昆明·XXXX国际城定位策划报告

昆明·2011国际城定位策划报告2011.01目录政策及市场面分析政策解读昆明主要商圈及特征分析昆洛板块商圈分析昆明具有代表性的综合体分析区域内竞合项目分析项目定位及战略概况及分析定位及解析业态及划分项目规划建议项目营销策略及建议政策篇住宅唱主角局面将改变2011年商业地产渐入佳境2010调控政策频出，但主要针对住宅市场，商业地产成为“漏网之鱼”。有业内人士指出，商业地产成为调控的“漏网之鱼”并非侥幸之意，而是更有深意。国家在打压住宅市场的同时，有意放商业地产一条生路。9月2日，保监会发布险资投资不动产和股权的暂行办法，大方规定数千亿险资可以投资商业不动产，但是不得变相炒地卖地，不得以商业房地产的方式开发和销售住宅。中国指数研究院上海分院分析师认为，这种国家政策的隐性鼓励，一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面也似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产。通过这样的方式将淡化剥离商品住宅目前被过度凸显的投资属性，将其转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

在政策导引和市场的双重压力之下，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。2010年，金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。市场篇——昆明商圈解析昆明商圈分布图黄土坡汽车交易专业市场商圈北辰财富中心商圈金星小坝专业市场商圈白塔路社区商圈新迎社区商圈江岸社区商圈东部社区商圈东部物流专业商圈官渡园专业市场商圈关上社区商圈广福路官南路专业市场商圈前卫专业市场商圈滇池路社区商圈金碧休闲商圈三市街主力商圈青年路商圈昆都休闲商圈翠湖休闲商圈小西门商圈世纪金源Mall南部商圈

三市街商圈

小西门商圈青年路商圈白塔路商圈北市区商圈滇池路商圈昆洛板块商圈主要商圈及分布图本项目位于昆洛板块商圈，毗邻新螺蛳湾国际商贸城。市场篇昆明各商圈特征三市街商圈三市街商圈是指以昆百大商场为中心，东至青年路，南至金马碧鸡商业步行街，西至五一路及国防路，北至人民路。三市街商圈是目前昆明市最具影响力的商圈，具有最浓厚、长远的商业历史背景，现有商业高度密集，尤其是近日公园三市街步行街周边，更是密布了柏联广场、昆百大、金碧辉煌、益珑大厦诺玛特、伊佳依商务名店等大型商场，它们档次齐全，风格各异，一起构成了三市街的繁华。小西门商圈小西门商圈是指以大观商业城为中心，包括东风西路从国防路至昆师路段、人民西路从五一路至西昌路段，以及以上路段周边20米范围内的区域。

小西门商圈中心点地处东风西路与人民路交叉口，来往车辆众多，公交发达，地势开阔，商圈内主要购物场所有大观商业城、百汇商场等。该商圈的主要支撑者当属大观商业城内的沃尔玛超市，该商圈原本没有太多商业氛围，但正是在这一大型购物中心的带动下，小西门不但已成为区域性的商业中心，而且对整个昆明市场都有不可小看的影响。青年路商圈青年路商圈是指以新西南为中心，包括人民路从正义路至北京路段、青年路从圆通路至南屏街段、以及以上路段周边20米范围内的区域。青年路商圈也是市中心性质的一个商圈，其主要特点是交通极其发达，来往车辆、人流极多，并且，该商圈主要商场高度集中于以西南商业大厦为中心的有限区域内，因此，易给人极为繁华之感，青年路商圈内的主要购物场所有西南大厦、仟村百货、鸿城赛特、天恒时代名店等。白塔路商圈白塔路商圈是指以樱花购物中心为中心，包括白塔路从人民东路至拓东路段、东风东路从北京路至环城东路段、尚义街、以及以上路段周边20米范围内的区域。白塔路商圈性质与小西门商圈有所类似，白塔路精品街逐渐衰败以后，该商圈周边并无大量、集中的大型商场，主要是靠金龙百货、樱花购物中心两大综合百货商场现有的市场影响力来吸引消费者，支撑其成为四大商圈之一。但有所不同的是，该商圈在交通、商业密集度及人气等方面与小西门商圈相比又有所差距。市场篇昆明各商圈特征北辰财富中心商圈滇池路商圈昆洛板块商圈北市区商圈，以北辰财富中心为核心，加上正在开发的欣都龙城，拥有超大体量的商务、商业体量，据称在商业业态方面比较全面，可称为北市区的次级商业圈，互补市中心商业圈。作为首个现身于北市区的商业项目，其项目定位为一个集购物、商贸、娱乐、休闲、办公、酒店于一体的大型综合性项目，它以丰富的商业业态带动北市区房地产开发走向多元化，与区域内的俊发中心、领域时代以及欣都龙城形成业态互补，打造北市区的文化中心、商务中心和商业中心。以南亚风情·第壹城、中央金座为首的商业地产项目如雨后春笋般现身于滇池路，让滇池路成为昆明商圈中的一个后起之秀。仅南亚风情·第壹城一个项目，就有着金鹰国际百货、七彩云南温德姆豪廷大酒店、南亚风情园、家乐福南亚旗舰店、保利影院、国美电器南亚店等多达2000个品牌商家进驻，荟萃世界品牌。与此同时，中央金座还引进了四季鲜农贸市场、富滇银行营业厅、烧鹅美食城、百怡咖啡、澳洲红酒等商业，加之区域内早已成熟的西贡码头餐饮商圈，现在的滇池路，无疑可以算得上昆明南市区的核心商业区。昆洛路、彩云北路、广福路下半段构成的昆洛板块商圈。昆洛板块，算得上是昆明新锐商圈之一。片区内不仅有着新亚洲·体育城、橙郡、世纪城、银海·畅园等品质社区自带的社区商业，也有着昆明螺蛳湾国际商贸城、世纪金源时代购物中心等已经开始正式营业的大型商业中心。时下，这一板块已经有着沃尔玛、肯德基等500强商家入驻，也有健之佳、居然之家、祥云荟馆、百安居、皇马国际俱乐部等近500余个品牌商家进驻，经营业态涉及百货、餐饮、娱乐、休闲、建材等行业。同时，邻近世纪城小区的珥季路经过一年的发展，也成为昆明东南板块的一大餐饮、休闲集中地段。世纪豪庭、大澡堂等商家的进驻，让区域企业找到一个可以商务宴请的地方。市场篇昆洛板块商圈分析昆洛板块作为现代新昆明建设的主战场之一，从2004年开始，就成为房地产开发的一大热点区域。去年以来，区域内的就业、商业、贸易、交通等设施的配套建设已经日益完善，给昆洛板块的商业地产迎来了放量的好机会。多个社区商业开始启动推售，并在招商前期就在项目的商业业态定位及规划、主力店的进驻上，大下功夫。不少社区商铺甚至营造出一种集购物、休闲、餐饮等业态为一体的“Mall商业”，未来这一板块发展潜力巨大。“此外，随着新机场建设和未来投入使用，以及周边规划的创意产业园区，这里毫无疑问将成为一个以物流、文化创业产业为核心的新的商圈。市场篇——典型商业项目分析

南亚风情第壹城项目位置：西山滇池路中段原南亚风情园项目地开盘时间：已开盘，目前在售：近期将开出南亚锋尚MALL小型商铺，现在商铺正在认筹中开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司项目总用地面积282.45亩，南亚风情•第壹城引入全球同步的StreetMall（中央休憩式商业街区）商业理念，打造昆明的多功能城市综合体。将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供包罗万象的一站式服务，形成独具南亚风情•第壹城特色的六大中心。

项目功能定位：南市城市商业综合体

南亚风情第壹城项目形象定位：中央商业特区·全明星建筑联邦云南第一个最具规模的SHOPPINGMALL——南亚第壹MALL最具东南亚风情的时尚广场——中央商业广场城市名品购物天地——金鹰国际百货昆明第一个白金五星级酒店——七彩云南温德姆豪廷大酒店标记昆明城市回忆的——南亚风情园拥有十九个会议厅的——国际会议中心西南最大家乐福旗舰店——南亚风情﹒第壹城家乐福全新形态锤炼的国美旗舰店——南亚风情﹒第壹城国美电器情趣盎然，引领潮流的家居生活馆，水岸酒吧街琳琅满目，大气磅礴的现代图书城世界500强企业总部省级金融核心机构一座SHOPPINGMALL南亚第壹MALL全业态格局打造昆明最具规模的SHOPPINGMALL

南亚风情•第壹城成就六大中心：商业购物中心（8大主力店+12大次主力店+1200余个品牌商家）、餐饮美食中心（百胜餐饮集团+南亚风情园+300余家餐饮店）、文化影视中心（保利国际院线+青鸟健身+大型图书城）、休闲娱乐中心（一代天娇夜总会+温莎KTV+TOPONE）、金融活动中心（中国银行+中国工商银行+中国移动+中国联通）、政务商务中心（中央集群商务场+会议之都名流场+商务中心关系场）润城开盘时间间：一期期预计9月开盘开盘价格格：未定定项目位置置：官渡渡日新新路中段段开发商：：云南龙龙宇房地地产开发发有限公公司润城占地地2000亩，其中中一期近近60万平方建建筑体量量已于2010年6月全面开开工建设设。二期期及三期期计划也也将于未未来5年内落成成并投入入使用。。这座规规模宏大大的“都都市综合合体”全全部落成成后，将将集商务务办公、、商业、、居住、、酒店和和休闲娱娱乐等城城市功能能于一身身，成为为一个包包罗万象象的“城城中城””。润城2000亩的土地地上，结结合办公公、SOHO、住宅、、酒店、、公寓、、步行街街、大型型商业等等，塑造造城市社社区新形形象，体体现“城城市再生生“理念念。以购购物步行行街、酒酒吧休闲闲沙龙、、Shoppingmall、游憩公公园组成成的城市市中心休休闲购物物步行街街，打造造以时尚尚购物、、精品展展示、休休闲餐饮饮、适当当游憩场场所等多多功能的的综合购购物街区区。精心心运营企企业全球球营运平平台，集集成办公公中心、、国际会会议中心心、营运运配置中中心于一一身，融融合城市市经济、、文化、、商业等等铂金产产业，实实现人流流、车流流、物流流的最大大化，滚滚动财富富引擎。。约55层的国际际5A甲级写字字楼，世世界500强强势入入驻，再再创昆明明的下一一个财富富增长极极。润城所处处区域，，正好是是大昆明明的正中中心位置置，北接接昆明主主城区，，南连建建设中的的呈贡新新城，成成为整个个城市向向南发展展的重要要结点，，承担着着昆明新新旧两城城的中心心连接枢枢纽位置置。项目定位位：南市市城市商商业综合合体志远城市市综合体体开盘时间间：预计计将于年年底开盘盘。价格：未未定项目位置置：五华华莲花花池旁开发商：：昆明远远建房地地产开发发有限公公司志远城市市综合体体是昆明明城市中中心区内内一个超超大复合合型项目目，占地地300亩，总建建筑面积积为40万平米。。项目包包含八大大功能配配套区，，包括占占地160112平方米的的商业区区、莲花花池公园园、206000平方米的的高尚住住宅区（（其中包包含56000平方米的的极品都都市住宅宅）、40000平方米的的商务办办公区、、轻轨枢枢纽中心心、中央央休闲广广场、长长约500米的中央央休闲景景观长廊廊、超过过2500个停车位位的大型型停车中中心。志远城市市综合体体项目定位位：国际际IT高端商务务圈志远城市市综合体体西南首首席IT国际航母母。位于于现代新新昆明领领跑板块块位置，，五华区区中心腹腹地莲花花池公园园旁，其其商业区区总面积积达20万平米。。其依托托高等学学府领先先的学术术优势，，与身处处中央信信息区CID的绝对地地利，将将全力打打造面向向全省、、辐射东东南亚的的国际化化IT商业航母母，集合合世界IT高科技产产业集群群力量，，形成现现代化新新昆明通通讯、电电子、数数码、网网络、信信息、商商务资源源配置的的一站式式国际大大平台。。经典双城城首创现代代城市商商业模式式——矩阵商业业公园经典双城城自诞生生之日，，就站在在了全昆昆明的高高度。有有金融、、商业、、餐饮、、休闲、、娱乐、、运动构构成的高高级享受受功能，，有大型型购物中中心、星星级酒店店、影剧剧院、综综合商业业街、下下沉广场场、会所所交织的的丰盛文文明舞台台，有高高品质幼幼儿园、、学校、、医院提提供的完完美生活活保障。。经典双城城开盘时间间：预计计9月开盘价格：未未定项目位置置：西山山西二二环路与与人民西西路交叉叉路口（（西一中中对面））开发商：：云南经经典房地地产开发发有限公公司经典双城城是西市市区最大大的城中中村改造造项目，，拥有占占地1000亩的庞大大规模，，是集商商务、办办公、商商业、休休闲、居居住为一一体的综综合建筑筑群体。。其中，，住宅面面积200万㎡，商商业面积积100万㎡。螺蛳湾国国际商贸贸城新构建的的中国·昆明螺蛳蛳湾国际际商贸城城座落在在官渡区区彩云北北路，东东靠昆玉玉高速，，西接彩彩云北路路（新昆昆洛路）），南连连南绕城城路，北北邻广福福路。项目计划划用地近近12000亩，规划划总建筑筑面积1000万平方米米，其中中商贸城城占地面面积5705亩；小商商品生产产加工区区3000亩；物流流仓储区区3000亩。项项目一期期市场商商城占地地860.1亩，总建建筑面积积120万平方米米，主体体商城长长650米，宽265米，地面面5层，地下下1层，设计计标准商商铺23000个，一期期市场已已于2009年11月交付使使用；区域内竞竞合项目目螺蛳湾国国际商贸贸城项目定位位：泛东东南亚第第一商圈圈建设设中中国国·昆明明螺螺蛳蛳湾湾国国际际商商贸贸城城是是云云南南省省委委、、省省政政府府、、昆昆明明市市委委、、市市政政府府充充分分利利用用云云南南区区位位优优势势，，顺顺应应历历史史潮潮流流，，建建立立在在“中国国西西部部大大开开发发”和“中国国—东盟盟经经济济合合作作”等一一系系列列国国家家战战略略基基础础之之上上，，立立足足于于“提升升昆昆明明经经济济，，调调整整城城市市建建设设及及产产业业结结构构，，发发展展商商贸贸流流通通”而着着力力打打造造的的一一项项划划时时代代工工程程。。投投入入运运行行后后商商城城片片区区必必将将成成为为面面向向西西部部地地区区和和东东南南亚亚、、南南亚亚、、中中东东，，集集中中国国乃乃至至世世界界的的名名品品、、精精品品的的特特大大型型国国际际商商贸贸展展示示中中心心、、交交易易中中心心、、流流通通中中心心。。区域域内内竞竞合合项项目目区域域内内竞竞合合项项目目新亚亚洲洲体体育育城城项目目定定位位：：““体体育育+地产产””复复合合城城市市大大盘盘新亚亚洲洲体体育育城城位位于于昆昆明明东东南南新新城城市市中中心心区区的的新新昆昆洛洛公公路路和和广广福福路路交交汇汇处处，，净净用用地地约约2200亩，，总总建建筑筑面面积积约约200万平平方方米米。。6年““体体育育城城””商商圈圈成成熟熟浮浮现现。。““10大运运动动场场馆馆+医院院+中学学+幼儿儿园园+农贸贸市市场场+文化化广广场场””的的城城市市级级配配套套；；““彩彩云云北北路路+广福福路路+地铁铁1号线线””新新都都心心畅畅达达交交通通配配套套；；““总总部部写写字字楼楼+国际际酒酒店店+星级级影影院院+商业业步步行行街街+主力力超超市市+百货货中中心心””成成熟熟商商业业业业态态集集群群。。其其城城市市化化复复合合大大盘盘的的全全面面功功能能性性配配置置，，属属于于城城市市新新中中心心区区的的核核心心架架构构。。区域域内内竞竞合合项项目目世纪纪城城昆明明世世纪纪城城位位于于广广福福路路与与昆昆洛洛路路之之间间，，占占地地3680亩，，总总建建筑筑面面积积达达400万平平米米，，投投资资100亿元元人人民民币币，，相相当当于于在在建建设设一一座座城城。。世世纪纪城城共共分分为为26个区区，，其其中中340万平平米米为为住住宅宅、、35万平平米米为为SHOPPINGMALL、25万平平米米为为巨巨型型公公园园、、社社区区还还拥拥有有7.5万平平米米的的六六星星级级酒酒店店、、8万平平米米的的商商业业街街、、5.5万平平米米1所九九年年制制学学校校及及4所幼幼儿儿园园、、3.6万平平米米大大型型市市级级医医院院以以及及部部分分写写字字楼楼。。居居住住户户数数达达23400户，，可可容容纳纳6.6万人人居居住住。。城中中城城世纪纪城城商商业业除除社社区区生生活活配配套套外外，，以以引引人人大大型型家家居居卖卖场场———居然然之之家家、、美美灯灯多多等等为为主主，，打打造造具具有有特特色色的的大大型型专专业业市市场场。。政策策及及市市场场面面小小结结全国国范范围围内内商商业业地地产产大大势势所所趋趋昆明明城城中中村村改改造造，，城城市市综综合合体体频频出出昆洛板块商商圈作为后后起之秀，，占据天时时、地利、、人和，在在螺蛳湾国国际商贸城城等大项目目的推动下下，与传统统商圈形成成互补，雄雄霸一方。。昆明·国际温州城城项目作为为昆洛板块块的又一大大型城市综综合体，如如何能抓住住区位优势（（主城与新新城枢纽））大环境优势势（借螺蛳蛳湾、体育育城、世纪纪城之势））交通优势（（畅达交通通，多条公公交线路、、未来轻轨轨1号线）规模优势（（占地800余亩，建筑筑面积超过过逾140万平方米））打造出与螺螺蛳湾国际际商贸城、、新亚洲体体育城、世世纪城形成成在商业上上差异化互互补，物业业品质上有有所升级，，又可作为为新行政中中心及领馆馆区配套，，把握校园园经济机遇遇的新型城市综综合体疑问？项目定位及及战略项目当前面面临的几大大问题时间紧：2011年3月项目规划划必须通过过规委会。。任务重：工工作滞后，，前期拆迁迁等遗留问问题较多，，规划方案案还存在很很多问题，，策划及招招商公司进进入较晚。。现决定急需需解决问题题：项目定位商业体量、、产品分类类业态定位及及划分——项目概况、、SWOT分析定位及战略略项目概况项目名称：：昆明·国际温州城城项目位置：：彩云北路路与广福路路交汇处，，东为市经经济适用房房区，西南南与“欢乐乐城”为邻邻，南为螺螺蛳湾国际际商贸城，，北为东南南亚使领馆馆区。项目总占地地约：824亩项目净用地地面积：603亩项目总建筑筑面积约：：148万平方米住宅建筑面面积约（含含回迁）：：81万平方米回迁住宅面面积约：40万平方米商业及商务务建筑面积积：64万平方米项目基础条条件：品牌影响力力：温州人及其其团队在华华人圈中有有“犹太人人”的说法法，在国内内甚至国际际上都享有有盛名，这这不仅决定定了项目庞庞大的资金金和资源优优势，同时时也是本项项目的品牌牌和标签。。“昆明·国际温州城城”这一品牌牌在市场上上有强大的的号召力和和吸引力。。拆迁：项目拆迁迁工作进行行中，但由由于项目毗毗邻螺蛳湾湾国际商贸贸城，村房房出租率及及租金都很很高，拆迁迁难度相对对较大。彝族村落：项目所属属的子君村村，是彝族族的一个支支系，全全村93%以上属彝族族。回迁房：项目有近40万平方米的的回迁房。。护国寺：项目地内有有与官渡古古镇同时期期留下的““护国寺””，还有官官渡区重点点文物保护护单位“大大耳村古墓墓葬群”遗遗址。——项目概况、、SWOT分析定位及战略略项目SWOT分析优势（Strengths）地缘优势:老城与新城城枢纽；未未来城市发发展方向；；地产开发发热点区域域；毗邻螺螺蛳湾、体体育城、世世纪城等大大盘。交通优势：：道路交通通便捷畅达达，多条公公交线路，，轻轨1号线。规模优势：：800逾亩大盘、、城市综合合体。资源优势：：温州商会会强大的资资源及资金金优势。劣势（Weaknesses）政府及政策策原因导致致昆明的城城中村改造造项目推动动过慢。项目由于前前期遗留问问题，时间间紧迫。40万平方米回回迁房有可可能对整个个产生资金金压力及品品质影响。。项目地块广广福路与彩彩云北路交交叉口八面面风位置被被其他项目目及地块““扒皮”占占据。机遇(Opportunities)政府对住宅宅调控政策策对商业地地产起到了了潜在的推推动。本项目与周周边大盘强强强联合，，有望将昆昆明的商业业格局推到到一个新高高度。本项目隶属属的区域内内校园经济济不容小视视。威胁（Threats）项目定位：：城中村改改造带来的的多个城市市综合体之之间的同质质化竞争。。供求关系：：区域内大大盘云集，，市场放量量过大。定位及战略略项目定位解解析及思考考：昆明·国际旅游休休闲购物公公园国际：项目目占位，项项目应具有有国际高度度和眼界。。旅游：打造造昆明又一一个具有旅旅游价值的的旅游目的的地，吸引引海外游客客。休闲：建立立属于项目目自身的休休闲生活方方式。购物公园：：集购物与与娱乐为一一身，逛公公园般体验验愉悦的购购物休闲过过程。——项目定位思思考及推演演项目定位潜潜在关键词词：国际化化、时尚化化、差异化化、标杆化化、高端化化、民族风风、低碳环环保定位及战略略——项目定位思思考及推演演项目定位梳梳理：国际——具有国际水水准的金融融商务中心心、5A写字楼、超超五星酒店店、国际化化特色商街街旅游——引进具有旅旅游休闲意意义的项目目，不仅与与周边商业业形成差异异化，更要要解决商业业的经营和和项目人气气，成为项项目亮点的的同时打造造国内外游游客旅游目目的地。休闲——在对传统业业态进行升升级的基础础上，引入入新兴业态态，以创新新和新意，，赢得消费费者。购物公园——真正意义上上解决吃、、住、玩、、乐、娱、、行。结合以上分分析，我们们需在旅游游和休闲两两方面对业业态有个准准确的定位位，才能真真正实现项项目的商业业价值，成成功运作本本项目。定位及战略略——项目业态及及划分本项目根据据“昆明·国际旅游休休闲公园”的项目定位位及业态划划分可分为为五区一中心心。国际酒店商商务区集中式商业业区特色商街区区高品住宅区区住宅回迁区区以护国寺和和“大耳村古墓墓葬群”遗址和打造造嘉年华为为主体的文文化休闲中中心广场定位及战略略——项目业态及及划分国际酒店商商务区发挥温商在在海内外资资源及资金金优势，打打造全国首首个国际温温商城，建建设地标性性环球金融融大厦，全全生态超甲甲企业总部部写字楼，，同时，考考虑到昆明明写字楼市市场的实际际情况，控控制写字楼楼总体量，，部分写字字楼可转为为SOHO销售。本项目的国国际酒店商商务区，一一定要具有有标志性意意义的写字字楼，所谓谓的标志性性，可以从从高度、立立面、科技技含量、硬硬件、甚至至命名等方方面考虑，，打造不仅仅是本项目目，更是温温州商会、、昆明市的的地标建筑筑。写字楼总面面积控制在在50000平方米，层层高不低于于3.8米，单层面面积在1200——1600平方米国际酒店商商务区包括括5A级写字楼及及超五星酒酒店。国际酒店商商务区意向向图定位及战略略——项目业态及及划分超五星白金金酒店就昆明目前前的情况来来看，虽然然多个地产产项目已拟拟建或已与与世界超五五星酒店签签约，但均均在规划和和建设中，，就经营现现状来看，，以翠湖宾宾馆和世纪纪金源酒店店为代表的的五星级酒酒店客源稳稳定，经营营良好，证证明高端酒酒店市场仍仍存在空白白，本项目目将引进一一个世界知知名品牌的的超五星酒酒店，带动动项目的整整体品质和和人气，并并实现长期期稳定收益益。洲际、希尔尔顿、万豪豪、雅高、、喜达屋等等世界顶级级酒店品牌牌。以我司操作作东方首座座并成功引引入万豪酒酒店的经验验看，必须须在项目规规划先期与与以上酒店店方接触，，谈定合作作事宜，酒酒店方将就就酒店设计计等提出专专业的要求求和意见，，实现“量身定制”，确保万无一一失。超五星酒店及及配套面积不不超过50000平方米。。客房总总数不低低于300个。香港九龙龙洲际酒酒店定位及战战略——项目业态态及划分分集中商业业中心本项目的的集中式式商业中中心在业业态定位位上首先先必须与与螺蛳湾湾的“大而全批批发式商商业”以及世纪纪城“以居然之之家为代代表的专专业化家家居商业业”拉开差异异。同时时，为了了满足商商业人气气从而解解决商业业的经营营问题，，必须打造在昆昆明市有有代表性性和影响响力的商商业形式式，要么么新颖，，要么极极致。通过对整整个昆明明市场商商圈的分分析以及及对项目目基础条条件的把把握，我我们将在在项目引引入如下下业态：：百货业态态：伊藤藤洋华堂堂超市业态态：沃尔尔玛（家家乐福、、大润发发）科技数码码广场：：万得城城儿童主题题商业：：儿童城城娱乐休闲闲商业：：天幕商商街、4D影院、真真冰溜冰冰场、酒酒吧街、、嘉年华华、大型型网吧、、大型桌桌球城、、电玩城城、健身身房、桑桑拿等集中商业业中心总总面积：：120000——125000平方米集中商业业中心百货业态态——伊藤洋华华堂伊藤洋华华堂（ItoYokado）於1920年创立，，前身为为「羊华华堂洋品品店」，，现时是是日本主主要零售售企业，，在日本本全国各各地经营营百货公公司，亦亦有从事事其他业业务，近近年更积积极在中中国内地地多个城城市包括括成都、、北京等等拓展零零售业务务。经营面积积：15000—20000平方米。。经营范围围：衣料料类包括括绅士服服装，妇妇人服装装，儿童童服装，，内衣，，服饰，，杂货；；住宅关关联商品品包括住住居用品品，寝具具，工艺艺品，家家电，日日用杂货货（家庭庭用品，，药品））运动用用品，文文具，玩玩具。食食品类包包括生鲜鲜食品，，加工食食品。附附带业务务加工。。成都伊藤藤洋华堂堂集中商业业中心超市业态态——沃尔玛集中商业业中心沃尔玛百百货有限限公司由美国零零售业的的传奇人人物山姆姆·沃尔顿先先生于1962年在阿肯肯色州成成立。经经过四十十多年的的发展，，沃尔玛玛公司已已经成为为美国最最大的私私人雇主主和世界界上最大大的连锁锁零售企企业。经营面积积：15000—20000平方米。。集中商业业中心昆明沃尔尔玛大观观店集中商业业中心科技数码码广场——万得城欧洲第一一大消费费电子产产品零售售商万得得城电器器在其国国际版图图上又拓拓新篇:在欧洲市市场频频频创下骄骄人业绩绩之后，，万得城城电器正正式进入入中国市市场了！！2010年11月17日，万得得城电器器中国首首家旗舰舰店在上上海淮海海中路527号盛大开开幕！经营面积积：10000—15000平方米。。经营范围围：包括括各种电电子消费费品、新新媒体产产品、手手机、娱娱乐产品品、办公公科技产产品、摄摄影/录像配件件、车载载高保真真系统、、家电和和家居用用品。上海万得得城集中商业业中心儿童城、、未来城城一个为孩孩子量身身打造的的职业、、社会体体验城。。“儿童城城”将针针对5至10周岁的少少年儿童童，开设设他们比比较喜欢欢的50多项社会会职业，，如法官官、飞行行员、船船长、医医生、银银行职员员、导游游、模特特、摄影影师、记记者、消消防员、、厨师、、建筑师师、科学学家等。。劳动后后还能获获得“工工资”（（只在馆馆内通用用的一种种虚拟货货币），，在馆内内买自己己喜欢的的东西。。而家长长们则只只在玻璃璃房外观观看。模模拟城市市布局规规划，设设有道路路交通设设施、公公共机构构、服务务机构、、医院、、影剧院院、超市市、电视视台、公公园、机机场、港港口、学学校等，，考虑到到孩子的的身高，，汽车、、房子等等设施一一般按实实景70％的比例例设计。。此业态在在昆明属属于新兴兴业态，，对于孩孩子具有有很大的的吸引力力，同时时能带带动相关关儿童商商业如童童装、玩玩具、科科教、娱娱乐、餐餐饮等的的发展经营面积积：20000—25000平方米。。集中商业业中心4D影院4D影院是从从传统的的立体影影院基础础上发展展而来，，相比较较于其他他类型影影院，具具有主题题突出、、科技含含量高、、效果逼逼真、画画面冲击击性强等等特点和和优势。。随着影影娱乐技技术的发发展和娱娱乐市场场的需求求，人们们不仅将将震动、、坠落、、吹风、、喷水、、挠痒等等特技引引入3D影院，还还根据影影片的情情景精心心设计出出烟雾、、雨、光光电、气气泡、气气味等效效果，形形成了一一种独特特的体验验，这就就是当今今十分流流行的4D影院。由由于观众众在观看看4D影片时能能够获得得视觉、、听觉、、触觉、、嗅觉等等全方位位感受，，近年来来4D影院的发发展非常常迅猛。。2010年9月28日，随着着北京奥奥林匹克克公园新新奥购物物中心的的CGV星星国际际影城的的正式开开业，4Dplex动感影厅厅首度进进入观众众的视野野。经营面积积：8000——10000平方米韩国希杰杰CGV影院放映映厅集中商业业中心真冰溜冰冰场引进欧洲洲技术的的AST真冰溜冰冰场，实实现反季季节消费费，带动动项目人人气，是是本项目目的又一一大特点点。AST欧洲公司司为世界锦锦标赛提提供冰场场，这些些冰场为为冰球比比赛、冰冰上舞蹈蹈、花样样滑冰、、短道速速滑等竞竞技比赛赛提供比比赛场地地。经营面积积：3000—5000平方米大型型室室内内真真冰冰场场集中中商商业业中中心心休闲闲娱娱乐乐中中心心由大大型型网网吧吧、、桌桌球球城城、、健健身身中中心心、、桑桑拿拿、、电电玩玩中中心心等等共共同同组组成成的的休休闲闲娱娱乐乐中中心心，，经经营营面面积积共共计计可可达达10000平方方米米以以上上，，电电玩玩中中心心及及桌桌球球城城还还可可置置于于项项目目地地下下负负一一层层，，这这里里将将成成为为针针对对项项目目周周边边学学校校及及辐辐射射呈呈贡贡大大学学城城的的校校园园经经济济青青年年时时尚尚休休闲闲娱娱乐乐区区。。大型型网网吧吧桌球球城城健身身房房桑拿拿中中心心电玩玩城城特色色商商街街区区特色色商商业业街街区区由由国国际际印印象象风风情情街街、、东东南南亚亚印印象象风风情情街街、、云云南南民民族族印印象象风风情情街街以以及及少少量量底底商商组组成成。。业态态包包括括国国际际品品牌牌旗旗舰舰店店、、品品牌牌形形象象&概念念展展示示店店、、创创意意精精品品商商店店、、旅旅游游商商品品购购物物店店、、家家具具饰饰品品店店、、美美食食街街、、酒酒吧吧街街、、特特色色商商品品街街，，社社区区生生活活配配套套等等。。总建建筑筑面面积积：：80000——90000平方方米米特色色商商业业街街区区———创意意商商业业街街区区（（国国际际印印象象风风情情街街））项目目将将打打造造一一个个类类似似于于北北京京三三里里屯屯VILLAGE的把把众众多多国国际际国国内内品品牌牌的的旗旗舰舰店店和和环环球球店店带带入入项项目目中中的的创创意意时时尚尚街街区区。。这里里将将是是一一个个时时尚尚，，创创意意、、高高端端、、精精品品的的开开放放式式街街区区，，它它将将吸吸引引各各品品牌牌旗旗舰舰店店的的入入驻驻，，与与螺螺蛳蛳湾湾的的商商业业形形式式形形成成互互补补。。同同时时，，这这里里也也是是各各种种时时尚尚活活动动，，潮潮流流展展览览的的举举办办地地。。经营面积：30000——35000平方米北京三里屯VILLAGE特色商业街区区——东南亚印象风风情街以东南亚著名名景点集合打打造具有东南南亚特色的商商品街，主要要业态为东南南亚玉器珠宝宝、木雕中心心，东南亚家家具、家居装装饰，东南亚亚美食、东南南亚艺术表演演以及具有东东南亚特色的的手工艺品、、小商品。集集旅游、娱乐乐和购物为一一体，同时在在建筑形态上上也保持东南南亚风格。作为专业的东东南亚玉器珠珠宝、木雕中中心，集加工工、销售为一一体，可向昆昆明市旅游局局申请成为专专门的旅游定定点接待单位位。经营面积：55000——60000平方米特色民族步行行街酒吧街（云南南民族印象风风情街）围绕项目原有有的护国寺，，进行修缮和和改造，打造造具有云南民民族符号的特特色步行街主主要经营酒吧吧、创意商店店、特色餐饮饮、书店、特特色商品等业业态，打造具具有项目特色色的步行街。。经营面积：15000——20000平方米北京什刹海天幕广场苏州时代广场场天幕。位于于苏州工业园园区金鸡湖东东圆融时代广广场，是目前前世界上最大大的LED天幕，长约500米、宽32米、高21米。造价过过亿。苏州时代广场场天幕采用如如同水立方造造型的膜结构构封顶，配合合新型LED灯条、灯带、、射灯等，整整个“天幕””由2000多万只超高亮亮度的LED灯组成，显示示面积超过6000平方米，宛如如一条蜿蜒的的绸缎、炫目目的长虹，飞飞架在时代广广场的上空。。与此同时，，“天幕”系系统在设计采采用了三维声声像扩声系统统，完美的做做到了影像一一声音同步。。在近500米的天幕系统统中采用了前前所未有地106声道环绕效果果音效系统，，系统庞大超超乎想象，非非常值得一看看。这个“天幕””除了造景之之外，主要功功能是输送图图片画面，发发布广告。天幕广场将成成为本项目一一大看点和亮亮点，使商业业即使在傍晚晚依旧节节生生辉。苏州时代广场场天幕社区配套及地地下商业本项目社区配配套商业主要要以满足项目目自身及螺蛳蛳湾、体育城城、世纪城等等的日常生活活配套为主，，业态以便利利店，美容美美发、餐饮、、药店、洗衣衣店、服装店店、书店等。。地下除停车车位之外，，商业主要由由电玩和桌球球城组成。社区区配配套套商商业业经经营营面面积积|:20000平方方米米。。地下下商商业业经经营营面面积积:5000平方方米米。。意向向图图高端端住住宅宅区区本项项目目住住宅宅销销售售由由于于受受片片区区及及螺螺蛳蛳湾湾等等项项目目的的带带动动，，困困难难不不大大，，但但为为了了树树立立项项目目及及公公司司品品牌牌，，物物业业品品质质上上应应针针对对体体育育城城、、世世纪纪城城有有所所提提升升，，同同时时我我司司建建议议，，住住宅宅高高度度最最好好控控制制在在100米以以内内，，以以避避免免复复杂杂的的规规划划审审批批过过程程以以及及降降低低项项目目成成本本，，具具体体建建议议，，可可参参见见下下一一篇篇章章。。高端端住住宅宅建建筑筑面面积积：：40万平平方方米米（（不不含含回回迁迁））建议议本本项项目目住住宅宅部部分分打打造造1——2栋30000——40000平方方米米的的高高端端产产品品，，类类似似北北京京棕棕榈榈泉泉、、成成都都龙龙湖湖峰峰景景意向向图图村民民回回迁迁区区保障障回回迁迁面面积积，，不不影影响响整整个个项项目目品品质质，，处处理理好好拆拆迁迁与与回回迁迁在在时时间间节节点点上上的的问问题题。。回迁迁面面积积：：约约40万平平方方米米意向向图图文化化休休闲闲中中心心广广场场以原原有有护护国国寺寺及及大大耳耳村村古古墓墓葬葬群群为为核核心心，，对对古古建建筑筑进进行行修修缮缮保保护护的的同同时时。。打打造造中中心心休休闲闲文文化化广广场场，，并并引引入入嘉嘉年年华华，，吸吸引引人人气气，，成成为为周周边边商商业业的的核核心心及及集集散散地地，，带带动动商商业业的的发发展展。。占地地面面积积：：约约50亩嘉年年华华项目目业业态态定定位位及及划划分分小小结结类型归属面积备注5A写字楼国际金融商务区50000平方米超五星酒店国际金融商务区50000平方米伊藤洋华堂集中商业中心20000平方米沃尔玛集中商业中心20000平方米万得城集中商业中心15000平方米儿童未来城集中商业中心25000平方米4D影院集中商业中心10000平方米真冰溜冰场集中商业中心8000平方米休闲娱乐中心集中商业中心10000平方米桑拿、网吧、健身房等国际金融商务区和集中商业区合计面积