某商业项目策划初步方案汇报

中远大红门商业项目

咨询策划初步方案汇报111策划思路宏观市场自身条件区域环境本项目中、高档社区配套类型？产品营销物业增值，经济、社会效益最大化环境目标与定位实施主题竞争环境2目录第一部分宏观及区域市场状况北京经济迅速发展，居民收入与消费水平提高区域内落后商业形态已不能满足潜在消费者的需求对中高档消费环境的需求成为必然项目周边已成为该地区的商业中心第二部分竞争市场分析第三部分项目自身条件的支撑与限制第四部分产品策划的原则第五部分产品诠释3第一部分宏观及区域市场状况北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图北京历年社会消费品零售额4北京市居民消费价格指数5城市类比，北京市及南城商业均有良好发展空间南城大众消费商业发展滞后，但随着城市拆迁和开发，南城居民消费水平提高空间比较大，南城个人消费市场具备发展潜力，大众消费商业需求量将迅速扩大总体供应状况看，北京市南城产业商业的供应量已经偏大本项目位于南城三、四环之间，区域周边零售商业发展落后、商业设施缺乏，类型单一，缺少内涵商业发展批量化、单向化高，专业市场相对集中小面积商铺所占比例高，大规模卖场少中高档零售、餐饮、娱乐需求旺盛日常消费性商业物业市场供应较少北京南城商业环境特点61KM3KM2KM明日东方商城千针街窗帘家具城大中电器规划商业15万百荣世贸万客隆规划商业5万规划商业4万中铁物流购物中心本项目上海联华鑫星商场国美电器CBC区域规划商业现状商业恋日汽配装饰一条街万益家隆商城7整体来看，随着周边地区住宅规模的迅速膨胀，项目周边针对大众消费市场的集中商业存在明显不足；区域内商业主要集中在万客隆周围、鑫星商场周围路口，北边至洋桥路口周边等；周边现状商业档次偏低，分布相对零散、杂乱无章；餐饮在项目周边的商业中占有相当大的比重，且档次略高；一些知名品牌已经开始在区域内布局，诸如肯德基、金象大药房、吴裕泰茶庄、华堡之家等等，区域前景看好；休闲购物类商业设施在周边相对缺乏，未来有发展潜力。项目周边有可能成为该地区的商业中心8目录第一部分宏观及区域市场状况第二部分竞争市场分析对本项目进行各级竞争市场分析结合城市整体商业环境，我们发现，传统及简单“复制”的商业设施其价值提升空间趋零位居区域商业中心，集合购物、餐饮、休闲娱乐和社区服务多种功能为一体成长空间良好，市场缺位第三部分项目自身条件的支撑与限制第四部分产品策划的原则第五部分产品诠释9第二部分竞争市场分析综合专业市场商业街社区商业及底商周边尚未形成有影响、成规模的商业街商业街环境至关重要，并需要有清晰的定位商业街以开放性、参与性、多元性方向发展社区商业及底商供需两旺受到经营业态的限制，周边底商以服务业为主社区商业以便利、实用、服务多样为特色趋向集中化、完善的服务功能、生鲜便利等特点周边综合、批发市场总规模超过95万平方米竞争加剧，新开发及规划项目向商场环境升级，并兼顾零售市场，扎堆在木樨园一带由单一、少门类向着综合、多门类发展建议本项目可进入的市场：中小型购物中心中型专业运动、家居店主题商业街社区商业百货/购物中心/超市百货由多种经营转向主体性经营、主题经营对超市、购物中心具有巨大需求体验业态成为中高档商业市场需求的动力专业化商店受到欢迎10周边主要零售售商业情况项目周边区域域大中型零售售商业规模情情况：11周边主要批发发商业情况项目周边区域域批发商业规规模情况：12马家堡东路商商业环境马家堡东路区区域主要零散散商业分布情情况如下：13周边社区商业业租金水平项目周边区域域社区商业典典型商铺租金金水平如下：：14竞争市场分析析：1、批发商业业的过剩，封封杀了本项目目批发产业商商业定位的空空间和可能；；2、商业街、、底商的市场场空间没有重重大竞争制约约；3、针对大众众消费的现代代商业的竞争争处在初级阶阶段；4、周边商业业的竞争属于于从属竞争………15目录第一部分宏宏观市场状况况第二部分竞竞争市场分析析第三部分项项目自身条件件的支撑与局局限位于北京南城城，区域内整整体消费较其其他市区为低低地块处于多个个大型专业批批发商圈之间间区域环境与与市场调查查分析显示示本地区极极具消费潜潜力本项目商业业规模稍显显分散，对对定位既有有支撑又有有局限第四部分产产品策划划的原则第五部分产产品诠释释16决定商业规规模的参考考因素：1）、市场场可支撑开开发规模2）、本地地市场，竞竞争商业项项目规模3）、经济济增长因素素对规模的的影响力4）、政府府规划条件件5）、交通通条件对规规模的制约约17本项目商业业规模共计计4万多平方米米，分别分分布在A01—1万多平方米米、A02—2万多平方米米，A05—6千多平方米米；从市场供求求关系看，，本项目的的规模属于于决策比较较谨慎的规规模，市场场风险不大大；具体的可开开发规模将将在最终的的咨询策划划报告中进进行分析测测算18本项目周边边20万消消费者消费费支撑的大大众消费商商业规模：：1）、根据据调查，周周边消费者者月平均购购物、餐饮饮、娱乐消消费为680元；2）、本项项目周边最最大居住人人口规模20万*月产生最最大消费额额为：13600万万元；3）、2003年北北京市商场场平均每平平方米的营营业额为1662元元，南城商商场的典范范庄胜崇光光为631元，考虑虑市场动态态因素，南南城商业每每平方米营营业额不超超过800元；*本项目周周边消费者者支撑商业业规模：1360万万/800=17万万平方米本项目商业业规模在偌偌大市场需需求中具有有爆发力!19北京大红门、马马家堡南城宏观地段分分析北京南城受到木樨园园、大红门门商圈及玉玉泉营商圈圈夹击临近三、四四环路位于城市中中心辐射区区域中观地段分分析现阶段本区区域仍处于于市中心外外配套零售、、服务、餐餐饮等均缺缺乏大量消费额额外流潜在的城市市结点微观地段分分析较成熟的住住宅区环绕绕邻马家堡东东路，人流流、车流量量大紧靠目前人人气最旺的的万客隆超超市大量住宅正正在开发中中，项目自自身也有住住宅物业开开发潜在的区域域中心结点点交通环境道路和公交交车通达性性好自行车是目目前本地居居民主要的的选择对停车设施施的需求需需考虑，北北京私车的的快速增长长20项目商业价价值需要和和本项目住住宅价值进进行综合平平衡:只只有本项目目商业属于于有成长潜潜力的大众众消费商业业,那么住住宅才会得得到良性的的价值互动动项目商业价价值对本项项目其他部部分的影响响:鉴于写写字楼、商商住公寓、、住宅的初初步方案已已经确定，，所以本项项目商业的的定位就必必须在保证证商业功能能的前提下下，同时关关注相互的的联动效果果21目录第一部分宏宏观市场场状况第二部分各各级竞争争环境分析析第三部分项项目自身身条件的支支撑与局限限第四部分产产品策划划的原则第五部分产产品诠释释221、商业结结点的创造造；2、大众消消费商业的的策划产品品要符合消消费市场需需要；3、策划产产品差异化化的需要；；234、策划方方案租金策策略财务有有效性；；5、策划方方案营销执执行的财务务有效性；；6、开发商商资金策略略的可行性性；7、住宅、、商业、写写字楼营销销的可行性性。24目录第一部分宏宏观市场场状况第二部分各各级竞争争环境分析析第三部分项项目自身身条件的支支撑与局限限第四部分产产品策划划的原则第五部分产产品诠释释档次：中高高档，主题题：多种选选择的可能能性以休闲消费费为主旨，，集多功能能于一体的的中型区域域商业中心；完善提提升区域服服务功能，，多种消费费乐趣互动动于整体环境中；展展现某种商商业文化精精神，打造造休闲、文文化购物新境地三方面目标标客户：终终端消费人人群、经营营商户、投投资者百货型超市市、大中型型餐饮、邻邻里中心、、专业店铺铺、特色底底商25对产品类型型的初步判判断依据市场调调查的相关关信息，鉴鉴于以下原原因，赛睿睿顾问不建建议本项目商业地产产内容包括括专业批发发市场：1、上述区区域已经出出现了专业业批发市场场过量的趋趋势，开发发成本增高高，收益止止步不前；；2、本项目目规模及建建筑形式限限制，不易易形成良好好的批发市市场氛围，，而专业批批发市场成成熟也较普普通商业困困难；3、批发商商业对本项项目的综合合品质有极极大的负面面影响。26对产品类型型的初步判判断考虑到市场场风险、周周边大批居居民消费需需要及本项项目地段的的特点，建建议本项目商业部分分集中针对对大众消费费市场，但但商业类型型、规模选选择需谨慎慎：1、本项目目周边区域域未来将有有近600万平方米住住宅规模，，居住人口口超过20万人，这样样的消费群群的日常消消费，需要要相当商业业内容和类类型；2、在本项项目单纯造造娱乐化、、体验概念念，针对居居民市场的的感染力比比较局限，，来自本项项目外部的的消费者数数量规模也也有限，但但是周边有有经济势力力的南方商商户的消费费将形成市市场支撑；；3、本项目目所在区域域在短期内内形成大众众消费市场场聚合力的的业态主要要是餐饮和和超市，这这两类有可可放大的空空间，但仍仍需谨慎。。27产品方案1：远洋瓯瓯风28关于东瓯的的商业故事事：1、东瓯是是浙江温州州的古名，，对于南城城有消费势势力的、以以南方温州州人为基础础的消费者者有吸引力力；2、温州财财富的成长长是中国近近现代最成成功的商业业典范，市市场关注、、仰慕，但但无人进行行商业挖掘掘……29商业文化东瓯大道服务少量休闲娱娱乐少量购物以文化休闲闲消费为主主旨，集多多功能于一一体的新型型区域商业业中心，融融合多种消消费乐趣于于整体环境境中，打造造北京休闲闲文化与购购物的新境境地周边旧有商商业模式餐饮休闲娱乐新型区域商商业中心模模式购物文化服务配套套邻里中心心餐饮地画形式式亲和力30产品经营商户终端消费费人群投资客户目标客户户特别亮点点以“东瓯瓯大道””为代代表的商商业文化化主题规模及模模式中等规模模的购物物中心或或专业店店档次中、高档档营销有效传达达建筑形式式、风格格、功能能、业态态、布局局、分割割、收益益模式………邻里中心心专业店铺铺主题街区区及底商商31远洋瓯风风商业街街区一层邻里中心心（服务设设施、专专卖店、、药店等等）瓯风拱廊廊街（家居主主力店））菜神街（休闲餐餐饮、大大中型餐餐饮）便利坊（底商））瓯风拱廊廊街（东瓯大大道）32远洋瓯风风商业街街区二层邻里中心心（中小餐餐饮）瓯风拱廊廊街（家居主主力店））菜神街（大中型型餐饮））瓯风拱廊廊街（东瓯大大道）33远洋瓯风风商业街街区三层邻里中心心（健身、、美容容美发））瓯风拱廊廊街（家居主主力店））34产品方案案2：动动感100主题题商业街街区35动感地带带（运动健健身）电影院魅力岛（乐购、、华堂类商业及及沿街商铺铺）休闲地带带（底商））生活地带带（底商））KTV36产品方案案3：远远洋尚品品37商业旗舰舰店（家居、、家具、、品牌餐餐饮、金金融服服务）区域购物物中心（零售、、娱乐、、美食广广场）菜神街（休闲餐餐饮、大大中型餐餐饮）便利坊（底商））38赛睿顾问问初步建建议本项项目大众消费费商业有有以下类类型：1、瓯风风购物拱拱廊街（（北京首首创，融融餐饮、、娱乐、、专卖店店于一体体）；2、东瓯大大道（在在商业街街以地画画形式，，展现代代表中国国财富精精神的温温州才杰杰的商业业文化元元素）；；3、百货型型超市（（华堂、、乐购类类）；4、邻里中中心；5、中型家家居、运运动类专专业店；；6、休闲娱娱乐的设设施；7、餐饮街街及其他他大中型型餐饮。。399、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。02:25:5102:25:5102:2512/14/20222:25:51AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2202:25:5102:25Dec-2214-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。02:25:5102:25:5102:25Wednesday,December14,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2202:25:5102:25:51December14,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。14十十二二月20222:25:51上上午02:25:5112月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月222:25上上午午12月月-2202:25December14,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/142:25:5202:25:5214December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2:25:52上上午午2:25上上午午02:25:5212月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。02:25:5202:25:5202:2512/14/20222:25:52AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2202:25:5202:25Dec-2214-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。02:25:5202:25:5202:25Wednesday,December14,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2202:25:5202:25:52December14,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。14十二二月20222:25:52上上午02:25:5212月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。十二二月月222:25上上午午12月月-2202:25December14,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/142:25:5202:25:5214December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。2:25:52上上午2:25上上午02:25:5212月-229、杨杨柳柳散散和和风风，，青