潍坊梨园村城中村改造项目可行性研究分析报告

潍坊市****城中村改造工程分析报告第一章宏观环境分析城市概况1、潍坊市概况潍坊地处山东半岛中心，东临青岛、烟台市，西接淄博、东营市，南连临沂、日照市，北濒渤海莱州湾，是环渤海经济圈前沿的重要城市。辖奎文、潍城、坊子、寒亭、开发区5区，以及青州、诸城、寿光、安丘、昌邑、高密6市〔县级〕和昌乐、临朐2县。总面积1.58万平方公里，总人口847万，面积和人口均约占山东省十分之一。2005年潍坊市完成生产总值亿元，综合经济实力位居山东省前列。2、地域文化潍坊是一座历史悠久的文化古城，是齐鲁文化发祥地之一。千百年文化传承与积淀形成了潍坊地区渊远流长、内容丰厚的传统文化。除了各个历史时期的文化遗存和人文景观外，风筝、年画、剪纸、泥塑、布玩具、刺绣、嵌银漆器、民间烟火等民间工艺丰富多彩，还有多姿多彩的乡风民俗，构成当地独特的民族民间文化。改革开放后潍坊举办国际风筝节，对民族民间文化加以开发利用，展示了潍坊的城市文化形象。有形文物同无形文化互相依存互相衬托，共同形成了潍坊城市的浓厚的文化积淀。3、城市建设2005年潍坊市共完成城市建设总投资53亿元，其中中心城市35亿元，是近年来城市建设规模最大、投入最多的一年，高速度、高标准建成了一大批重点工程工程。中心市区高标准新改扩建北海路、健康街、宝通街、西环路、机场路、潍州路、青年路、和平路等城市主干道27条，总长度226公里、总面积455万平方米，道路绿化550万平方米，建成了滨海工程区“三横五纵〞８条道路，总长度32公里，形成了起步区路网框架。其中，北海路、东风街分别被评为全国、全省“市政金杯示范工程〞，人民广场、北海路和安顺路绿化工程分别荣获“山东省园林绿化优质工程奖〞。目前，潍坊市城市建设在质量和档次上实现了质的飞跃。4、城市人口潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市区人口68万。图示：潍坊市2005年各年龄人群分布图“十一五〞时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快开展的关键时期。到2021年，全市城市化水平将到达50%，中心市区人口规模到达120万人，届时，住宅刚性需求将是现在的一倍，市场对房地产工程的消化能力进一步加强。二、城市规划分析1、城市开展规划现状2004年底，建成区面积118平方公里，人口79.98万。近期2005年-2021年,建成区面积120平方公里，人口到达120万。远期2021年-2021年,建成区面积140平方公里，人口到达160万。2、城市性质

潍坊的城市性质定位为“以高新技术产业为主导，工业，商贸，旅游全面开展的现代化国际风筝城〞。具体分为“两中心、两基地、一枢纽〞三个局部，“两中心〞即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地〞即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为根底的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽〞即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。3、城市布局及区域职能〔1〕潍坊市整体布局潍坊中心城总体布局——“一心、一环、一轴、一廊〞。“一心〞，即四月河路、北宫街、北海路=健康街所围合的城市核心区，；“一环〞，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；“一轴〞，即由北海路为主的交通、开展轴。“一廊〞，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河间休闲绿地构成的生态绿化廊道。〔2〕潍坊市中心城区职能各异中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。“长松组团〞在开展无污染环境都市型工业根底的同时，将积极参与推动物流业成长，提高现有商业效劳工程业设施水平面。“中心组团〞将形成高级工程师商业区、金融中心，行政、商务中心，以及高级工程师文化娱乐场所、商务会展中心。“东南组团〔高新区〕〞位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接纳市级公共建设工程，加快生活效劳设施建设水平面，开展成现代化园林式住区。“出口加工组团〞将围绕出口加工区建设产业集群。4、各区域规划概况〔1〕区域经济开展状况表1：2004年三区区生产总值及增长率表2：2004年三区区社会固定资产投资及增长率从表1可以看出，高新区的区域经济实力要远高于其它两区，较之其它两区存在更大的消费空间和消费能力；表2那么反映了高新区内投资能力及区外资金投资吸引力也都远高与其他两区，说明高新区的市场开展潜力巨大，本区域日后的房地产建设将会有大幅度的增加，市场竞争将会日趋剧烈。〔2〕区域内城市配套完善程度潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套兴旺；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。以下，重点对高新区配套设施进行介绍。高新区：海运：开发区周围200公里范围内有青岛、烟台、日照等国际客货港口，可直达世界各地；潍坊市的万吨级泊位港口即将投入运营。公路：潍坊公路以通车里程多、路面等级高闻名全国。济南至青岛、潍坊至莱阳高速公路横贯开发区，并在开发区内设有互通立交式出入口；东到青岛、烟台，西至济南分别只需90分钟、150分钟和120分钟。铁路：东西横贯山东半岛的胶济铁路复线距开发区五公里，并连通全国各大主要铁路干线，客货运输便捷。空运：开发区距济南、青岛两个国际机场和潍坊机场分别为180公里、120公里、10公里。潍坊机场可通达北京、广州、深圳、厦门、大连、南京等众多城市。供水：潍坊境内水源充足，山东省最大的峡山水库常年储水6-10亿立方米；开发区配水厂曰供水20万立方米，入户水压0.35-0.45Mpa。供电：开发区电力来自居全国第二位的山东电网。装机总容量1450万千瓦，年发电量800亿千瓦时。区内有两座110千伏、12．6万千伏的变电站，电力供给充足。供热：开发区热力公司实行集中供热，可满足用户生产、生活需求。通讯：潍坊已形成有线、无线现代化立体电信网络；交换机总容量65万门；开发区装机容量4万门，信息联络畅通。厂房：开发区内建有通用厂房，客商可根据生产需要租用、购置或自行建造。商住：开发区已建成各种档次的住宅、别墅、写字楼50多万平方米，可供投资者购置或租用。支撑效劳情况体系:高新区建立健全了会计师事务所、律师事务所以及信息咨询、人才交流、合同仲裁、社会保险、金融效劳等投资保障体系；幼儿园、中小学、大学、医院等社会效劳体系日趋完善；国际五星级标准的富华大酒店和多处国际四星级、三星级标准的酒店、游乐园、夜总会等旅游娱乐设施齐全完备。区内生产、经营、生活方便，社会秩序良好。高新区作为1992年4月建立的开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中，目前的配套情况暂时只能满足区内居民的根本生活需求，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。三、潍坊市宏观经济环境分析

1、潍坊GDP分析从依据近5年统计数据制成的图表中，我们可以看出潍坊市GDP增长线贵稳定，并且始终保持着增长的趋势，特别是近三年增长速度开始加速。通过GDP的增长可以看出，稳定的经济开展速度为房地产的开展创造了良好的经济环境，并且带动市民的收入不断增长，为潍坊市房地产市场价格提供了开展空间。而根据目前GDP的增长趋势，以及政府对未来的预期，几年内潍坊GDP将保持较高的增长速度，这将有效增大潍坊市民对商品房的购置力，促销潍坊房地产业的开展。2、产业结构分析数据来源：潍坊统计年鉴根据近5年潍坊市一、二、三产业的产值统计数据进行作图分析，我们可以看出三者都保持增长的势头，其中增长速度最快的为第二产业，其次为第三产业。第二产业是拉动国民经济增长的主要力量，是房地产开展的根底，而加快开展第三产业，对于优化结构、增加就业、增加地方财政收入和居民收入，有着直接和显著的作用，从而扩大内需，因而第二产业和第三产业的快速开展为整个潍坊市的房地产市场的开展创造了条件。同时第三产业总产值的增加，意味着潍坊市中小型企业的开展，随着他们在经济实力和总体数量的不断提高，为潍坊市房地产市场提供了广泛而有效的客户群。3、房地产投资分析年份全社会固定资产投资〔亿元〕房地产投资〔亿元〕房地产投资增长率房地产投资在全社会固定资产中的比重2000年18964.70%5.93%2001年41.90%7.31%2002年27.90%7.36%2003年81.70%7.17%2004年4315.90%5.21%2005年7983．7%7.18%数据来源：潍坊市统计年鉴79亿，五年内增长近八倍，房地产业取得一定开展。房地产投资在全社或固定资产中的小于8%，与全国平均水平还存在很大差距，这在一定程度上说明在潍坊市全社会固定资产投资的构成中，城市根底配套建设投资仍是主要构成局部，潍坊市房地产市场的开展还处于起步开展阶段。随着城市改造、市政建设的进行，土地供给、居住需求加大，将为潍坊市房地产市场的开展提供内在支撑，并且随着城市功能日益完善，潍坊市将越来越适合居住。4、房地产需求分析纵观2002年以来的潍坊商品房市场，市场需求呈上升态势，销售面积逐年增加。潍坊市城市化进程的加快，开放力度的加大，引起人口向城市大规模的流转与积聚，扩大房地产开发的空间。同时，潍坊城市面貌正处于破旧立新的阶段，旧城改造、新区建设增加的住房需求，也带来了巨大的住房需求。5、居民消费水平分析目前潍坊市市人均GDP已高于2000美元，按照国际的经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向开展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品。这对于居民消费结构的升级具有重要的意义。从居民收入水平来看，2005年，城市居民人均可支配收入元，比上年增长了%，快速增长的居民收入为消费升级提供了广阔的上升空间。通过近五年潍坊市宏观统计数据我们可以看出，近几年潍坊市人均可支配收入快速增长，而城市居民的消费率水平却在下降，平均消费率水平在35%左右，与全国城市平均消费率水平〔40%-45%〕还有很大的差距。如果不考虑净出口，在GDP中，投资率与消费率成反比，消费率降低，投资率就会相应的升高，反映在潍坊市房地产市场上就是整个房地产市场很活泼，同时由于消费结构升级，居民的消费预期受到影响，居民在减少了当期的消费的同时，开始转向储蓄积累，以期购置住宅、汽车等大型消费品。可见潍坊市住宅市场需求市场旺盛，但是购置能力水平较低。6、居住水平分析通过对潍坊的了解，潍坊近年城市化进程速度较快，潍坊居民的居住水平有了较大的改善，据统计潍坊2004年城镇居民人均居住面积已到达近20平方米。从住宅指标看，潍坊市城市人均居住面积达19.2平方米，已超过10平方米的小康指标，而建议工程规划设计中，尽量采用比拟领先的理念，借助潍坊的城市文化，增加工程的附加值，利用“品质地产〞、“概念地产〞的操作方式，将工程作成潍坊市首屈一指的综合性大盘、名盘。四、综述通过宏观经济分析可以发现，目前潍坊市市良好的经济开展为房地产的开展奠定了坚实的根底，第二产业、第三产业的开展在拉动城市经济建设、改善城市居住环境的同时，为房地产市场开展提供了强大的内在支撑，城市规划及时地确定未来城市的开展方向，为房地产的开展储藏了足够的土地资源，而人口的增多和人们收入增加为房地产提供了足够的需求，未来几年潍坊市的房地产必将迎来开展的顶峰。而通过目前潍坊市住宅市场的产品结构看，未来综合性大盘将成为主流产品，工程开发从宏观方面来看已经具备了比拟完整的条件。第二章潍坊市住宅市场分析一、潍坊住宅市场概述从开展历程看，潍坊的房地产市场从1998年才真正开始起步，自1998年取消福利分房以后，在国家增加投资、扩大内需政策的推动下，随着房改的逐步深化，潍坊的住房消费由过去的企业、机关集体消费占主导转向个人消费占主导，个人购房比例明显提高。与其他城市不同，潍坊的房地产市场从起步开始就呈现稳定增长势头，不像一些城市出现大起大落，主要因为潍坊是一个内陆三级城市，以第一产业和第二产业为主要产业，第三产业、对外开放程度在近年才有所开展，同时因为缺乏有规模有实力的品牌地产商，潍坊的楼盘开发呈现散、乱、小的开发布局特点，与国内一些兴旺城市的房地产开发存在较大差距。2001年-2005年潍坊房地产市场驶入飞速开展的快车道，住宅市场供给量快速增长，新楼盘不断涌现，价格也有大幅度的上涨。同时楼盘品质不断提升，并有局部大盘、品牌楼盘出现，潍坊房地产开发水平不断提高。但与房地产市场开展比拟成熟的城市相比还有一些缺乏之处，如产品品质有待提高，户型设计不够人性化等。从1998年实施住房货币化分配以来，潍坊市的商品住宅平均价格总体上是平稳上升的。以市中心为例，据统计，2002——2005年上半年的房价增长情况如下列图：随着潍坊市经济的快速的开展，城市居民收入水平提高，随着旧城改造、外来人口的涌入，加大了住房需求，新轮城市开展布局等都为潍坊市房地产市场的开展提供了开展空间。二、潍坊市住宅市场区域分析房地产工程因为动用的资金较大，风险带来的严重性不可估量，因此工程的可行性研究必须做的准确到位，才能将风险降低到最小。前面就潍坊市宏观经济以及城市开展方向对潍坊市房地产市产的影响进行了分析，本局部将重点分析目前潍坊市住宅市场的整体状况。本局部将根据潍坊市住宅市场状况，分区域进行分析，通过每个区域住宅市场的状况及各种档次住宅产品的供给分析，综合确定潍坊市住宅市场供给状况及区域特点。1、区域划分依据及界线根据潍坊市传统区域划分及潍坊市新的城市规划，结合楼盘的集中区域和集中程度，我们将潍坊市住宅市场划分为奎文区、潍城区、开发区三区来进行分析，具体划分标准如下：奎文区——白浪河以东，新华路以西潍城区——白浪河以西开发区——新华路以东2、各区域住宅市场分析区域分析中，主要分析目前区域楼盘中在售或者影响力较大的工程，商住两用等楼盘不进行分析。〔1〕奎文区住宅市场分析工程名称总建筑面积容积率绿化率均价建筑类型主力户型面积〔平方米〕左岸华庭62402800多层、小高层三室130-160阳光又一城352500多层、小高层两室、三室110-268领袖华城26402700多层、小高层三室120-150碧水豪庭丽景苑3403200小高层、高层三室130-150康桥水岸423500小高层、小高层两室、三室110-170圣荣都市新城50402400多层、小高层、两室、三室101-135瑞景康成2700多层两室、三室80-120东方御景52900小高层、多层三室130盛事豪庭403200小高层、高层两室、三室118-136书香苑3--2900小高层一室30-50依据样本楼盘，奎文区住宅市场的总体供给量150多万平方米，平均容积率为2.4，平均绿化率为40%，区域的整体均价在2900元/平方米。楼盘建筑类型丰富，2004年以后的新增楼盘中以小高层、高层为主，区域内户型设计以面积集中在90-116㎡左右的二房，及面积在118-160㎡的三房为主。潍坊市的核心商圈和中心商务区集中分布在奎文区，奎文区已快速开展成为潍坊市的城市中心。该区域经济活泼，市政配套生活配套完善，特别是近几年随着房地产市场的开展，圣荣、领袖华城等大型社区的出现，使得该区域的住宅市场价值大幅提升，成为潍坊市房地产开发的热点区域。但奎文区面积小，受土地资源的限制，该区域的土地供给将会遇到瓶颈，因而预计该区域房价还会有很大的上涨空间。〔2〕开发区住宅市场分析工程名称总建筑面积容积率绿化率均价建筑类型主力户型面积〔平方米〕嘉日花园23383000多层、高层三室136-176怡和星国际62453700高层三室130-150富华公寓5403000高层三室146-234泛海城市花园3800多层三室130隆基花园5402300小高层两室、三室113-157九龙山庄202600多层三室130翰林新城172670小高层两室、三室92-130从开发区的样本楼盘来看，目前开发区住宅市场上在售的面积30多万平方米，平均绿化率为40%，区域容积率平均水平为1.8，区域均价为2700-2800元/平方米左右。建筑类型多为多层、高层，户型以三房两厅两卫为主力户型。二房90～110㎡，三房120～148㎡，其中三房预计占总量的51％。高新区购房者主要为企事业单位职员、政府公务员、私营企业主，此区域内有大量的政府单位宿舍，且大局部行政小区无土地证，房子无法上市交易，业主只有使用权。随着潍坊市城市建设的快速开展，开发区道路四通八达，市政配套日益完善，机关事业单位的居住社区在该区域大规模建设，极大的提升了该区域的居住环境，同时高新区以极优惠的政策吸引了众多的公司、企业、工厂的入住，迅速带来了资金和人力资源，为高新区的住宅市场提供了潜在的有效消费群体，高新区的房地产市场拥有巨大的开展潜力，是潍坊中高档楼盘的热点开发区域。〔3〕潍城区住宅市场分析工程名称总建筑面积容积率绿化率均价建筑类型主力户型面积〔平方米〕刘家园小区101351980多层两室、三室70-100华阳小区8351700多层两室、三室78-105风气10033500高层一室30-50巴黎假日高层一室30-50星光国际4600高层一室45-50潍城区作为潍坊市的老城区，区域范围较大，以向阳路为界东西差距明显。潍城区由和平路至向阳路围合的区域，因紧临潍坊市的城市中心，处于潍坊的核心商圈和商务圈之内，该区域集中了大量来潍旅游、经商的流动人口，区域内的潍坊大酒店、齐鲁大酒店等在旅游顶峰时期客房爆满，此时产权式酒店这一新型的物业形态在该区域内产生。潍城区向阳路以西区域的住宅市场整体水平较低，开发工程普遍规模较小且分散，住宅产品较落后，整体绿化率低于40%，建筑类型单一均为多层，区域的整体均价为1855元/平方米，户型以两室、三室为主，面积偏小集中在70-110平方米。潍城区作为潍坊市的老城区，区域经济水平、消费水平、生活水平比拟落后，住宅市场零星开展，目前开发的普遍为低档次小区，户型面积适中，总房款低，因而在低收入的工薪阶层中很有市场，销售速度很快。3、各区域综合比照分析各区域住宅供给量分析通过各区域在售楼盘总体供给量情况我们可以看出，目前潍坊住宅市场上奎文区总体供给量最大，为150万平方米左右，可见该区域房地产市场比拟活泼，是当前潍坊市房地产市场的热点区域，其次为开发区总体供给量为30多万平方米，目前开发区新建社区的体量其实要远远超过这个数量，但大局部为些大型企事业单位的单位宿舍，正规开发的房地产工程比重还比拟小，但随着开发区大片居住社区的形成以及生活配套的成熟，该区域有着广阔开展空间，开发区将成为潍坊市房地产市场的焦点。在潍坊的三区中潍城区的中高档楼盘数量最少。该区域楼盘规模小且分散，大局部为原有的旧村改造，楼盘品质较低，该区域的房地产市场开展还需要有实力的开发商、高品质的楼盘来激活。〔2〕销售价格比照分析根据调研情况看，潍城区房价最低，位于开发区和奎文区交接处的房价最高，与城市的开展方向相一致，目前此区域整体均价最高约为3000元/平方米，主要是因为这个区域分布的楼盘以高层、小高层为主，住宅品质都较高，同时区域环境及未来开展前景也提升了该区域的销售均价。奎文区是潍坊市住宅市场开展最早的区域，楼盘档次、产品类型多样，较能代表潍坊市整体住宅市场价格水平，该区域平均售价为2800元/平米左右。作为潍坊的老城区，潍城区开发的住宅工程以多层为主，户型面积集中在80-100平米，130平米以上的大户型占极少比例，产品品质较低，该区域价格也处于潍坊住宅最低价位1855元/平方米，这与潍城区区域居民及从业人员收入水平低、购置能力弱有直接关系。〔3〕建筑类型比照分析区域名称主要建筑类型奎文区多层、小高层、高层均有分布开发区多层、高层潍城区多层建筑类型区域特征明显，潍城区开发水平较低，普遍为多层。奎文区建筑类型多样，多层、小高层、高层均有分布；而开发区目前开发的住宅小区主要沿城市主干道东风街和胜利街分布，受政府规划为提高土地利用率在该沿线鼓励建高层的影响，已开发的楼盘普遍为高层或沿街为高层。第三章潍坊市商业房地产市场分析一、潍坊市商圈概况1、商圈的定义商圈具有双重含义，一是指经营商店目标顾客分布的地理区域范围，通过商圈分析可以了解经营商店目标顾客的分布特征、消费特性及竞争状况。另指商家聚集的区域或地段。商圈的形成不是人为造成的，它是通过经济开展到一定阶段后，有了社会需求，随着城市规模扩大以后，人口增多，随着消费需求的变化，商圈往往是在有引导的情况下形成这个商圈。商圈的特点是使单个规模较小的商业企业集合为规模较大的商业群，使花色品种多样、档次不同的大量商品集中到某一空间范围内，形成规模效应，供消费者自由挑选和购置，消费者购置活动的空间范围相对集中，节省其用以购置商品和获得商业效劳的时间，减少购置路线，并满足消费者多层次的消费需求。因此商店经营的商品类型、商店经营的规模、竞争商店的地理位置、商店的促销活动、商圈的交通条件都是影响商圈的范围的重要原因。2、潍坊市商圈分析潍坊的商业主要由一个成熟的核心商圈和假设干个区域性商圈共同组成。成熟的核心商圈指白浪河两岸区域，该区域是由中百、百货大楼、世纪泰华、三联、国美、四平路佳乐家、友谊商场及在建的银座购物公园共同组合成的商业物业集中区域。区域性商圈主要有新华路佳乐家商圈和小商品城商圈等。目前潍坊商业圈呈一主多元的分布格局。核心商圈：白浪河商圈：以白浪河为界，东到向阳路，西至潍州路，南到民生街，北至福寿西街，构成目前潍坊市最大的核心商圈。区域级商圈：〔1〕小商品城商圈：以青年路为中轴，东至潍州路，西至向阳路，南至健康街，北至民生街。〔2〕新华路商圈：以新华路为界，南至民生街，北至福寿街，随着开发区的不断开展，该商圈的范围将不断扩大，或在东部出现新的商圈。如上东国际、财富广场等大中型商业工程将使东部区域商圈规模不断扩大，并将改变潍坊传统的商业格局。3、潍坊市商圈开展特点通过调研可以看出潍坊市的商业市场呈现如下的开展特点：〔1〕核心商圈不断向南扩张，辐射能力不断提升潍坊地处山东半岛腹地，自古就是名扬天下的商贸城市，素来有“南苏杭，北潍县〞之称。解放之前，商埠集中于白浪河东岸的南、北下河一带，使该区域具有浓厚的商业气氛。随着城市的不断开展，该区域有百货大楼、中百大厦、友谊商场、世纪泰华等大中型百货商场和购物中心的参加，白浪河两岸成为潍坊辐射区域最广泛的核心商圈。位于胜利街南面现在建的银座购物公园会将潍坊核心商圈的范围向南延伸，并把核心商圈中的各大商场和商业街联系的更为密切，使核心商圈的辐射能力大大增强，目前白浪河两岸作为潍坊核心商圈的地位坚不可摧。〔2〕商圈分布与城市开展趋势相一致，区域性商圈不断开展随着经济的稳步开展、城市化的进程加剧、城市改造步伐的加快，潍坊城区的规模不断扩大，城市功能结构也随之发生了变化。特别是对潍坊市开展提出“一个中心，六个片区〞的总体布局框架后，潍坊市出现向东开展的趋势，奎文区和开发区成为投资热点区域，因此在核心商圈得到提升的同时，一些新的商圈不断形成和开展，如新华路商圈等，随着近年来奎文区和开发区的快速开展，该商圈的辐射力度在逐渐加强。二、潍坊市商业房地产市场概况潍坊市2005年GDP到达亿元，同比增速17.1％，与青岛、烟台、淄博一起成为山东半岛城市群的代表。城市崛起必然带来商业开展的机遇，纵观目前潍坊市商业开展和商业房地产的状况，潍坊市房地产呈现如下特点：1、众多商业地产工程同时登场亮相2005年全市商业物业市场供给量超过60万平方，各类在建、在售以及开业经营的商业工程超过15个，年内开工、开盘、开业的工程有财富广场、恒易星河轻纺城、风筝广场、温州商贸城、圣荣广场、泰华城三期、豪德光荣大市场、北王国际车城、利群百货、沃尔玛购物广场、北王国际数码港、广州汽配城等，而且这些工程规模大都超过3万平方，有的重点工程规模甚至超过10万平米，与传统商业物业相比，在规模及硬件条件上就已经具有很大优势。2、产品形态多样化，品类及分布符合城市功能结构需要目前，潍坊投放市场的商业物业中，从类别上分，有符合商业形态开展趋势的大型集中式休闲购物中心，有继续走专一路线的百货、超市等商用物业，也有各类主题明确如汽配、家居装饰、纺织、数码等专业市场，还有社区商业步行街、奥特莱斯等新型商业形态；从功能分布上，潍坊的商业工程根本符合城市结构的需要，表达在以满足市民日常消费需求的商业工程大多处于重要区位如位于大潍坊城市中心的财富广场、老城区中心的风筝广场等工程，而以效劳城市及周边区域为主的各类专业市场、商贸市场那么分别占据各个主要交通要道如潍州路的北王国际车城、北王数码港、健康东街的汽配家居城、东风西街的豪德光荣大市场等。3、东、西区域形成新老商圈格局伴随着东部建设的日益成熟，在新华路、北海路、胜利东街、东风东街、福寿东街、健康东街等地段，除了已经开业且经营颇佳的佳乐家超市、中百益家园外，今年相继开业了利群百货、圣荣名品折扣店，明年还将开业的沃尔玛、财富广场以及即将开工建设的汽配家居城等商业物业，形成了一个结构合理、业态先进、辐射面广、具有强大聚客效应的新商圈，与西部老商圈遥相照应，成为繁荣潍坊商业、推动社会消费的两极。4、品质提升，市场进入精营时代同时集中如此供给量的市场必然导致剧烈的竞争，而潍坊良好的市场环境和气氛带来的竞争结果就是商业工程整体品质的普遍提升。除了各工程之间对于地块价值的准确定位外，开发商对工程的打造也都精益求精，不管是前期的规划设计、工程建设，还是后续的业态招商、经营管理等环节，大多开发商都抱着高度负责、一丝不苟的态度操作工程，许多具有国际水准的商业细节如十八米宽室内商业主街、千平方中庭、沿河酒吧街、9米层高影院、35、平安性及升值潜力成为商铺投资主流潍坊目前大多商业工程都采取销售方式解决建设资金的需求，这给普通投资者带来了前所未遇的投资机遇，同时潍坊投资群体普遍具有的资产结构单一、投资渠道狭窄等特点也使得潍坊的在售商业楼盘成为投资热点，多数投资者根本都会把差不多所有在售工程看遍、吃透才会出手。虽然每个工程采取的销售方式各不相同，价格差距也不是很大，而且每平方1万元左右的市场销售均价水平在山东同类城市中并不算高，但是偏于理性的潍坊商铺投资者往往更看好投资平安并具有较大升值潜力的工程，如何有效躲避风险、提高工程经营运作能力及成功率成为开发商需要认真解决和对待的问题，也是翻开销售局面的最有效和最直接的方法。三、局部住宅底商分析工程名称地址商铺面积商铺层数均价〔元/m2〕金江大厦新华路东，健康东街南190、200、30036800财富广场胜利街南、北海路西23、52、6211000怡和星国际胜利街北、北海路西300-70037500盛世豪庭胜利街与文化路南500米3未定领秀华城健康街与潍州路交叉口170-2202800036000碧水豪庭民生街与白浪河交汇处110-270210500阳光又一城东风街与鸢飞路西137、170、21528900左岸华庭福寿街与虞河路150、252027400-8100嘉日花园东风街与新华路交叉口仅剩一套24428200隆基花园富华路与福寿街东南角仅剩一套100034250翰林苑潍坊学院对面200、30035500住宅底商是利用住宅的底层或低层作为商业用房，作为社区的商业配套，满足自身或周边区域内消费者的各种需求。近几年，随着潍坊市经济，城市环境不断改善，居住人口迅速增加，房地产业取得了快速开展，怡和星国际、盛世豪庭、壁水豪庭、领秀华城等一批高品质社区纷纷问世。开发商对于住宅底商的开发也表现出极大的热情。许多开发商在工程前期进行整体规划时就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分、销售模式等方面进行详细筹划，一些社区底商在满足人们生活配套的同时取得了良好的开展。纵观以上统计表格〔以奎文区、高新区为主〕可见，潍坊市住宅底商分布于社区沿城市主次干道或商圈附近，一般为2、3层，套型面积较大以150-300居多，从各楼盘调研情况看来，一般2层面积在100平米以下的底商非常畅销。滞销的多为面积较大，总价较高的商铺，这局部商铺对投资者来说资金要求较高。以奎文区和高新区为主，住宅底商的平均销售价格在8000元/平方米左右。第四章工程地块分析一、地块位置工程地块位于潍坊市*****以北所有土地使用权在****委名下的土地，工程占地约300亩，可规划建筑面积约35万平方米，工程可规划为以住宅为主，兼有商业、办公等一体的房地综合工程。涨涨湎河北海路本项目虞本项目虞河二、工程提出背景近年来，随着潍坊市城市化进程的加快，原来城市边缘村镇已经随着城市化的进程开展成为“城中村〞，这严重制约了潍坊城区的开展。为了进一步推进城市化进程，潍坊市区加快了市区、提别是中心区“城中村〞的改造步伐。潍坊市人民政府分别于2004年、2006年出台了?关于加快中心市区“城中村〞改造的意见?及补充意见，方案用十年的时间全部完成“城中村〞的改造。****城中村改造工程正是在这一环境和背景下提出的。政府对该片区的定位是以生态居住社区为主的综合性城市功能区，该片区旧村改造纳入中心市区“城中村〞改造范围，执行“城中村〞改造相关政策，工程属与村委合作开发，免收工程土地出让金，居民安置住宅免收市及以下收取的所有行政性规费和各类基金、保证金。三、宗地现状及周边配套条件〔1〕宗地现状地块呈较规那么梯形状，地块南段有一段枯槁河床，工程规划中可借势进行景观规划，工程地块整体状况便于工程整体规划。宗地上现有****村面平房住宅，村委负责实施工程拆迁工作，其工程的拆迁工作将直接影响到工程的开发进度。本工程原有规划示意图健康街健康街河床北海路河床北海路周边配套状况近年来，潍坊随着市委、市政府搬迁至东部，潍坊市东部开始迅猛开展，城市环境不断改善，居住人口迅速增加，已成为潍坊市公认的城市环境最好，最具吸引力的居住区域。成为潍坊市高消费居住人群聚集居住的地方。

************工程周边有691医院、市第五医院等多处医疗机构；有市奎文实验中学、樱园中学等学校教育机构；周边还有银行、酒店、购物等多处生活配套设施，但是相对来说，商业购物配套较少。通过以对工程周边配套的考察，就现状而言，工程处于城市开展核心地段，工程周边道路系统兴旺，空气环境良好，地段优势明显；教育、医疗配套齐全，为工程的良好销售提供必要条件；相对而言目前周边商业设施较少，对于工程开展来说，工程占地300亩的大型社区规划中应充分考虑社区生活配套规划。四、地块SWOT分析地块SWOT矩阵分析表Strength优势分析Weakness劣势分析S1.处于城市开展核心地段，区位优越；、北海路，交通便利；人民广场、九龙山树木园，环境优美；S4.临691医院、五院，医疗配套齐全；S5.地势较为规那么、平坦，便于规划设计；W1.位于市区边缘地带，距市中心较远W2.周边未形成成熟的商业气氛；W3.周边生活配套不是很齐全；Opportunity时机分析Threat威胁分析O1.潍坊市整体经济状况开展良好；O2.迎合城市开展方向，处于城市开展核心地段；O3.属市“城中村〞改造工程，享受一定政策优惠。T1.离市区较远，周边配套少，受到周边领袖华城、碧水豪庭丽景苑等中高档工程的威胁；T2.****改造工程的进度影响到工程的开发进度；第五章工程开展定位一、竞争楼盘分析根据前期调研，可进一步通过对局部具有代表性的楼盘进行分析，以便于对市场的把握和本工程的定位开发，此局部主要从住宅得角度进行分析，主要从楼盘的规模、档次、市场定位、客户构成及开发周期等方面来选择样本。通过系统的分析研究，初步认定领袖华城和翰林苑两个楼盘作为样本，这两个工程与本工程有一定类似性，且规划和营销等方面都比拟出色，通过分析可对本工程的规划等提供参考。1、横向比照分析〔1〕整体规划比照分析工程名称整体规划评述翰林新城17万m2,分三期开发，一期5栋小高层，二期高层，三期待定；工程配套只有底商；根本没有园林设计，只在楼距间做有简单绿化；工程开发周期较长，产品类型较单一，区内园林绿化和配套少，主要依靠潍坊学院配套弥补。领秀华城26万m2，分三期开发，共70栋；一期22栋，二期6栋小高层，13栋多层；三期3栋小高层，24栋多层；工程配套有会所、公共绿地健身配套、幼儿园；园林设计有大型景观广场、社区绿化带、住宅组团绿化带、楼体间绿化带三种景观中轴景观带布局；工程开发周期长，各期开发规模大，产品类型非常丰富，社区景观设计丰富，配套齐全。分析：潍坊市内开发规模上百亩以上的大型楼盘，都比拟注重区内配套特别是生活配套的建设，园林景观设计也尽量做到出粹，可见潍坊消费者的购房需求已经从单纯的看地段和价格上升到了对居住环境的要求上来。〔2〕营销比照分析工程名称营销卖点评述推广主题核心广告词翰林新城上层建筑·人文社区“学府生活哲学，潍坊首席人文社区〞“图书馆、运动场，就在家门口〞“校园商业时代，成就财富梦想〞因工程靠近潍坊学院，大打人文牌，并把学院的配套作为工程的生活配套来宣传。由于工程有底商，对校园经济也有一定表述。领秀华城孕育一种生活“掌控城市干线黄金动脉——未来文脉延伸〞“四大园林分区秀美出姿——流露百魅荣耀〞“钟鼎广场中轴景观带——讲究风水之学〞工程处在较靠近城市中心的地带，对地段和升值潜力进行了大段描述；另外园林景观是本工程的重要卖点，宣传上也比拟注重。但整个工程宣传比拟杂乱，并没有完全围绕主题“孕育一种生活〞来进行。分析：根据现场走访调查发现，以上两个工程营销推广和现场包装做得比拟到位，但领秀新城的营销推广思路并不统一。可见，潍坊住宅房地产在工程营销推广和现场包装等方面还需要进一步提高。〔3〕主打户型及价格比照分析工程名称目前主打户型均价〔元/㎡〕评述面积〔㎡〕格局翰林新城127三房二厅一卫2670面积适中，格局一般，只有一个卫生间，价格在区域内相对高。领秀华城129-153三房二厅二卫2700面积适中，格局良好，价格区域内相比照拟低。分析：主打户型均为三房，面积在130-135㎡左右，反映了潍坊市消费人群的总体需求倾向。2、典型个案纵向分析〔1〕翰林新城工程名称翰林新城开发商潍坊佳鑫房地产开公司地理位置潍坊学院正门对面销售热线0536-85388118538855工程规划占地面积68000㎡车位数量总建筑面积17万㎡〔住宅11万㎡，沿街商业3万㎡，酒店式公寓3万㎡〕容积率组团开发顺序一期5栋小高二期高层三期待定园林绿化简单绿化项目配套底商周边配套潍坊学院的图书馆、体育馆等现场及营销策略表现销售人员：不太热情、戒备心理强、专业素质尚可现场包装：现代、大气、精致且符合教育地产风格广告媒体策略：单张、折页、户外大牌、墙体开售情况开盘时间06年4月18日销售进度已经销售两栋目前工程进度都已封顶楼盘交楼时间06年12月开盘价格2600元/㎡价格水平管理费标准0.6元/㎡整体均价2670元/㎡楼层差价60元/层最低价格2490元/㎡最高价格2850元/㎡户型户型工程面积范围数量比例销售率二房91㎡105套44%100%三房127㎡105套44%100%其他户型复式160-220㎡30套12%商铺沿街1-3层为商铺统一出售售价格水平5000元/㎡6-7米进深10-12层高3.5米主力商铺面积200-400其它装修标准简单装修：价格水平80元/平方米现场促销开一栋卖一栋,交5万诚意金进行排号,确定价格后排队选房.◆工程优势：①工程靠近潍坊市顶级高等学府。工程正北方即为潍坊市顶级高等学府——潍坊学院，二者只有一街之隔。潍坊学院内的配套设施丰富，如图书馆、运动场等，为工程很大程度上弥补了生活配套缺乏的缺陷。另外，由于靠近潍坊学院，整个区域内人文气息相对浓厚，为工程的炒作提供了话题。再者，潍坊学院的老师和教授购置能力相对强劲，为工程的销售提供了消费中坚。②主力户型面积及配比比拟符合潍坊学院年轻消费者的需要。工程一期只规划了三种户型，分别为91㎡的二房二厅一卫生和127㎡的三房二厅一卫，还有少许的复式。其中二房和三房为主力户型，两主力户型配比平均，各为总套数的44%。虽然该户型设计不是潍坊群众消费者最爱，二房所占据的比例也比区域内其它楼盘要高得多，但却符合潍坊学院的年轻人群对面积相对较小，总价位相对较低的需要。③工程处于高新区楼盘聚集中心，区域板块形成后升值潜力巨大。高新区在2-5年后将开展成为潍坊市“新城市居住中心〞，而该工程正处于高新区楼盘聚集中心，届时区域板快形成后升值潜力巨大。◆工程劣势：①区域楼盘众多，销售竞争剧烈。该楼盘周边住宅工程星罗棋布，如清荷园、金马小区、隆基花园等，这些工程将对其客户造成一定分流。②该工程使用土地为学校规划用地，没有土地产权，很难进行二手交易。该工程建筑用地为潍坊学院划拨用地，消费者购置房产后无法办理产权证，也无法进行二手交易，这将对消费者购置信心产生严重影响。〔2〕领秀华城工程根本情况一览表工程名称领秀华城开发商潍坊永成房地产公司地理位置健康东街442号投资商浙江中成控股销售热线0536-88000008810000工程规划占地面积17.8万㎡绿化率41%总建筑面积26万㎡〔一期约7.5万㎡〕容积率车位数量共935个〔一期130个〕租售价格租120元/月售8万元/个组团开发顺序分三期，共70栋；一期22栋，二期6栋小高层，13栋多层；三期3栋小高层，24栋多层；园林绿化大型景观广场〔钟鼎广场〕，中轴景观带；社区绿化带、住宅组团绿化带、楼体间绿化带三种景观布局项目配套会所、公共绿地健身配套、幼儿园等周边配套汽车总站、潍坊二中、潍坊十四中、实验中学等；现场及营销策略表现销售人员：防范心理强、专业素质尚可现场包装：现代、简约、人员服装统一广告媒体策略：楼书、单张、折页、户型图、户外大牌、道旗、围墙开售情况开盘时间2005年6月销售进度多层销售约85%，5层单位保存较多；小高层销售35%左右；目前工程进度局部已现房、其余已封顶楼盘交楼时间2006年7月底开盘价格2000-2200元/㎡价格水平管理费标准整体均价2700元/平方米楼层差价小高层约80—120元/层；多层层差约60元，3、4层之间差价20元左右方向差价楼号之间东西向差价约100元单元之间东西差价约30元最低价格小高层2300元/㎡多层2550元/㎡最高价格小高层3360元/㎡多层2820元/㎡户型户型项目面积范围数量比例销售率二房99～108㎡97～112㎡37057%65%三房129～135㎡149～153㎡16525%70%复式194～306㎡11518%40%热销户型三房129.69㎡其它装修标准毛坯促销措施无任何折扣◆工程优势：①工程靠近市中心，交通便利，周边配套兴旺。工程紧临健康街与潍州路，市中心离工程大门只有1公里的距离，区域内生活方便，交通便利，并具有相当升值潜力。②园林景观设施丰富。工程景观配套由一个中心广场、三条景观绿化带、四大园林组成，在潍坊市内属于景观比拟丰富的住宅楼盘之一，对销售有一定促进作用。③工程户型比拟符合潍坊居民的普遍需求。工程主力户型以99-112㎡的二房和129-153㎡的三房为主，根本符合潍坊居民对住宅的普遍需求。◆工程劣势：工程在前期有过价格炒作，价格居高难下。根据实地走访了解，该工程销售前期有过价格炒作行为，把原来只有2000元左右/㎡的价格抬升到现在的2700元/㎡，成为现在的销售难点。3、比照结论及启示(1)本工程具有规模优势，开发面积和占地面积在区域内乃至全市都是数一数二，对工程树立美誉度创造了条件。(2)百亩以上大型住宅楼盘都比拟注重区域配套和园林景观建设，可见消费者的购房需求已经从单纯的看价格和地段上升到对居住环境的要求上来。(3)整个潍坊市内住宅工程主打户型均为三房，其中又以130㎡左右三房二厅二卫最受消费者欢送，本工程可在后期户型规划上多迎合市场的需求。二、工程开展初步规划设想健健康街主出入口次出入口说明：：商铺分布：办公、商业：住宅〔多层、小高层〕：沿水景低密度住宅改造后河床水景沿健康路、***路从外围到水景依次为商业、小高层住宅、多层住宅、低密度住宅综合前期对地块的考察分析和市场的研究，对该工程的定位为以住宅为主，兼有商业、办公的房地产综合开发工程〔如上图所示〕。1、商业利用地块沿健康街、北海路的有利条件，考虑工程开展沿健康街和北海路建设商铺，沿街商铺的开发既满足社区生活配套同时兼顾周边商业辐射能力。商业面积初步规划为9万平方米◆沿健康路和北海路建设商业功能局部；◆沿健康路段可考虑打造一定特色的商业街，其定位为区域性商业步行街；◆北海路与健康路交叉口，可利用地段优势建造商业、办公工程；◆综合前面商业局部调研，结合地块和区域状况，商业局部定价在6500元/平方米左右。沿街商业参考图例2、住宅该工程是以住宅为主的综合开发工程，根据地块状况，综观潍坊住宅房地产情况，该工程住宅产品包括小高层、多层和低密度花园洋房类住宅，以满足消费者的多种需求。住宅面积初步规划为26万平方米。◆根据潍坊有关城市规划情况，沿健康路和北海路建设小高层住宅、公寓局部；◆小高层内侧建设多层住宅；◆利用枯槁河道改造水景，沿水景局部建设低密度花园洋房类住宅；◆建议在工程规划允许的情况下，保持较高的绿化率,通过园林、绿地、景观等规划来进一步提升工程品质。◆本工程在户型设计上根本可以遵循较高覆盖率的原那么。也就是说尽量多设计几种户型，让消费者在购置时有挑选的空间，也可以满足不同客户群的需求。但是高覆盖并不是一味的追求户型的多样性，它是由主次之分的。主力户型将由二室、三室组成，另外可兼有少量四室等户型，以满足不同客户群的需求。◆户型面积配比通过前期调研分析可以如下考虑80～100平方米的二居室、100～130平方米之间的二居室、三居室是户型面积主要考虑的范围。另外可以少量120～140的三居室和140-160平方米的四居室。◆综合前面住宅局部调研和竞争楼盘分析，结合地块和区域状况，住宅局部定价在2700元/平方米左右。住宅参考图例第六章投资估算与财务分析一、工程投资估算1、估算说明根据前面分析情况，该工程占地约300亩，规划总建筑面积约35万平方米，其中3.6万平方米住房用于****民安置用房。土地价格暂按***元/亩。根据潍坊市有关房地产开发情况，结合工程有关政策，现将工程分项估算依据进行有关情况详细说明。其中村民安置用房除缴纳土地交易契税、土地交易费、人防异地建设费用外免收其他一切费用。现将村民安置住房和非安置住房局部分别进行有关投资估算的说明。〔1〕非村民安置住房局部投资估算〔建筑面积按31.4万平方米〕序号费用名称单项本钱〔元/平米〕费用标准1土地费用土地出让金旧村改造工程免收1.2土地交易契税土地价格的3%1.3土地交易费土地价格的5%2前期费用及各类规费勘查设计监理费用小区规划费水文地质勘察费暂按10万元工程图纸设计费工程造价的1%-3%，本工程暂按1.2%施工监理费工程造价的0.8%开发、建设、规划、人防类规费房地产综合开发管理费6元/平米规划技术效劳费1.8元/平米〔用地面积〕2.2.新型墙体材料专项基金8元/平米2.2.散装水泥专项资金2元/平米2.2.施工图审查费设计费的9-12%，按10%2.2.根底设施配套费120元/平米2.2.根底配套费补助15元/平米2.2.人防易地建设费20元/平方米；2.2.地震监测费超过5万平方按5万元2.2.防雷监测2.2.环保费造价3000万以上2-4万元，按3万元建管类规费定额管理费工程造价的1‰劳保费工程造价的2.6%质量监督费‰2.3.价风格节基金工程造价的0.6‰2.3.交易效劳费〔甲乙双方各承当50%〕工程造价的‰3建安工程费暂按1000元/平方米4市外配套、绿化暂按100元/平方米5开发后规费产权测量费房屋所有权登记费80元/套住房交易手续费3元/平米5.4土地登记费6财务费用暂按3000万元，两年贷款，以6%利息记取7销售费用取销售收入的2%，按2700元/平方米销售均价，8管理费取1-5之和的2%9不可预见费取建安费用的3%10合计〔2〕村民安置住房局部投资估算〔建筑面积按3.6万平方米〕序号费用名称单项本钱〔元/平米〕费用标准1土地费用土地出让金旧村改造工程免收1.2土地交易契税土地价格的3%1.3土地交易费土地价格的5%2前期费用及各类规费享受一定优惠政策2.1人防易地建设费20元/平方米；3建安工程费暂按1000元/平方米4市外配套、绿化暂按100元/平方米5管理费用取1-4之和的2%6合计2、总投资估算根据以上投资估算说明情况，工程投资按村民安置住房和非村民安置住房两方面分别考虑，工程规划总建筑面积约为35万平方米，村民安置住房3.6万平方米，非村民安置住房31.4万平方米。非村民安置住房投资：村民安置房住投资：工程总投资合计为：财务分析1、进一步分配****建筑面积基准点分析〔1〕工程合作开发分配方案该工程属潍坊“城中村〞改造工程，工程开发为与村委合作开发形式，根据工程概况以及****城中村改造工程招商书，该工程开发后应分配给****如下建筑面积◆乡府路以东，麻沟以北，多层住宅面积3.6万平方米；◆沿北海路大型卖场面积3.0万平方米；◆沿健康街南侧商品房1-3层10000平方米；◆沿多层以东分配小高层11层以下面积，此面积多少为衡量招商重要指标。〔2〕基准点的界定根据工程情况，工程土地价格约为**8万元/亩，那么我们分析进一步分配给*