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重庆房地产业市场结构、效率与绩效关系研究重庆大学硕士学位论文(专业学位)学生姓名：张轩奎指导教师：许远明副教授学位类别：工程硕士〔建筑与土木工程领域〕重庆大学建设管理与房地产学院二O一三年四月

TheResearchontheRelationshipamongtheMarketStructure，EfficiencyandPerformanceoftheRealEstateIndustryinChongqingAThesisSubmittedtoChongqingUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementforProfessionalDegreeByZhangXuankuiSupervisedbyAssociateProf.XuYuanmingSpecialty:ME(ArchitectureandCivilEngineeringField)CollegeofConstructionManagementandRealEstateofChongqingUniversity,Chongqing,ChinaApr,2021

重庆大学硕士学位论文中文摘要摘要随着城镇住房制度改革的深化，房地产业得到了迅速的开展，其为拉动经济增长，改善人民的居住条件做出了巨大奉献。但开展中也存在着诸如房价上涨过快、市场供求结构不均衡、产业绩效低下等问题，针对这些问题，国内外学者分别从不同角度对其进行研究。本文从产业组织角度出发，选取重庆房地产业作为研究对象，以市场力假说和效率结构假说为理论根底，实证分析重庆房地产市场结构、效率与绩效的关系，找出影响重庆房地产业绩效的根源。本文首先介绍了关于市场结构与绩效关系的理论及相关研究成果。其次，简单分析了重庆地产行业现状，重点分析了重庆房地产行业市场结构。再次，对重庆房地产业效率进行测算，并做了分析。最后，在测算重庆房地产行业绩效的基础上，对重庆房地产行业市场结构与绩效的关系进行了分析，并根据结论结合发展现状提出政策建议。本文主要得出以下结论：〔1〕重庆房地产行业集中度还比拟低，按照集中度对市场结构的划分标准，重庆房地产市场属于竞争型市场结构，但重庆房地产业的集中度在不断提高。通过对重庆房地产业六类资质企业市场份额的测算，发现在市场份额总量上，二级、三级和暂定级企业的市场份额占主导地位。〔2〕重庆房地产业技术效率不高的原因是规模效率不高，即企业没有到达最优的规模，资源没有得到最优的配置。〔3〕重庆房地产行业不存在市场力假说，但具有一定的规模效率结构假说的特点，认为效率是影响重庆房地产业绩效的主要因素。关键词：房地产业，市场结构，效率，绩效I

重庆大学硕士学位论文英文摘要ABSTRACTWiththedeepenofurbanhousingreform,theRealEstateIndustryhasgottenarapiddevelopment.Ithasmadeagreatcontributiontothepromotionofeconomicgrowthandimprovementofpeople'slivingcondition.But,therealsoexistssomeproblems,suchasexcessivelyrisinghouseprices,theimbalanceofmarketsupplyanddemand,poorofperformance.Inordertosolvetheaboveproblems,domesticandforeignscholarshasdonelotsofstudiesfromdifferentanglesrespectively.Thisarticlestandsintheperspectiveofindustrialorganization,selectsChongqingRealEstateIndustryastheresearchobject,basisonMarketPowerHypothesisandEfficientStructureHypothesis,analysisrelationshipofChongqingRealEstateMarketStructure,EfficiencyandPerformance,findingouttherootcause,whichinfluencesChongqingRealEstateperformance.Firstly,thispaperintroducessometheoriesandresearchesontherelationshipbetweenMarketStructureandPerformance.Secondly,givingabriefdescriptionofthecurrentsituationofChongqingRealEstateIndustry,EmphaticallyanalyzedtheIndustryMarketStructureofChongqingRealEstateIndustry.Thirdly,givingtomeasureefficiencyofChongqingRealEstateIndustry,anddotheanalysis.Finally,onthebasisofmeasuringtheperformanceofChongqingRealEstateIndustry,ontherelationshipoftheChongqingRealEstateIndustrymarketstructureandperformanceareanalyzed,andaccordingtotheconclusion,combiningwiththecurrentsituationofthedevelopmentofpolicyrecommendationsareputforward.Theconclusionsofthispaperisasfollow:(1)TheconcentrationofChongqingRealEstateIndustryisstillrelativelylow,accordingtotheconcentrationofmarketstructureclassificationstandard,ChongqingRealEstateisacompetitivemarketstructure,buttheconcentrationisimproving.ThroughthesixclassesofChongqingRealEstateIndustryqualificationenterprisemarketshare,foundonthetotalmarketshare,secondary,tertiaryandtentativeclassenterprise'sdominantmarketshare.(2)ChongqingRealEstateIndustrytechnicalefficiencyisnothigh,becauseofthescaleefficiencyisnothigh,theenterprisedidnotachievetheoptimalscale,resourcedidn'tgettheoptimalconfiguration.(3)ThereisnoMarketPowerHypothesisofChongqingRealEstateIndustry,butwiththecharacteristicsofacertainscaleoftheEfficiencyStructureHypothesis.So,efficiencyisthemainfactorthatinfluencestheperformanceII

重庆大学硕士学位论文英文摘要ofChongqingRealEstateIndustry.Keywords:RealEstateIndustry，MarketStructure，Efficiency，MarketPerformanceIII

重庆大学硕士学位论文目录目录中文摘要..........................................................................................................................................I英文摘要........................................................................................................................................II1绪论.........................................................................................................................................1问题的提出................................................................................................................................1选题背景.............................................................................................................................1研究意义.............................................................................................................................1研究对象....................................................................................................................................2研究思路及方法........................................................................................................................2研究思路.............................................................................................................................2研究方法.............................................................................................................................3研究创新及缺乏........................................................................................................................3可能的创新.........................................................................................................................3研究缺乏.............................................................................................................................32理论综述...................................................................................................................................5市场结构与绩效关系的理论假说............................................................................................5哈佛学派和市场力假说.....................................................................................................5芝加哥学派和效率结构假说.............................................................................................6国内外关于市场结构与绩效关系的检验................................................................................7国外关于市场结构与绩效关系的检验.............................................................................7国内关于市场结构与绩效关系的检验.............................................................................93重庆房地产业市场结构分析.......................................................................................12重庆房地产开展概况..............................................................................................................12市场结构的理论概述..............................................................................................................15市场结构的概念...............................................................................................................15市场结构的划分...............................................................................................................15市场结构的度量...............................................................................................................17重庆房地产业的市场结构分析..............................................................................................20市场份额...........................................................................................................................20集中度...............................................................................................................................23房地产行业进入壁垒分析...............................................................................................25本章小结..................................................................................................................................27IV

重庆大学硕士学位论文目录4重庆房地产业的效率分析............................................................................................28效率的理论概述......................................................................................................................28效率的含义.......................................................................................................................28技术效率、纯技术效率与规模效率...............................................................................28效率的测量方法...............................................................................................................304.2DEA根本模型简介.................................................................................................................302R模型............................................................................................................................302模型.............................................................................................................................32重庆房地产业效率测算..........................................................................................................33投入与产出指标的选取...................................................................................................33效率测算...........................................................................................................................34本章小结..................................................................................................................................365重庆房地产业市场结构、效率与绩效关系的检验........................................38重庆房地产绩效分析..............................................................................................................38绩效的含义.......................................................................................................................38重庆房地产绩效测定.......................................................................................................38重庆房地产业的市场结构、效率与绩效关系的检验..........................................................39选取检验模型...................................................................................................................39选取变量...........................................................................................................................40回归检验...........................................................................................................................41检验结论的解释......................................................................................................................45本章小结..................................................................................................................................466结论与建议.............................................................................................................................47本文结论..................................................................................................................................47相关对策建议..........................................................................................................................47致谢.......................................................................................................................................50参考文献.......................................................................................................................................51V

重庆大学硕士学位论文1绪论1绪论问题的提出选题背景1998年以来，随着城镇住房制度改革的深化，推行住房分配货币化，房地产业得到迅速恢复与开展。但是，随着房地产业的开展，我国房地产市场运行中也存在着诸如房价、市场供求结构矛盾、市场秩序以及住房保障等一些引发了社会各界广泛争论的焦点问题。针对这些问题，国内外也分别从宏观经济角度、从实务操作角度、从投融资角度等各方面对其进行研究。近几年，运用产业组织理论，从中观经济角度来对我国房地产业进行研究的也日渐成为热点。关于产业组织的研究，主要集中在市场结构与绩效之间的关系，其中关于这两者之间关系又以“市场力假说〞和“效率结构假说〞为代表。目前我国学者对房地产产业组织的研究主要基于哈佛学派的传统的SCP分析范式〔市场结构-行为-绩效〕，认为产生绩效的原因是基于特定的市场结构，而未对传统的SCP范式的适用性进行实证检验，缺乏研究的严谨性。同时，由于我国各地区经济开展不平衡且房地产市场具有明显的区域性的特点，使得各区域房地产业的市场结构与绩效相差巨大，基于全国的数据难免弱化了房地产业市场结构与绩效的关系。重庆市作为国家中心城市，对西部经济战略有着举足轻重的地位。房地产业作为重庆市经济开展的一大支柱产业，2021年完成房地产投资亿元，占GDP的20.13%。但是从行业开展现状来说，重庆房地产企业还是一个梯形的结构，即中小型企业占据市场的主导，大型房地产企业在市场份额上没有明显的优势，产业的市场集中度还低等导致的行业的绩效不高。对此，本文从产业组织角度对重庆房地产行业进行研究，检验重庆房地产行业是否存在效率结构假说或者市场假说，找出影响重庆房地产业绩效的因素。同时，由于两个假说对应的产业政策不同，如果重庆房地产市场存在市场力量假说，那么说明房地产有可能通过合谋，利用市场力量而获得垄断利润，这样将会造成社会福利的损失，政府应规制；如果重庆房地产市场存在效率结构假说，那么重庆房地产企业份额的扩大，主要来源于企业的高效率，并不会损害社会的福利。研究意义通过检验重庆房地产行业是否存在市场力假说或者效率结构假说，找出影响重庆房地产业绩效的因素，根据结果提出相应的对策和建议，可以说本文具有一定的理论和实用价值。从产业组织理论角度，通过对房地产市场结构、效率与绩效关系研究有助于1

重庆大学硕士学位论文1绪论拓展产业组织的应用领域。目前，关于市场结构、效率与绩效关系的研究成果较多，但大局部集中于加工制造业及银行基金等金融业，而对房地产业很少有涉及。从房地产研究角度，通过房地产市场结构、效率与绩效的研究，可以加深对房地产行业的认识，丰富房地产领域的研究视角。通过对重庆房地产业市场结构、行业效率的测算可以较客观的反响出重庆房地产业的行业运行现状；通过对市场结构、效率与绩效关系的分析，可以找出决定重庆房地产业绩效的主要原因。这些研究成果，可以为政府制定相关房地产产业政策，为企业制定企业开展策略提供一些参考依据。研究对象房地产业作为从事房地产产品生产经营的行业，是房地产经济实际运行与发展的“载体〞。根据2021年修订成?国民经济行业分类?〔GB/T4754-2021〕，房地产行业属于第三产业第11门类，并将其细分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介效劳、其他房地产活动等四类。本文研究对象为房地产开发类企业，不包括房地产效劳业类企业。由于各地区的经济开展水平不同，加之房地产本身固有的特性，区域性较强，各地区房地产市场状况也差异较大。同时，根据统计学理论，样本数目越多结果的可靠性越强，但相应的工作强度越多，所以根据实际情况，本文选取重庆市房地产开发企业作为研究对象，选取重庆2005-2021年六类资质企业作为研究样本，研究重庆市房地产业市场结构、效率与绩效之间的关系。研究思路及方法研究思路本文的研究的理论根底是市场力假说和效率结构假说，在这两个理论根底上，建立检验模型，检验重庆房地产行业是否也存在这两类假说。具体从以下4个方面展开：首先，在对国内外相关研究分析的根底上，确定本文的研究思路，确定实证变量、模型及结果的判断标准；其次，分别测定重庆市房地产行业的市场结构指标和效率指标。在重庆房地产市场结构进行分析时，选取市场份额、市场集中度、洛伦兹曲线和产业基尼系来对重庆房地产市场结构进行分析。运用DEA方法，选取CR2和BC2模型分别测算重庆房地产企业的技术效率和纯技术效率，再根据三者之间的关系，计算出重庆房地产企业的规模效率；再次，在测定重庆房地产业绩效的根底上，通过建立回归模型，分析重庆房2

重庆大学硕士学位论文1绪论地产市场结构、效率与绩效之间的关系，得出检验结果，并对结果做出解释；最后，从企业和政府角度提出提高重庆房地产业效率，提高重庆房地产业绩效的相关对策建议。研究方法在对重庆房地产业市场结构、效率与绩效进行研究过程中主要采用了以下研究方法：①文献查阅法通过对国外对产业组织中效率结构假说和市场力假说的介绍，了解每个假说对市场结构与绩效的关系的观点。通过对相关文献的查阅，梳理国内外在对两者关系的研究成果、相关模型和研究方法。②实证分析和标准分析相结合法对重庆房地产行业运行现状及存在的问题进行实证分析，采用标准分析法重庆市房地产市场结构、效率与绩效的关系进行验证，分析两类假说在重庆房地产行业是否存在，找出重庆房地产行业的绩效来源。③定量分析与定性分析相结合定性和定量分析了重庆房地产行业现状，市场集中度、市场份额、产业基尼系数及绩效等指标，通过运用网络包络法测出重庆房地产行业的技术效率、纯技术效率和规模效率。④静态分析和动态分析相结合在对各个指标分析时，通过横向和纵向比拟各个指标在不同年份、不同时段的进行研究分析。研究创新及缺乏可能的创新本文的可能创新之处在于：首先，在研究对象上，本文从产业组织角度来分析重庆房地产业的问题，检验重庆房地产业是否存在市场力假说和效率结构假说，找出影响重庆房地产业绩效的原因。这既拓宽了房地产业的研究视角又丰富了产业组织的应用领域，可以说有一定的创新之处；其次，在研究方法上，以往对房地产业的研究主要是基于传统的SCP范式，这种研究方法片面的认为市场结构决定行业绩效，而无视了传统SCP范式的适用性。本文的研究主要是验证理论的适用性，而后根据结果提出相关的产业政策。研究缺乏由于本人的在相关领域的知识水平有限，同时受到数据可能性的限制，在研3

重庆大学硕士学位论文1绪论究方法，数据分析方面仍有待学习和提高，缺乏之处主要有：第一，由于数据可得性限制，对重庆房地产行业的研究无法获得所有企业的资料数据，本文以资质规模大小来对企业划分，认为同一资质等级的企业在管理水平等方面存在相似性，这种划分方式存在任意的主观性，在一定程度上影响了本文结论的解释能力。第二，由于房地产市场是区域性市场，本文以重庆行政区域边界来研究重庆房地产市场，对与市场范围的划分不合理，这使得市场结构和效率指标测算产生偏差，从而对实证结果产生影响。第三，资料统计的缺乏，由于2004年的统计资料缺失，同时2021年的统计资料没有及时更新，资料的缺乏在一定程度上降低了研究的解释能力和时效性。4

重庆大学硕士学位论文2理论综述2理论综述市场结构与绩效关系的理论假说产业组织理论是研究产业内部企业之间竞争与垄断关系的应用经济理论。它是研究在给定的条件下，如何在产业内部配置资源形成最正确的市场结构，到达最佳的市场绩效，其核心就是在于寻求最有利于资源合理配置和提高经济效率的市场秩序。在需求最优的市场结构和最正确的市场绩效时，两者之间的关系成为研究的焦点。为此，许多产业组织学者做了大量的实证分析和理论研究，其中比拟有代表性的有市场力假说和效率结构假说。本文的研究也主要是依据这两个假说。哈佛学派和市场力假说哈佛学派是由哈佛大学的经济学教授为主构成的产业经济学的一个产业经济学的主流学派，学派代表人物是哈佛大学的梅森(E·Mason)教授和其弟子贝恩(J·Bains)。贝恩借鉴完全竞争理论、垄断竞争理论和有效竞争理论，提出了SCP分析范式，即市场结构—行为—绩效。哈佛学派根本遵从了SCP范式，认为市场结构、市场行为和市场绩效之间存在着递进制约的因果关系，即市场结构〔市场上卖着数量、产品的差异程度、本钱结构以及纵向一体化程度等〕决定市场行为〔价格、研究开发、投资、广告灯〕，而市场行为决定市场绩效〔效率、价格与边际本钱的比率、产品多样性、利润和分配等〕。行业集中度高的企业总数倾向于提高价格、设置障碍，以便谋取垄断利润，阻碍技术进步，造成资源的非效率配置。政府可以利用行政手段，制定公共政策来调整和改善不合理的市场结构、限制垄断力量的开展、保持市场适度竞争，以提高市场绩效水平。在SCP范式分析中，集中度和利润率作为市场结构和市场绩效的衡量指标，它两者之间的关系处于核心地位。本恩通过对美国制造业的42个产业进行调查研究，在研究中将这42个产业分为两组，以CR8为70%作为划分标准，集中度小于70%的21家行业为一组，集中度大于70%的其他企业为另一组。通过比拟，这两组在平均利润率上有较大的差异；其中，集中度大于70%的平均利润率为11.8%，要比集中度小于70%的行业的平均利润率高4.3%。[1]据此，本恩〔J﹒Bain〕认为，在寡占或垄断行业的市场结构中，企业可以通过共谋提高行业的进入壁垒等，限制其他企业的进入来获得产额的垄断利润。这就是传统的SCP假说，即“集中度-利润率〞假说。此时，与之产生争议的芝加哥学派认为企业的效率是产生高利润率的来源，针对争论，理论界做了大量的检验研究。此时，主要是以市场份额作为效率指标，Shepherd指出，市场份额代表的是市场力量，而不是企业的效率。他认为一个企业可以通过市场力量对价格进行控制，获得更高利润，只要这个企业5

重庆大学硕士学位论文2理论综述有较高的市场份额、有充分差异化的产品。[2]利润的提高又促使公司加大产品的研究开发，这就进一步的提高产品的差异化程度，从而用使得企业的市场份额进一步的提高。这就是相对市场力假说〔RMP〕，即认为市场份额是决定企业市场绩效的主要因素，不过与传统的SCP相同，它也强调市场绩效是市场力量的结果，只不过两个假说市场力量的表现方式不同，一个是市场集中度，一个是企业市场份额。虽然这两种假说〔相对市场力假说和传统的SCP假说〕都代表的是市场力量，但在实证检验时，但某个行业存在相对市场力假说时，即市场份额对市场绩效有显著地正向影响，此时市场集中度对企业的绩效的影响会很小。芝加哥学派和效率结构假说芝加哥学派以斯蒂格勒、德姆塞茨以及波茨纳等为代表，与结构主义者只关心竞争的程度不同，芝加哥学派特别注重市场结构和效率的关系，被理论界称为“效率主义者〞。该学派继承了芝加学派传统的自由思想的经济思想，信奉自由竞争机制，其研究重点是企业的市场绩效问题的理论分析，认为市场的竞争过程是市场力量自由发挥过程，是一个适者生存、劣者淘汰的“生存检验过程〞。并认为从规模经济的角度，以是否节约本钱、提高劳动生产效率作为判断企业市场绩效的标准。主张国家应该尽量减少对市场竞争过程的干预，政府的干预只能限制为市场竞争过程确定制度框架的条件上。[3]哈佛学派和芝加哥学派的争论的焦点表达在SCP的因果关系、市场进入壁垒、“集中度—利润率〞等的假说。对于利润率的来源，芝加哥学派认为与其说是由于行业的高度集中所带来的垄断利润，不如说是由于大企业拥有较高的企业效率，通过降低内部本钱或者单位本钱而获得的超额利润。同时，芝加哥学派认为，某个高集中度的行业，如果其能在市场中获得持续稳定的高收益率，唯一的原因就是这个行业的大企业拥有高效的运营效率。因为，基于传统的市场经济规律，如果一个行业的高收益水平不是建立在企业的运营高效率上，那么这个行业会很快吸引大量的企业进入，从而使得行业竞争加剧收益率水平下降至平均水平。[4]同时，德姆塞茨等人通过大量的实证研究，指出高集中度下所对应的高利润率与其说是资源配置的非效率的反映，不如说是生产效率的结果。[5]布罗曾的研究也说明，正是各个企业通过合理的选择采取最优的行为结果在适者生存的法那么效率高的企业占有率不断扩大，才导致高集中度的市场结构的出现。芝加哥学派主张判断一个企业是否存在垄断的标准不是集中度的上下和规模的大小，因为高集中度和规模大有可能是企业的高效率所产生的结果。由此，芝加哥学派在批判哈佛学派的市场假说中提出了效率结构假说，该假说认为：哈佛学派认为的市场结构和市场绩效的相关性是一种伪相关，二者都是由企业的效率决定的，即有效率的企业在竞争过程中会持续提高其市场份额，同时导致更高的6

重庆大学硕士学位论文2理论综述集中度，超额利润反映的是优异的企业绩效而非垄断和合谋。效率的来源不同，一种是X效率，认为技术和管理水平提高可以使企业市场绩效提高；另一种是规模效率，适当的企业规模是企业的资源得到充分利用，从而降低单位本钱，提高企业的市场绩效。在实证检验中又将效率分为X效率结构假说和规模效率结构假说两种。国内外关于市场结构与绩效关系的检验国外关于市场结构与绩效关系的检验①检验模型的开展对于市场结构与绩效的实证检验，Weiss开创性的将市场份额和市场集中度两个变量、纳入实证研究中，并指出市场份额能够反映规模经济、生产技术和管理水平，因此将市场份额作为效率的替代变量。[6]其后，很多学者在研究中将企业的市场份额作为企业效率的反映，假设行业存在效率结构假说，那么表市场份额对产业的利润率有显著的正向的影响。此时在检验行业是否存在传统的市场力假说〔SCP〕和效率结构假说时，其检验模型的自变量包括：代表市场结构变量的市场集中度，表示企业效率的市场份额和可能对绩效产生影响的控制变量。绩效变量主要用行业的利润率表示。具体模型可用下式表示：Pa0a1MSa2CRaiZi式中：P表示利润率，MS表示市场份额，CR表示集中度，Zi为一组控制变量。如果效率结构假说成立，那么市场份额指标的系数显著且大于零；如果市场力假说成立，那么市场集中度指标的系数显著且大于零。Shepherd认为传统将市场份额代表效率的变量的观点似乎不合理，他认为，企业效率和市场份额可以同时解释市场绩效的变化，之所以会出现这种结果，是由于企业的效率不是决定企业市场份额的唯一因素，企业的势力或者产品的差异等同样也可以影响市场份额。他认为企业的市场力量应该由市场份额、市场集中度和进入障碍等三局部组成。[7]以后随着前沿分析法〔SFA〕和数据包络法〔DEA〕等方法的应用，企业的效率的指标也由市场份额变为直接测量的效率指标。同时，Berger[8]，Berger&Hanna[9]通过对含有直接测算的效率指标进行回归分析，发现当回归方程中有直接测算的效率变量时，市场份额更多的是代表市场力量而不是企业的效率。自此，随着对企业效率的度量，市场力量假说也进一步分为传统的SCP假说〔“集中度—利润率假说)和相对市场力量假说〔市场份额—利润率〕。根据测定的两类效率所代表的的含义不同分为X效率和规模效率，效率结构假说又分为X效率假说和规模效率假说。Berger&Hanna在对美国的银行业在对市场结构与绩效的关系进行实证检验时，提出了针对这四类假说的检验模型，模型如下所示：7

重庆大学硕士学位论文2理论综述if(CONCm,MSi,XEFFi,SEFFi,Zim)i式中：π表示绩效，CONC表示市场集中度，MS表示市场份额，X-EFF表示X效率，S-EFF表示规模效率，Z表示一组控制变量，ε表示残差项。②国外关于市场结构与绩效的关系的检验对于市场结构和市场绩效的关系，经济学家们长期以来已做过大量的研究，但至今尚未得到一致的结论。其中，支持市场力假说大多数文献主要出现研究早期，晚一些的研究更多的是支持效率结构假说。Rhoades通过对检验这两个假说的研究结果进行统计，发现在1961-1977年间对美国银行业进行研究文献中，支持美国银行业存在市场力假说的有30篇，支持美国银行业存在效率结构假说的只有9篇。同时，随着研究的深入，自1980年以来，对于市场结构与绩效关系的假说研究更多的是支持效率结构假说。同时Moleneux、Evanoff＆Fortier、Smirlock等采用定量模型来检验市场力量假说和有效结构假说。结果显示，在不同的产业集群中这两个假说均有成立的可能。[10]BronZen美国银行业进行研究，验证美国银行业是否存在市场力假说或者效率结构假说。在检验模型中，市场份额作为一个效率变量对绩效有显著地正向影响，结构变量对绩效影响不显著。因此，检验结论是美国银行业存在效率结构假说。但当把市场份额看作是效率结构假说的依据时，虽然其弱化了市场集中度和绩效之间的关系，可以认为美国银行业存在相对力市场假说。[11]LalithSeelanatha在检验斯里兰卡银行业的市场结构与绩效关系，选取1989年至2004年银行业的数据作为研究样本，将这16年的面板数据进行回归分析。回归结果说明，市场结构变量对绩效没有显著地正向影响，X效率和规模效率对绩效指标有显著地正向影响。据此，LalithSeelanatha认为斯里兰卡银行业不存在市场力假说而接受效率结构假说，效率是银行产业绩效的来源。[12]SeanicaaEdwardseta1.以卡车运输业作为研究对象，通过建立回归模型对1994年至2003年的面板数据进行回归分析。回归模型的自变量中的结构变量选取市场份额、集中度，控制变量选取卡车平均负荷、平均运输公司数等；因变量的绩效变量选取市场效率。分析结果说明，市场结构变量和控制变量对绩效变量有显著地正向影响，这说明卡车业存在市场力假说，即卡车业市场结构决定市场绩效。[13]Schmalensee(1987)在研究市场结构与绩效的关系时得出，检验模型中代表市场结构变量的市场集中和代表效率变量的企业效率对绩效变量都有显著地正向影响。他认为，一个行业可能既存在效率结构假说业存在市场力假说，这两种假说能够在同一个行业中共存。对于这种现象的解释，他认为由于在市场势力的存在，使得高效率的企业可以获得更多的收益。[14]通过以上分析，国外对市场结构与绩效关系的研究，大都集中在银行业等产8

重庆大学硕士学位论文2理论综述业，对于房地产业的研究较少。国内关于市场结构与绩效关系的检验自20世纪80年初，产业组织理论被引进我国以来，产业组织理论已经在很多产业得到研究和应用。但是，关于市场结构与绩效关系检验的研究的文献主要集中在保险业、银行业或制造业等领域。本文将对产业组织在房地产行业的应用情况和其他行业关于市场结构与绩效关系的检验情况作简要回忆。①市场结构与绩效关系在银行、保险、证券和乳制品等产业的检验郭正权，牛晓东选取2004-2021年18家上市煤炭企业作为研究对象，在我国煤炭行业中检验市场结构与绩效的关系。选取CR4作为市场结构变量，认为我国的煤炭行业市场结构属于竞争型；运用数据包络法对煤炭企业的效率进行测量，发现我国煤炭企业的效率差距不是很大；选取资产收益率和所有者权益作为绩效变量。通过建立检验市场结构与绩效关系的回归模型，得出效率结构假说在我国煤炭行业成立。[15]赵旭，蒋振声和周军民选取1994—1998我国银行业的数据，运用DEA模型对我国银行业效率进行测度，作为检验的效率变量；选取市场集中度、市场份额作为结构变量；选取利润率作为绩效变量。通过实证分析得出：效率变量对利润率有显著地正向影响，而结构变量的系数为负，利润率有负向影响。因此，作者得出我国银行业不存在市场力假说，而接受效率结构假说。[16]陈明选取我国乳业1998-2004年的相关数据进行回归分析，以检验我国乳业市场结构与市场绩效诸要素之间的相互影响程度。结果说明，内部效率对产品差异和进入壁垒具有负面影响，而规模结构效率对市场结构各个指标都没有表现出显著影响。[17]刘前选取2002-2006年的15家上海市银行〔包括4家国有银行和11家股份制银行〕的相关数据进行回归分析，以检验上海市银行业市场结构、企业效率对绩效的影响程度，判断市场力假说和效率结构假说是否在上海银行业中存在。实证结果表明，市场结构指标和效率指标都没有对绩效指标产生显著地正向影响，因此判断上海市银行业既不存在市场力假说也不存在效率结构假说。[18]朱焕用SCP分析框架对我国基金业的市场结构、市场行为及市场绩效进行了深入研究，根据我国基金业开展的大背景得出了我国基金业存在市场力假说的结论，提出了通过制度改革和优化市场结构来实现市场绩效提高的建议。[19]汤云峰选取2001-2005销售收入排名前12位的乳制品企业作为研究对象，将市场份额分别作为效率的间接变量替代量和市场力假说的支持变量，实证检验我国乳制品行业市场结构与市场绩效的关系。结果说明：当以市场份额作为效率变量的替代变量时，我国的乳制品行业的市场集中度对利润率〔绩效〕没有显著正向的影响。因此得出，我国乳制品行业不存在市场力假说；中选用直接测量的效率变量，市场份额作为一个市场结构变量时，结果说明，纯技术效率和规模效率变量对绩效变量有显著地正向影响，9

重庆大学硕士学位论文2理论综述同时，效率对市场结构变量有显著地正向影响。据此得出我国乳制品行业存在效率结构假说，纯技术效率和规模效率是影响我国乳制品行业绩效的主要因素。[20]②房地产业市场结构与绩效关系的研究国内从产业组织角度对我国房地产业进行研究，主要集中在以下几个方面：1〕对我国房地产市场结构问题的研究：叶剑平较早的利用产业组织理论分析而来房地产规模经济、产品差异化、企业进入壁垒等房地产市场结构的影响，并对房地产市场的不完全化竞争性做了进一步的阐述。[21]周刚等在对我国的房地产市场结构分析时，认为20世纪90年代房地产企业的大规模进入，使得我国房地产业的组织分散化、市场集中度较低，是导致我国房地产企业间的过度竞争和整个行业市场绩效低下的主要原因。[22]吴拯通过分析1998-2000年国内前14家房地产上市公司收益情况，得出我国房地产业前14家房地产上市公司占整个行业销售份额的3.7%左右，故认为中国房地产市场的根本特征是过度竞争以及较低集中度和规模不经济。[23]苗青天通过对我国房地产市场结构的市场集中度、企业规模、企业生产经营能力利用率以及行业的利润率等指标的深入分析研究，认为我国目前房地产业存在所谓的“过度竞争〞的论断缺乏事实依据，不仅如此由于房地产市场的区域性、房地产产品的完全异质性等因素，使得房地产业呈现出较强的垄断性，不是“过度竞争〞而恰恰是“竞争不充分〞。总之，在判断我国房地产市场的市场结构时，需要考虑房地产的特性以及房地产市场的区域性、开展不平衡性，并结合实证检验的结果综合判定。2〕对企业行为的研究：近几年来，国内许多学者对房地产市场参与主体之间的博弈行为进行分析研究，况伟大通过对北京市住宅业的市场演进过程研究，分析房地产企业的垄断与价格合谋行为以及政府的住房制度改革和市场规制。[24]苗青天认为当我国房地产业在区域性寡头垄断的条件下，房地产开发商可以通过垄断的定价行为、价格歧视、价格合谋、广告、产品的差异化战略等策略行为，来实现自己的利润最大化。[25]3〕对规模经济和市场绩效的研究：苗青天以行业利润率的上下、资本的流向、房价收入比、商品房空置率等资源配置的效率作为房地产业绩效分析和评价的依据，通过对房地产业的实际利润率的分析，认为偏高的房价收入比、商品房空置率以及亟待改善的住房条件的局部城市居民的存在是我国房地产市场在垄断条件下社会福利水平降低的主要表达。徐建从产业组织角度，遵循传统的SCP分析范式，对我国房地产市场进行系统研究，认为我国房地产行业的市场集中度不高、规模不经济且资源的配置效率较低。[26]4〕对市场结构与绩效关系的研究：刘树峰运用DEA模型评价我国房地产上市企业在1997-2021年的市场绩效，运用回归方程对房地产业市场结构与绩效进行评10

重庆大学硕士学位论文2理论综述价，评价结果说明：市场集中度对房地产市场绩效的影响很小，且呈现负相关，影响房地产市场绩效的主要因素是本钱成长率，同时认为这是由政府对土地垄断使得行业进入的高壁垒造成的。[27]王越以我国六类资质企业作为研究对象，通过建立回归检验模型，探讨我国房地产行业的绩效来源。检验结果说明，我国房地产行业即不存在市场力假说也不存在效率结构假说。[28]李艳琳、李丽通过对中国房地产产业的市场集中度及市场绩效进行实证分析发现市场集中度与产业利润率之间呈负相关关系，用产业组织理论无法解释中国房地产市场结构与绩效的关系，市场集中度与市场绩效存在悖论。[29]张卫红选取2004-2021年郑州市排名前25名的房地产公司进行实证分析，实证结果说明郑州市房地产业既不存在市场力结构假说也不存在效率结构假说，但有一定程度上的规模效率假说的特点。[30]综上所述，运用产业组织理论方面来研究房地产业的文献还较少，研究的内容主要是基于传统的SCP分析范式，依次对房地产市场结构、企业行为及市场绩效进行分析。而对房地产行业是否遵循市场力假说，市场结构是否是决定市场绩效的因素，企业效率会不会也会对市场绩效产业影响没有进行深入研究，这正是本文研究的主要内容。11

重庆大学硕士学位论文3重庆房地产业市场结构分析3重庆房地产业市场结构分析重庆房地产开展概况自1998年实行住房制度改革以来，房地产业为改善重庆居民的居住条件，推动重庆地方经济的快速开展做出了积极的奉献。截至2021年，重庆城镇人均居住面积已到达平方米，房地产投资到达亿元，占GDP的比重20.13%，对GDP增长的直接奉献率为18.93%。可以说，房地产行业对重庆市的开展起着重要的作用，是重庆的一个支柱产业。本节主要从行业企业数量规模、企业经营状况和市场供给状况等来介绍重庆房地产的开展现状。〔1〕房地产开发投资强劲重庆房地产投资增速强劲2021年房地产完成投资额亿元，从图以看出，除2021年受金融危机影响房地产投资增速有较大的波动外，，平均每年的增速要高于重庆国民经济的增速，相比2004年的405亿元，增长了倍，年均增速27.99%。这比同期重庆GDP年增速为16.4%高出11个百分点，比重庆“十一五〞期间GDP平均增长率15%高出接近13个百分点，说明房地产开发投资对重庆国民经济的增长奉献越来越大，同时也表现出房地产业开发投资与国民经济实力之间的耦合性较差。图3.11998-2021年重庆房地产投资增长率和国民经济增长率Figure3.1Chongqingrealestateinvestmentgrowthrateandthenationaleconomicgrowthfrom1998to2021〔2〕房地产企业数量及就业人数随着房地产业的迅速开展，房地产行业的开发企业的数量和从业人数也增加到相当大的规模。其中企业数量从1998年的991家开展到2021的2354家，年均12

重庆大学硕士学位论文3重庆房地产业市场结构分析增长6.88%；重庆房地产行业从业人数从50088人开展到2021年的94535人，年均增长5.01%。从图，可以看出，整个过程中不管是企业数量还是从业人数都是呈增长趋势，且企业数量的增速要高于从业人员增速，这主要是因为企业管理水平在不断增加的结果。其中，2003和2021年受金融危机的影响、2006年是国家宏观调控政策频出的一年，这三年从业人数有小幅度的减少，这也间接的说明房地产行业受受宏观经济的影响很大。图3.21998-2021年重庆房地产业开发企业数量和从业人员数Figure3.2ThenumberofrealestatedevelopmententerpriseandpractitionersinChongqingfrom1998to2021〔3〕房地产企业资质结构状况为了标准房地产开发企业的经营行为，我国对房地产开发企业实行资质管理。根据注册资本、开发经营年限及管理人员数量等，我国将房地产开发企业分为为一级、二级、三级、四级、暂定和其它六个等级。根据?中国房地产统计年鉴-2021?统计，重庆2021年的2391家开发企业中，有一级企业41家、二级企业477家、三级企业892家、四级企业129家、暂定级企业831家和其它资质企业21家，分别占比1.71%、19.95%、37.31%、5.4%、34.76%和0.88%。可以看出，重庆房地产企业的一级资质最少，主要集中在二级、三级和暂定级企业，共占企业总数的92.01%。13

重庆大学硕士学位论文3重庆房地产业市场结构分析图3.32021年重庆六类资质房地产企业数量比例Figure3.3Chongqingsixclassqualificationofrealestateenterprisequantityproportionin2021〔4〕重庆房地产企业资产与负债情况房地产行业作为一个资金密集型行业，高负债经营一直是我国房地产企业的普遍存在现象，重庆房地产企业也不例外。2021年重庆房地产企业资产总额为亿元，负责总额为亿元，资产负债率高达67.86%，虽低于全国的75.4%，但也存在资不抵债的风险。表3.12004-2021年重庆市房地产企业总资产和负债情况表Table3.1RealestateenterprisesinChongqingfrom2004to2021thetotalassetsandliabilitiestable年份资产总计负债总计资产负债率200420052006200720212021202120211499185923363072404953106938101301048128816942195269536094760687469.95%69.32%72.49%71.46%66.56%67.98%68.61%67.86%数据来源：重庆市统计年鉴2005-2021〔5〕重庆房地产企业营业收入和利润情况从下表我们可以看出，重庆房地产的收入的主要来源是商品房的销售收入，平均占到主营业务收入的91.34%；在主营业务收入扣成建造本钱、管理费用以及14

重庆大学硕士学位论文3重庆房地产业市场结构分析有关税金和利息之后的营业利润每年都在增加，且每年的增速都比主营业务收入高，这说明房地产企业的盈利能力不断增强。如表所示。表3.22005~2021年重庆市房地产企业营业收入及利润情况Table3.2Realestateenterprises’revenuesandprofitsinChongqingfrom2005to2021主营业务收入土地转让收入商品房销售收入房屋出租收入税金及其他年份其他收入营业利润2005200620072021202120212021数据来源：重庆市统计年鉴2006-2021通过上述对重庆房地产行业的现状分析，认为重庆房地产投资对国民经济的奉献越来越大，但这也从侧面表现出，重庆经济的增长越来越依靠房地产的投资，国民经济与房地产投资的耦合性较差；重庆房地产企业规模普遍偏小，二级、三级和暂定级企业占了企业总数92%的份额；重庆房地产开发企业负债经营情况比较严重，但企业的盈利能力在不断增强。市场结构的理论概述市场结构的概念市场结构〔MarketStructure〕是指市场上已有的和潜在的卖方和买方的数量、规模以及相互之间的关系，它反映了特定市场上相关企业面临的竞争环境，是决定企业行为和市场绩效的主要因素。其研究思路根本上继承了西方微观经济学关于完全竞争、完全垄断、垄断竞争和寡头垄断等市场结构理论的分析框架。一般而言市场结构包括两方面含义：一是指市场组织形式〔如市场的竞争性或垄断性、市场的进出壁垒、产品的差异程度等〕；二是指通过对某一产业的市场集中度来确定市场的结构类型。市场结构的划分在1933年出版的?不完全竞争经济学?一书中，罗宾逊夫人从市场上的企业数量、企业生产的产品差异度、进入壁垒等角度将市场结构分为完全竞争、完全15

重庆大学硕士学位论文3重庆房地产业市场结构分析垄断、垄断竞争和寡头垄断四中类型。〔1〕完全竞争市场。完全竞争市场是指一种竞争完全不受任何阻碍和干扰的市场[31]，其具有以下几个根本特征：①产品的同质性，在同一市场上所有生产者提供的是同一产品，不存在产品的差异、消费者不存在消费偏好，价格是影响消费者选择的唯一因素。②市场上存在着大量的卖方和买方，任何单个卖者和买者都是市场价格的接受者，而不是市场价格的制定者；③市场信息完全，所有的参与者都能获取市场的全部信息，不存在供求以外的因素对价格和市场竞争的影响；④进入和退出自由，不存在进入或退出壁垒和交易本钱，所有生产要素都可以自由流动，厂商可以按照自己的意愿自由地进入或退出某一行业；⑤不存在外部性，即每个厂商承当其生产过程的全部本钱。〔2〕完全垄断市场。完全垄断市场是指只有一家企业的市场结构。垄断分为买方垄断和卖方垄断，对于卖方垄断与完全竞争市场必须具备三个根本条件：①市场上只存在唯一的厂商，没有其他的竞争者，垄断厂商占整个市场；②产品唯一，没有其他任何企业生产该企业产品的替代品。②市场存在较高的进入壁垒，垄断厂商可以忽略潜在竞争者的威胁。〔3〕垄断竞争市场，是指市场企业之间既存有相互竞争，又有一定的垄断力量的市场结构，其主要的特点有：①产业集中度较低。市场内企业众多，每个企业的份额较低，对价格控制能力较低。②产品存在差异③进出入壁垒较低。〔4〕寡头垄断市场。寡头垄断市场是占市场份额很大的少数企业相互竞争的市场结构，其主要特点是：①产业集中度高，少数企业占有整个市场非常大的市场份额。②产品可能同质，也可能存在差异。③进入和退出壁垒较高。一般资本密集型和技术密集型的行业是寡头垄断行业。表四种市场类型的特征Table3.3Thecharacteristicsofthefourtypesofmarket房地产市结构类型进入壁垒集中度产品差异度厂商数目对价格的控制程度完全竞争垄断竞争寡头垄断低低完全无差异有差异很多较多几个没有较低较低有一些比拟高比拟高有差异或无差异相当程度唯一的产品或无接近的替代很大程度，完全垄断高高唯一但经常受到管制16

重庆大学硕士学位论文3重庆房地产业市场结构分析实际上，完全竞争市场和完全垄断市场都属于市场结构中的两个极端情况，是非现实的市场结构，在现实经济生活中存在的往往是介于两者之间的垄断竞争市场和寡头垄断市场市场结构的度量国内外研究和测量市场结构的方法，可以将其归纳为三大类：产品角度考虑的弹性分析法如，房地产产品供给的交叉价格弹性；从绩效角度的计量法如勒纳指数、贝恩指数；从产业内部组合的角度的计量法如市场份额、市场集中度等本文拟采用以从产业内部组合角度的测量方法，从市场份额、市场集中度等来阐述重庆房地产业的市场结构。①市场份额市场份额〔MarketShares〕指一个企业的销售量〔或销售额〕在市场同类产品中所占的比重，反映企业对市场影响的程度，是企业在市场中所处地位的最直观的指示器。市场份额越高，说明企业经营、竞争能力越强。其计算公式如下：MSiXiXi100%〔〕式中：Xi表示第i个企业的销售额、产量等。②集中度市场集中是决定市场结构的主要因素，是一个从特定产业或市场中，从卖方厂商数目以及厂商相对市场规模的分布角度来把握市场竞争状态的概念。[32]市场集中度越高，行业内大企业的市场主导地位越强，市场竞争程度越低。通常，将衡量市场集中度的方法分为绝对法和相对法。其中，绝对法主要采用产业集中度，其反映了领先企业的集中程度。相对法包括赫芬达指数〔HHI〕、洛伦兹曲线〔LorenzCurve〕和基尼系数〔GiniCoefficient〕等，该法虽然克服了绝对法的缺乏，但没有顾及领先企业的集中程度。1〕市场集中度产业集中度〔CRn〕指某一特定行业中少数几个最大企业(通常是前四位、前五位或前八位)的销售量〔或销售额〕在市场同类产品中所占的市场份额，其计算表达式为：CRnin1XiXialli1〔〕式中：CRn表示在行业中前n家企业的有关数值的在整个行业中的市场集中度，Xi为第i个企业有关数值的规模。企业规模的衡量指标不同，集中度也不同，常用的指标是CR4和CR8。根据现代产业经济学理论，行业集中度作为衡量市场集中度最常用的指标之一，是市场结构的主要构成因素。贝恩最早运用行业集中度指标对产业的垄断和17

重庆大学硕士学位论文3重庆房地产业市场结构分析竞争程度进行研究，他主要以美国产业为研究样本，依据前四企业集中度〔CR4〕和前八位企业集中度〔CR8〕，按照垄断程度依次递减的顺序，将不同产业的市场结构概括为六种类型，如表所示：表贝恩对产业垄断和竞争类型的划分Table3.4Thedivisionofindustrymonopolyandcompetitiontypebybain值〔%〕75≤CR4值〔%〕产业内企业总数寡占Ⅰ型20家以内寡占Ⅱ型寡占Ⅲ型寡占Ⅳ型寡占Ⅴ型65≤CR4＜7550≤CR4＜6535≤CR4＜5030≤CR4＜3585≤CR820-100家企业数较多75≤CR8＜8545≤CR8＜7540≤CR8＜45企业数很多企业数很多企