XXXX年8月萍乡房地产市场报告课件

萍乡房地产市场研究报告策划招商部——2013.8萍乡房地产市场研究报告1★萍乡宏观经济及房地产市场概况★萍乡宏观经济及房地产市场概况2宏观市场分析壹萍乡市发展规划萍乡市宏观经济宏观市场分析壹萍乡市发展规划萍乡市宏观经济3萍乡市位于江西省西部，东接宜春市、安福县；南邻永新县、湖南茶陵县；西连湖南攸县、醴陵市；北接湖南浏阳市。萍乡市辖2个市辖区（安源区、湘东区），3个县（上栗县、芦溪县、莲花县）政府驻地安源区。萍乡简介江西对外开放的西大门湘赣两省边界华东地区的西大门萍乡市位于江西省西部，东接宜春市、安福县；南邻永新县、湖南茶4全市常住人口中，居住在城镇的人口1097350人，占总人口的59.17%；居住在乡村的人口757160人，占总人口40.83%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了19.99个百分点

萍乡人口地区别人口数（人）安源区457456湘东区358990上栗县441860芦溪县257423莲花县236328萍乡经济开发区1024532012年萍乡人口——萍乡市统计局全市常住人口中，居住在城镇的人口1097350人，占总人口的5萍乡于公元267年建县，距今已有1700多年历史，古称“湘赣咽喉”、“吴楚通衢”，近代更因煤炭的大规模工业化开采而被誉为“江南煤都”，更有“赣西明珠”的美誉。萍乡印象秋收起义纪念碑武功山安源路矿工人纪念馆萍乡安源：江南煤都，中国共产党领导的工人运动策源地和湘赣边界秋收起义策源地。武功山：以自然风光为主要特色的山岳型风景区，同时也为国家AAAA级风景名胜区。武功山已成功入选首批世界自然遗产预备名单。安源煤矿萍乡于公元267年建县，距今已有1700多年历史，古称“湘赣6资源富饶，特色明显萍乡资源萍乡农业素以精耕细作闻名，是江西有名的水稻高产区；耕地面积5.27万公顷。矿产资源丰富，主要矿产资源有煤、铁、锰、铜、钼、钨、铝、石灰石、高岭土、花岗岩、矿泉水等36种。煤炭远景储量达8.52亿吨，铁矿储量达6760万吨，各种非金属矿产资源具有十分广阔的开发潜力。资源富饶特色明显萍乡钢铁有限责任公司萍乡水稻萍乡煤炭资源富饶，特色明显萍乡资源萍乡农业素以精耕细作闻名，是江西有7萍乡交通四通八达，是赣湘交通中心，构筑了以昌金高速、萍洪高速为高速通道，以319国道、320国道交叉组成的“大十字”主干线，形成了贯通全市，通达四邻，延伸全国的交通路网格局。萍乡交通319国道、320国道交叉组成的“大十字”主干线，贯通全市萍洪高速：长沙-浏阳（洪口界）-萍乡昌金高速：樟树（昌傅）-萍乡-金鱼石浙赣铁路、杭南长高铁昌金高速萍洪高速十字干线萍乡交通四通八达，是赣湘交通中心，构筑了以昌金高速、萍洪高速8萍乡GDP近年GDP快速增长带动房地产高速发展，2012年达到733亿GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展萍乡市为14%2012年，萍乡市GDP达到733亿元，在江西省排名第9位；近年来，萍乡GDP增速一直持续保持在13%以上数据来源：萍乡市统计局萍乡GDP近年GDP快速增长带动房地产高速发展，2012年达9萍乡居民收入全年在岗职工的人均收入持续保持两位数增长，人均可支配收入不断提高为房地产发展提供坚实基础。数据来源：萍乡市统计局萍乡居民收入全年在岗职工的人均收入持续保持两位数增长，人均可10萍乡总体规划建设国家园林城市；强化历史传承，弘扬城市文化，提升城市知名度；彰显城市特色，打造中部地区品牌宜居城市。规划形成“一主四片”的城市空间结构“一主”是指主城区，由安源区、萍乡经开区、上栗福田镇、彭高镇、赤山镇沪昆高速公路以南地区组成。“四片”分别指湘东片区、芦溪片区、上栗南部片区（沪昆高速以北）、麻山片区；城市人口规模预测到2015年，城市人口规模达到72万人，其中主城区58万人，湘东城区14万人。到2020年，城市人口规模达到80万人，其中主城区63万人，湘东城区17万人湘东区中心城区

（安源区）萍乡总体规划建设国家园林城市；强化历史传承，弘扬城市文化，提11重点片区规划萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点发展方向为：城北开发区和安源新区萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线市中心发展空间有限，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区。城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心开发区老城区安源新区城西片区（湘东工业园）重点片区规划萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中12重点片区建设居住用地农田村镇企业用地安源区实景安源世纪广场解读：安源新区位于萍乡市区东南部，开发总面积为10平方公里，安源新区总体规划面积为10平方公里，实行高标准规划、高起点设计、高规格定位、高质量建设，将成为一座充满“欧式风格”的“花园城市”。从2001年起，已完成建设投资3．5亿元，建成9条道路、两个广场，实现了水、电、通讯设施的到位。如今，随着宽阔整洁的萍安大道、井冈山大道、韶山路等主干线的通车，世纪广场、安源广场的建成开放，典雅素洁的区行政中心的投入使用，安源新区的框架已基本形成，安源新区作为十年来的城市发展重心，市政生活等相关配套充足，依托旅游资源，目前房产项目较多，档次也较高重点片区建设居住用地农田村镇企业用地安源区实景安源世纪广场解13萍乡宏观环境总结经济发展层面—国民经济快速增长，经济发展强劲近年来国民经济快速增长，人均收入持续保持两位数增长，为房地产发展提供坚实基础；产业发展层面—农业坚实产业繁荣，工业发达实力雄厚萍乡是国家商品粮基地、国家商品渔基地，也是江西的重点能源基地；规划建设层面—老城区土地稀缺，新城区开发后劲持续增强老城区发展空间有限，土地稀缺，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变；安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区，目前房产项目较多，档次较高，未来将成为高档楼盘聚集地城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心萍乡宏观环境总结经济发展层面—国民经济快速增长，经济发展强劲14宏观市场分析贰萍乡市发展规划萍乡市宏观经济宏观市场分析贰萍乡市发展规划萍乡市宏观经济15萍乡城市功能定位：新型工业城市；区域特色中心城市；区域性消费型城市；生态低碳宜居城市新型工业城市区域特色中心城市区域性消费型城市生态低碳宜居城市改造提升传统优势产业，加快新型产业的发展，打造江西省重要工业城市依托交通区位优势，面向赣湘两省华东与中南、西南地区日益增长的经济、文化、技术、人员交流的需求，构架“内陆桥”，使萍乡成为区域特色物流集散中心、赣湘边界地区区域中心城市。依托人文和自然资源优势，面向赣湘乃至更大区域内的市场，强化文化、旅游、商贸核心城市功能，把萍乡打造成重要的区域性消费型城市。加强生态建设，致力于环境保护，倡导低碳经济，建设宜居和谐萍乡城。萍乡城市功能定位：新型工业城市；区域特色中心城市；区域性消费16萍乡城市发展战略区域发展战略新型城镇化发展战略都市区发展战略主城区规划战略东融鄱阳湖生态经济区，西接长株潭城市群构建“一带两翼两廊”主体空间结构及战略功能区差异定位、功能统筹、统一协调、共同发展以主城区为中心的整合带动，形成“一主四片”都市区发展框架，统筹城镇发展、产业发展和生态建设发展战略萍乡城市发展战略区域发展战略新型城镇化发展战略都市区发展战略17萍乡城市总体规划：“一核两翼”的城市布局老城区萍乡市发展按照“一核两翼”的城市布局，一核为城市中心城区，两翼为湘东区、芦溪县。总体城市分为一城两个组团，中心组团以及湘东组团，中心组团为市政府、安源区政府、经济开发区所在地，所辖4个片区；湘东区组团为湘东区政府所在地，独立成为一个片区；新城区（中心城区）安源区芦溪县湘东区萍乡城市总体规划：“一核两翼”的城市布局老城区萍乡市发展18萍乡发展规划——城市总体规划湘东区中心城区

（安源区）萍乡发展规划——城市总体规划湘东区中心城区

（安源区）19萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点发展方向为：城市北部开发区和安源新区萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线，从市场扩张角度来看，南北向尤其是北向开发区为城市发展重心市中心发展空间有限，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区。城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心开发区老城区安源新区城西片区（湘东工业园）萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点发展方20小结

萍乡市发展按照“一核两翼”的城市布局，湘东区以及芦溪县为城市中心城区的两翼。萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线，从市场扩张角度来看，南北向尤其是北向为城市发展重心。小结21萍乡市房地产市场叁萍乡市房地产市场格局萍乡市房地产市场叁萍乡市房地产市场格局22萍乡市2012—2013年8月土地出让情况（工业用地除外）成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2013/8/8DJA2013028中环西路与萍麻路交汇处H-2-01号地块居住兼容服务设施用地70.432.5117389.257140101.372651226.37%608萍乡市华顺房地产开发有限公司2013/8/8DJA2013030中环西路与萍麻路交汇处H-2-03号地块居住兼容零售商业用地31.383.573223.85300095.597745820.00%410萍乡市华顺房地产开发有限公司2013/8/8DJA2013029中环西路与萍麻路交汇处H-2-02号地块居住兼容零售商业用地78.502.4125594.16571072.74259950.00%455萍乡市华顺房地产开发有限公司2013/8/8DJF2013027开发区田中片区B-2-17号地块综合商住用地25.97234626252897.345449080.00%730江西汇恒置业有限公司2013/7/9DJF2013026光丰加油站西侧地块兼商业用地25.934.577792.858300320.08243050.00%1067新余市金华置业有限公司2013/6/25DJ2013023萍乡客车厂A-2地块居住、公建用地13.425.549218.959510708.47050480.11%1932雷槐科2013/6/25DJ2013022萍乡客车厂A-1地块居住、公建用地109.623.5255787.59542010383.22352360.02%1642江西中能投资集团有限公司2013/5/31DJ2013020武功山风景名胜区麻田大江边村地块商业用地17.881.113108.7106059.2993370817.78%809应小平2013/5/31DJ2013018武功山风景名胜区麻田大江边村地块商业用地36.900.4711561.53106028.7275986832.50%917杨振华萍乡市2012—2013年8月土地出让情况（工业用地除外）成23成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2013/5/31DJ2013017武功山风景名胜区麻田龙王潭村地块商业用地3.451.22763.6166480.00%601江西武功山实业有限公司2013/5/31DJ2013016武功山风景名胜区万龙山乡槽下村地块商业用地1.441.121071.846746.60.00%625江西武功山实业有限公司2013/5/30DJ2013013新城区A1-08-01地块商业商务用地48.58397162.89800201.70.00%1009萍乡市鼎鑫置业有限公司2013/5/30DJ2013014主城区通久路旁D-2-1-1地块居住兼容商业134.422179226152001130.00%848萍乡市鼎鑫置业有限公司2013/3/19DJF2013004开发区东壁地块商服用地137.441.6146598.41707012429.32%1164广东华美立家投资控股有限公司2013/1/29DJF2013003开发区洪山大道以西、富裕大道以南居住、商业27.712.240642.85510198.822.44%1356江西省萍乡佳佳置业有限公司2013/1/22DJF2013002开发区经贸大厦周边居住兼商业服务124.342.2182368.5621040169.215.60%1154刘翔,刘明忠,李杰萍乡市2012—2013年8月土地出让情况（工业用地除外）成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积24成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2013/1/22DJA2013001安源区白源街白源管理处，320国道以北。居住兼容商业10.041.812052.870069.60.00%581江西省怡元房地产开发有限公司2012/12/25DJA2012020井冈山大道以北、中丹路以东居住兼容公建74.023.5172710.316725225.963.73%968福建润荣投资有限公司2012/12/20DJ2012019安源区东大街高山庙水塔坡住宅用地8.632115041140132.160.56%991萍乡市大地房地产开发有限公司2012/10/25DJF2012015开发区工业大道以东，安源大道以南商服用地66.57144379.67110106.81.57%1602桂晓玲2012/9/17DJ2012011新城区兴贤东路以北、安源南大道以东商服用地23.042.436859.2921.6400.00%250中国移动通信集团江西有限公司萍乡分公司2012/9/18DJ2012010安源区八一街老街住宅用地1.811.821692491371.63%1148谢恩,吴勇祥,谢剑萍乡市2012—2013年8月土地出让情况（工业用地除外）成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积25成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2012/7/26DJ2012007后埠街管理处山下路以南虎形山公园附近住宅用地6.115.622808.830004910.00%1315萍乡市建设开发有限公司2012/3/30DJF2012004开发区鹅湖片区冲之路以北,洪山大道以西住宅用地85.952.1120332.1880010220.55%731江西鼎源投资有限公司2012/3/30DJF2012003开发区鹅湖片区冲之路以北,洪山大道以西商服用地70.003.51633458600122.83.37%526江西鼎源投资有限公司2012/3/30DJF2012002开发区经贸大厦周边商服用地63.8841703529300145.59.41%546深圳美佳华实业有限公司2012/3/30DJA2012001安源区萍高路与安源大道交汇处住宅用地3.944.511810.796924626.01%820肖志勇萍乡市2012—2013年8月土地出让情况（工业用地除外）成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积26小结:2013年1月—8月共成交16宗土地，土地面积共59.83万方，成交金额14.92亿元。16宗土地，成交价基本以底价成交，总体溢价率不高。2012年共成交10宗土地，土地面积共26.92万方，成交金额5.98亿元。小结:27【住宅均价】萍乡市住宅均价近几年保持持续增长的走势，12年均价达到3798元/平方米；11年受调控影响，住宅销量下跌，但总体趋势还是延续上升走势，12年去化面积为71万方；【住宅均价】萍乡市住宅均价近几年保持持续增长的走势，12年均28全市4个板块，其中安源新区作为十年来的城市发展重心，市政生活等相关配套充足，房产项目较多，档次也较高。市中心区域以老城区为基础形成，目前主要房地产项目分布在老城区以及安源新区；安源新区作为近十年来城市发展的中心，已经颇具发展规格，生活等相关配套已经相当完善；城东新区作为未来的城市发展重心，未来新政府的搬迁地，发展潜力巨大。全市4个板块，其中安源新区作为十年来的城市发展重心，市政生活29【楼盘分布】目前在售楼盘集中在安源新区、中心区及经开区城西区经开区安源新区城中心区【楼盘分布】目前在售楼盘集中在安源新区、中心区及经开区城西区30萍乡市市中心板块房地产市场萍乡市市中心板块31市中心板块依托市中心城市资源，目前处于全市最高价，均价主要集中在4000-6000元/平方米左右核心驱动力：城市资源不利因素：环境质量客户来源：比较分散超市、商场、消费场所等成熟配套萍乡一中、二中、医院等教育医疗机构环境质量差，生活质量不高交通拥挤目前市区在售楼盘不多，未来土地放量主要以城市改造为主，数量有限从政府规划来看和城市建设来看，未来将主要承担商业中心职能客户比较分散，自住客占据很大比例未来发展趋势：商业中心凤凰天城中心板块市中心板块依托市中心城市资源，目前处于全市最高价，均价主要集32中心城区楼盘基本情况项目名称均价（元/㎡）总面积（㎡）主力户型祥景明珠510834191三房汇蓝国际5900111807两房、四房香寓470080000三房、四房凤凰天城7500800000三房、四房鼎虹城市森邻4500132355两房、三房隆盛华庭4000--三房中心城区楼盘基本情况项目名称均价（元/㎡）总面积（㎡）主力户33项目名称：凤凰天成5期楼盘地址：萍乡经济开发区公园中路所在板块：市中心板块建筑形态：高层开盘日期：2010年1月绿化率：37.5%销售状态：准现房销售报价：7500元/㎡开发商：城北地产物业管理：凤凰物业建筑面积：800000㎡规划户数：1911户容积率：1.75绿化率：37.5%物业费：1.2元*㎡/月个案研究---凤凰天成户型面积段（㎡）供应套数供应比例二房73-8011614%三房100-14533440%四房160-17517221%楼中楼180-2307025%项目户型配比项目名称：凤凰天成5期楼盘地址：萍乡经济开发区公园中路所在板34园林风格：现代简约风格建筑风格：现在装饰风格项目位处江西省萍乡市公园路与木阁路交汇，紧邻凤凰山庄四期，东接萍安大道，南临无专南路，北抵登岸东路。由26栋纯薄板板式高层建筑组成，凤凰天成126-163平中央美宅登场，2期16号楼1万抵5万认筹中内部配套：30000㎡旗舰商业、五星级酒店、建有40000㎡的大型地下停车场和1.7万多㎡的人防工程。小区设有集体休闲娱乐为一体的商务中心、社交广场、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、幼儿园等构成。客户：主要有凤凰项目前面四期客户带来的口碑效应，主要以市区高收入人群以及经商人群为主。前期10栋后期16栋个案研究---凤凰天成园林风格：现代简约风格建筑风格：现在装饰风格项目位处江西省萍35相关图片：外立面小区园林点评：凤凰天成项目由本地具有长期开发经验的开发商经营，在当地颇具口碑，而且项目本身定位于高端住宅小区，档次在本地较高，购买群体主要为经商人士、萍乡市较高收入人群、投资客。营销中心单独成栋，在营销上注意营销人员的整体形象和服务，购房者采取预约以及一对一的服务。现代装饰主义风格与简洁的园林小品展现出高端气质。个案研究---凤凰天成相关图片：外立面小区园林点评：凤凰天成项目由本地具有长期开发36项目名称：香寓楼盘地址：文昌路康庄桥头所在板块：市中心板块建筑形态：高层、多层开盘日期：2011年12月绿化率：40%销售状态：预售销售报价：4700元/㎡开发商：南昌绿洲置业发展有限公司萍乡分公司装修情况：毛坯建筑面积：80000㎡规划户数：600户容积率：1.8绿化率：40%物业费：0.8元*㎡/月园林风格：现代简约风格建筑风格：现代简约风格香寓是由南昌南昌绿洲置业发展有限公司萍乡分公司投资开发的公园大宅，坐落于康庄桥头，属新老城区的几何正中央，底层5米架空，人车分流。周边配套：步行街、秋收广场、虎形公园、金螺峰生态公园、鹅湖公园个案研究---香寓项目名称：香寓楼盘地址：文昌路康庄桥头所在板块：市中心板块建37相关图片：点评：香寓虽然号称豪宅设计，但是在营销中心缺少相应的营销人员，且营销服务与萍乡其他楼盘相仿，服务较差。在施工现场，呈现脏乱差的问题，极大影响了项目形象，与香寓市中心豪宅定位不相符。外立面虽走现代风但是用料，设计还是不够时尚。外立面营销中心本案地图个案研究---香寓相关图片：点评：香寓虽然号称豪宅设计，但是在营销中心缺少相应38地块被道路分割且沿街狭长，纵深不够，而且在公园边上放置高层，阻隔了整个楼盘的景观延伸，布局时应考虑将高层放在地块角上，让整个楼盘享受公园的景观，把公园融为楼盘的中央绿地。个案研究---香寓地块被道路分割且沿街狭长，纵深不够，而且在39131m2147m2户型中心的空间浪费，没有得到很好的利用，两个卧室朝北而卫生间朝南,两个次卧的布局太同质化。户型布局方正，空间利用率大，主卧带观景阳台，南北通透，一楼带私家花园。个案研究---香寓131m2147m2户型中心的空间浪费，没有得到很好的利用，40项目名称：汇蓝国际楼盘地址：跃进北路山下路口所在板块：市中心板块建筑形态：高层、多层开盘日期：2011年12月绿化率：40%销售状态：预售销售报价：5900元/㎡开发商：江西萍乡市东来置业开发有限公司去化率：23%建筑面积：111807㎡规划户数：172套容积率：5.15绿化率：33.7%园林风格：现代风格建筑风格：现代风格现在情况：汇蓝国际地处山下路、文化路、跃进路交汇处，项目总占地面积21700㎡，总建筑面积近13万㎡，中央城区35%绿化率，园林总面积8000多平方，楼层高达近100米，本项目由12栋高层电梯房、2栋多层和1条商业街组成主力户型为：三室两厅两卫、两室两厅一卫、四室两厅两卫、五室两厅两卫、一室两厅两卫，主力面积为133.33、128、106.11、150.4、198、51.7㎡近期优惠：凡端午节活动期间（6.5-6.12）指定房源成交（二期5号楼），购房送黄金、直减房款！另外还有一“镖”赢千金的机会!个案研究---汇蓝国际楼盘地址：跃进北路山下路口所在板块：市中心板块建筑形态：高层41个案研究---汇蓝国际个案研究---汇蓝国际42营销中心外立面外立面走现代风格，但是涂料和颜色搭配很显旧，在当地酸碱度较高的雨水侵蚀下已经开始斑驳。营销中心昭示性不强，藏在正在施工的项目里，不利于项目高端形象的展示。个案研究---汇蓝国际营销中心外立面外立面走现代风格，但是涂料和颜色搭配很显旧，在43主力户型两房两厅两卫一阳台建筑面积为100.93㎡。主卧宽度不够，卫生间的摆放浪费了空间，不通透。两房两厅一卫三阳台建筑面积为102.41㎡布局合理，主卧视野好。个案研究---汇蓝国际主力户型两房两厅两卫一阳台建筑面积为100.93㎡。主卧宽44主力户型两房两厅一卫三阳台建筑面积约122.65㎡，客厅进深不够，稍显局促，房间设计通风不够，整体布局不够合理大气。四房两厅两卫双阳台建筑面积约143.28—151.92㎡。南北通透，动静分区，入户花园和南面阳台的空间没有很好利用。个案研究---汇蓝国际主力户型两房两厅一卫三阳台建筑面积约122.65㎡，客厅45一、中心区房价与其他板块相差不大，主要是环境和发展潜力大大减分，未来卖的最好，最贵的房子出现在各板块与中心区的交接处。二、板块楼盘多以单栋，线条形式，完整的成片小区不多。三、中心区楼盘园林质量普遍很低，受地块很成本限制大。四、楼盘风格在向现代化，都市化转变，但设计理念和高度都一般，容易被超越。五、在产品打造上缺乏新意。六、城市中高阶层将会开始一场从中心区向城东和安源新区迁徙的过程。中心区小结：中心区小结：46萍乡市安源区房地产市场萍乡市安源区47萍乡发展重心——安源新区居住用地农田村镇企业用地安源区实景安源世纪广场解读：安源新区位于萍乡市区东南部，开发总面积为10平方公里，安源新区总体规划面积为10平方公里，实行高标准规划、高起点设计、高规格定位、高质量建设，将成为一座充满“欧式风格”的“花园城市”。从2001年起，已完成建设投资3．5亿元，建成9条道路、两个广场，实现了水、电、通讯设施的到位。如今，随着宽阔整洁的萍安大道、井冈山大道、韶山路等主干线的竣工通车，开阔壮观的世纪广场、安源广场的建成开放，典雅素洁的区行政中心的投入使用，安源新区的框架已基本形成，萍乡发展重心——安源新区居住用地农田村镇企业用地安源区实景安48安源新区块依托旅游资源，未来将成为高档楼盘聚集地核心驱动力：教育、休闲配套萍乡爱国主义教育基地萍乡高专傩文化公园未来发展趋势：主流：高专附近楼盘仍然以教育为主要卖点，成为中档盘集聚地新趋向：往南拓展过程中，在青少年爱国教育基地附近及秋收起义广场附近。新的土地供应：主要集中在安源新区的老矿区，青少年爱国主义教育基地附近客户来源：政府单位职工企业、事业单位员工为子女上学购房的乡镇客户香溪美林东方巴黎龙飞锦绣山庄佳境天城安源新区块依托旅游资源，未来将成为高档楼盘聚集地核心驱动力49安源新区楼盘基本情况：安源新区以120平米以上的大三房为主力户型，市场接受度较高；项目名称主力面积(m2)最近开盘日期主力户型均价（元/㎡）东方巴黎130㎡2010/11/12三房4450香溪美林119-142㎡2010/10/25三房4000龙飞锦绣嘉园110-135㎡2011/1/4三房4300佳境天城120㎡2008/9/19三房4600翠竹御景124.5㎡2010/2/28三房3700雅典世纪花园130㎡2010/11/29三房4200安源新区楼盘基本情况：安源新区以120平米以上的大三房为主力50项目名称：星城国际楼盘地址：安源新区萍安大道所在板块：安源新区板块建筑形态：高层开盘日期：2007-11-30预计交房日期：2011-12-30销售状态：售罄销售报价：--开发商：江西绿海物业管理：建筑面积：72000㎡规划户数：533户容积率：3.497总去化率：45%最初开盘：2007-3-7户型面积段供应套数供应比例一房40-5020020%二房90-10018035%三房120-13017545%项目户型配比情况个案研究---星城国际项目名称：星城国际楼盘地址：安源新区萍安大道所在板块：安源新51建筑风格：欧式简约风格楼盘特色：五星级酒店，集中商业，产权式酒店，loft户型，多项科技元素运用24小时中央热水系统、直饮水系统。营销手段：共享五星酒店，独拥五星生活，以五星级酒店为项目支撑进行推广，近期公寓主要面向外出务工人员返乡购房.交2000元抵10000元客户：企事业单位职工，乡镇迁移居民，外出务工人员项目结构：由三层裙楼和三幢塔楼组成。1-3层为裙楼，配套有茶座、咖啡厅、中西餐厅、中式酒楼等高档餐饮，还有KTV、SPA保健理疗、美容美发机构，以及上万平米的大型购物商场。4-16层为塔楼，分A、B、C三栋：一期A栋为43-138㎡的住宅，现在仅剩几套现房；二期B栋，为五星级产权式酒店，该产权式酒店将按照五星级酒店标准装修，大堂挑高15米，设备设施全品牌配置，返租20年，统一经营管理，业主无需费时费心，轻松在家即可获得7.2%的年回报率+18天/年的免费入住权（节假日除外），三期C栋，为LOFT精装公寓，面积为29—58㎡不等，部分楼层挑高近5米个案研究---星城国际建筑风格：欧式简约风格楼盘特色：五星级酒店，集中商业，产权式52外立面不统一，涂料品质不高，色调太过杂糅，不能体现整体建筑风格。个案研究---星城国际外立面不统一，涂料品质不高，色调太过杂糅，不能53

半合围式布局，获得最大的沿街展示面和集中的中央园林，导致部分产品朝向不好，合围内部产品和园林日照时间短，使项目内部给人阴暗的感觉。个案研究---星城国际半合围式布局，获得最大的沿街展示面和集中的中央园林，导致部54项目户型分析80m295m245m2个案研究---星城国际项目户型分析80m295m245m2个案研究---星城国际55项目名称：龙飞锦绣嘉园楼盘地址：萍乡市安源新区韶山路所在板块：安源新区板块建筑形态：多层，小高层最近开盘日期：2011-1预计交房日期：2011-12-30占地面积：150亩销售报价：4300元/㎡开发商：萍乡龙飞房地产开发有限公司物业管理：广东华翔物业公司建筑面积：150000㎡规划户数：1064户容积率：1.68绿化率：38%户型面积段（㎡）供应套数供应比例两房87-9618022.5%三房108-12242453%四房140以上19624.5%户型配比户型个案研究---龙飞锦绣嘉园项目名称：龙飞锦绣嘉园楼盘地址：萍乡市安源新区韶山路所在板块56园林风格：北美风格，水景主题，夹杂中式园林建筑风格：新古典楼盘特色：区内的多层建筑以对称式布局在中轴水景景观视廊的两旁，各单位与组团乃至整个小区都有较好的视角，分利用住宅阳台和公建屋顶，营造不同的空中花园和私家花园客户：企事业单位职工，当地公务员项目结构：多层，小高层，南面3000平米沿街商业，北面沿街商业4000平米左右。个案研究---龙飞锦绣嘉园园林风格：北美风格，水景主题，夹杂中式园林建筑风格：新古典楼57北美风情的新古典主义外墙，涂料和贴片具有一定品质，色彩搭配稳重，低调，符合小区气质，暗色的处理让外墙在当地较差的大气环境和酸雨的侵蚀下不易显旧。但外立面与小区的硬化格格不入，拉低了项目的整体形象。个案研究---龙飞锦绣嘉园北美风情的新古典主义外墙，涂料和贴片具有一定品58合围式布局，重点突出中央水系景观，60多米宽的中轴水景景观长廊以喷泉水池、多功能广场、中心喷泉、休闲池为主题，配以水面、树木、建筑小品、凉亭等小品，很好的做到了人车分离。但是规划形式略显呆板。个案研究---龙飞锦绣嘉园合围式布局，重点突出中央水系景观，60多米宽的中轴水景景观长59个案研究---龙飞锦绣嘉园个案研究---龙飞锦绣嘉园60个案研究---龙飞锦绣嘉园个案研究---龙飞锦绣嘉园61项目名称：香溪美林楼盘地址：安源新区瑞金北路1号所在板块：安源新区板块建筑形态：洋房，独栋，联排别墅最近开盘日期：2010-10土地面积：172亩销售状态：在售销售报价：4000元/㎡开发商：市云路房地产开发有限公司物业管理：萍乡市金碧辉煌物业管理公司建筑面积：160000m2规划户数：容积率：1.4绿化率：46%户型面积段供应套数供应比例一房40-5017020%二房90-10019035%三房120-13019745%项目户型配比个案研究---香溪美林项目名称：香溪美林楼盘地址：安源新区瑞金北路1号所在板块：安62园林风格：西班牙风格建筑风格：地中海风格楼盘特色：高绿化率，重金引进树木。私家空间与大环境适度分离又有机结合。网球场、户外泳池及健身俱乐部。引进萍乡最好的幼儿园。客户：国企中高层，私营业主，公务员项目结构：占地面积172亩、建筑面积16万平方米，具有西班牙园林风情的高品质小区，本区内建有高品质的多层花园洋房、多层景观洋房、多层复式洋房、多层扣式洋房、多层叠加洋房、独栋、联排别墅。个案研究---香溪美林园林风格：西班牙风格建筑风格：地中海风格楼盘特色：高绿化率，63暖色调，略有地中海风格的外立面与西班牙风情的园林很好的融合，但该色调不耐脏，长时间易显旧，若园林不注重养护，物管不到位易使项目有破旧感。个案研究---香溪美林暖色调，略有地中海风格的外立面与西班牙风情的园64依据地势，打造原生态居家理念，道路包围环境，环境包围建筑。充分的运动空间。西部风情泳池、中心景观区、西班牙景观大道，高尔夫练习场和幼儿园景观区。南北“山峪式景观带，东西风景走廊。个案研究---香溪美林依据地势，打造原生态居家理念，道路包围环境，环65阔达客厅配阳光房，风光通透独立的餐饮与起居空间方正明厨主卧配内阳台，次卧送落地窗带入户花园布局紧凑入室直对卫生间南北不完全通透个案研究---香溪美林阔达客厅配阳光房，风光通透布局紧凑个案研究---香溪美林66萍乡市城东区房地产市场萍乡市城东区67萍乡发展重心——城东新城区，目前均价在4000元/平方米左右萍乡新城区空间发展规划高新工业园区火车站行政中心安源新区工业园湘东体育中心新城区开发时序解读：萍乡新城区位于萍乡高新技术工业园北区与东区之间，定位为萍乡“极化中心，跳跃发展”的重要平台，是以行政办公、商贸服务、文教体育、生活居住五大功能为主导的新城市中心；萍乡发展重心——城东新城区，目前均价在4000元/平方米左右68城东板块（经济开发区）依托市政府搬迁，政府将此处打造城开发区现代生态居住区，行政中心兼商业中心及体育休闲中心。核心驱动力：升值潜力、环境玉湖、市政府行政中心、田中湖、体育休闲广场。不利因素：生活配套缺少市政交通缺少客户来源：投资客户改善居住环境客户政府公务员玉湖新城景泰星湖湾星州国际城东板块（经济开发区）依托市政府搬迁，政府将此处打造城开发区69城东区楼盘基本情况项目名称主力户型最近开盘日期均价（元/㎡）上海人家三房2011-11-245390恒通花园两房、三房，四房2006-8-204180金兴·幸福里花园洋房2011-10-264200四季花城小区三房2011-1-214600玉泉山庄两房、三房2009-8-184478城东区楼盘基本情况项目名称主力户型最近开盘日期均价（元/㎡）70项目名称：玉湖新城·恒通花园楼盘地址：萍乡市工业大道1号所在板块：城东区板块建筑形态：多层、小高层、叠加别墅、商业开盘日期：2006-08-20预计交房日期：2007-12-31销售状态：准现房销售报价：4180元/㎡开发商：江西广恒地产开发有限公司物业管理：建筑面积：139253㎡规划户数：1336户容积率：1.42总去化率：48%最初开盘：2006-8-20从成交看客户对玉湖新城的品质很认可，萍乡高层客户群也都集中到了本项目项目名称：玉湖新城·上海人家楼盘地址：萍乡市工业大道1号所在板块：城东区板块建筑形态：小区分高层公寓、花园洋房、别墅开盘日期：2011-11-24预计交房日期：建筑面积：85647.25㎡规划户数：容积率：1.42销售价格：5390元/㎡联体别墅参考价在：9100元/㎡个案研究---玉湖新城项目名称：玉湖新城·恒通花园楼盘地址：萍乡市工业大道1号所在71建筑风格：海派建筑楼盘特色：纯住宅项目，保温隔热门窗，海派风情，直饮水源，幼儿园营销手段：环湖而建大型生态之城、文化之城为主要卖点客户：企事业单位职工，公务员，个体老板项目结构：项目一期恒通花园由31栋多层、11栋别墅和17栋小高层组成；立面采用花岗岩毛石与面砖相结合的铺贴形式，既高贵典雅，又经久耐用。小区设置中央景观，营造宜居环境。二期上海人家物业类型有高层公寓、花园洋房、别墅。小区多样的产品搭配，相对优质的环境，小区外部得天独厚的环湖和区位优势，使得项目认可度很高。个案研究---玉湖新城建筑风格：海派建筑楼盘特色：纯住宅项目，保温隔热门窗，海派风72个案研究---玉湖新城一期园林布局合理，小区景致不错，建筑立面选材合理，显档次个案研究---玉湖新城一期园林布局合理，小区景73二期建筑立面有所改变，小区品质感不如一期个案研究---玉湖新城二期建筑立面有所改变，小区品质感不如一期个案研74项目尽享玉湖和休闲广场两大优势资源，小高层安排在湖边位置阻挡内部多层业主视线，对小区整体效用的提高不利，但项目在萍乡本地客户心中仍是高品质楼盘个案研究---玉湖新城项目尽享玉湖和休闲广场两大优势资源，小高层安排在湖边位置阻75项目户型分析三房两厅两卫户型面积：127-152㎡户型方正，南北通透动静分离，分区合理餐厅、厨房、工作台三位一体个案研究---玉湖新城项目户型分析三房两厅两卫个案研究---玉湖新城76项目户型分析三房两厅一卫户型面积：114-124㎡户型方正，南北通透餐厅、厨房、工作台三位一体动静不分区个案研究---玉湖新城项目户型分析三房两厅一卫个案研究---玉湖新城77项目名称：四季花城楼盘地址：萍乡经济技术开发区安源中大道2号所在板块：城东区板块建筑形态：多层，小高层最近开盘日期：2011-12-9预计交房日期：占地面积：106392㎡销售报价：4600元/㎡开发商：萍乡家兴世纪花园房地产开发有限公司物业管理：建筑面积：206514㎡规划户数：1200容积率：1.6绿化率：48.3%项目成交情况开盘日期总面积(㎡)销售面积(㎡)未售面积(㎡)去化率2010-9-308011.896104.561907.3376.19%2010-11-56662.966129.5533.4691.99%2011-1-2113212.2711628.91583.3788.02%2011-2-183524.222179.751344.4761.85%2011-7-159156.082211.976944.1124.16%2011-12-97099.05758.176340.8810.68%合计47666.4729012.8518653.6260.87%个案研究---四季花城项目名称：四季花城楼盘地址：萍乡经济技术开发区安源中大道2号78建筑风格：简约欧派楼盘特色：小区一期全是多层，已入住，二期在建，小区品质一般。项目结构：项目由21栋多层，6栋小高层，1栋20层高级酒店公寓及2、3层沿街商铺组成，个案研究---四季花城建筑风格：简约欧派楼盘特色：小区一期全是多层，已入住，二期在79外墙采用涂料，色彩搭配不好，易显旧。道路硬化较好，但小品处理的不好个案研究---四季花城外墙采用涂料，色彩搭配不好，易显旧。道路硬化较好，但小品处理80合围式布局，休闲广场、小品景观、喷泉池虽有设置，但档次感缺失，园林较一般。个案研究---四季花城合围式布局，休闲广场、小品景观、喷泉池虽有设置，但档次感缺失81项目户型分析D2户型：两房两厅一卫建筑面积约：85㎡经济实用，户型方正动静分离飘窗设计给居家生活带来更多美景和宽阔视野。个案研究---四季花城项目户型分析D2户型：两房两厅一卫个案研究---四季花城82项目户型分析C户型：三房两厅两卫双阳台

建筑面积约：127㎡

四面采光双阳台设计动静分离个案研究---四季花城项目户型分析C户型：三房两厅两卫双阳台

个案研究---四季83项目户型分析B2户型：三房两厅两卫带空中花园建筑面积约：138.38㎡户型设计方正，适用大方明厨设计清新敞亮空中花园和景观阳台与客厅相拥干湿功能设计巧妙，真正实现功能的合理分区缺点是客厅作为主要活动场所没能朝南个案研究---四季花城项目户型分析B2户型：三房两厅两卫带空中花园个案研究---84萍乡市城西区房地产市场萍乡市城西区85城西板块是主城区城市的延伸，因距市中心较近，受市区影响较大,楼盘以居住类物业为主，价格在4000-4800元/㎡。核心驱动力：升值潜力、环境随着立交桥的通车，1000米直达绿茵广场，已成了离市区最近的“世外桃源”。不利因素：生活配套缺少市政交通缺少区域发展面积小客户来源：改善居住环境客户政府公务员城西板块是主城区城市的延伸，因距市中心较近，受市区影响较大,86项目名称均价总面积主力户型紫金名门二期480080973三房金祥公寓3300----学林雅苑4036300000两房、三房城西板块基本情况项目名称均价总面积主力户型紫金名门二期480080973三房87项目名称：学林雅苑楼盘地址：安源区白石宫一中旁所在板块：城西区板块建筑形态：多层最近开盘日期：2012-5预计交房日期：占地面积：17000㎡销售报价：4036元/㎡开发商：江西友良实业有限公司物业管理：萍乡市家家乐物业服务公司建筑面积：300000㎡绿化率：40%容积率：1.96个案研究---学林雅苑项目名称：学林雅苑楼盘地址：安源区白石宫一中旁所在板块：城西88建筑风格：现代中式楼盘特色：萍乡中学，萍乡实验学校，学林雅苑坐落在两所萍乡名校附近，浓厚的学术氛围，书香之气，好学向上的学子们让这里的空气中都充满了书香项目结构：纯住宅项目，全部由多层组成个案研究---学林雅苑建筑风格：现代中式楼盘特色：萍乡中学，萍乡实验学校，学林雅苑89项目户型分析个案研究---学林雅苑两房户型设计项目户型分析个案研究---学林雅苑两房户型设计90项目户型分析个案研究---学林雅苑户型：三房两厅两卫带空中花园户型设计方正，适用大方明厨设计清新敞亮空中花园和景观阳台与客厅相拥干湿功能设计巧妙，真正实现功能的合理分区4.5米大客厅，尽显主人尊贵大气项目户型分析个案研究---学林雅苑户型：三房两厅两卫带空中花91萍乡市房地产小结全市4个板块，安源新区作为未来的城市发展重心，已较为完善，市政生活等相关配套充足，房产项目较多，档次也较高；萍乡市房价处于江西省中低水平，投资投机行为较少，主要依靠自然力量上涨；萍乡市房地产市场总量较小，目前在售房源销售均价受少数楼盘影响较大，新推出楼盘主要以小高层和高层为主；萍乡市房地产小结全市4个板块，安源新区作为未来的城市发展重心92演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！93萍乡房地产市场研究报告策划招商部——2013.8萍乡房地产市场研究报告94★萍乡宏观经济及房地产市场概况★萍乡宏观经济及房地产市场概况95宏观市场分析壹萍乡市发展规划萍乡市宏观经济宏观市场分析壹萍乡市发展规划萍乡市宏观经济96萍乡市位于江西省西部，东接宜春市、安福县；南邻永新县、湖南茶陵县；西连湖南攸县、醴陵市；北接湖南浏阳市。萍乡市辖2个市辖区（安源区、湘东区），3个县（上栗县、芦溪县、莲花县）政府驻地安源区。萍乡简介江西对外开放的西大门湘赣两省边界华东地区的西大门萍乡市位于江西省西部，东接宜春市、安福县；南邻永新县、湖南茶97全市常住人口中，居住在城镇的人口1097350人，占总人口的59.17%；居住在乡村的人口757160人，占总人口40.83%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了19.99个百分点

萍乡人口地区别人口数（人）安源区457456湘东区358990上栗县441860芦溪县257423莲花县236328萍乡经济开发区1024532012年萍乡人口——萍乡市统计局全市常住人口中，居住在城镇的人口1097350人，占总人口的98萍乡于公元267年建县，距今已有1700多年历史，古称“湘赣咽喉”、“吴楚通衢”，近代更因煤炭的大规模工业化开采而被誉为“江南煤都”，更有“赣西明珠”的美誉。萍乡印象秋收起义纪念碑武功山安源路矿工人纪念馆萍乡安源：江南煤都，中国共产党领导的工人运动策源地和湘赣边界秋收起义策源地。武功山：以自然风光为主要特色的山岳型风景区，同时也为国家AAAA级风景名胜区。武功山已成功入选首批世界自然遗产预备名单。安源煤矿萍乡于公元267年建县，距今已有1700多年历史，古称“湘赣99资源富饶，特色明显萍乡资源萍乡农业素以精耕细作闻名，是江西有名的水稻高产区；耕地面积5.27万公顷。矿产资源丰富，主要矿产资源有煤、铁、锰、铜、钼、钨、铝、石灰石、高岭土、花岗岩、矿泉水等36种。煤炭远景储量达8.52亿吨，铁矿储量达6760万吨，各种非金属矿产资源具有十分广阔的开发潜力。资源富饶特色明显萍乡钢铁有限责任公司萍乡水稻萍乡煤炭资源富饶，特色明显萍乡资源萍乡农业素以精耕细作闻名，是江西有100萍乡交通四通八达，是赣湘交通中心，构筑了以昌金高速、萍洪高速为高速通道，以319国道、320国道交叉组成的“大十字”主干线，形成了贯通全市，通达四邻，延伸全国的交通路网格局。萍乡交通319国道、320国道交叉组成的“大十字”主干线，贯通全市萍洪高速：长沙-浏阳（洪口界）-萍乡昌金高速：樟树（昌傅）-萍乡-金鱼石浙赣铁路、杭南长高铁昌金高速萍洪高速十字干线萍乡交通四通八达，是赣湘交通中心，构筑了以昌金高速、萍洪高速101萍乡GDP近年GDP快速增长带动房地产高速发展，2012年达到733亿GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展萍乡市为14%2012年，萍乡市GDP达到733亿元，在江西省排名第9位；近年来，萍乡GDP增速一直持续保持在13%以上数据来源：萍乡市统计局萍乡GDP近年GDP快速增长带动房地产高速发展，2012年达102萍乡居民收入全年在岗职工的人均收入持续保持两位数增长，人均可支配收入不断提高为房地产发展提供坚实基础。数据来源：萍乡市统计局萍乡居民收入全年在岗职工的人均收入持续保持两位数增长，人均可103萍乡总体规划建设国家园林城市；强化历史传承，弘扬城市文化，提升城市知名度；彰显城市特色，打造中部地区品牌宜居城市。规划形成“一主四片”的城市空间结构“一主”是指主城区，由安源区、萍乡经开区、上栗福田镇、彭高镇、赤山镇沪昆高速公路以南地区组成。“四片”分别指湘东片区、芦溪片区、上栗南部片区（沪昆高速以北）、麻山片区；城市人口规模预测到2015年，城市人口规模达到72万人，其中主城区58万人，湘东城区14万人。到2020年，城市人口规模达到80万人，其中主城区63万人，湘东城区17万人湘东区中心城区

（安源区）萍乡总体规划建设国家园林城市；强化历史传承，弘扬城市文化，提104重点片区规划萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点发展方向为：城北开发区和安源新区萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线市中心发展空间有限，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区。城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心开发区老城区安源新区城西片区（湘东工业园）重点片区规划萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中105重点片区建设居住用地农田村镇企业用地安源区实景安源世纪广场解读：安源新区位于萍乡市区东南部，开发总面积为10平方公里，安源新区总体规划面积为10平方公里，实行高标准规划、高起点设计、高规格定位、高质量建设，将成为一座充满“欧式风格”的“花园城市”。从2001年起，已完成建设投资3．5亿元，建成9条道路、两个广场，实现了水、电、通讯设施的到位。如今，随着宽阔整洁的萍安大道、井冈山大道、韶山路等主干线的通车，世纪广场、安源广场的建成开放，典雅素洁的区行政中心的投入使用，安源新区的框架已基本形成，安源新区作为十年来的城市发展重心，市政生活等相关配套充足，依托旅游资源，目前房产项目较多，档次也较高重点片区建设居住用地农田村镇企业用地安源区实景安源世纪广场解106萍乡宏观环境总结经济发展层面—国民经济快速增长，经济发展强劲近年来国民经济快速增长，人均收入持续保持两位数增长，为房地产发展提供坚实基础；产业发展层面—农业坚实产业繁荣，工业发达实力雄厚萍乡是国家商品粮基地、国家商品渔基地，也是江西的重点能源基地；规划建设层面—老城区土地稀缺，新城区开发后劲持续增强老城区发展空间有限，土地稀缺，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变；安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区，目前房产项目较多，档次较高，未来将成为高档楼盘聚集地城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心萍乡宏观环境总结经济发展层面—国民经济快速增长，经济发展强劲107宏观市场分析贰萍乡市发展规划萍乡市宏观经济宏观市场分析贰萍乡市发展规划萍乡市宏观经济108萍乡城市功能定位：新型工业城市；区域特色中心城市；区域性消费型城市；生态低碳宜居城市新型工业城市区域特色中心城市区域性消费型城市生态低碳宜居城市改造提升传统优势产业，加快新型产业的发展，打造江西省重要工业城市依托交通区位优势，面向赣湘两省华东与中南、西南地区日益增长的经济、文化、技术、人员交流的需求，构架“内陆桥”，使萍乡成为区域特色物流集散中心、赣湘边界地区区域中心城市。依托人文和自然资源优势，面向赣湘乃至更大区域内的市场，强化文化、旅游、商贸核心城市功能，把萍乡打造成重要的区域性消费型城市。加强生态建设，致力于环境保护，倡导低碳经济，建设宜居和谐萍乡城。萍乡城市功能定位：新型工业城市；区域特色中心城市；区域性消费109萍乡城市发展战略区域发展战略新型城镇化发展战略都市区发展战略主城区规划战略东融鄱阳湖生态经济区，西接长株潭城市群构建“一带两翼两廊”主体空间结构及战略功能区差异定位、功能统筹、统一协调、共同发展以主城区为中心的整合带动，形成“一主四片”都市区发展框架，统筹城镇发展、产业发展和生态建设发展战略萍乡城市发展战略区域发展战略新型城镇化发展战略都市区发展战略110萍乡城市总体规划：“一核两翼”的城市布局老城区萍乡市发展按照“一核两翼”的城市布局，一核为城市中心城区，两翼为湘东区、芦溪县。总体城市分为一城两个组团，中心组团以及湘东组团，中心组团为市政府、安源区政府、经济开发区所在地，所辖4个片区；湘东区组团为湘东区政府所在地，独立成为一个片区；新城区（中心城区）安源区芦溪县湘东区萍乡城市总体规划：“一核两翼”的城市布局老城区萍乡市发展111萍乡发展规划——城市总体规划湘东区中心城区

（安源区）萍乡发展规划——城市总体规划湘东区中心城区

（安源区）112萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点发展方向为：城市北部开发区和安源新区萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线，从市场扩张角度来看，南北向尤其是北向开发区为城市发展重心市中心发展空间有限，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区。城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心开发区老城区安源新区城西片区（湘东工业园）萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点发展方113小结

萍乡市发展按照“一核两翼”的城市布局，湘东区以及芦溪县为城市中心城区的两翼。萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线，从市场扩张角度来看，南北向尤其是北向为城市发展重心。小结114萍乡市房地产市场叁萍乡市房地产市场格局萍乡市房地产市场叁萍乡市房地产市场格局115萍乡市2012—2013年8月土地出让情况（工业用地除外）成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2013/8/8DJA2013028中环西路与萍麻路交汇处H-2-01号地块居住兼容服务设施用地70.432.5117389.257140101.372651226.37%608萍乡市华顺房地产开发有限公司2013/8/8DJA2013030中环西路与萍麻路交汇处H-2-03号地块居住兼容零售商业用地31.383.573223.85300095.597745820.00%410萍乡市华顺房地产开发有限公司2013/8/8DJA2013029中环西路与萍麻路交汇处H-2-02号地块居住兼容零售商业用地78.502.4125594.16571072.74259950.00%455萍乡市华顺房地产开发有限公司2013/8/8DJF2013027开发区田中片区B-2-17号地块综合商住用地25.97234626252897.345449080.00%730江西汇恒置业有限公司2013/7/9DJF2013026光丰加油站西侧地块兼商业用地25.934.577792.858300320.08243050.00%1067新余市金华置业有限公司2013/6/25DJ2013023萍乡客车厂A-2地块居住、公建用地13.425.549218.959510708.47050480.11%1932雷槐科2013/6/25DJ2013022萍乡客车厂A-1地块居住、公建用地109.623.5255787.59542010383.22352360.02%1642江西中能投资集团有限公司2013/5/31DJ2013020武功山风景名胜区麻田大江边村地块商业用地17.881.113108.7106059.2993370817.78%809应小平2013/5/31DJ2013018武功山风景名胜区麻田大江边村地块商业用地36.900.4711561.53106028.7275986832.50%917杨振华萍乡市2012—2013年8月土地出让情况（工业用地除外）成116成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2013/5/31DJ2013017武功山风景名胜区麻田龙王潭村地块商业用地3.451.22763.6166480.00%601江西武功山实业有限公司2013/5/31DJ2013016武功山风景名胜区万龙山乡槽下村地块商业用地1.441.121071.846746.60.00%625江西武功山实业有限公司2013/5/30DJ2013013新城区A1-08-01地块商业商务用地48.58397162.89800201.70.00%1009萍乡市鼎鑫置业有限公司2013/5/30DJ2013014主城区通久路旁D-2-1-1地块居住兼容商业134.422179226152001130.00%848萍乡市鼎鑫置业有限公司2013/3/19DJF2013004开发区东壁地块商服用地137.441.6146598.41707012429.32%1164广东华美立家投资控股有限公司2013/1/29DJF2013003开发区洪山大道以西、富裕大道以南居住、商业27.712.240642.85510198.822.44%1356江西省萍乡佳佳置业有限公司2013/1/22DJF2013002开发区经贸大厦周边居住兼商业服务124.342.2182368.5621040169.215.60%1154刘翔,刘明忠,李杰萍乡市2012—2013年8月土地出让情况（工业用地除外）成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积117成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2013/1/22DJA2013001安源区白源街白源管理处，320国道以北。居住兼容商业10.041.812052.870069.60.00%581江西省怡元房地产开发有限公司2012/12/25DJA2012020井冈山大道以北、中丹路以东居住兼容公建74.023.5172710.316725225.963.73%968福建润荣投资有限公司2012/12/20DJ2012019安源区东大街高山庙水塔坡住宅用地8.632115041140132.160.56%991萍乡市大地房地产开发有限公司2012/10/25DJF2012015开发区工业大道以东，安源大道以南商服用地66.57144379.67110106.81.57%1602桂晓玲2012/9/17DJ2012011新城区兴贤东路以北、安源南大道以东商服用地23.042.436859.2921.6400.00%250中国移动通信集团江西有限公司萍乡分公司2012/9/18DJ2012010安源区八一街老街住宅用地1.811.821692491371.63%1148谢恩,吴勇祥,谢剑萍乡市2012—2013年8月土地出让情况（工业用地除外）成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积118成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2012/7/26DJ2012007后埠街管理处山下路以南虎形山公园附近住宅用地6.115.622808.830004910.00%1315萍乡市建设开发有限公司2012/3/30DJF2012004开发区鹅湖片区冲之路以北,洪山大道以西住宅用地85.952.1120332.1880010220.55%731江西鼎源投资有限公司2012/3/30DJF2012003开发区鹅湖片区冲之路以北,洪山大道以西商服用地70.003.51633458600122.83.37%526江西鼎源投资有限公司2012/3/30DJF2012002开发区经贸大厦周边商服用地63.8841703529300145.59.41%546深圳美佳华实业有限公司2012/3/30DJA2012001安源区萍高路与安源大道交汇处住宅用地3.944.511810.796924626.01%820肖志勇萍乡市2012—2013年8月土地出让情况（工业用地除外）成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积119小结:2013年1月—8月共成交16宗土地，土地面积共59.83万方，成交金额14.92亿元。16宗土地，成交价基本以底价成交，总体溢价率不高。2012年共成交10宗土地，土地面积共26.92万方，成交金额5.98亿元。小结:120【住宅均价】萍乡市住宅均价近几年保持持续增长的走势，12年均价达到3798元/平方米；11年受调控影响，住宅销量下跌，但总体趋势还是延续上升走势，12年去化面积为71万方；【住宅均价】萍乡市住宅均价近几年保持持续增长的走势，12年均121全市4个板块，其中安源新区作为十年来的城市发展重心，市政生活等相关配套充足，房产项目较多，档次也较高。市中心区域以老城区为基础形成，目前主要房地产项目分布在老城区以及安源新区；安源新区作为近十年来城市发展的中心，已经颇具发展规格，生活等相关配套已经相当完善；城东新区作为未来的城市发展重心，未来新政府的搬迁地，发展潜力巨大。全市4个板块，其中安源新区作为十年来的城市发展重心，市政生活122【楼盘分布】目前在售楼盘集中在安源新区、中心区及经开区城西区经开区安源新区城中心区【楼盘分布】目前在售楼盘集中在安源新区、中心区及经开区城西区123萍乡市市中心板块房地产市场萍乡市市中心板块124市中心板块依托市中心城市资源，目前处于全市最高价，均价主要集中在4000-6000元/平方米左右核心驱动力：城市资源不利因素：环境质量客户来源：比较分散