无锡某地产某项目调研报告

调研报告10月29日无锡概况无锡概况——无锡一1无锡无锡地处长江三角洲腹地，为连接长三角东西、南北的主要交通枢纽；东邻苏州，距上海128公里，南濒太湖，下属宜兴市与浙江交界；西部与常州交界，距南京183公里，北部以长江与靖江相望南京杭州无锡苏州上海宁波太湖杭州湾城市规模全市总面积4787.6平方公里，市区1569平方公里，建成区380平方公里（2011年）。人口规模637.26万人，含外来人口（2010年）。行政分区崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、新区、江阴市、宜兴市等9个市区（县）。城市地位无锡是江苏经济发达的地区，国家历史文化名城，在全国相对富裕地区排行榜中，无锡位列全国第五。交通条件有高速公路、铁路、高速铁路、机场、水运等多维立体化交通体系。经济实力无锡2011年GDP总量为6880.15亿元，人均GDP￥107400元。无锡概况——无锡各区一2惠山区北塘区南长区滨湖区崇安区锡山区新区太湖面积327平方公里，总人口38.9万人，着力进行惠山新城的建设，成为无锡江阴的纽带，区内以安居房为主。面积31.5平方公里，人口约35万。是近代无锡民族工商业的发祥地之一。是出入无锡的交通枢纽。总面积567平方公里，常住人口45万，目前滨湖区的房地产市场非常火爆，大量国内一线开发商进驻。总面积9.04平方公里，总人口约31万人。是无锡的商业中心区，区内商业繁华，交通发达。总面积13.2平方公里，下辖6个街道。较市中心而言，这里周边环境优美，生活氛围非常浓厚。总面积455平方公里，总人口53万人。随着与市区交通的改善，很多开发商已经把目光瞄准了这一地区。是无锡经济科技含量最高，活力最强，上升空间最大的一个区。全区总面积82.32平方公里。无锡概况——无锡城市规划一3总体战略：南拓、北展、东联、西优，建设双滨（滨江滨湖）城市，尤以建设太湖新城为城市发展的核心。居住、物流、工业、现代高科技园区。惠山区教育、科研、体育、旅游、高品质居住、高新技术产业园的综合城区。滨湖区工业、居住、商贸综合区。锡山区商业、居住、生活服务，并承担行政、金融、文化等功能。中心城区工业、物流、居住，无锡最主要的高新技术产业区。新区产业北移城市南进发展方向：城市中心向南、东南发展，在沿太湖区域形成政治中心、在新区形成产业中心。在此过程中，西南、南部占据城市发展的主导地位。对于楼市的影响：中高端客源向城市南部（滨湖、新区）集中，中低端客源向城市北部（惠山、锡山）集中。无锡楼市概况无锡楼市概况——成交数据二4一月二月三月四月五月六月七月八月九月2012年1–9月成交信息893975987060763875827893760576607671202500m2219927m2465775m2395245m2613399m2605334m2500421m2383036m2329710m2均价（元/m2）无锡楼市2011年主要数据城市GDP(亿元)户籍人口(万人)流动人口（万人）住宅年成交量(万平米)土地年成交量(万平米)人均可支配收入(元)职工工资(元)消费品零售总额（亿元）人均私家车保有量（辆/人）商品住宅成交均价(元/平米)地价楼价比无锡6880468175362905316384239821230.07986940.33上海1919514128907291646318384675767770.05224240.38无锡的人口规模约等于上海的三分之一，但住宅成交量却能达到上海的一半强，均价则略多于上海的1/3。无锡楼市在调控高压下，在往年旺季同期表现平平，

“金九银十”已为过去式。但在5、6月份却取得了不错的成绩，与全国其他各地楼市表现一致。无锡楼市概况——成交结构二5刚需为王，无锡楼市中80m2以下至140m2面积段占据着成交的绝大部分比例。三足鼎立，滨湖、惠山、新区三大区域的成交量在无锡楼市一直保持绝对比例。2011年无锡市成交总面积各区占比惠山区北塘区南长区滨湖区崇安区新区锡山区6.28%26.86%4.09%20.72%6.59%11.30%24.16%北塘区7%滨湖区21%崇安区4%惠山区21%新区20%锡山区17%南长区10%2012年9月无锡市成交总面积各区占比2011年无锡商品住宅各面积段成交比重<80m29%80-100m239%100-120m216%>160m25%120-140m222%140-160m29%无锡楼市概况——无锡楼市政策二6外地户口本地户口限购政策只能购买一套住宅（需交满一年社保或一年以上纳税证明）。可以购买第二套住宅（首付>50%），暂时限制购买第三套。公积金政策外地账号连续交满半年以上转入无锡，在无锡交满一个月，一个人最多可贷30万，夫妻双方最多可贷50万。连续交满半年以上公积金，首次首套一个人最多可贷30万，夫妻双方最多可贷50万。第二次贷款可贷公积金余额的10倍，不超过贷款比例的50%，可贷总额不超过50万元。（120m2以上只可提取公积金余额。）其他购买70m2以上住宅可获得无锡户口。非住宅类商品房不限购。非住宅类商品房不限购。万科·信成道基本信息信成道基本本信息——板块三7万象城江南大学太湖新城综合医院格致中学滨湖区中医院市文化宫海岸城商业综合体金融街市民广场少年宫市美术馆外国语学校新城小学新城中学宗地太湖高级中学太湖新城被无锡市政府定位为“城市新中心、产业新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆”。自从2007年太湖新城全面启动建设以来，太湖新城在整个无锡市的地位越来越高。2010年市政府正式搬迁到太湖新城办公，随后国联等无锡金融财经核心成员也搬迁到市府边的金融街CBD。市民广场、太湖国际博览中心、保利大剧院等公共设施也渐次投入使用。太湖新城近几年的飞速发展吸引了万科绿城等等众多地产巨鳄扎堆会战，比如魅力万科城、绿城玉兰花园、太湖国际等等项目。这里的生活配套资源也迅速的成熟起来，如海岸城、万象城等等。太湖新城是无锡着力打造的新城区，公园绿地遍布，环境非常优美。交通条件也是几大城区中最好的，2014年，地铁一号线也将通车。信成道基本本信息——位置三8万科信成道位于滨湖区新市中心信成道高浪路交汇处（观顺道西侧）。是万科在无锡继魅力万科城、万科·东郡、金域蓝湾、金域缇香之后的第五个项目。项目北依高浪路，南靠观山路，西枕信成道，东临观顺道。距离无锡新市政府约一公里，到老市中心直线距离约九公里。无锡新市政府信成道公园金桥小学轨交一号线（在建）信成道观顺路观山路高浪路信成道基本本信息——详情三9物业类别住宅、商铺建筑类别高层（一期为6栋32层高层）建筑面积385298m2占地面积154000m2绿化率30%入住时间预计2014年11月物业费3.00元/平方米·月停车位1:1.6所属商圈太湖新城版块装修状况精装修交通状况68路到军分区下，130、135、138路至市民中心站，地铁一号线（在建）市民广场站。售楼地址新市中心信成道与高浪路交岔口东南侧。信成道基本本信息——一期总平面面三10N高浪路信成道4号楼5号楼售楼处6号楼3号楼2号楼1号楼信成道公园万科·信成道推盘信息表2011.7.162012.3.242012.9.112012.10楼栋1号楼5号楼三期19、20#楼三期19、20#楼加推产品80多套135m2三房29套172m2三房120套135m2三房约90平米三房约90平米三房均价14000-14500元/平米16000元/平米14000元/平米12500元/平米12000-13000元/平米装修精装标准2000元左右精装标准2000元左右1200、1300元1200、1300元优惠交10万意向金优惠一个点；按时签约优惠1%。购房金卡1%，蓝卡0.2%；按时签约1%。准时签约可享1个点优惠。2%优惠\总价优惠2万，按时签约1%\签约优惠1%+指定房源1%。信成道基本本信息——竞品三11绿城玉兰花园在售户型将推户型产品二期3号楼163、196、240平二期2号楼170、206平二期1号103、106、167、177、201、206平一期4号楼少量西边套268平四期1、3#楼中间套89、138平均价13000元11000元/平米9500元/平米起优惠5天内签约优惠300元/平，按揭200元/平，一次性付款500元/平。认筹2万抵5万，此外还有“日进千金”的优惠活动万科信成道在售产品产品约90平小户型精装房135平米高层精装房172平米精装房均价12000-13000元/平米14000元/平米270多万元/套滨湖区一直直是无锡楼楼市除了城中板板块、蠡溪溪板块的价价格第三高高地，主要是高端端项目集中中的缘故。。本板块内，，目前与万万科信成道道构成竞争争关系的项项目仅有绿绿城玉兰花花园。他们们的竞争关关系在于：：共享配套、、地段相近近、有或即即将有同面面积段产品品、均价相相近、品牌牌竞争。信成道基本本信息——亮点三12作为万科在在无锡最新新开发的项项目，信成成道占据着着相当好的的地段，周周边配套在在未来三年年之内就能能与老牌市市中心——中山路平起起平坐。另另外，交通通条件也是是很便利的的。外部条件的的优秀，还还需内有强强劲的品质质才堪称““高端”。。万科信成成道内建1.5万平米的邻邻里中心、、近千平米米的活动场场地、儿童童活动的大大型游乐区区。该项目建建设全地下下车库，实实现了人车车分流。万科信成道道四周有金金匮公园、、尚贤河湿湿地等等数数个公园绿绿地，它还还有紧邻的的市政代建建项目——信成道公园园。可以说该该项目的生生态环境非非常优越。。万科信成道道在教育资资源上还有有周边项目目难以竞争争优势——它与无锡最最知名的教教育资源极极为雄厚的的金桥小学达达成了战略略协议，使本项目目业主的孩孩子享有优先入学的的资格。金桥小学学与本项目目相邻，配配有高配置置的幼儿园园。这对于于年轻家庭庭的诱惑力力相当大。。万科·信成道现现场万科信成成道现场场——售楼处四13由外围道路进入售楼处的通道，4、5米高的围挡气势很足。万科信成成道现场场——售楼处四14售楼处外观正面万科信成成道现场场——售楼处四15售楼处外观侧面万科信成成道现场场——售楼处四16售楼处内景万科信成成道现场场——样板间四17135平米样板房客厅主卫次卫主卧次卧餐厅厨房万科信成成道现场场——样板间四18172平米样板房客厅书房主卧次卧餐厅厨房万科信成成道现场场——样板间四1990平米样板房客厅餐厅厨房卫生间书房儿童房万科信成成道现场场——围墙四20项目四周围挡万科信成成道现场场——户型图四21在售中间套90m2户型万科信成成道现场场——户型图四22在售边套90m2户型万科信成成道现场场——户型图四23在售135m2户型万科信成成道现场场——户型图四24在售172m2户型万科信成成道现场场——总结四25现场打造造上，万万科信成成道很下下了一番番功夫。。外围高高大的围围挡、内内场装潢潢的堂皇皇富丽、、以及一一直为万万科骄傲傲的物业业服务，，都能带带给参观观者较强强的影响响。万科信成成道没有有做户外外看板、、道旗、、高炮等等物料，，但是在在无锡万万科其他他项目如如金域缇缇香、蓝蓝湾、酩酩悦的内内部置放放了本项项目的易易拉宝之之类的简简介物料料。户型上，，中间套套的都是是半通透透的户型型，在这这些中间间套的北北边窗外外，是通通往边套套的开放放式走廊廊。对于于中间套套来说，，影响采采光，同同时这种种设计也也导致了了所有户户型的得得房率普普遍较市市面上的的普通产产品低了了4个点左右右。本项目北北部有信信成道公公园，已已经建成成，环境境非常优优美怡人人，倘若若将看房房通道安安排经过过，将会会大大增增加项目目的感染染力。万科信成成道的90户型有个个非常厉厉害的偷偷面积的的举措，，就是在在双数楼楼层的书书房位置置做成架架空层，，交付时时再施工工还原，，形成一一个全赠赠送房间间，以此此弥补较较低的得得房率。。万科·信成道企企划万科信成成道企划划——报广五26形象稿万科信成成道企划划——报广五27形象稿万科信成成道企划划——报广五28形象稿万科信成成道企划划——报广五29第二次开盘认筹硬广万科信成成道企划划——报广五3090m2样板间开放硬广万科信成成道企划划——报广五31第三次开盘认筹硬广万科信成成道企划划——活动五322011年活动活动内容2011.2.19-2.20、2.26-2.27、3.5-3.6万科2011礼享季"幸福记录家“,拍摄温馨全家福2011.4.10感受春天新市中心一日游2011.4.16万科健康十公里徒步活动健康十公里徒步活动2011.5.4万科•信成道独家签约无锡金桥教育万科•信成道独家签约无锡金桥教育2011.7.2炎炎夏日此处风景独好摄影爱好者集聚2011.7.6地产大腕集聚万科信成道暨信成道品鉴会·搜房博友见面会2011.7.7信成道夜公园烟火晚会烟火晚会2011.8.3-8.5信成道公园早教活动两场早教活动2011.8.13万科信成道携手宝马宝马M全系试驾体验活动2011.9.10-9.12幸福无锡优居万科万科四盘联动,中秋晚会、少年才艺秀、趣味灯谜万家2011.12.4万科•信成道:发现我家小天才!顶尖儿童潜能专家讲座万科信成成道企划划——活动五332012年活动（一）活动内容2012.1.1-1.31万科新年团GO月单价8077元/㎡起，总价68万起，总让利5000万，最高优惠100万。2012.2.26万科信成道周末亲子汇美味西点DIY2012.3.4宝贝创意五项能力拓展计划”创意五项拓展2012.3.24万科·信成道周末亲子汇宝贝生日会2012.4.2踏青游园悦享品质万科·信成道&莱姿名品皮包护理专场活动2012.4.14-5.16赏春信成，悦动全城看房送礼2012.4.22万科信成道周末亲子汇"天蓝地绿游园会"2012.4.29-4.30赏春信成缤纷五一全家福拍摄+新款奥迪试乘试驾2012.5.5"金桥·信成道公园学生课外活动基地"启用仪式金桥"船模制作试航亲子活动"2012.5.13感恩母亲节倾心信成道万科·信成道母亲节"养生·理财"讲座2012.6.3"爱陪你长大"业主生日会万科·信成道小业主集体生日party万科信成成道企划划——活动五342012年活动（二）活动内容2012.8.4万科信成道夜公园"礼"汇送萤火虫，品哈根达斯，赢宜家礼品，放莲花灯2012.8.26小手拼出大世界万科•信成道乐高体验季2012.9.8共享知识的奇妙旅程图书漂流活动2012.9.15万科•信成道"炫彩涂鸦"第一季泥人涂鸦DIY2012.9.22万科•信成道"炫彩涂鸦"第二季T恤涂鸦2012.9.29万科•信成道"炫彩涂鸦"第三季数字油画2012.10.1-10.7理性爱国公益送温暖万科•信成道"送温暖抵房款"温暖藏区活动万科信成成道连续续性举办办的各种种暖场活活动，比比较好的的吸引了了目标客客户群——首次置业业、首次次改善型型客群的的注意，，并很好好的实现现了有效效蓄水，，为项目目三次开开盘取得得良好的的去化成成绩打好好了坚实实的基础础。这些暖场场活动应应景，成成本可控控，成系系列化，，能够增增强客户户的黏性性，可以以借鉴。。其他其他六35项目地块编号为锡国土2010-2XDG-2009-68地块。楼面价4900元每平。出让起始金：105957万元。万科旗下鼎安房地产有限公司于2010年2月以19亿元拿下。关于地块清末无锡首付周舜卿所办中国第一家民办银行信成银行