某商业地产企业管控产品线专题

中原市场研究部201303万达商业地产企业管控产品线专题企业管理模式企业发展历程目录商业产品线代表性商业项目企业发展历程Part1万达集团发展简史1988：万达公司成立1992：改制为万达集团股份有限公司1994：万达进入足球领域1995-1998：在住宅开发的同时，经历开办电梯厂、制药厂、连锁商业等领域的探索，希望拓展长线、稳定收益的业务领域1988——19981999——20042005——20092010——20121999：开始订单地产生产—傍大款“沃尔玛”2000：退出万达足球俱乐部，确立商业、住宅两条腿走路2001：正式进入商业地产领域，长春万达建成2002：第一、二代产品投资高峰期2003：遭遇房地产宏观调控，资金链紧张2004：与华纳合资成立院线2005：开始与麦格理合作，进行REITs探索；调整管理组织架构2007：产品向第三代转型2008：应对经济和地产调整，企业进入短暂观望期2009：加强土地储备2010：全国范围扩张2011：大力发展旅游产业，第四代产品开始动工2012：26亿美元与全球第二大院线集团AMC签署并购协议；组建运营团队，准备涉足电商，将整合百货、高级酒店、旅游、电影院线……战略调整期发展、扩张期转型、摸索、调整期初创期企业管理模式Part2万达集团本部组织架构（按照分管总裁划分）万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其它大部分职能由集团总部牢牢把控。万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。董事长总裁副总裁副总裁副总裁副总裁投资部财务部集团办公室人力资源部法律事务部审计部企业文化部信息工程部规划研究院发展部商务部商地研究院项目中心成本控制部安监客服部商管总部院线总部百货公司职能部门项目前期项目中期项目后期酒店总部商管公司总经理招商中心运营中心安全品质部万达商业管理有限公司组织结构常务副总经理副总经理副总经理副总经理物业管理部工程部财务部成本管理部人力资源部行政部信息建设部副总经理区域公司A区域公司B区域商管公司总经理区域招商运营副总区域物业工程副总区域财务副总区域人事行政副总区域人事行政经理信息技术部万达广场总经理（综合体店）招商运营副总物业副总工程副总财务经理人事行政经理人事主管行政主管区域公司综合体店A综合体店B综合体店招商中心总经理运营中心总经理副总经理副总经理副总经理餐饮美食部服装服饰部配套服务部招商推广部综合业务部主力店部常务副总经理副总经理管理一部运营总经理管理二部招商副总经理企划部总经理商管公司总经理万达商业管理有限公司——招商中心和运营中心万达商业管理有限公司职责负责向集团提供投资兴建万达广场的支持信息参与万达广场主力店、非主力店、公共区域房产技术条件中与后期经营、管理有关的部分的设计，并负责向规划研究院提供万达广场中步行街部分、物业管理用房部分、配套的停车场、广告位的设计边界条件负责系统内所属公司的的工商登记管理和档案的建立于日常管理工作负责万达广场的前期开办费用、招商推广费用、日常运营成本（含物业管理费）的测算和报审负责步行街商铺租金市场调研负责组建各在建万达广场的商管公司负责在建万达广场的非主力店招商的组织管理负责入驻商家的物业管理合同的谈判和签订（主力店和非主力店）负责组织万达广场的运营接管负责指导和督促各地万达广场设备设施移交负责万达广场开业的策划和组织实施负责指导、考核各地商管公司日常招商、营运、物业管理工作负责各地万达广场各项收入收缴工作监督考核负责监管和考核各地万达广场的安全工作负责集团商业管理品牌的的建设和维护负责商业管理系统的财务核算、资金管理负责商业管理系统的企业文化建设负责商业管理系统的团队建设和制度建设配合接待集团安排的的投资人的参观接待工作万达商业管理公司——招商中心职责负责制定集团商管公司招商、市场调查、商业规划等相关管理制度及规范，指导各地商管公司建立招商管理规范并监督执行负责草拟和提报新建万达广场步行街的定位、商业业态规划、招商政策及租金收益报告根据集团批准的的商业业态规划及租金指标，组织制定新项目招商方案、招商计划及时间进度计划，对整个招商筹备工作过程进行监督管理，并保障整体招商工作按时、按质完成根据各相关部门提供的步行街商户经营数据及意见，对商户经营情况进行分析，为万达广场的商户调整提供依据负责指导各地商管公司万达广场步行街商铺调整计划；审核招商指标并考核完成情况；审核商铺租赁合同并检查执行情况负责各万达广场广告位的招商及招投标管理工作负责对各地商管公司招商人员进行专业培训和绩效考核负责协助人力资源部对各地商管公司主管以上招商人员的招聘、转正、晋升、降级等提出意见负责建立商户信息数据库，并进行日常补充、完善、更新负责次主力店和连锁品牌商户的战略合作商务洽谈并签订联盟协议，为项目招商提供商户资源保障跟进相关行业发展变化，定期提交行业发展报告，为集团及集团商管公司决策提供信息和建议组织和推动集团商管公司与招商相关的合同、协议的标准化工作万达达商商业业管管理理公公司司————营营运运中中心心职职责责负责责制制定定和和完完善善万万达达广广场场营营运运管管理理的的相相关关管管理理制制度度和和标标准准确保保各各地地商商管管公公司司建建立立营营运运管管理理规规范范并并对对执执行行情情况况进进行行监监督督营运运决决策策信信息息系系统统的的建建立立与与管管理理，，负负责责汇汇总总、、分分析析营营运运数数据据，，根根据据经经营营状状况况提提出出招招商商调调整整、、营营销销策策划划活活动动、、经经营营环环境境改改善善和和提提升升计计划划开展展市市场场调调查查与与研研究究，，分分析析和和了了解解市市场场的的发发展展和和广广场场的的竞竞争争环环境境根据据内内部部运运营营数数据据的的分分析析和和外外部部环环境境的的调调研研，，明明确确万万达达广广场场的的定定位位，，制制定定业业态态规规划划与与品品牌牌组组合合方方案案，，并并实实施施商商铺铺和和租租金金调调整整营销销策策划划管管理理，，参参与与制制定定年年度度营营销销策策划划方方案案和和计计划划，，组组织织和和实实施施营营销销策策划划活活动动，，进进行行营营销销企企划划活活动动的的跟跟踪踪与与评评估估经营营规规范范的的管管理理，，统统一一广广场场的的经经营营规规范范，，提提升升广广场场的的经经营营形形象象经营营环环境境管管理理，，确确保保广广场场内内外外环环境境的的舒舒适适度度，，提提升升广广场场的的凝凝聚聚力力客户户关关系系管管理理，，包包括括商商户户关关系系和和业业主主关关系系，，建建立立良良好好和和谐谐的的经经营营氛氛围围顾客客服服务务管管理理，，建建立立顾顾客客服服务务体体系系并并监监督督执执行行公共共关关系系管管理理，，包包括括政政府府、、媒媒体体、、社社区区和和周周围围社社团团的的关关系系，，构构建建良良好好的的外外部部经经营营环环境境人员员管管理理，，负负责责营营运运人人员员和和营营业业员员的的日日常常管管理理，，负负责责营营运运人人员员相相关关专专业业知知识识、、技技能能和和能能力力的的培培训训和和发发展展多种种经经营营的的管管理理，，负负责责多多种种经经营营的的规规划划、、预预算算、、招招商商、、日日常常运运营营稽稽核核与与多多种种经经营营商商户户信信息息的的维维护护和和管管理理广告告位位的的经经营营与与管管理理，，负负责责广广告告位位的的规规划划、、预预算算与与日日常常经经营营，，确确保保广广告告经经营营的的整整体体形形象象和和安安全全负责责集集团团相相关关政政策策的的落落实实，，确确保保各各地地商商管管公公司司返返租租租租金金、、扶扶场场金金政政策策正正确确合合理理使使用用负责新新场开开业前前期营营运相相关准准备，，确保保新开开发广广场正正常、、顺利利开业业协同物物管、、工程程、行行政等等部门门进行行资产产管理理，确确保广广场的的安全全、稳稳定，，实现现广场场的保保值与与增值值负责万万达广广场房房屋租租金、、停车车场收收入、、广告告位租租金、、物业业代理理费、、代收收代缴缴能源源费、、多种种经营营收入入等收收费管管理制制度、、工作作流程程、业业务标标准的的制定定负责各各地万万达广广场房房屋租租金、、各项项费用用标准准的核核查、、执行行标准准的核核查，，以及及统计计汇总总工作作，定定期提提供数数据报报表负责各各地万万达广广场房房屋租租金、、各项项费用用缴收收计划划的制制定，，及时时向集集团财财务部部编报报租金金到账账计划划，向向集团团投资资部编编报未未来年年度租租金收收入预预测协助已已转让让项目目的租租金收收缴工工作，，负责责与业业主及及其代代理人人的沟沟通协协调，，督导导、协协调各各地商商管公公司配配合受受租工工作负责各各地万万达广广场房房屋租租金、、停车车场收收入、、物业业管理理费指指标的的制定定与考考核工工作；；组织织有关关收费费减免免政策策的审审核工工作负责督督导、、核查查各地地商管管公司司多种种经营营、广广告位位经营营的收收费管管理、、合同同履行行、指指标考考核工工作负责各各地万万达广广场房房屋租租金、、各项项收费费的信信息收收集、、整理理和综综合分分析，，评定定商家家履约约情况况，定定期进进行信信誉评评估，，形成成分析析报告告负责评评定各各地商商管公公司收收租收收费工工作万达商商业管管理有有限公公司———安安全品品质部部职责责协助各各地商商管公公司逐逐步完完善目目前现现行三三标一一体化化制度度的可可行性性，监监督、、检查查各地地商管管公司司对集集团公公司制制度的的落实实情况况负责对对各地地商管管公司司开业业后的的整体体管理理工作作进行行定期期监督督检查查，对对各地地商管管公司司提出出的和和检查查中发发现的的管理理过程程中影影响品品质的的问题题记录录并递递交相相关部部门跟跟进负责以以保障障安全全和项项目品品质为为出发发点，，定期期对历历次发发现的的问题题跟踪踪解决决结果果，核核实落落实情情况，，提交交公司司领导导后抄抄送相相关部部门进进行整整改并并定期期复查查。对对检查查的问问题重重点跟跟进，，配合合各地地商管管公司司研讨讨整改改方案案，对对重点点问题题进行行复查查负责审审批，，指导导各地地商管管公司司品质质管理理工作作报告告、计计划，，监督督各地地商管管公司司品质质管理理工作作落实实。督督促各各地项项目公公司的的自查查和不不合格格问题题的改改进，，协助助各地地公司司提高高资深深检查查力度度和水水平负责总总结各各地商商管公公司品品质管管理工工作经经验，，对有利于于提高高各地地商管管公司司的经经验通通过集集团商商管公公司进进行推推广；；负责责品质质管理理主要要培训训工作作的实实施，，收集集提供供相关关品质质管理理提升升的培培训案案例或或培训训资料料提供供给各各地商商管公公司；；整理理检查查工作作中发发现的的共性性问题题和好好的经经验做做法，，编制制培训训资料料督促促各地地商管管公司司学习习负责依依据每每月检检查问问题汇汇总，，列出出下阶阶段工工作重重点和和重点点跟进进的项项目，，协调调集团团商管管公司司相关关部门门进行行集中中检查查；协协助各各地商商管公公司进进行定定期评评估影影响品品质管管理因因素，，指导导编制制整改改方案案负责对对提升升各地地商管管公司司管理理品质质有利利的方方案或或计划划协调调集团团商管管公司司各部部门配配合工工作万达商商业管管理有有限公公司———物物业管管理部部职责责监督、、指导导、检检查各各地商商管公公司保保洁、、消杀杀防疫疫和绿绿化等等工作作开展展，建建立规规范有有效的的环境境管理理模式式，努努力营营造清清洁、、尾声声、美美观、、舒适适的居居住、、办公公及购购物娱娱乐环环境监督、、指导导、检检查各各地商商管公公司建建立和和实施施有效效的消消防管管理制制度，，确保保消防防管理理组织织网络络敏感感、灵灵动、、严密密；确确保消消防责责任、、重点点防火火部位位清晰晰；确确保消消防设设施设设备配配置规规范、、分布布状况况明细细；确确保消消防设设备及及器材材性能能良好好，运运行可可靠；；确保保各地地万达达广场场处于于消防防安全全运行行状态态监督、、指导导、检检查各各地商商管公公司建建立并并实施施有效效的安安保服服务方方案，，合理理设置置保安安值守守岗位位，及及时消消除各各项安安全隐隐患；；建立立突发发事件件预案案管理理模式式，确确保发发生突突发事事件时时能及及时、、有效效应对对。监督、、指导导、检检查所所管辖辖住宅宅、写写字楼楼物业业提供供标准准化物物业管管理服服务，，营造造良好好的居居住和和工作作环境境，做做好万万达品品牌维维护和和物业业的保保值、、增值值工作作指导、、审核核各地地商管管公司司与业业主拟拟定和和签定定的住住宅、、写字字楼等等销售售物业业及商商户的的物业业管理理服务务合约约；负负责主主力店店物业业服务务合同同的谈谈判及及签约约；参参与审审核主主力店店租赁赁合同同；对对各地地商管管公司司定期期开展展合同同及法法律相相关知知识培培训，，对各各种物物业管管理合合同的的执行行情况况进行行评估估负责住住宅、、写字字楼、、商业业等各各物业业类型型的物物业管管理费费测算算，统统计、、指导导、督督促各各地商商管公公司物物业管管理费费收取取工作作；规规范收收费管管理程程序，，完善善收费费流程程，确确保物物业费费收缴缴率；；监督督、审审核管管理费费减免免情况况定期与与主力力店租租户进进行沟沟通，，指导导、检检查各各地商商管公公司与与当地地主力力店租租户沟沟通情情况；；处理理主力力店租租户重重大投投诉；；监督督、检检查主主力店店有关关租赁赁合同同、物物业服服务合合同的的执行行情况况并定定期进进行评评估负责监监督、、指导导和检检查各各地停停车场场的运运行管管理和和收费费管理理，确确保停停车服服务高高效、、有序序、安安全、、方便便，确确保停停车收收费合合法，，收费费过程程无漏漏洞万达的的决策策机制制：设设立决决策委委员会会与实实施总总裁一一票否否决制制结合合的高高度集集权决决策体体系商业地产规划院投资决策委员会招投标委员会王健林一票否决制万达基基于其其全产产业链链视角角采用用了倒倒金字字塔管管理万达集集团公公司项目万达的的“倒倒金字字塔管管理””专业委委员会会系统总总部职能部部门项目公公司职职权工程管管理销售实实施集团公公司职职权万达区区域公公司拿地规划设设计招商成本控控制财务管管理销售计计划……“中央央集权权制””投资决决策委委员会会、招招投标标决策策委员员会、、商业业地产产规划划院商管总总部、、酒店店总部部、院院线总总部、、百货货总部部、项项目中中心商业地地产研研究部部、发发展部部、商商务部部、财财务部部等万达项项目管管控体体系商业产产品线线Part3万达商商业产产品集集中于于万达达广场场万达目目前已已经进进入50多个重重点城城市，，投资资项目目80-100个，主主要位位于东东部沿沿海的的一二二线城城市上海宁波南京南宁昆明南昌长沙武汉成都西安济南青岛天津北京大连沈阳长春吉林哈尔滨滨南昌商业住宅只有商业只有住宅兼有商业和住宅石家庄庄太原2010年：合合肥两两个万万达广广场、、廊坊坊万达达、石石家庄庄万达达、抚抚顺万万达、、无锡锡万达达、鄂鄂尔多多斯（（东胜胜）万万达、、包头头万达达、汉汉中万万达、、郑州州万达达、大大同万万达2011年：厦厦门万万达、、福州州万达达、银银川万万达、、苏州州万达达、淮淮安万万达、、呼和和浩特特万达达2012年：太原万达达、蚌埠万达达、镇江万达达、重庆万达达、温州万达达、广州万达达、唐山万达达、宜昌万达达项目形态发展展及业态构成成万达经历了三三代产品发展展之后，开始始向体量更大大、功能更全全、体现“文文化、休闲、、购物”为为一体的商业业综合城发展展，并逐步向向线上综合体体延伸旅游休闲闲度假城城综合商业业城文化产业业线上综合合体……1234项目业态态构成特点代表性商商业项目目Part4项目简介介作为最具具代表性性的商业业中心之之一的上上海万达达广场，，已成为为五角场场商圈核核心区域域的时尚尚新地标标。五角场万万达广场场地理位置置及周边边交通情情况除公交便便利之外外，邯郸郸路上的的中环高高架、及及黄兴路路、四平平路上的的内环高高架更是是为消费费者的出出行提供供了多种种选择方方式。。地下B1城中中城手扶梯手扶梯手扶梯电梯电梯电梯电梯电梯城中城动动线示意意图连接地上上广场主入口连接下沉沉式广场场手扶梯手扶梯手扶梯手扶梯地上商业业设施整个广场场地上建建筑有五五幢群楼楼分别为为巴黎春春天、沃沃尔玛大大楼、上上海食品品一店、、宝大祥祥青少年年活动中中心和特特力时尚尚汇。项目组成成（二））：地下下建筑地下建筑筑分为2层，B1是城中城城，B2是地下停停车场。。项目组成成（三））：联体体写字楼楼三幢A级写字楼楼层高分分别为22层、23层、25层，大量量的工作作人员可可以为平平日商场场内的餐餐饮店拉拉动消费费。联体写字字楼纵横联系系的三条条商业步步行街上上业态以以休闲饮饮食、服服装、金金融为主主，集众众多知名名品牌于于一体。。商业步行行街南北方向向的休闲闲街以服服装展示示为主。。有强烈烈的商业业氛围。。主要商商铺有H&M、IDO、SEPHORA等。东西方向向的商业业街商铺铺以休闲闲饮食为为主。给给予在广广场内人人流提供供了一个个休息，，缓冲的的空间。。主要要商铺有有：必胜胜客、避避风塘、、KFC、DQ、哈根达达斯等。。商业步行行街商业街金金融配套套配套方面面有各大大银行如如：工商商银行、、中国银银行、交交通银行行、上海海银行、、招商银银行等等等，提供供金融服服务。巴黎春天天作为万达达广场的的主力商商场，业业态集中中以服装装为主，，配以鞋、、包等商商品，品品牌齐全全，是一一个非常常有针对对性的购购物场所所。沃尔玛大大楼大楼集珠珠宝、大大型购物物中心于于一体大楼外立立面上海第一一食品商商店上海第一一食品商商店是上上海市历历史最悠悠久、最最专业的的食品专专营商场场，商场场汇聚了了全国乃乃至世界界知名的的特色食食品，形形成目的的性购物物，带动动人流进进行消费费。宝大祥青青少年活活动中心心位于上海海第一食食品商店店北面，，同样西西临国宾宾路的宝宝大祥青青少年活活动中心心，也是是很具有有代表性性的休闲闲、购物物、文化化、娱乐乐场所。。宝大祥外外立面特力时尚尚汇共计五层层的商城城的业态态通过分分布相对对更多元元更生活活，来提提升该幢幢商城的的专业性性和独立立性，以以吸引消消费客户户。地下B1城中中城万达广场场B1城中城整整体氛围围是一个个集娱乐乐、休闲闲、购物物、美食食的商业业场所，，并实现现承接下下沉式广广场人流流和引导导人流的的功能。。地下B1城中中城（业业态分布布）总体来看看万达商商业广场场的5个裙楼的的特色非非常明显显：巴黎春天天的业态态集中以以服装为为主；沃尔玛大大楼的业业态集中中以百货货和珠宝宝首饰为为主；宝大祥青青少年活活动中心心集中以以文化、、休闲娱娱乐为主主；第一食品品商店集集中以餐餐饮为主主；特里时尚尚汇作为为各业态态的一个个补充，，并提供供更生活活化的美美容，健健身，SPA的一个场场所。庞大的停停车场及及业态丰丰富的城城中城使使得人流流在引导导和分流流上井然然有序。。全面的的品牌阵阵容，完完备的品品类组成成，使顾顾客能开开心畅游游上海万万达广场场，体验验高品质质的时尚尚生活，，享受购购物的乐乐趣，同同时更满满足全方方位的购购物、娱娱乐、文文化、休休闲等需需求。9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。02:18:2002:18:2002:1812/14/20222:18:20AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2202:18:2002:18Dec-2214-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。02:18:2002:18:2002:18Wednesday,December14,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2202:18:2002:18:20December14,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。14十二月月20222:18:20上午02:18:2012月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:18上上午12月-2202:18December14,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/142:18:2002:18:2014December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2:18:20上上午午2:18上上午午02:18:2012月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Wednesday,December14,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。02:18:2002:18:2002:1812/14/20222:18:20AM11、成功就是日日复一日那