2022年房地产估价师之开发经营与管理题库（A卷）

2022年房地产估价师之开发经营与管理题库（A卷）第一部分单选题(50题)1、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元

【答案】：D

2、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低利润水平

D.最高土地取得价格

【答案】：C

3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。

A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率

D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

【答案】：A

4、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。

A.投机

B.储蓄

C.投资

D.信托

【答案】：C

5、设损益表中的销售利润为SP，营业利润为BP，利润总额为TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为（）。

A.SP＜TP

B.TP＞BP

C.BP＜NP

D.TP＞NP

【答案】：D

6、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（）。

A.功能分区

B.运输方式选择

C.占地面积

D.建筑结构

【答案】：D

7、投资机会研究分为一般投资机会研究和()。

A.详细研究

B.粗略研究

C.特定项目的投资机会研究

D.建设项目的投资机会研究

【答案】：C

8、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）。

A.投资期限较长

B.资金来源广泛

C.流动性好

D.绝少涉及公开市场的操作

【答案】：C

9、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为()。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%

【答案】：B

10、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

A.投资机会选择与决策分析阶段

B.前期工作阶段

C.建设阶段

D.租售阶段

【答案】：B

11、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。

A.购买行为

B.购买习惯

C.购买动机

D.购买心理

【答案】：A

12、当利息周期小于1年时，则实际利率()名义利率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.两者无关系

【答案】：B

13、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

【答案】：B

14、收集一手资料时最普遍采用的手段是（）。

A.问卷

B.座谈

C.电话

D.邮寄

【答案】：A

15、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是()万元/月。

A.13.2

B.15.9

C.19.5

D.20.4

【答案】：B

16、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。

A.项目投资现金流量表

B.资本金现金流量表

C.投资者各方现金流量表

D.财务计划现金流量表

【答案】：D

17、物业管理的核心工作是（）。

A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作

B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态

C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标

D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境

【答案】：B

18、进行会计查账的首要工作是（）。

A.查阅会计账簿

B.查阅会计凭证

C.检查会计错弊

D.查阅会计核算形式

【答案】：B

19、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

【答案】：C

20、下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（）。

A.一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快

B.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强

C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强

D.成本费用净利率越低，说明企业的获利能力越强

【答案】：D

21、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。

A.销售收入

B.开发建设投资

C.营业税金及附加

D.借贷本金偿还

【答案】：D

22、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。

A.经营收入抵偿全部投资

B.净收益抵偿全部投资

C.全部现金流入抵偿全部现金流出

D.净收益现值抵偿全部投资

【答案】：B

23、工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的（）。

A.成交价

B.保留价

C.最高限价

D.最低限价

【答案】：C

24、偿债备付率＝可用于还本付息资金与()之比。

A.当期应还本付息资金

B.当期已付利息费用

C.当期本金

D.当期应付利息费用

【答案】：A

25、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/m2。

A.5377.78

B.6277.78

C.6722.22

D.7847.22

【答案】：D

26、()越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。

A.速动比率

B.资产负债率

C.偿债备付率

D.流动比率

【答案】：D

27、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）。

A.变现风险

B.时间风险

C.自然损失风险

D.通货膨胀风险

【答案】：B

28、贝母瓜蒌散中配伍天花粉的主要用意是

A.清热润燥

B.清热散结

C.清热排脓

D.消瘀散结

【答案】：A

29、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。

A.8.17%

B.13.62%

C.14.00%

D.23.33%

【答案】：B

30、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费

【答案】：D

31、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（）。

A.拟租售物业的类型.时间和数量

B.租售价格

C.租售收入及收款方式

D.租售方式

【答案】：D

32、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。

A.市场需求上限

B.市场有效需求

C.市场现实需求

D.市场最低需求

【答案】：A

33、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。

A.审计费

B.利息

C.外汇汇兑净损失

D.融资代理费

【答案】：A

34、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。

A.0.5

B.1.0

C.1.5

D.2.0

【答案】：D

35、开发项目全部投资的内部收益率表明（）。

A.项目投资所能支付的最高贷款利率

B.将未来收益或收入转换成现值的收益率

C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比

【答案】：A

36、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。

A.收益现金流风险

B.市场供求风险

C.通货膨胀风险

D.利率变动风险

【答案】：A

37、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（）。

A.Pb＜Pb＇

B.Pb≤Pb＇

C.Pb=Pb＇

D.Pb＞Pb＇

【答案】：D

38、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。

A.竞争多于垄断

B.垄断多于竞争

C.竞争与垄断持平

D.不存在竞争和垄断

【答案】：A

39、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（）。

A.营业成本

B.开发产品成本

C.期间费用

D.开发项目总投资

【答案】：A

40、投资者所要求的最低利率是（）。

A.基础利率

B.存款利率

C.贷款利率

D.同业拆借利率

【答案】：A

41、《伤寒明理论》的作者是

A.唐慎微

B.王肯堂

C.王焘

D.成无己

【答案】：D

42、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。

A.与财务报表中的成本完全不一样

B.应根据实际发生费用记录来确定

C.与财务报表中的成本一样

D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

【答案】：D

43、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。

A.零售商的财务能力

B.零售商需要的服务

C.零售商业物业的组合与位置分配

D.零售商的声誉

【答案】：D

44、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A.社会平均收益率

B.项目基准收益率

C.通货膨胀率

D.国家经济增长率

【答案】：B

45、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

【答案】：C

46、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是()。

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量与结构

C.土地资源状况

D.信息技术的发展和应用

【答案】：D

47、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。

A.吸纳率分析

B.市场占有率分析

C.估计项目市场占有率

D.估算项目吸纳量

【答案】：A

48、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

A.86

B.26

C.126

D.70

【答案】：C

49、假设某房产限差为120m2，则其中误差为（）m2。

A.30

B.60

C.90

D.120

【答案】：B

50、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（）。

A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入

B.现金流入都包括销售收入和销售税费

C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用

D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作()。

A.与房地产主管部门协调

B.确定宣传目标、实施宣传方案

C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果

D.与其他房地产企业的沟通E实施宣传方案

【答案】：BC

2、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息

【答案】：ABCD

3、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。

A.净现值法

B.费用现值比较法

C.等额年值法

D.费用年值比较法

E.差额投资内部收益率法

【答案】：BD

4、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。

A.公用设施的维修费

B.人员的工资

C.抵押贷款还本付息额

D.房产税

E.保险费

【答案】：ABD

5、房地产项目敏感性分析的步骤主要包括（）。

A.确定用于敏感性分析的经济评价指标

B.确定不确定性因素可能的变动范围

C.分析确定每个不确定性因素发生的概率

D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析

【答案】：ABD

6、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.施工周期

E.市场营销

【答案】：BD

7、在工业建筑设计中，工艺设计的评价指标包括（）。

A.净现值

B.净年值

C.建筑毛密度

D.投资回收期

E.内部收益率

【答案】：ABD

8、风险估计与评价常用方法有()。

A.专家个人判断法

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.智暴法E德尔菲法

【答案】：BC

9、具体准则是根据基本准则制定的，有关企业会计核算的具体要求。会计具体准则根据规范的对象不同，分为（）。

A.关于共同业务的具体准则

B.关于特殊业务的具体准则

C.特殊行业基本业务的具体准则

D.有关对外披露的具体准则

E.有关资产处置的具体准则

【答案】：ACD

10、房地产投资的风险主要体现在()。

A.投入资金的安全性

B.期望收益的可靠性

C.投资项目的变现性

D.资产评估E投资项目的质量问题

【答案】：ABC

11、受制于房地产的（）等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。

A.不可移动性

B.异质性

C.同质性

D.流动性

E.弱流动性

【答案】：AB

12、下列系统风险属于政治风险的有（）

A.战争风险

B.经济制裁风险

C.土地供给政策风险

D.环境保护政策风险

E.金融政策风险

【答案】：AB

13、依法受到保护的计算机软件作品必须符合下述条件()。

A.A、

B.和

C.B.可被感知C逻辑合理

D.独立创作

【答案】：A

14、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。

A.建筑阻碍、高速路或铁路

B.细分市场

C.人口密度的大小

D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征

【答案】：ACD

15、按照增量存量细分，房地产二级市场包括（）市场。

A.土地使用权出让

B.土地使用权转让

C.新建商品住宅销售

D.新建写字楼出租

E.二手房买卖

【答案】：BCD

16、房地产开发项目财务评价的基本报表包括()。

A.总投资估算表

B.现金流量表

C.资金来源与运用表

D.开发建设投资估算表E资产负债表

【答案】：BC

17、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有（）。

A.竞争能力

B.房地产市场供需

C.价格

D.环境保护

E.外围基础设施

【答案】：ABC

18、我国知识产权具有法定保护期限，但（）受法律保护的期限是不确定的。

A.发明专利权

B.商标权

C.商业秘密

D.作品发表权

【答案】：C

19、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息

【答案】：ABCD

20、在借贷记账法下，期末结账后，一般有余额的账户有（）。

A.资产类账户

B.负债类账户

C.期间成本费用账户

D.期间收入账户

E.所有者权益账户

【答案】：AB

21、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格

【答案】：AC

22、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

【答案】：AB

23、房屋开发费包括（）。

A.建安工程费

B.“三通一平”费

C.拆迁安置补偿费

D.公共配套设施建设费

E.基础设施建设费

【答案】：AD

24、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是()。

A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B.利润总额=经营利润+营业外收支净额

C.税后利润=利润总额-所得税

D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

【答案】：D

25、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（）。

A.按地域范围细分

B.按房地产用途细分

C.按增量存量细分

D.按交易形式细分

E.按目标市场细分

【答案】：ABD

26、房地产项目敏感性分析的主要步骤包括（）。

A.确定用于敏感性分析的财务评价指标

B.确定不确定性因素可能的变动范围

C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析

E.分析确定每个不确定性因素发生的概率

【答案】：ABCD

27、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。

A.竞争情况调查

B.价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查E促销策略调查

【答案】：BD

28、一般来说，房地产投资风险分析主要包括()等分析。

A.投入资金的安全性

B.投资项目的变现性

C.投资收益的长期性

D.项目定位的科学性E资产管理的复杂性

【答案】：AB

29、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性

【答案】：BCD

30、收益性物业的经营费用包括()。

A.人工费

B.公共设施设备日常运行、维修及保养费

C.绿地管理费

D.抵押贷款还本付息额E清洁卫生费

【答案】：ABC

31、销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。

A.销售推广费

B.交易手续费

C.销售代理费

D.不可预见费

E.销售前期费

【答案】：ABC

32、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。

A.市级购物中心

B.地区购物商场

C.居住区商场

D.邻里服务性商店

E.批发市场

【答案】：ABCD

33、房屋施工面积包括（）几项。

A.报告期新开工的面积

B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积

C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积

D.上期已经停建本期未恢复施工的面积

E.上期开始施工跨入本期未施工的面积

【答案】：ABC

34、依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。

A.民营企业资金投资占主导地位的建设项目

B.国有资金投资控股的建设项目

C.国有资金投资占主导地位的建设项目

D.民营企业资金投资控股的建设项目

E.全部使用民营企业资金投资的建设项目

【答案】：BC

35、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。

A.贷款价值比率通常不超过50%

B.贷款期限最长不超过10年

C.贷款期限最长不超过20年

D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

【答案】：BD

36、实物期权类型主要包括（）。

A.等待投资型期权

B.成长型期权

C.放弃型期权

D.刚性期权

E.柔性期权

【答案】：ABC

37、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（）。

A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本

B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

【答案】：AD

38、商标权保护的对象是指（12）。

A.商品

B.商标

C.己使用商标

D.注册商标

【答案】：D

39、M书法家将自己创作的一幅书法作品原件出售给了L公司。L公司未经M书法家的许可将这幅书法作品作为商标注册，并取得商标权。以下说法正确的是()。

A.L公司的行为侵犯了M书法家的著作权

B.L公司的行为未侵犯M书法家的著作权

C.L公司的行为侵犯M书法家的商标权

D.L公司与M书法家共同享有该书法作品的著作权

【答案】：A

40、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法

【答案】：ABC

41、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为（）分析。

A.区域房地产市场

B.全国性房地产市场

C.专业房地产市场

D.细分房地产市场

E.项目房地产市场

【答案】：AC

42、房地产投资之利包括()。

A.较高的收益水平

B.抵消通货