发展战略与定位报告模板课件

20十二月2022世联—发展战略与定位报告模板17十二月2022世联—发展战略与定位报告模板1我们解决问题的技术思路分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究世联—发展战略与定位报告模板我们解决问题的技术思路分析思路结果构成实现目标面临的问题市场2当前研究内容：开发商目标及约束条件分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究世联—发展战略与定位报告模板当前研究内容：开发商目标及约束条件分析思路结果构成实现目标面3我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向世联—发展战略与定位报告模板我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向世联—发展战4同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解”世联—发展战略与定位报告模板同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解”世联—发展战略5开发商需要世联解决的问题世联—发展战略与定位报告模板开发商需要世联解决的问题世联—发展战略与定位报告模板6当前研究内容：项目界定分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争写字楼案例基础资料研究地块分析区域背景项目界定世联—发展战略与定位报告模板当前研究内容：项目界定分析思路结果构成实现目标面临的问题市场7第一部分：项目界定一、项目分析二、区域背景世联—发展战略与定位报告模板第一部分：项目界定一、项目分析世联—发展战略与定位报告模板8一、项目分析项目规划限制指标项目所在区域项目周边环境项目交通项目四至项目分析总结世联—发展战略与定位报告模板一、项目分析项目规划限制指标世联—发展战略与定位报告模板9项目规划限制指标世联—发展战略与定位报告模板项目规划限制指标世联—发展战略与定位报告模板10项目所在区位：世联—发展战略与定位报告模板项目所在区位：世联—发展战略与定位报告模板11本项目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项目周边环境：XX注：本图仅为示意之用世联—发展战略与定位报告模板本项目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项12XX注释XX注释：XX注释XX项目交通世联—发展战略与定位报告模板XX注释XX注释：XX注释XX项目交通世联—发展战略与定位报13项目四至XXXX小路XXXXXXXXXX本项目北世联—发展战略与定位报告模板项目四至XXXX小路14项目地块现状：XX世联—发展战略与定位报告模板项目地块现状：XX世联—发展战略与定位报告模板15项目分析小结世联—发展战略与定位报告模板项目分析小结世联—发展战略与定位报告模板16二、项目区域背景区域与城市的关联区域对外联系区域发展现状世联—发展战略与定位报告模板二、项目区域背景区域与城市的关联世联—发展战略与定位报告模板17项目与城市的关联XX位置与XX的关系未来发展展望世联—发展战略与定位报告模板项目与城市的关联XX位置世联—发展战略与定位报告模板18区域对外联系世联—发展战略与定位报告模板区域对外联系世联—发展战略与定位报告模板19XX发展现状世联—发展战略与定位报告模板XX发展现状世联—发展战略与定位报告模板20通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目界定位为：XX世联—发展战略与定位报告模板通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目界定位为：XX世联21项目界定确定本项目的研究范围1、城市宏观环境（宏观经济与城市规划）2、市场分析3、产业链世联—发展战略与定位报告模板项目界定确定本项目的研究范围1、城市宏观环境（宏观经济与城市22我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作世联—发展战略与定位报告模板我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作世联—发展战略与定23当前研究内容分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究世联—发展战略与定位报告模板当前研究内容分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分24第二部分：基础资料研究一、XX房地产市场现状二、XX宏观环境与规划发展三、XX产业链研究世联—发展战略与定位报告模板第二部分：基础资料研究一、XX房地产市场现状世联—发展战略与25一、XX房地产市场现状办公市场商住市场世联—发展战略与定位报告模板一、XX房地产市场现状办公市场世联—发展战略与定位报告模板26市场总体特点：区域化分布XXXXXX注释：XXXXX世联—发展战略与定位报告模板市场总体特点：区域化分布XXXXXX注释：XXXXX世联—发27办公市场现状：XX资料来源：市场调研、企业访谈客户（企业）类型小结：1、国家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中小型公司；5、外地公司办事处；世联—发展战略与定位报告模板办公市场现状：XX资料来源：市场调研、企业访谈客户（企业）类28办公市场现状：资料来源：市场调研、企业访谈世联—发展战略与定位报告模板办公市场现状：资料来源：市场调研、企业访谈世联—发展战略与定29办公市场现状：资料来源：市场调研、企业访谈小结：。现有少量企业进驻中心区北部，但这些企业对本项目难以构成支撑。世联—发展战略与定位报告模板办公市场现状：资料来源：市场调研、企业访谈小结：。现有少量企30XX办公企业浏览（1/2）世联—发展战略与定位报告模板XX办公企业浏览（1/2）世联—发展战略与定位报告模板31XX办公企业浏览（2/2）XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼世联—发展战略与定位报告模板XX办公企业浏览（2/2）XX企业办公地点2：假日酒店、安惠32XX办公市场总结世联—发展战略与定位报告模板XX办公市场总结世联—发展战略与定位报告模板33二、XX宏观环境XX宏观经济状况XX规划发展世联—发展战略与定位报告模板二、XX宏观环境XX宏观经济状况世联—发展战略与定位报告模板34XX宏观经济状况研究结论世联—发展战略与定位报告模板XX宏观经济状况研究结论世联—发展战略与定位报告模板35XX宏观经济：GDP指标世联—发展战略与定位报告模板XX宏观经济：GDP指标世联—发展战略与定位报告模板36XX宏观经济：人均GDP世联—发展战略与定位报告模板XX宏观经济：人均GDP世联—发展战略与定位报告模板37XX整体经济结构：产业发展世联—发展战略与定位报告模板XX整体经济结构：产业发展世联—发展战略与定位报告模板38XX宏观经济对其房地产市场的带动宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型按照一般规律，XX房地产发展已经进入快速发展阶段。但目前的XX房地产市场更接近于启动阶段。原因分析：第三产业比例过低，素质较差2003年XX宏观经济增长速度80％人均GDP3259美元世联—发展战略与定位报告模板XX宏观经济对其房地产市场的带动宏观经济增长房地产业发展状况39XX规划发展研究总结世联—发展战略与定位报告模板XX规划发展研究总结世联—发展战略与定位报告模板40三、XX产业链研究XX产业发展周期企业办公、居住的发展对本项目的借鉴意义世联—发展战略与定位报告模板三、XX产业链研究XX产业发展周期世联—发展战略与定位报告模41案例研究世联—发展战略与定位报告模板案例研究世联—发展战略与定位报告模板42案例研究对本项目的借鉴世联—发展战略与定位报告模板案例研究对本项目的借鉴世联—发展战略与定位报告模板43？思考：从XX招商项目看，各项目建设阶段是否产生大量商务办公、居住需求？世联—发展战略与定位报告模板？思考：世联—发展战略与定位报告模板44本项目能够抓住的办公需求分析（1/2）世联—发展战略与定位报告模板本项目能够抓住的办公需求分析（1/2）世联—发展战略与定位报45本项目能够抓住的办公需求析(2/2)世联—发展战略与定位报告模板本项目能够抓住的办公需求析(2/2)世联—发展战略与定位报告46本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）世联—发展战略与定位报告模板本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）世联—发展战略与定位报47本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）世联—发展战略与定位报告模板本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）世联—发展战略与定位报48当前研究内容分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究世联—发展战略与定位报告模板当前研究内容分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分49解决方案项目SWOT分析功能比例客户定位形象定位功能、产品定位物业发展建议区域竞争写字楼案例项目定位项目发展战略价格定位经济测算世联—发展战略与定位报告模板解决方案项目SWOT分析功能比例客户定位形象定位功能、产品定50减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会优势（S）：劣势（W）：机会（O）：威胁（T）：项目SWOT分析及相应战略世联—发展战略与定位报告模板减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优51根据SWOT分析，得出本项目发展战略1、适应多种客户需求，降低市场风险2、可组合小空间，降低置业门槛3、形象公建化，低成本运作世联—发展战略与定位报告模板根据SWOT分析，得出本项目发展战略1、适应多种客户需求，降52项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定位4、项目价格定位世联—发展战略与定位报告模板项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定53项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定位4、项目产品定位世联—发展战略与定位报告模板项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定54客户定位参考规律任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成熟时期的成长历程。而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也由此而不同。世联客户分析模型世联—发展战略与定位报告模板客户定位参考规律世联客户分析模型世联—发展战略与定位报告模板55客户定义企业成长历程草创型成长型快速成长型成熟型规模小形象要求不高中低可临街商铺民宅规模小在乎形象中低可/分开民宅办公楼有一定规模，在乎形象中高分开商业写字楼规模较大在乎形象高分开商业写字楼规模形象需求档次需求商住一起目前办公地点特点世联—发展战略与定位报告模板客户定义企业成长历程草创型成长型快速成长型成熟型规模小规模小56客户群分析客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值草创型★★★★★★★★小★★★★★★★★成长型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成长型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★★★世联—发展战略与定位报告模板客户群分析客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区57其他客户分析客户群客户描述置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值投资客有一定资金关注XX发展前景★★★★★★★★★★★★★★世联—发展战略与定位报告模板其他客户分析客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本片区前景投58目标客户(1/2)客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值草创型★★★★★★★★小★★★★★★★★成长型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成长型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★★★投资客★★★★★★★★★★★★★★★★★★世联—发展战略与定位报告模板目标客户(1/2)客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升59其他XX产业带动的第三产业如物流、贸易、事务所等外地企业办事处XX大中型企业偶得客户游离客户重要客户核心客户草创型企业成长型企业投资客项目客户定位世联—发展战略与定位报告模板其他XX产业带动的第三产业如物流、贸易、事务所等XX大中型企60项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定位4、项目产品定位世联—发展战略与定位报告模板项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定61写字楼案例借鉴世联—发展战略与定位报告模板写字楼案例借鉴世联—发展战略与定位报告模板62草创型、成长型企业对写字楼关注点区域发展前景好物业形象好，外观公建化价格实惠；小面积，总价低；24小时办公；（部分要求有居住功能）配套设施满足基本需求；（商务中心、餐厅、便利店等）交通便捷投资客关注点价格实惠，总价低区域发展前景好写字楼案例研究总结世联—发展战略与定位报告模板草创型、成长型企业对写字楼关注点写字楼案例研究总结世联—发展63XX开发区中心区核心位置发展中区域XX产业带动区域首个写字楼项目项目形象高档项目成本中低档项目所在区位项目发展背景项目开发目标客户关注因素项目定位因素分析高档地标积极进取朝气领先的时代，创新高档小空间，可自由组合分析因素本项目条件衍生联想涵义世联—发展战略与定位报告模板XX开发区项目所在区位项目定位因素分析高档分析因素本项目条件64关键字：项目形象定位建议案名：——世联—发展战略与定位报告模板关键字：项目形象定位建议案名：世联—发展战略与定位报告模板65项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定位4、项目产品定位世联—发展战略与定位报告模板项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定66功能办公、居住及配套设施；写字楼及公寓比例的确定原则以市场为基础，兼顾多种需求，吸引最大范围的客户，降低项目风险；从市场现状看，写字楼与公寓的功能复合能吸引多层面的客户（办公、办公＋居住、居住、投资）；配套设施比例的确定原则既要满足住户的工作与生活需求，又要能持续经营；更重要的是，积聚人气，提升本项目所在区域的成熟度；功能定位原则世联—发展战略与定位报告模板功能功能定位原则世联—发展战略与定位报告模板67根据市场结论，本项目物业应具备办公、居住功能。从客户目标出发，酒店式公寓是否可行？世联—发展战略与定位报告模板根据市场结论，本项目物业应具备办公、居住功能。世联—发展战略681、本区域现实条件的支撑？结论：本区域的现实条件适合开发写字楼，而对公寓的支撑则明显较弱。资料来源：世联模型世联—发展战略与定位报告模板1、本区域现实条件的支撑？结论：本区域的现实条件适合开发写字692、目标客户需求市场的支撑？资料来源：客户访谈世联—发展战略与定位报告模板2、目标客户需求市场的支撑？资料来源：客户访谈世联—发展战略703、公寓供给市场的重点竞争资料来源：市场调研世联—发展战略与定位报告模板3、公寓供给市场的重点竞争资料来源：市场调研世联—发展战略与71XX

本项目项目产品定位世联—发展战略与定位报告模板本项目项目产品定位世联—发展战略与定位报告模板72本项目总体功能比例世联—发展战略与定位报告模板本项目总体功能比例世联—发展战略与定位报告模板73建议配套设施设施：餐饮、娱乐、会议、商务中心、银行、证券营业厅、便利店等规模：1～2层，约5000平米世联—发展战略与定位报告模板建议配套设施设施：规模：世联—发展战略与定位报告模板741、平面布置2、建筑设计3、建筑风格4、其它物业发展建议世联—发展战略与定位报告模板1、平面布置物业发展建议世联—发展战略与定位报告模板751、平面布置N世联—发展战略与定位报告模板1、平面布置N世联—发展战略与定位报告模板761、平面布置：广场世联—发展战略与定位报告模板1、平面布置：广场世联—发展战略与定位报告模板772、建筑设计之户型（1/3）+=标准单元户型面积：50～60平米，可多套灵活组合平面组合：公寓办公世联—发展战略与定位报告模板2、建筑设计之户型（1/3）+=标准单元户型面积：50～6078竖向组合：平面复式2、建筑设计之户型(2/3)也可利用层高赠送面积，达到平面复式的效果世联—发展战略与定位报告模板竖向组合：平面复式2、建筑792、建筑设计之户型(3/3)设独立卫生间，适应商住需求，同时提高办公空间的品质。(满足办公、商住的复合功能要求)世联—发展战略与定位报告模板2、建筑设计之户型(3/3)设独立卫生间，适应商住需求，同时80二、三层之间设夹层，营造空中花园等休憩空间。2、建筑设计之环境世联—发展战略与定位报告模板二、三层之间设夹层，营造空中花园等休憩空间。2、建筑设计之环81楼层内设共享空间如休憩露台、小型茶水间，缓解工作压力2、建筑设计之空间布置世联—发展战略与定位报告模板楼层内设共享空间如休憩露台、小型茶水间，缓解工作压力2、建筑82入口及大堂现代气派，体现物业形象2、建筑设计之大堂世联—发展战略与定位报告模板入口及大堂现代气派，体现物业形象2、建筑设计之大堂世联—发展83引入生态设计，强调自然通风、采光、绿化、节能等2、建筑设计：生态概念世联—发展战略与定位报告模板引入生态设计，强调自然通风、采光、绿化、节能等2、建筑设计：84建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力，与周边的政府办公楼形成明显区别；现代、气派，凸现中心区商务中心的形象；3、建筑风格世联—发展战略与定位报告模板建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力，与周边的政府办公楼形成明显85提供酒店式服务业主入口厅堂设酒店式服务台；家居清洁及家务助理服务；干湿洗熨服务；安排电召的士服务；租车服务；提拿物件，关开车门；定时唤醒服务；代为订餐、送餐服务；代租、代管服务。项目盈利方式销售为主（即使是已出租的仍可作为带租约物业出售）可租可售其它物业建议世联—发展战略与定位报告模板提供酒店式服务其它物业建议世联—发展战略与定位报告模板86项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定位4、项目价格定位世联—发展战略与定位报告模板项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定87项目价格定位同档写字楼物业现有办公物业销售：3000元/平租金：10－20元/平本项目价格定位：SERVICEOFFICE：3000-4000元/平商业：7000－9000元/平同档商业物业销售：6600－8800元/平世联—发展战略与定位报告模板项目价格定位同档写字楼物业销售：3000元/平本项目价格定位88经济测算世联—发展战略与定位报告模板经济测算世联—发展战略与定位报告模板89经济测算方案、指标、结果总表世联—发展战略与定位报告模板经济测算方案、指标、结果总表世联—发展战略与定位报告模板90详见附件：世联—发展战略与定位报告模板详见附件：世联—发展战略与定位报告模板9120十二月2022世联—发展战略与定位报告模板17十二月2022世联—发展战略与定位报告模板92我们解决问题的技术思路分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究世联—发展战略与定位报告模板我们解决问题的技术思路分析思路结果构成实现目标面临的问题市场93当前研究内容：开发商目标及约束条件分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究世联—发展战略与定位报告模板当前研究内容：开发商目标及约束条件分析思路结果构成实现目标面94我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向世联—发展战略与定位报告模板我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向世联—发展战95同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解”世联—发展战略与定位报告模板同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解”世联—发展战略96开发商需要世联解决的问题世联—发展战略与定位报告模板开发商需要世联解决的问题世联—发展战略与定位报告模板97当前研究内容：项目界定分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争写字楼案例基础资料研究地块分析区域背景项目界定世联—发展战略与定位报告模板当前研究内容：项目界定分析思路结果构成实现目标面临的问题市场98第一部分：项目界定一、项目分析二、区域背景世联—发展战略与定位报告模板第一部分：项目界定一、项目分析世联—发展战略与定位报告模板99一、项目分析项目规划限制指标项目所在区域项目周边环境项目交通项目四至项目分析总结世联—发展战略与定位报告模板一、项目分析项目规划限制指标世联—发展战略与定位报告模板100项目规划限制指标世联—发展战略与定位报告模板项目规划限制指标世联—发展战略与定位报告模板101项目所在区位：世联—发展战略与定位报告模板项目所在区位：世联—发展战略与定位报告模板102本项目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项目周边环境：XX注：本图仅为示意之用世联—发展战略与定位报告模板本项目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项103XX注释XX注释：XX注释XX项目交通世联—发展战略与定位报告模板XX注释XX注释：XX注释XX项目交通世联—发展战略与定位报104项目四至XXXX小路XXXXXXXXXX本项目北世联—发展战略与定位报告模板项目四至XXXX小路105项目地块现状：XX世联—发展战略与定位报告模板项目地块现状：XX世联—发展战略与定位报告模板106项目分析小结世联—发展战略与定位报告模板项目分析小结世联—发展战略与定位报告模板107二、项目区域背景区域与城市的关联区域对外联系区域发展现状世联—发展战略与定位报告模板二、项目区域背景区域与城市的关联世联—发展战略与定位报告模板108项目与城市的关联XX位置与XX的关系未来发展展望世联—发展战略与定位报告模板项目与城市的关联XX位置世联—发展战略与定位报告模板109区域对外联系世联—发展战略与定位报告模板区域对外联系世联—发展战略与定位报告模板110XX发展现状世联—发展战略与定位报告模板XX发展现状世联—发展战略与定位报告模板111通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目界定位为：XX世联—发展战略与定位报告模板通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目界定位为：XX世联112项目界定确定本项目的研究范围1、城市宏观环境（宏观经济与城市规划）2、市场分析3、产业链世联—发展战略与定位报告模板项目界定确定本项目的研究范围1、城市宏观环境（宏观经济与城市113我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作世联—发展战略与定位报告模板我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作世联—发展战略与定114当前研究内容分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究世联—发展战略与定位报告模板当前研究内容分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分115第二部分：基础资料研究一、XX房地产市场现状二、XX宏观环境与规划发展三、XX产业链研究世联—发展战略与定位报告模板第二部分：基础资料研究一、XX房地产市场现状世联—发展战略与116一、XX房地产市场现状办公市场商住市场世联—发展战略与定位报告模板一、XX房地产市场现状办公市场世联—发展战略与定位报告模板117市场总体特点：区域化分布XXXXXX注释：XXXXX世联—发展战略与定位报告模板市场总体特点：区域化分布XXXXXX注释：XXXXX世联—发118办公市场现状：XX资料来源：市场调研、企业访谈客户（企业）类型小结：1、国家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中小型公司；5、外地公司办事处；世联—发展战略与定位报告模板办公市场现状：XX资料来源：市场调研、企业访谈客户（企业）类119办公市场现状：资料来源：市场调研、企业访谈世联—发展战略与定位报告模板办公市场现状：资料来源：市场调研、企业访谈世联—发展战略与定120办公市场现状：资料来源：市场调研、企业访谈小结：。现有少量企业进驻中心区北部，但这些企业对本项目难以构成支撑。世联—发展战略与定位报告模板办公市场现状：资料来源：市场调研、企业访谈小结：。现有少量企121XX办公企业浏览（1/2）世联—发展战略与定位报告模板XX办公企业浏览（1/2）世联—发展战略与定位报告模板122XX办公企业浏览（2/2）XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼世联—发展战略与定位报告模板XX办公企业浏览（2/2）XX企业办公地点2：假日酒店、安惠123XX办公市场总结世联—发展战略与定位报告模板XX办公市场总结世联—发展战略与定位报告模板124二、XX宏观环境XX宏观经济状况XX规划发展世联—发展战略与定位报告模板二、XX宏观环境XX宏观经济状况世联—发展战略与定位报告模板125XX宏观经济状况研究结论世联—发展战略与定位报告模板XX宏观经济状况研究结论世联—发展战略与定位报告模板126XX宏观经济：GDP指标世联—发展战略与定位报告模板XX宏观经济：GDP指标世联—发展战略与定位报告模板127XX宏观经济：人均GDP世联—发展战略与定位报告模板XX宏观经济：人均GDP世联—发展战略与定位报告模板128XX整体经济结构：产业发展世联—发展战略与定位报告模板XX整体经济结构：产业发展世联—发展战略与定位报告模板129XX宏观经济对其房地产市场的带动宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型按照一般规律，XX房地产发展已经进入快速发展阶段。但目前的XX房地产市场更接近于启动阶段。原因分析：第三产业比例过低，素质较差2003年XX宏观经济增长速度80％人均GDP3259美元世联—发展战略与定位报告模板XX宏观经济对其房地产市场的带动宏观经济增长房地产业发展状况130XX规划发展研究总结世联—发展战略与定位报告模板XX规划发展研究总结世联—发展战略与定位报告模板131三、XX产业链研究XX产业发展周期企业办公、居住的发展对本项目的借鉴意义世联—发展战略与定位报告模板三、XX产业链研究XX产业发展周期世联—发展战略与定位报告模132案例研究世联—发展战略与定位报告模板案例研究世联—发展战略与定位报告模板133案例研究对本项目的借鉴世联—发展战略与定位报告模板案例研究对本项目的借鉴世联—发展战略与定位报告模板134？思考：从XX招商项目看，各项目建设阶段是否产生大量商务办公、居住需求？世联—发展战略与定位报告模板？思考：世联—发展战略与定位报告模板135本项目能够抓住的办公需求分析（1/2）世联—发展战略与定位报告模板本项目能够抓住的办公需求分析（1/2）世联—发展战略与定位报136本项目能够抓住的办公需求析(2/2)世联—发展战略与定位报告模板本项目能够抓住的办公需求析(2/2)世联—发展战略与定位报告137本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）世联—发展战略与定位报告模板本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）世联—发展战略与定位报138本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）世联—发展战略与定位报告模板本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）世联—发展战略与定位报139当前研究内容分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究世联—发展战略与定位报告模板当前研究内容分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分140解决方案项目SWOT分析功能比例客户定位形象定位功能、产品定位物业发展建议区域竞争写字楼案例项目定位项目发展战略价格定位经济测算世联—发展战略与定位报告模板解决方案项目SWOT分析功能比例客户定位形象定位功能、产品定141减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会优势（S）：劣势（W）：机会（O）：威胁（T）：项目SWOT分析及相应战略世联—发展战略与定位报告模板减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优142根据SWOT分析，得出本项目发展战略1、适应多种客户需求，降低市场风险2、可组合小空间，降低置业门槛3、形象公建化，低成本运作世联—发展战略与定位报告模板根据SWOT分析，得出本项目发展战略1、适应多种客户需求，降143项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定位4、项目价格定位世联—发展战略与定位报告模板项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定144项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定位4、项目产品定位世联—发展战略与定位报告模板项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定145客户定位参考规律任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成熟时期的成长历程。而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也由此而不同。世联客户分析模型世联—发展战略与定位报告模板客户定位参考规律世联客户分析模型世联—发展战略与定位报告模板146客户定义企业成长历程草创型成长型快速成长型成熟型规模小形象要求不高中低可临街商铺民宅规模小在乎形象中低可/分开民宅办公楼有一定规模，在乎形象中高分开商业写字楼规模较大在乎形象高分开商业写字楼规模形象需求档次需求商住一起目前办公地点特点世联—发展战略与定位报告模板客户定义企业成长历程草创型成长型快速成长型成熟型规模小规模小147客户群分析客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值草创型★★★★★★★★小★★★★★★★★成长型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成长型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★★★世联—发展战略与定位报告模板客户群分析客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区148其他客户分析客户群客户描述置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值投资客有一定资金关注XX发展前景★★★★★★★★★★★★★★世联—发展战略与定位报告模板其他客户分析客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本片区前景投149目标客户(1/2)客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值草创型★★★★★★★★小★★★★★★★★成长型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成长型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★★★投资客★★★★★★★★★★★★★★★★★★世联—发展战略与定位报告模板目标客户(1/2)客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升150其他XX产业带动的第三产业如物流、贸易、事务所等外地企业办事处XX大中型企业偶得客户游离客户重要客户核心客户草创型企业成长型企业投资客项目客户定位世联—发展战略与定位报告模板其他XX产业带动的第三产业如物流、贸易、事务所等XX大中型企151项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定位4、项目产品定位世联—发展战略与定位报告模板项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定152写字楼案例借鉴世联—发展战略与定位报告模板写字楼案例借鉴世联—发展战略与定位报告模板153草创型、成长型企业对写字楼关注点区域发展前景好物业形象好，外观公建化价格实惠；小面积，总价低；24小时办公；（部分要求有居住功能）配套设施满足基本需求；（商务中心、餐厅、便利店等）交通便捷投资客关注点价格实惠，总价低区域发展前景好写字楼案例研究总结世联—发展战略与定位报告模板草创型、成长型企业对写字楼关注点写字楼案例研究总结世联—发展154XX开发区中心区核心位置发展中区域XX产业带动区域首个写字楼项目项目形象高档项目成本中低档项目所在区位项目发展背景项目开发目标客户关注因素项目定位因素分析高档地标积极进取朝气领先的时代，创新高档小空间，可自由组合分析因素本项目条件衍生联想涵义世联—发展战略与定位报告模板XX开发区项目所在区位项目定位因素分析高档分析因素本项目条件155关键字：项目形象定位建议案名：——世联—发展战略与定位报告模板关键字：项目形象定位建议案名：世联—发展战略与定位报告模板156项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定位4、项目产品定位世联—发展战略与定位报告模板项目定位1、项目客户定位2、项目形象定位3、项目功能、产品定157功能办公、居住及配套设施；写字楼及公寓比例的确定原则以市场为基础，兼顾多种需求，吸引最大范围的客户，降低项目风险；从市场现状看，写字楼与公寓的功能复合能吸引多层面的客户（办公、办公＋居住、居住、投资）；配套设施比例的确定原则既要满足住户的工作与生活需求，又要能持续经营；更重要的是，积聚人气，提升本项目所在区域的成熟度；功能定位原则世联—发展战略与定位报告模板功能功能定位原则世联—发展战略与定位报告模板158根据市场结论，本项目物业应具备办公、居住功能。从客户目标出发，酒店式公寓是否可行？世联—发展战略与定位报告模板根据市场结论，本项目物业应具备办公、居住功能。世联—发展战略1591、本区域现实条件的支撑？结论：本区域的现实条件适合开发写字楼，而对公寓的支撑则明显较弱。资料来源：世联模型世联—发展战略与定位报告模板1、本区域现实条件的支撑？结论：本区域的现实条件适合开发写字1602、目标客户需求市场的支撑？资料来源：客户访谈世联—发展战略与定位报告模板2、目标客户需求市场的支撑？资料来源：客户访谈世联—发展战略1613、公寓供给市场的重点竞争资料来源：市场调研世联—