中国知名休闲旅游目的地、长三角生态宜居城市、杭州西郊商贸物流中心”5

桐庐GDP成稳定上涨态势，对杭州GDP贡献位居杭州主城区、余杭区、萧山区、富阳县、临安市之后，排名第五，仅高于建德市、淳安县。为提升城市形象与竞争力，桐庐进行产业转型大，大力招商引资，建设富春江滨江商住综合体。区域视角:桐庐着力打造“中国知名休闲旅游目的地、长三角

区域视角:

桐庐黄金T台6规划区域范围消费群体定位业态定位及功能档次定位滨江商住综合体滨江路、S20以本地消费群体为主，同时为桐庐周边区域消费者，白领阶层，商务旅游客户服务。承接老城区商贸零售业转移与升级的重要区段，集聚人气的重要区段，购物、休闲及交通集散，现阶段重点打造的商务中心中档、中档偏上商品为主商务新城中心广场南——320国道以有一定消费能力的本地消费者、企事业单位的白领阶层，以及外地来桐庐商务旅游与休闲旅游的消费者为主。现代服务业态，能够吸引住人气，又能够留住消费者的财气，让商务客户充分体验CBD级的现代商务服务。中档、高档商品为主休闲桐庐320国道——收费站白天可以接待较多的外地旅游者，夜间以吸引商务人士及当地居民中的青年人为主，渐次增加吸引外地旅游者发展休闲旅游、健康养生、生态会所、文化艺术等服务业态的极佳环境中档从杭州南入城口上杭新景高速,车行半个多小时、58公里路即到桐庐,入城道路是桐庐县城的主干道——迎春南路,一路引你驶入城区,而滨江商住综合体正是县城最核心的区块。她北依富春江,与桐君山隔江相望,南接县城中心商务区,和迎春南路一起,构成桐庐最核心、最繁华的“黄金T台”休闲桐庐商务行政滨江新区区域视角:桐庐黄金T台6规划区域范围消费群体定位业态定本体视角：本项目位于桐庐县“黄金T台”最核心地带---滨江新区，投资升值空间大，环境优美，周围设施能满足基本生活需求。27滨江商住综合体东西长约2900米，南北宽约250米，规划总用地1000余亩，主要规划沿江休闲绿化带和防洪堤、内侧高档商住区、沿线重要节点布设酒店及商业娱乐设施。

本案滨江新区是桐庐县的核心区域，是展示桐庐县形象的第一窗口。其环境优美，交通便捷，是度假、居住的上上之选，而滨江地块的商住综合体更是核心中的核心。本体视角：本项目位于桐庐县“黄金T台”最核心地带---滨江本体视角：毗邻滨江商住综合体及丰富的江景资源，这意味着本项目未来的消费人群将是注重生活品质的高端人群滨江区块西侧6号地块：总用地面积：39148万平米容积率：1.5-3.0楼面价：4270元/平米土地用途：普通商品住房8相关配套

目前现状商业生活世纪联华超市、万好超市及周边各商务写字楼底商，上杭农贸市场娱乐休闲南国之春会所交通位于交通要道春江路上教育桐庐第一实验小学城南校区、桐庐县三合中学本体视角：毗邻滨江商住综合体及丰富的江景资源，这意味着本项目市场分析：9楼盘名称物业类型主力户型（平方米）销售均价（元/平米）房型总体量（平方米）顺发-一品江山江景高层189-2287000-120003-2-3200000桐江花园多层小高层110~1304000-55003-2-215000滨江花园多层小高层120~13065003-2-2110000聆江景园多层江景高层120~1304500~55003-2-236000红楼之星多层高层70-108240-27060003-2-174000水岸华庭多层高层40~7090~1404500~55001-1-13-2-150000绿城桂花园平层官邸多层140-26080004-3-2130000海陆世贸中心酒店公寓45-809055001-1-12-1-140000桐庐主要非别墅类项目列表3市场江景项目普遍单价在7500-8500元/㎡，但最新开盘的江景项目顺发·一品江山的最高单价已达到12000万元/㎡，且去化率高达97.3%。根据本项目地块情况及桐庐未来市场发展方向，本项目产品定位建议为去化率高的经典品质江景房.市场分析：9楼盘名称物业类型主力户型销售均价房型总体量顺发-2010201120122013新滨学圣路项目春江燕语红楼之星三期美凯国际一品江山约25万方二期约7万方约12万方约3万方约20万方市场供应：据不完全统计，桐庐2011、2012年的房源供应将会达到67万方；市场总量稳定的情形与浙江各三线市县类似，属于轻度供不应求的状况1067万《浙江省桐庐县十一五房地产发展规划》预测每年投放市场商品房总量为50万平方米2010201120122013新滨学圣路项目春江燕语红楼之滨江板块市场：毗邻滨江商住综合体、有着天然景观优势，拥有一线江景资源，类似这类地块在未来的供应中不多对比指标楼盘名称物业类型容积率户型（m2）价格（万元/栋）滨江花园多层，小高层1.5120-13070-90万聆江景园多层，江景高层1120-13050-70万绿城桂花园多层小高层1.19180-220400万/套红楼之星多层，高层0.8470-10840-60万顺发-一品江山江景高层3.5189-228130-280万面积主要为90-130平米总价区间主要为50-70万11顺发·一品江山滨江板块市场：毗邻滨江商住综合体、有着天然景观优势，拥有一线竞争项目：顺发·一品江山：滨江板块内，一线江景现代简约风格、高层主打卖点：一线江景，现代简约风格，交通便利，配套设施完善，区域认知度高。12基本情况介绍项目特色水景地产总建面203682平方米容积率3.5地理位置滨江路与上杭路交叉西侧物业类型9幢32层高层全景公寓建筑风格现代简约风格主打户型3室2厅3卫

228.00㎡189.00㎡主打楼盘3、7、10号楼为一线江景楼均价一线江景房12000元，其他9300元配套中小学:桐庐中学、富春高级中学、第一实验小学、新区小学、迎春小学

综合商场:景文百货、大润发超市、联华超市等

幼稚园:小萤星幼儿园

银行:建设银行

邮局:家景新城邮政局

医院:桐庐县第一人民医院、友好医院

会所、游泳池等竞争项目：顺发·一品江山：滨江板块内，一线江景现代简约风格、竞争项目：顺发·一品江山2010-10-182010-12-102011-1-67#8#楼上市均价：7#楼10000元8#楼7000元7#,8#楼售馨1#,5#楼即将上市均价8300元3、2#楼上市3#楼均价12000元2#楼均价9300元2、4、6#楼售馨截止2011-1-1313竞争项目：顺发·一品江山2010-10-182010-12-品牌当先，风格突出关于品牌：我们十分看重这个项目的品牌影响，我们需要在桐庐打响中顺的品牌。再现中顺·上尚庭之风采。关于产品打造：

豪宅可在任何地点后天打造，天然的江景无法人工再生，一线江景尤其弥足珍贵，一旦错过，再难拥有。关于项目销售：我们的要求是在将项目做好的基础上突出中顺的品牌。

开发商策略：开启品牌之路，制造长远的品牌影响力414品牌当先，风格突出关于品牌：开发商策略：开启品牌之路，制造长

助推中顺房产精工之作：中顺·上尚庭丰富的建筑设计经验丰富的景观设计经验合作单位价值：

杭州绿城东方建筑设计有限公司15助推中顺房产精工之作：中顺·上尚庭丰富的建筑设计经验丰富再次携手杭州中顺房地产开发有限公司杭州绿城东方建筑有限公司打造桐庐

经典一线江景房16再次携手杭州中顺房地产开发有限公司杭州绿城东方建筑有限公司打Ⅱ机会：城市进化的机会滨江商住综合体机会17Ⅱ机会：17桐庐提升机会:桐庐站是杭黄高铁在杭州西部四县市的4个站唯一一个融入主城区的车站，高铁的开通使桐庐迈入杭州半小时都市圈桐庐县依托杭黄旅游轴线，依托高铁带来的客流，引入大型娱乐项目，建设现代游乐主题公园，填补长三角南翼缺乏现代主题公园的空白。而其建成时间与本案周期较为接近。杭黄高铁桐庐站设在蒋陆家自然村，距离本项目直线距离约5.5公里，7.8公里路程。1约7.8公里路程杭黄高铁预计于2013年建成直线距离5.5公里18桐庐提升机会:桐庐站是杭黄高铁在杭州西部四县市的4个站唯一一

桐庐提升机会:杭州后花园，生态旅游资源丰富，随着杭黄高铁的开通，必将带动旅游产业的快速发展桐庐金名片：中国民间艺术之乡---剪纸、中国制笔之乡---分水县中国针织之乡、中国针织名镇---横村、中国豆腐干之乡---钟山中国蜂产品之乡、中国快递之乡中国优秀旅游名县、中国绿色名县中国最佳休闲旅游县、全国综合发展百强县全国生态示范区、全国绿化模范县

全国文化先进县、国家卫生县城长江三角洲最具投资价值县市2010上海世博会“世博之星”---桐庐经济开发区

桐庐以富春江山水风光为核心，桐庐目前有28个知名景点，每年来桐庐游客470万。旅游产业是桐庐未来重点打造的产业之一，虽不如临安，但旅游资源对房地产的支持亦不可小觑。桐庐姚琳仙境

杭黄高铁建成通车后，旅游人口将快速导入；将西湖、富春江、新安江、千岛湖、黄山等名山名江名湖连成一线，形成一条黄金旅游通道，将极大拓展沿线的旅游市场，促进沿线旅游经济整体发展，加速沿线产业转型升级和城市化步伐，为大杭州西部地区的跨越发展赢得全新机遇。桐庐旅游资源品牌号召力高于建德，落后于杭州、黄山、淳安千岛湖等，相对缺乏足够的号召力。

安徽黄山19桐庐提升机会:杭州后花园，生态旅游资源丰富，随着杭

桐庐提升现状:纺织业、黑色金属冶炼及压延加工业为主，以民营经济、旅游业作为重要支柱，第三产业比重上升缓慢，仅占不到30%

桐庐整体经济在近几年呈现出稳定上涨的态势，以民营经济、旅游业等作为重要支柱。第三产业的比重由07年27%提升到29.5%，占比较少且上升速度缓慢；依靠高铁带来的拉动作用，服务业在未来将加速提升。20桐庐提升现状:纺织业、黑色金属冶炼及压延加工业为主，以滨江综合体机会：滨江商住综合体是杭州富春江流域城市当中，目前仅存的一块未开发的城市沿江规划用地，其商业价值和投资潜力不言而喻2滨江商住综合体的打造，将凸显“四高”原则，即：高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能服务；体现“一流”理念，即打造一流的商住综合体，在开发建设中揉进桐庐独特而深厚的地域文化内涵，使之成为名副其实的杭州乃至上海大都市的“后花园”

——桐庐县副县长王金才

21滨江综合体机会：滨江商住综合体是杭州富春江流域城市当中，目前滨江综合体机会：环境最优美，生态最优化，市政设施配套最齐全，同时也是最具魅力和活力，最具商住、休闲价值的城市综合体规划理念：滨江商住综合体沿江80米为休闲绿化带，向内递进150米纵深带为高档商住区。从上游顺江而下，在富春江大桥、大奇山路路端、富春江二桥、学圣路路端（结点）分别设置四个大型城市绿化亲水功能区，引水入城，与水相亲。同时，配套酒店、休闲、商贸、旅游、文化、娱乐等设施，聚集人气，彰显活力。投资优势：除了便捷的交通外，当地还具有优越的人居环境、齐全的配套设施、高效的全程服务等其他地方无法比拟的投资优势。因此，桐庐县城滨江商住综合体业已成为众多客商争抢的风水宝地和投资热土目前大型购物广场宁波利时百货、外资五星级励骏大酒店等大型商贸项目都在建设中。招商政策：秉承“你只管投资经营，其余的让我来办”的宗旨，桐庐努力减少审批项目、简化审批手续、降低收费标准，吸引外地客商投资。对用地10亩以上、投资规模较大的项目，县领导亲自负责跟踪联络，做好各方面的协调和服务。

22滨江综合体机会：环境最优美，生态最优化，市政设施配套最齐全，杭州都市经济圈——随着杭州城市外溢现象日益明显，交通的日益便捷，距离杭州80公里的桐庐也必将在杭州都市经济圈中发挥越来越重要的作用。城市机会：重点建设的区域——项目处于桐庐滨江新区核心地带——商住综合体，具备资源与城市配套复合优势，绝对的稀缺地段和规划利好。区域机会：23杭州都市经济圈——城市机会：重点建设的区域——区域机会：23Ⅲ定位：客户分析及定位SWOT分析及营销策略24Ⅲ定位：24

通过对桐庐地产市场的走访调研发现：桐庐非别墅类项目中，绿城桂花园项目以绿城品牌吸引部分杭州客户，最新开盘的顺发·一品江山也有部分杭州人的身影，但目前还是本土客户居多，后期随着桐庐的发展，市场人群会进一步扩大。吸引杭州人置业的三类项目品牌开发商开发项目如绿城开发的项目在全省各地都有相关的追随者强势旅游资源项目如依托千岛湖景观资源，周边的项目受到杭州客户的追捧与杭州交界地缘性项目如富阳的万科公望项目，处于杭州与富阳交界处客户基础—杭州：杭州经济发达，拥有大量稳定收入的客户，其置业行为有明显的偏好，桐庐吸引杭州客户的条件已经形成并逐渐加大。125通过对桐庐地产市场的走访调研发现：桐庐非别墅类项目中，绿城26客户类型私企业主高层公务员、事业单位高层、企业高管个体经营者、企业中层管理人员普通职员等低收入阶层收入状况和购买力收入很高，强支付能力收入较高，较高支付能力支付能力相对较强支付能力相对较差，多为贷款购买，受总房款限制，购买中小住房现住房状况拥有多套住宅拥有至少二套住宅拥有一套较一般的住房或没有拥有一套相对较差的住房或没有置业目的随机性购买攀比，改善型购房跟风，改善型购房改善+需求型购房心理特点注重档次，攀比心理强攀比心里强、渴求高贵生活享受有一定的攀比心理，注重品质及身份的提升将购房看成人生大事关注点地段的身份标识、物业管理、产品档次、品质感、品位物业管理、地段（方便）价值、品位、品质品质感、舒适度交通便利、总价低，相对档次尽可能要求高主要客户群客户基础—桐庐：从对桐庐本地客户群类型划分可知，本项目针对的客户群以高端私企业主和高层公务员、事业单位中高层、企业中高管为主；“如果没有江景房，那我们就考虑去别的区购买。” ——据了解：桐庐的当地人有浓厚的江景情缘。26客户类型私企业主高层公务员、事业单位高层、企业高管个体经27

价值点基本属性年龄：30-55岁居住区域：桐庐老城区、周边片区乡镇及全国各地行业：纺织业、黑色金属冶炼企业，政府部门及事业单位出行方式：私家车兴趣与特征和朋友在中高档消费场所一起吃饭、喝茶、打牌，交流业内信息圈子小，很多人之间相互认识，传播速度快重视亲情、关注子女教育事业心强，工作比较忙，善于投资爱面子，攀比心理严重开始关注健康和享受置业驱动因素提升生活品质，开始追求享受型生活选择邻居，和同层次的人居住需要生活更安全，要有好的物管爱面子，希望物业能彰显显身份懂投资，希望自己选择的房子能大幅度升值客户基础—桐庐：目标客户特征描述27

价值点基本属性年龄：30-55岁兴趣与特征和朋友在2828滨江花园红楼之星水岸华庭海陆世贸中心绿城桂花园顺和一品江山目标客户1.桐庐本地有一定财富积累的私营业主2.中高层公务员、事业单位中高层、私营企业中高层3.追求生活品质的新桐庐人1.中小企业的管理层2.追求生活品质的新桐庐3.部分首次置业者1.公司普通职员2.回迁居民单价8000元/平米以上单价6000元/平米以下单价6000元/平米以上客户基础—桐庐：桐庐本地典型非别墅项目的客户总体分为三个阶层，顶端项目以绿城和一品江山为代表、未来本项目主要的竞争楼盘数量不多本项目2828滨江花园目标客户单价8000元/平米以上单价600029本项目客户定位——

掌握桐庐时代命运的领袖人物和中坚力量、全国各地投资人。1.桐庐本地有一定财富积累的私营业主2.高层公务员、事业单位及私企单位高层管理核心客户重要客户偶得客户掌握桐庐时代命运的中坚力量：1.追求高品质生活的桐庐中层公务员、事业单位的中层管理2.私企的中层管理掌握桐庐时代命运的财富精英1.外地客户2.追求生活品质的新桐庐人核心驱动力：滨江商住综合体；稀缺地段；江景资源29本项目客户定位——

掌握桐庐时代命运的领袖人物和中坚力量优势（Strengths）劣势（Weaknesses）处于桐庐滨江商住综合体中地块拥有稀缺的江景资源开发商实力的保障强势合作资源导入——绿城建筑设计

周边配套不够完善，存在少数工厂所处地块接近滨江板块最西边开发商品牌市场认知度低机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势区域发展潜力巨大，滨江综合体优势明显目前市场供应量相对较小，存在较好的市场机会杭州及外地客户拓展存在机会充分利用一线江景资源的稀缺性，建成优质的江景休闲生活区建造项目品质，从外在到内在打造高端品质，做足“面子工程”的同时提高生活感受；提高开发商品牌知名度突出项目在滨江商住综合体的利好，着重宣传其未来的区域优势，以规避暂时的地域劣势通过营销及项目品质打造提升开发商品牌影响力项目高端品质的打造，吸引高端客户购买大户型平层产品

威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁周边大品牌开发商(顺发恒业)获得较多同类沿江土地，其开发时间未定杭州存在限购令（增购一套）已有高端楼盘拉升房价

适当避让周边已具规模的大品牌同类项目的开盘时间借助周边项目的市场的活跃度，突显本项目的江景资源，同时宣传自己的卖点精准定位，寻求契合本项目的客户定位合理打造主力产品，以及项目包装，增强客户的切身感知内部能力外部因素采用SO战略，抓住机会顺应趋势，以区域领导者的角色进入市场，以前所未有的地段、产品和生活理念独占鳌头30√2优势（Strengths）劣势（Weaknesses）处于桐本项目营销策略—突出一线江景的稀缺性，以最后一块望江房为噱头，给客户造成时间、资源的紧迫感

营造尊贵优质的楼盘氛围，宣传高端客户，迎合当地人跟风的特点，满足其对品质和展现身份的追求

紧抓杭州市场，占据浙江影响力，从品牌和产品力发力

充分利用现有资源，打造顶级江景休闲度假生活区

确定最佳开盘时间，借助其他大品牌江景项目的市场活跃度，打好时间差，最大限度获取利润31本项目营销策略—突出一线江景的稀缺性，以最后一块望江房为噱头你是在找寻房子，

还是在找寻名利双收的圈子？32你是在找寻房子，

还是在找寻名利双收的圈子？32桐庐项目首次沟通稿桐庐项目首次沟通稿主要内容现状分析213客户定位及营销策略机会挖掘34主要内容现状分析213客户定位及营销策略机会挖掘2现状：

杭黄高铁带动的城市发展

高端定位的滨江商住综合体

近期活跃的房地产市场表现

Ⅰ35现状：Ⅰ3

区域视角:

桐庐县处于杭州第三城市圈；与杭州的同城化趋势暂时落后于富阳、临安项目区位桐庐县位于浙江省西南部，地处钱塘江中游，东接诸暨，南连建德，西邻淳安，东北界富阳，西北依临安。杭州都市经济圈以杭州市为核心、包括市域（富阳、临安、桐庐、建德、淳安）五县（市）和海宁、桐乡、安吉、绍兴、诸暨6县（市）在内的圈层状区域，组团打造长三角“金南翼”。富春江滨江商住综合体将是融市民休闲、商贸旅游、文化娱乐、高尚住宅等为一体的城市活动空间和滨江绿色长廊。1第一城市圈第二城市圈

以杭州主城区作为中心进行城市圈划分：萧山、余杭为第一城市圈富阳、临安为第二城市圈

桐庐在杭州城的第三城市圈，与杭州城的同城化进程需要时间第三城市圈36区域视角:桐庐县处于杭州第三城市圈；与杭州的同城化趋势暂

区域视角:

桐庐着力打造“中国知名休闲旅游目的地、长三角生态宜居城市、杭州西郊商贸物流中心”37

桐庐GDP成稳定上涨态势，对杭州GDP贡献位居杭州主城区、余杭区、萧山区、富阳县、临安市之后，排名第五，仅高于建德市、淳安县。为提升城市形象与竞争力，桐庐进行产业转型大，大力招商引资，建设富春江滨江商住综合体。区域视角:桐庐着力打造“中国知名休闲旅游目的地、长三角

区域视角:

桐庐黄金T台38规划区域范围消费群体定位业态定位及功能档次定位滨江商住综合体滨江路、S20以本地消费群体为主，同时为桐庐周边区域消费者，白领阶层，商务旅游客户服务。承接老城区商贸零售业转移与升级的重要区段，集聚人气的重要区段，购物、休闲及交通集散，现阶段重点打造的商务中心中档、中档偏上商品为主商务新城中心广场南——320国道以有一定消费能力的本地消费者、企事业单位的白领阶层，以及外地来桐庐商务旅游与休闲旅游的消费者为主。现代服务业态，能够吸引住人气，又能够留住消费者的财气，让商务客户充分体验CBD级的现代商务服务。中档、高档商品为主休闲桐庐320国道——收费站白天可以接待较多的外地旅游者，夜间以吸引商务人士及当地居民中的青年人为主，渐次增加吸引外地旅游者发展休闲旅游、健康养生、生态会所、文化艺术等服务业态的极佳环境中档从杭州南入城口上杭新景高速,车行半个多小时、58公里路即到桐庐,入城道路是桐庐县城的主干道——迎春南路,一路引你驶入城区,而滨江商住综合体正是县城最核心的区块。她北依富春江,与桐君山隔江相望,南接县城中心商务区,和迎春南路一起,构成桐庐最核心、最繁华的“黄金T台”休闲桐庐商务行政滨江新区区域视角:桐庐黄金T台6规划区域范围消费群体定位业态定本体视角：本项目位于桐庐县“黄金T台”最核心地带---滨江新区，投资升值空间大，环境优美，周围设施能满足基本生活需求。239滨江商住综合体东西长约2900米，南北宽约250米，规划总用地1000余亩，主要规划沿江休闲绿化带和防洪堤、内侧高档商住区、沿线重要节点布设酒店及商业娱乐设施。

本案滨江新区是桐庐县的核心区域，是展示桐庐县形象的第一窗口。其环境优美，交通便捷，是度假、居住的上上之选，而滨江地块的商住综合体更是核心中的核心。本体视角：本项目位于桐庐县“黄金T台”最核心地带---滨江本体视角：毗邻滨江商住综合体及丰富的江景资源，这意味着本项目未来的消费人群将是注重生活品质的高端人群滨江区块西侧6号地块：总用地面积：39148万平米容积率：1.5-3.0楼面价：4270元/平米土地用途：普通商品住房40相关配套

目前现状商业生活世纪联华超市、万好超市及周边各商务写字楼底商，上杭农贸市场娱乐休闲南国之春会所交通位于交通要道春江路上教育桐庐第一实验小学城南校区、桐庐县三合中学本体视角：毗邻滨江商住综合体及丰富的江景资源，这意味着本项目市场分析：41楼盘名称物业类型主力户型（平方米）销售均价（元/平米）房型总体量（平方米）顺发-一品江山江景高层189-2287000-120003-2-3200000桐江花园多层小高层110~1304000-55003-2-215000滨江花园多层小高层120~13065003-2-2110000聆江景园多层江景高层120~1304500~55003-2-236000红楼之星多层高层70-108240-27060003-2-174000水岸华庭多层高层40~7090~1404500~55001-1-13-2-150000绿城桂花园平层官邸多层140-26080004-3-2130000海陆世贸中心酒店公寓45-809055001-1-12-1-140000桐庐主要非别墅类项目列表3市场江景项目普遍单价在7500-8500元/㎡，但最新开盘的江景项目顺发·一品江山的最高单价已达到12000万元/㎡，且去化率高达97.3%。根据本项目地块情况及桐庐未来市场发展方向，本项目产品定位建议为去化率高的经典品质江景房.市场分析：9楼盘名称物业类型主力户型销售均价房型总体量顺发-2010201120122013新滨学圣路项目春江燕语红楼之星三期美凯国际一品江山约25万方二期约7万方约12万方约3万方约20万方市场供应：据不完全统计，桐庐2011、2012年的房源供应将会达到67万方；市场总量稳定的情形与浙江各三线市县类似，属于轻度供不应求的状况4267万《浙江省桐庐县十一五房地产发展规划》预测每年投放市场商品房总量为50万平方米2010201120122013新滨学圣路项目春江燕语红楼之滨江板块市场：毗邻滨江商住综合体、有着天然景观优势，拥有一线江景资源，类似这类地块在未来的供应中不多对比指标楼盘名称物业类型容积率户型（m2）价格（万元/栋）滨江花园多层，小高层1.5120-13070-90万聆江景园多层，江景高层1120-13050-70万绿城桂花园多层小高层1.19180-220400万/套红楼之星多层，高层0.8470-10840-60万顺发-一品江山江景高层3.5189-228130-280万面积主要为90-130平米总价区间主要为50-70万43顺发·一品江山滨江板块市场：毗邻滨江商住综合体、有着天然景观优势，拥有一线竞争项目：顺发·一品江山：滨江板块内，一线江景现代简约风格、高层主打卖点：一线江景，现代简约风格，交通便利，配套设施完善，区域认知度高。44基本情况介绍项目特色水景地产总建面203682平方米容积率3.5地理位置滨江路与上杭路交叉西侧物业类型9幢32层高层全景公寓建筑风格现代简约风格主打户型3室2厅3卫

228.00㎡189.00㎡主打楼盘3、7、10号楼为一线江景楼均价一线江景房12000元，其他9300元配套中小学:桐庐中学、富春高级中学、第一实验小学、新区小学、迎春小学

综合商场:景文百货、大润发超市、联华超市等

幼稚园:小萤星幼儿园

银行:建设银行

邮局:家景新城邮政局

医院:桐庐县第一人民医院、友好医院

会所、游泳池等竞争项目：顺发·一品江山：滨江板块内，一线江景现代简约风格、竞争项目：顺发·一品江山2010-10-182010-12-102011-1-67#8#楼上市均价：7#楼10000元8#楼7000元7#,8#楼售馨1#,5#楼即将上市均价8300元3、2#楼上市3#楼均价12000元2#楼均价9300元2、4、6#楼售馨截止2011-1-1345竞争项目：顺发·一品江山2010-10-182010-12-品牌当先，风格突出关于品牌：我们十分看重这个项目的品牌影响，我们需要在桐庐打响中顺的品牌。再现中顺·上尚庭之风采。关于产品打造：

豪宅可在任何地点后天打造，天然的江景无法人工再生，一线江景尤其弥足珍贵，一旦错过，再难拥有。关于项目销售：我们的要求是在将项目做好的基础上突出中顺的品牌。

开发商策略：开启品牌之路，制造长远的品牌影响力446品牌当先，风格突出关于品牌：开发商策略：开启品牌之路，制造长

助推中顺房产精工之作：中顺·上尚庭丰富的建筑设计经验丰富的景观设计经验合作单位价值：

杭州绿城东方建筑设计有限公司47助推中顺房产精工之作：中顺·上尚庭丰富的建筑设计经验丰富再次携手杭州中顺房地产开发有限公司杭州绿城东方建筑有限公司打造桐庐

经典一线江景房48再次携手杭州中顺房地产开发有限公司杭州绿城东方建筑有限公司打Ⅱ机会：城市进化的机会滨江商住综合体机会49Ⅱ机会：17桐庐提升机会:桐庐站是杭黄高铁在杭州西部四县市的4个站唯一一个融入主城区的车站，高铁的开通使桐庐迈入杭州半小时都市圈桐庐县依托杭黄旅游轴线，依托高铁带来的客流，引入大型娱乐项目，建设现代游乐主题公园，填补长三角南翼缺乏现代主题公园的空白。而其建成时间与本案周期较为接近。杭黄高铁桐庐站设在蒋陆家自然村，距离本项目直线距离约5.5公里，7.8公里路程。1约7.8公里路程杭黄高铁预计于2013年建成直线距离5.5公里50桐庐提升机会:桐庐站是杭黄高铁在杭州西部四县市的4个站唯一一

桐庐提升机会:杭州后花园，生态旅游资源丰富，随着杭黄高铁的开通，必将带动旅游产业的快速发展桐庐金名片：中国民间艺术之乡---剪纸、中国制笔之乡---分水县中国针织之乡、中国针织名镇---横村、中国豆腐干之乡---钟山中国蜂产品之乡、中国快递之乡中国优秀旅游名县、中国绿色名县中国最佳休闲旅游县、全国综合发展百强县全国生态示范区、全国绿化模范县

全国文化先进县、国家卫生县城长江三角洲最具投资价值县市2010上海世博会“世博之星”---桐庐经济开发区

桐庐以富春江山水风光为核心，桐庐目前有28个知名景点，每年来桐庐游客470万。旅游产业是桐庐未来重点打造的产业之一，虽不如临安，但旅游资源对房地产的支持亦不可小觑。桐庐姚琳仙境

杭黄高铁建成通车后，旅游人口将快速导入；将西湖、富春江、新安江、千岛湖、黄山等名山名江名湖连成一线，形成一条黄金旅游通道，将极大拓展沿线的旅游市场，促进沿线旅游经济整体发展，加速沿线产业转型升级和城市化步伐，为大杭州西部地区的跨越发展赢得全新机遇。桐庐旅游资源品牌号召力高于建德，落后于杭州、黄山、淳安千岛湖等，相对缺乏足够的号召力。

安徽黄山51桐庐提升机会:杭州后花园，生态旅游资源丰富，随着杭

桐庐提升现状:纺织业、黑色金属冶炼及压延加工业为主，以民营经济、旅游业作为重要支柱，第三产业比重上升缓慢，仅占不到30%

桐庐整体经济在近几年呈现出稳定上涨的态势，以民营经济、旅游业等作为重要支柱。第三产业的比重由07年27%提升到29.5%，占比较少且上升速度缓慢；依靠高铁带来的拉动作用，服务业在未来将加速提升。52桐庐提升现状:纺织业、黑色金属冶炼及压延加工业为主，以滨江综合体机会：滨江商住综合体是杭州富春江流域城市当中，目前仅存的一块未开发的城市沿江规划用地，其商业价值和投资潜力不言而喻2滨江商住综合体的打造，将凸显“四高”原则，即：高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能服务；体现“一流”理念，即打造一流的商住综合体，在开发建设中揉进桐庐独特而深厚的地域文化内涵，使之成为名副其实的杭州乃至上海大都市的“后花园”

——桐庐县副县长王金才

53滨江综合体机会：滨江商住综合体是杭州富春江流域城市当中，目前滨江综合体机会：环境最优美，生态最优化，市政设施配套最齐全，同时也是最具魅力和活力，最具商住、休闲价值的城市综合体规划理念：滨江商住综合体沿江80米为休闲绿化带，向内递进150米纵深带为高档商住区。从上游顺江而下，在富春江大桥、大奇山路路端、富春江二桥、学圣路路端（结点）分别设置四个大型城市绿化亲水功能区，引水入城，与水相亲。同时，配套酒店、休闲、商贸、旅游、文化、娱乐等设施，聚集人气，彰显活力。投资优势：除了便捷的交通外，当地还具有优越的人居环境、齐全的配套设施、高效的全程服务等其他地方无法比拟的投资优势。因此，桐庐县城滨江商住综合体业已成为众多客商争抢的风水宝地和投资热土目前大型购物广场宁波利时百货、外资五星级励骏大酒店等大型商贸项目都在建设中。招商政策：秉承“你只管投资经营，其余的让我来办”的宗旨，桐庐努力减少审批项目、简化审批手续、降低收费标准，吸引外地客商投资。对用地10亩以上、投资规模较大的项目，县领导亲自负责跟踪联络，做好各方面的协调和服务。

54滨江综合体机会：环境最优美，生态最优化，市政设施配套最齐全，杭州都市经济圈——随着杭州城市外溢现象日益明显，交通的日益便捷，距离杭州80公里的桐庐也必将在杭州都市经济圈中发挥越来越重要的作用。城市机会：重点建设的区域——项目处于桐庐滨江新区核心地带——商住综合体，具备资源与城市配套复合优势，绝对的稀缺地段和规划利好。区域机会：55杭州都市经济圈——城市机会：重点建设的区域——区域机会：23Ⅲ定位：客户分析及定位SWOT分析及营销策略56Ⅲ定位：24

通过对桐庐地产市场的走访调研发现：桐庐非别墅类项目中，绿城桂花园项目以绿城品牌吸引部分杭州客户，最新开盘的顺发·一品江山也有部分杭州人的身影，但目前还是本土客户居多，后期随着桐庐的发展，市场人群会进一步扩大。吸引杭州人置业的三类项目品牌开发商开发项目如绿城开发的项目在全省各地都有相关的追随者强势旅游资源项目如依托千岛湖景观资源，周边的项目受到杭州客户的追捧与杭州交界地缘性项目如富阳的万科公望项目，处于杭州与富阳交界处客户基础—杭州：杭州经济发达，拥有大量稳定收入的客户，其置业行为有明显的偏好，桐庐吸引杭州客户的条件已经形成并逐渐加大。157通过对桐庐地产市场的走访调研发现：桐庐非别墅类项目中，绿城58客户类型私企业主高层公务员、事业单位高层、企业高管个体经营者、企业中层管理人员普通职员等低收入阶层收入状况和购买力收入很高，强支付能力收入较高，较高支付能力支付能力相对较强支付能力相对较差，多为贷款购买，受总房款限制，购买中小住房现住房状况拥有多套住宅拥有至少二套住宅拥有一套较一般的住房或没有拥有一套相对较差的住房或没有置业目的随机性购买攀比，改善型购房跟风，改善型购房改善+需求型购房心理特点注重档次，攀比心理强攀比心里强、渴求高贵生活享受有一定的攀比心理，注重品质及身份的提升将购房看成人生大事关注点地段的身份标识、物业管理、产品档次、品质感、品位物业管理、地段（方便）价值、品位、品质品质感、舒适度交通便利、总价低，相对档次尽可能要求高主要客户群客户基础—桐庐：从对桐庐本地客户群类型划分可知，本项目针对的客户群以高端私企业主和高层公务员、事业单位中高层、企业中高管为主；“如果没有江景房，那我们就考虑去别的区购买。” ——据了解：桐庐的当地人有浓厚的江景情缘。26客户类型私企业主高层公务员、事业单位高层、企业高管个体经59

价值点基本属性年龄：30-55岁居住区域：桐庐老城区、周边片区乡镇及全国各地行业：纺织业、黑色金属冶炼企业，政府部门及事业单位出行方式：私家车兴趣与特征和朋友在中高档消费场所一起吃饭、喝