广场商业管理及商业物业管理顾问服务合同

第第页共21页附件（一）：首年商业管理顾问服务商业管理顾问内容：商场管理的目标，是为商户创造最佳的营商环境，吸引顾客消费，从而令发展商的物业获得最高的回报与知名度。为此，提供的商业管理顾问服务范围如下：1、完善设计服务建筑师在设计一个商场时，最困难之处在于必须满足发展商之余，同时能切合未来商户及消费者的需要，而后者往往整是建筑师难以掌握的。因此国外许多成功商场在开发初期，即委托市场策划及商场管理顾问，以配合建筑师把潜在租户及消费者的需求融入设计中，令将来落成的商场更能切合市场需要。本公司凭借庞大的零售商网络、最新的市场信息和丰富的商场营运经验，对潜在租户及目标消费者自然透切了解。在设计阶段初期，本公司会分析及检讨前期顾问对该项目所作的市场研究、拟定商场之主题、定位和商户组合，以拟定将来商场运作上所需的配置。同时本公司会检讨相关建筑设计，包括后场空间与设施规划，例如进货平台、排水坑道、垃圾压缩以及处理设备、服务走道、洗手间、婴孩室、残障设施、坡道、美食广场清洁、清洁人员储藏室、工程机房、推广活动储藏室、汽车洗车设施等等…，这些后场的规划对未来商场的营运影响重大，如果设计错误或考虑不周，将严重影响未来商场的对外形象、租赁条件收益，以至其营运支出等。2、本公司可对下列各项提出建议，但不只限于下列各项：•商场主要门口设计规划•商场土要出入门口的停车规划（包括贵宾停车、出租车停车、残障人士停车）•户外广告招牌、灯箱规划•户内、户外美景、绿化规划•管理中心办公室规划•中央控制室规划•户内广告招牌、方向指引、警告、防火标志规划•保全系统、区位，以及岗哨，包括停车场区域•停车场收费、管理规划〉•工程工作室与工程储存空间（大多数商场供应不足）•洗手间、清洁员工室规划•后场规划，包括卸货平台、货运电梯、垃圾压缩机、垃圾房、服务空间与走道储存空间规划•员工餐厅、培训室、更衣室与洗手间•中庭吊挂系统•推广、促销道具工作室及储藏空间•舞台与表演空间规划•建议音响、广播系统与区位规划•美食广场规划，包括后场、垃圾处理、清洗室、洗衣室、制服储藏室•主力店例如百货公司、量贩店、电影院及其它餐厅、娱乐业种之员工通道、顾客通道及卸货区，特别在晚上商场关门以后•建议节约能源方法3、筹备管理服务（开幕前）交付使用前九个月的管理筹备工作，对将来商场能否顺利开幕至为重要。本公司将为项目筹组和培训管理队伍，负责从建筑施工单位手中接管竣工大厦，统筹、监控租户统一装修，策划／配合开幕宣传推广、公关活动，建立商场营运管理系统和制度，确保商场顺利运作及开幕。4、本公司将为专案组成专案工作小组，并按大厦工程进度及实际需要派驻资深商场总经理到大厦，全力统筹下列工作：•制定管理架构及岗位配制•制订初步管理收支预算案•建议管理费、加时空调费的收费基准•建议宣传推广费的收费基准•制订商场运转指引•制定租户手册及装修指南．•合同检阅及文件记录•筹组商场管理中心•制订管理方针•制订商场管理系统•制定财务管理系统•制订采购制度及程序•商场机电设备调试•制订计划及预防性维修计划•设备预防性维修检核方案•选聘员工及进行培训•制定大厦接收、交付使用程序•工程遗漏报告及跟进工作•安排投保•租户装修管控•统筹申办各项许可证及批文5、营运管理服务（开幕后）商场开幕后，所有日常运作应该尽快踏上轨道，提供一个安全、清洁、舒适的购物环境予顾客之余，还要达到理想的营运效益。同时，面对竞争激烈的零售消费市场，国外许多成功商场都会透过宣传推广活动为消费者带来刺激、新鲜感，因此如何推行有效的宣传推广、促销及公关活动也是商场能否保持市场竞争力的关键。6、本公司已结合国内外许多成功经验，而建立了一套专业及高水准的商场管理系统：•市场分析•租户联系•客户服务、小区服务•宣传推广、促销及公关活动•节日装饰•日常行政运作•员工持续培训•设备、设备维护•清洁、园艺绿化•保安、消防工作•停车场管理•财务管理•成本控制•保险•检讨现存制度•提交改善建议•提交商场整体营运报告7、提供商业招商代理，包括主力店、次主店和散户，相关委托事项由双方另行协商并签定合同（见附件五）。8、工作左式：甲方顾问人员名单及负责范围详列在本合同附件（四）。在前期商业管理顾问服务阶段。甲乙双方约定每周星期三甲方的办公室或在该项目举行工作会议一次或进行现场巡视一次，每次为期一天，将乙方的顾问工作体现及完成。为更有效地完成工作，甲乙双方同意工作会议或现场巡视日期因故需要更改（包括顾问人员休假、生病等等），应事先通知对方及另订日期，但每星期应不少于一次工作会议或现场巡视。乙方通过去时书面报告或会议录，将意见和建议呈送甲方，完成有关工作。乙方必须在本合同开始时向甲方提供工作方案，并接受甲方监管，使顾问工作时间和运作落到实处。附件（二）：首年物业管理顾问服务1、建设规划1.1审阅该项目的主要土建及机电设备施工图纸，从曰后管理、可维修性及运作效益的角度提出意见和建议1.2审阅该项目的主要机电设备数据，就其性能、载荷、可维修陆等提出意见和建议1.3审阅该项目的主休装修设计图纸，从曰后管理、可维修陆及运作效益的角度提出意见和建议1.4审阅该项目的管理用房数据，就其分布及合适性的提出意见和建议2、验收接管2.1向甲方建议项目验收接管小组架构组织，并提供相关的验收接管培训予主管人员2.2审查该项目验收接管计划，并提出意见和建议2.3审查该项目缺遗漏清单，并提出意见和建议2.4审查机电设备供货商提供予管理处工程部人员的机电设备操作实务培训课程，免却有关人员在机电设备投入使用时出现不懂操作的情况2．5审查机电设备供货商所提供的操作手册是否完整和符合规格2．6审查机电设备供货商所提供的设备施线路图是否完整和符全规格2.7审查项目建设总承包公司所提供的竣工图纸是否符合规格3、建立制度和系统；3.1财务管理a）协助甲方草拟首年度财务管理收支预算案b）向甲方建议首年度管理服务费用收费标准c）向甲方建议财务收支处理规则和程序d）向甲方建方建议财务人员岗位责任3.2单元交付向甲方建议单元交付工作小组架构组织，并协助甲方：•制定单元交付工作计划•提供相关的工作培训（特别是客户服务培训）予单元移交小组主管人员•检查单元交付工作情况，必要时提出意见和指导3.3管理架构向甲方建议该项目管理处总体架构组织，并协助甲方：e）制定员工招聘计划，包括招聘方式、学历及技术要求、工作经验、考核形式等等f）制定管理处员工守则g）建议各级员工制服设计构思3.4业户管理制度协助甲方建立业户管理制度，包括：a）制定管理公约b）制定业户手册c）制定业户装修指南3.5装修管理向甲方建议业户二次装修管理办法，包括：•装修期场地管理及清洁管理办法•装修期垃圾收集处理方案3.6看板/导示系统•向甲方建议总体广告牌及导示牌的布局和位置•对总体广告牌及导示牌的设计提出意见和建议3.7设备管理及运行系统•向甲方建议工程部最适运作组织架构•向甲方建议首两面年预防性维修保养计划•协助制定首两年预防性维修保养计划•向甲方提供工程部必须购置的维修工程用具及器材清单•向甲方建议机电设备房间管理办法•向甲方建建议工程部人员岗位责任3.8人事管理系统•向甲方建议制定人事部人员岗位责任•制定首年度员工培训计划•制定人事运作规则及程序3.9行政管理系统•向甲方建议锁匙贮存及领用规则•向甲方建议档存档规范•向甲方建议仓库（布草房）收发制度•向甲方建议管理处办公室文仪器材购置清单3.10安全管理系统•向甲方建议保安人员岗位责任•向甲方建议消防人员岗位责任•向甲方建议保安部运作规则和程序•向甲方建议消防定理计划，包括消防演练、消防培训、设备管理及各级防火责任人制度3.11客户服务系统•向甲方建议客户查询或投诉的处理程序向甲方建议客户服务人员岗位责任•向甲方建议首年度客户服务工作计划。审查该项目客户服务中心的设计及配套设施，并提出意见和建议3.12清洁绿化管理系统•审查该项目落成后清洁工作计划，并提出意见和建议•审查该项目开荒清洁工作计划，并提出意见和建议3.13停车场管理系统•向甲方建议货物、家具、装修材料进出管理规定•向甲方建议业户物流动线安排•审阅该项目停车场总体规划，并提出意见和建议•审阅该项目地面停车及交通安排，并提出意见和建议3.14其它服务•审查该项目落成后之财产保险及公共责任保险预案并提出意见和建议•向甲方建议日常物业管理常用紧急应变计划•协助甲方制定该项目开幕计划4、工作方式：甲方顾问人员名单及负责范围详列在本合同附件（四）。在前期物业管理顾问服务阶段，甲乙双方约定每周星期三甲方的办公室或在该项目举行工作会议一次或进行现场巡视一次，每次为期一天，将乙方的顾问工作体现及完成。为更有效地完成工作，甲乙双方同意工作会议或现场巡视日期因故需要更改（包括顾问人员休假、生病等等），应事先通知对方及另订日期，但每星期应不少于一次工作会议或现场巡视。乙方通过去时书面报告或会议录，将意见和建议呈送甲方，完成有关工作。乙方必须在本合同开始时向甲方提供工作方案，并接受甲方监管，使顾问工作时间和运作落到实处。附件（三）：第二年物业管理顾问服务工作内容1、品质管理：•逐步引进IS09000为基础之管理模式，协助甲方完善该项目之管理运作制度2、形象定位：•向甲方建议管理处的形象包装方案，确立国际化商业物业管理形象。•协助甲方参加全国、省、市示范大厦（在该项目与及甲方提供的峰件允许的前提下），若该项目被评定为全国省、市示范大厦，甲方同意奖励乙方港币330，000元（全国），港币220，000元（省），港币110，000元（市），并且在接获评定通知之曰起7天内向乙方一次支付。3、操作检讨3.1定期与物业管理公司人员召开例会，为日常管理运作包括财力、保安、人事、维修保养、清洁绿化、客户服各等各方面提供意见与指志，或进行现场巡视，检查该项目的整体物业管理水平，包括以下操作检讨：•每季一次检讨该项目机电设备的运作、维护与保养工作，并在检讨后提出指导。•每季一次检讨该项目的保安运作、并在检讨后提出指导。•每季一次检讨该项目的客户服力工作，并在检后提出指导。•每月一次检讨该项目的清洁绿化水平，并在检讨后提出指导。•每月一次检讨该项目日常重大突发事件的处理情况，并在检讨后提出指导。•在主要节日庆典前指导管理处进行策划与布置。3.2每季一次审阅该项目的管理费收入状况、及整体财务状况。3.3每年年底时指导物业管理公司处草拟下一年度的工作计划进行审