秩序维护、安保保安物业化管理服务方案

秩序维护、安保保安物业化管理服务方案TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"一、安全管理目标1-\o"CurrentDocument"二、安全管理内容1-\o"CurrentDocument"（一）安全保卫一人员分配方案1-\o"CurrentDocument"（二）消防管理3-\o"CurrentDocument"三、组织建设一工作考核及奖惩方案4-\o"CurrentDocument"四、安全文明保卫计划6-\o"CurrentDocument"（一）基本要求6-\o"CurrentDocument"（二）防范措施7-\o"CurrentDocument"五、门岗服务--工作规范和流程7-\o"CurrentDocument"（一）作业标准7-\o"CurrentDocument"（二）作业规程7-\o"CurrentDocument"六、巡视服务--工作规范和流程8-\o"CurrentDocument"（一）作业标准8-\o"CurrentDocument"（二）作业规程8-\o"CurrentDocument"七、安全防范服—工作规范和流程8-\o"CurrentDocument"（一）作业标准8-\o"CurrentDocument"（二）作业规程9-\o"CurrentDocument"八、应急处理的培训和演习及投入安全保卫设备11-一、安全管理目标1、日常办公、会议活动井然有序；2、项目人员的人身安全不受侵犯；3、项目内财产不受损失；4、重大活动顺利进行；5、突发事件迅速得到解决；6、治安案件发生率为0，重大火灾发生率为0。二、安全管理内容（一）安全保卫一人员分配方案**物业须组建一支高素质的安保队伍，根据物业服务项目需求以及功能特点，制定完善的日常安全保卫工作方案和突发事件应急预案，负责辖内的安全保卫、秩序维护和处置突发应急事件等工作。为驻地办公单位提供高素质的安全保卫及秩序管理服务人员，维持服务场地范围内办公、安全等的正常秩序，保护建筑物、设备设施、财产物品、员工人身安全等不受到非法侵犯。全天24小时对办公楼各个出入实施守护，监控人员进出情况，需要时实施查询、检查。全天24小时对项目辖区范围的治安情况进行巡查和安保监控。对大楼的治安及安全状况，在工作日工作时间（即08:—18:）内应设流动岗进行不间断巡查，其他时段内每间隔1小时巡查应不少于一次，负责各办公区域、通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，防止不法行为以及推销、聚众喧哗等情况的发生，并检查办公楼内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。严禁在辖区周边的人行道上停车以及办公楼外围张贴、摆卖或闲坐等，以上情况发生时应及时采取有效措施予以制止。对大楼建筑红线范围内发生的侵犯大楼工作人员事件或者出现扰乱物业服务项目正常工作秩序情况时，保安人员应当予以制止并采取救助行动以达到保护楼内工作人员的效果。要求熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本办公楼的技防优势，实行全天24小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作。在工作日工作时间内（即08:—18:）,大堂出入保安人员，负责出入守护、进出人员监控、人流疏导和大堂的安全保卫工作，同时负责控制人员流量，并为伤残、高龄、行动不便人员及其他有需要的人员提供帮助。负责大门周边的安保、进出人员检查、人流疏导以及报纸、信件收发等等。对携带较大行李物件人员进入办公楼应予检查登记；对携带大件行李或物品离开的，外来人员要实施“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。实行每天24小时值班制度，提前15分钟进行交接班，并填写《交接班记录》，早班主要监控人员来访出入、晚班主要防火防盗、看护重要设备等。定期进行保安员仪容仪表、文明用语、消防知识及技能的训练。10.白班进行来访人员登记，谢绝推销人员及闲杂人员进入。晚班每20分钟对整个办公室及所辖区域治安、防火、防盗情况巡查一遍，填写《岗位工作记录表》，发现问题及时处理或报告。车辆停放秩序的管理：有专人指引按规定存放指定车位，对进出本项目办公区的车辆实施证、卡管理，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。在物业服务项目组织各类活动及重要接待任务时，要求**物业应具有随时提供人力支援的能力，根据物业服务项目要求，按照“特殊敏感时期保卫方案”和“审批受理应急方案”，实施对办公楼的安全、防护、保卫工作。负责办公楼辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。（二）消防管理负责项目辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的大楼消防应急方案。认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。按山东省高层公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。**物业须按照物业服务项目的要求负责联系、协调、监督大楼消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给物业服务项目备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由**物业负责日常检查、维修、补充。全天24小时消防中心至少安排1名保安值班，对消防主机进行24小时监管。出现消防报警时1分钟内辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。建立义务消防队伍，出现消防事故7分钟内应有15人（非工作时间及公休假期应有10人）以上到达现场，进行必要的扑救。每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出畅通。重大节日前配合物业服务项目进行节日消防安全大检查，并按物业服务项目要求及时进行整改。做好消防知识的培训和宣传，每年组织大楼综合消防应急演练不少于一次。做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。消防系统管理要求由具备专业资质公司定期保养和我公司日常维护保养相结合的方式实施，并严格按照有关维护保养计划，对设备进行定期检测及保养，并排除系统运行中出现的故障，主要包括：消火栓系统的维护保养自动水喷淋灭火系统的维护保养消防水泵、控制柜、联动柜的维护保养火灾自动报警系统的维护保养消防广播系统的维护保养消防通讯系统的维护保养二氧化碳气体灭火系统的维护保养防排烟系统的维护保养其它消防设施的维护保养三、组织建设一工作考核及奖惩方案组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任，以确保服务辖区的安全、有序。安保人员从优秀的退伍军人或特警学校学生中挑选。班组长从公司现有近30多个管理处中抽调政治可靠、思想稳定、作风正派，技术过硬的班组长担任。安保队伍实行准军事化封闭式管理，组织军事体能、消防专业技能车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织保安员队伍考核。保安员训练安排如下表：保安员训练、考核安排表时间训练、学习项目内容地点参加人员每天接班前1小时前半小时技能训练礼仪规范、队列等各种应急事件处理演练广场接班保安后半小时整装，准备接班23：，7：，15:换岗仪式各岗位交接班保安每周周一班组会一周保安工作总结；传达公司、管理处精神安全管理，部办公室非值班保安周三业务知识学习法律常识与案例分析、安全保卫知识等管理处、培训室非值班保安周五体能训练长跑广场非值班人员每月月底星期天技能训练会操广场非值班人员月底部门考核专业技能、业务知识适时决定全体保安每季度第六个月底公司考核综合知识适时决定全体保安每年年底公司考核综合知识适时决定全体保安严格执行请假制度和交接班制度。（5）建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%的人员比例可以外出，每出时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。（6）实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟，向监控中心报告岗位值勤情况一次，以及时了解各岗位和人员的值勤情况。（7）实行监管机制。物业管理处保安部内配专职的教练员兼督察员，对值班的工作进行督查、指导。（8）实行保安重叠倒班制。为了维护良好的工作秩序，防止无关人员混入办公楼，在正常三班运行的基础上，安排一个加强班支持和加强各区的治安保卫工作。四、安全文明保卫计划针对物业服务项目的具体情况，我们拟定以下相应的治安防范措施：（一）基本要求由于是办公楼，对安全要求程度高，为此公司将针对实际情况，建立一套富有操作性的工作流程和质量标准，落实安全防范措施。1、安全安全是物业管理服务的第一要求，也是保安服务的第一要求。公司将树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作。2、有序业主不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流有序、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要保安人员忙而不乱，及时有序的应对，及时妥善的处理。3、亲情物业管理的保安服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑力量、一种障碍，当对业主与社会公众来说应充满亲情。保安人员应象保姆一样爱护业主及财产，为业主提供力所能及的服务。4、形象保安服务是物业的第一形象，好的物业保安服务、整齐的保安队伍、优秀的保安人员能提高物业的档次，使业主有安全感。不仅如此，作为政府物业，保安服务的形象还能增加物业公司在业主方、社会公众中的良好影响，从而使物业管理工作更好地开展。（二）防范措施（保安队伍防范结构图）五、门岗服务--工作规范和流程（一）作业标准（1）在指定位置、指定面向立岗，严禁脱岗；（2）立岗姿势端正，身体挺直，双手背后，两腿呈跨立状，面对微笑行注目礼，遇领导敬礼；（3）物业管理区域实行24小时立岗保安服务；（4）不准拾荒进入区域；（5）对进出物业管理区域的机动车辆实行指引；（6）交接岗时按规范操作。（二）作业规程（1）完成上级布置的各项任务；（2）上岗期间必须满腔热情地回答业户提出的各种问题，彬彬有礼、有礼有节；（3）当物业的设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件时立即通知班长，按应急预案执行；（4）当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。六、巡视服务--工作规范和流程（一）作业标准（1）物业管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视制度；（2）为防盗、防火、防灾和维护物业管理区域的公共秩序，按制定的巡逻路线，确保每小时巡遍全部公共区域；（3）在物业管理区域内制止占用公共场所任意施工的行为；（4）为应对突发事件，制定相应的应急预案并定期演习（每年1-2次）；（5）巡逻中遇到业主需求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理;（6）巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证，必要时可带到管理处处理。（二）作业规程（1）巡逻人员由机动人员相互负责，保安员轮流巡逻；（2）严格按照管理处制定的巡逻次数和巡逻路线对整个作全面巡视，每次巡逻时应如实填写《物业区域巡逻情况单》，巡逻时必须携带对讲机、应急灯；（3）在巡逻过程中严格按照巡视内容质量标准逐个检查，发现问题立即用对讲机汇报并做好记录，发现异常迅速报告处理；（4）《物业区域巡逻情况单》填写必须真实、规范、字迹端正、无涂改。七、安全防范服务一工作规范和流程（一）作业标准1、固定岗保安员每日当值工作应符合保安部，《封闭物品/人员出入管理作业规程》中的各项工作要求。2、巡逻岗保安员每日当值工作应符合保安部《保安巡视作业规程》、《施工人员及“三无”人员管理作业规程》、《交通管理作业规程》中的各项工作要求。3、保安员在每日工作交接班时，必须依照《保安部交接班管理作业规程》要求进行交接班。4、当发生突发事件时，保安部《突发事件处理作业规程》中要求参与工作的保安部员工，必须依规程尽职尽责。5、保安员的内务、作息标准应当达到保安部《保安部、消防管理中心内务管理作业规程》的细则要求。6、保安员每日当值的仪容仪表、言行举止应符合《管理处员工服务管理作业规程》的各项要求。7、保安员在使用警用器械时应严格遵守保安部《保安警用器械管理作业规程》的各项要求。8、保安部员工必须按《保安部员工培训作业规程》的要求参加培训和达到培训要求，培训合格后上岗。9、保安部管理人员的产生应符合《保安、消防干部竞争上岗作业规程》的程序和考核要求。10、保安部各级干部均应按上述各项标准作业规程履行自己的职责，符合标准作业规程的要求。11、保安部各级员工除应严格按保安部的标准作业规程进行工作外，还需严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。（二）作业规程1、发生盗窃、匪警处理程序（1）保安员在值勤中遇到（或接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取或毁坏公司和用户财产或威胁用户人生安全的犯罪行为时，要切实履行保安员职责，迅速制止犯罪。（2）当发生突发事件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫求援。（3）所有持对讲机的保安员在听到求援信号后，要立即封锁出事出，然后视情况向有关领导汇报。（4）若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、所用工具及特征等，并及时报告管理处，重大案件要立即拨“110”电话报警。（5）有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印等，不得让外人进入现场；在公安机关人员未勘察现场或现场勘察完毕之前，不得离开。（6）记录用户所提供的所有情况，记录被抢（偷）物品及价值。（7）事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院抢救并报公安机关。2、发生斗殴或争吵处理程序（1）执勤中发现争吵、斗欧现象，要及时制止。（2）迅速报告管理处领导、主管领导，由管理处出面调解。（3）在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。3、发现可疑分子的处理程序（1）门岗执勤中发现可疑分子时，要审查其证件，对持无效证件或说不出理由的人员禁止进入办公区域。（2）巡逻执勤如发现可疑分子时，要审查其证件，必要时带到保安办公室进一步审查。（3）发现有作案嫌疑人要严格审查，必要时可送到公安机关。（4）在处理各类可疑人员时，不允许自己处理放人，更不允许敲诈、勒索、私自罚款。4、发现精神病人等处理程序（1）精神病等人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，易对自身或其他人员造成伤害，保安员应及时采取控制和监督措施。（2）及时通知家属，让派人领回。（3）有危害社会秩序的行为，可上报主管将其强制送到公安部门处理。5、值班人员在执勤中，若遇到不愿出示证件强行进入、强行在不准停车的地方停车等情况处理规程（1）纠正违章时，要使用礼貌规范的服务用语，以理服人。（2）对不听劝阻者，要查清姓名、单位，如实记录并向管理处或保安班长、经理汇报。（3）发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握政策和工作原则，若遇到蛮横无理，打骂值班人员的，可上报管理处，由管理处出面妥善处理。（4）若外来人员来物业管理区域故意扰乱，不听劝告，自行其事，情节严重的，报公安机关依法处理。6、聚众闹事事件的处理处理原则：平息冲突，驱散聚众闹事者，保证物业服务项目的正常运作。聚众闹事者，可通过疏导、劝说或与事件代表交涉，共同协商解决问题的最佳方法，以保证各功能区域的正常工作，并将现场情况及时报告上级主管部门和领导。必要情况下，根据事件严重性质向公安机关报警，请求援助，严访局面失控，造成混乱。八、应急处理的培训和演习及投入安全保卫设备应急处理的培训健全专职和兼职的应急服务队伍，建立义务应急服务队伍，是应急服务组织网络中重要的一环。定期对这只队伍进行业务培训，使其掌握应急服务技能，对应急服务体系的建立有着重要的意义。培训可请有经验的应急服务人员、有关专家、教授等来讲课，也可请专门机构部门代为培训。培训内容可以适当拓宽，使应急服务人员能适应复杂的、多变的应急服务情况。公司组织的培训（1）公司对应急服务队伍进行培训以提高应急服务人员的整体素质，讲授对公司各部门的应急服务设备及各种常规设备的使用及其维护保养。（2）在职员工的应急处理的培训，培训有关应急服务措施，考核应急服务相关知识和服务程序。（3）将培训结果（学员讨论、交流学习心得、并撰写培训小结）转送培训部，作为员工评估，及其工作评级的一项标准。（4）培训实行签到制，不准缺席，若有急事需处理，必须报请部门经理审批后执行。管理处组织的培训（1）管理处对在职人员进行实务培训。经常开展应急服务培训，由人力资源部门配合各管理处做好培训计划安排。（2）了结管理处管辖范围内的突发事件的性质、特点以及解决的办法。专门机构组织的培训（1）专门机构组织的培训是针对不同的应急服务要求开展的，应急服务人员除要进行军训、政训外，还需外请武警部队官兵进行列队擒拿格斗专题培训，请消防部门来进行消防灭火方面的专题培训，请交警进行交通指挥方面的专题培训等。（2）经过专门培训，通过专门机构的考试，并取得资格证书，确保应急服务的质量，提高物业管理人员的整体素质，适应现代物业管理的需要。培训记录应急培训记录部门、班组培训日期、时间培训主持人：培训地点：培训内容：培训效果：签到栏姓名单位姓名单位姓名单位应急处理的演练要做到迅速、安全、及时解决应急事件，应急服务人员必须坚持平时训练，通过训练，发现自身存在的不足；通过训练