某商业楼招商推广策划报告课件

世方物业成就铺王

深圳世方物业咨询有限公司2005年10月风格名苑商业裙楼招商推广策划报告世方物业成就铺王深圳世方物业咨询有限公司风1目录一、项目定位生意机会论证二、项目招商平面分割、三、商场及铺位装修建议四、项目经营分区五、项目经营品种分类及比例六、目标招商对象调查七、项目租金、装修、物业管理、广告费用等建议八、招商整合推广策略九、项目经营管理及经营推广策略目录一、项目定位生意机会论证2

一、项目定位生意机会论证4.5万人口高档社区，3.6亿日常消费大市场根据实地调查不完全统计，项目周边500米范围内共有住在小区约20余个，常住人口约43000余人。按500米范围内区域面积75万平方米计算，每100平方米人口密度为5.7人，属于高度人口密集区域。 人口分布详见下图：一、项目定位生意机会论证4.5万人口高档社区，3.6亿日常3——各类住宅区列举：政府机关宿舍：省军区大院、七支队宿舍、环保局50号大院……国企员工住宅区：中外运小区、铁路员工宿舍、红岭集团住宅小区……高档住宅区：万科桂苑、深港豪苑、日豪名园、骏庭名园、威登别墅……写字楼：茂源大厦、中原大厦、北京大厦、罗湖发展大厦、建设大厦、华通大厦、华凯大厦、长虹大厦、百汇大厦、银河大厦、洪涛大厦……项目周边的住宅区多为政府机关宿舍、国企单位住宅区、高档住宅区和大量的写字楼，可见本区域人口以公务员、国企员工和白领为主，具有较高的消费力。项目周边500米范围内人口分布图——各类住宅区列举：项目周边的住宅区多为政府机关宿舍、国企单4一、项目定位生意机会论证项目周边人口购买力分析 深圳2003年居民人均消费支出19960.32元，其中食品、衣着、日用品、教育文化品、其他杂项商品及珠宝、化妆品、美容美发类等方面的人均支出站总消费支出的40％以上，按此比例计算人均日常消费8000元，则周边500米范围内43000人口年日常消费将达到3.4亿元：

43000人×8000元/人＝3.44亿元一、项目定位生意机会论证项目周边人口购买力分析5一、项目定位生意机会论证6000平方米超市+2400平方米特色超市辅营区的超强聚客能力由于人口众多，消费力强，使得本片区成为各大超市百货商家的必争之地，但是局限于区内新开发的物业少，适合做超市百货的物业更是凤毛麟角，大商家找不到合适的物业进驻，以致岁宝百货红宝店开业多年后，家乐福才进驻区域的西北角的鸿翔·御景东园。地理位置极佳的风格名苑的推出，无疑为大商家进驻本区域提供了一个新平台。商场经营，人气才是硬道理，超市辅营区借超级市场的现成人气，就拥有了做生意的最大本钱。大型超市拥有超强的积聚人气的力量，使得周围的商业坐拥滚滚人流，所谓背靠大树好乘凉！加上超市辅营区与龙头商家形成经营业态互补，生意自然好过其他地段，因此租金也比其他商铺高出2倍以上。梅林家乐福、彩田人人乐、翠竹好又多等大型超市辅营区平均租金都达到200元/平方米以上就是明显的例证。一、项目定位生意机会论证6000平方米超市+2400平方米特6二、招商平面分割、商场及铺位装修建议——平面分割原则通过铺位分割合理布置主辅通道、人流通道、卖场、休闲空间等，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。合理划分街铺与内铺。合理设置单铺进深、面宽比例。以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保持商场的通畅并美化商场整体布局。协调经营与销售面积的矛盾关系，确保按照“分则好卖，合则好用”的原则进行铺位规划。保证铺位相应的实用率和相应经营品种的适用性。二、招商平面分割、商场及铺位装修建议——平面分割原则7招商铺位平面分割图：招商铺位平面分割图：8平面图数据说明：一层商业总建筑面积2420平方米，其中商业面积1694.69平方米。 实用率为71％。街铺建筑面积主要在80个㎡左右，最小的54㎡，最大218㎡。实用面积在37—152平方米之间，符合社区经营的品牌店对其经营面积的要求。内铺建筑面积主要在在10㎡左右，最小6.5㎡，最大21㎡。实用面积在5—14㎡左右，符合内铺经营商品对面积的大致需求。主通道宽3米次通道宽2.5米平面图数据说明：一层商业总建筑面积2420平方米，其中商业面9三、商场及铺位装修建议商场公共装修建议：地面

全部地面建议用高级米白色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽深长条大理石砖作为分隔线区分；三、商场及铺位装修建议商场公共装修建议：10天花

由于商场一楼较高，有5.3米，空间较为开阔，为保留良好的视觉空间效果，建议：参考一：白色网格吊顶，比较通透且简单大方，中间若嵌入些黄色射灯，则有“星星点灯”的美感，自然而又富有情趣。天花上可悬挂垂柳、果树、灯笼等修饰品和色彩绚丽的广告旗帜。商场公共装修建议天花参考一：商场公共装修建议11参考二：石膏板吊顶，如蔚蓝海岸，在石膏板吊顶上做出波纹造型，配合灯光，与普通的平面吊顶区分开来，体现出层次感、现代感和艺术感，如图：商场公共装修建议参考二：商场公共装修建议12墙面 所有墙面均用ICI刷白。柱子 公共部分的柱子用大理石+玻璃条或内饰灯予以包装，并留有电源接头和广告灯箱位。通道走廊的景观小品 商场入口处和超市辅营区将预留较宽的通道，可于通道上的电梯下面、柱子的周围做成休闲长椅、设置绿色植物等特色小景观；商场的指示牌及其他VI识别系统也可以做得别具一格、自成风景；商场公共装修建议墙面商场公共装修建议13街铺装修建议门楣 正门安装双开玻璃门（门宽80㎝×2，其余空间为橱窗位），门檐设广告位，一般商业中心街铺的广告位高度在3.5ｍ左右，社区步行商业街铺的广告位高度在3ｍ左右，由于本项目所临红桂路街道较窄，非交通主干道，因此广告位设置在3ｍ以上比较合适。隔断 街铺之间的隔断用轻质隔墙或轻钢龙骨。相对而言，两者的封闭性和安全性相差不大；装修档次上轻钢龙骨隔墙稍高，也便于布线，但成本高于轻质隔墙。天花 预留，商户可选择自行装修；或者依据经营需要隔出两层空间；街铺装修建议门楣14街铺装修建议地面 水泥抹平；墙面 水泥抹平；配套设施 每家预留电插座、电话线（商户安装时自行向电话公司申请）、有线电视接口； 每家预留上下水管道及排烟管道，喷淋及烟感设施，每家安装独立水电表（电表皆设在用电房）； 每家预留独立的空调外机安装位街铺装修建议地面15内铺装修建议

靠边（墙）内铺： 隔断 用轻质隔墙或轻钢龙骨隔断， 到顶；临通道面用玻璃隔断，到顶。

门及招牌 平开玻璃门；吊顶统一招牌位， 在铺位2.8ｍ高统一预留招牌位。中心铺位：做开放式铺位，用轻质 隔墙或轻钢龙骨隔断，到1.5米，配套设施 内铺每家预留电插座、电话线（商户安装时自行向电话公司申请），设独立电表；每家商铺预留喷淋及烟感设施；每家设有独立的空调出风口。内铺装修建议靠边（墙）内铺：16四、项目经营分区 辅营区的经营分区参照深圳各大超市辅营区之现行经营品种及项目周边居民人口特征而制定，但由于超市辅营区的经营品种也在不断的新增和调整之中，世方公司将在招商的同步阶段，及时考察市场变化，并做出相应的调整，引进新的社区经营品种。——具体分区如下：社区品牌商业街：即具有一定的品牌形象，适合也需要有独立经营空间的辅营区经营品种，如：指定在街铺经营的服装、鞋包类，西餐，美容美发，面包房，钟表眼镜，通讯品牌店，电信营业厅，药店，地产中介，品牌音像，婚纱摄影、银行营业厅，时尚书屋，小型休闲吧等经营独立性较强的品牌店；品牌休闲服饰区：品牌休闲装、饰品、鞋包、童装、童鞋等；内衣区：男女内衣、男女式睡衣；家居饰品区：家居饰品、精品、工艺品、布艺、花艺、床上用品等；个人护理区：个人护理、化妆品、美甲、美甲美发等；社区服务区：冲印、洗衣、电器维修、保健品、茶叶、糖烟酒、鲜花等；四、项目经营分区 辅营区的经营分区参照深圳各大超市辅营区之现17四、项目经营分区经营分区图社区品牌商业街个人护理、美容美发区品牌休闲服饰区家居服饰区内衣区社区服务区四、项目经营分区经营分区图社区品牌商业街个人护理、美容美发区18五、项目经营品种分类及比例超市辅营区经营品种比较综合全面，引进该类产品应注意其品种的综合全面性，具体引进商品品种的面积及种类分配如表：经营分区经营面积（建筑面积）经营比例计划招商数量社区品牌商业街1680㎡70%17家个人护理、家居饰品区235㎡10%21家女人世界及服装鞋包区340㎡14%26家自留面积164㎡6%合计2420㎡100%64家备注：以上经营面积为依据经营分区估算的面积，仅作参考；五、项目经营品种分类及比例超市辅营区经营品种比较综合全面，引19六、目标招商对象调查——梅林家乐福辅营区店面使用面积（m2）经营状况以纯40.3好中联大药房128非常好爱儿乐园153.6良好英伦眼镜81.9柯达影像中心200非常好天福茗茶35.8一般海威逊儿童专卖19.8好品味童装专卖19.8良好ROMP皮鞋19.8良好地毯专卖19.8良好CXO时装19.8良好哥莉娅39.6良好CDNSJ时装19.8良好LAIANSI时装19.8良好联邦鞋具39.6良好新思维时装19.8良好古田希时装19.8良好E`SEEO专卖39.6良好雪姬美素80良好交行24小时ATM——良好旅行社柜台好雪丽阿姨干洗柜台一般钟表维修/金银加工/皮鞋维修柜台一般租金水平300-400元/m2月（实用面积）六、目标招商对象调查——梅林家乐福辅营区店面使用面积（m2）20六、目标招商对象调查——彩田人人乐辅营区经营状况内容经营品种珠宝首饰、化妆品、鞋类、包类；通讯类、家庭电脑、医药服装、服饰、鞋、包类、家居饰品类具体如：TCL电讯、和丹药店、波导、康佳、高科电信、皮包皮具珠宝、化妆品、肯德基、一致药店、小食店、休闲服装、女装品牌店、地产中介等租金状况300~500元/平方米（实用面积）收银方式独立收银，如专卖店统一定价收款、个体户自行定价收款——翠竹好又多辅营区经营状况内容经营品种冲晒店、服装店、医药、保健用品、电子钟表营养补品、茶叶店、美甲店、小食店、花店、化妆品、通讯产品、眼镜店、珠宝饰品、溜冰场、餐饮类、大型餐饮店、地产中介、蛋糕店、干洗店租金状况一楼超市辅营区租金420元/平方米（实用面积）收银方式二楼经营为统一收银，一楼为独立收银六、目标招商对象调查——彩田人人乐辅营区经营状况内21六、目标招商对象调查——蔚南海岸辅营区

经营状况内容超市辅营部分经营品种化妆品精品饰品：饰品、精品鞋包皮具品牌服装：时尚女装、休闲服装儿童用品：儿童服装、儿童玩具、文具、少儿培训及娱乐项目等家居饰品：床上用品、鲜花、干花、香薰、综合精品家饰等内衣区：品牌内衣、睡衣、休闲家居服等社区商业街：肯德基、数码冲印、药店、洗衣店、鲜花盆栽专卖、糖水店、地产中介、玉器、品牌服装、皮具皮鞋等租金状况一楼辅营区租金190元/平方米（建筑面积，实用率47%）收银方式独立收银六、目标招商对象调查——蔚南海岸辅营区经营状况内22六、目标招商对象调查小结： 1、各超市辅营区经营品种比较类似，均与社区服务需求紧密结合，同时又与超市货架上的商品形成互补，表现出既依赖超市又独立于超市的两面性。 2、超市辅营区经营品种比较综合，通常可以分为两类，一类为服务型消费，如钟表维修、地产中介、餐饮、洗衣店、冲晒店等，另一类为消费市场极广泛的大众产品，如服装、鞋包、便利店等。 3、超市辅营区经营状况普遍良好，应归功于超市所带来的人流；超市辅营区消费对象比较稳定，其经营也相对稳定，这也意味着超市辅营区的铺位升值空间有限，但保值能力极强。 4、超市辅营区经营多选择独立收银，经营形式相对灵活。六、目标招商对象调查小结：23七、租金、装修、物业管理、广告费用等建议租金定价——租金制定的标准 确定商场的租金水平，涉及到商场周边商业设施租金水平、现有同类型商场租金水平、业主的投资回报期望值、市场对租金的承受能力等。本项目的租金标准将从以下两个方面来综合考虑：周边现有商业设施的租金水平经营品种类似的超市辅营区的租金水平七、租金、装修、物业管理、广告费用等建议租金定价24租金定价周边现有商业设施的租金水平地理位置经营业态使用面积（㎡）租金（元/㎡）宝安南路东侧、柯达冲印店旁电信、市话通入网20300宝安南路西侧、千色店旁烟酒专卖40250宝安南路东侧大信大厦街铺、麦当劳对面士多店20263红桂路东侧、清庆新村入口服装21215红桂路西侧花店30180清庆新村主通道，靠主入口干洗10230项目对面，靠清庆新村次入口发廊20180清庆新村主通道最未端士多店18122租金定价周边现有商业设施的租金水平地理位置经营业态使用面积（25租金定价经营品种类似的超市辅营区的租金水平好邻居超市辅营区经营品种使用面积租金水平（元/㎡·月）美食广场40㎡500烟酒专柜15㎡660手机专柜9㎡520雅美首饰专柜9㎡330小电器专柜9㎡380社汇大药房50㎡——合计面积132㎡整个辅营区面积约为300㎡，按此计算其实用率约为33％，因此实际租金约为108—217元/㎡·月租金定价经营品种类似的超市辅营区的租金水平好邻居超市辅营区经26租金定价梅林家乐福按照实用面积计算约300~400元/平方米（按照建筑面积约150-200元/平方米）彩田人人乐按照实用面积计算约300~500元/平方米（按照建筑面积约150-250元/平方米）翠竹好又多一楼超市辅营区租金420元/平方米（实用面积）（按照建筑面积约210元/平方米）南城百货一楼临街辅营区按实用面积计算约170元/平方米（按照建筑面积约85元/平方米）水贝民乐福按实用面积计算约150元/平方米（按照建筑面积约75元/平方米）其他区域超市辅营区租金定价梅林家乐福按照实用面积计算约300~400元/平方米27租金定价——超市辅营区租金分析超市辅营区租金与超市品牌及人流量成正比，如家乐福、好又多、人人乐等品牌超市的辅营区租金与南城百货、民乐福等而线品牌超市辅营区租金拉开了1-2倍的差距；超市辅营区租金与辅营区出租面积供应有一定关联，由于目标消费群体既定，则生意机会一定，经营者多，则单位经营户的生意机会就小，经营者少，则单个经营户的生意机会就大；超市辅营区租金与超市客流规划关系密切：如好又多二楼，与好又多超市区经营相分离，辅营区无法共享超市客流，导致二楼辅营区出租率极低，实际实现的租金也降低。租金定价——超市辅营区租金分析28租金定价本项目街铺租金定价：项目200米方位内街铺租金价格： 宝安南路段在250—300元/㎡·月之间 红桂路段在180—250元/㎡·月之间本项目位于宝安南路与红桂路的交汇处，地理位置属于中上，店铺展示面佳，加上两路庞大的人流、车流在此交汇，生意机会远远大于其他街铺。但是受到铺位面积偏大的影响，因此，本项目街铺的租金应在200—250㎡·月之间；项目街铺的预计售价为3.6—5.6万元/㎡之间，按年汇报率6％计算租金，本项目的街铺租金在180—280元/㎡·月之间。综合上述，本项目街铺租金范围为： 180—280元/㎡·月租金定价本项目街铺租金定价：29租金定价本项目内铺租金定价：好邻居超市辅营区的租金在100—200元/㎡·月之间，虽然其铺位处于地下负一层，但得益于好邻居的生意旺，带来不少客源。本项目与其相比较，优势在于： 1、地理位置更佳，生意机会更多； 2、超市品牌更好，面积更大，品种更多，吸引来的顾客也更多； 3、铺位位于首层，出入更自如； 但是，新超市生意要经过一段时间的积累才能兴旺，内铺需要预留一定的升值空间。本项目内铺的预计售价为2.8万元/㎡z左右，按年回报率6％计算租金，本项目的街铺租金在140元/㎡·月左右。综合上述，本项目内铺租金均价为： 140元/㎡·月租金定价本项目内铺租金定价：30租金价格策略1、租赁期限：两年租约租约时间与销售返租时间保持一致，比较利于操作；租约时间过长，影响租金升值空间；租约时间过短，则影响商场经营的稳定性，不利于引进品牌商家。因此，两年租约是一个比较合适的租期。对于餐饮等需要签3—5年租约的商户，签订租约的形式为：前两年按6%租金回报签约，第3—5年则租金递增到8％。2、租金优惠：根据本项目的实际情况，在项目招商的初始阶段，建议采取“放水养鱼”的策略，即以一定的优惠租金措施吸引品牌商家，以带旺商场。实行租金优惠政策有利于加快招商进度，快速招商有利于推动销售。

优惠建议：第一年前半年免租，后半年标准租金的60%；第二年全年标准租金的80%。租金价格策略1、租赁期限：两年租约31装修费用 一般情况下，普通商场公共及铺位装修费用每平米约为550元；其中，公共基础装修：包括地面、墙面、天花等，一般在200元/㎡左右；铺位隔断装修：约350元/㎡左右。由于商场销售多带装修销售，依据市场惯例，本部分投入纳入铺位建设成本中核算，不向商户或投资客另外收费。

装修费用 一般情况下，普通商场公共及铺位装修费用每平米约为532物业管理费

一般有中央空调的商场，综合管理费在20-30元/㎡之间，其中大型零售商场由于装修比一般商场高档，投入成本相对较多，其管理费用多为30元/㎡。由于本项目将投入精力进行经营推广且不另外加收广告费，因此费用可相对提高。建议本商场的物业管理费为30元/㎡。具体收费须经相关部门核算确定，本商场物业管理费涵盖的服务项目内容：中央空调的电费损耗及维护费用公共部分的水、电费商场清洁、保安费物业管理费一般有中央空调的商场，综合管理费在20-30元/33物业管理费水费 街铺由于销售总值较高，铺位独立营业性较强，投资者比较关注其经营的适应性，因此建议全部街铺预留上下水接口，每户安装独立水表，如用水则按表计费。电费 除商场总表负荷的公共设施的用电外，所有商户因个人需要，额外用电设施所用电均按其电表读数，自行缴费。——广告费 一般商场都有一个启动、成长到做旺的过程，在这个过程中既需要广大租户的努力经营，也需要经营管理公司的大力推广，而这就需要大量资金的投入。一般商场，都会收取5～10元/平方米·月的广告费用，作为商场宣传推广基金。 但本项目依托大商家，服务于周边居民，人人乐的品牌效益将可减少本项目启动的难度，建议本项目减免广告费用，可定于在人人乐做广告或促销活动期间，依据商户意愿，参与人人乐的经营推广活动中，由人人乐制定活动推广收费标准，以商户自愿参加为原则。物业管理费水费34八、招商整合推广策略招商，是销售的生命线 报率是物业价值的最直接体现，租金水平又是体现回报率的主要参数之一，市场能否开业，以及市场能否做旺，是影响市场受益的直接因素，商场若不能开业，则投资者的信心必将受到影响，从而影响销售，因此招商的成功与否，对销售起着决定性作用。品牌，是经营的保障，投资的信心 进场商户的品牌度，是商场经营的根本，也是投资信心的根本，对于大众耳熟能详的品牌，无疑具有很强的投资信心。本项目将引进实力经营商户，以保证商户的品质，为后期经营奠定良好的基础。八、招商整合推广策略招商，是销售的生命线35项目推广名确定风格名苑商城 命名释义：优点：以项目住宅的名称命名，可充分利用前期住宅推广的知名度，简单明了，便于客户认知项目。缺点：缺乏新意。红宝商业中心 命名释义：优点：以项目所在片区地段“红桂路、宝安南路”命名，可以充分调动本区域的富有的红宝人对本项目的认同感；同时，也突出了本项目在红片区的商业地位与商业价值。缺点：容易让人误会本项目在红宝路上项目推广名确定风格名苑商城36招商推广主题

主要诉求主题为：品牌大超市进驻 主题诉求：跟全国零售百强企业人人乐一起赚钱 主题说明：讲理论——人人乐超市多年经营积累的经营实力 摆事实——人人乐超市人尽皆知的强大市场号召力其他诉求主题为： 1、强调核心地理位置 主题诉求：宝安南路、红桂路黄金双街口 主题说明：强调项目地理位置的重要性，宝安南路与红桂路交汇处，双街口，每日人流，车流量之巨大，带来更多的生意机会。 2、生意机会 主题诉求：成熟社区，实力消费群体 主题说明：风格名苑周边的高密度社区消费基础雄厚 成熟社区实力型消费的特征 社区消费的稳定性及社区发展带来的消费持续发展招商推广主题主要诉求主题为：品牌大超市进驻37广告策略广告是企业用来直接向招商目标对象传递信息的最主要的推介方式，它采用灵活的表现方式，将物业的有关租赁信息不知不觉灌输到该类商品经营者的印象中，从而激发商家的租赁经营冲动。该种方式所涉及范围广，受众多，但相对费用也比较高，一般与其他推广策略配合使用。本项目的广告策略主要内容包括以下几部分：广告策略广告是企业用来直接向招商目标对象传递信息的最主要的推38广告策略项目招商前期阶段 主要利用人人乐及发展商的品牌形象，强调项目的价值点，积累目标客户。 提前在楼体上做大型条幅广告，将人人乐进驻信息公布，通过周边居民将信息迅速传播出去。 利用前期市场调查资料，锁定目标客户。 设计制作招商资料，介绍项目详细情况、招商条件、提前向目标商户派发，迅速积累大批客户。项目正式招商阶段 将招商进度及进场品牌商家名称及时做成大型条幅广告，制造招商火热场面，继续跟踪目标客户。 少量发布报纸广告，新闻推广造势，促进招商成交。广告策略项目招商前期阶段39公共关系策略借助于公共传播媒体，通过组织一系列与商场及其经营产品相关的活动，再由有关新闻单位或社会团体进行宣传，由于它的相关报道是以新闻形式出现，可以引起公众的高度信赖和注意，消除其戒备心理，达到一般广告难以起到的效果，此外通过这些活动，也可以引起有关商户的注意，提高项目的知名度。项目正式招商，举行“人人乐隆重进驻风格名苑”签约仪式，并邀请人人乐、开发商等负责人及部分意向商户代表参加。公共关系策略借助于公共传播媒体，通过组织一系列与商场及其经营40九、项目经营管理及经营推广策略

——项目经营管理人员架构： 由于本项目自行管理面积较小，则组织经营管理公司可一切从简，有大超市带动，经营压力较小。必要的人员配备如下：总经理一名：可由新港鸿集团公司高层领导人，如物业管理公司主要负责人兼职。管理部主任一名：实施项目辅营区的经营管理职能。包括协调人人乐与辅营区的经营关系；控制辅营区的招商工作；安排商场的日常保安、清洁、物业维护工作；协调处理辅营区租金价格的市场调整。管理员一名：负责商场空置铺位租赁、物业管理费用的收取、商户意见及管理方针的上传下达等。财务一名：收取租金及物业管理费用以及商场水电费用损耗核算。由于项目住宅部有配备保安与清洁人员，则本项目超市辅营区的清洁保安职能可直接交由住宅部相关工作人员兼职。九、项目经营管理及经营推广策略——项目经营管理人员架构：41九、项目经营管理及经营推广策略紧跟人人乐步伐，融入人人乐经营推广中；节假日促销活动，与居民建立良好的邻里关系，通过各种节假日礼品赠送活动：如“元宵节”、“情人节”、“三八妇女节”、“五一”、“母亲节”、“六一”、“父亲节”、“十一”、“中秋节”、“圣诞节”、“元旦”、“春节”等节日，购物即送小礼品一份。与社区居民建立联系，培养感情，从而建立稳固的消费群体，培养居民消费的忠实性；有奖促销，利用购物赠物、购物赠券、换购等形式，开展多种有奖促销活动，调动客户购物积极性。九、项目经营管理及经营推广策略紧跟人人乐步伐，融入人人乐经营42世方物业成就铺王

深圳世方物业咨询有限公司2005年10月风格名苑商业裙楼招商推广策划报告世方物业成就铺王深圳世方物业咨询有限公司风43目录一、项目定位生意机会论证二、项目招商平面分割、三、商场及铺位装修建议四、项目经营分区五、项目经营品种分类及比例六、目标招商对象调查七、项目租金、装修、物业管理、广告费用等建议八、招商整合推广策略九、项目经营管理及经营推广策略目录一、项目定位生意机会论证44

一、项目定位生意机会论证4.5万人口高档社区，3.6亿日常消费大市场根据实地调查不完全统计，项目周边500米范围内共有住在小区约20余个，常住人口约43000余人。按500米范围内区域面积75万平方米计算，每100平方米人口密度为5.7人，属于高度人口密集区域。 人口分布详见下图：一、项目定位生意机会论证4.5万人口高档社区，3.6亿日常45——各类住宅区列举：政府机关宿舍：省军区大院、七支队宿舍、环保局50号大院……国企员工住宅区：中外运小区、铁路员工宿舍、红岭集团住宅小区……高档住宅区：万科桂苑、深港豪苑、日豪名园、骏庭名园、威登别墅……写字楼：茂源大厦、中原大厦、北京大厦、罗湖发展大厦、建设大厦、华通大厦、华凯大厦、长虹大厦、百汇大厦、银河大厦、洪涛大厦……项目周边的住宅区多为政府机关宿舍、国企单位住宅区、高档住宅区和大量的写字楼，可见本区域人口以公务员、国企员工和白领为主，具有较高的消费力。项目周边500米范围内人口分布图——各类住宅区列举：项目周边的住宅区多为政府机关宿舍、国企单46一、项目定位生意机会论证项目周边人口购买力分析 深圳2003年居民人均消费支出19960.32元，其中食品、衣着、日用品、教育文化品、其他杂项商品及珠宝、化妆品、美容美发类等方面的人均支出站总消费支出的40％以上，按此比例计算人均日常消费8000元，则周边500米范围内43000人口年日常消费将达到3.4亿元：

43000人×8000元/人＝3.44亿元一、项目定位生意机会论证项目周边人口购买力分析47一、项目定位生意机会论证6000平方米超市+2400平方米特色超市辅营区的超强聚客能力由于人口众多，消费力强，使得本片区成为各大超市百货商家的必争之地，但是局限于区内新开发的物业少，适合做超市百货的物业更是凤毛麟角，大商家找不到合适的物业进驻，以致岁宝百货红宝店开业多年后，家乐福才进驻区域的西北角的鸿翔·御景东园。地理位置极佳的风格名苑的推出，无疑为大商家进驻本区域提供了一个新平台。商场经营，人气才是硬道理，超市辅营区借超级市场的现成人气，就拥有了做生意的最大本钱。大型超市拥有超强的积聚人气的力量，使得周围的商业坐拥滚滚人流，所谓背靠大树好乘凉！加上超市辅营区与龙头商家形成经营业态互补，生意自然好过其他地段，因此租金也比其他商铺高出2倍以上。梅林家乐福、彩田人人乐、翠竹好又多等大型超市辅营区平均租金都达到200元/平方米以上就是明显的例证。一、项目定位生意机会论证6000平方米超市+2400平方米特48二、招商平面分割、商场及铺位装修建议——平面分割原则通过铺位分割合理布置主辅通道、人流通道、卖场、休闲空间等，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。合理划分街铺与内铺。合理设置单铺进深、面宽比例。以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保持商场的通畅并美化商场整体布局。协调经营与销售面积的矛盾关系，确保按照“分则好卖，合则好用”的原则进行铺位规划。保证铺位相应的实用率和相应经营品种的适用性。二、招商平面分割、商场及铺位装修建议——平面分割原则49招商铺位平面分割图：招商铺位平面分割图：50平面图数据说明：一层商业总建筑面积2420平方米，其中商业面积1694.69平方米。 实用率为71％。街铺建筑面积主要在80个㎡左右，最小的54㎡，最大218㎡。实用面积在37—152平方米之间，符合社区经营的品牌店对其经营面积的要求。内铺建筑面积主要在在10㎡左右，最小6.5㎡，最大21㎡。实用面积在5—14㎡左右，符合内铺经营商品对面积的大致需求。主通道宽3米次通道宽2.5米平面图数据说明：一层商业总建筑面积2420平方米，其中商业面51三、商场及铺位装修建议商场公共装修建议：地面

全部地面建议用高级米白色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽深长条大理石砖作为分隔线区分；三、商场及铺位装修建议商场公共装修建议：52天花

由于商场一楼较高，有5.3米，空间较为开阔，为保留良好的视觉空间效果，建议：参考一：白色网格吊顶，比较通透且简单大方，中间若嵌入些黄色射灯，则有“星星点灯”的美感，自然而又富有情趣。天花上可悬挂垂柳、果树、灯笼等修饰品和色彩绚丽的广告旗帜。商场公共装修建议天花参考一：商场公共装修建议53参考二：石膏板吊顶，如蔚蓝海岸，在石膏板吊顶上做出波纹造型，配合灯光，与普通的平面吊顶区分开来，体现出层次感、现代感和艺术感，如图：商场公共装修建议参考二：商场公共装修建议54墙面 所有墙面均用ICI刷白。柱子 公共部分的柱子用大理石+玻璃条或内饰灯予以包装，并留有电源接头和广告灯箱位。通道走廊的景观小品 商场入口处和超市辅营区将预留较宽的通道，可于通道上的电梯下面、柱子的周围做成休闲长椅、设置绿色植物等特色小景观；商场的指示牌及其他VI识别系统也可以做得别具一格、自成风景；商场公共装修建议墙面商场公共装修建议55街铺装修建议门楣 正门安装双开玻璃门（门宽80㎝×2，其余空间为橱窗位），门檐设广告位，一般商业中心街铺的广告位高度在3.5ｍ左右，社区步行商业街铺的广告位高度在3ｍ左右，由于本项目所临红桂路街道较窄，非交通主干道，因此广告位设置在3ｍ以上比较合适。隔断 街铺之间的隔断用轻质隔墙或轻钢龙骨。相对而言，两者的封闭性和安全性相差不大；装修档次上轻钢龙骨隔墙稍高，也便于布线，但成本高于轻质隔墙。天花 预留，商户可选择自行装修；或者依据经营需要隔出两层空间；街铺装修建议门楣56街铺装修建议地面 水泥抹平；墙面 水泥抹平；配套设施 每家预留电插座、电话线（商户安装时自行向电话公司申请）、有线电视接口； 每家预留上下水管道及排烟管道，喷淋及烟感设施，每家安装独立水电表（电表皆设在用电房）； 每家预留独立的空调外机安装位街铺装修建议地面57内铺装修建议

靠边（墙）内铺： 隔断 用轻质隔墙或轻钢龙骨隔断， 到顶；临通道面用玻璃隔断，到顶。

门及招牌 平开玻璃门；吊顶统一招牌位， 在铺位2.8ｍ高统一预留招牌位。中心铺位：做开放式铺位，用轻质 隔墙或轻钢龙骨隔断，到1.5米，配套设施 内铺每家预留电插座、电话线（商户安装时自行向电话公司申请），设独立电表；每家商铺预留喷淋及烟感设施；每家设有独立的空调出风口。内铺装修建议靠边（墙）内铺：58四、项目经营分区 辅营区的经营分区参照深圳各大超市辅营区之现行经营品种及项目周边居民人口特征而制定，但由于超市辅营区的经营品种也在不断的新增和调整之中，世方公司将在招商的同步阶段，及时考察市场变化，并做出相应的调整，引进新的社区经营品种。——具体分区如下：社区品牌商业街：即具有一定的品牌形象，适合也需要有独立经营空间的辅营区经营品种，如：指定在街铺经营的服装、鞋包类，西餐，美容美发，面包房，钟表眼镜，通讯品牌店，电信营业厅，药店，地产中介，品牌音像，婚纱摄影、银行营业厅，时尚书屋，小型休闲吧等经营独立性较强的品牌店；品牌休闲服饰区：品牌休闲装、饰品、鞋包、童装、童鞋等；内衣区：男女内衣、男女式睡衣；家居饰品区：家居饰品、精品、工艺品、布艺、花艺、床上用品等；个人护理区：个人护理、化妆品、美甲、美甲美发等；社区服务区：冲印、洗衣、电器维修、保健品、茶叶、糖烟酒、鲜花等；四、项目经营分区 辅营区的经营分区参照深圳各大超市辅营区之现59四、项目经营分区经营分区图社区品牌商业街个人护理、美容美发区品牌休闲服饰区家居服饰区内衣区社区服务区四、项目经营分区经营分区图社区品牌商业街个人护理、美容美发区60五、项目经营品种分类及比例超市辅营区经营品种比较综合全面，引进该类产品应注意其品种的综合全面性，具体引进商品品种的面积及种类分配如表：经营分区经营面积（建筑面积）经营比例计划招商数量社区品牌商业街1680㎡70%17家个人护理、家居饰品区235㎡10%21家女人世界及服装鞋包区340㎡14%26家自留面积164㎡6%合计2420㎡100%64家备注：以上经营面积为依据经营分区估算的面积，仅作参考；五、项目经营品种分类及比例超市辅营区经营品种比较综合全面，引61六、目标招商对象调查——梅林家乐福辅营区店面使用面积（m2）经营状况以纯40.3好中联大药房128非常好爱儿乐园153.6良好英伦眼镜81.9柯达影像中心200非常好天福茗茶35.8一般海威逊儿童专卖19.8好品味童装专卖19.8良好ROMP皮鞋19.8良好地毯专卖19.8良好CXO时装19.8良好哥莉娅39.6良好CDNSJ时装19.8良好LAIANSI时装19.8良好联邦鞋具39.6良好新思维时装19.8良好古田希时装19.8良好E`SEEO专卖39.6良好雪姬美素80良好交行24小时ATM——良好旅行社柜台好雪丽阿姨干洗柜台一般钟表维修/金银加工/皮鞋维修柜台一般租金水平300-400元/m2月（实用面积）六、目标招商对象调查——梅林家乐福辅营区店面使用面积（m2）62六、目标招商对象调查——彩田人人乐辅营区经营状况内容经营品种珠宝首饰、化妆品、鞋类、包类；通讯类、家庭电脑、医药服装、服饰、鞋、包类、家居饰品类具体如：TCL电讯、和丹药店、波导、康佳、高科电信、皮包皮具珠宝、化妆品、肯德基、一致药店、小食店、休闲服装、女装品牌店、地产中介等租金状况300~500元/平方米（实用面积）收银方式独立收银，如专卖店统一定价收款、个体户自行定价收款——翠竹好又多辅营区经营状况内容经营品种冲晒店、服装店、医药、保健用品、电子钟表营养补品、茶叶店、美甲店、小食店、花店、化妆品、通讯产品、眼镜店、珠宝饰品、溜冰场、餐饮类、大型餐饮店、地产中介、蛋糕店、干洗店租金状况一楼超市辅营区租金420元/平方米（实用面积）收银方式二楼经营为统一收银，一楼为独立收银六、目标招商对象调查——彩田人人乐辅营区经营状况内63六、目标招商对象调查——蔚南海岸辅营区

经营状况内容超市辅营部分经营品种化妆品精品饰品：饰品、精品鞋包皮具品牌服装：时尚女装、休闲服装儿童用品：儿童服装、儿童玩具、文具、少儿培训及娱乐项目等家居饰品：床上用品、鲜花、干花、香薰、综合精品家饰等内衣区：品牌内衣、睡衣、休闲家居服等社区商业街：肯德基、数码冲印、药店、洗衣店、鲜花盆栽专卖、糖水店、地产中介、玉器、品牌服装、皮具皮鞋等租金状况一楼辅营区租金190元/平方米（建筑面积，实用率47%）收银方式独立收银六、目标招商对象调查——蔚南海岸辅营区经营状况内64六、目标招商对象调查小结： 1、各超市辅营区经营品种比较类似，均与社区服务需求紧密结合，同时又与超市货架上的商品形成互补，表现出既依赖超市又独立于超市的两面性。 2、超市辅营区经营品种比较综合，通常可以分为两类，一类为服务型消费，如钟表维修、地产中介、餐饮、洗衣店、冲晒店等，另一类为消费市场极广泛的大众产品，如服装、鞋包、便利店等。 3、超市辅营区经营状况普遍良好，应归功于超市所带来的人流；超市辅营区消费对象比较稳定，其经营也相对稳定，这也意味着超市辅营区的铺位升值空间有限，但保值能力极强。 4、超市辅营区经营多选择独立收银，经营形式相对灵活。六、目标招商对象调查小结：65七、租金、装修、物业管理、广告费用等建议租金定价——租金制定的标准 确定商场的租金水平，涉及到商场周边商业设施租金水平、现有同类型商场租金水平、业主的投资回报期望值、市场对租金的承受能力等。本项目的租金标准将从以下两个方面来综合考虑：周边现有商业设施的租金水平经营品种类似的超市辅营区的租金水平七、租金、装修、物业管理、广告费用等建议租金定价66租金定价周边现有商业设施的租金水平地理位置经营业态使用面积（㎡）租金（元/㎡）宝安南路东侧、柯达冲印店旁电信、市话通入网20300宝安南路西侧、千色店旁烟酒专卖40250宝安南路东侧大信大厦街铺、麦当劳对面士多店20263红桂路东侧、清庆新村入口服装21215红桂路西侧花店30180清庆新村主通道，靠主入口干洗10230项目对面，靠清庆新村次入口发廊20180清庆新村主通道最未端士多店18122租金定价周边现有商业设施的租金水平地理位置经营业态使用面积（67租金定价经营品种类似的超市辅营区的租金水平好邻居超市辅营区经营品种使用面积租金水平（元/㎡·月）美食广场40㎡500烟酒专柜15㎡660手机专柜9㎡520雅美首饰专柜9㎡330小电器专柜9㎡380社汇大药房50㎡——合计面积132㎡整个辅营区面积约为300㎡，按此计算其实用率约为33％，因此实际租金约为108—217元/㎡·月租金定价经营品种类似的超市辅营区的租金水平好邻居超市辅营区经68租金定价梅林家乐福按照实用面积计算约300~400元/平方米（按照建筑面积约150-200元/平方米）彩田人人乐按照实用面积计算约300~500元/平方米（按照建筑面积约150-250元/平方米）翠竹好又多一楼超市辅营区租金420元/平方米（实用面积）（按照建筑面积约210元/平方米）南城百货一楼临街辅营区按实用面积计算约170元/平方米（按照建筑面积约85元/平方米）水贝民乐福按实用面积计算约150元/平方米（按照建筑面积约75元/平方米）其他区域超市辅营区租金定价梅林家乐福按照实用面积计算约300~400元/平方米69租金定价——超市辅营区租金分析超市辅营区租金与超市品牌及人流量成正比，如家乐福、好又多、人人乐等品牌超市的辅营区租金与南城百货、民乐福等而线品牌超市辅营区租金拉开了1-2倍的差距；超市辅营区租金与辅营区出租面积供应有一定关联，由于目标消费群体既定，则生意机会一定，经营者多，则单位经营户的生意机会就小，经营者少，则单个经营户的生意机会就大；超市辅营区租金与超市客流规划关系密切：如好又多二楼，与好又多超市区经营相分离，辅营区无法共享超市客流，导致二楼辅营区出租率极低，实际实现的租金也降低。租金定价——超市辅营区租金分析70租金定价本项目街铺租金定价：项目200米方位内街铺租金价格： 宝安南路段在250—300元/㎡·月之间 红桂路段在180—250元/㎡·月之间本项目位于宝安南路与红桂路的交汇处，地理位置属于中上，店铺展示面佳，加上两路庞大的人流、车流在此交汇，生意机会远远大于其他街铺。但是受到铺位面积偏大的影响，因此，本项目街铺的租金应在200—250㎡·月之间；项目街铺的预计售价为3.6—5.6万元/㎡之间，按年汇报率6％计算租金，本项目的街铺租金在180—280元/㎡·月之间。综合上述，本项目街铺租金范围为： 180—280元/㎡·月租金定价本项目街铺租金定价：71租金定价本项目内铺租金定价：好邻居超市辅营区的租金在100—200元/㎡·月之间，虽然其铺位处于地下负一层，但得益于好邻居的生意旺，带来不少客源。本项目与其相比较，优势在于： 1、地理位置更佳，生意机会更多； 2、超市品牌更好，面积更大，品种更多，吸引来的顾客也更多； 3、铺位位于首层，出入更自如； 但是，新超市生意要经过一段时间的积累才能兴旺，内铺需要预留一定的升值空间。本项目内铺的预计售价为2.8万元/㎡z左右，按年回报率6％计算租金，本项目的街铺租金在140元/㎡·月左右。综合上述，本项目内铺租金均价为： 140元/㎡·月租金定价本项目内铺租金定价：72租金价格策略1、租赁期限：两年租约租约时间与销售返租时间保持一致，比较利于操作；租约时间过长，影响租金升值空间；租约时间过短，则影响商场经营的稳定性，不利于引进品牌商家。因此，两年租约是一个比较合适的租期。对于餐饮等需要签3—5年租约的商户，签订租约的形式为：前两年按6%租金回报签约，第3—5年则租金递增到8％。2、租金优惠：根据本项目的实际情况，在项目招商的初始阶段，建议采取“放水养鱼”的策略，即以一定的优惠租金措施吸引品牌商家，以带旺商场。实行租金优惠政策有利于加快招商进度，快速招商有利于推动销售。

优惠建议：第一年前半年免租，后半年标准租金的60%；第二年全年标准租金的80%。租金价格策略1、租赁期限：两年租约73装修费用 一般情况下，普通商场公共及铺位装修费用每平米约为550元；其中，公共基础装修：包括地面、墙面、天花等，一般在200元/㎡左右；铺位隔断装修：约350元/㎡左右。由于商场销售多带装修销售，依据市场惯例，本部分投入纳入铺位建设成本中核算，不向商户或投资客另外收费。

装修费用 一般情况下，普通商场公共及铺位装修费用每平米约为574物业管理费

一般有中央空调的商场，综合管理费在20-30元/㎡之间，其中大型零售商场由于装修比一般商场高档，投入成本相对较多，其管理费用多为30元/㎡。由于本项目将投入精力进行经营推广且不另外加收广告费，因此费用可相对提高。建议本商场的物业管理费为30元/㎡。具体收费须经相关部门核算确定，本商场物业管理费涵盖的服务项目内容：中央空调的电费损耗及维护费用公共部分的水、电费商场清洁、保安费物业管理费一般有中央空调的商场，综合管理费在20-30元/75物业管理费水费 街铺由于销售总值较高，铺位独立营业性较强，投资者比较关注其经营的适应性，因此建议全部街铺预留上下水接口，每户安装独立水表，如用水则按表计费。电费 除商场总表负荷的公共设施的用电外，所有商户因个人需要，额外用电设施所用电均按其电表读数，自行缴费。——广告费 一般商场都有一个启动、成长到做旺的过程，在这个过程中既需要广大租户的努力经营，也需要经营管理公司的大力推广，而这就需要大量资金的投入。一般商场，都会收取5～10元/平方米·月的广告费用，作为商场宣传推广基金。 但本项目依托大商家，服务于周边居民，人人乐的品牌效益将可减少本项目启动的难度，建议本项目减免广告费用，可定于在人人乐做广告或促销活动期间，依据商户意愿，参与人人乐的经营推广活动中，由人人乐制定活动推广收费标准，以商户自愿参加为原则。物业管理费水费76八、招商整合推广策略招商，是销售的生命线 报率是物业价值的