某商业项目营销提案

小寨金莎商业营销提案项目理解分析市场分析本体分析客群分析营销策略汇报思路汇报思路项目理解分析市场分析本体分析客群分析营销策略观点：项目理解分析我们的当务之急是保证项目快速销售，快速回款。小寨商圈是西安市最为成熟的商圈之一，商业竞争激烈，同质化的产品及客户需求，如果要达到快销目的，营销策略、价格策略是关键。实现“三旺与三赢三旺”即实现销售旺、租赁旺和经营旺三赢即实现发展商、投资者和经营者通赢，做火市场，达成共赢才能在这个竟争激烈的市场中占有一席之地。项目理解分析项目地块分析——项目位于小寨商业氛围最为浓厚的中心街核心位置，所处地段及大环境决定了项目的商业潜力。本体属性界定项目区位项目坐拥小寨核心地段，地段优势较为明显区域交通项目地处小寨主干道交汇处、拥有多条公交线路及地铁交通，通达性好基础指标中等规模、地块规整项目地块周边生活配套相对完善，区域建设成熟、发展完善；周围商业项目距离较近，且项目较多，竞争明显。项目本体——属于中小规模商住项目。

处于区域高端板块核心区，交通通达性良好，地块的地段优势明显；

目前项目周边生活配套相对完善，区域发展成熟，有利因素较多。项目理解分析本案解读重点本项目所面临的核心问题是：本项目如何进行推广，树立项目品牌形象？如何在竞争激烈的成熟商业市场进行快速回款、快速销售？站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？如何变“不利”为“有利”因素，发挥地块价值的最大化？项目理解分析项目研判基于区域、客户、竞争下产品竞争力体系的构筑出发点机会点落脚点打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢市场研判项目区域发展、项目可操作机会区域客群、市场竞争研判企业产品线、项目本体解析项目市场、客群竞争机会项目适合的产品线、树立品牌形象的机会本案的战略发展目标——实现三旺与三赢三旺即实现销售旺、租赁旺和经营旺三赢即实现发展商、投资者和经营者通赢项目理解分析项目开发思路探解对于此项目，我们的目标在于：□

整合和挖掘优势资源，打造小寨时尚新宠项目。□

树立项目市场品牌，并提升开发企业品牌竞争力。□

实现项目的利润最大化。□

完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报。项目理解分析综合考虑小寨地理位置、主流客群、居住人群，对于项目面积功能定位如下：立足于区域现有居住人口，针对于小寨固有的主流客群；

开放、友好的商业空间，不仅仅局限于小寨的主流客群；

高性价比、小面积的商铺，更适合小寨商圈，更能吸引投资者及商户入驻。汇报思路项目理解分析市场分析本体分析客群分析营销策略观点点：：市场场分分析析了解解消消费费群群体体，，是是本本项项目目的的所所有有营营销销政政策策的的理理论论基基础础。。既然然小小寨寨主主要要消消费费群群体体没没有有发发生生改改变变，，小小寨寨固固定定的的营营销销模模式式可可以以继继续续借借鉴鉴，，以以小小商商铺铺为为主主，，小小投投资资吸吸引引投投资资、、自自用用客客户户。。通过缩缩小商商铺面面积从从而实实现控控制商商铺总总价的的目的的，缓缓解解高租租金带带来的的销售售抗性性，扩扩大客客群。。从市场场角度度出发发，通通过对对市场场环境境、消消费群群体、、竞争争对手手三方方面进进行分分析，，尽可可能的的了解解市场场，定定位市市场，，最终终立足足于市市场，，完成成营销销任务务。市场环境消费群体竞争对手231市场分分析市场环环境分分析小寨金金莎位位于西西安市市城南南小寨寨商业业区。。该商商业区区是目目前仅仅次于于市内内东大大街商商业区区的最最大商商业中中心，，也是是发展展潜力力最大大的商商圈。。小寨商商圈将将成为为各商商业巨巨头最最为关关注的的区域域，城城内的的物流流、人人流将将进一一步向向小寨寨商圈圈转移移。市场分分析小寨商商业区区以小小寨什什字为为中心心，以以长安安路为为主干干，周周围分分布大大量大大专院院校，，如陕陕西师师范大大学、、外国国语学学院、、陕西西政法法学院院、长长安大大学、、音乐乐学院院等，，小寨寨商圈圈是依依靠学学生经经济形形成、、发展展而成成的商商业区区。全市青青年消消费群群体和和学生生经济济是小小寨商商圈形形成、、发展展的原原动力力。消费群群体分分析市场名称层数铺位数量面积区间租金其他经营业态海港城3约400间左右3—15㎡一层1100/㎡（超市周围）地下450-650元/㎡无物业管理费，转让费用在3万—5万之间服装、饰品、小餐饮为主飞炫广场2275间（分A、B、C、D四个区8—20㎡二层300—600不等，一般位置基本为400元/㎡左右一季度押金无管理费百汇2364间（每层分6排）10—30㎡一层1、2、5、6排租金大约在550元左右/㎡，3、4排大约在400—500元/㎡二层整体租金水平相差不大，约为400元/㎡左右转让费用在1万—3万之间。押金1万元。文化大厦32、3层约400间6—20㎡二层500元/㎡左右三层350元/㎡左右二层一年起租，交5000元押金三层两年起租，交1万元押金无其他管理费用。潮buy汇8约500间1-4层20-40㎡一层边角铺售价为6—7万，主力铺售价8—10万；二层边角铺售价6万，主力铺8万7、8层餐饮、6层娱乐、5层办公、1—4层服饰竞品分分析——租金水水平较较高350-1100元/㎡，但但是总总体商商铺面面积较较小，，以3-30㎡商铺铺为主主力小寨商商业区区得天天独厚厚的地地理优优势和和商业业氛围围，在在这里里的大大型商商场和和小型型个体体商铺铺、店店面数数不胜胜数。。除了大大中型型的商商场外外，以以6—10㎡㎡的小铺铺为主主力军军的地地下商商场以以及市市场将将近两两千家家，其其中以以飞炫炫、百百汇、、文化化大厦厦以及及海港港城为为主要要消费费场所所，租租金水水平350-1100元/㎡。这些商商家的的统一一特点点是以以经营营服饰饰类为为主，，商品品价值值低，，铺位位面积积小，，主要要针学学生群群体，，以及及20——30岁之间间月收收入在在2000——3000之间的的青年年群体体。市场分分析市场小小结小寨商商圈内内众多多新开开发的的商业业项目目延续续了原原有业业态的的特征征，在在定位位上仍仍以年年轻人人和学学生为为主要要消费费群体体。消费群群体决决定了了投资资群体体，在在小寨寨商业业区范范围内内经营营的投投资业业主基基本上上为中中小投投资者者，小小寨平平均租租价以以400—500元/㎡为主，，其投投资额额度以以100万为分分水岭岭。小寨商商业区区成熟熟购物物广场场主力力商业业划铺铺面积积均以以小面面积商商铺为为主力力产品品，以以此缓缓解高高租金金带来来的销销售抗抗性，，扩大大客群群。市场分分析汇报思思路项目理理解分分析市场分分析本体分分析客群分分析营销策策略观点：：本体分分析了解自自身产产品优优劣势势，入入市站站稳脚脚跟，，为项项目留留下价价值提提升的的空间间，是是为中中后期期实现现利益益最大大化创创建良良好基基础。。本项目目虽然然地处处小寨寨商圈圈核定定地带带，但但是周周边商商业与与本项项目资资源共共享，，本项项目地地域优优势并并不明明显。。低价入入市引引爆市市场，，是一一举成成名的的有效效手段段，抢抢先占占有市市场份份额，，从根根本击击垮对对手，，同时时保证证快速速销售售及快快速回回款。。项目SWOT分析区位优优势地段优优势专业商商圈核核心内内市场成成熟周边成成熟商商业较较多竞竞争激激烈商业供供给量量大局部竞竞争激激烈具有成成熟的的客户户成熟的的市场场氛围围市场的的地位位市场知知名度度专用停停车场场市场的的同质质化商业市市场竞竞争激激烈-1F、-2F商业形形态本体分分析项目劣劣势分分析析(W））项目优优势分分析(S））项目机机会分分析(O））项目威威胁分分析(T））Strength优势总总结地理位位置较较好，，商业业氛围围浓厚厚。Opportunity机会分分析市场运运行良良好，，交通通发达达，带带来较较大人流流，价价格升升值潜潜力大大。Threaten威胁分分析房产政政策频频出，，客户户置业业谨慎慎，竞争对对手及及其他他片区区分流流客户户。SWOT总结市场竞竞争激激烈Weakness劣势总总结商铺划划分以以小铺铺为主主入市高高性价价比价价位引引爆市市场入市站站稳脚脚跟，，中后后期实实现利利益最最大化化SWOT对策分分析：整体定定位阐阐述本体分分析汇报思路项目理解分分析市场分析本体分析客群分析营销策略观点：客群分析寻找目标标客户，，是本项项目做旺旺销售并并快速回回款的关关键步骤骤。针对中小小投资者者，低总总价小商商铺是他他们的首首选，吸吸纳更多多投资者者。消费群体体水平低低决定了了投资群群体总体体水平不不能高于于市场需需求，本本项目客客群主要要以小寨寨经营客客户，区区域中、、小投资资者为主主，兼顾顾全市其其他中小小投资者者为辅。。投资客户户经营客户户青年投资资者本区域自自营客户户老年性投投资者随机性投投资这长期投资资者其他市场场经营者者其他区域域经营者者欲进入行行业人群群

投资者主要已投资收益为目的，投资者主要看重市场的知名度和运营商实力。专业市场的良好运营有可能使经营者转为投资者。客群分析析客户种类类投资客户户消费者经营客户户消费者要要求——商场现代代感强，，购物舒舒适、便便宜、服服务好。。投资者要要求——投资回报报和物业业自然升升值。项目的投投资回报报超过了了商业的的常规回回报8%的回报率率。项目良好好的功能能规划符符合商业业物业的的升级和和超前性性。专业的运运营团队队保证了了市场后后期经营营和租金金的提升升。经营者要要求——要有专业业的管理理团队，，市场地理理位置较较佳，传传统商业业核心区区内，商业物业业规划超超前，使使用方便便。商场式管管理客群分析析客户需求求核心客户户小寨经营营客户外地经营营客户西安区域域投资客客户外地的投投资客户户小寨经营营客户西安周边边经营客客户西安欲进进入行业业经营客客户外地经营营客户全市其他他投资者者小寨周边边消费者者西安市民民消费学生消费费者投资者客客户消费客户户经营客户户小寨经营营客户区域中、、小投资资者客群分析析本项目客客群商铺客户户特点分分析客户类别区域来源客户身份客户特征支付特点主要客户群小寨、周边区域自营商家熟悉——对周边情况熟悉，且无较大的投资资金首选位置佳的铺子次要客户群全市投资客精明——看重项目地段及今后的投资回报率，准备倒手、出租补充客户群在周边消费的小投资者长期在周边消费，对区域认可，属于非专业投资者改变——由于对周边市场熟悉，想在周边拥有自己的门店首选总价低的小型商铺客群分析析小结小寨商圈圈以青年年消费者者和学生生为主要要消费群群体，决决定小寨寨商业整整体定位位属于中中低端，，并主要要以低端端小经营营户为主主。消费群体体总体水水平决定定了投资资群体总总体水平平，本项项目客群群主要以以小寨经营营客户，，区域中中、小投投资者为为主，兼顾全市市其他中中小投资资者为辅辅。入市走高高性价比比价格策策略引爆爆市场，，做火市市场是快快销保回回款最有有效的途途径。而而高性价价比就是是控制总总价。总价抑制制成交率率，在保保证单价价的同时时，控制制面积达达到控制制总价的的目的，，本项目目项目-1层、-2层划小铺铺是解决决问题的的关键。。客群分析析中低端客客户群体体对价格格敏感，，注重投投资回报报率，总总价制约约成交率率商业划铺铺建议（-1层）商业划铺铺建议（（-2层）汇报思路路项目理解解分析市场分析析本体分析析客群分析析营销策略略观点：营销策略略合理的营营销策略略，是实实现营销销目标的的最终手手段。关于定价价：合理理定价，，低开高高走，保保证销售售及回款款速度。。关于销售售：打造造专业销销售团队队，招商商、销售售双管齐齐下，销销售方式式灵活多多样，满满足不同同细分市市场客户户的投资资需求。。针对项目目的未来来客户定定向推广广，结合合本项目目特色风风格与营营销卖点点，确定定项目销销售和推推广策略略。项目营销销总思路路：项目整体体营销策策略以高性价价比，低低投资门门槛为噱噱头吸引引客户商业运营营是营销销基础，，经营招招商是促促销推力力运营增值值是推广广亮点，，招商推推广是销销售动力力营销策略略项目整体体推货思思路1、2层，5、6层商业自自持，大大商户入入住拉动动产品销销售，促促成快销销利用低价价值-1、-2层产品试试水市场场，3、4层产品达达到价格格提升潮佰汇（（潮Buy汇）案例例分析：：——潮佰汇定定价过高高，难以以实现快快销、快快回款层数8层铺数500间左右价格6—10万左右。一层边角铺售价为6—7万，主力铺售价在8—10万左右；二层边角铺售价在6万左右，主力铺在8万左右优惠措施一次性付款96折，分期98折（先交20%，余款在经营后交齐）业态规划7、8层餐饮、6层娱乐、5层办公、1—4层服饰开盘日期2011年7月入驻商家7、8层入驻西安饮食、6层入驻KTV、5层入驻一家创意公司面积区间1—4层为20—40㎡左右的小铺其他物业费暂定为2.5元/㎡；后期有商管公司包租保管；所剩余铺位集中在1、2层，剩余数量不多潮佰汇2011年7月开盘至至今，仍仍然剩余余部分商商铺，剩剩余商铺铺均为价价格较高高，面积积较大，，总价较较高的商商铺。一层边角角铺售价价约6—7万，主力力铺售价价约8—10万；二层层边角铺铺售价约约6万，主力力铺约8万，7、8层餐饮（（整体销销售）、、5层办公（（均价约约18000元）、6层娱乐（（单价17800元，目前前未售））。潮佰汇定定价普遍遍较高，，总计500间商铺销销售周期期较长，，其中6层整层均均未销售售，一层层剩余大大量房源源，总价价均在160万以上，，目前暂暂时难以以销售。。营销策略略本项目货货量统计计，总货货值预估估营销策略略楼层预估面积预估均价预估总价-2层726936000261682200-1层6870495003400546051层36231000003622850002层5255800004204040003层5350480002568019204层5371370001987125705层532219000101126360总计390604969519亿

由于周边边在售项项目较少少，本次次楼层均均价暂时时以潮佰佰汇作为为临时参参考每层面积积、均价价、总价价均为估估算值，，实际货货量根据据后期细细案另行行计算假设全部部售罄预预计回款款：按照以上上预计回回款比例例估算回回款额为为：3.9亿项目营销销思路一一：1-5层商业自自持招商商，地下下-1、-2层全部销销售营销策略略楼层面积单价总价-2层726936000261682200-1层687049500340054605总付款方式成交付款方式比例预计销售额预计回款比例按揭50%70%6亿2.1亿一次性付款30%1.8亿合计100%-3.9亿项目营销销思路二二：1-5层商业局局部以销销售“使使用权””+“产权销销售”进进行销售售，地下下-1、-2层全部销销售，增增加回款款（销售售使用权权10年，销售售单价按按照实际际销售均均价30%计算）营销策略略付款方式预计成交付款比例预计销售额预计回款比例1-5层使用权30%19亿4亿-1、-2层-3.9亿合计100%-7.9假设全部部售罄预预计回款款：按照以上上预计回回款比例例估算回回款额为为：7.9亿楼层预估面积预估均价预估总价-2层726936000261682200-1层6870495003400546051层36231000003622850002层5255800004204040003层5350480002568019204层5371370001987125705层532219000101126360总计390604969519亿

项目营销销思路三三：1-2层自持招招商，3、4、5层和地下下-1、-2层全部销销售，增增加回款款营销策策略楼层面积单价总价-2层726936000261682200-1层6870495003400546053层5350480002568019204层5371370001987125705层532219000101126360总计301823838011.6亿付款方式成交付款方式比例预计销售额预计回款比例按揭50%70%11.6亿4亿一次性付款30%3.5亿合计100%-7.5亿假设全全部售售罄预预计回回款：：按照以以上预预计回回款比比例估估算回回款额额为：：7.5亿营销思思路分分析优势1-5层商业业整体体规划划商业业形象象好，，品质质感强强在1-5层大商商业提提升下下，-1、-2层销售售更为为迅速速单凭-1、-2层低价价值商商业销销售，，项目目整体体回款款额较较低，，难以以达成成回款款预期期单类型型产品品推货货难度度较大大，销销售难难度高高，不不利于于快速速销售售1-5层商业业自持持招商商，地地下-1、-2层全部部销售售劣势营销策策略营销思思路分分析1-5层商业业局部部以销销售““使用用权””+“产权权销售售”进进行销销售，，地下下-1、-2层全部部销售售商业全全部进进行销销售，，总体体份额额较大大，回回款量量较为为充足足产品多多样化化，推推货节节奏更更易操操作，，显示示项目目优势势，更更利于于挤压压出货货使用权权销售售客户户投资资较小小，更更易被被市场场认同同，构构成热热销场场面1-5层如果果进行行使用用权销销售，，价格格必然然受制制约，，将难难以实实现内内的利利益最最大化化1-5层现在在进行行使用用权销销售，，表面面上增增大回回款额额，实实际延延长销销售时时间，，后期期仍然然面临临二次次销售售，并并且招招商难难度加加大1-5层使用权销售售，在销售中中期如果出现现滞销会引发发更多新的销销售问题，无无限制拉长销销售周期铺量过大，消消化时间较长长，不利于快快销其他不确定因因素过多，风风险较大优势劣势营销策略营销思路分析析1-2层自持招商，，3、4、5层和地下-1、-2层全部销售1、2层招商引进中中高档商场，，提升项目品品质，降低销销售难度，为为前期销售打打下快销基础础，为后期实实现利益最大大化物质基础础货量较为适中中、相对较全全面，回款数数额比较合适适，有利于快快销-1、-2商铺适宜划小小铺，容易成成交实现快销销3、4层推出实现价价值提升同时时挤压-1、-2层销售-1、-2层相对地上商商业明显竞争争力较低，定定价相对较低低才能吸引客客户。3、4层相对于1、2层商业比较位位置处于劣势势，保证回款款额的同时，，同样决定本本次定价不会会很高优势劣势营销策略注：1、2层本身处于商商业高价值楼楼层，但本项项目首层公摊摊面积偏大，，划小铺销售售难度太大，，如果整层销销售，价格同同样不会太高高，虽然项目目现阶段最核核心的问题快快销，保回款款，但是如果果因此损失利利益最大化的的产品：1层和2层是不可取的的。目前进行行招商自持，，即可帮助销销售，同时保保留1层和2层的销售自主主权，是较为为可取的方式式。营销思路分析析1-5层商业局部以以销售“使用用权”进行销销售，地下-1、-2层全部销售1-2层自持招商，，3、4、5层和地下-1、-2层全部销售1-5层商业自持招招商，地下-1、-2层全部销售1-6层商业使用权权销售后方可可进行二次销销售，且销售售难度变大对对其他产品销销售发生冲突突并没有从根根本上解决销销售问题。（预估回款约约7.9亿）既保证回款额额，同时销售售节奏易于控控制。推荐营营销思路三！！（预估回款7.5亿）产品价值较低低端总货值较低，，回款额有限限（预估回款额额3.9亿）营销策略针对第三种营营销思路，3月-7月主要消化-1、-2层商铺,8月开始进行3、4层商铺认筹。。上半年-1、-2层商铺是本项项目的消化重重点，营销手手段和定价十十分关键。在投资者中，，淡化单价概概念和总价概概念，强调保保值、增值，，高投资回报报，低风险的的优势在个人经营户户中，降低项项目商业的入入驻门槛，突突出物业销售售的首付优势势和首期付款款时间。项目高投资回回报，低风险险策略降低门槛，，全城吸引项目营销策略略一营销策略销控策略：根根据主动线进进行定价，推推售产品销控控依经营者、投投资者的性质质、特征分类类集中，自营营第一、投资资第二的销控控策略销控策略营销策略项目营销策略略二有一定高度的的市场推广主主题：年轻人人的购物天堂堂，“小寨时尚尚生活最新宠宠”因地制宜高效效率组合有效效媒体——线上线下媒体体大篇幅的宣宣传效果包装一个强势势有力商业产产品建立一支能打打硬仗销售队队伍营造一个温馨馨时尚购物环环境设计一系列更更好的推广策策略形成一条适合合项目管理体体系高举高打，注注重亮点，合合理统筹营销策略项目营销策略略三“五位一体””，多头并进进，高效蓄水水，快速销售售地下商业客流流引导策略营销策略项目营销策略略四兴善寺东街及及长安路是小小寨商圈核心心主干道，街街面出入口商商业形象更佳佳在小寨商圈人人流主干道设设立地面出入入口，对于后后期经营前期期销售都能起起到促进作用用市场关注度升值潜力成熟配套资源稀缺片区形象城市距离影响定价因素素分析：16个要素、六大大方面、4大注意事项通常而言，影影响项目定价价的有16大因素：交通通、位置、配配套、规模、、建筑密度、、自然环境、、停车、噪音音、视野、户户型特色、建建筑外型、内内装修、物业业管理、发展展商品牌、工工程进度、营营销策划周密密性，归纳起起来主要体现现在以下六个个方面：确保项目安全全销售的前提提上追求更高高利润充分考虑市场场竞争环境充分考虑客群群对价格的承承载力影响充分考虑价格格与销售速度度的平衡4大注意事项营销策略价格定位策略略商业定价最主主要还是根据据市场规律，，通过对竞争争对手售价进进行加权后得得出项目均价价。市场名称层数面积区间租金海港城33—15㎡一层1100/㎡（超市周围）地下450-650元/㎡飞炫广场28—20㎡二层300—600不等，一般位置基本为400元/㎡左右百汇210—30㎡一层1、2、5、6排租金大约在550元左右/㎡，3、4排大约在400—500元/㎡二层整体租金水平相差不大，约为400元/㎡左右潮佰汇820-40㎡一层边角铺售价为6—7万，主力铺售价8—10万；二层边角铺售价6万，主力铺8万本项目与飞炫炫广场物业形形态较为相似似，都是地下下商业，相比比较于海港城城、百汇都属属于较新商业业，所以将飞飞炫租金作为为为参照，取取租金平均值值400元/㎡。营销策略根据市场规律律，通过飞炫炫广场租金反反推本项目租租金：楼层飞炫广场百分比本项目地下一层租金550100%550地下二层400100%400本项目与飞炫炫广场-1层价格相同，，都取均价550元/平米/月本项目-2层取飞炫广广场100%租金，均价价400元/平米/月由于近年小小寨商圈直直接销售项项目少，从从售价角度度很难比较较，因此用用收益还原原法较为适适宜。一般般用年租金金直接代替替年收益的的概念，按按照商业8%回报率计算算：商铺单价＝＝年租金÷年收益率（此租金为为使用面积积租金、不不考虑物业业管理费））-1层月租金均均价按600元/㎡/月（区域均均价）-1层商铺单价价=（550X12)/0.08=82500元/㎡（使用面积积售价）-2层月租金均均价按450元/㎡/月（区域均均价）-2层商铺单价价=（400X12)/0.08=60000元/㎡（使用面积积售价）收益还原法法使用面积均均价为：-1F:82500元/㎡-2F:60000元/㎡营销策略价格定位策策略楼层套内价格（单位：元/㎡)公摊建筑面积计算价格-1层8250040%82500*60%=49500-2层6000040%60000*60%=36000各层均价按按照商业约约40%公摊计算得得出建筑面面积面价，，备注：1.此价格为建建议销售面面均价价格格，具体价价格根据实实际铺位情情况调整2.临主入口商商铺价格平平层上浮20%3.临主通道商商铺价格平平层上浮10%建议均价：：地下一层49500元/m2地下二层36000元/㎡营销策略价格定位策策略2012蓄水期-1、-2层商业认筹筹7月5商业解筹9月10月强销期8月11月12月1月持续销售推广重点强势推广，，项目营销销市场全面面铺开推广持续期期2012年3—8月营销节点点时间轴亮相期认筹金20000元营销策略3、4、5层商业认筹筹3月招商推广6月7月2月5月4月蓄水期认筹金20000元10月5商业解筹强销期持续销售清盘商业开盘商业开盘准准备期开业推广2013总结：价值值实现方法法租售目标：：8月中旬地下下-1层、-2层商铺全部部销售，9月初3、4、5层打开销售售,2013年1月初全部售售罄，为5月开业保留留准备时间间合理定价，，低开高走走，保证销销售及回款款速度招商、销售售双管齐下下，互为促促进销售方式灵灵活多样化化、多样化化，满足不不同细分市市场客户的的投资需求求合理、科学学分解不同同租售阶段段的工作，，确保租售售工作的顺顺利开展主人流动线线商铺价值值提升，达达到项目营营销的产权权物业价值值市场最大大化阶段划分销售准备阶段蓄客阶段开盘阶段持续销售阶段尾盘销售阶段意向登记阶段内部认购阶段工作内容1.业态定位、规划确认；2.销售价格及促销确认；3.商铺分割方案确认；4.营销推广方案确认；5.人员培训完成。1.了解投资客户的面积、价格、楼层需求；2.收集对项目的正反面意见；3.做好内部登记工作；4.主动出击，到目标区域扫场、派发宣传资料。1.依据客户登记的需求，修正前期的内部方案；2.开展各项目的认购活动；3.主动出击，到目标区域扫场、派发宣传资料。1.依据前期的蓄客情况修正开盘方案；2.开展各项目的开盘活动；3.制定灵活的促销策略，积极应对变化；4.主动出击，到目标区域扫场、派发宣传资料。1.总结开盘活动得失，修正该阶段的计划；2.积极说服开盘未成交的客户；3.积极利用成交客户的人脉资源，挖掘新客户；4.主动出击，到目标区域扫场、派发宣传资料。1.积极说服开盘未成交的客户；2.积极利用成交客户的人脉资源，挖掘新客户；3.主动出击，到目标区域扫场、派发宣传资料。项目各阶段段销售工作作内容概要要营销策略附附件Thanks9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20222:26:06AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。14十十二二月月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/142022/12/1414December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/149、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。2022/12/142022/12