XXXX年苏州招商地产雍景湾营销策划报告课件

商战无序，策划先行《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！商战无序，策划先行《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市Off-Live的生活理想—招商地产雍景湾营销策划报告—Off-Live的生活理想序言这是一块充满活力与希望的土地中信地产、中新置地、首开、圆融协信等知名开发商在此云集这里将是苏州工业园区未来房地产开发的主战场也是苏州新兴的高尚居住板块在青阳板块迅速发展的时代，充满了机遇、挑战青阳板块历经三年的开发后的今天我们的第一感觉是欣喜我们的第二感觉是谨慎面对这块稀有的宝地，和如此丰富的产品线如何站位高端、冲出市场、赢得品牌、实现利润……不妨，换一种眼光重新审视序言这是一块充满活力与希望的土地——这是一个品牌缔造影响力的时代这是一个品牌的年代！不去影响，就被影响！未来的营销是品牌的战争，品牌才是公司最珍贵的资产.....高水平的竞争对手，理性的消费市场，成熟的政府管控，导致过去的房地产企业在项目操作上策略性的成本控制已经没有太多突破空间要破解提高客户价值与降低成本之间的矛盾，从而实现客户价值、内部成本、竞争模式的突破，实现超常规赢利，企业品牌战略成为必然选择——这是一个品牌缔造影响力的时代这是一个品牌的年代！招商品牌理解招商地产绿色地产低碳生活家在·情在为房子注入生活的意义1深圳2珠海3广州4上海5南京6漳州7苏州……1.1招商·半山兰溪谷

——别处再无兰溪谷1.2招商·海月

——十年海月，温情大家2.1招商·花园城

——生活绚丽如花3.1招商·金山谷花园

——南中国首席低碳社区4.1招商·雍华府——于繁华之中，私享一方静谧城邦；浓荫深处雍华府4.2招商·依云郡

——生活在生活之上5.1招商·依云溪谷

——给世界一个背影6.1招商·简筑

——湾区生活，简约闲适7.1招商·小石城

——南苏州中央生活区；绿色城邦，宜居标杆7.2招商·雍景湾——？招商品牌理解招商地产绿色地产低碳生活为房子注入生活我们对她的定义:总建筑面积：183647平方米容积率：0.92物业类型：类独体、叠加、高层建筑风格：托斯卡纳青剑湖，虽面积不大，但周边规划良好，发展迅速，有人说她就是苏州的第二金鸡湖天生丽质招商地产企业精神最有力的传递符合……招商·雍景湾一期西地块总建筑面积：44498平方米套数：168套容积率：0.52物业类型：纯类独体户型面积：240-270平方米阳澄湖，苏州最大的城市近郊自然湖泊阳澄湖体育公园，苏州市最大的以健身、休闲为主题的开放式体育公园我们对她的定义:总建筑面积：183647平方米青剑湖，虽面开发商目标售楼处开放2011年4月底示范区开放2011年5月底上市销售2011年7月一期销售至少60%，约100套，每月至少17套2011年12月底2008年别墅销冠：观澜丽宫，16套2009年别墅销冠：君地上郡，19套招商·雍景湾快速前提下，品牌精神的完美演绎开发商目标售楼处开放2011年4月底示范区开放2011年501竞争环境environmentofcompetition01竞争环境environmentofcompetiti木渎春申湖盛泽荡古城区青剑湖、阳澄湖环太湖澄湖石湖双湖苏州视角依托苏州丰富的山水、人文资源，别墅呈现全市化分布木渎春申湖盛泽荡古城区青剑湖、阳澄湖环太湖澄湖石湖双湖苏州视苏州视角古城区资源依托：古城人文代表项目：平门府产品类型：独栋为主主力总价：1000万以上建筑风格：中式春申湖板块资源依托：远郊湖景代表项目：81栋长岛产品类型：独栋为主主力总价：650-900万建筑风格：美式环太湖板块资源依托：远郊湖景代表项目：黄金水岸、太湖天阙产品类型：独栋为主主力总价：1000万以上建筑风格：中式、现代木渎板块资源依托：山景、人文代表项目：岚山别墅、福园产品类型：联排为主主力总价：250-450万建筑风格：中式石湖板块资源依托：近郊湖景代表项目：水岸清华产品类型：联排主力总价：420-500建筑风格：中式澄湖板块资源依托：远郊湖景代表项目：澄湖水岸产品类型：独体为住主力总价：320-600万建筑风格：欧式浒通板块资源依托：京杭大运河代表项目：闽信名筑、上河郡产品类型：联排为主主力总价：400-500万建筑风格：现代、欧式双湖板块资源依托：城市湖景代表项目：国宾1号、中海世家产品类型：独体、双拼主力总价：1000万以上建筑风格：地中海、法式青阳板块资源依托：近郊湖景代表项目：阿卡迪亚、美庐产品类型：联排、独栋主力总价：400-500万、800-1000万建筑风格：西班牙、美式××√√湖景在苏州非稀缺资源√√√×√苏州视角古城区春申湖板块环太湖板块木渎板块石湖板块澄湖板块浒园区视角青阳板块双湖板块双湖板块市场绝对高点，青阳板块难望其项背二线资源：阳澄湖、青剑湖阳澄湖体育公园、高尔夫练习场一二线开发商：招商、中信、中新置地、协信圆融、鼎欣大规模项目：阿卡迪亚、招商雍景湾、中信森林湖、置地美庐经济型产品：联排、类独栋为主舒适实用性面积：联排220-240平方米，类独体300平方米左右未来供应量：24万方独体，类独体120套，类独体150套，联排760套次级价格体系：联排400万，双拼600万，独体1000万以下顶级资源：金鸡湖、独墅湖、李公堤、高尔夫球场、凯宾斯基大酒店一线开发商：九龙仓、中海、绿城、新鸿基、仁恒大规模项目：国宾1号、独墅岛、御园、玫瑰园、双湖湾多元化产品：独体、类独体、联排超大面积：联排350平方米以上，类独体（双拼）450平方米以上，独体550平方米以上未来供应量：70万方，约1800套巅峰价格体系：联排1000万以上，双拼2000万以上，独体3000万以上凯宾斯基酒店李公堤风情水街27洞金鸡湖高尔夫青剑湖商业休闲广场阳澄湖体育休闲公园青阳板块独体产品≤1000万≤双湖板块联排产品园区视角青阳板块双湖板块双湖板块市场绝对高点，青阳板块难望其青阳视角托斯卡纳风格总建筑面积：4.4万平方米套数：168套物业类型：纯类独体户型面积：240-270平方米托斯卡纳风格总建筑面积：8.2万平方米套数：330套物业类型：类独体、联排户型面积：类独体255-285平方米；联排225平方米中式合院风格总建筑面积：3.0万平方米套数：约120套物业类型：合院产品户型面积：220-260平方米美式风格总建筑面积：2.4万平方米套数：75套物业类型：类独体、独体户型面积：类独体250-280平方米；独体330-360平方米西班牙风格总建筑面积：8.0万平方米套数：285套物业类型：合院、独体户型面积：合院250-270平方米；独体360-400平方米招商·雍景湾鼎欣·阳澄和苑中信·森林湖圆融协信·阿卡迪亚置地·美庐建筑风格、产品类型严重的同质化除阳澄和苑外，其余竞品风格雷同或类似森林湖、美庐都具面积相同的类独体产品青阳视角托斯卡纳风格托斯卡纳风格中式合院风格美式风格西班牙风青阳视角类独体产品220240260280300320340360380400M2美庐森林湖独独产品美庐阿卡迪亚36套，250M2主力144套，255、285M2主力联排产品阿卡迪亚森林湖阳澄和苑雍景湾168套，250-255M2主力39套，330M2主力45套，280-400M2主力240套，250M2主力180套，225M2主力120套，220M2主力类独体产品面积设置雷同，联排产品面积设置相近，存在双向竞争力压力面积趋同面积差异化面积雷同青阳视角类独体22024026028030032034036青阳视角建筑细节大部分并未超越竞争产品雍景湾进深面宽层数3+1层11M10M美庐进深面宽层数2o3+1层13M13M森林湖地下室130M2地下室100M2进深面宽层数2+1层12M12M地下室130M2阿卡迪亚进深面宽层数3+1层10-18M12-20M森林湖地下室60-130M2进深面宽层数8M14M地下室70M2类独体联排3+1层与类独体产品比，无优势与联排产品比，优势不明显青阳视角建筑细节大部分并未超越竞争产品雍景湾进深面宽层数3+青阳视角主卧舒适度和私密性全面超越对手雍景湾，252M2户型3F纯主卧空间主卧套房面积：60M2书房、卧室、洗手间、衣帽间露台：面积6M2美庐，250平方类独体产品2F主卧&客卧混合主卧套房面积：48M2书房、卧室、洗手间、衣帽间露台：面积12M22F主卧&客卧混合主卧套房面积：43M2功能：卧室、洗手间、衣帽间露台：面积10M2森林湖，244平方类独体产品较竞争对手最优势的主卧青阳视角主卧舒适度和私密性全面超越对手雍景湾，252M2户型对竞争的认识我们的机会在哪里？苏州园区青阳板块我们面临的竞争湖景别墅随处所见！与双湖板块不再同一竞争层面！非唯一，同质化，产品不具明显优势！一个资源丰富，格局清晰、竞争激烈的市场思考对竞争的认识我们的机会在哪里？苏州园区青阳板块我们面临的竞争区域机会chanceofregion02区域机会chanceofregion02继金鸡湖之后，园区第二个湖滨新城青剑湖阳澄湖青湖丽苑星湖客君地上郡观澜丽宫金色湖滨芭堤兰湾居住氛围以基本形成区域规划更自然阳澄湖2004年启动规划为5万人高档社区1.4万平米人工挖掘青剑湖目前已有6个小区交付入住，已初步形成一定的居住氛围入住小区中，别墅、公寓产品均有，总建筑面积已达55万方，已入住入口超过1万人继金鸡湖之后，园区第二个湖滨新城青剑湖阳青湖丽苑星湖客君地上区域开发低密度青湖丽苑建筑面积：11万方容积率：1.0楼面价：1275元/M2开发商：建屋上郡总体量：15万方容积率：0.83楼面价：2333元/M2开发商：君地悦澜湾总体量：12.6万方容积率：1.6楼面价：2813元/M2开发商：华成青湖语城总体量：12万方容积率：1.5楼面价：1200元/M2开发商：中新置地芭堤兰湾总体量：5万方容积率：0.6楼面价：3303元/M2开发商：旭辉阿卡迪亚总体量：27万方容积率：0.98楼面价：3673元/M2开发商：协信圆融置地美庐总体量：15万方容积率：0.6楼面价：13069元/M2开发商：中新置地雍景湾总体量：17万方容积率：0.92楼面价：5979元/M2开发商：招商森林湖总体量：17万方容积率：0.6楼面价：7097元/M2开发商：中信东方维罗纳总体量：44万方容积率：15楼面价：1200元/M2开发商：中新置地阳澄和苑总体量：10.5万方容积率：0.93楼面价：5519元/M2开发商：鼎欣2005-2007年2008-2009年2010年2010年以后R=1.00.6≤R≤1.60.6≤R≤1.60.6≤R≤0.93整体容积率约1.02010年开始纯1.0容积下的低密度开发区域开发低密度青湖丽苑上郡悦澜湾青湖语城芭堤兰湾阿卡迪亚置地区域配套更休闲莲花岛重元寺阳澄食街北疆枫叶园清澄绿洲阳澄湖码头区域配套更休闲莲花岛重元寺阳澄食街北疆枫叶园清澄绿洲阳澄湖码苏州园区高铁站上海无锡常州镇江南京园区城际高铁，苏州

上海，25分钟左右区域交通更便捷园区站圆融时代广场星湖街主干道，区域时代广场，25分钟左右苏州园区高铁站上海无锡常州镇江南京园区城际高铁，苏州区域机会最自然、最生态、最便捷的城市休闲度假高尚生活区区域机会最自然、最生态、最便捷的城市休闲度假高尚生活区客户机会chanceofclient03客户机会chanceofclient03园区客户更多元2006-2008年

2002-2005年2009年……湖西区域开发湖西CBD初具雏形，中央公园、左岸商业街等配套依次投入使用独墅苑、东方春晓、翠湖雅居园区开发初期，园区内乡镇的本地富裕人群成为首批别墅拥有者园区内娄葑等老镇客户为主金鸡湖环线开发建设现代大道等，围绕金鸡湖建成一个富有水城特色的居住、商业金融区御湖熙岸、水墨江南随着园区的不断发展，形象的树立，吸引了大量的园区中外企业客户，并且主城客户逐渐开始进入湖西中高端客户苏州市域客户湖东、双湖、青剑湖开发圆融时代广场、园区火车站投入使用，标志着园区同时向东、向北两个方向发展国宾一号、中海独墅岛、中海世家湖西、环金鸡湖地区已成熟，园区成为苏州对外的名片，豪宅不断涌现，吸引长三角乃至全国高端客户湖西中高端客户苏州市域客户长三角客户园区客户更多元区域客户上郡观澜丽宫芭堤蓝湾跨塘镇，25%私营业主地缘性、别墅价值唯亭老镇，20%私营业主地缘性、别墅价值园区，20%公司、工厂高层管理者地缘性、价格、自然环境相城区，10%私营业主，公司高管交通、价格、自然环境2008、2009年主力总价：联排300-400万元类独体400-500万古城区，15%私营业主价格、自然环境其它（外地），10%私营业主、投资客低价、升值潜力区域客户，价格承受范围之内，别墅物业是身份的标签外区域客户，价格相对较低，区域自然环境不错，区域规划前景带动升值潜力思考区域内未来供应量大，在瓜分区域内客户同时，更多的应当走出去较单一以唯亭、跨塘当地私营业主为主，首次别墅置业体验，身份标签区域客户上郡观澜丽宫芭堤蓝湾跨塘镇，25%唯亭老镇，20%园机会1财富等级财富新贵中坚财富顶级富豪高端知富500万700万1000万以上300万身份特征：企业家，资金雄厚价格承受：1000万以上置业可选区域：金鸡湖、独墅湖关注因素：强烈的身份标签感，顶级产品与服务身份特征：大中型私营业主价格承受：700-1000万左右身份特征：泛高级公务员、个体户价格承受：500万左右置业可选区域：城市近远郊别墅区域关注目标：别墅价值、总价、品质身份特征：大中型企业中高管、中小私营业主价格承受：500-700万左右被挤入双湖板块总价高企，园区中坚财富阶层被迫外溢，我们有机会抓取！！！？机会1财富等级财富新贵中坚财富顶级富豪高端知富500万700机会2被导入中心城区由于区域内供应量少且价格处于苏州顶峰，高端改善被外溢，，我们有机会导入！！！姑苏人家、平门府，最低1500万/套2008、2009年供应约250套客户不仅有苏州本地人，更多的是喜好传统文化的全国性客户自然环境虽好，但城市距离远，无较好的生活配套城市距离虽近，有文化底蕴，但环境杂乱自然环境虽好，但城市距离远，缺少配套城市距离远，在中心城区人心里湖都毫无名气，且区域发展滞后双湖木渎太湖澄湖春申湖盛泽湖最自然、最生态、最便捷的城市休闲度假高尚生活区青阳板块城市距离虽近，环境、配套俱佳，但价格直追中心城区×××××√机会2被导入中心城区由于区域内供应量少且价格处于苏州顶峰，高机会3被同城长三角高铁同城时代的交通枢纽，上海等外城市被价格和生活压力外溢的客户，我们有机会抓取！！！【上海】【南京】【杭州】【苏州】长三角，中国最具经济活力、最发达的区域苏州，长三角最文化、最美丽的城市东京都市圈：半径80公里横滨至东京轨道线路开通后，在环境和价差的吸引下，最先吸引的是东京的休闲度假人群其后才是在价差作用下涌入的刚性需求客群，但大量被分流者并未抬高横滨房价，原因就在于过高的时间和交通成本压缩了横滨房价的上涨空间【横滨】【东京】约40公里，神奈川一号线，20-25分钟东京湾每个热爱生活的人，都应当在苏州拥有一处代表生活追求的物业长三角一小时通勤圈上海20分钟直达机会3被同城长三角高铁同城时代的交通枢纽，上海等外城市被价格客户我们的客户需立足园区，辐射市区，吸引长三角客户长三角：园区：市区：核心客户错过双湖，不能再错失青阳重要客户次要客户类比周边可导入的区域后最佳选择同城时代的城市休闲区，升值潜力大机会1机会2机会3客户我们的客户需立足园区，辐射市区，吸引长三角客户长三角：园机会客户关注什么？利用世联在本地及在长三角等外城市的客户平台，对在购置物业承受总价在700万左右客户进行50组左右访谈，其中最有代表的客户如是说：机会客户关注什么？利用世联在本地及在长三角等外城市的客户平台园区某科技公司董事长家庭结构：三口之家工作区域：园区/全国出差现居所：天域/三室两厅现在住的是大平层，住了多年的高层，不希望一直住高层在园区工作生活基本还是在区域内考虑对品牌还是比较看重的，因为品牌代表着身份相对于双湖千万元以上级别的别墅总价，青剑湖区域的别墅价格不高我觉得那里的环境不错，如果有好的项目，价格合适点我也愿意买家对我意味着港湾、温暖、身心的愉悦，是忙碌工作后的生活加油站周先生，40岁别墅价值、总价、品牌、生态环境、家之温馨徐女士，37岁园区某制造公司老总家庭结构：两人世界工作区域：园区/昆山现居所：石湖之韵/叠加湖居生活很感兴趣，一直都偏好美丽的湖景、良好的生态环境会考虑购买别墅，因为别墅产品的居住舒适度高几个好朋友都在园区这边买别墅了，同样是别墅但完全不一样，独栋、联排的就是比叠加要舒服，宽敞的院子还有屋顶花园，在里面喝点下午茶，很惬意瑜伽是最爱，能够令人完全从工作的疲倦中解脱出来。希望住所能够有这样的优雅环境和实用空间自然环境、别墅居住体验、修身养性王先生，44岁上海某媒体公司老板家庭结构：三口之家工作区域：上海/长三角现居所：仁恒滨江园因为业务原因，几乎每月都会来几趟苏州，觉得苏州是座很闲适、很养人的城市。相比浙江、上海，苏州别墅的价格很实在，有着很大的升值潜力对于别墅的看法，希望主卧区能够更独立和私密些，客厅要多几个项目公共绿地一定要做的漂亮，要舍得花钱多种些名贵的树种，另外就是院子要大些平常工作很忙碌，所以希望回到家以后，社区内外部环境能给自己带来身心上的放松和精神上的愉悦城市价值、投资前景、健康、环境闵先生，39岁张家港某模具厂老板家庭结构：夫妻+2个小孩工作区域：张家港/苏州现住所：自建楼房我从小家里不富裕，农村长大的孩子，所以不想再让小孩吃苦，想在苏州买套房子给老婆和小孩住，园区这边建的好，生活便利，交通也很方便个人喜欢安静、风景秀丽的地方，阳澄湖那边不错，挺有老家那边的感觉的自家现在住的房子是自己建的楼房，已经住惯了，所以买房子的话肯定只会考虑别墅平常工作环境很吵很脏乱，同时经常疲于应酬。所以希望休憩时，能够完全脱离工作状态家庭需要、休闲放松园区某科技公司董事长现在住的是大平层，住了多年的高层，不希望无拘束的生活升值潜力环境别墅感生态物业服务无拘束的生活升值环境别墅生态物业他们拥有别人羡慕的成功事业，却不得不为此整日忙碌。。。他们渴望每天多份闲暇时光可以喝一杯咖啡，或者更多。。。他们拥有别人羡慕的成功事业，却不得不为此整日忙碌。。。他们渴他们懂得努力工作、屹立巅峰，更懂得尽情享受生活的乐趣与悠闲。。。他们的哲学——人生的成功不只在工作领域游刃有余，也在于创造丰富人生他们懂得努力工作、屹立巅峰，更懂得尽情享受生活的乐趣与悠闲。营销思考自身托斯卡纳纯类独体社区竞争区域内严重的同质化直面竞争客户区域未来最自然的城市高尚住宅区园区、中心城区、外城市对生活有追求的高端改善型群体我们的机会我和我的对手共享立足区域，建立自身生活价值体系标准“家在·情在”，为房子注入生活意义企业价值在雍景湾的全景体验营销思考自身托斯卡纳纯类独体社区竞争区域内严重的同质化直面竞形象价值04Thevalueofimage形象价值04Thevalueofimage开启•让人向往的别样豪宅生活模式OFFTOWN【雍景湾ǁ

OFF学生活观】【营销立意诠释】——对于“ON（工作）”与“OFF（休闲）”的同样注意，并且设法创造出时间、金钱和悠闲的心情，尽情地享受人生。这是“OFF学”重点关注的问题。（摘自大前研一《OFF学》）

——

OFF

TOWN（悠闲）小镇，是一种将城市休闲、多元化融和一体，关注邻里情感的富人区立足于客户关注点整合下的价值立意开启•让人向往的别样豪宅生活模式OFOFF

TOWN

“享乐家们的乐园”美国西海岸南加州的充满西班牙风情的圣巴巴拉小镇，澄澈湛蓝的天空，疏朗有致的建筑，质朴悠闲的生活，世界悠闲生活者的乐园，全美富人最钟情的小镇。世界上已有无数个具有圣巴巴拉气质的小镇，没有完全一样的OFF

TOWN，一样的只是ENJOY

OFF-LIFE（享受人生的精神），所有的OFF

TOWN都具备“多元化的、城市休闲的，人文关怀的”精神而获享乐家们认可招商将【OFF

TOWN】带到苏州……OFFTOWN

“享乐家们的乐“EnjoyOff-Life”招商●雍景湾引领║OFF学•生活观“Enjoyoff-life”“享受人生”

创造丰富的人生，湖，高尔夫，公园，城市，享受自然而又流连城市。居家置业者们不必离开家去享受生活，得到被赞赏的人生，而这在以往几乎只能是梦。“EnjoyOff-Life”招商●雍景湾引领║OFF学多元的复合魅力OFF-LIFE——表情1动：15分钟与上海的无缝对接、10分钟与圆融广场的交融互动；静：新兴的别墅富人区，别墅的高贵典雅生活，居住与商业的功能复合，体现动与静的游刃有余多元的OFF-LIFE——表情1动：15分钟与上海的无缝对丰富的交流空间OFF-LIFE——表情2丰富的交流空间，没有嘈杂的鸣笛声有的只是融洽的邻里交流人们在这里有更多的时间和空间与自己的家人和朋友进行感情交流私人交流公间公共交流公间半公共交流公间丰富的OFF-LIFE——表情2丰富的交流空间，没有嘈杂的奢侈的绿意空间OFF-LIFE——表情3奢侈的OFF-LIFE——表情3临湖的类独体，托斯卡纳异域的风情下，体现特有的尊贵感，成为真正的领袖。优雅的建筑表情类独体的产品形式上赋予项目更高的附加值，给予雍景湾最高性价比的城市别墅享受。OFF-LIFE——表情4临湖的类独体，托斯卡纳异域的风情下，体现特有的尊贵感，成为真尊贵的户型设计OFF-LIFE——表情5全套房主卧设计，独立占据三楼，极力表现尊贵感尊贵的OFF-LIFE——表情5全套房主卧设计，独立占据三招商“EnjoyOff-Life”这是招商赋予苏州二○一一年的献礼●也即将成为阁下值得炫耀的资产招商“EnjoyOff-Life”这是招商赋予苏州二○一项目●推广语“后湖居时代，OFF生活家”招商·雍景湾，全景OFF-TOEN“OFF宣言让生活作主”项目●推广语“后湖居时代，OFF生活家”招商·雍景湾，“OXXXX年苏州招商地产雍景湾营销策划报告以本项目起势，建立招商品牌“家在情在”开发模式的清晰市场认知——招商赋予苏州豪宅别墅市场一种崭新的生活方式招商地产——OFF学生活的倡导者以本项目起势，建立招商品牌“家在情在”开发模式的清晰市场认知营销策略05Thepolicyofmarketing营销策略05Thepolicyofmarketing“苏州第一OFFTOWN形象代言人”超越竞争的营销全攻略——苏州第一OFF-LIFE的展示空间一套成熟的地区推广方案一个创新，全国视野的渠道计划一个情趣独特的体验平台提供真正享乐生活的完全新视野一系列传承OFF-LIFE精神的活动体验“苏州第一OFFTOWN形象代言人”超越竞争的营销全攻略—展示线苏州第一OFF-LIFE展示社区区隔性导示入口处展示售楼处打造主题样板间风格化园林5大主题展示线苏州第一OFF-LIFE展示社区5大主题系统引导形象墙精神堡垒树墙在轻易间被改变的视觉习惯系统引导形象墙精神堡垒树墙在轻易间被改变的视觉习惯主入口从这里开始，换一种心情主入口从这里开始，换一种心情售楼处功能建议:前期为售楼处，后期为会所弱化销售功能，保持格调、享受的主题氛围，以体验为主保持微笑，体验OFF-LIFE综合体验中心售楼处功能建议:保持微笑，体验OFF-LIFE综合体验中心售楼处设置建议：营造真实的场景，用精致的艺术品点缀，突出售楼处的享乐主题优化内部灯光照明，较多采用暖色柔和灯光设置吧台，提供知名软饮，（如依云矿泉水、卡布奇诺咖啡）和水果增加现场背景音乐的设置，如班得瑞的音乐这是一个享乐家们的乐园售楼处设置建议：这是一个享乐家们的乐园样板房書房活用術養成有效思考的習慣我的書房分成三個區域：思考與寫作空間、文件與資料空間、以及電腦空間。同時，桌上的鐘、筆筒、牆上的畫，都有固定位置。雖然筆筒內的筆，從來沒用過，牆上的畫，也很少用心欣賞。這麼做主要目的，是要營造一個熟悉環境,正因為如此，我總是能夠專心思考。

——大前研一《OFF学活用术》样板房書房活用術養成有效思考的習慣我的書房分成三個區域：思样板房下班后的燈紅酒綠，是人生的浪費──

請珍惜与家人共进晚餐的时光关键点：情景化、故事化生活化的场景，每个场景设置温馨小卡片，还原最真实的生活场景样板房下班后的燈紅酒綠，是人生的浪費──

請珍惜与家人共进晚样板房摒弃过去的01号、02号形式的门牌号，根据客户姓氏，为购买每一栋别墅的客户制作定制化的门牌号，如张宅、赵公馆等。别墅命名定制化——家族的故事样板房摒弃过去的01号、02号形式的门牌号，根据客户姓氏，为园林私家关键点：精装修、故事化将前后及下沉式花园精装修后交付业主交付标准：全草皮、主题点景树、花架、烧烤台、鹅卵石铺路建议摆放一些休闲座椅，营造别样的格调庭园对花径、跌水、入户廊桥等主题故事化，如圆舞曲之恋、时空之廊、镜池蛙鸣来等打动客户精装修园林——在这里，我们享受生活园林私家关键点：精装修、故事化精装修园林——在这里，我们享受小径私家——要素：高乔低木、灌木错落有致；鸟语花香；趣味小品，创造出享乐小径的休闲尊贵感享乐小径——浮华时间，从这里开始小径私家——要素：高乔低木、灌木错落有致；鸟语花香；趣味小体验线OFF-LIFE第一体验平台外场优化售楼处软性尊贵服务样板房节点体验参观动线包装深层体验5大节点体验线OFF-LIFE第一体验平台5大节点外场售楼处动线样板房深层体验保安与保洁人员统一制服，树立专业形象与良好的精神面貌；保洁人员确保外场清洁，避免可能给客户带来方案的一切负面因素；优化项目外场，提升客户第一印象1外场售楼处动线样板房深层体验保安与保洁人员统一制服，树立专业服务人员统一着装，在客户参观期间，时时跟随客户，随时响应客户需求。客户到场后，进行细致引导,客户从前门进入售楼处体验后，经后门进入小区，参观样板房。特设豪华吧台服务区，红酒、咖啡、精致点心供应看房车外场售楼处样板房动线深层体验软性服务突出尊荣感受2服务人员统一着装，在客户参观期间，时时跟随客户，随时响应客户样板房体验点1之大门3外场售楼处样板房动线深层体验要素：样板房管家职责：主动向客户传达“欢迎回家，我是这套房的管家，我叫***”

辅助介绍和展示样板房功能

为客户照看老人、小孩

为客户提供样板间饮品服务

样板房体验点1之大门3外场售楼处样板房动线深层体验要素：样板样板房体验点2之客厅3外场售楼处样板房动线深层体验地点：客厅要素：红酒、3D宣传片内容：品红酒，观赏3D宣传片，介绍区域概况，传递OFF-LIFE生活的价值观，拍摄公司及3D合成5分钟完整实拍宣传片一部，并可剪辑至15、30秒各一版本。样板房体验点2之客厅3外场售楼处样板房动线深层体验地点：客厅样板房体验点3之园林3外场售楼处样板房动线深层体验地点：园林内容:无处不在的下午茶要素：下午茶、佣人人样板房体验点3之园林3外场售楼处样板房动线深层体验地点：园林样板房体验点3之参观动线4外场售楼处样板房动线深层体验前往私家小径的道路通过色彩鲜艳的多重植被精致包装，结合情趣小品，将别墅区品质充分体现。样板房体验点3之参观动线4外场售楼处样板房动线深层体验前往私私家小径与体育公园呼应，展现生态优势5外场售楼处样板房动线深层体验要素：休闲桌椅、情趣小品、色彩鲜艳的植被与南边的体育公园遥相呼应，充分展示雍景湾生态优势私家小径与体育公园呼应，展现生态优势5外场售楼处样板房动线深推广线最大化传递OFF-LIFE生活5大活动

论坛造势成为标签开盘造势营造圈层区域展示推广线最大化传递OFF-LIFE生活5大活动论坛造势论坛造势，明确角色，做准价值对位连接Plan1时间：11年5月，售楼处开放地点：现场售楼处目的：炒作青阳后湖居概念，将

“OFF学”植入本项目

形式：结合售楼处开放，联合园区政府，邀请日本著名

管理学家、经济评论家，《OFF学》作者大前研

一先生，举办“OFF-LIFE”论坛活动

邀请园区管委会官员就青阳板块的规划做介绍，

突出新双湖主题：青阳板块“OFF学”论坛论坛造势，明确角色，做准价值对位连接Plan1时间：11年5样板房公开，成为标签，出版《招商雍景湾OFF学生活白皮书》Plan2招商雍景湾OFF学生活白皮书时间：11年6月，样板房示范区开放目的：全面解析OFF-LIFE生活价值，

使客户进行价值感知地点：现场售楼处主题：出版《招商雍景湾OFF学生活

白皮书》形式：结合样板房示范区开放，邀

请大前研一先生撰写《招商

雍景湾OFF学生活白皮书》，

作为本项目的重要销售资料样板房公开，成为标签，出版《招商雍景湾Plan2招商雍景湾O以OFF-LIFE之夜形式，结合苏州十大OFF经典人物颁奖典礼，隆重开盘Plan3苏州十大OFF经典人物颁奖典礼《OFF学》精要：只会埋头工作的人，成不了大人物，下班后的生活，决定你的竞争力，会玩才会成功！时间：11年7月上旬，项目首次开盘目的：开盘造势，植入OFF理念地点：现场售楼处主题：OFF-LIFE之夜形式：项目首次开盘时，与苏州重要媒体

合作，举办苏州十大OFF经典人物

颁奖典礼，为开盘造势，形成轰动

效应邀请人员：准业主、媒体以OFF-LIFE之夜形式，结合苏州十大OFF经典人物颁奖典浮华之日，举行FamilyDay，营造圈层，缔造OFF-LIFE新方式Plan4《OFF学》精要：我与太太将每两三周一次的放松之日命名为“浮华之日”。命名的灵感来自英国作家萨克雷描写19世纪英国上流社会的小说《浮华世界》大家不妨安排自己的浮华之日，当天完全不想工作的事情，尽情享受能够放松的活动时间：11年10月上旬，周六下午4点之后目的：全景展示后湖居时代，建立圈

层的OFF生活观，老带新地点：阳澄湖体育公园主题：浮华之日——FamilyDay形式：在阳澄湖体育公园内，组织家庭日

活动，通过垂钓、烧烤、篝火晚会

等活动，形成轻松休闲的氛围邀请人员：已成交客户、准业主、意

向客户、OFF经典人物浮华之日，举行FamilyDay，营造圈层，缔造OFF-L5Plan后湖滨OFF地图自行车游，展示区域资源优势，植入OFF理念时间：11年11月，周日全天目的：建立圈层的OFF生活观，全面展示

板块价值地点：项目-阳澄湖体育公园-阳澄湖大码头-北疆枫叶园-重元寺-阳澄食街主题：后湖滨OFF自由行形式：以骑自行车的形式贯穿与板块内的

重要景点资源，提升区域形象邀请人员：已成交客户、准业主、意向客

户、OFF经典人物《OFF学》精要：“骑越野摩托是我的兴趣，在汗水与泥土之间，工作的疲劳一扫而空，新的活力焕发出来！”1项目2阳澄湖体育公园3阳澄湖大码头4北疆枫叶园5重元寺6阳澄食街7湖景8低密度社区群5Plan后湖滨OFF地图自行车游，展示区域资源优势，植入O占位全国视野，结合本地渠道一套成熟的地区推广方案一个创新，全国视野的渠道计划形象出街渠道线1占位全国视野，结合本地渠道形象出街渠道线1星湖街金鸡湖大道13东环快速路三一二国道星港街2户外高炮——锁定目标客户的来源区域，重要交通结点进行有效拦截布点一：星湖街与312国道交汇处此处为进入青阳板块的重要路口，设置高炮可有效避免区域内项目的截留，拦截进入本区域的客户资源布点二：金鸡湖大道与星港街交汇处此处为进入双湖板块别墅群的重要位置，设置高炮，向进入本区域人群展示本项目布点三：东环与北环高架交汇处北环与东环交接处是市区的重要结点，且是距离本项目距离较近的重要路口，在此处设置高炮，吸引古城客户前往本项目线上推广星金鸡湖大道13东三一二国道星2布点一：星湖街与312国道交线上推广道旗布点——锁定目标客户的来源区域，重要交通结点进行有效拦截道旗布点：唯观路、星湖街目的：自然与竞争对手鼎欣项目、美庐项目进行区隔，起到良好的项目引导作用线上道旗布点：唯观路、星湖街通过电视、网络，线上高举高打，迅速引爆市场广泛关注苏州主流网媒：搜房、365硬广关键节点投放软文、论坛持续炒作持续登陆主流财经杂志——《财经》、《第一财经周刊》，后期推广：正常情况保持每期一次的整版曝光率强销期亮相苏州电视台的《电视楼书》，在三个电视频道、两个电视频道轮番播映线上推广通过电视、网络，线上高举高打，苏州主流网媒：搜房、365登陆通过电信账单、CALL客等手段，线下精准深挖目标客户群线下推广线下配合重点节点进行信息释放加大直销媒体的利用。账单投放范围为：园区、古城区CALL客：成立专业的CALL客小组，进场后，每天call客100组以上，保证每周10组上门客户通过电信账单、CALL客等手段，线下精准深挖目标客户群线下线分展

场月光码头市区外展中心，选择园区高档商业中心，提前释放项目信息，进行客户储备地点：圆融商业中心月光码头，园区商业中心，高档商业汇集时间：2011年3月配合：小型沙盘、项目楼书沙盘项目资料分展场月光码头市区外展中心，选择园区高档商业中心，提专场

推介苏州本地高端场所实现品牌嫁接，以高端圈层性活动，挖掘客户资源形式：银丽高尔夫球场、李公堤、圆融时代广场等高端场所实现会员的互动活动拓展方式：利用晚宴形式，登记客户信息以及项目宣讲会，定向推介项目、挖掘直接购买客户群体的同时着重培养源点客户地点：前期可使用外展场地点，后期售楼处可改为项目现场实施专场苏州本地高端场所实现品牌嫁接，以高端圈层性活动，挖掘客户占位全国视野，结合本地渠道一套成熟的地区推广方案一个创新，全国视野的渠道计划形象出街渠道线2占位全国视野，结合本地渠道形象出街渠道线2充分利用招商&世联全国资源客户招商会：招商长三角豪宅项目，数万名高端客户资源；在这些售楼处设置异地项目展示区世联“尊贵会”：世联操作波托菲诺、华侨城天麓、幸福里、香蜜湖一号、中信山湖语、涵璧湾等上百个高端项目，高端客户资源遍布深圳、北京、上海；方式：短信、直邮等方式全国视野充分利用招商&世联全国资源客户招商会：招商长三角豪宅项目，数世联资源可利用点世联小业主CRM系统可直接转借到本项目短信平台低成本高效率的宣传手段地铺二三级联动二三级联动大量具备投资意识的高端住宅客户长三角渠道上海、南京、无锡、合肥、苏州代理/顾问服务项目世联中国渠道北京分公司、深圳总公司省外投资客操作经验成功实战经验外销本地化经验多个可参考的成功案例世联刊物广泛专业、具备市场影响力的宣传媒体世联高端客户渠道之——内部运用世联视野世联资源可利用点世联小业主CRM系统可直接转借到本项目短信形式:利用世联全国分公司的客户资源，设立全国联动激励方式，进行联动销售长三角联动已有成功案例：中粮御嶺湾：总销5000万涵壁湾：9600万无锡盛世新城：3000万苏宁项目:超过5000万……世联视野世联外部资源全国高端楼盘联动形式:利用世联全国分公司的客户资源，设立全国联动激励方长三角区域：一品漫城30

组、绿庭尚城30

组、苏河一号30

组赢领国际10组、上海银湖别墅10组、涵碧湾10组无锡区域30组、杭州区域20组、南京区域30组……目标蓄客：100组以上世联代理楼盘客户专场推介世联视野长三角区域：世联代理楼盘客户专场推介世联视野06营销铺排Therowofmarketing06营销铺排Therowofmarketing123推案策略2011年12月或2012年5月2011年7月2011年10月首批次套数：55套占比：33%二批次套数：63套占比：37%三批次套数：50套占比：30%分三批推售，小步快走，实现价格逐步走高；前两批次快速跑量，第三批次度时而出123推案策略2011年12月2011年7月2011年10月片区楼盘名称物业类型容积率售价水平（元/㎡）区位系数类型系数品质系数权重比较售价在售参考(30%)阿卡迪亚合院别墅0.61.3-1.8万1.11.21.130%5702-8078二手参考(60%)君地上郡联排0.631.5-1.8万1.111.220%3960-5280青湖丽苑独栋/2.5-3万10.81.415%5600-6720芭堤兰湾联排0.61.3-1.6万1.111.15%1430-1650观澜丽宫联排0.531.2-1.5万1.111.10%1320-1650同类临湖别墅(10%)中海独墅岛联排0.82-2.5万0.810.810%1280-1600项目市场价格100%18600-23000价格策略根据参考项目价格，测算本案静态均价为1.9-2.3万元/平，考虑时间、市场等动态因素，按10%涨幅预估，预期首批均价2.2-2.4万/㎡2011年首批入市均价22000-24000元/平方米片区楼盘物业类型容积率售价水平区位类型品质权重比较售价在售参价格策略产品区隔：价格分层，引导客户；整体价格：平开高走、适时进取；

产品细分原则：由于各单元在位置、花园面积等方面的多样性，所以根据此多样性及市场需求，将产品分为三个档次，它们有着不同的目标1、产品细分，价格分层：利润主力，首批价格24000-25000元/㎡形象标杆，首批价格27000-28000元/㎡价格吸引，首批价格19000-22000元/㎡123bccaabbcbabc2、平开高走，适时进取：一批次——贴近市场价格出街，快速走量，获得市场的认同；二、三批次——通过价格调整策略，实现后续供货的价格攀升，预计在前期均价基础上，形成10-15％的涨幅；价格策略产品区隔：价格分层，引导客户；产品细分原则：由于各工程节点推出节奏1-3月份品牌导入形象宣传4-6月份持续热销期7-9月份媒体组合事件/活动/客户攻略户外报纸网络月光码头外接待开放，建立蓄客阵地目标形象塑造期2011年度营销总控表：强势品牌、区域价值植入→项目价值体系诉求→开盘热销诉求6月份别墅示范区展示开盘强销期10-12月份网络、平面媒体、户外全面出街5月份售楼处开放3月份外接待开放蓄客100-120一批销售90%以上，50套二批批销售90%以上，全年销售110套左右结合样板房开放办卡，深度蓄客7月上旬推出一批约55套10月上旬推出二批约63套户外报广，软文短信网络热炒户外报广，软文网络热炒短信专场推介世联、招商资源户外报广，软文网络热炒短信专场推介世联、招商资源5月1日园区住博会《OFF-LIFE》生活论坛《雍景湾OFF-LIFE白皮书》发布苏州十大OFF经典人物颁奖典礼10月1日园区住博会FamilyDay后湖滨OFF地图自行车游工程节点推出节奏1-3月份品牌导入形象宣传4-6月份持续热销让更多的人享受真正的地产服务Youenjoy.Weserve.谢谢聆听！让更多的人享受真正的地产服务Youenjoy.Wese商战无序，策划先行《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！商战无序，策划先行《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市Off-Live的生活理想—招商地产雍景湾营销策划报告—Off-Live的生活理想序言这是一块充满活力与希望的土地中信地产、中新置地、首开、圆融协信等知名开发商在此云集这里将是苏州工业园区未来房地产开发的主战场也是苏州新兴的高尚居住板块在青阳板块迅速发展的时代，充满了机遇、挑战青阳板块历经三年的开发后的今天我们的第一感觉是欣喜我们的第二感觉是谨慎面对这块稀有的宝地，和如此丰富的产品线如何站位高端、冲出市场、赢得品牌、实现利润……不妨，换一种眼光重新审视序言这是一块充满活力与希望的土地——这是一个品牌缔造影响力的时代这是一个品牌的年代！不去影响，就被影响！未来的营销是品牌的战争，品牌才是公司最珍贵的资产.....高水平的竞争对手，理性的消费市场，成熟的政府管控，导致过去的房地产企业在项目操作上策略性的成本控制已经没有太多突破空间要破解提高客户价值与降低成本之间的矛盾，从而实现客户价值、内部成本、竞争模式的突破，实现超常规赢利，企业品牌战略成为必然选择——这是一个品牌缔造影响力的时代这是一个品牌的年代！招商品牌理解招商地产绿色地产低碳生活家在·情在为房子注入生活的意义1深圳2珠海3广州4上海5南京6漳州7苏州……1.1招商·半山兰溪谷

——别处再无兰溪谷1.2招商·海月

——十年海月，温情大家2.1招商·花园城

——生活绚丽如花3.1招商·金山谷花园

——南中国首席低碳社区4.1招商·雍华府——于繁华之中，私享一方静谧城邦；浓荫深处雍华府4.2招商·依云郡

——生活在生活之上5.1招商·依云溪谷

——给世界一个背影6.1招商·简筑

——湾区生活，简约闲适7.1招商·小石城

——南苏州中央生活区；绿色城邦，宜居标杆7.2招商·雍景湾——？招商品牌理解招商地产绿色地产低碳生活为房子注入生活我们对她的定义:总建筑面积：183647平方米容积率：0.92物业类型：类独体、叠加、高层建筑风格：托斯卡纳青剑湖，虽面积不大，但周边规划良好，发展迅速，有人说她就是苏州的第二金鸡湖天生丽质招商地产企业精神最有力的传递符合……招商·雍景湾一期西地块总建筑面积：44498平方米套数：168套容积率：0.52物业类型：纯类独体户型面积：240-270平方米阳澄湖，苏州最大的城市近郊自然湖泊阳澄湖体育公园，苏州市最大的以健身、休闲为主题的开放式体育公园我们对她的定义:总建筑面积：183647平方米青剑湖，虽面开发商目标售楼处开放2011年4月底示范区开放2011年5月底上市销售2011年7月一期销售至少60%，约100套，每月至少17套2011年12月底2008年别墅销冠：观澜丽宫，16套2009年别墅销冠：君地上郡，19套招商·雍景湾快速前提下，品牌精神的完美演绎开发商目标售楼处开放2011年4月底示范区开放2011年501竞争环境environmentofcompetition01竞争环境environmentofcompetiti木渎春申湖盛泽荡古城区青剑湖、阳澄湖环太湖澄湖石湖双湖苏州视角依托苏州丰富的山水、人文资源，别墅呈现全市化分布木渎春申湖盛泽荡古城区青剑湖、阳澄湖环太湖澄湖石湖双湖苏州视苏州视角古城区资源依托：古城人文代表项目：平门府产品类型：独栋为主主力总价：1000万以上建筑风格：中式春申湖板块资源依托：远郊湖景代表项目：81栋长岛产品类型：独栋为主主力总价：650-900万建筑风格：美式环太湖板块资源依托：远郊湖景代表项目：黄金水岸、太湖天阙产品类型：独栋为主主力总价：1000万以上建筑风格：中式、现代木渎板块资源依托：山景、人文代表项目：岚山别墅、福园产品类型：联排为主主力总价：250-450万建筑风格：中式石湖板块资源依托：近郊湖景代表项目：水岸清华产品类型：联排主力总价：420-500建筑风格：中式澄湖板块资源依托：远郊湖景代表项目：澄湖水岸产品类型：独体为住主力总价：320-600万建筑风格：欧式浒通板块资源依托：京杭大运河代表项目：闽信名筑、上河郡产品类型：联排为主主力总价：400-500万建筑风格：现代、欧式双湖板块资源依托：城市湖景代表项目：国宾1号、中海世家产品类型：独体、双拼主力总价：1000万以上建筑风格：地中海、法式青阳板块资源依托：近郊湖景代表项目：阿卡迪亚、美庐产品类型：联排、独栋主力总价：400-500万、800-1000万建筑风格：西班牙、美式××√√湖景在苏州非稀缺资源√√√×√苏州视角古城区春申湖板块环太湖板块木渎板块石湖板块澄湖板块浒园区视角青阳板块双湖板块双湖板块市场绝对高点，青阳板块难望其项背二线资源：阳澄湖、青剑湖阳澄湖体育公园、高尔夫练习场一二线开发商：招商、中信、中新置地、协信圆融、鼎欣大规模项目：阿卡迪亚、招商雍景湾、中信森林湖、置地美庐经济型产品：联排、类独栋为主舒适实用性面积：联排220-240平方米，类独体300平方米左右未来供应量：24万方独体，类独体120套，类独体150套，联排760套次级价格体系：联排400万，双拼600万，独体1000万以下顶级资源：金鸡湖、独墅湖、李公堤、高尔夫球场、凯宾斯基大酒店一线开发商：九龙仓、中海、绿城、新鸿基、仁恒大规模项目：国宾1号、独墅岛、御园、玫瑰园、双湖湾多元化产品：独体、类独体、联排超大面积：联排350平方米以上，类独体（双拼）450平方米以上，独体550平方米以上未来供应量：70万方，约1800套巅峰价格体系：联排1000万以上，双拼2000万以上，独体3000万以上凯宾斯基酒店李公堤风情水街27洞金鸡湖高尔夫青剑湖商业休闲广场阳澄湖体育休闲公园青阳板块独体产品≤1000万≤双湖板块联排产品园区视角青阳板块双湖板块双湖板块市场绝对高点，青阳板块难望其青阳视角托斯卡纳风格总建筑面积：4.4万平方米套数：168套物业类型：纯类独体户型面积：240-270平方米托斯卡纳风格总建筑面积：8.2万平方米套数：330套物业类型：类独体、联排户型面积：类独体255-285平方米；联排225平方米中式合院风格总建筑面积：3.0万平方米套数：约120套物业类型：合院产品户型面积：220-260平方米美式风格总建筑面积：2.4万平方米套数：75套物业类型：类独体、独体户型面积：类独体250-280平方米；独体330-360平方米西班牙风格总建筑面积：8.0万平方米套数：285套物业类型：合院、独体户型面积：合院250-270平方米；独体360-400平方米招商·雍景湾鼎欣·阳澄和苑中信·森林湖圆融协信·阿卡迪亚置地·美庐建筑风格、产品类型严重的同质化除阳澄和苑外，其余竞品风格雷同或类似森林湖、美庐都具面积相同的类独体产品青阳视角托斯卡纳风格托斯卡纳风格中式合院风格美式风格西班牙风青阳视角类独体产品220240260280300320340360380400M2美庐森林湖独独产品美庐阿卡迪亚36套，250M2主力144套，255、285M2主力联排产品阿卡迪亚森林湖阳澄和苑雍景湾168套，250-255M2主力39套，330M2主力45套，280-400M2主力240套，250M2主力180套，225M2主力120套，220M2主力类独体产品面积设置雷同，联排产品面积设置相近，存在双向竞争力压力面积趋同面积差异化面积雷同青阳视角类独体22024026028030032034036青阳视角建筑细节大部分并未超越竞争产品雍景湾进深面宽层数3+1层11M10M美庐进深面宽层数2o3+1层13M13M森林湖地下室130M2地下室100M2进深面宽层数2+1层12M12M地下室130M2阿卡迪亚进深面宽层数3+1层10-18M12-20M森林湖地下室60-130M2进深面宽层数8M14M地下室70M2类独体联排3+1层与类独体产品比，无优势与联排产品比，优势不明显青阳视角建筑细节大部分并未超越竞争产品雍景湾进深面宽层数3+青阳视角主卧舒适度和私密性全面超越对手雍景湾，252M2户型3F纯主卧空间主卧套房面积：60M2书房、卧室、洗手间、衣帽间露台：面积6M2美庐，250平方类独体产品2F主卧&客卧混合主卧套房面积：48M2书房、卧室、洗手间、衣帽间露台：面积12M22F主卧&客卧混合主卧套房面积：43M2功能：卧室、洗手间、衣帽间露台：面积10M2森林湖，244平方类独体产品较竞争对手最优势的主卧青阳视角主卧舒适度和私密性全面超越对手雍景湾，252M2户型对竞争的认识我们的机会在哪里？苏州园区青阳板块我们面临的竞争湖景别墅随处所见！与双湖板块不再同一竞争层面！非唯一，同质化，产品不具明显优势！一个资源丰富，格局清晰、竞争激烈的市场思考对竞争的认识我们的机会在哪里？苏州园区青阳板块我们面临的竞争区域机会chanceofregion02区域机会chanceofregion02继金鸡湖之后，园区第二个湖滨新城青剑湖阳澄湖青湖丽苑星湖客君地上郡观澜丽宫金色湖滨芭堤兰湾居住氛围以基本形成区域规划更自然阳澄湖2004年启动规划为5万人高档社区1.4万平米人工挖掘青剑湖目前已有6个小区交付入住，已初步形成一定的居住氛围入住小区中，别墅、公寓产品均有，总建筑面积已达55万方，已入住入口超过1万人继金鸡湖之后，园区第二个湖滨新城青剑湖阳青湖丽苑星湖客君地上区域开发低密度青湖丽苑建筑面积：11万方容积率：1.0楼面价：1275元/M2开发商：建屋上郡总体量：15万方容积率：0.83楼面价：2333元/M2开发商：君地悦澜湾总体量：12.6万方容积率：1.6楼面价：2813元/M2开发商：华成青湖语城总体量：12万方容积率：1.5楼面价：1200元/M2开发商：中新置地芭堤兰湾总体量：5万方容积率：0.6楼面价：3303元/M2开发商：旭辉阿卡迪亚总体量：27万方容积率：0.98楼面价：3673元/M2开发商：协信圆融置地美庐总体量：15万方容积率：0.6楼面价：13069元/M2开发商：中新置地雍景湾总体量：17万方容积率：0.92楼面价：5979元/M2开发商：招商森林湖总体量：17万方容积率：0.6楼面价：7097元/M2开发商：中信东方维罗纳总体量：44万方容积率：15楼面价：1200元/M2开发商：中新置地阳澄和苑总体量：10.5万方容积率：0.93楼面价：5519元/M2开发商：鼎欣2005-2007年2008-2009年2010年2010年以后R=1.00.6≤R≤1.60.6≤R≤1.60.6≤R≤0.93整体容积率约1.02010年开始纯1.0容积下的低密度开发区域开发低密度青湖丽苑上郡悦澜湾青湖语城芭堤兰湾阿卡迪亚置地区域配套更休闲莲花岛重元寺阳澄食街北疆枫叶园清澄绿洲阳澄湖码头区域配套更休闲莲花岛重元寺阳澄食街北疆枫叶园清澄绿洲阳澄湖码苏州园区高铁站上海无锡常州镇江南京园区城际高铁，苏州

上海，25分钟左右区域交通更便捷园区站圆融时代广场星湖街主干道，区域时代广场，25分钟左右苏州园区高铁站上海无锡常州镇江南京园区城际高铁，苏州区域机会最自然、最生态、最便捷的城市休闲度假高尚生活区区域机会最自然、最生态、最便捷的城市休闲度假高尚生活区客户机会chanceofclient03客户机会chanceofclient03园区客户更多元2006-2008年

2002-2005年2009年……湖西区域开发湖西CBD初具雏形，中央公园、左岸商业街等配套依次投入使用独墅苑、东方春晓、翠湖雅居园区开发初期，园区内乡镇的本地富裕人群成为首批别墅拥有者园区内娄葑等老镇客户为主金鸡湖环线开发建设现代大道等，围绕金鸡湖建成一个富有水城特色的居住、商业金融区御湖熙岸、水墨江南随着园区的不断发展，形象的树立，吸引了大量的园区中外企业客户，并且主城客户逐渐开始进入湖西中高端客户苏州市域客户湖东、双湖、青剑湖开发圆融时代广场、园区火车站投入使用，标志着园区同时向东、向北两个方向发展国宾一号、中海独墅岛、中海世家湖西、环金鸡湖地区已成熟，园区成为苏州对外的名片，豪宅不断涌现，吸引长三角乃至全国高端客户湖西中高端客户苏州市域客户长三角客户园区客户更多元区域客户上郡观澜丽宫芭堤蓝湾跨塘镇，25%私营业主地缘性、别墅价值唯亭老镇，20%私营业主地缘性、别墅价值园区，20%公司、工厂高层管理者地缘性、价格、自然环境相城区，10%私营业主，公司高管交通、价格、自然环境2008、2009年主力总价：联排300-400万元类独体400-500万古城区，15%私营业主价格、自然环境其它（外地），10%私营业主、投资客低价、升值潜力区域客户，价格承受范围之内，别墅物业是身份的标签外区域客户，价格相对较低，区域自然环境不错，区域规划前景带动升值潜力思考区域内未来供应量大，在瓜分区域内客户同时，更多的应当走出去较单一以唯亭、跨塘当地私营业主为主，首次别墅置业体验，身份标签区域客户上郡观澜丽宫芭堤蓝湾跨塘镇，25%唯亭老镇，20%园机会1财富等级财富新贵中坚财富顶级富豪高端知富500万700万1000万以上300万身份特征：企业家，资金雄厚价格承受：1000万以上置业可选区域：金鸡湖、独墅湖关注因素：强烈的身份标签感，顶级产品与服务身份特征：大中型私营业主价格承受：700-1000万左右身份特征：泛高级公务员、个体户价格承受：500万左右置业可选区域：城市近远郊别墅区域关注目标：别墅价值、总价、品质身份特征：大中型企业中高管、中小私营业主价格承受：500-700万左右被挤入双湖板块总价高企，园区中坚财富阶层被迫外溢，我们有机会抓取！！！？机会1财富等级财富新贵中坚财富顶级富豪高端知富500万700机会2被导入中心城区由于区域内供应量少且价格处于苏州顶峰，高端改善被外溢，，我们有机会导入！！！姑苏人家、平门府，最低1500万/套2008、2009年供应约250套客户不仅有苏州本地人，更多的是喜好传统文化的全国性客户自然环境虽好，但城市距离远，无较好的生活配套城市距离虽近，有文化底蕴，但环境杂乱自然环境虽好，但城市距离远，缺少配套城市距离远，在中心城区人心里湖都毫无名气，且区域发展滞后双湖木渎太湖澄湖春申湖盛泽湖最自然、最生态、最便捷的城市休闲度假高尚生活区青阳板块城市距离虽近，环境、配套俱佳，但价格直追中心城区×××××√机会2被导入中心城区由于区域内供应量少且价格处于苏州顶峰，高机会3被同城长三角高铁同城时代的交通枢纽，上海等外城市被价格和生活压力外溢的客户，我们有机会抓取！！！【上海】【南京】【杭州】【苏州】长三角，中国最具经济活力、最发达的区域苏州，长三角最文化、最美丽的城市东京都市圈：半径80公里横滨至东京轨道线路开通后，在环境和价差的吸引下，最先吸引的是东京的休闲度假人群其后才是在价差作用下涌入的刚性需求客群，但大量被分流者并未抬高横滨房价，原因就在于过高的时间和交通成本压缩了横滨房价的上涨空间【横滨】【东京】约40公里，神奈川一号线，20-25分钟东京湾每个热爱生活的人，都应当在苏州拥有一处代表生活追求的物业长三角一小时通勤圈上海20分钟直达机会3被同城长三角高铁同城时代的交通枢纽，上海等外城市被价格客户我们的客户需立足园区，辐射市区，吸引长三角客户长三角：园区：市区：核心客户错过双湖，不能再错失青阳重要客户次要客户类比周边可导入的区域后最佳选择同城时代的城市休闲区，升值潜力大机会