某地产项目年营销推广提案

港中旅项目2012年营销推广提案1949地产机构2012.2.29总结过去是为了创造更好的未来销售金额统计2011年港中旅项目整体销售4.4亿元其中一期剩余产品0.7亿元元二期洋房1.9亿元二期别墅1.7亿元项目整体销售额在棋盘山板块居于榜首别墅产品销售额在棋盘山板块位居第三名销售额的确很喜人，排名也很让人兴奋。但是仅凭借这些数据就能说明我们的项目已经非常成功了吗？就能判断我们的项目已经达到最好的运营状态了吗，可以躺在功劳簿上睡大觉了吗？1949的判断：显然还不是，显然还不到可以沾沾自喜的时候，我们还有很多可以提升也是必须提升的空间，我们还有许多艰辛的路要一起去走。2011年的港中旅，在貌似喜人的销售业绩背后，还有哪些核心的问题？或者有哪些隐患呢？总结之一——整体经营战略问题Ⅰ集团品牌缺失Ⅱ两条产品线各自为战，没有形成合力Ⅲ性价比取胜，价格溢价和形象溢价均没有实现总结之二——产品策略问题Ⅰ别墅产品定位需要根据项目变化相应提升Ⅱ洋房产品定位需要重新审视调整总结之三——营销战术问题Ⅰ现场展示包装问题Ⅱ营销节奏把握问题Ⅲ营销活动主题性和执行力问题Ⅳ产品附加值缺失问题这次提案我们要系统的解决项目从整体经营战略到产品策略在具体到营销战术的一系列问题（营销战术的论述将融合在产品策略里进行针对性的分解分析）。目的是为了要项目系统性的、全局性的得以提升，而不单纯是单点式的解决局部问题，头痛医头脚痛医脚。我们进入入本次提提案的核核心内容容，逐一分析析和解决决上述问问题战略问题题之一——品牌缺失失和品牌牌修复品牌缺失失的表现现和后果果表现只有品牌牌口号和和品牌形形象，没没有品牌牌落地实实施。品牌口号号（旅游游地产缔缔造者））穿透性性不强，，不符合合东北富富人语境境。品牌形象象（80年履历国国企）感感染力不不强，表表现过于于宏观而而不够具具体。后果没有形成成品牌的的影响力力和公信信力没有把品品牌形象象力转化化为销售售力没有实现现品牌的的溢价空空间品牌形象象对别墅墅产品和和别墅客客户非常常重要，，但是我我们在这这个版块块基本是是缺失的的，所以以造成：：“像卖普普通住宅宅一样卖卖别墅””对品牌的的提升和和修复品牌价值值的深度度挖掘品牌定位位的广告告性表达达品牌输出出的具体体手段“80年履历””“国国企资质质”，这这样的品品牌价值值，首先先东北富富人不敏敏感，不不买单。。其次它是是对整个个港中旅旅集团的的宏观描描述，而而没有凸凸显集团团中地产产版块的的优势和和特点，，不够针针对性，，不够具具体。品牌价值值的深度度挖掘深度挖掘掘港中旅旅地产品品牌资源源我们发发现了这这样几个个名称：：“华侨城城”“锦锦绣中华华”“中中华民俗俗文化村村”“世世界之窗窗”“海海泉湾””“全国国首家国国家旅游游休闲度度假示范范区”这些名称称太有价价值了，，一个个个如雷贯贯耳，极极具传播播力和公公信力。。这种以具具体的、、著名的的、个体体产品品品牌来代代表和彰彰显营销销力稍弱弱的集团团品牌的的方式非非常符合合东北人人特别是是东北富富人的口口味。这些信息息应该是是我们确确立和宣宣传品牌牌形象一一个非常常重要的的要素。。除了这些些我们重重新挖掘掘的品牌牌要素之之外，一一个非常常贴切和和符合东东北人认认知习惯惯的品牌牌定位语语同样非非常重要要。品牌定位位的广告告性表达达中国旅游游地产第第一品牌牌线上手段段——专项项品牌形形象报广广线下手段段——销销售终端端知名旅旅游地产产项目展展示现场包装装——旅旅游地产产生活方方式的体体验营销销品牌输出出的具体体手段线上手段段——专项项品牌形形象报广广报广示意意线下手段段——销售售终端知知名旅游游地产项项目展示示现场品牌牌背景墙墙或者易易拉宝展展示示意意图片现场包装装——旅游游地产生生活方式式的体验验营销旅游地产产的概念念，特别别是旅游游地产所所主张的的独特的的生活方方式，除除了要用用我们以以往的成成功的项项目案例例来证实实，更重重要的是是要让消消费者怎怎么能在在我们自自己的项项目中切切身的体体会到旅旅游的乐乐趣和项项目所要要呈现出出的国际际小镇的的风情。。将项目核核心资源源景观区区进行全全方位的的深度包包装。奥特莱斯斯商业街街尽快招招商、装装饰，尽尽快呈现现独特的的商业氛氛围和多多种异域域风情的的旅游氛氛围；天鹅湖中中增设游游乐设施施，例如如游船等等，业主主或者意意向客户户可以游游玩；配合效果果示意图图片战略问题题之二——两条产品品线各自自为战，，没有有形成合合力2011年别墅墅和洋房房两条产产品线分分成两个个团队独独立运作作，各自自独立的的运营团团队，各各自独立立的销售售队伍，，各自独独立的营营销战略略，各自自独立的的推广方方式。虽然项目目最终取取得了较较好的销销售业绩绩，但是是从项目目全局运运作的角角度来讲讲并没有有达到一一个最佳佳的状态态。两条产品品线之间间缺乏联联动，没没有扶持持。最后的的结果果基本本上是是：1+1≤21949对对于港港中旅旅项目目今年年的经经营战战略是是，整整合两两条产产品线线的产产品资资源、、客户户资源源、营营销资资源、、推广广资源源.加强两两条产产品线线之间间的联联动和和互动动，实实现两两条产产品线线之间间的相相互扶扶持，，真正正形成成1+1>2品牌形形象提提升项项目整整体的的影响响力和和公信信力有效改改善和和增强强具体体产品品的销销售力力别墅产产品树树立整整体项项目高高端的的产品品形象象带动洋洋房产产品形形象和和品质质的提提升洋房产产品丰丰富项项目整整体的的产品品线配配备最重要要是带带动项项目的的整体体热度度和人人气，，扩大大别墅墅产品品的客客户数数量基基础战略问问题之之三——性价比比取胜胜，价价格溢溢价和形象象溢价价均没没有实实现虽然2011年年度无无论是是别墅墅还是是洋房房产品品都有有自己己的产产品定定位和和营销销推广广主题题，但但是不不可否否认的的是2011年年我们们之所所以能能取得得较好好的销销售业业绩，，性价价比是是项目目最大大的利利器。。我们的的产品品定位位和营营销推推广主主题，，或者者由于于在推推广实实施执执行阶阶段的的不到到位（（别墅墅产品品较为为明显显），，或者者由于于定位位或者者推广广主题题本身身就存存在一一些偏偏差（（洋房房产品品较为为明显显）最最终导导致的的结果果就是是项目目自身身独特特的产产品价价值没没有真真正得得以释释放，，也就就没有有形成成预期期的影影响力力和销销售力力，那那么结结果就就是性性价比比、价价格基基本成成为最最重要要的成成交原原因。。这种结结果肯肯定是是我们们甲乙乙双方方都不不愿意意看到到的。。2012年一定定要改改变这这种局局面当然我我们不不可能能马上上丢弃弃性价价比的的优势势，但但是我我们一一定要要把以以性价价比取取胜转转变成成以项项目自自身的的稀缺性性价值值和差差异化化价值值取胜。。提升项项目整整体的的产品品价值值，让让消费费者更更多的的认可可项目目和产产品本本身，，然后后再以以相对对的性性价比比优势势达成成成交交。2011年年客户户买港港中旅旅是图图便宜宜，今今年我我们要要让客客户感感觉是是占便便宜。。那么如如何实实现以以上提提出的的三大大经营营战略略问题题，重重点就就要落落在第第二部部分——产产品策策略问问题的的解析析。我们如如何提提升或或者调调整别别墅产产品和和洋房房产品品的产产品定定位，，如何何梳理理其产产品价价值体体系的的问题题。我们先先说别别墅产产品2011年年关于于别墅墅产品品我们们的定定位是是生活别别墅2012年年，我我们依依然是是生活别别墅项目的的整体体运营营需要要持续续性，，频繁繁的更更换核核心产产品定定位和和核心心产品品价值值，包包括推推广思思路是是非常常危险险的。。因此一一个好好的概概念，，我们们需要要持续续的运运营下下去，，才能能形成成项目目固定定的、、专属属的、、有影影响力力的、、最终终有销销售力力的产产品价价值要要素。。但是，我们绝对不是是简单的和不不负责任的重重复去年的东东西。此“生活别墅墅”非彼“生生活别墅”我们需要在““生活别墅””大的方向下下，对去年的的营销策略有有一个大幅度度的提升。去年我们提出出“生活别墅墅”的市场定定位，基于最最主要的产品品特点就是奥奥特莱斯、业业主会所以及及相应的生活活配套设施。。那么今年我们们要在这个方方向上有所提提升，我们的的项目和去年年有什么变化化呢？去年我们我们们将奥特莱斯斯，将生活配配套还基本都都是畅想，都都没有能够呈呈现。但是今年项目目最大的变化化就是这些所所有的支撑““生活别墅””的价值点都都能够真正实实现。而且还有两点点变化也是非非常重要，一一是今年6月份项目二期期（别墅和洋洋房）将交房房入住，届时时港中旅项目目将成为棋盘盘山入住业主主最多的项目目，也就是说说将成为棋盘盘山最成熟的的项目，最具具生活氛围的的项目。另外一点，对对于业主会所所我们希望今今年也能够有有所调整，真真正能够呈现现。除了基本本的会所功能能外，还能具具备高端客户户深度洽谈的的功能（在下下面的营销策策略部分重点点论述）。如果说去年年我们讲““生活别墅墅”还是处处于一种预预期和畅想想的阶段，，“势以生生活论别墅墅”还处于于一个“论论”的阶段段，那么今今年一定是是一个真正正的展示、、呈现、体体验的阶段段。这样的情况况对项目本本身，对消消费者才更更具有价值值和意义。。在营销推广广中才更加加有效，更更有针对性性，更能形形成真正的的销售力。。别墅定位描描述忘却世界的的生活别墅墅奥特莱斯呈呈现运营，，可以不用用去世界各各地血拼shopping。国际小镇的的完美呈现现，在家就就是在世界界旅游。业主会所的的高端展现现，不出家家门就能享享受到国际际级的生活活享受。在港中旅，，完全可以以忘却世界界。在产品定位位上我们有有了清晰明明确的思路路，但是我我们还需要要更加具体体和更加落落地的营销销策略和推推广策略来来全力配合合。今年全年的的营销主题题2012港中旅深度度体验年（适用于别别墅和洋房房两条产品品）别墅产品的的具体营销销策略产品提升策策略现场展示策策略营销推广策策略产品提升策策略园林景观展展示提升物业服务标标准提升园林景观展展示提升园林景观无无疑是别墅墅产品最重重要的产品品灵魂。但是我们在在园林景观观打造上却却非常缺失失。除了天鹅湖湖公园区域域的核心景景观比较吸吸引人之外外，其他地地方基本没没有景观展展示可言。。而且天鹅湖湖公园的景景观处理也也显得比较较粗糙。我们建议从从几个方面面对景观做做出修整和和提升。1、天鹅湖公公园——增加一些湖湖边小品、、雕刻天鹅鹅湖名称的的石头、湖湖边长椅、、湖内游船船等等，将将项目最重重要的景观观资源以最最好的姿态态展现给消消费者。2、别墅景观观示范区——对对目前售售楼处门前前的景观、、双拼样板板间的庭院院景观、联联排示范区区的景观重重新修整。。让消费者者在买房的的过程中真真正能够体体验园区未未来的景观观状态，对对入住后的的生活充满满憧憬。图片示意物业服务标标准提升如果说园林林景观是别别墅项目的的产品灵魂魂，硬件灵灵魂，那么么物业服务务无疑是软软件灵魂。。操作本次提提案之前，，我们对销销售现场进进行了多次次的访问，，和一线的的销售人员员了解了大大量的关于于销售和客客户的信息息。据现场销售售人员反馈馈，消费者者对物业服服务的关注注度基本上上仅次于户户型面积排排在第二位位，甚至要要高于对价价格的关注注度。从另一个角角度来讲，，物业服务务无疑也是是衡量一个个别墅项目目是否高端端一个很重重要的标准准。再者，项目目年中时期期即将入住住，业主将将要真真正正正的体会会到物业服服务的内容容，因此这这个阶段我我们必须把把物业服务务建设纳入入到日程中中来。而且还必必须是真真正具有有差异化化和高端端化的服服务内容容。物业服务务提升的的具体内内容建议议我们需要要有一整整套完整整的系统统的物业业服务体体系，但但是这些些这是基基础。更加重要要的，真真正能打打动消费费者的，，以至于于在营销销推广工工作中可可以利用用，可以以有故事事可讲的的，一定定要有一一些独特特的、差差异化的的、个性性化的物物业服务务内容。。我们有两两点具体体的建议议1、私属管管家式物物业服务务——每一位物物业服务务人员，，只专属属服务五五栋别墅墅。2、最人性性化的物物业关怀怀——配比比例例均衡的的男女物物业人员员（包含含保安、、维修人人员等）），如果果家里只只有女主主人在家家，我们们只派女女性工作作人员上上门服务务。现场展示示策略——售楼处调调整我们在对对销售现现场和观观察和对对销售人人员的访访问过程程中，我我们发现现了这样样一个问问题，许许多别墅墅的客户户找不到到别墅的的售楼处处，许多多都会误误走到洋洋房的售售楼处。。另外一个个问题是是，我们们发现洋洋房的售售楼处无无论从位位置、硬硬件配套套、感受受园区的的自然环环境都要要大大优优于别墅墅的售楼楼处。这就导致致一个很很严重的的问题，，相对低低端的洋洋房产品品享受了了最好的的销售环环境，而而高端的的别墅产产品却偏偏于一个个较差的的销售环环境，没没有办法法体会到到项目的的高端性性，体会会不到中中央景观观区和优优越景观观资源，，造成销销售氛围围和产品品之间一一个很大大的反差差和冲突突。我们的建建议是，，将别墅墅的售楼楼处重新新合并到到洋房售售楼处内内，两条条产品线线均在正正式的大大售楼处处内接待待。这样洋房房的产品品能够为为别墅产产品带来来更多的的客户基基数，并并且带动动整个项项目的人人气和氛氛围。别墅的高高端客户户能够对对洋房客客户形成成一种刺刺激和促促进，能能够让洋洋房的客客户感觉觉和这样样的高端端别墅客客户生活活在一个个园区还还是一个个比较理理想的。。为了能让让消费者者更真切切的体验验到园区区和中央央核心景景观以及及奥特莱莱斯商业业街，我我们建议议把售楼楼处外侧侧的平台台做成洽洽谈区，，售楼员员在室内内介绍完完沙盘后后，在户户外的平平台与客客户进行行谈判沟沟通。另外，将将湖内的的游船变变成VIP深度洽谈谈区，高高端客户户和需要要深度洽洽谈的客客户，可可以直接接下到湖湖里在游游船上洽洽谈。然后将现现在的别别墅售楼楼处彻底底改造成成项目的的业主会会所，主主要承担担两种功功能。一是基础础的未来来业主休休闲、健健身、娱娱乐的功功能。二是在销销售接待待过程中中，变成成一个在在客户看看完样板板房之后后，一个个高端深深度洽谈谈的区域域，可以以让客户户一边品品着红酒酒一边洽洽谈。但是合并并售楼处处需要注注意和处处理几个个问题：：1、内部功功能区域域合理布布局2、独立的的销售团团队操作作3、增加别别墅产品品看房车车棋盘山目目前整体体还非常常缺少居居住氛围围，常住住人口也也非常少少，特别别是到晚晚上基本本都是黑黑暗一片片。因为我们们的项目目是棋盘盘山最成成熟的项项目，最最具生活活氛围的的项目，，因此我我们需要要营造和和强化这这种氛围围，在棋棋盘山板板块形成成独一无无二的的的产品气气质。现场展展示策策略——点亮棋棋盘山山我们建建议从从两个个方面面来营营造这这样的的生活活氛围围，一一个是是白天天的、、日常常的生生活氛氛围的的营销销，一一个是是夜晚晚的氛氛围的的营造造。日常白白天我我们建建议增增设物物业人人员和和安保保人员员的数数量，，并且且增加加他们们的活活动和和出现现频次次，给给到访访的消消费者者一种种我们们已经经入住住非常常多的的感受受，增增强项项目整整体的的活力力和人人气。。另外，，我们们建议议对项项目的的核心心区域域或者者是能能够方方便对对外展展示的的区域域进行行亮化化建设设，例例如奥奥特莱莱斯商商业街街或者者项目目的塔塔楼，，特别别是到到夜晚晚时灯灯光大大开，，让棋棋盘山山也能能够亮亮起来来，成成为棋棋盘山山在夜夜晚最最亮的的一道道风景景线，，以此此来影影响周周边或或者路路过的的客群群，形形成强强大的的人际际口碑碑传播播。配合图图片营销推推广策策略2012年全年年的营营销推推广主主题：：产品系系以双双拼为为主+生活别别墅的的体验验呈现现营销推推广策策略在今年年的别别墅产产品推推广上上，我我们依依然建建议以以双拼拼产品品作为为线上上推广广的主主要产产品系系。原因有有三。。1、双拼拼产品品是项项目所所有产产品系系中最最高端端的产产品，，具有有提升升项目目形象象和档档次的的素质质。2、双拼拼产品品是别别墅市市场上上比较较稀缺缺的产产品，，市场场关注注度较较高。。而且且我们们是棋棋盘山山板块块中最最大的的双拼拼别墅墅社区区，具具备规规模性性。目前沈沈阳共共有近近四十十个别别墅项项目，，但是是只有有十五五个左左右项项目具具有双双拼产产品，，绝对对属于于稀缺缺的高高端产产品。。棋盘山山板块块目前前的双双拼供供应量量大概概在240套左右右，而而我们们一家家就独独占90套，超超过三三分之之一。。3、双拼拼产品品除了了市场场的稀稀缺性性之外外，产产品自自身的的产品品力特特别是是户型型设计计上非非常常强大大的，，非常常受东东北富富人所所习惯惯，符符合市市场需需求。。我们去去年双双拼产产品销销售不不太理理想的的一个个主要要原因因是，，线上上推广广和终终端销销售脱脱节。。这也是是我们们今年年要重重点调调整和和改进进的一一个方方面。。鉴于这这样的的问题题，1949极具诚诚意的的提出出我们们今年年服务务港中中旅项项目一一个附附加服服务内内容——长期增增派一一名驻驻场策策略人人员，，一是是对销销售现现场进进行最最深入入的了了解，，即使使反馈馈到公公司内内部，，最快快速最最直接接的做做出应应对，，另外外结合合营销销推广广除了了实时时对销销售人人员进进行培培训和和讲解解，使使销售售人员员最深深入的的了解解推广广策略略的内内容。。在今年年的营营销推推广中中，有有一点点我们们需要要非常常重视视，那那就是是推广广节奏奏的把把握问问题。。去年一一年我我们始始终是是以一一种脉脉动式式的均均速方方式推推广，，没有有节点点性的的把握握，也也没有有节奏奏控制制。今年我我们需需要根根据项项目实实施的的动态态和季季节、、市场场的情情况有有针对对性的的、有有节奏奏的完完成今今年的的营销销推广广工作作。2012营销节节奏计计划时间节点推广主题时间或工程节点备注2012.3集团品牌落地系列开年首次入市，借助品牌起势2012.4双拼产品卖点系列在4月份景观还没有呈现之际，以产品户型优势等产品卖点做出推广主诉求户型面积是消费者去年对别墅产品关注的首要问题2012.6棋盘山最成熟别墅社区（盛大入住系列）6.28入住此阶段的推广主题，重点体现生活别墅的呈现和体验主题。也是2012年全年的营销推广活动主线2012.7物业服务系列入住之后，物业服务自然逐渐被业主所关注2012.9奥特莱斯运营系列预计9月奥特莱斯运营，根据实际运营时间，调整推广时间安排配合报报广示示意营销渠渠道建建议万豪万万鑫是是五里里河周周边最最高端端的酒酒店、、写字字间大大厦，，吸引引了沈沈阳本本土的的大批批高端端人群群。我公司司具有有该大大厦的的唯一一合作作伙伴伴，可可以实实现物物料的的的植植入，，以点点对点点的精精准营营销这这批目目标客客群。。万豪万万鑫高高档酒酒店与与写字字间在酒店店公共共或者者房间间内放放置精致的的中旅旅宣传传物料料在酒店店房间间内放放置万宝龙龙钢笔笔（刻刻上中中旅logo）随时供供客人人记录录文字字金融行行业：：农业业银行行、浦浦发银银行、、兴业业银行行、华华夏银银行、、盛京京银行行（日日存款款在10-50万元以以上的的高端端客户户）；；保险行行业：：中保保，个个人存存保在在20万以上上的高高端人人群高端美美容美美发行行业：：梦廊廊、梦梦郎美美容美美发、、瑞妃妃曼美美容高端SPA行业：：皇室室假期期男士士SPA酒店行行业：：皇朝朝万鑫鑫、万万豪酒酒店汽车行行业：：别克克教育行行业：：辽宁宁大学学、东东北大大学传媒行行业：：辽报报集团团、文文化厅厅下属属30余家单单位1949独有渠渠道资资源营销活活动建建议品牌活活动——征集摄摄像片片活动动活动时时间：：2012年3月—4月主要形形式：：以港港中旅旅的业业主为为主角角，讲讲述他他们旅旅游过过程中中发生生的故故事。。品牌活活动品牌活活动——业主参参观全全国港港中旅旅旅游游地产产项目目活动时时间：：2012年5月主要要形形式式：：邀邀请请港港中中旅旅项项目目的的意意见见领领袖袖及及媒媒体体界界记记者者，，到到港港中中旅旅建建设设的的旅旅游游地地产产项项目目进进行行参参观观（（深深圳圳华华侨侨城城、、珠珠海海海海泉泉湾湾等等））活动动目目的的：：主主要要是是宣宣传传港港中中旅旅地地产产品品牌牌，，增增强强品品牌牌公公信信力力。。品牌牌活活动动活动动主主题题：：港港中中旅旅高高尔尔夫夫体体验验之之旅旅活动动时时间间：：2012年6月活动动地地点点：：盛盛京京高高尔尔夫夫活动动人人员员：：成成交交业业主主、、意意向向客客户户活动动形形式式：：客客群群都都是是事事业业上上升升期期的的业业主主，，他他们们现现在在小小有有成成就就，，也也喜喜欢欢与与上上流流社社会会交交往往，，港港中中旅旅租租用用场场地地，，教教练练，，免免费费培培训训，，让让他他们们有有名名流流生生活活的的体体验验，，还还享享受受到到港港中中旅旅无无微微不不至至的的关关怀怀。。别墅墅圈圈层层活活动动活动动主主题题：：港港中中旅旅地地产产盛盛大大交交房房入入伙伙活活动动活动动时时间间：：2012年6月28日活动动地地点点：：项项目目现现场场活动动人人员员：：二二期期成成交交业业主主活动动形形式式：：盛盛大大交交房房入入伙伙活活动动别墅墅圈圈层层活活动动活动动主主题题：：私私家家宴宴活动动时时间间：：2011年4-11月（（每每月月两两次次））活动动地地点点：：天天鹅鹅湖湖边边平平台台活动动人人员员：：成成交交业业主主及及10位左左右右圈圈层层朋朋友友活动动形形式式：：港港中中旅旅免免费费提提供供服服务务及及餐餐饮饮，，在在园园区区里里搞搞业业主主圈圈层层的的聚聚会会，，成成交交的的业业主主的的朋朋友友，，圈圈层层朋朋友友也也都都是是港港中中旅旅的的客客群群，，让让业业主主和和朋朋友友检检验验港港中中旅旅的的不不一一样样，，也也让让业业主主有有了了实实足足的的面面子子。。别墅墅圈圈层层活活动动活动动主主题题：：奢奢侈侈品品品品鉴鉴会会活动动时时间间：：2011年9月（（奥奥特特莱莱斯斯运运营营之之前前造造势势））活动动地地点点：：天天鹅鹅湖湖边边平平台台（（奥奥特特莱莱斯斯门门前前））活动动人人员员：：成成交交业业主主、、意意向向客客户户活动形式：：国际知名名奢侈品的的品鉴会及及奢侈品知知识普及及及鉴赏讲座座。别墅圈层活活动最后说说案案名1949建议保留项项目去年的的案名——中旅蓝爵核心是考虑虑项目营销销推广的稳稳定性和持持续性。频繁变更合合作公司和和包装系统统存在巨大大的风险，，也给营销销推广工作作带来非常常大的难度度和增加非非常多的营营销成本。。说完了别墅墅，下面我我们说一说说洋房产品品在做本次提提案的过程程中，我们们团队分三三组成员，，六次到访访本项目和和棋盘山其其他竞品项项目，重点点找寻洋房房产品的最最核心的价价体系。经过我们多多轮实地的的考察和探探讨研究，，我们发现现洋房产品品本身具备备两个最核核心的特质质，也是我我们洋房产产品自身独独有的、稀稀缺的、差差异化价值值。翠颐恬园清韵百园城建·逸品假日沈阳碧桂园共几期共1期-共2期（在售2期）-共几栋54栋18栋52栋(在售20栋)8栋左右(还有未开发的)层数6层4层、5层5层6层面积区间90-260㎡149-170㎡86-179㎡50-140㎡价钱5600-5700元\㎡10500-12300元\㎡5300-7100元\㎡均价5200元\㎡开盘时间2011.0620082011-102011.08入住时间2011.1220102012年6月2013.07总套数544套380套左右--售出套数500套左右2栋40套左右一期的32栋完全售完的4-5栋现在售量40左右在售的2栋还剩1套，还有14栋大约300多套在排号500套左右60套左右现房\期房现房期房\现房期房现房棋盘山洋房房项目汇总总棋盘山板块块大约有21个项目，但但是其中具具有在售洋洋房产品的的项目只有有5个。而且这5个项目除了了港中旅和和碧桂园之之外，剩余余的项目基基本都不是是一线的主主流项目，，市场声音音和市场影影响力非常常弱。谈不不上是真正正的竞品项项目。而碧桂园基基本也只剩剩下60套左右的房房源，不成成规模，形形不成主要要的竞争关关系。所以说，我我们的项目目可以说是是棋盘山唯唯一的洋房房产品。我们的洋房房产品除了了享有棋盘盘山优秀的的自然景观观资源之外外。还具备极强强的城市配配套资源。。我们距离北北站只有15公里，距离离东二环只只有7公里，距离离东陵生活活区3公里，地铁铁一号线延延长线路过过门前……稀缺的自然然资源价值值——棋盘山别墅墅区里的唯唯一洋房稀缺的城市市资源价值值——距城市最近近、享城市市配套洋房房我们的洋房房产品，将将这种自然然资源和城城市资源合合二为一，融为一体体。我们在去年年一年对洋洋房的产品品价值的挖挖掘始终存存在一定的的偏差和缺缺失。第一阶段段：东陵陵东地地铁铁上城城市市公园洋洋房只强调了了城市资资源配套套的价值值，而彻彻底忽略略了棋盘盘山自然然资源的的价值。。而且以东东陵东行行政区域域来作为为界定的的主要方方式，但但是从我我们和现现场销售售人员了了解的情情况，东东陵区的的客户并并不多，，客户主主要来源源于沈河河区。第二阶段段：德式式墅区洋洋房棋棋盘山资资源中心心此阶段将将产品定定位做了了180度的转变变，完全全变成强强调墅区区和棋盘盘山资源源价值，，彻底抛抛弃了城城市资源源价值。。而且“德德式”这这种建筑筑风格并并不是项项目最突突出的产产品特点点，“棋棋盘山资资源中心心”语言言晦涩难难懂，没没有把项项目的核核心特点点直接的的表现出出来。因此鉴于于去年一一年推广广定位的的问题，，我们今今年对于于洋房产产品的推推广定位位一定要要特别注注意以下下两个核核心问题题。一是必须须能够囊囊括城市市资源价价值和棋棋盘山资资源价值值的两方方面核心心产品价价值。二是语言言必须明明确直接接，能够够最清晰晰的表达达项目的的价值，，符合洋洋房客户户的接受受习惯和和接受能能力。我们给