商业业态规划方案

商业业态规划方案1商业业态规划方案2商业业态规划方案3商业业态规划方案4序号项目名称商业体量商业形态租金售价业态规划开业时间1摩尔国际51311综合性商业——内街3万、临北街5万、实际成交均价3.3万中国银行、华润万家、大地影院等大型业态组合预计2019年3月2鹭岛名苑2000底商451.5-2万生活配套类已开业3摩登时代8000购物中心45整体均价4万，交房后再定价美食、娱乐、潮流服饰品牌、儿童、女装预计2019年初4观澜锦庭3000社区底商461.5万社区商业配套已开业5上品城20000社区底商201.3万已开业7上品公馆3000社区底商——2-4万——8海宁现代城30000综合性商业200-300一期3.8万，二期3.2万人人乐、肯德基已开业9钻石广场40000综合性商业——约3万精品家居、餐饮、品牌服饰、休闲娱乐估计2019年7月10瑞云欣广场40000综合性商业——不售家乐福、太平洋院线、肯德基、屈臣氏等预计2019年底PART1--竞品调查项目组于给项目10个项目进行市场调查，具体情况如下。小结：1\邛崃商业未来呈现三足鼎力的态势：2\首先以五彩城、海宁现代城为一个商业承载区；3\其次将形成以瑞云欣广场为另一商业聚集地；4\再者将是以摩尔国际、钻石广场为代表的北部新城商业聚集地。序号项目名称商业体量商业形态租金售价业态规划开业时间1摩尔国5

项目本体分析PART2项目本体分析PART26拉菲1987项目地址

邛崃市君平大道开发商成都尉洪房地产开发有限公司占地面积44668.0㎡总建筑面积201990.2㎡总户数白兰地932户，拉菲1354户建筑类别住宅，商业商业体量15138㎡南区商业使用面积一层2611.34m2，二层3099m2北区商业使用面积一层2713.22m2，二层3947.89m2小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面积为1.2~1.5㎡/人，可计算出本区域内住户需要10973~13716㎡的商业体量，而因此本案的商业体量足以满足本项目住户的商业需求。PART2--项目本体分析拉菲1987项目地址

邛崃市君平大道开发商成都尉洪房地产开发76

项目定位PART36项目定位PART38PART3--项目定位业态定位社区底商——餐饮、娱乐、休闲为主的配套型社区商业经营内容定位以餐饮、超市、服务配套为主，辅以银行、休闲、服装、美容美发的经营内容消费档次定位以中档为主，部分做成高档商家定位省内外品牌商家和当地经营商户尉洪拉菲1987业态定位商家定位经营内容客户群体服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射全邛崃市PART3--项目定位业态定位尉洪拉菲1987业态定位商家定96

项目业态规划及占比PART46项目业态规划及占比PART410业态面积一层二层社区标超0.0%0.0%餐饮9.9%12.7%零售2.3%4.1%服饰精品37.6%25.2%美容5.7%14.7%生活家居3.9%4.1%休闲2.9%1.5%银行11.0%10.1%服务配套11.2%12.2%合计100.0%100.0%PART4--项目业态规划及占比南区项目形象商业业态面积一层二层社区标超0.0%0.0%餐饮9.9%12.711业态一层二层餐饮9.9%12.7%休闲2.3%4.1%教育配套37.6%25.2%服务配套5.7%14.7%生活家居3.9%4.1%杂货、五金2.9%1.5%零售类11.0%10.1%其他15.4%15.5%合计100.0%100.0%北区社区配套商业PART4--项目业态规划及占比业态一层二层餐饮9.9%12.7%休闲2.3%4.1%教育配12

规划品牌落位建议PART5规划品牌落位建议PART513南区一层落位规划和拟招品牌拟招品牌：建设银行（S18-S22）

S23-S26S18-S22S8-S10S15-S17S11-S14S4-S7S1-S3S27-S28餐饮（981.2）超市（203.15）零售（249.77）服饰（400.94）银行（643.55）服务配套（132.73）PART5--规划品牌落位建议南区一层落位规划和拟招品牌S23-S26S18-S22S8-14PART5--规划品牌落位建议S22-23S20-S21S8-S12S15-S19S13-S14S6-27S1-S5餐饮休闲、健身美容美发S24-25生活家居南区二层落位规划和拟招品牌拟招品牌：良木缘咖啡

PART5--规划品牌落位建议S22-23S20-S21S115PART5--规划品牌落位建议北区一层落位规划和拟招品牌S63-S65S29-S31S51-S54S55-S56S43-S48S57-S62S37-S42S49-S50S34-S36S32-S33餐饮零售类教育配套服务配套水果、花店五金、杂货PART5--规划品牌落位建议北区一层落位规划和拟招品牌S616PART5--规划品牌落位建议S27-S31S51-S56S43-S4444S45-S56S38-S40S47-S50S34-S37S41-S42S32-33餐饮教育配套生活家居休闲北区二层落位规划和拟招品牌PART5--规划品牌落位建议S27-S31S51-S56176项目商铺定价及建议PART66项目商铺定价及建议PART618

1、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价格预估。结合项目组对邛崃商品市场的深入市调，如下表：序号街道名称租金（元/㎡/月）售价（元/㎡）主要业态分布1兴贤街40-1802-4服饰、餐饮、杂货2大北街120-1901-1.5服饰、餐饮、中介3东街100-2303-5服饰、德克士、银行4西街120-2003-4服饰、银行5南街137-1602-3银行、便利超市6棉花街120-2202.8-3.2电器、家具7五彩广场250-3304-5人人乐、肯德基8君平大道40-701.5-2.2便民超市、餐饮、水店数据来源于项目组市场调查项目商铺参考价格1：由于老城区商业发展分化比较明显，老城区商业价格区间为1.5万-5万。以五彩广场为核心，一般情况下，商业面积区间为2-3万。PART6--售价建议1、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价192、竞品楼盘铺面租金及售价情况如下表：序号项目名称商业体量商业形态租金售价1摩尔国际51311综合性商业——内街3万、临北街5万、实际成交均价3.3万2鹭岛名苑2000底商451.5-2万3摩登时代8000购物中心45整体均价4万，交房后再定价4观澜锦庭3000社区底商461.5万5上品城20000社区底商201.3万7上品公馆3000社区底商——2-4万8海宁现代城30000综合性商业200-300一期3.8万，二期3.2万9钻石广场40000综合性商业——约3万10瑞云欣广场40000综合性商业——不售项目商铺参考价格2：在建项目中，大多以住宅底商为主，商铺出售价位维持在2-3万。对于商业体量大的摩尔国际、海宁现代城售价一般在3-5万。PART6--售价建议

综合考虑市区街区租金及其售价，加之现在新建项目铺面售价情况得出，项目的出售价位均价控制在2-3万为最佳价值区间。数据来源于项目组市场调查2、竞品楼盘铺面租金及售价情况如下表：序号项目名称商业体量商207PART7项目商铺划分建议7PART7项目商铺划分建议21业态30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%根据项目定位情况，项目商业以社区服务配套为主。经统计，商铺的各业态面积需求比例。如下表所示：铺位面积比—与业态之间关系PART7--商铺划分建议业态30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－5022

硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求：将底层铺位按面积区间分为:“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。根据前期市调投资客户与项目本体客户群体定位，项目应该以最小比例的划分商铺，采用低门槛，保证单价与利润收益。PART7--商铺划分建议硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件23THANKS谢谢聆听!THANKS24谢谢商业业态规划方案25商业业态规划方案26商业业态规划方案27商业业态规划方案28商业业态规划方案29序号项目名称商业体量商业形态租金售价业态规划开业时间1摩尔国际51311综合性商业——内街3万、临北街5万、实际成交均价3.3万中国银行、华润万家、大地影院等大型业态组合预计2019年3月2鹭岛名苑2000底商451.5-2万生活配套类已开业3摩登时代8000购物中心45整体均价4万，交房后再定价美食、娱乐、潮流服饰品牌、儿童、女装预计2019年初4观澜锦庭3000社区底商461.5万社区商业配套已开业5上品城20000社区底商201.3万已开业7上品公馆3000社区底商——2-4万——8海宁现代城30000综合性商业200-300一期3.8万，二期3.2万人人乐、肯德基已开业9钻石广场40000综合性商业——约3万精品家居、餐饮、品牌服饰、休闲娱乐估计2019年7月10瑞云欣广场40000综合性商业——不售家乐福、太平洋院线、肯德基、屈臣氏等预计2019年底PART1--竞品调查项目组于给项目10个项目进行市场调查，具体情况如下。小结：1\邛崃商业未来呈现三足鼎力的态势：2\首先以五彩城、海宁现代城为一个商业承载区；3\其次将形成以瑞云欣广场为另一商业聚集地；4\再者将是以摩尔国际、钻石广场为代表的北部新城商业聚集地。序号项目名称商业体量商业形态租金售价业态规划开业时间1摩尔国30

项目本体分析PART2项目本体分析PART231拉菲1987项目地址

邛崃市君平大道开发商成都尉洪房地产开发有限公司占地面积44668.0㎡总建筑面积201990.2㎡总户数白兰地932户，拉菲1354户建筑类别住宅，商业商业体量15138㎡南区商业使用面积一层2611.34m2，二层3099m2北区商业使用面积一层2713.22m2，二层3947.89m2小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面积为1.2~1.5㎡/人，可计算出本区域内住户需要10973~13716㎡的商业体量，而因此本案的商业体量足以满足本项目住户的商业需求。PART2--项目本体分析拉菲1987项目地址

邛崃市君平大道开发商成都尉洪房地产开发326

项目定位PART36项目定位PART333PART3--项目定位业态定位社区底商——餐饮、娱乐、休闲为主的配套型社区商业经营内容定位以餐饮、超市、服务配套为主，辅以银行、休闲、服装、美容美发的经营内容消费档次定位以中档为主，部分做成高档商家定位省内外品牌商家和当地经营商户尉洪拉菲1987业态定位商家定位经营内容客户群体服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射全邛崃市PART3--项目定位业态定位尉洪拉菲1987业态定位商家定346

项目业态规划及占比PART46项目业态规划及占比PART435业态面积一层二层社区标超0.0%0.0%餐饮9.9%12.7%零售2.3%4.1%服饰精品37.6%25.2%美容5.7%14.7%生活家居3.9%4.1%休闲2.9%1.5%银行11.0%10.1%服务配套11.2%12.2%合计100.0%100.0%PART4--项目业态规划及占比南区项目形象商业业态面积一层二层社区标超0.0%0.0%餐饮9.9%12.736业态一层二层餐饮9.9%12.7%休闲2.3%4.1%教育配套37.6%25.2%服务配套5.7%14.7%生活家居3.9%4.1%杂货、五金2.9%1.5%零售类11.0%10.1%其他15.4%15.5%合计100.0%100.0%北区社区配套商业PART4--项目业态规划及占比业态一层二层餐饮9.9%12.7%休闲2.3%4.1%教育配37

规划品牌落位建议PART5规划品牌落位建议PART538南区一层落位规划和拟招品牌拟招品牌：建设银行（S18-S22）

S23-S26S18-S22S8-S10S15-S17S11-S14S4-S7S1-S3S27-S28餐饮（981.2）超市（203.15）零售（249.77）服饰（400.94）银行（643.55）服务配套（132.73）PART5--规划品牌落位建议南区一层落位规划和拟招品牌S23-S26S18-S22S8-39PART5--规划品牌落位建议S22-23S20-S21S8-S12S15-S19S13-S14S6-27S1-S5餐饮休闲、健身美容美发S24-25生活家居南区二层落位规划和拟招品牌拟招品牌：良木缘咖啡

PART5--规划品牌落位建议S22-23S20-S21S140PART5--规划品牌落位建议北区一层落位规划和拟招品牌S63-S65S29-S31S51-S54S55-S56S43-S48S57-S62S37-S42S49-S50S34-S36S32-S33餐饮零售类教育配套服务配套水果、花店五金、杂货PART5--规划品牌落位建议北区一层落位规划和拟招品牌S641PART5--规划品牌落位建议S27-S31S51-S56S43-S4444S45-S56S38-S40S47-S50S34-S37S41-S42S32-33餐饮教育配套生活家居休闲北区二层落位规划和拟招品牌PART5--规划品牌落位建议S27-S31S51-S56426项目商铺定价及建议PART66项目商铺定价及建议PART643

1、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价格预估。结合项目组对邛崃商品市场的深入市调，如下表：序号街道名称租金（元/㎡/月）售价（元/㎡）主要业态分布1兴贤街40-1802-4服饰、餐饮、杂货2大北街120-1901-1.5服饰、餐饮、中介3东街100-2303-5服饰、德克士、银行4西街120-2003-4服饰、银行5南街137-1602-3银行、便利超市6棉花街120-2202.8-3.2电器、家具7五彩广场250-3304-5人人乐、肯德基8君平大道40-701.5-2.2便民超市、餐饮、水店数据来源于项目组市场调查项目商铺参考价格1：由于老城区商业发展分化比较明显，老城区商业价格区间为1.5万-5万。以五彩广场为核心，一般情况下，商业面积区间为2-3万。PART6--售价建议1、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价442、竞品楼盘铺面租金及售价情况如下表：序号项目名称商业体量商业形态租金售价1摩尔国际51311综合性商业——内街3万、临北街5万、实际成交均价3.3万2鹭岛名苑2000底商451.5-2万3摩登时代8000购物中心45整体均价4万，交房后再定价4观澜锦庭3000社区底商461.5万5上品城20000社区底商201.3万7上品公馆3000社区底商——2-4万8海宁现代城30000综合性商业200-300一期3.8万，二期3.2万9钻石广场40000综合性商业——约3万10瑞云欣广场40000综合性商业——不售项目商铺参考价格2：在建项目中，大多以住宅底商为主，商铺出售价位维持在2-3万。对于商业体量大的摩尔国际、海宁现代城售价一般在3-5万。PART6--售价建议

综合考虑市区街区租金及其售价，加之现在新建项目铺面售价情况得出，项目的出售价位均价控制在2-3万为最佳价值区间。数据来源于项目组市场调查2、竞品