某国际城营销招商整合方案课件

“昆山世茂国际城”营销、招商整合方案2011.02.12“昆山世茂国际城”营销、招商整合方案2011.02.121世茂昆山国际城商业高效营销解决方案产品解析——优化产品、优化合理：建立合理的产品分隔模式，锁定合理的总价段，将对销售起到极大促进作用营销包装——品牌与产品的价值提升：重新厘定项目价值、企业的品牌价值，可以提高项目竞争层面，确立项目的独立性。推广蓄客——精准锁定客户：在基础推广的氛围营造基础上，针对性的在目标客户群中引爆，释放准客户。商业招商——辅助销售，长效品牌：作为销售的辅线，良好的招商蓄势，对于销售将起到相辅相成的作用，同时是世茂品牌的长效印证。高效推广强化品牌精准去化世茂昆山国际城商业高效营销解决方案产品解析——优化产品、优化2壹、产品分析五区，一层》垂直电梯的运力不够，不是最好的垂直向输送工具；》设置南北2个消防楼梯，是否合理或超规范；》主动线设置消防楼梯，影响价值；》西北角的隔间设置不合理，导致2楼的隔间也出现问题；》1F没有设置足够公共洗手间，配套不完善；壹、产品分析五区，一层》垂直电梯的运力不够，不是最好的垂直向3壹、产品分析五区，二层》垂直电梯的运力不够，不是最好的垂直向输送工具；》设置南北2个消防楼梯，是否合理或超规范；》北侧连通大商业的通道商铺，却没有商铺开门；》西北角的隔间设置不合理；》2F没有设置足够公共洗手间，配套不完善；壹、产品分析五区，二层》垂直电梯的运力不够，不是最好的垂直向4壹、产品分析五区，三层》3F均为独立商铺，而且动线不足，估计销售会有难度；》动线不寰通，两端的商铺几乎没有人流；壹、产品分析五区，三层》3F均为独立商铺，而且动线不足，估计5壹、产品分析五区，调整的建议（一层）自动扶梯11、取消1号位置的消防楼梯；2、合理调整开间进深比；3、调整该位置楼梯为东西向；4、调整制动扶梯位置，成为“直达天梯”，输送人流到3F。234自动扶梯壹、产品分析五区，调整的建议（一层）自动扶梯11、取消1号位6壹、产品分析五区，调整的建议（二层）自动扶梯自动扶梯1、人流动线得到改善；2、商铺隔间更加合理；3、每块商铺都不在是割裂、独立的，互有联系，成为一体。壹、产品分析五区，调整的建议（二层）自动扶梯自动扶梯1、人流7壹、产品分析五区，调整的建议（三层）自动扶梯自动扶梯1、2F-3F的动线得到改善；2、几个体块之间的联系紧密了，商业购物的趣味性得到提高；3、取消一些不必要的通道，提高得房率。壹、产品分析五区，调整的建议（三层）自动扶梯自动扶梯1、2F8壹、产品分析六区，一层1、南侧亲水地带为防汛墙，而且高度较高，缺少亲水商业的趣味性，近期也难以改善，因此在北侧做商业开门的意义不大；2、在总平图上，南侧靠河有大量绿化，会阻隔商业人流，我们认为不妥；壹、产品分析六区，一层1、南侧亲水地带为防汛墙，而且高度较高9壹、产品分析六区，二层1、左右2块在2层连续性不够；2、连廊也不连续，仅仅是阳台的作用；壹、产品分析六区，二层1、左右2块在2层连续性不够；10壹、产品分析六区，三层1、3F商铺完全依附于2F，没有独立动线，即时楼梯到达3F，也仅仅为消防疏散作用；壹、产品分析六区，三层1、3F商铺完全依附于2F，没有独立动11壹、产品分析六区，调整的建议建议沿河一侧的设计做较大的调整，形成沿河的亲水休闲长廊、形成整个商业的聚焦点、形成双首层的概念。1233壹、产品分析六区，调整的建议建议沿河一侧的设计做较大的调整，12壹、产品分析六区，调整的建议在（1）的位置设置步行台阶，有几个作用，1、可以在此处形成天然的观赏剧场，利用广场中心的景观场地，可以定期举行各类表演和活动，成为视觉的焦点；2、将主轴线的人流引导到二楼的亲水平台上，为沿河而来商业带来商业人气，成为亲水的2楼景观商业；3、承担一部分人流疏散的作用。11233壹、产品分析六区，调整的建议在（1）的位置设置步行台阶，有几13壹、产品分析六区，调整的建议在（2）的位置1F建议减少绿化景观，改为机动车通道和停车位，作用1）将机动车导入商业底端，利于商业人流对于这一侧商业的促进和带动；2）靠河的业态趋向于餐饮、娱乐等，因此如果能够停车，对于招商、运营均有利；在（2）的位置2F建议设置连续的连廊，形成亲水景观连廊，促进2F的商业价值的提升，也可增加人流，212333在（3）的位置增加自动扶梯，将弧形动线上的人流能够导入2F平台上。33壹、产品分析六区，调整的建议在（2）的位置1F建议减少绿化景14壹、产品分析六区，调整的建议部分三层的商铺的分隔建议：南北2F亲水平台AB壹、产品分析六区，调整的建议部分三层的商铺的分隔建议：南北215壹、产品分析七区一层二层三层七区的主要问题与六区接近，在这里不做赘述。但是最致命的问题是与北侧商业的互动存在问题。壹、产品分析七区一层二层三层七区的主要问题与六区接近，在这里16壹、产品分析七区，调整的建议北侧的大润发超市在这一侧做什么是影响南侧条状商业商业价值的最关键因素，从图纸上看是临时停车位，东侧是自行车停车位，这些对于商业氛围的形成不利。最理想的状况是形成双侧互动的商业，否则自由作为目的型消费来定位。壹、产品分析七区，调整的建议北侧的大润发超市在这一侧做什么是17贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位二、招商策略贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位二、招商策略18贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位七区：条件分析：比较靠近商业入口，南北两侧都有停车位，同时与主要商业动线脱离。业态定位：餐饮、休闲类业态；包括，目的型消费的中、高端休闲餐饮、酒吧、高端SPA等休闲类商业。梦田香草台湾菜

周道CEO养生会所贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位七区：梦田周道CE19贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位五区：条件分析：最靠近东侧的卖场、北侧的百货，而且2F北侧还与百货相连，是人流最旺的一块区域。业态定位：1F各类零售，包括，家居用品、服装、食品、药店等；

2F零售与快餐混合区，以零售为主；

3F快餐，包括混合类餐饮、快速餐饮等。特力屋吉庆嫂拉芳舍米罗咖啡两岸咖啡贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位五区：特力屋拉芳舍20贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位六区：条件分析：滨水、靠近主轴线，商业人流较大。业态定位：1F各类零售及餐饮；

2F、3F休闲餐饮、咖吧等；贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位六区：21贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位三、四区：条件分析：滨水、靠近SOHO区，南侧可停车，消费相对商务。业态定位：1F一楼可以呼应北侧2区的规划，规划中高档零售，包括服装、儿童用品、数码产品、体育用品等；

2-3F休闲餐饮、商务型咖啡厅等；郎庭

贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位三、四区：郎庭22贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位二区：条件分析：在双向主轴线上，靠近SOHO区，消费相对商务、高端，但人流相对减少。业态定位：1F、2F分区规划中高档零售（一定的目的型购物），包括服装、儿童用品、数码产品、体育用品等；

3F休闲餐饮、咖吧等；贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位二区：23贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位一区：条件分析：靠近SOHO，沿路，有比较好的招示面，同时临近西侧的夏驾河公园，商务、休闲人流比较多。业态定位：建议整栋分2-3家招租，可以设置的业态包括银行、婚纱摄影等，目的型业态；贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位一区：24贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位八区：条件分析：沿主干道，在世贸广场和卖场的夹角处，人流最旺盛的区域。业态定位：建议整栋或分2-3家招租，定位为品牌零售旗舰店，业态可以做中高端的家具、家饰或服装饰品等。贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位八区：25贰、招商思路工作计划二、招商策略招商策略：

扎根昆山、全城覆盖、大小通吃价格策略：

高举高折、优商优价、早租高惠营销包装策略：

世贸国际城、昆山新中心

商业原始股、财富掘金地初步构想：一楼的租金报价为5-6元/M2.天

二楼的租金报价为3-4元/M2.天三楼的租金报价为1.5-2元/M2.天优惠方案：再行商榷贰、招商思路工作计划二、招商策略招商策略：价格策略：营销包装26一、营销策略二、策划、包装策略叁、营销推广工作计划三、营销节点四、合作方案一、营销策略二、策划、包装策略叁、营销推广工作计划三、营销节27叁、营销推广工作计划一、营销策略策略一：品牌先导，提高战略高度

企业品牌：世茂，城市运营商

项目品牌：不只一個項目，是未来城市的正中心策略二：区域覆盖，强化品牌广度

立足于“西上海”，覆盖半小时车程内区域/城市苏州太仓昆山上海叁、营销推广工作计划一、营销策略策略一：品牌先导，提高战略高28叁、营销推广工作计划一、营销策略策略三：事件营销，夯实营销深度以事件活动为营销推手，夯实客户资源，提高成交率

活动列举：温州商会、浙江商会资源→内部投资推介会银行高端客户资源→上海、昆山地区推介会利用项目进程中的各种签约仪式活动（包括品牌商家签约、世茂广场商业促销活动、游园亲子活动等）连锁加盟品牌大会（邀请知名连锁加盟品牌与投资客户做互动，买铺、开店一条龙服务，资产、经营收益一个不落）叁、营销推广工作计划一、营销策略策略三：事件营销，夯实营销深29叁、营销推广工作计划二、策划、包装策略环上海西中心，一个新城市的起点世贸国际城，重新定义昆山的高度叁、营销推广工作计划二、策划、包装策略环上海西中心，一个新城30叁、营销推广工作计划三、营销节点时间工程节点销售计划招商计划2011年2月施工图阶段前期销售准备进场准备配合调整进场准备3月4月开工5月品牌推广事件推广销售蓄水市场全面化覆盖圈定前期招商重点客户区域优势及租金价格宣导6月±07月主体结构封顶8月9月开盘第一期热销10月意向客户签订入驻意向协议，举行大型签约仪式全面招商、签约展开11月12月内装第二期加推持续热销2012年1月2月3月主力店/次主力店招商完成交房第三期新年加推持续热销4月5月一般商家签约6月第四期保留现房推售热销、大幅提价7月8月目标完成招商85%9-11月目标完成90%以上叁、营销推广工作计划三、营销节点时间工程节点销售计划招商计划31叁、营销推广工作计划四、合作方案1.前期顾问服务总费用：人民币30万元

服务内容：前期项目市场调研参与、指导、监控建筑规划设计及商业空间设计提出商业布局与业态组合的规划建议、并进行可行性论证与沙盘推演

参与制定项目前期招商工作计划

叁、营销推广工作计划四、合作方案1.前期顾问服务32叁、营销推广工作计划四、合作方案2.销售代理销售代理佣金

总销面积＜30%，佣金为总销金额的0.8%

总销面积在30%～85%，佣金为总销金额的1%总销面积＞85%，佣金为总销金额的1.2%叁、营销推广工作计划四、合作方案2.销售代理33叁、营销推广工作计划四、合作方案3.招商代理招商代理佣金

按商铺1.5倍月租金计算叁、营销推广工作计划四、合作方案3.招商代理34End&ThanksEnd&Thanks35“昆山世茂国际城”营销、招商整合方案2011.02.12“昆山世茂国际城”营销、招商整合方案2011.02.1236世茂昆山国际城商业高效营销解决方案产品解析——优化产品、优化合理：建立合理的产品分隔模式，锁定合理的总价段，将对销售起到极大促进作用营销包装——品牌与产品的价值提升：重新厘定项目价值、企业的品牌价值，可以提高项目竞争层面，确立项目的独立性。推广蓄客——精准锁定客户：在基础推广的氛围营造基础上，针对性的在目标客户群中引爆，释放准客户。商业招商——辅助销售，长效品牌：作为销售的辅线，良好的招商蓄势，对于销售将起到相辅相成的作用，同时是世茂品牌的长效印证。高效推广强化品牌精准去化世茂昆山国际城商业高效营销解决方案产品解析——优化产品、优化37壹、产品分析五区，一层》垂直电梯的运力不够，不是最好的垂直向输送工具；》设置南北2个消防楼梯，是否合理或超规范；》主动线设置消防楼梯，影响价值；》西北角的隔间设置不合理，导致2楼的隔间也出现问题；》1F没有设置足够公共洗手间，配套不完善；壹、产品分析五区，一层》垂直电梯的运力不够，不是最好的垂直向38壹、产品分析五区，二层》垂直电梯的运力不够，不是最好的垂直向输送工具；》设置南北2个消防楼梯，是否合理或超规范；》北侧连通大商业的通道商铺，却没有商铺开门；》西北角的隔间设置不合理；》2F没有设置足够公共洗手间，配套不完善；壹、产品分析五区，二层》垂直电梯的运力不够，不是最好的垂直向39壹、产品分析五区，三层》3F均为独立商铺，而且动线不足，估计销售会有难度；》动线不寰通，两端的商铺几乎没有人流；壹、产品分析五区，三层》3F均为独立商铺，而且动线不足，估计40壹、产品分析五区，调整的建议（一层）自动扶梯11、取消1号位置的消防楼梯；2、合理调整开间进深比；3、调整该位置楼梯为东西向；4、调整制动扶梯位置，成为“直达天梯”，输送人流到3F。234自动扶梯壹、产品分析五区，调整的建议（一层）自动扶梯11、取消1号位41壹、产品分析五区，调整的建议（二层）自动扶梯自动扶梯1、人流动线得到改善；2、商铺隔间更加合理；3、每块商铺都不在是割裂、独立的，互有联系，成为一体。壹、产品分析五区，调整的建议（二层）自动扶梯自动扶梯1、人流42壹、产品分析五区，调整的建议（三层）自动扶梯自动扶梯1、2F-3F的动线得到改善；2、几个体块之间的联系紧密了，商业购物的趣味性得到提高；3、取消一些不必要的通道，提高得房率。壹、产品分析五区，调整的建议（三层）自动扶梯自动扶梯1、2F43壹、产品分析六区，一层1、南侧亲水地带为防汛墙，而且高度较高，缺少亲水商业的趣味性，近期也难以改善，因此在北侧做商业开门的意义不大；2、在总平图上，南侧靠河有大量绿化，会阻隔商业人流，我们认为不妥；壹、产品分析六区，一层1、南侧亲水地带为防汛墙，而且高度较高44壹、产品分析六区，二层1、左右2块在2层连续性不够；2、连廊也不连续，仅仅是阳台的作用；壹、产品分析六区，二层1、左右2块在2层连续性不够；45壹、产品分析六区，三层1、3F商铺完全依附于2F，没有独立动线，即时楼梯到达3F，也仅仅为消防疏散作用；壹、产品分析六区，三层1、3F商铺完全依附于2F，没有独立动46壹、产品分析六区，调整的建议建议沿河一侧的设计做较大的调整，形成沿河的亲水休闲长廊、形成整个商业的聚焦点、形成双首层的概念。1233壹、产品分析六区，调整的建议建议沿河一侧的设计做较大的调整，47壹、产品分析六区，调整的建议在（1）的位置设置步行台阶，有几个作用，1、可以在此处形成天然的观赏剧场，利用广场中心的景观场地，可以定期举行各类表演和活动，成为视觉的焦点；2、将主轴线的人流引导到二楼的亲水平台上，为沿河而来商业带来商业人气，成为亲水的2楼景观商业；3、承担一部分人流疏散的作用。11233壹、产品分析六区，调整的建议在（1）的位置设置步行台阶，有几48壹、产品分析六区，调整的建议在（2）的位置1F建议减少绿化景观，改为机动车通道和停车位，作用1）将机动车导入商业底端，利于商业人流对于这一侧商业的促进和带动；2）靠河的业态趋向于餐饮、娱乐等，因此如果能够停车，对于招商、运营均有利；在（2）的位置2F建议设置连续的连廊，形成亲水景观连廊，促进2F的商业价值的提升，也可增加人流，212333在（3）的位置增加自动扶梯，将弧形动线上的人流能够导入2F平台上。33壹、产品分析六区，调整的建议在（2）的位置1F建议减少绿化景49壹、产品分析六区，调整的建议部分三层的商铺的分隔建议：南北2F亲水平台AB壹、产品分析六区，调整的建议部分三层的商铺的分隔建议：南北250壹、产品分析七区一层二层三层七区的主要问题与六区接近，在这里不做赘述。但是最致命的问题是与北侧商业的互动存在问题。壹、产品分析七区一层二层三层七区的主要问题与六区接近，在这里51壹、产品分析七区，调整的建议北侧的大润发超市在这一侧做什么是影响南侧条状商业商业价值的最关键因素，从图纸上看是临时停车位，东侧是自行车停车位，这些对于商业氛围的形成不利。最理想的状况是形成双侧互动的商业，否则自由作为目的型消费来定位。壹、产品分析七区，调整的建议北侧的大润发超市在这一侧做什么是52贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位二、招商策略贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位二、招商策略53贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位七区：条件分析：比较靠近商业入口，南北两侧都有停车位，同时与主要商业动线脱离。业态定位：餐饮、休闲类业态；包括，目的型消费的中、高端休闲餐饮、酒吧、高端SPA等休闲类商业。梦田香草台湾菜

周道CEO养生会所贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位七区：梦田周道CE54贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位五区：条件分析：最靠近东侧的卖场、北侧的百货，而且2F北侧还与百货相连，是人流最旺的一块区域。业态定位：1F各类零售，包括，家居用品、服装、食品、药店等；

2F零售与快餐混合区，以零售为主；

3F快餐，包括混合类餐饮、快速餐饮等。特力屋吉庆嫂拉芳舍米罗咖啡两岸咖啡贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位五区：特力屋拉芳舍55贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位六区：条件分析：滨水、靠近主轴线，商业人流较大。业态定位：1F各类零售及餐饮；

2F、3F休闲餐饮、咖吧等；贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位六区：56贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位三、四区：条件分析：滨水、靠近SOHO区，南侧可停车，消费相对商务。业态定位：1F一楼可以呼应北侧2区的规划，规划中高档零售，包括服装、儿童用品、数码产品、体育用品等；

2-3F休闲餐饮、商务型咖啡厅等；郎庭

贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位三、四区：郎庭57贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位二区：条件分析：在双向主轴线上，靠近SOHO区，消费相对商务、高端，但人流相对减少。业态定位：1F、2F分区规划中高档零售（一定的目的型购物），包括服装、儿童用品、数码产品、体育用品等；

3F休闲餐饮、咖吧等；贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位二区：58贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位一区：条件分析：靠近SOHO，沿路，有比较好的招示面，同时临近西侧的夏驾河公园，商务、休闲人流比较多。业态定位：建议整栋分2-3家招租，可以设置的业态包括银行、婚纱摄影等，目的型业态；贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位一区：59贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位八区：条件分析：沿主干道，在世贸广场和卖场的夹角处，人流最旺盛的区域。业态定位：建议整栋或分2-3家招租，定位为品牌零售旗舰店，业态可以做中高端的家具、家饰或服装饰品等。贰、招商思路工作计划一、商业分区与业态定位八区：60贰、招商思路工作计划二、招商策略招商策略：

扎根昆山、全城覆盖、大小通吃价格策略：

高举高折、优商优价、早租高惠营销包装策略：

世贸国际城、昆山新中心

商业原始股、财富掘金地初步构想：一楼的租金报价为5-6元/M2.天

二楼的租金报价为3-4元/M2.天三楼的租金报价为1.5-2元/M2.天优惠方案：再行商榷贰、招商思路工作计划二、招商策略招商策略：价格策略：营销包装61一、营销策略二、策划、包装策略叁、营销推广工作计划三、营销节点四、合作方案一、营销策略二、策划、包装策略叁、营销推广工作计划三、营销节62叁、营销推广工作计划一、营销策略策略一：品牌先导，提高战略高度

企业品牌：世茂，城市运营商

项目品牌：不只一個項目，是未来城市的正中心策略二：区域覆盖，强化品牌广度

立足于“西上海”，覆盖半小时车程内区域/城市苏州太仓昆山上海叁、营销推广工作计划一、营销策略策略一：品牌先导，提高战略高63叁、营销推广工作计划一、营销策略策略三：事件营销，夯实营销深度以事件活动为营销推手，夯实客户资源，提高成交率

活动列举：温州商会、浙江商会资源→内部投资