某地块项目定位报告 课件

213.4

45302015年该区域内刚需、改善型房源均取得了很好的销售结果。面积过大的别墅和大平层产品在该区域销售量较少。面积控制合理的高品质产品能够实现非常好的销售结果。木渎核心区精装项目只有一个旭辉香格里。三、木渎地块项目定位木渎核心区主要竞品基本情况竞品项目产品类三、木渎地块项目定位狮山区域主要竞品基本情况2015年该区域内改善型房源均取得了很好销售成绩。面积过大的别墅和大平层产品在该区域销售非常不错。面积控制合理的高品质产品能够实现非常好的售结果。狮山区域精装项目较少，毛坯房源为主。竞品项目产品类型建筑面积（方）首次开盘时间是否精装面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）楼面价（元/㎡）2015年销量（套数）狮山御园7层平层56902.982015-9毛705110892474层叠墅55086.812015-9毛坯168-39737000549-1572.911089256龙湖时代天街30层以上高层7500002014-5毛4094658870招商学府30层以上高层1333192015-9精装62-16023000128-84210272250

6层以下叠墅859892015-10精装134-28023000350-64010272100荷澜廷12层小高层588392015-7毛坯104-12520000237-28892454657层以下洋房1142192015-7毛4509245447佳兆业广场26层高层185332015-12毛坯88-12320000175-25079521009层小高层861292015-12毛坯184----79520路劲香港时光18层高层1043582014-10精装125-16520500256-3389213215总计

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2950三、木渎地块项目定位狮山区域主要竞品基本情况2015年该区域三、木渎地块项目定位区域主要竞品库存情况该区域库存7803套房源，改善、刚需产品兼容。对比2015年7480套区域销量，各区域房源严重的供不应求。主要竞品库存情况（包含未获取销许房源）板块竞品项目90平米以下91-120平米121-144平米144平米-180平米180平米-250平米250平米以上小计木渎正荣华府73101409263722668永新大成珺34014849418501104红星国际生活广场0300240270540尼盛滨江城24626340002529旭辉香格里02771500032459诚河新旅城11820055000373狮山狮山御园001761155134龙湖时代天街051010016招商学府193121620103380荷澜廷05141891890397佳兆业广场303203882100723路劲香港时光0623912700480总计3782166133974295311127803三、木渎地块项目定位区域主要竞品库存情况该区域库存7803套项目基础信息项目鸟瞰图7源

开发商占地面积建筑面积容积率正荣地产1600004800003楼面价物业类别建筑类别物业管理公司元/㎡住宅高层、叠墅正荣物业车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:0.8

项目定位：中高端改善社区产品定位：高层，叠墅改善性社区客户定位：改善型客户为主，高层户型面积88-134平，以两房、三房为主。叠墅面积120-268平。近期销售情况简介：该项目属于中高端改善性社区，共分南北两地块。产品形式为高层和叠墅，2015年1月首次开盘，以叠墅12000元，高层均价9000元入市，销量不错，随着15年的楼市升温和土拍越演越烈，价格也不断上涨，口碑也不断在积累，至今高层均价15000，叠墅价格已经达到18000，持续热销中。在售均价：高层15000元/平米主要竞品项目-正荣华府面积楼幢总计90㎡以下100-120㎡120-135㎡143㎡160㎡以上小计房型

三房两厅一卫三房两厅两卫三房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅两卫11层以下叠墅160013635223672433层高层1457812301656003464总计30578123017923522364188占比13.8%29.3%42.9%8.4%5.6%

三、木渎地块项目定位项目基础信息项目鸟瞰图7源开发商占地面积建筑面积容积项目基础信息项目鸟瞰图0源

开发商占地面积建筑面积容积率苏州永新置地有限公司1113033298572.46楼面价物业类别建筑类别物业管理公司元/㎡住宅高层新港物业车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:0.8

项目定位：中端社区产品定位：高层86-180㎡中高端社区客户定位：刚需客户为主，高层面积86-245平，以两房和三房为主。近期销售情况简介：该项目刚需和改善两相宜，2012年9月23日首次开盘，高层均价8400元入市，销量不错，随着15年的楼市升温和土拍越演越烈，价格也不断上涨，至今高层价格已经达到12000。在售均价：12000元/平米主要竞品项目-永新大成珺面积楼幢总计90㎡以下120-144㎡165㎡以上小计房型

两房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫小高层0000025-26层高层1870010764702246总计18占比31%47.9%21.1%

三、木渎地块项目定位项目基础信息项目鸟瞰图0源开发商占地面积建筑面积容积项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率凯润置业1060004000003.05楼面价物业类别建筑类别物业管理公司3644元/㎡住宅、商业多层、高层、别墅、商业红星物业车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:0.8

项目定位：城市综合体产品定位：商业MALL、商业街、洋房、高层住宅、SOHO办公客户定位：刚需、改善客户兼容，户型面积95-217平，以三房、四房为主，部分五房、六房。近期销售情况简介：该项目属于城市综合体，关注度较高的红星生活广场2014年5月范冰冰亲临现场互动，7月首次开盘，高层9500元/平米均价上市，销售业绩不错，持续加推高层。洋房也开始推出，首次推出价格在12500-13000元/平米。在售均价：13000元/平米主要竞品项目-红星生活广场面积楼幢总计95-143㎡136-213㎡213-217㎡小计房型

三房四房四房以上12层以下洋房13681273623130层以上高层957578601361总计43643913361592占比40%57%3%

三、木渎地块项目定位项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率苏州尼盛地产193452平方米679230平方米2.5楼面价物业类别建筑类别物业管理公司/㎡住宅高层、小高层苏州苏房物业车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1

项目定位：刚需社区产品定位：高层，小高层，78-132㎡刚需社区客户定位：刚需，户型面积78-132平，以两房三房为主。近期销售情况简介：该项目2013年12月28日首次开盘，以单价7588元/平起，卖的还可以。随着15年市场升温，价格也稍有提升，至今高层均价10000/平，小高层均价10800元/平，持续热销。在售均价：高层10000元/平米，小高层10800元/平主要竞品项目-尼盛滨江城面积楼幢总计80㎡88-90㎡108㎡以上小计房型

两房两厅一卫三房两厅一卫三房两厅两卫9层小高层17029449078428层高层23570394604516总计4057042404905300占比10。7%80%9.3%100%三、木渎地块项目定位项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率项目基础信息项目鸟瞰图7源

开发商占地面积建筑面积容积率苏州旭茂置业有限公司

67966平方米185968平方米2.2楼面价物业类别建筑类别物业管理公司

元/㎡住宅高层、多层永生物业车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1

项目定位：中高端社区产品定位：高层，洋房，面积96-165平米中高端精装社区客户定位：刚需改善两相宜，户型面积96-165平米，以三房四房为主。精装定位及标准：精装近期销售情况简介：旭辉香格里于15年6月21日首次开盘，以单价10800元起，均价12000元/平面世，销量不错。随着苏州市场的不断升温，房价也随之上涨，目前价格已经达到14500元/平米.在售均价：14500元/平米主要竞品项目-旭辉香格里面积楼幢总计96㎡120㎡140㎡165㎡以上小计房型

三房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫五房两厅两卫6-7层洋房7001743420818-26层高层10546546001092总计546546174341300占比42%42%13%3%100%三、木渎地块项目定位项目基础信息项目鸟瞰图7源开发商占地面积建筑面积容积项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率苏州诚河置业2700005000001.6楼面价物业类别建筑类别物业管理公司元/㎡住宅高层、多层、小高层苏州悦华置合物业有限公司车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1

项目定位：中端社区产品定位：高层，多层，小高层中端性社区客户定位：刚需客户为主，户型面积76-134平，以两房、三房为主。近期销售情况简介：该项目属于刚需社区，高层，小高层和多层，2008年7月以5288元入市，销量还行，随着15年的楼市升温和土拍越演越烈，价格也不断上涨，目前价格11500元-14000元。在售均价：11500-14000元/平米面积楼幢总计100㎡以下100-130㎡小计房型

两房两厅一卫三房两厅两卫9层以下小高层1642540082514-18层高层25292910373966总计41335414374791占比75%25%三、木渎地块项目定位可供借鉴竞品分析-诚河新旅城项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率可供借鉴竞品分析—正荣华府客户分析三、木渎地块项目定位可供借鉴竞品分析—正荣华府客户分析三、木渎地块项目定位可供借鉴竞品分析—正荣华府成交分析三、木渎地块项目定位可供借鉴竞品分析—正荣华府成交分析三、木渎地块项目定位木渎项目定位——SWOT分析优势：木渎核心区域：吴中区次级中心是项目发展契机。便利交通：地铁一号线金枫路站出站口，相对完善的公交体系通往苏州各区域。发展潜力大：整体规划先进，相对临近高新区狮山区域，目前处于价格洼地，楼市处于上升通道，升值潜力巨大。楼盘集聚：项目临近正荣华府，此项目可拉升木渎整体区域品质，高新区狮山区域高端项目聚集，我司项目路劲香港时光也可提升项目品质。苏州公司团队的成熟:我司已经拥有近十年的操作经验，从园区到新区，从刚需到改善都取得了很好的成交业绩，特别高新区路劲香港时光项目为我司在高新区市场树立了良好的形象。我司如在木渎拿地，必将受到市场认可。劣势：配套不完善：项目周边办公、住宅、商业项目目前较多处于规划阶段，区域人气在一段时间内较难形成规模。整体形象：项目周边有较多的工厂、民宅区域，影响区域形象，降低区域档次。机会：需求：目前整体苏州购房需求旺盛，特别是高端改善市场，基本出现了供不应求的状态。而且高新区狮山区域精装价格将近25000元/平米，狮山外溢客户较多，区域内没有真正高端的项目，对本案是一个契机。竞争格局：随着高新区狮山价格飙升，木渎在售项目的逐步售罄，木渎新房项目逐步减少，木渎房地产市场已经出现供不应求局面。竞争格局：房地产是国家支柱产业，国家会促其健康稳定发展。风险：竞买竞争激烈:地块地段良好，规模较大，必将吸引不少开发商的关注，可能引发争抢态势。高地价获取土地，在市场下行情况下出现的风险。三、木渎地块项目定位木渎项目定位——SWOT分析优势：劣势：机会：风险：三、木渎A、木渎经济开发区上班族以及政府、企事业单位工作人员35%B、木渎镇、胥口、光福拆迁户、周边乡镇原有居民，占比

20%C、高新区狮山区域部分外溢客户，占比

20%说明：这部分人，他们大多在新区有非常稳定的工作，租住在狮山附近，热爱着新区，但是由于新区狮山高房价挤压，无力在新区狮山购房，木渎便利交通及价格洼地是他们考虑的主要因素，他们对小区环境，交通及户型要求较高。说明：他们居住该区域的附近，有拆迁房，有改善、投资需求。需要较高品质的小区居住，也有学区需求。说明：他们在木渎区域工作，有稳定的收入，因为工作需要，有便利居住需求，对该区域的认可度高，认可该区域的发展，也有人员一定的投资需要。E、其他，占比10%说明：外地投资客户、苏州大市范围内客户等。这类客户收到苏州房地产价格上升以及苏州优越的环境影响，准备在苏州投资或者落户，看中升值潜力，开发商品牌度、交通等因素。木渎地块客户定位参考正荣华府及周边在售项目可得出本项目的客户定位：D、姑苏区、相城区、园区部分外溢客户，占比

15%说明：他们虽然原居住区域离这里较远，但随着中环、轻轨的贯通极大缩短了地域距离。他们接受木渎高配置规划，想要居住在这个区域。三、木渎地块项目定位A、木渎经济开发区上班族以及政府、企事业单位工作人员35%B木渎客群分析类别需求户型需求面积特点敏感点家庭年收入情况功能改善大三房125㎡及以下1、年龄在30-40岁，受过高等教育，工作稳定、收入较高，有一定经济基础2、子女已经入学或即将入学，家庭重心向孩子偏移，和老人同住3、对房屋功能结构有一定要求1、高质量的教育资源，周边建有小学、中学（教育）2、周边有大型超市、菜场等生活配套（配套）3、周边道路畅通，临近区域主干道，出行不堵（交通）4、周边建有运动场馆、市政公园等设施，适合老人、小孩运动娱乐的场所（市政设施）15-20万品质改善四房125-144㎡1、年龄在35-50岁，有一定社会地位，中产阶级，积蓄颇丰2、子女已经成年，组建小家庭（分开居住），父母年龄较大3、目前住房周边环境差，居民素质一般1、区域环境良好，项目周边有湖、河、山等景观资源（区域环境）2、项目内部有较好绿化，建有会所或运动设施（项目品质）3、物业较好，能够提供一些特色服务（物业）4、良好的开发商品牌口碑，最好是区域内开发过高端项目（品牌）20-30万高端改善大四房144-170㎡1、年龄在40-60岁，社会地位高，拥有不菲身家2、不同区域有多处住宅，对住房有自己的理解3、是否购房不影响目前生活，只有非常认可才会选择购买

1、项目具备良好的区域、内部环境，能够体现身份和实力（项目定位）2、小区居民的经济水平、文化素质较高（人文素质）3、建筑密度小，容积率低，景观良好，会所设施齐全，车位充足（品质）4、成熟的物业、良好的企业口碑（品牌）5、差异化的项目塑造，具有自身特色（差异化）30-50万三、木渎地块项目定位木渎地块客户定位木渎客群分析类别需求户型需求面积特点敏感点家庭年收入情况功能木渎地块项目定位三、木渎地块项目定位通过上述分析可以得出结论，木渎地块建议定位高端品质社区，利用18层小高层提升项目溢价，在保证利润的同时中速销售。此地块容积率为2.2，该区域客群已苏州吴中区及高新区狮山区域中产阶级为主，因此需对产品总价进行控制，小高层建议设置125-170平米产品增加产品溢价能力，严格控制总价。随着园区价格的不断拔高，姑苏区商品房的逐步减少，吴中区作为苏州市城市副中心必将是继园区以后的第二个核心区域，目前区位地块价格正处于上升，现阶段适合获取土地。随着苏州的高速发展，经济水平的飞速提升，区域内改善型客户对于运动、健康的生活理念已经越来越关注。因此绿色、怡人的小区景观和高标准的运动功能会所已经成为高端品质小区必备条件。该项目总量16.8万方，建议分两期开发，两年售罄，实现项目高周转。宜居新城中高端品质社区！木渎地块项目定位三、木渎地块项目定位通过上述分析可以得出结论项目整体注：1、由于项目体量尚可，将分两期。2、项目整体仍以改善型需求为主。*根据本项目的客群定位和地段特性，本项目产品线定位为“2B”。根据对客户群的分析和地段基本条件，本项目仅以18层小高层进行定位，主要产品段应控制面积、控制总价，因此建议整体产品配比如下：

18层小高层面积区间125平米135平米142平米170平米户型结构

三房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅两卫占比20.00%30.00%30.00%20.00%三、木渎地块项目定位木渎地块产品定位项目整体注：1、由于项目体量尚可，将分两期。*根据本项目的三、木渎地块项目定位木渎地块规划建议华润万家一期售楼处紧邻商业华润万家，汇聚人流。项目南向面宽较大，可设置四面宽朝南产品。售楼处设置高端会所，增强项目调性，同时紧邻商业区，方便未来经营。售楼处出入口二期出入口三、木渎地块项目定位木渎地块规划建议华润万家一期售楼处紧邻商从区域供应量看，该地块上市后，木渎片区处于供需不平衡,此地块位于地铁1号线金枫路站出口，位置优越。从待拍土地角度看，我司地块位置佳，周边配套成熟且周边有高新区狮山区域中高端住宅做价格标杆。而未拍地块属于区域偏远地带。容积率2.2及不限高，该地块可以做18层小高层产品，产品本身具备较强溢价属性。项目临近高新区狮山区域，地理位置优越，吴中区区域商品房去化量逐年升高，而供应量不断下降，市场上升推力明显。价格定位思考建议参照临近高新区狮山区域产品路劲香港时光（地块位置、大小、容积率、客群、产品类型都有较大共性），其18层小高层单价19500元/平米；参照正荣华府高层均价14000元/平米，叠墅单价18000元/平米。项目产品形态、地理位置优于正荣华府，户型相同情况下，我司再压缩面积10%，因此建议价格略高于正荣华府10%即可。三、木渎地块项目定位从区域供应量看，该地块上市后，木渎片区处于供需不平衡,此地块现时价格建议：本项目的售价参考比较楼盘推算，因此，小高层125-170平米户型价格为18000元/平米。价格增长考虑考虑整体的市场推动，年度增长9%开盘时各产品类型售价产品类型现时点价开盘时间开盘价格整盘均价小高层125-165平米160002016年10月18000车位价格6万/个2018年8万/个三、木渎地块项目定位现时价格建议：价格增长考虑开盘时各产品类型售价产品类型现125平米三房两厅两卫三、木渎地块项目定位户型建议125平米三房两厅两卫三、木渎地块项目定位户型建议135平米四房两厅两卫三、木渎地块项目定位户型建议135平米四房两厅两卫三、木渎地块项目定位户型建议142平米四房两厅两卫三、木渎地块项目定位户型建议142平米四房两厅两卫三、木渎地块项目定位户型建议170平米四房两厅两卫三、木渎地块项目定位户型建议170平米四房两厅两卫三、木渎地块项目定位户型建议谢谢三、木渎地块项目定位谢谢三、木渎地块项目定位木渎地块项目定位报告木渎地块吴中区概况吴中区房地产市场情况木渎地块项目定位吴中区概况吴中区简介吴中区位于历史文化名城苏州南部，北与苏州古城、苏州工业园区、苏州高新区接壤，东连昆山市，南接吴江区，西衔太湖，与无锡、浙江省湖州隔湖相望。区域人口112.84万，其中常住人口89.87万人，暂住人口22.57万人，外籍人口0.4万人。下辖苏州太湖国家旅游度假区、吴中经济开发区、穹窿山风景管理区和7个镇、8个街道及6个国家4A级景区。吴中区概况吴中区简介吴中区位于历史文化名城苏州南部，北与苏州古城、苏州吴中区整体定位概况规划定位：依托西南区域的区位、资源和产业优势，在未来若干年内，把苏州木渎建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化二一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。吴中区概况吴中区吴中区整体定位概况规划定位：依托西南区域的区位、资源和产业优用地布局与功能分区：苏州吴中区分为六大板块，从东往西分别是甪直板块、新双湖板块、城区板块、城南越溪板块、木渎板块和环太湖板块。甪直板块打造自然生态环境良好的水乡古镇。新双湖湖板块是苏州市东南部以居住和休闲功能为主的滨水新区，吸引了不少园区的客群。城南越溪是吴中城区的城市副中心。木渎板块是苏州西南片区繁华城镇中心。环太湖板块打造生态旅游度假区，太湖新城一带比较热。吴中区区域划分甪直板块、木渎板块---产业、旅游尹山湖板块---休闲、居住环太湖板块---科技、山水、创新、金融、旅游城南越溪板块---教育、创新城区板块---商贸、文体、科技、金融吴中区概况环太湖板块甪直板块新双湖板块城区板块城南越溪板块木渎板块用地布局与功能分区：苏州吴中区分为六大板块，从东往西分别是甪吴中区工业产业布局吴中区概况2014年吴中区完成了吴中开发区经济社会各项事业迅速腾飞，形成了以苏州吴中太湖新城为龙头，城南建成区和越溪城市副中心、尹山湖·独墅湖双湖新城区为支撑的“一体两翼”城市板块和以吴中综合保税区、东太湖科技金融城、吴淞江科技产业园、河东高新工业园、东吴工业园、旺山高科技工业园、尹山国际汽车城“四园一区二城”的产业载体。吴中综合保税区吴淞江科技工业园尹山国际汽车城河东高新工业旺山高科技工业园东太湖科技金融城东吴工业园吴中区工业产业布局吴中区概况2014年吴中区完成了吴中开发区吴中区旅游服务业—环太湖山水文化大园林吴中区概况苏州市吴中区旅游资源丰富，在苏州市旅游的位置举足轻重，拥有苏州太湖国家休闲度假旅游区，占太湖2/3的面积，占据江南10大水乡古镇的3席（甪直、木渎、光福），包揽苏州10大最美乡村的7个。提出以“太湖、古镇、都市”为着力点，驱动实现“国际滨湖休闲度假旅游名区”的总体目标。发展九个特色小镇，驱动吴中旅游产业的发展。远程候机楼、各种类型的旅游集散服务体系，完善吴中旅游综合服务体系。石湖景区环太湖休闲度假带太湖山水城旅游度假区西山景区东山景区甪直古镇南太湖生态休闲区东太湖景区吴中区旅游服务业—环太湖山水文化大园林吴中区概况苏州市吴中区吴中区交通-轻轨吴中区概况已建成轻轨一号线：从吴中区木渎---新区狮山核心区---姑苏区市中心----园区现代大道沿线---湖东钟南街吴中区在建轻轨七号线一期：木里→苏州湾北→天鹅荡路→文溪路→越溪→石湖莫舍→蠡墅→红庄规划中轻轨五号线：太湖度假区集散中心→花墩村→石中路→育新路→茅蓬路→上供路→木渎南→金山路→金枫路南→枫瑞路→长浜桥→塔园路南→竹园路→港务路→劳动路→盘胥路→南门→南园路→莫邪路→通园路→星港街→星波街→李公堤→石莲街→星湖街→车斜路→园区体育中心→方洲公园→星塘街→沈浒路→榭雨街→葑亭大道→阳澄湖（站点未最终确定）。轻轨一号线：已经通车轻轨五号线：2020年通车轻轨七号线一期：2017年通车三条线路未来可通过换乘联通苏州各大区域。吴中区交通-轻轨吴中区概况已建成轻轨一号线：从吴中区木渎--吴中区概况吴中区交通-主要管道路网随着中环西线的贯通，吴中区路网得到进一步完善，30分钟内可达到苏州各大区域。吴中区概况吴中区交通-主要管道路网随着中环西线的贯通，吴中区二、吴中区房地产市场情况吴中区市场供求关系2008-2015供应：吴中区市场自10年开始，供求基本稳定，13、14年新区供应大量土地，价格虽然稳重上升，但销售压力相对较大。需求：09年受政策利好影响出现一定的需求井喷，自11年开始需求开始出现阶梯式上升，至2015年出现成交井喷效应。价格：自11年以后价格波动相对较小，自2013年开始价格进入平稳上升通道，年涨幅在3-5%。以上2015年数据仅截止12月21日。二、吴中区房地产市场情况吴中区市场供求关系2008-2015二、吴中区房地产市场情况吴中区市场供求关系---2015年月度数据供应：2015年供应量主要集中上半年3-6月及下半年8、9月份。需求：全年成交呈现上升事态，房源供不应求状态。价格：6月后，房价进入快速上升期，成交均价在10月后维持在12000元以上，对比上半年价格增幅达到12%以上2015年数据仅截止12月21日。二、吴中区房地产市场情况吴中区市场供求关系---2015年月二、吴中区房地产市场情况吴中房地产市场板块划分情况甪直板块城区板块吴中区是苏州市面积最大的区域，总共分为六个板块：城区板块、木渎镇板块、甪直镇板块、位于园区边缘尹山湖板块、城南越溪板块、环太湖太湖新城板块。本案项目名称：正荣华府产品类型：高层、多层、小高层在售面积：88-268㎡均价14000元/㎡项目名称：永新大成郡产品类型：高层在售面积：86-180㎡均价12000元/㎡项目名称：红星国际生活广场产品类型：高层、洋房、商业在售面积：97-137㎡均价12500-13500元/㎡项目名称：诚河新旅城产品类型：高层、多层、小高层在售面积：95-133㎡均价11500元/㎡狮山区域项目名称：尼盛滨江城产品类型：高层、小高层在售面积：80-108㎡均价8500元/㎡项目名称：旭辉香格里产品类型：高层、多层、小高层在售面积：90-120㎡均价14000元/㎡木渎板块木渎板块二、吴中区房地产市场情况吴中房地产市场板块划分情况甪直板块城三、木渎地块项目定位木渎项目概况—木渎规划分区规划----苏州木渎镇打造历史文化名镇，核心住宅区较为显著，周边商业环绕，出行便捷，教育用地分布也较为集中，工厂在木渎北部的高新区。产业布局----木渎古镇第一产业不断降低，耕地在逐步减少，第二产业传统产业为主导，高新产业崛起，通讯设备，计算机及其他电子设备制造业有较大潜力。第三产业的旅游业发达居住用地----木渎板块居住用地供应较为集中，现已经基本开发完毕，未来土地供应稀缺。意向地块核心住宅区工业厂区商业用地教育用地商业用地三、木渎地块项目定位木渎项目概况—木渎规划分区规划----苏三、木渎地块项目定位木渎地块项目概况—区位本案华润万家木渎南行实验小学木渎范仲淹实验小学新区一中外国语学校木渎第五小学美罗泉屋苏州乐园木渎实验中学天虹百货木渎商城东门町大润发金枫时代广场木渎影视城木渎人民医院欧德福购物中心中环西线中环西线本项目位于中环西线沿线，地铁1号线旁，交通便利，商业繁华，周边配套较为齐全苏福快速路2.7公里2.0公里2.2公里

狮山区域三、木渎地块项目定位木渎地块项目概况—区位本案华润万家木渎南木渎项目概况—规划控制要点地块未挂牌，地块规划指标如下：地块面积：76405.86平米用地性质：住宅容积率：≤2.2可建面积：约168092.892平方米建筑密度：≤35%绿地率：≥37%控高：不作要求公共设施：物业用房最小不得低于100平米建筑面积，社区居委会用房最小不得低于400平米建筑面积车位：满足《苏州市建筑物配建停车位指标》要求项目民用建筑需满足节能要求三、木渎地块项目定位木渎项目概况—规划控制要点地块未挂牌，地块规划指标如下：地块木渎项目四至及周边环境情况地块东侧金枫路地块北侧河道地块西侧河道地块南侧竹园路三、木渎地块项目定位地块东南角目前为大运城售楼处，后期需要拆除，可做售楼处和示范区木渎项目四至及周边环境情况地块东侧金枫路地块北侧河道地块西侧三、木渎地块项目定位木渎地块项目概况—交通本案中环西线中环西线本项目位于中环西线沿线，地铁1号线旁金枫路地铁站，南面有苏福快速路，与南环快速路对接，未来中环快速路全线贯通。苏福快速路地铁一号线

狮山区域三、木渎地块项目定位木渎地块项目概况—交通本案中中本项目位于三、木渎地块项目定位本案华润万家木渎南行实验小学木渎范仲淹实验小学新区一中外国语学校木渎第五小学美罗泉屋苏州乐园木渎实验中学天虹百货木渎商城东门町大润发金枫时代广场木渎影视城木渎人民医院欧德福购物中心中环西线中环西线本案位于吴中区木渎板块，居住区较为集中，商业配套非常丰富，学校资源较多，但位置较远。苏福快速路项目概况—配套教育商业休闲医疗红星国际生活广场

狮山区域三、木渎地块项目定位本案华润万家木渎南行实验小学木渎范仲淹实木渎项目概况—周边规划另：苏州吴中区土地储备中心出让文件明确：地块周边基础设施达到“七通”（通路、通电、供水、排污、雨水、通讯、通有线电视），但“七通”不作为土地交付时的前置条件。对地块周边基础设施情况中出让人承诺的“通电、通讯、通有线电视”是指地块具有的配套条件，具体接通工作由受让人自行与相关部门签订合同，涉及的相关费用由受让人自行承担。出让人承诺的供水、排污、雨水，距地块红线200米范围内视作到位。项目东侧：新区自来水供水服务厅；项目北侧：吴中区科技金融服务中心；项目西侧：金竹广场；项目南侧：合景领峰。另外，项目东南角侧为大运城售楼处，目前该项目在售，拆除售楼处需要一定时间。三、木渎地块项目定位木渎项目概况—周边规划另：苏州吴中区土地储备中心出让文件明确项目位于吴中区政府重点发展区域，整体规划非常完善，教育、商业、医疗配套齐全，发展潜力巨大。项目在地铁1号线金枫路站出口处，距离高新区狮山区域一站路，交通非常便捷，出行方便。区域房地产市场已经成形，周边项目已基本交付，其他项目也是即将交付，居住氛围浓厚。就木渎地块自身来讲，各项指标合理，规模适中，北边西边沿河，南向面宽较大，有利于规划布局。如该地块能以合理价格获得，将补充苏州公司项目产品线，总建面有16.8万方，两年内快速销售完毕，则能够实现资金高周转。地块小结三、木渎地块项目定位项目位于吴中区政府重点发展区域，整体规划非常完善，教育、商业三、木渎地块项目定位木渎区域供求关系以上2015年数据仅截止12月21日。供应：13年之前房源供应平稳，自13年开始出现较大幅度增长。该范围内所有已拍地块未全部上市，未来有48.33万方供应量，存在很大机会点。需求：13年之前整个区域成交快速上升，12、13年需求开始增加，2015年成交量暴增。。价格：13年之前收成交量影响该区域价格波动较大，但可参考性低，12、13年价格平稳上升，2014年增幅达到6.4%。三、木渎地块项目定位木渎区域供求关系以上2015年数据仅截止三、木渎地块项目定位木渎区域供求关系—2015年月度走势以上2015年数据仅截止12月21日。供应：该区域房源供应从6月开始，在9月达到高峰。需求：6月开始随着供应量的增大，成交量也开始快速上升。价格：该区域上半年成交均价在10800元/㎡左右徘徊，下半年达到11800元/㎡，增幅在10%左右。三、木渎地块项目定位木渎区域供求关系—2015年月度走势以上吴中区木渎已出让待开发地块基本情况编号地块位置土地面积（平米）容积率总建（万平米）楼面地价（元/平米）1蓝光地块吴中区木渎镇金枫路东侧、花苑东路北侧70947.1≤2.014.197852工业园区嘉安投资地块木渎镇向阳河路南侧、金山南路西侧26974.561-1.23.282183中航2015-G-14号地块木渎镇寿桃湖路东侧、渔洋街南侧109403.81-1.0511.492284中航2015-G-15号地块木渎镇寿桃湖路东侧、玉山路北侧163511.11-1.117.992855天地源地块木渎镇向阳河南侧、金长路北侧、珠江路西侧69664.5≤2.517.446516中新置地地块吴中区木渎镇苏福路南侧、长江路东侧41200≤3.012.34207三、木渎地块项目定位吴中区木渎已出让待开发地块基本情况编号地块位置土地面积（平米吴中区木渎已出让待开发地块基本情况三、木渎地块项目定位意向地块中航2015-G-15地块中航2015-G-14地块嘉安地块蓝光地块天地源地块中新置地地块吴中区木渎已出让待开发地块基本情况三、木渎地块项目定位意向地吴中区木渎待出让地块意向地块地块周边未来仍有一定的居住用地供应，其中地块西侧和北侧地块将有可能在未来2-3年进行出让，对本项目形成威胁。近期供地远期供地三、木渎地块项目定位吴中区木渎待出让地块意向地块地块周边未来仍有一定的居住用地供木渎地块上市后主主要竞品库存分析结论：库存102万方，2016年下半年本案上市后，竞品库存体量并不是很大，因此建议我司重点跟进此地块。三、木渎地块项目定位地块竞案推量预测（单位：万方）项目名称总建（万方）已售面积（万方）未售面积16年推量17年推量正荣华府21.3147.37.3售罄永新大成珺32.911.721.211.210

红星国际生活广场3219.212.812.8售罄尼盛滨江城67.917.450.520.520旭辉香格里18.511.96.66.6售罄诚河新旅城40.837.23.63.6售罄合计213.4111.41026230木渎地块上市后主主要竞品库存分析结论：三、木渎地块项目定位地木渎历年成交单价、成交总价、户型、面积段分析木渎年去化量（单位：套）时间125平米以下125-144㎡144-165㎡165平米以上小计201230075931625338692013392689962194508120143514956612694800201548291039762616205合计15276348721597719955木渎年去化量（单位：套）时间2房以下2房3房4房4房以上小计201258250310331621133869201320526501803145278508120