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文档简介
旅游开发策划案例整理归纳目录1.凤凰南华山-香港榜样旅游项目设计凤凰南华山
天下凤凰,源系南华——与“国宝”共舞的深度思考【客户】香港启盛集团有限公司【时间】二○○四年十月【地区】湖南凤凰【背景】近年来,凤凰古城凭借其独特的历史文化和民族风情成为湘西旅游热点。2007年,苏洪宇先生在与凤凰县委县政府领导座谈时提出:“凤凰的精美在于山、水、城的完美结合。正是由于南华山与沱江的绝妙组合,才诞生了凤凰古城。所以,南华山为父,沱江为母,古城是子,三者缺一不可。“古城风采依然,沱江古老灵秀,两者都得到了很好的保护与开发,形成湘西旅游精品。但是,狭小、脆弱的凤凰古城已满足不了日益增长的旅游市场需求,古城保护压力也日益加重,旅游空间急需得到拓展。为了更好地保护古城,使凤凰旅游更上一层楼,受香港启盛集团有限公司的委托,“榜样”对“凤凰之父”——南华山国家森林公园进行旅游开发总体规划。【解析】凤凰以古朴淳厚的民族风情和闻名遐迩的历史文化名城享誉中外,而南华山就像是凤凰古城的“绿色屏障”,更被苏洪宇先生誉为“凤凰之父”。因此,“榜样”充分考虑到南华山与“国宝”古城的组合优势,把南华山国家森林公园定位为“凤凰和湘西旅游的‘补缺区’和‘延展区’”,使之成为“凤凰的休闲度假中心,古城旅游的服务平台”。本着有利于古城保护、有利于生态保护的原则,“榜样”通过深层次思考,利用南华山生态和区位的优势,精心设立了“凤凰文化展演区”、“苗族文化体验区”、“名人文化旅游区”、“宗教文化旅游区”、“生态旅游休闲区”、“文化交流会议区”等六个片区,打造世界上第一个凤凰文化主题公园、世界上第一座凤凰文化博物馆、华中地区首座汽车营地等项目,以此构建凤凰的休闲旅游中心,优化和提升凤凰旅游产品结构。【现状】目前,凤凰县政府已为南华山旅游大开发展开前期工作,开发商已注入巨额资金,南华山的开发正在有序进行中。2.安徽齐云山江南休闲第一山——世界级旅游目的地形象遮蔽下的突围【背景】中国四大道教名山之一的齐云山,拥有国家重点风景名胜区、国家地质公园、国家森林公园、国家4A级旅游区、国家重点文物保护单位等多项称号,是中国同一座山拥有国家级桂冠最多的典范。由于长期缺乏先进的旅游发展理念作为指导,齐云山并未能取得与其资源禀赋相匹配的成绩与地位。这座曾因徐霞客诗句——“黄山白岳相对峙,细看从来无厌时”而被誉为黄山“姊妹峰”的名山,被笼罩在黄山、西递、宏村等世界遗产的光芒之下,处于大黄山国际旅游圈的重度阴影之中。2006年3月,“榜样”在“齐云山旅游开发总体规划全国招标”一举中标后,先后为齐云山编制了旅游策划、总体规划、控制性详细规划等成果。【解析】“榜样”把握住目前我国旅游正由“观光时代”向“休闲时代”跨越的历史机遇,抓住当前大黄山国际旅游圈休闲产品缺乏、娱乐设施滞后等市场机遇,最后将齐云山角色定位为:大黄山国际旅游圈旅游产业链条“补缺者”;功能定位为:大黄山旅游的“补缺区”和“延展区”,大黄山国际旅游圈重要的“目的地”和“集散地”;形象定位为:江南休闲第一山。围绕着“江南休闲第一山”的定位,设有“月华街”道教文化体验区、“楼上楼”户外运动探险区、“云岩湖”生态度假旅游区、“天井台”山地运动竞技区、“齐云山”旅游集镇和自然生态保育区六个功能区。通过植入富有时代风尚的休闲因子,整合和盘活齐云山现有的各种资源,将齐云山“休闲山”的品牌做大、做强。通过差异化的定位和错位的发展策略,最终实现齐云山旅游从大黄山国际旅游圈的突围。【近况】目前委托方正按照“榜样”的规划,一步步将齐云山从道教引到“休闲”的发展道路上来,一座富有“休闲气质”的山岳已在大黄山国际旅游圈中横空而出。2006年齐云山旅游接待人次同比增长65%,旅游总收入同比增长81%。2007年“十一”黄金周,接待游人20000人次,与去年同比增长20.4%,旅游收入同比增长42%。3.洪洞大槐树
天下同根,世界洪洞——第一个官民同祭的和谐大典【背景】洪洞大槐树移民是中国历史上规模最大、历时最长、范围最广的官方移民,后经六百多年的辗转迁徙,繁衍生息,大槐树移民后裔逐渐遍布全球。据不完全统计,每十个华人之中便有一个古槐移民后裔。近年来,中国出现海内外华人寻根热潮,洪洞大槐树被亿万中国人当成“根”之所在,是亿万中国人心目中的故乡,是海内外亿万古槐后裔寻根祭祖的圣地。作为山西省临汾市旅游发展顾问,“榜样”首席旅游专家苏洪宇先生提出了“临汾旅游的龙头是大槐树”的著名论断,引起山西省及临汾市政府领导的高度重视。山西省政府决定与临汾市政府共同主办官民同祭的“2007年洪洞大槐树全球华人寻根祭祖大典”,通过举办此次大典让全球华人都关注山西。主办方对全国符合相关要求的旅游活动策划公司进行甑选,于2006年10月,确定由“榜样”担纲此次祭祖大典的策划工作。【解析】“榜样”认为,寻根旅游市场着力点在国内,但竞争具有世界性,以点带面为此类活动的理想效应,因而需站在国际化竞争的高度进行活动统筹安排。应以祭祖活动为契机,重点通过前期宣传造势,全面推介洪洞,推介山西,同时通过祭祖活动的现场直播,将整个宣传推广活动推向高潮。“榜样”不仅细致研究了历届大槐树祭祖活动方案,而且比对了我国几大祭祖活动如山东祭祀孔子、陕西祭祀黄帝、湖南祭祀炎帝等,结合项目主题,提出了“以‘根’为纽带,以‘亲’为轴线,以‘和’为主题”的活动策划理念,将此次祭祖大典分为迎亲人、寻根乐、祭先祖三个篇章,并对每个环节、步骤进行了详尽的策划、反复的论证。此项方案提交后受到了活动主办方山西省政府及临汾市政府的高度评价,相关单位随即根据策划方案进行活动的组织、安排部署工作,“榜样”则对活动进行了全程跟踪服务。【实况】2007年4月5日上午,祭祖大典在洪洞大槐树寻根祭祖园隆重举行,由中央电视台朱军和凤凰卫视吴小莉主持,通过中国中央电视台、香港凤凰卫视、山西卫视、新浪网等向全球作了现场直播。大典共迎来国家及省市领导、海内外华侨、社会知名人士、300余家新闻媒体记者、100多家旅行社代表等共计万余人,加以1200余人的仪仗队、旗队及锣鼓队等队伍,场面壮观,气势恢宏。领导赞誉此次活动“主题突出,内容丰富,仪程合理流畅,各环节紧凑有序,彰显了高水准的策划及组织工作”,被公认为是山西省建省以来最好的节事活动。4.大三峡
崛起的大坝,永远的三峡——重构“后三峡时代”旅游新格局【客户】宜昌市旅游局【时间】二〇〇〇年七月【地区】湖北宜昌【背景】三峡工程的实施,为宜昌市提供了建设“全国一流旅游名城”和“世界水电旅游名城”的历史机遇。宜昌市政府明确了两大建设核心,即城市建设核心——夷陵区中心城区,以及旅游建设核心——“两坝一峡”旅游区。为了使项目具有更强的可行性、科学性和前瞻性,也为了下一步合理有序地开发建设,宜昌面向国内外公开征集“中心城区景观规划设计方案”和“两坝一峡旅游区开发策划方案”。2000年7月,宜昌市旅游局经过初步资质和实力认定,在海内外80多家投标单位中筛选出3家入选单位。“榜样”凭借着对中国旅游业的深刻理解和极具创新的理念,最终在竞标中胜出。【解析】宜昌市以葛洲坝、三峡大坝和西陵峡为主要旅游资源,以三峡风光和水电文化、巴楚文化(兼顾三国文化和清江土家文化)为旅游文化传承基础,以宜昌市区和长江为旅游接待载体的国家级综合旅游区,称作“两坝一峡”旅游区。针对“两坝一峡”和其他旅游板块的高度关联性,“榜样”力图从建设理念、产品设计、导引系统、目标市场、产品开发和支撑体系、形象定位、营销与推广、可持续发展等几个方面构建完整的策划体系,其中体现了一些创新性的理念。“榜样”本着“一个导向,两个立足点”的策划理念,即“以市场为导向,以创新和实效为立足点”,在产品设计方面,创造性地将“旅游导引系统”作为突破口,提出了以“一根玉带”(西陵峡),连接“两颗钻石”(三峡大坝和葛洲坝),串联“四粒明珠”(四个精品旅游区分别为三峡大坝旅游区、石牌旅游区、点军峡口旅游区、葛洲坝旅游区)的产品体系,并用“五条金链”(长江航线、古栈道、老公路、新高速公路、空中航线)贯穿不同景点、组团之间。【近况】三峡旅游在三峡大坝成功截流后,旅游市场一度跌到谷底,但2004年随着“两坝一峡”产品的推出,不仅挽救了三峡旅游,更使得三峡旅游这老品牌焕发出新的生机。目前以三峡大坝、葛洲坝、西陵峡为核心的“两坝一峡”已成为后三峡时代的旅游精品,成为“新三峡”旅游的代名词,继续书写着三峡旅游的华彩篇章。“榜样”当年策划的“三峡大坝旅游区”、“点军峡口旅游区”、“黄牛岩旅游区”、“三峡游客中心”、“三峡人家”等都已成为“新三峡”的精品旅游项目。5.问道武当山,养生太极湖背景:
武当山,是著名的山岳风景旅游胜地,AAAAA级旅游区国家重点风景名胜区,世界文化遗产,同时它也是道教名山和武当拳的发源地,誉为亘古无双胜境,天下第一仙山。但是,由于缺乏先进的旅游营销观念、特别是体验营销等旅游营销方式的缺乏,使得武当山这个本来自然风光与人文景观十分丰富的旅游资源未能得到充分的开发,旅游影响力远远不及其他景区。根据中国旅游行业发布的中国百强景区(2010年度)的统计显示,2010年武当山共接待旅游人数230万人次,排名第47位。解析:武当山景区在接待游客数量上无法取得大的突破,是因为游客以中老年人为主,且多为散客,青少年游客和组团旅游这一旅游市场的主力军所占比重较低。究其原因,从体验营销的角度看,是由于武当山体验旅游产品数量较少、体验层次较低。例如,武当山旅游目前只是停留在表层体验阶段,以观光为主。游客只是走马观花地参观自然和人文景观,很少接触目的地的居民、地方民俗文化。而这种表层体验对资源的依赖性强,它要创造难忘的经历必须依赖吸引物本身的稀缺性和独特性。而单就自然风光来说,与其他名山风景区相比,武当山的独特性和稀缺性不够突出。因此,这种低层次的体验很难给游客留下深刻的印象和回忆,更无法吸引游客重复消费。可见,如何提高武当山旅游的参与性,让更多人体验到武当山景区独特的旅游文化,理解生态文化旅游的价值是一个急需解决的问题。成果:公元1412年,明朝永乐皇帝同时开启北建故宫,南修武当两大国家工程。600年后,十个甲子的玄妙轮回。武当大兴600年。借势武当大兴600年契机,系列活动引爆知名度,系列工程完善旅游综合配套,高频次、高规格整合引爆资源势能。在系统工作基础上,针对武当山旅游业短板需求,进行有效的功能补充,完善武当山旅游综合配套,按吃住行游购娱旅游六要素布局产业配比,启动武当山门的金街银街商业综合型改造,同时打造武当山旅游综合配套小镇开发,为前往武当山旅游的游客,提供吃住行游购娱全方位的旅游配套服务,最大限度将游客留客在武当、消费在武当、过夜在武当。6.潘安湖湿地公园诺狮认为:潘安湖打造成徐州乃至长三角的知名旅游项目,首先必须解决以下八大问题:1.潘安湖项目开发商业模式的选择?2.解决给游客一个清晰的理由?3.解决潘安湖产品市场吸引力的问题?4.解决潘安湖园区运营及管理问题?5.解决潘安湖招商建设及客源市场开发的问题?6.解决潘安湖产品结构与盈利结构平衡的问题?7.解决潘安湖一期开园创意活动一鸣惊人的问题?8.解决潘安湖打造一批现代旅游管理及运营团队的问题?【建建议议方方案案】】一、、从从四四个个层层次次洞洞察察潘潘安安湖湖项项目目的的战战略略发发展展机机会会1.从从全全国国的的视视角角::打打造造矿矿区区复复垦垦的的样样板板,,探探索索资资源源型型城城市市转转型型的的标标杆杆作作用用我国国资资源源工工业业型型城城市市有有118座座,,44座座被被国国家家发发改改委委确确定定为为资资源源枯枯竭竭城城市市。。资资源源型型城城市市转转型型是是我我国国当当前前城城市市发发展展的的重重要要课课题题,,我我国国是是产产煤煤大大国国,,煤煤炭炭消消费费大大国国,,同同样样也也是是产产煤煤土土地地塌塌陷陷面面积积大大国国,,各各地地土土地地塌塌陷陷易易导导致致大大量量耕耕地地丧丧失失和和生生态态环环境境恶恶化化等等问问题题。。徐州州作作为为全全国国重重要要的的煤煤炭炭产产地地,,潘潘安安湖湖的的生生态态改改造造,,将将其其打打造造成成全全国国采采煤煤塌塌陷陷地地生生态态修修复复样样板板工工程程,,以以生生态态复复垦垦为为手手段段,,以以旅旅游游休休闲闲产产业业为为平平台台,,建建设设中中国国最最美美乡乡村村湿湿地地,,不不仅仅对对于于中中国国矿矿区区复复垦垦有有着着积积极极的的样样板板作作用用,,更更是是对对当当前前资资源源型型城城市市转转型型有有着着积积极极的的标标杆杆作作用用。。2.从从产产业业的的视视角角::打打造造华华东东地地区区极极具具知知名名度度的的旅旅游游生生态态休休闲闲项项目目从产产业业发发展展的的角角度度::华华东东地地区区经经济济的的高高速速发发展展,,居居民民生生活活水水平平的的提提高高,,对对于于旅旅游游休休闲闲的的巨巨大大需需求求,,为为项项目目提提供供了了巨巨大大的的市市场场机机会会。。其中中以以上上海海为为重重点点的的长长三三角角经经济济发发达达地地区区以以及及环环渤渤海海经经济济区区已已步步入入高高铁铁经经济济时时代代。。人人们们有有钱钱后后就就需需要要休休闲闲,,需需要要消消费费。。谁谁能能创创新新市市场场需需求求,,引引爆爆知知名名度度,,就就能能吸吸引引投投资资、、吸吸引引游游客客,,吸吸引引消消费费。。潘潘安安湖湖项项目目的的规规模模决决定定了了其其必必须须吸吸引引外外地地游游客客,,因因此此需需站站在在华华东东地地区区的的高高度度,,抓抓住住区区域域内内游游客客对对旅旅游游休休闲闲产产业业需需求求,,打打造造极极具具吸吸引引力力的的项项目目才才能能保保证证项项目目的的持持久久经经营营。。3.从从区区域域的的视视角角::承承载载城城市市生生态态改改造造及及徐徐州州旅旅游游大大发发展展的的引引擎擎项项目目潘安安湖湖为为煤煤矿矿塌塌陷陷区区生生态态改改造造成成果果,,打打造造一一个个具具有有北北国国特特色色的的湿湿地地公公园园,,是是徐徐州州市市委委市市政政府府南南有有云云龙龙湖湖,,北北有有潘潘安安湖湖的的城城市市生生态态发发展展战战略略,,本本项项目目承承载载着着整整个个城城市市区区域域生生态态提提升升的的重重任任。。同时时,,打打造造真真正正具具有有市市场场影影响响力力、、吸吸引引力力的的项项目目对对于于徐徐州州旅旅游游的的发发展展有有着着巨巨大大的的推推动动作作用用。。例例如如::大大雁雁塔塔改改造造之之于于西西安安,,宋宋城城修修建建之之于于杭杭州州,,古古镇镇打打造造之之于于台台儿儿庄庄。。在在潘潘安安湖湖景景区区建建设设发发展展方方向向提提出出学学西西溪溪、、超超溱溱湖湖,,打打造造全全国国采采煤煤塌塌陷陷地地生生态态修修复复先先行行区区,,建建设设中中国国最最美美乡乡村村湿湿地地的的要要求求下下,,项项目目高高起起点点的的打打造造是是潘潘安安湖湖未未来来经经济济发发展展最最有有力力的的保保障障。。4.从经济济的视角::是贾汪区区经济发展展及土地价价值运营的的机遇工程程旅游区域的的运作,对对于土地经经济、生态态经济的拉拉动巨大,,在国家对对旅游产业业倾斜的战战略背景下下,在高铁铁经济强势势到来机遇遇时刻,潘潘安湖项目目的成功打打造,将给给区域旅游游发展及土土地经济带带来新的契契机。贾汪区经济济发展在长长三角经济济圈宏观大大背景、大大环境、大大潮流下,,依托旅游游产业,通通过土地价价值增殖,,抓住当下下发展机遇遇,拓展市市场空间,,成功打造造贾汪区战战略转型之之举,极具具标杆意义义。二、梳理潘潘安湖项目目的两个关关系指导后后续工作1.生态价价值是基础础,经济价价值是源泉泉潘安湖建设设项目是区区委区政府府抢抓省委委省政府振振兴徐州老老工业基地地历史性机机遇,是市市委市政府府南有云龙龙湖,北有有潘安湖战战略的实施施体现,从从煤矿复垦垦的角度,,其建成后后生态价值值巨大。诺狮认为::潘安湖项项目的成功功需生态价价值与经济济价值的共共同推动,,生态价值值作为经济济价值开发发的基础,,经济价值值市场开发发反哺生态态价值进行行良性运行行。纵观全全国湿地公公园,一般般都将重心心落于生态态价值的展展示,将生生态价值与与经济价值值并举的项项目少之又又少,全国国70%的的项目处于于亏损状态态。作为矿矿区复垦的的样板工程程的要求,,其未来盈盈利性、可可持续性等等一系列价价值开发是是其运营的的重中之重重。在市委委各级领导导的关心下下,加大市市场的开发发力度,我我们相信也也有能力将将潘安湖项项目打造成成为生态价价值与经济济价值双丰丰收的矿区区复垦样板板工程。2.社会价价值是平台台,样板价价值是舞台台潘安湖作为为采煤塌陷陷地,通过过整改、复复垦、旅游游开发、区区块土地开开发、城市市品牌开发发等系列工工程,其社社会价值迅迅速凸显,,作为矿区区复垦的样样板工程,,其演绎潘潘安湖项目目的社会价价值和样板板价值,创创意大事件件,创新办办活动,引引爆知名度度,将更有有助于潘安安湖的跨越越式发展。。三、潘安湖湖项目策划划关键点思思考潘安湖项目目背景及规规模,决定定了项目的的两层次运运作:第一一层是向市市场要收益益,打造可可持续运营营市场化的的公园;第第二层是向向管理部门门要支持,,从区域价价值打造的的角度争取取最大化的的支持。以以下对项目目开发意义义再思考,,开发模式式的再探讨讨为其发展展梳理思路路。1.潘安湖湖成功开发发的价值与与意义展望望a.区域需需求决定项项目价值::对一个区域域而言,区区域的竞争争力不等于于GDP的的多少,而而是看它的的辐射和聚聚合半径有有多大,区区域的个性性与魅力有有多突出,,城市的可可持续发展展能力有多多强。旅游游休闲业作作为国民支支柱型产业业,其行业业发展特性性及产业链链的传导性性,其辐射射和聚合效效应,区域域个性与魅魅力的展现现意义重大大。在区域经济济一体化的的格局下,,区域间的的产业关系系已从你死死我活的竞竞争关系,,转化为相相互依存、、唇齿相依依的联动发发展关系,,区域的价价值和地位位最终取决决于其在区区域经济中中的影响力力及周边区区域对它的的依存度。。贾汪区需要要什么?贾贾汪区近年年招商引资资成绩显著著,在城市市发展的后后工业时期期,作为国国家资源型型枯竭城市市,宜业宜宜居宜商宜宜游的区域域形象尤为为重要,其其一是生态态价值的提提升,成为为区域内撑撑起区域内内生态优化化升级大跳跳跃的使命命。其二是是区域文脉脉的激活,,一个地区区的人文精精神与产业业特色具有有不可分割割的内在关关联性。b.消费规规模决定经经济规模::区域经济发发展,产业业群增量是是关键。在在生产过剩剩、需求相相对不足的的今天,区区域经济规规模不单一一取决于城城市的生产产能力,而而在于城市市能聚合多多大的市场场需求,创创造多大的的消费市场场。贾汪区区如何最大大化开发利利用潘安湖湖,为区域域发展助推推动力和新新的增长点点。贾汪区区多年的招招商引资,,多产业集集群,其消消费规模有有待释放,,未来十年年做大做强强旅游休闲闲产业,是是区域发展展的又一重重要方向,,潘安湖的的开发为区区域发展点点燃绿色动动力。c.聚合能能力决定区区域价值::要素流通决决定城市能能量。城市市的辐射能能量主要体体现于资金金流、信息息流、技术术流、人才才流、物质质流等经济济要素的流流动速度和和流动量。。区域的地地位首先取取决于它的的经济影响响力,即它它对外的经经济辐射和和集聚能力力。贾汪区区未来不仅仅仅是一个个吸引工业业,还要吸吸引更多的的人才、现现金、消费费、产品等等,我们认认为区域内内大的体量量旅游休闲闲项目的开开发将有利利于本区域域往更深层层次开发集集聚能量。。更有利于于让投资者者投资在贾贾汪、定居居在贾汪、、消费在贾贾汪、真正正从内心爱爱上贾汪,,那么区域域生态休闲闲环境的战战略化布局局显得尤为为重要。总结:站在在潘安湖打打造对于区区域发展的的价值层面面,潘安湖湖战略开发发将有助于于:优化区区域功能,,激活贾汪汪文脉,点点燃绿色动动力,助推推区域活力力。2.潘安湖湖项目开发发商业模式式的选择a.商业模模式一:门门票经济型型开发模式式以圈地方式式将景区的的资源、产产品与区域域内其他产产品进行区区隔,门票票收入为景景区盈利的的重要组成成部分,一一般占整个个景区旅游游收入的60%80%,以门门票的溢出出效应带动动吃穿住游游购娱产业业的二次盈盈利。例如如:峨眉山山、茅山、、北固山的的商业模式式都是门票票经济型。。门票经济型型模式以基基础设施的的建设、服服务质量的的提高、产产品的开发发与维护、、对外宣传传推广等为为主要投入入,以门票票加交通、、餐饮、娱娱乐等旅游游综合产业业为收入来来源。模式式将资源、、资本与游游客充分整整合,以景景区为循环环通道、以以文化为指指导、以客客户需求为为前提,实实现了景区区的循环发发展。门票经济型型模式优势势分析:门票收益可可观,保障障景区盈利利的稳定性性。产品集中性性强,保证证了管理的的便利性。。价格杠杆的的调节作用用,限制客客流量,定定位人群。。门票经济型型模式的劣劣势:前期建设周周期长,投投入成本高高,且前期期营销成本本较高。提高游客体体验门槛,,阻挡部分分二次消费费型游客。。提高游客心心理价值,,阻碍游客客重复消费费,降低复复游率。招商门槛较较高,对招招商对象及及招商产品品要求较高高。b.商业模模式二:区区域经济型型开发模式式对旅游景区区实行无封封闭式全面面开放,对对游客实行行无门票限限制性策略略,吃穿住住游购娱全全面对接区区域经济,,从而实现现产业链的的全面升级级。例如::取消门票票限制后的的丽江、西西湖等著名名旅游目的的地,跳出出景区小范范围的限制制,立足整整个区域发发展,使得得大批游客客涌入,从从而带动了了整个区域域的发展。吃穿住游购购娱全产业业链发展,,带动整个个区域或城城市产业链链升级。区区域经济型型模式要求求对吃穿住住游购娱进进行全产业业链的打造造和投入。。在产出上上,以免除除门票的有有形的、微微观的方式式,带动的的是餐饮、、交通、服服务、会展展、通讯等等系列化、、全方位收收入的增加加。站在区区域和城市市发展的角角度来打造造旅游景点点,将旅游游作为区域域或城市发发展的核心心引爆点和和孵化器,,从而带动动整个区域域或城市经经济的转型型。区域经济型型开发模式式的优势::游客首次体体验门槛低低,提高游游客量和复复游率前期投入相相对较低,,降低开发发成本带动区域经经济发展和和周边地价价板块的升升值区域经济型型开发模式式的劣势::周期相对较较长,造成成区域产业业间拉锯战战c.商业模模式三:旅旅游+地产产开发模式式旅游+地产产的商业模模式分为两两种类型。。第一种为为旅游商业业地产,即即旅游与商商业结合,,形成了旅旅游商业地地产的概念念。第二种种类型为旅旅游度假产产地。旅游游度假地产产包括度假假者因消费费而购买的的地产和投投资者以升升值为目标标购买的地地产。旅游+地产产开发模式式的优势达成房产与与旅游的共共赢短期盈利空空间大,投投资回报率率高营造良好的的招商环境境,为招商商引资创造造条件旅游+地产产开发模式式的劣势产品设计要要求较高,,如产品设设置失衡,,后期发展展可持续性性弱总结:对于于潘安湖未未来开发三三种模式的的选择,其其价值及实实施路径差差异较大,,其前期知知名度引爆爆、生态价价值的凸显显、锁定投投资商传播播,对于后后期各模式式的推进及及项目招商商都起到决决定性的作作用。3.潘安湖湖一期开园园需打好的的三张牌从营销传播播的角度,,围绕生态态湿地、民民俗马庄、、特色农家家乐策划游游客来的理理由。a.生态湿湿地:例如:方向一:打打造中国首首座体育竞竞技湿地公公园(如::环潘安湖湖徒步赛、、环潘安湖湖自行车赛赛、湿地铁铁人三项,,湿地竞技技,水上竹竹筏、滑竿竿大比拼))方向二:打打造日夜民民俗梦幻湿湿地公园((如:夜游游桂林两江江四湖、梦梦幻湿地激激光秀、沿沿河民俗表表演)b.民俗马马庄:例如:①世界民俗俗大展。引引进世界风风情民俗活活动:如泰泰国泼水节节、西班牙牙西红柿节节、中外美美食节、世世界小丑节节、巴西桑桑巴舞狂欢欢节。②苏北民俗俗汇,将苏苏北民俗文文化集聚一一地,用一一地演绎几几千年苏北北民俗。元元宵灯会、、七夕灯会会、中秋灯灯会c.特色农农家乐:农家乐三大大核心:一一美食、二二居住、三三风俗。一年四季风风俗转换::春季年味味演绎、夏夏季海南椰椰风、秋季季丰收主题题、冬季东东北装饰。。d.三张张牌联动::三张牌系统统联动,保保证全年月月月有亮点点、季季有有主题针对散客::常来常新新,给游客客一个来的的理由!针对旅行社社:包装特特色线路,,推荐旅行行社!4.策划执执行层面围围绕两条主主线作业a.营销开开园策划::所有营销销策划工作作围绕着一一期开园的的知名度提提升,开园园顺利成功功,一期以以开园活动动及运营方方式的创新新提高项目目附加值和和社会效应应,为潘安安湖项目二二期招商蓄蓄势。b.运营体体系搭建::八大运营营体系搭建建围绕着一一期开园工工作的同时时,同时策策划潘安湖湖项目的整整体运营体体系,保证证其后续阶阶段开发及及整体运营营有序。7.地心之之城重庆庆武隆县客户:重庆庆武隆县背景:武隆隆县是隶属属于重庆的的国家级贫贫困县。由由于交通区区位不利、、区域工业业农业资源源匮乏等因因素,导致致武隆县在在中国500多个国国家级贫困困县中位列列锅底,多多年未有显显著的发展展。解析:在资资源贫瘠的的土地上搞搞好第一产产业、第二二产业的支支撑不够,,便将第二二产业中的的旅游业作作为重点来来抓。高度运运用借势原原理提升引引爆旅游知知名度,如如申报“世世界自然遗遗产”、举举办“国际际山地户外外公开赛””、邀请张艺谋谋来拍摄《《满_城_尽_带_黄_金_甲》、邀邀请张艺谋谋开排《印印象·武隆隆》等。成果:2007年起起,武隆旅旅游人气逐逐年翻番,,2010年突破1000万万人次。“一个地方方要发展,,必须唤醒醒沉睡的资资源,让它它们成为真真正的经济济要素,地地方经济才才能活起来来“刘旗深深谙此道。。一一张世界级级名片:重重庆唯一的的世界自然然遗产2007年6月27日,““武隆喀斯斯特”作为为“中国南南方喀斯特特”的重要要组成部分分,成功列列入《世界界自然遗产产名录》,,成为中国国第6个,,重庆唯唯一一个世世界自然遗遗产。这一一诉求吸引引了大量外外地的游客客组团前来来。“武隆隆旅游未来来的发展要要继续打好好遗产牌。。”刘旗说说,“武武隆要从““世界自然然遗产”的的有效保护护和永续利利用上着手手,加大宣宣传营销力力度,用好好遗产牌。。”一一曲文文化经济大大戏:文化化搭台,经经济唱戏武武隆的的旅游资源源相当丰富富,秀美的的山川、神神奇的溶洞洞、幽静的的大峡谷,古老的原原始森林、、独特的南南国草原足足以撼动全全世界。但但是我们们也要清醒醒的看到在在文化底蕴蕴上还有所所欠缺。刘旗认为,,武隆旅游游应该将养养生、度假假、运动结结合起来,,比如仙女女山风光旖旖旎,环境境宜人,可可以将少林林的养生文文化引渡到到仙女山山新区。在在运动方面面,经过举举办七届国国际山地户户外运动公公开赛,武武隆现已成成为中国的的户外运动动培训基地地,今后还还将在仙仙女山新区区建11个个18洞高高尔夫球场场、网球场场等运动设设施。尝尝到到“黄金甲甲”带来的的甜头,武武隆县还要要借张艺谋谋的“印象象”系列拉拉动当地旅旅游增长。。武隆县已已经与张艺艺谋签下协协议,《印印象·武隆隆》大型型山水实景景演出正在在开排拍摄摄。一张松弛有有度的弓::软硬实力力齐头并进进,激活旅旅游产业潜潜力游游览世界自自然遗产,,“地下艺艺术宫殿、、洞穴科学学博物馆””-芙蓉洞洞,“南国国第一牧场场”-仙女女山,亚洲洲最大的天天生桥群-天生三桥桥“生物基基因库”-白马山和和芙蓉江库库区、千里里乌江画廊廊、龙水峡峡地缝、黄黄柏渡漂流流等自然景景观。不可可复制的硬硬实力成为为产业带发发展的先先决条件。。“当旅游游已经上上升到度度假旅游游的更高高层次时时候,仅仅仅以自自然资源源吸引游游客,远远远不能能满足社社会的发发展和现现代人的的需求,,恰恰是是高档档度假物物业的出出现和发发展,对对旅游经经济做了了更深的的挖掘,,度假产产品成为为旅游产产业链上上重要的的一环,,对旅游游业起到到了强有有力的的支撑作作用。““,李李也老师师说。目前中国国旅游已已发展到到另一个个更高的的层次———度假假旅游。。与观光光旅游、、都市旅旅游、生生态旅游游、文化化旅游等等不同,,度假旅旅游以以理性化化的休闲闲、养息息、放松松为主,,停留时时间较长长,消费费能力强强,对环环境基础础设施和和食宿娱娱乐条件件要求较较高,武武隆旅游游的发发展,游游客总量量的猛增增,都反反映出一一个比较较突出的的问题,,就是““食、住住、行、、游、娱娱、购””等配套套产业还还较薄弱弱。“在开发发维护景景区景点点的同时时,酒店店、宾馆馆、旅游游特色商商品的开开发也刻刻不容缓缓。”刘刘旗说,,“近期期武隆仙仙女山新新区规划划了十余余个超超五星、、五星及及四星级级宾馆,,这些宾宾馆在海海拔1200米米高度上上依山而而建,空空气清新新,非常常适合高高品质的的休闲度度假旅游游。”武隆,这这个昔日日国家一一级贫困困县,在在刘旗的的带领下下不仅成成为了中中国旅游游的新热热土,更更成为了了投资的的热土。。在旅游游业的带带动下下,相关关产业迅迅速发展展,更多多人吃上上了“旅旅游饭””,成为为全国旅旅游经济济增长的的新亮点点。刘旗旗率领的的武隆班班以一种种更实战战的方式式,告告诉世界界:武隆隆,来了了!8.江川川县文化化旅游策策划2006年11月,熊熊大寻接接受了江江川县发发出的邀邀请,为为江川进进行整体体的旅游游规划设设计。熊熊大寻以以旅游策策划指导导旅游规规划的思思路,创创造性地地提出了了“海上上生明月月”“江江川十八八奇”的的精准形形象定位位与旅游游景观,,为江川川找到了了指纹。。江川旅游游规划项项目背景景:江川这个个地方有有许多旅旅游资源源,云南南水质最最好、景景观最美美的抚仙仙湖就在在江川县县,但其其资源很很散,一一直以来来都缺乏乏有效的的整合,,也缺乏乏城市的的指纹。。所以,,江川一一直都不不是旅游游名胜区区,只能能作为昆昆明市和和玉溪市市的后花花园,供供市民周周末休闲闲游。并并且因为为其湖区区是开放放式旅游游,根本本收不到到门票,,反而自自己要承承担卫生生费用,,实在是是得不偿偿失。做做旅游规规划必须须有旅游游策划进进行指导导,没有有旅游规规划指导导的旅游游项目建建设史乱乱建。如如何策划划这个名名不见经经传的城城市,如如何使其其产生强强大的旅旅游经济济效益,,我们先先从寻找找城市指指纹入手手。首先先从梳理理它的资资源开始始。第一、江江川有什什么?江川有许许多的““云南第第一”的的宝藏::1、云南南唯一的的古滇国国故里2、云南南环境最最美、水水质最好好的湖———抚仙仙湖3、云南南最具代代表性的的青铜文文化4、云南南烟叶第第一县5、云南南第一岛岛6、云南南药王曲曲焕章7、云南南最丰富富的鱼文文化8、云南南生态湖湖泊第一一县9、云南南唯一的的一山看看三湖景景观10、中中国一绝绝的界鱼鱼石11、巴巴拿马世世界书法法大赛第第二名杨杨嘉善;;有“滇滇军完人人”唐淮淮源;滇滇军代总总司令、、代理云云南省长长金汉鼎鼎;被孙孙中山誉誉为“邦邦家之光光”的鲁鲁子材由上述可可见,江江川具备备的旅游游资源大大多是云云南级别别的。根根据我们们的思路路,江川川要出头头,必须须从省运运会冠军军向全运运会冠军军和奥运运会冠军军升级。。因此,,我们必必须排除除不正确确的指纹纹。第二、江江川是什什么?1、滇国国故里??全国共有有32个个省,661个个市,其其中大部部分地区区都在历历史上有有地区性性古国存存在,数数目之多多数不胜胜数!光光云南就就有大理理古国、、勐玛古古国、古古滇国等等,古滇滇国周边边还有夜夜郎国、、筇都国国、句町町国等,,中国自自古就有有“诸侯侯三千,,小国八八百”的的说法,,以“滇滇国故里里”为城城市形象象定位,,很难吸吸引人的的关注和和消费2、高原原水乡??云南有九九大高原原湖,可可以说凡凡有湖的的地方都都可称为为“高原原水乡””,此定定位不具具备三性性3、滇国国故里,,高原水水乡?江川目前前整体城城市形象象定位是是“滇国国故里,,高原水水乡”,,此有三三不妥::一是“滇滇国故里里,高原原水乡””唯一性性不足,,古滇国国文化不不是所有有古国中中魅力最最突出的的,高原原水乡遍遍云南;;二是“滇滇国故里里,高原原水乡””权威性性不足,,没有排排名全国国第一的的旅游资资源,就就不是非非去不可可的地方方;三是“滇滇国故里里,高原原水乡””排他性性不足,,翻开全全国历史史名镇的的形象口口号,相相似颇多多,无法法超越。。4、人杰杰地灵??中国大地地无处不不是人杰杰地灵,,不具代代表性5、“百百里湖光光小洞庭庭,天然然图画胜胜西湖。。”??看似无敌敌,其实实平庸,,怎么看看都只是是洞庭湖湖第二,,西湖第第二。6、滇中中碧玉,,云烟之之乡?滇中碧玉玉只是滇滇中第一一,云烟烟之乡仅仅为云南南烟叶第第一,并并且云烟烟之乡只只能满足足口腹之之欲不能能满足耳耳目之需需,离旅旅游较远远。从以上分分析来看看,江川川文化旅旅游资源源众多,,但比单单项很难难成为冠冠军。相相反比全全能才能能成为第第一!我我们形容容江川的的顺口溜溜是“一一城两湖湖三道菜菜,四鱼鱼五景牛牛虎案””,这从从一个角角度说明明江川的的特点在在于综合合之美!!江川的的名人((人才))、名山山(孤山山、李家家山)、、名湖((抚仙湖湖、星云云湖)、、名烟、、名药((曲焕章章制白药药)、名名铜(青青铜)、、名吃((铜锅鱼鱼、三道道菜等))聚集在在一起就就可成为为全运会会冠军。。些零散的的资源关关键是用用一句什什么话将将其优美美地概括括出来,,变成江江川的指指纹。我我们给江江川的这这句话就就是:海上生生明明月海——澄澄海风风——下下关风上——孤孤山花花——下下关花生——生生命雪雪——苍苍山雪明——明明星月月——洱洱海月月——月月亮海上生生明明月,,天涯共共此此时。。——[唐唐]张九九龄“海上生生明月””作为江江川的指指纹其意意义有几几个?……9.襄樊樊隆中旅旅游新区区开发策策划及概概念性规规划难点聚焦焦:如何突破破原有2平方公公里景区区的限制制,依托托古隆中中文化品品牌和诸诸葛亮文文化,做做大文化化休闲旅旅游,形形成吸引引力强大大、支撑撑项目丰丰富、收收益结构构明确的的产品体体系,是是本案面面临的紧紧迫任务务。项目业主主:湖北省鄂鄂西生态态文化旅旅游圈投投资有限限公司武汉三特特索道集集团股份份有限公公司完成时间间:2010年项目背景景:古隆中景景区作为为襄樊市市唯一的的4A级级旅游景景区,拥拥有超级级资源,,但就目目前开发发现状来来说,并并没有承承担起襄襄樊龙头头景区的的重任。。基于此此,甲方方要求对对以古隆隆中景区区2平方方公里为为核心的的54平平方公里里的隆中中旅游新新区进行行策划和和规划,,重塑旅旅游形象象,焕发发新活力力。核心思路路:
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