时代广场项目营销工作汇报课件

上海中铁·中环时代广场项目营销工作汇报上海中铁·中环时代广场项目营销工作汇报1项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解营销目标项目目标/营销思路/操盘策略营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估营销费用总表/比例/总结项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点营销分解开盘推广策略2中铁登陆的上海强势之作—中铁·中环时代广场项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点位居北上海•金中环位于市北高新技术服务园区核心区域；踞中环西北紧邻中环高架及南北高架；大宁商圈辐射区域★中环时代广场1号线、7号线双轨道枢纽直达人民广场；距离大宁商圈仅5分钟车程；距离1号线汶水路地铁约步行5分钟。交通便利双轨交站直抵市中心中铁登陆的上海强势之作—中铁·中环时代广场项目介绍项目概况/37号楼：酒店SOHO办公商业6号楼：LOFT办公5号楼：LOFT办公1号楼：甲级办公商业2号楼：甲级办公商业3号楼：甲级办公商业4号楼：甲级办公项目主要经济指标项目各产品面积指标7号楼：6号楼：5号楼：1号楼：2号楼：3号楼：4号楼：项目4城市综合体

|价值灵魂项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点中铁·中环时代广场【高峰时代——甲级办公】【摩登时代——百变LOFT】

【摩登时代——精装SOHO】【酒店HOTEL】【克拉时代——商业】城市综合体|价值灵魂项目介绍项目概况/各产品情况/项目价5【摩登时代——精装SOHO】

50㎡精装//轻松投资大宁辐射区，精装小户型。自用？投资？轻轻松松当业主。办公？居住？快快乐乐地享受。小投入，大收获，让您的业主梦提前再提前。3.5米层高，户型通透，先进的地源热泵系统，带来自然和谐的新风。【摩登时代——精装SOHO】50㎡精装//轻松投资6双层记LOFT，舍我其谁？一层价格，两层空间//关键词：超值上海绝版LOFT，买一层得两层。以一层的价格，产生1＋1＞2的复合效应，多维立体空间，使商务生活不再一层不变。挑高5.4米，大开间8.4米，户型方正通透，空间上下灵活，可根据面积需求度身定造，使工作、休息两相宜，从此摆脱朝九晚五的束缚，真正享受无拘无束的生活。【摩登时代——百变LOFT】

双层记LOFT，舍我其谁？【摩登时代——百变LOFT】7【高峰时代——甲级办公】

企业实力象征//世界500强总部基地绿色生态、高科技办公空间

上海中环核心区域，国际甲级写字楼，国际顶级企业商务办公首选地；用高科技智能化识别管理系统；国际智能化办公平台，信息时代全球化同步办公。【高峰时代——甲级办公】8【克拉时代——商业】

品牌旗舰店、高档餐饮将在此汇集……一流购物环境，全新的经营理念，完善的服务体系，体验多元化、多层次的时尚与流行。主题餐饮、特色餐饮、中西式快餐、西点房、自助银行、便利店等，一应俱全，使商务生活变得有声有色，在紧张的工作之余，让心情放松片刻，以舒展饱满的最佳状态，迎接下一个挑战。24小时高品质生活方式全力打造大型高端商业街区【克拉时代——商业】品牌旗舰店、高档餐饮将在此汇集……一流9

星级酒店//世界级人性化服务高星级品牌酒店，拥有数百间豪华房。

以星级酒店管理和世界级全新的定制服务，醇正顶级奢华礼遇，迎合世界高端商务人群的需求。引地源热泵系统入楼，节能、环保、恒温、恒湿……踏进酒店，宾至如归。【酒店HOTEL】星级酒店//世界级人性化服务【酒店HOTEL】10完整价值点排序项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点★★★★★★中铁·中环时代广场完整价值点排序项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点★★★11营销目标项目目标/营销思路/操盘策略项目三大目标：品牌层面，形象初建：完成年度中铁置业品牌在上海至长三角区域的形象导入；营销层面，大局开端：

顺利完成年销售回款5个亿，力争在2011年实现项目100%销售的指标；完成项目总体形象的推广及提升。共赢层面，相互辉映：在实现自身销售目标的基础上，与市北高新技术服务园区的形象提升形成良性互动。营销目标项目目标/营销思路/操盘策略项目三大目标：品牌层面，12项目使命背负着中铁置业品牌在上海至长三角形象导入的品牌使命；背负着要打造市北国际级复合商务新领袖的产品使命；背负着与闸北区政府联动打造区域地标的形象使命。项目站位项目必须以全新的理念来全方位占领市场制高点，以具有颠覆威力的产品力及相关诉求成为上海现代商圈金腰带-中环的商务旗舰。营销目标力争顺利完成2010年销售回款5个亿；既保证利润空间，又满足销售速度；在市场实现“高效益、高效应、高效率”的“三高”推广目标。占据高点，以中环新地标的操盘高度掌控全盘营销目标项目目标/营销思路/操盘策略项目使命背负着中铁置业品牌在上海至长三角形象导入的品牌使命；13营销目标项目目标/营销思路/操盘策略营销目标项目目标/营销思路/操盘策略14时代广场项目营销工作汇报课件15时代广场项目营销工作汇报课件16营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解高调本此开盘为中铁置业在上海乃至长三角区域的首个房产开发项目首次开盘，借助此次项目开盘，高调的进行相关宣传配合，可以更好的提升企业和项目的知名度和形象。高级以更加高级的营销理念进行项目销售，以具有市场竞争力的产品进行全新展示和销售。高效为顺利完成2010年销售目标奠定坚实基础，做到“开门红”。上海中铁·中环时代广场项目——首次开盘“热卖”营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解高调本此开盘为中172010年销售金额5个亿。尽速去化本项目，并保证销售速度和单位利润的平衡。通过中环时代广场项目，树立中铁置业的开发品牌，为其在上海后续滚动开发做好准备。名利双收短期目标中期目标长期目标营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解2010年销售金额5个亿。尽速去化本项目，并保证销售速度和单18销售时间紧资金回笼要求高利润最大化降低风险快速有效去化+目标达成和客户需求相结合+低价入市小步快跑营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解销售时间紧利润最大化+目标达成和客户需求相结合+低价入市营销19营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解20营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解2010年年度销售任务目标：5个亿销售方案营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解2010年年度销21原因:以目前估计最快取得项目预售证时间为2010年11月底，本项目要完成今年的销售任务只能在十二月份开盘；通过LOFT与SOHO二种产品的总价区别互为推动；营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解原因:营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解22已完成售展中心开放体验活动中秋客户联谊活动上海秋季房展会论坛活动正式开盘户型设计大赛年度答谢酒会★营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估★上海之春房展会已完成售展中心开放体验活动中秋客户联谊活动上海秋季房展会论坛23活动时间：2010年8月30日活动地点：中铁·中环时代广场售展中心参与人员：上海市闸北区政府领导(孙副区长)、区相关政府部门领导、中铁置业集团领导(陈月东副总经理)、市北高新集团领导(丁总等)、中铁置业营销中心领导、中铁市北公司领导、中铁新业领导、意向客户、合作银行领导、新业项目组销售团队、媒体记者、客户。售展中心开放体验活动活动时间：2010年8月30日售展中心开放体验活动24活动时间：2010年9月18日活动地点：中铁·中环时代广场售展中心参与人员：中铁置业营销中心领导、中铁市北公司领导、中铁新业领导、意向客户、新业项目组销售团队、媒体记者中秋客户联谊暨根雕艺术鉴赏活动时间：2010年9月18日中秋客户联谊暨根雕艺术鉴赏252010年上半年项目工作完成情况概述2010年上半年项目工作完成情况概述262010年3季度项目工作完成情况之——销售道具类2010年3季度项目工作完成情况之——销售道具类27销售道具展示楼书销售道具展示楼书28折页折页29项目礼品项目网络广告项目办公用品项目礼品项目网络广告项目办公用品30项目户外广告项目户外广告312010年3季度项目工作完成情况之——营销策划类2010年3季度项目工作完成情况之——营销策划类32项目活动宣传项目活动宣传33项目房展会宣传项目房展会宣传34项目媒体稿项目媒体稿352010年3季度项目工作完成情况之——销售类2010年3季度项目工作完成情况之——销售类362010年3季度项目工作完成情况之——重要节点类2010年3季度项目工作完成情况之——重要节点类37

自8月16日新业进入售展中心后开始客户积累工作，到10月12日为止：来电269组来访283组参加“日进斗金”活动客户共60组项目积客认筹情况：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估自8月16日新业进入售展中心后开始客户积累工作，到10月138营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：目前所签意向客户的媒体通路中，现场和朋友介绍的效果最好。项目意向金客户分析：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：目前所签意向客39营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：已签意向客户中，年龄段集中在31-50岁之间。项目意向金客户分析：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：已签意向客户中40营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：已签意向客户中的户籍还是以上海为主，由于参加了房展会的原因，其他省市的客户也占了一定的比例。项目意向金客户分析：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：已签意向客户中41营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：由于LOFT的性价比更高，所以更受到市场及客户的欢迎和关注。项目意向金客户分析：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：由于LOFT的42营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估效果：★★分析：导示性一般，不够美观和醒目。项目售展中心门头：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估效果：★★项目售43营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估效果：★★★★分析：效果较好。项目售展中心企业品牌墙：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估效果：★★★★44营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目售展中心模型区：效果：★★★★★分析：效果较佳。营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目售展中心模型区：45营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目售展中心吧台区：效果：★★★★分析：整体氛围好。营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目售展中心吧台区：46营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目LOFT样板间：效果：★★★★分析：硬装效果较好，软装效果一般。营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目LOFT样板间：47营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目SOHO样板间：效果：★★★分析：硬装和软装效果一般。营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目SOHO样板间：48营销费用营销推广费用总体情况营销费用营销推广费用总体情况49营销费用营销费用组成（合同、实际发生）营销费用营销费用组成（合同、实际发生）50营销费用营销费用组成（合同、实际发生）营销费用营销费用组成（合同、实际发生）51通过以上合同签约金额和已付金额的统计，可以看出：一、媒体推广费用高于制作类和现场包装的费用比例，属常规现象，但本项目现场包装费用比例偏低，建议适当增加投入。二、各类已签约媒体中户外广告所占比例最高42%，报媒紧接其后40%，然后是网媒10%。房展、活动和小众媒体所占比例偏低。营销费用营销推广费用总结通过以上合同签约金额和已付金额的统计，可以看出：营销费用营52原因主要是：1、中铁置业品牌要在上海这个品牌房产商聚集的大都市里落地，必须先在主流媒体中投入大量的广告，进行品牌和形象宣传。2、从短期投放效果来看，由于户外广告和报媒在目前未有预售证的条件下，主要表现为形象广告，故该两大媒体在现阶段为客户蓄水直接带来的电话和来访量，有时还没有短信广告或者网络广告的来电来访量高，但从长期效应看，作为一个大品牌开发商在上海这个大城市的品牌落地，该两大媒体投放是必须的，且效果是长远的。3、项目推广进行到一定阶段后，随着项目形象进度，可以做适当推广调整，增加小众媒体和营销活动的费用投入比例，用精准营销的要求，针对性媒体投放。营销费用营销推广费用总结原因主要是：营销费用营销推广费用总结531、在预售证取得时间可能较晚的情况下，集中资源，尽力拓宽投放渠道；2、在各类媒体投放的同时，将项目本地路演、上海房展会、外地路演等推广活动全面铺开。3、在前期广告投放过程中取得较好效果的媒体上加大投放力度

11月底取得预售证1个月5亿销售金额？没有不可能！！！营销费用下阶段营销费用投放重点1、在预售证取得时间可能较晚的情况下，集中资源，尽力拓宽投放54汇报完毕感谢聆听汇报完毕55上海中铁·中环时代广场项目营销工作汇报上海中铁·中环时代广场项目营销工作汇报56项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解营销目标项目目标/营销思路/操盘策略营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估营销费用总表/比例/总结项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点营销分解开盘推广策略57中铁登陆的上海强势之作—中铁·中环时代广场项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点位居北上海•金中环位于市北高新技术服务园区核心区域；踞中环西北紧邻中环高架及南北高架；大宁商圈辐射区域★中环时代广场1号线、7号线双轨道枢纽直达人民广场；距离大宁商圈仅5分钟车程；距离1号线汶水路地铁约步行5分钟。交通便利双轨交站直抵市中心中铁登陆的上海强势之作—中铁·中环时代广场项目介绍项目概况/587号楼：酒店SOHO办公商业6号楼：LOFT办公5号楼：LOFT办公1号楼：甲级办公商业2号楼：甲级办公商业3号楼：甲级办公商业4号楼：甲级办公项目主要经济指标项目各产品面积指标7号楼：6号楼：5号楼：1号楼：2号楼：3号楼：4号楼：项目59城市综合体

|价值灵魂项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点中铁·中环时代广场【高峰时代——甲级办公】【摩登时代——百变LOFT】

【摩登时代——精装SOHO】【酒店HOTEL】【克拉时代——商业】城市综合体|价值灵魂项目介绍项目概况/各产品情况/项目价60【摩登时代——精装SOHO】

50㎡精装//轻松投资大宁辐射区，精装小户型。自用？投资？轻轻松松当业主。办公？居住？快快乐乐地享受。小投入，大收获，让您的业主梦提前再提前。3.5米层高，户型通透，先进的地源热泵系统，带来自然和谐的新风。【摩登时代——精装SOHO】50㎡精装//轻松投资61双层记LOFT，舍我其谁？一层价格，两层空间//关键词：超值上海绝版LOFT，买一层得两层。以一层的价格，产生1＋1＞2的复合效应，多维立体空间，使商务生活不再一层不变。挑高5.4米，大开间8.4米，户型方正通透，空间上下灵活，可根据面积需求度身定造，使工作、休息两相宜，从此摆脱朝九晚五的束缚，真正享受无拘无束的生活。【摩登时代——百变LOFT】

双层记LOFT，舍我其谁？【摩登时代——百变LOFT】62【高峰时代——甲级办公】

企业实力象征//世界500强总部基地绿色生态、高科技办公空间

上海中环核心区域，国际甲级写字楼，国际顶级企业商务办公首选地；用高科技智能化识别管理系统；国际智能化办公平台，信息时代全球化同步办公。【高峰时代——甲级办公】63【克拉时代——商业】

品牌旗舰店、高档餐饮将在此汇集……一流购物环境，全新的经营理念，完善的服务体系，体验多元化、多层次的时尚与流行。主题餐饮、特色餐饮、中西式快餐、西点房、自助银行、便利店等，一应俱全，使商务生活变得有声有色，在紧张的工作之余，让心情放松片刻，以舒展饱满的最佳状态，迎接下一个挑战。24小时高品质生活方式全力打造大型高端商业街区【克拉时代——商业】品牌旗舰店、高档餐饮将在此汇集……一流64

星级酒店//世界级人性化服务高星级品牌酒店，拥有数百间豪华房。

以星级酒店管理和世界级全新的定制服务，醇正顶级奢华礼遇，迎合世界高端商务人群的需求。引地源热泵系统入楼，节能、环保、恒温、恒湿……踏进酒店，宾至如归。【酒店HOTEL】星级酒店//世界级人性化服务【酒店HOTEL】65完整价值点排序项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点★★★★★★中铁·中环时代广场完整价值点排序项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点★★★66营销目标项目目标/营销思路/操盘策略项目三大目标：品牌层面，形象初建：完成年度中铁置业品牌在上海至长三角区域的形象导入；营销层面，大局开端：

顺利完成年销售回款5个亿，力争在2011年实现项目100%销售的指标；完成项目总体形象的推广及提升。共赢层面，相互辉映：在实现自身销售目标的基础上，与市北高新技术服务园区的形象提升形成良性互动。营销目标项目目标/营销思路/操盘策略项目三大目标：品牌层面，67项目使命背负着中铁置业品牌在上海至长三角形象导入的品牌使命；背负着要打造市北国际级复合商务新领袖的产品使命；背负着与闸北区政府联动打造区域地标的形象使命。项目站位项目必须以全新的理念来全方位占领市场制高点，以具有颠覆威力的产品力及相关诉求成为上海现代商圈金腰带-中环的商务旗舰。营销目标力争顺利完成2010年销售回款5个亿；既保证利润空间，又满足销售速度；在市场实现“高效益、高效应、高效率”的“三高”推广目标。占据高点，以中环新地标的操盘高度掌控全盘营销目标项目目标/营销思路/操盘策略项目使命背负着中铁置业品牌在上海至长三角形象导入的品牌使命；68营销目标项目目标/营销思路/操盘策略营销目标项目目标/营销思路/操盘策略69时代广场项目营销工作汇报课件70时代广场项目营销工作汇报课件71营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解高调本此开盘为中铁置业在上海乃至长三角区域的首个房产开发项目首次开盘，借助此次项目开盘，高调的进行相关宣传配合，可以更好的提升企业和项目的知名度和形象。高级以更加高级的营销理念进行项目销售，以具有市场竞争力的产品进行全新展示和销售。高效为顺利完成2010年销售目标奠定坚实基础，做到“开门红”。上海中铁·中环时代广场项目——首次开盘“热卖”营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解高调本此开盘为中722010年销售金额5个亿。尽速去化本项目，并保证销售速度和单位利润的平衡。通过中环时代广场项目，树立中铁置业的开发品牌，为其在上海后续滚动开发做好准备。名利双收短期目标中期目标长期目标营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解2010年销售金额5个亿。尽速去化本项目，并保证销售速度和单73销售时间紧资金回笼要求高利润最大化降低风险快速有效去化+目标达成和客户需求相结合+低价入市小步快跑营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解销售时间紧利润最大化+目标达成和客户需求相结合+低价入市营销74营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解75营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解2010年年度销售任务目标：5个亿销售方案营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解2010年年度销76原因:以目前估计最快取得项目预售证时间为2010年11月底，本项目要完成今年的销售任务只能在十二月份开盘；通过LOFT与SOHO二种产品的总价区别互为推动；营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解原因:营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解77已完成售展中心开放体验活动中秋客户联谊活动上海秋季房展会论坛活动正式开盘户型设计大赛年度答谢酒会★营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估★上海之春房展会已完成售展中心开放体验活动中秋客户联谊活动上海秋季房展会论坛78活动时间：2010年8月30日活动地点：中铁·中环时代广场售展中心参与人员：上海市闸北区政府领导(孙副区长)、区相关政府部门领导、中铁置业集团领导(陈月东副总经理)、市北高新集团领导(丁总等)、中铁置业营销中心领导、中铁市北公司领导、中铁新业领导、意向客户、合作银行领导、新业项目组销售团队、媒体记者、客户。售展中心开放体验活动活动时间：2010年8月30日售展中心开放体验活动79活动时间：2010年9月18日活动地点：中铁·中环时代广场售展中心参与人员：中铁置业营销中心领导、中铁市北公司领导、中铁新业领导、意向客户、新业项目组销售团队、媒体记者中秋客户联谊暨根雕艺术鉴赏活动时间：2010年9月18日中秋客户联谊暨根雕艺术鉴赏802010年上半年项目工作完成情况概述2010年上半年项目工作完成情况概述812010年3季度项目工作完成情况之——销售道具类2010年3季度项目工作完成情况之——销售道具类82销售道具展示楼书销售道具展示楼书83折页折页84项目礼品项目网络广告项目办公用品项目礼品项目网络广告项目办公用品85项目户外广告项目户外广告862010年3季度项目工作完成情况之——营销策划类2010年3季度项目工作完成情况之——营销策划类87项目活动宣传项目活动宣传88项目房展会宣传项目房展会宣传89项目媒体稿项目媒体稿902010年3季度项目工作完成情况之——销售类2010年3季度项目工作完成情况之——销售类912010年3季度项目工作完成情况之——重要节点类2010年3季度项目工作完成情况之——重要节点类92

自8月16日新业进入售展中心后开始客户积累工作，到10月12日为止：来电269组来访283组参加“日进斗金”活动客户共60组项目积客认筹情况：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估自8月16日新业进入售展中心后开始客户积累工作，到10月193营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：目前所签意向客户的媒体通路中，现场和朋友介绍的效果最好。项目意向金客户分析：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：目前所签意向客94营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：已签意向客户中，年龄段集中在31-50岁之间。项目意向金客户分析：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：已签意向客户中95营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：已签意向客户中的户籍还是以上海为主，由于参加了房展会的原因，其他省市的客户也占了一定的比例。项目意向金客户分析：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：已签意向客户中96营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：由于LOFT的性价比更高，所以更受到市场及客户的欢迎和关注。项目意向金客户分析：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估分析：由于LOFT的97营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估效果：★★分析：导示性一般，不够美观和醒目。项目售展中心门头：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估效果：★★项目售98营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估效果：★★★★分析：效果较好。项目售展中心企业品牌墙：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估效果：★★★★99营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目售展中心模型区：效果：★★★★★分析：效果较佳。营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目售展中心模型区：100营销执行目前工作