河北石家庄鑫科槐安路项目市场研究产品论证案课件

鑫科槐安路项目产品论证案鑫科槐安路项目产品论证案1前言

本方案是我们对项目本身以及对本市房地产市场的一贯的研究和了解，结合自身操盘经验，经过资料搜索、分析和讨论，特此制定出此方案。

前言本方案是我们对项目本身以及对本市房地产市2本次提案研究以下几个核心问题二、我们到底有什么？三、我们的客户是一群什么样的人，有何种需求？一、区域市场情况？五、本案产品如何能脱颖而出？四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？本次提案研究以下几个核心问题二、我们到底有什么？三、我们的客3一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅市场分析一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅4区域地图（写字楼及商业分布）本案区域地图（写字楼及商业分布）本案5金源商务基本情况

地址槐安路与翟营大街交口东行50米路南工程进度已经动工，打地基物业天河地产自持规模3栋21层框架结构建筑面积5.7万平方米占地---优惠未定交房2012写字楼层数21层高3.5均价未定租金未定开盘未开盘物业费1.5商铺4层为底商，五一推出3套特价商铺，商铺均价15000元/米，面积60—180平米其它

/votehouse/750.html16路、43路、65路、73路、快39路、49路等金源商务基地址槐安路与翟营大街交口东行50米路南工程进度已经6财库基本情况

地址槐安路交翟营大街东北角工程进度接近封顶物业北京十佳物业规模1栋26层建筑面积4万平方米占地10亩优惠---交房2011写字楼层数26层高---均价7000租金1.5开盘2010.5.15车位1：1全地下商铺1-4层为底商，具体均价没有出来其它

/votehouse/750.html12路、43路、56路、快39路、49路、79路、33路等财库基地址槐安路交翟营大街东北角工程进度接近封顶物业北京十佳7金马国际基本情况地址槐安路交翟营大街东北角工程进度交房适用规模1栋26层建筑面积3.5万平方米占地7亩优惠---交房2010写字楼层数20物业费1.2均价不卖租金1开盘---层高5.2/3.3商铺1-3层为底商其它

/votehouse/750.html12路、43路、49路、56路、6路金马国际基地址槐安路交翟营大街东北角工程进度交房适用规模1栋8西美第五大道地址槐安路交谈固大街东北角工程进度现房规模7栋建面70万占地12万物业西美自持交房现房面积40-200物业费2.2均价8000-11000（北）容积3开盘2009.8层高2.9商铺：1-3层为底商

/votehouse/750.html16路、27路、54路、116路、60路、72路、快39路等西美第五大道地址槐安路交谈固大街东北角工程进度现房规模7栋建9项目名称财库万隆国际汇通国际均价价格7000元/平6800元/平7000元/平价格总体集中在6000-8000之间。财库定价在7000元/平米，在销售过程中明显很吃力。期销售进展不顺的原因不止价格这一个方面，与当前的市场坏境也有很大的关系，大的市场坏境对于地产整体市场都有抑制性。价格体系的合理制定是目前唯一能够突破市场大坏境体系的有效办法。

1、写字楼价格分析写字楼小结：项目名称财库万隆国际汇通国际均价价格7000元/平6800元102、区域租金及物业分析最少最高写字楼租金1元/平1.5元/平写字楼租金相比市区比较低，一是说明市场的供应量过剩，另一方面也显示出目前供应产品与客户需求存在较大差距，没有得到市场的认可。一部分在销售情况不佳的状况下将商务以出租的方式面向市场，这种方式在处于目前这种楼市淡季的状况下能够稍缓下压力，像金马国际商务等2、区域租金及物业分析最少最高写字楼租金1元/平1.5元/平113、户型面积分析：商务楼户型面积一般中小型（90多-100多平米）居多，这样的总房款并不是太大，并且能够在相对较短时间内回收投资，但这样的户型设计不是太好，像金马国际商务内承重墙稍多，使装修设计比较繁琐。3、户型面积分析：12槐安路东路作为裕华区新的商业中心正在兴起财库、金马国际、金源商务、金马大厦等商业写字楼集中在槐安东路段。各个项目概念特色明显，但是否能真正做到有待观望。产品宣传基本都走高端市场，低端市场成为空白。槐安路发展新型商业，与东南区域的高端住宅相呼应，发展机会比较成熟，潜在商机比较大。写字楼市场总结槐安路东路作为裕华区新的商业中心正在兴起写字楼市场总结13交通便利交通的便利性大大的促使商业的进一步繁荣。分布特点相似项目临街，且个别守住是自路口的黄金地段。目前调研的四大商务写字楼分别分布在与谈固大街、翟营大街交汇的地段，位置优越，尽享繁华之美。写字楼产品未形成差异化区域写字楼产品大都宣传为高端商务，且推广概念无新意交通便利14一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅市场分析一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅151、底商价格分析项目名称西美（北）金源商务谈固东街交东岗底商均价价格13000元/平15000元/平18000元/平据市场了解，底商价格基本回旋在12000-18000之间由于市场不够成熟，西美北区的底商成熟，均价在13000/平，金源商务暂定商铺价格在15000元/平，明显高于市场接收程度。区域性价格偏高，商业没有兴起的，投资会有些松弛。项目名称西美（北）金源商务谈固东街交东岗底商均价价格1300162、底商租金及物业分析最小最大底商租金（大商铺）2元/平3元/平之间底商租金（小门脸）1.5元/平1.5元/平物业费1.2元2.5元2、底商租金及物业分析最小最大底商租金（大商铺）2元/平3173、底商一般占整楼最底3层/4层。金源商务4层财库4层金马国际3层西美3层底商一般都占项目的底起3-4层，出租形式基本上是一层单间出租形式比较多，2-4层分割出租或者整层出租形式比较多。3、底商一般占整楼最底3层/4层。金源商务4层财库4层金马国18交通便利交通的便利性大大的促使商业的进一步繁荣。投资年收益不高按现有最高租金3元/平米，单价15000元/平米来计算，年回报率在7．2%左右（未考虑物业本身升值）商业发展潜力巨大与东南居住区相连接，商业有待于进一部提高。底商小结底商小结19一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅市场分析一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅20区域地图（住宅分布）本案区域地图（住宅分布）本案21开发商河北鑫海天房地产开发有限公司项目地点谈固东街交东岗路建筑面积72万平方米占地面积270亩开盘2009.12.6（16号）入住2011.9.30绿化率40%容积率---首付政策公摊---楼间距40米车位1：1均价4800优惠建筑规模18栋建筑类型小高层、高层面积（平）主打户型两室其它33路、27路、快39路、60路、79路藏龙福地开发商河北鑫海天房地产开发有限公司项目地点谈固东街交东岗路建22开发商金马房地产开发公司项目地点槐安楼交谈固大街建筑面积70万占地面积12万开盘2010-5入住2012绿化率30%容积率3首付40%50%全款公摊---楼间距40米左右车位1：1.2均价5700优惠全款9.3折建筑规模15栋建筑类型高层面积（平）90-184主打户型两室其它交通16路、27路、54路、116路、60路、72路、快39路等西美第五大道二期开发商金马房地产开发公司项目地点槐安楼交谈固大街建筑面积7023开发商万达集团项目地点槐安路交民心河建筑面积183万平方米占地面积40公顷开盘2010.5底入住2011绿化率---容积率---首付30%公摊---楼间距---车位---均价6000左右优惠卡免费，持卡9.9折建筑规模---建筑类型公寓、写字楼、高层面积（平）90-161主打户型三室其它43中，27中、金马小学、裕东小学、翟营大街小，16路、43路、65路等万达广场开发商万达集团项目地点槐安路交民心河建筑面积183万平方米占24⑴.从上表不难看出大部分的楼盘从1月开始一直上涨，个别涨幅比较大⑵四月份作为地产新政出台阶段，以4月尾转折点，有1/3楼盘下调房价，但下调的幅度不是很大；另外有1/3楼盘坚持原来的价格不肯下调，但相对整体来说销量一般化；剩余的1/3楼盘仍然继续上扬价格，至于销量明显小很多，大多来看楼盘的只是观望下还有剩下好的户型没，和看看价格有没有降低⑶.楼盘均价中最低4400米/平，最高7000米./平，在平均下等于5700米/平，整体处于高水准、高档社区，体现出东南地域的楼盘整体特征⑴.从上表不难看出大部分的楼盘从1月开始一直上涨，个别涨幅比25面积最小供给面积在51平米，最大供给面积在200平米；共同的供给范围集中100-130平米之间，以较大的两室或者小三室为主。由此可以推测，市场的需求面积范围在90-150平米之间，主力两室三室。一些要结婚的年轻人，该买房子还试要买的，一般的需求是90-120平的两室一厅或者是两室两厅为主，所以中小户型必然是相对于大户型热门。面积最小供给面积在51平米，最大供给面积在200平米；共同的26世奥湾远见公园首府万达广场藏龙福地西美一室*两室*****三室******四室*跃层周边竞争对手主力户型分析世奥湾远见公园首府万达广场藏龙福地西美一室*两室*****三27槐安路是横贯石家庄东西，是联系东部新区、主城区、西部山前区的最长交通主干道，沿线的住宅此起彼伏，便捷的交通，优雅的道路绿地等，促使沿线的住宅市场一直保持较高的增长态势，近期受“新国十条”影响出现量价起跌现象，但是该路沿线生活圈都日渐成熟，其宜居性还是备受市场认可，而随着省会城市三年大变样进行，城中村的改造，住宅的刚性需求始终存在。市场需求户型以两室、三室居多，面积控制在90-150平米之间，性价比高的接受度强，比如藏龙福地。住宅小结：槐安路是横贯石家庄东西，是联系东部新区、主城区、西部山前区的28二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析29地块分析本案位于槐安路与谈固南大街交口西北角规划将商业、商务、住宅三大城市功能汇聚于此

为本案地块分析本案位于槐安路与为本案30谈固西街槐安东路谈固南大街图中红圈部分为本案项目用地，呈倒L型谈固西街槐安东路谈固南大街图中红圈部分为31二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析32优势分析（Strength）东南，城市未来中心所在！项目坐拥槐安路迎宾大道及谈固南大街两条城市主干道地处中央生活区（CLD），高端精品楼盘林立区域内城市配套极为完善居住人群档次较高私享110000平米希望绿洲及50000平米丁香园两大主题公园优势分析（Strength）东南，城市未来中心所在！33二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析34劣势分析（Weakness）槐安路为快速路，不便于客户驻留项目地块不规则方正区域内商务氛围尚未形成小区地块原因导致车位规划受限，不利于商务办公项目可用绿化面积较少商铺为二十年使用权劣势分析（Weakness）槐安路为快速路，不便于客户驻35二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析36机会分析（Opportunities）槐安路高架桥下依规划可做成停车场，以弥补本案停车位不足受“新国十条”政策推动，商业地产焕发生机区域内在建商务、商业地产增多，未来商圈雏形显现本案周围尤其商务类项目同质化现象严重，无点睛之作据规划谈固南大街将北延至滨河新区，形成南北交通动脉拟将京珠高速公路东迁至良村，槐安路变身迎宾大道，出入市区更加便捷机会分析（Opportunities）槐安路高架桥下依规37二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析38威胁分析（Threats）宏观政策对房地产市场影响的不可预见性本案周围项目众多，竞争压力较大地块周边同质项目将分流部分客源，且已占据先机威胁分析（Threats）宏观政策对房地产市场影响的不可39二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析40Strength优势Opportunities机会SO优化策略1、以利润最大化为总体战略2、强化槐安路及谈固南大街交通的便捷性3、梳理和细分市场，强化对核心目标群体的营销4、从细节提升产品品质，实现差异化5、深度挖掘区域内强大的客户资源Strength优势Opportunities机会SO优化策41二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析42Threats威胁Weakness劣势TW规避策略1、充分利用可控资源提升项目竞争力2、以差异化形象定位规避同质化竞争3、通过精准的定位，提升项目卖点，快速回款Threats威胁Weakness劣势TW规避策略1、充分利43三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、商业客群分析3、LOFT产品人群分析4、住宅客群分析三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析244１、写字楼客群分析投资客户在股市及普通住宅投资较为低迷时期，投资商务类产品是其现阶段最佳选择小型成长性企业其业务正处在快速的上升时期，其手中资产不多，但对写字楼充满渴望现在其他写字楼租用客户相比在市中心高额的租金，本案写字楼的价格对其必然极具吸引力，从长远来看自持物业远比租用要合适１、写字楼客群分析45私营企业主其手中握有充足的资金，对市场有较为敏锐的观察力，是商务投资的主要客群区域内居住的公司老总区域内高端楼盘众多，其业主不乏公司老总，如果既能在家门口办公，还能体现公司实力，何乐而不为呢购买写字楼人群较为看重周围的商务氛围，写字楼的自身形象，交通，及其中的软硬件环境等等，对于投资客群来说，最主要的就是项目的投资收益。购买写字楼人群较为看重周围的商务氛围，写字楼的自身形象，交通46三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、商业客群分析3、LOFT产品人群分析4、住宅客群分析三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、472、商业客群分析现在区域内的经营者由于经营规模的扩大或对现在商业形象感到不满的具有一定资产的经营者经济较为宽裕的投资者商铺投资一直是投资人士的首选本案商业为20年使用权，对于营销有利有弊。利：客户群体对于商业看重的更多是其投资价值的高低，而本案这种没有产权的商铺其单位售价低，总投入少，但租金收入与其他区域内商业保持一致，因而其具有极高的投资价值，并且进入门槛较低弊：客户对于投资的安全性可能会有异议2、商业客群分析本案商业为20年使用权，对于营销有利有弊。48三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、商业客群分析3、LOFT产品人群分析4、住宅客群分析三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、49

3、LOFT产品人群分析追求自由崇尚个性的青年LOFT相对于普通住宅其总价较低，且可按业主想法随意组合规划，对于追崇时尚具有创意、积蓄较少的年轻人来说极具吸引力初期创业人士对于初期创业成立个人工作室的人来说，LOFT有绝对的诱惑本案周边缺少此类产品，竞争压力小。且与纯写字楼相互补充，市场前景可以期待3、LOFT产品人群分析本案周边缺少此类产品，竞争压力小50三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、商业客群分析3、LOFT产品人群分析4、住宅客群分析三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、514、住宅（精装公寓）产品客群分析该区域老住户对于项目地理位置十分认同，对配套较为依恋，注重生活便利性首次置业人群裕华区作为宜居性生活区，吸引大批首次置业人群投资客群关注时政动态，有些经济基础不足以投资商铺人群4、住宅（精装公寓）产品客群分析关注时政动态，有些经济基础52四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？1、写字楼篇2、商业篇3、住宅篇四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？1、写字楼篇2、商业篇531、写字楼篇

客户的需求提升企业形象充足停车位餐饮娱乐会议配套设施完善环境优雅性价比高完备的物业服务

区域现有产品立面及建筑毫无特色可言物业服务不到位多数宣传没能很好的落实对于细节把控不够价格高，没能贴近市场我们的机会1、写字楼篇客户的需求区域现有产品我54四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？1、写字楼篇2、商业篇3、住宅篇四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？1、写字楼篇2、商业篇552、商业篇

客户的需求投资回报率高物业自身有升值潜力投资资金的安全性有充足的停车位交通系统便利

区域现有产品年回报率在7%左右不方便泊车行车线路受限我们的机会2、商业篇客户的需求区域现有产品我56四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？1、写字楼篇2、商业篇3、住宅篇四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？1、写字楼篇2、商业篇573、住宅篇

客户的需求生活的便利性良好的采光通透的户型适中的价格景观环境付款方式充足的车位

区域现有产品户型有待优化楼间距过近部分产品性价比不高我们的机会3、住宅篇客户的需求区域现有产品我58五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划2、项目住宅建议3、项目写字楼建议4、LOFT产品建议5、项目商业部分建议五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划59项目产品构想及总体规划以下开发建议由如下角度出发：最大化开发利益最大化规避风险符合本项目整体定位提供差异化及品质化产品对目标客户群体构成持续强吸引项目产品构想及总体规划以下开发建议由如下角度出发：60构想一：写字楼目前市场上成功的写字楼必须具备以下几大要素。交通便利，静态交通（停车）方便；周边环境较好；区域位置及自身配套有助于企业形象；餐饮娱乐等商务配套较为完善；价格优势；项目产品构想及总体规划本案地处两条城区主干道交口交通十分便捷周边双公园拥抱，环境优雅市场现有写字楼产品竞争优势不明显，现在的竞争是细节的竞争本案后于其他项目入市，价格掌控性高高端居住人群的客源支持建筑外观的独特新颖支持构想一：写字楼目前市场上成功的写字楼必须具备以下几大要素。项61构想二：LOFT目前市场上成功的LOFT必须具备以下几大要素。浓郁的商业氛围及完善配套；极具特色、高附加值、良好的景观；优秀的物业服务；十分便利的交通条件；特色化建筑形态及产品创意；价格优势；区域市场竞争压力小本案周边超市、医院、学校、金融等配套完备紧邻槐安路，便于凸显项目形象支持现有条件突出建筑立面的色彩及质感。补充纯商务写字楼留下的市场空白，通过多元化的产品配比，使本案的综合竞争力提升。将LOFT产品再次细分为精装及毛坯两种，给客户多重选择方案产品建议构想二：LOFT目前市场上成功的LOFT必须具备以下几大要素62构想三：精装小户型公寓目前市场上成功的小户型公寓必须具备以下几大要素。处于市中心区；交通十分便利；处于重点中学附近；处于商业繁华区；大社区的小户型产品；交通便利，配套成熟逐渐成熟的商务办公场所将带来大量的购买及租用客群在新政下，总价款低的产品受影响度较小槐安路连接高速路口后，外来流动人员增加，精装小户型（酒店管理）有其存在的价值适中的价格体系支持投资居住两相宜基本支持构想三：精装小户型公寓目前市场上成功的小户型公寓必须具备以下63产品组合：双塔式写字楼+LOFT？

产品组合：写字楼+LOFT+精装公寓

？

。。。？

产品组合：双塔式写字楼+LOFT？产品组合：写字641、本项目临槐安路部分建成双塔写字楼加一栋LOFT产品组合论证根据项目的地理位置、地段条件、交通、配套和项目的利润要求，我们提出如下建议：为了避免产品的单一性和同质性并与其他项目形成差异化，建议写字楼部分采用双塔分离定位，即在外立面无差别，内部空间可以实现一栋楼为简装修小分割，另一栋精致装修大户分割。满足不同客户的需求。同时在配套上也可以共享部分资源，节省建设成本，同时提升了简装写字楼的附加值及品质；LOFT部分采用个性建筑形态加立面，彰显其流动性、艺术性、前卫性特征。三栋楼定位极具针对性，且将产品差异化细分。21层写字楼容易给人单薄的感觉，双塔设计从外观直觉上给人一种大气和质感两栋写字楼会否形成内部竞争？疑问答疑为何规划为双塔结构？1、本项目临槐安路部分建成双塔写字楼加一栋LOFT产品组合论652、本项目临槐安路部分建三栋板式住宅，将写字楼移至谈固南大街写字楼设在槐安路沿线，不利于汽车的进入停靠，而设在谈固南大街上可从细节处提升本案写字楼交通便捷性（见后图）沿槐安路沿线的住宅市场的成功案例相对于商务写字楼市场要多写字楼在谈固南大街上不利于形象建设2、本项目临槐安路部分建三栋板式住宅，将写字楼移至谈固南大街66写字楼在槐安路上写字楼在谈固南大街上写字楼在槐安路上写字楼在谈固南大街上673、本项目临槐安路部分建高端写字楼、LOFT、精装公寓虽然是三种建筑形态，但建议写字楼与精装公寓做成统一外立面效果，增加项目的对外形象输出各建筑之间用连廊相接，室内可做绿化及步行商业街

3、本项目临槐安路部分建高端写字楼、LOFT、精装公寓虽然68五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划2、项目住宅建议3、项目写字楼建议4、LOFT产品建议5、项目商业部分建议五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划69风格建议二建筑材料要突出材质的质感，线条明晰、硬朗，富于学院派和书卷气，给人一种雅致的氛围和感受。以涂料、石材为主，强调建筑整体感。汲取美、加建筑设计经验，随着组团建筑形体的变化而呈现出一定变化，格调一致但绝不单调，使建筑自身表情丰富，给视觉以美感风格建议二建筑材料要突出材质的质感，线条明晰、硬朗，富于学院70户型设计基本原则：

室内空间功能齐全、分区明晰、动线流畅，体现出现代生活的特性。采用南北朝向布局，注重房间的通风采光效果，室内的各空间尽量全明处理，以提升居住的舒适度。增大每户的朝南面，沐浴更多阳光；多阳台设计、飘窗、角窗、卧室八角观景窗安排，扩展视野。重视辅助空间的运用。根据每户户型特点，安排储藏间、工作阳台、步入式衣柜、露台等，适应现代生活。临近景观花园进行大开间客厅设计，配上大面积落地玻璃窗，起居坐卧，远眺近观，增强景观的价值。户型设计以两室、三室为主户型建议户型设计基本原则：户型建议71原户型分析核心筒所占面积较大大，导致公摊过大，得房率低。户型面积偏大，且户型单一，可选性低。原户型分析核心筒所占面积较大大，导致公摊过大，得房率低。72单元为27.2米*15.7米户型示意推荐户型分析对核心筒内部结构进行调整，可节省出一定空间，减小公摊面积。对户型结构、面积的调整，相对缩小户型面积，增加两室户型的体量，更易溶于市场。单元为27.2米*15.7米户型示意推荐户型分析对核心筒内部73谈固南大街南段塔式楼建议改为两梯四户，户户全明户型，增加产品亮点。对于前期的六户设计，不建议采用，本区域价格相对适中，客群对于户型的宜居性更加看重谈固南大街南段塔式楼74五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划2、项目住宅建议3、项目写字楼建议4、LOFT产品建议5、项目商业部分建议五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划753.1写字楼产品建议硬件设计要有超前性，品牌选择与主要对手持平1软性服务上达到星级酒店服务标准2注重细节把握，突出产品差异化33.1写字楼产品建议硬件设计要有超前性，品牌选择与主要对手持76客户看得见的地方高成本投入客户看不到的地方严格控制成本客户看得见的地方高成本投入773.1.1外广场建议“开放街区式”休闲广场设计理念主题：心情园林

——结合槐安路的城市绿化景观带，将广场延伸至槐安路，将城市绿化和项目广场有机结合。设计可组合和更换的广场园林，通过植物的气味颜色和雕塑的形态调整人们的心情。并在广场树立石刻字，引入酒店广场风格。3.1.1外广场建议“开放街区式”休闲广场设计理念主题：心情78河北石家庄鑫科槐安路项目市场研究产品论证案课件793.1.2会所建议写字楼会所配套：中型多功能会议室、商务中心、员工餐厅。会所可选配置：大型多媒体会议室、健身房、美容纤体、茶馆、咖啡厅等。原则：设施互动，避免重复投资3.1.2会所建议写字楼会所配套：中型多功能会议室、商务中心803.1.3电梯建议从市场调查中的出结论，中心区高层写字楼的电梯速度为2.5米/秒左右。建议选用欧洲知名品牌的原装进口电梯，高区电梯的速度在3—4米/秒，轿厢尺寸在目前建筑规划指标的基础上，尽量在高度上体现差异化。简装写字楼安装品牌电梯即可，尽量降低成本，拉低售价。使公司产品体现差异化，满足不同人群需求3.1.3电梯建议从市场调查中的出结论，中心区高层写字楼的电81选择全球四大品牌中央空调主机（约克、开利、特灵、麦克维尔），分户计量系统，可选配独立新风系统、负离子等先进空调系统；建议项目高端写字楼部分采用24小时中央空调分户计量系统。3.1.4空调建议此项配套标准仅限精装高档写字楼选择全球四大品牌中央空调主机（约克、开利、特灵、麦克维尔）823.1.5停车场建议由于该地块地上面积限制,建议项目在地下二层设置地下停车场，配备立体泊车系统，以增加产品档次。对于简装写字楼座也可将部分会所设施，员工食堂等设置于地下层。3.1.5停车场建议由于该地块地上面积限制,建议项目在地下二833.1.6卫生间建议增加残疾人专位，背景音乐，灯光柔和，体现楼宇的人性化。3.1.6卫生间建议增加残疾人专位，背景音乐，灯光柔和，体现843.1.7物业管理建议我司建议项目写字楼的物管公司引进第一太平戴维斯、世邦魏理仕、香港仲量联行等世界知名写字楼物业管理公司担任项目管理顾问；或启用本土知名品牌，如恒辉物业。提升项目品牌竞争力。3.1.7物业管理建议我司建议项目写字楼的物管公司引进第一太853.1.8立面建议

3.1.8立面建议86金属加玻璃全玻璃石材加玻璃金属加玻璃无论是以玻璃为主元素还是以石材为主元素的幕墙都可以实现较佳的视觉效果。玻璃为主元素的幕墙给人的感觉是现代感比较强，石材为主元素的幕墙给人以庄重和厚重感。现在市场上新建的写字楼普遍采用玻璃为主元素，全玻璃幕墙得到广泛运用。主要原因是全玻璃幕墙可以更好的将阳关及室外景观引入室内。建议本项目采用全玻璃幕墙，在外立面上突出线条，体现挺拔俊朗的外立面形象。金属加玻璃全玻璃石材加玻璃金属加玻璃无论是以玻璃为主元素还是873.1.9大堂建议建议在大堂设置前台接待，提供茶水、阅览等服务项目，提升项目品质3.1.9大堂建议建议在大堂设置前台接待，提供茶水、阅览等服883.1.10内部环境景观建议如采用双塔连廊设计，则在连廊内部设置花园及酒吧茶社等；其他建议每3-5层设置一个空中花园及小型吧台层花园3.1.10内部环境景观建议如采用双塔连廊设计，则在连廊内部89配套情况电梯足量的电梯配置，建议考虑奥的斯电梯、DOVER电梯等原装进口电梯空调、电力、饮水系统采用世界知名品牌中央空调系统或新风系统、双电源供电、直饮水餐饮配套餐厅、中西餐厅、咖啡厅、宴会厅、员工餐厅娱乐配套娱乐中心、健身房、保龄球馆、台球通讯配套国际卫星电视、楼宇自控系统、通讯交换系统、应急广播系统、可视对讲系统、结构化综合布线系统、电子巡更系统商务配套及其他多功能会议厅、商务中心洗衣房、商场、美容坊、美容美发、航空售票、邮局、银行、阅览及OA网络地板设计3.1.11高端写字楼配套配套情况电梯足量的电梯配置，建议考虑奥的斯电梯、DOVER电90配套情况电梯适量的电梯配置以国产电梯为主，少量使用进口电梯

空调、电力系统变频恒压，部分安装中央空调系统、双电源供电餐饮配套员工餐厅娱乐配套娱乐中心、健身房通讯配套预留电话,电视插口、通讯交换系统、应急广播系统、可视对讲系统商务配套会议厅、商务中心、商场、航空售票、银行3.1.12高端写字楼配套配套情况电梯适量的电梯配置以国产电梯为主，少量使用进口电梯91五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划2、项目住宅建议3、项目写字楼建议4、LOFT产品建议5、项目商业部分建议五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划924、LOFT产品建议LOFT产品突出购买人的个性展示，面积控制在35-90平米之间，层高控制在5.4米左右（下层2.8米，上层2.6米），此种设计符合居住、办公的双重需求。推出少量精装LOFT搭配推广，对客群进行细分4、LOFT产品建议LOFT产品突出购买人的个性展示，面积控934.1LOFT外立面建议4.1LOFT外立面建议944.2LOFT户型建议4.2LOFT户型建议95五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划2、项目住宅建议3、项目写字楼建议4、LOFT产品建议5、项目商业部分建议五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划96推广研判：本案商业为出售10年或20年使用权，建议采取1层或1-2层连体按柱距直接出售的方式（可自用可投资），快速回笼资金；3层整层出售或划分为多个小区域以价格优势快速消化。5、项目商业部分建议推广研判：5、项目商业部分建议97提案结束谢谢！提案结束谢谢！98鑫科槐安路项目产品论证案鑫科槐安路项目产品论证案99前言

本方案是我们对项目本身以及对本市房地产市场的一贯的研究和了解，结合自身操盘经验，经过资料搜索、分析和讨论，特此制定出此方案。

前言本方案是我们对项目本身以及对本市房地产市100本次提案研究以下几个核心问题二、我们到底有什么？三、我们的客户是一群什么样的人，有何种需求？一、区域市场情况？五、本案产品如何能脱颖而出？四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？本次提案研究以下几个核心问题二、我们到底有什么？三、我们的客101一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅市场分析一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅102区域地图（写字楼及商业分布）本案区域地图（写字楼及商业分布）本案103金源商务基本情况

地址槐安路与翟营大街交口东行50米路南工程进度已经动工，打地基物业天河地产自持规模3栋21层框架结构建筑面积5.7万平方米占地---优惠未定交房2012写字楼层数21层高3.5均价未定租金未定开盘未开盘物业费1.5商铺4层为底商，五一推出3套特价商铺，商铺均价15000元/米，面积60—180平米其它

/votehouse/750.html16路、43路、65路、73路、快39路、49路等金源商务基地址槐安路与翟营大街交口东行50米路南工程进度已经104财库基本情况

地址槐安路交翟营大街东北角工程进度接近封顶物业北京十佳物业规模1栋26层建筑面积4万平方米占地10亩优惠---交房2011写字楼层数26层高---均价7000租金1.5开盘2010.5.15车位1：1全地下商铺1-4层为底商，具体均价没有出来其它

/votehouse/750.html12路、43路、56路、快39路、49路、79路、33路等财库基地址槐安路交翟营大街东北角工程进度接近封顶物业北京十佳105金马国际基本情况地址槐安路交翟营大街东北角工程进度交房适用规模1栋26层建筑面积3.5万平方米占地7亩优惠---交房2010写字楼层数20物业费1.2均价不卖租金1开盘---层高5.2/3.3商铺1-3层为底商其它

/votehouse/750.html12路、43路、49路、56路、6路金马国际基地址槐安路交翟营大街东北角工程进度交房适用规模1栋106西美第五大道地址槐安路交谈固大街东北角工程进度现房规模7栋建面70万占地12万物业西美自持交房现房面积40-200物业费2.2均价8000-11000（北）容积3开盘2009.8层高2.9商铺：1-3层为底商

/votehouse/750.html16路、27路、54路、116路、60路、72路、快39路等西美第五大道地址槐安路交谈固大街东北角工程进度现房规模7栋建107项目名称财库万隆国际汇通国际均价价格7000元/平6800元/平7000元/平价格总体集中在6000-8000之间。财库定价在7000元/平米，在销售过程中明显很吃力。期销售进展不顺的原因不止价格这一个方面，与当前的市场坏境也有很大的关系，大的市场坏境对于地产整体市场都有抑制性。价格体系的合理制定是目前唯一能够突破市场大坏境体系的有效办法。

1、写字楼价格分析写字楼小结：项目名称财库万隆国际汇通国际均价价格7000元/平6800元1082、区域租金及物业分析最少最高写字楼租金1元/平1.5元/平写字楼租金相比市区比较低，一是说明市场的供应量过剩，另一方面也显示出目前供应产品与客户需求存在较大差距，没有得到市场的认可。一部分在销售情况不佳的状况下将商务以出租的方式面向市场，这种方式在处于目前这种楼市淡季的状况下能够稍缓下压力，像金马国际商务等2、区域租金及物业分析最少最高写字楼租金1元/平1.5元/平1093、户型面积分析：商务楼户型面积一般中小型（90多-100多平米）居多，这样的总房款并不是太大，并且能够在相对较短时间内回收投资，但这样的户型设计不是太好，像金马国际商务内承重墙稍多，使装修设计比较繁琐。3、户型面积分析：110槐安路东路作为裕华区新的商业中心正在兴起财库、金马国际、金源商务、金马大厦等商业写字楼集中在槐安东路段。各个项目概念特色明显，但是否能真正做到有待观望。产品宣传基本都走高端市场，低端市场成为空白。槐安路发展新型商业，与东南区域的高端住宅相呼应，发展机会比较成熟，潜在商机比较大。写字楼市场总结槐安路东路作为裕华区新的商业中心正在兴起写字楼市场总结111交通便利交通的便利性大大的促使商业的进一步繁荣。分布特点相似项目临街，且个别守住是自路口的黄金地段。目前调研的四大商务写字楼分别分布在与谈固大街、翟营大街交汇的地段，位置优越，尽享繁华之美。写字楼产品未形成差异化区域写字楼产品大都宣传为高端商务，且推广概念无新意交通便利112一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅市场分析一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅1131、底商价格分析项目名称西美（北）金源商务谈固东街交东岗底商均价价格13000元/平15000元/平18000元/平据市场了解，底商价格基本回旋在12000-18000之间由于市场不够成熟，西美北区的底商成熟，均价在13000/平，金源商务暂定商铺价格在15000元/平，明显高于市场接收程度。区域性价格偏高，商业没有兴起的，投资会有些松弛。项目名称西美（北）金源商务谈固东街交东岗底商均价价格13001142、底商租金及物业分析最小最大底商租金（大商铺）2元/平3元/平之间底商租金（小门脸）1.5元/平1.5元/平物业费1.2元2.5元2、底商租金及物业分析最小最大底商租金（大商铺）2元/平31153、底商一般占整楼最底3层/4层。金源商务4层财库4层金马国际3层西美3层底商一般都占项目的底起3-4层，出租形式基本上是一层单间出租形式比较多，2-4层分割出租或者整层出租形式比较多。3、底商一般占整楼最底3层/4层。金源商务4层财库4层金马国116交通便利交通的便利性大大的促使商业的进一步繁荣。投资年收益不高按现有最高租金3元/平米，单价15000元/平米来计算，年回报率在7．2%左右（未考虑物业本身升值）商业发展潜力巨大与东南居住区相连接，商业有待于进一部提高。底商小结底商小结117一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅市场分析一、区域市场情况？区域写字楼市场分析区域商业市场分析区域住宅118区域地图（住宅分布）本案区域地图（住宅分布）本案119开发商河北鑫海天房地产开发有限公司项目地点谈固东街交东岗路建筑面积72万平方米占地面积270亩开盘2009.12.6（16号）入住2011.9.30绿化率40%容积率---首付政策公摊---楼间距40米车位1：1均价4800优惠建筑规模18栋建筑类型小高层、高层面积（平）主打户型两室其它33路、27路、快39路、60路、79路藏龙福地开发商河北鑫海天房地产开发有限公司项目地点谈固东街交东岗路建120开发商金马房地产开发公司项目地点槐安楼交谈固大街建筑面积70万占地面积12万开盘2010-5入住2012绿化率30%容积率3首付40%50%全款公摊---楼间距40米左右车位1：1.2均价5700优惠全款9.3折建筑规模15栋建筑类型高层面积（平）90-184主打户型两室其它交通16路、27路、54路、116路、60路、72路、快39路等西美第五大道二期开发商金马房地产开发公司项目地点槐安楼交谈固大街建筑面积70121开发商万达集团项目地点槐安路交民心河建筑面积183万平方米占地面积40公顷开盘2010.5底入住2011绿化率---容积率---首付30%公摊---楼间距---车位---均价6000左右优惠卡免费，持卡9.9折建筑规模---建筑类型公寓、写字楼、高层面积（平）90-161主打户型三室其它43中，27中、金马小学、裕东小学、翟营大街小，16路、43路、65路等万达广场开发商万达集团项目地点槐安路交民心河建筑面积183万平方米占122⑴.从上表不难看出大部分的楼盘从1月开始一直上涨，个别涨幅比较大⑵四月份作为地产新政出台阶段，以4月尾转折点，有1/3楼盘下调房价，但下调的幅度不是很大；另外有1/3楼盘坚持原来的价格不肯下调，但相对整体来说销量一般化；剩余的1/3楼盘仍然继续上扬价格，至于销量明显小很多，大多来看楼盘的只是观望下还有剩下好的户型没，和看看价格有没有降低⑶.楼盘均价中最低4400米/平，最高7000米./平，在平均下等于5700米/平，整体处于高水准、高档社区，体现出东南地域的楼盘整体特征⑴.从上表不难看出大部分的楼盘从1月开始一直上涨，个别涨幅比123面积最小供给面积在51平米，最大供给面积在200平米；共同的供给范围集中100-130平米之间，以较大的两室或者小三室为主。由此可以推测，市场的需求面积范围在90-150平米之间，主力两室三室。一些要结婚的年轻人，该买房子还试要买的，一般的需求是90-120平的两室一厅或者是两室两厅为主，所以中小户型必然是相对于大户型热门。面积最小供给面积在51平米，最大供给面积在200平米；共同的124世奥湾远见公园首府万达广场藏龙福地西美一室*两室*****三室******四室*跃层周边竞争对手主力户型分析世奥湾远见公园首府万达广场藏龙福地西美一室*两室*****三125槐安路是横贯石家庄东西，是联系东部新区、主城区、西部山前区的最长交通主干道，沿线的住宅此起彼伏，便捷的交通，优雅的道路绿地等，促使沿线的住宅市场一直保持较高的增长态势，近期受“新国十条”影响出现量价起跌现象，但是该路沿线生活圈都日渐成熟，其宜居性还是备受市场认可，而随着省会城市三年大变样进行，城中村的改造，住宅的刚性需求始终存在。市场需求户型以两室、三室居多，面积控制在90-150平米之间，性价比高的接受度强，比如藏龙福地。住宅小结：槐安路是横贯石家庄东西，是联系东部新区、主城区、西部山前区的126二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析127地块分析本案位于槐安路与谈固南大街交口西北角规划将商业、商务、住宅三大城市功能汇聚于此

为本案地块分析本案位于槐安路与为本案128谈固西街槐安东路谈固南大街图中红圈部分为本案项目用地，呈倒L型谈固西街槐安东路谈固南大街图中红圈部分为129二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析130优势分析（Strength）东南，城市未来中心所在！项目坐拥槐安路迎宾大道及谈固南大街两条城市主干道地处中央生活区（CLD），高端精品楼盘林立区域内城市配套极为完善居住人群档次较高私享110000平米希望绿洲及50000平米丁香园两大主题公园优势分析（Strength）东南，城市未来中心所在！131二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析132劣势分析（Weakness）槐安路为快速路，不便于客户驻留项目地块不规则方正区域内商务氛围尚未形成小区地块原因导致车位规划受限，不利于商务办公项目可用绿化面积较少商铺为二十年使用权劣势分析（Weakness）槐安路为快速路，不便于客户驻133二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析134机会分析（Opportunities）槐安路高架桥下依规划可做成停车场，以弥补本案停车位不足受“新国十条”政策推动，商业地产焕发生机区域内在建商务、商业地产增多，未来商圈雏形显现本案周围尤其商务类项目同质化现象严重，无点睛之作据规划谈固南大街将北延至滨河新区，形成南北交通动脉拟将京珠高速公路东迁至良村，槐安路变身迎宾大道，出入市区更加便捷机会分析（Opportunities）槐安路高架桥下依规135二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析136威胁分析（Threats）宏观政策对房地产市场影响的不可预见性本案周围项目众多，竞争压力较大地块周边同质项目将分流部分客源，且已占据先机威胁分析（Threats）宏观政策对房地产市场影响的不可137二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析138Strength优势Opportunities机会SO优化策略1、以利润最大化为总体战略2、强化槐安路及谈固南大街交通的便捷性3、梳理和细分市场，强化对核心目标群体的营销4、从细节提升产品品质，实现差异化5、深度挖掘区域内强大的客户资源Strength优势Opportunities机会SO优化策139二、我们到底有什么？地块分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）SO优化策略TW规避策略二、我们到底有什么？地块分析140Threats威胁Weakness劣势TW规避策略1、充分利用可控资源提升项目竞争力2、以差异化形象定位规避同质化竞争3、通过精准的定位，提升项目卖点，快速回款Threats威胁Weakness劣势TW规避策略1、充分利141三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、商业客群分析3、LOFT产品人群分析4、住宅客群分析三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2142１、写字楼客群分析投资客户在股市及普通住宅投资较为低迷时期，投资商务类产品是其现阶段最佳选择小型成长性企业其业务正处在快速的上升时期，其手中资产不多，但对写字楼充满渴望现在其他写字楼租用客户相比在市中心高额的租金，本案写字楼的价格对其必然极具吸引力，从长远来看自持物业远比租用要合适１、写字楼客群分析143私营企业主其手中握有充足的资金，对市场有较为敏锐的观察力，是商务投资的主要客群区域内居住的公司老总区域内高端楼盘众多，其业主不乏公司老总，如果既能在家门口办公，还能体现公司实力，何乐而不为呢购买写字楼人群较为看重周围的商务氛围，写字楼的自身形象，交通，及其中的软硬件环境等等，对于投资客群来说，最主要的就是项目的投资收益。购买写字楼人群较为看重周围的商务氛围，写字楼的自身形象，交通144三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、商业客群分析3、LOFT产品人群分析4、住宅客群分析三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、1452、商业客群分析现在区域内的经营者由于经营规模的扩大或对现在商业形象感到不满的具有一定资产的经营者经济较为宽裕的投资者商铺投资一直是投资人士的首选本案商业为20年使用权，对于营销有利有弊。利：客户群体对于商业看重的更多是其投资价值的高低，而本案这种没有产权的商铺其单位售价低，总投入少，但租金收入与其他区域内商业保持一致，因而其具有极高的投资价值，并且进入门槛较低弊：客户对于投资的安全性可能会有异议2、商业客群分析本案商业为20年使用权，对于营销有利有弊。146三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、商业客群分析3、LOFT产品人群分析4、住宅客群分析三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、147

3、LOFT产品人群分析追求自由崇尚个性的青年LOFT相对于普通住宅其总价较低，且可按业主想法随意组合规划，对于追崇时尚具有创意、积蓄较少的年轻人来说极具吸引力初期创业人士对于初期创业成立个人工作室的人来说，LOFT有绝对的诱惑本案周边缺少此类产品，竞争压力小。且与纯写字楼相互补充，市场前景可以期待3、LOFT产品人群分析本案周边缺少此类产品，竞争压力小148三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、商业客群分析3、LOFT产品人群分析4、住宅客群分析三、我们的客户群体是一群什么样的人？1、写字楼客群分析2、1494、住宅（精装公寓）产品客群分析该区域老住户对于项目地理位置十分认同，对配套较为依恋，注重生活便利性首次置业人群裕华区作为宜居性生活区，吸引大批首次置业人群投资客群关注时政动态，有些经济基础不足以投资商铺人群4、住宅（精装公寓）产品客群分析关注时政动态，有些经济基础150四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？1、写字楼篇2、商业篇3、住宅篇四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？1、写字楼篇2、商业篇1511、写字楼篇

客户的需求提升企业形象充足停车位餐饮娱乐会议配套设施完善环境优雅性价比高完备的物业服务

区域现有产品立面及建筑毫无特色可言物业服务不到位多数宣传没能很好的落实对于细节把控不够价格高，没能贴近市场我们的机会1、写字楼篇客户的需求区域现有产品我152四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？1、写字楼篇2、商业篇3、住宅篇四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？1、写字楼篇2、商业篇1532、商业篇

客户的需求投资回报率高物业自身有升值潜力投资资金的安全性有充足的停车位交通系统便利

区域现有产品年回报率在7%左右不方便泊车行车线路受限我们的机会2、商业篇客户的需求区域现有产品我154四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？1、写字楼篇2、商业篇3、住宅篇四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？1、写字楼篇2、商业篇1553、住宅篇

客户的需求生活的便利性良好的采光通透的户型适中的价格景观环境付款方式充足的车位

区域现有产品户型有待优化楼间距过近部分产品性价比不高我们的机会3、住宅篇客户的需求区域现有产品我156五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划2、项目住宅建议3、项目写字楼建议4、LOFT产品建议5、项目商业部分建议五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划157项目产品构想及总体规划以下开发建议由如下角度出发：最大化开发利益最大化规避风险符合本项目整体定位提供差异化及品质化产品对目标客户群体构成持续强吸引项目产品构想及总体规划以下开发建议由如下角度出发：158构想一：写字楼目前市场上成功的写字楼必须具备以下几大要素。交通便利，静态交通（停车）方便；周边环境较好；区域位置及自身配套有助于企业形象；餐饮娱乐等商务配套较为完善；价格优势；项目产品构想及总体规划本案地处两条城区主干道交口交通十分便捷周边双公园拥抱，环境优雅市场现有写字楼产品竞争优势不明显，现在的竞争是细节的竞争本案后于其他项目入市，价格掌控性高高端居住人群的客源支持建筑外观的独特新颖支持构想一：写字楼目前市场上成功的写字楼必须具备以下几大要素。项159构想二：LOFT目前市场上成功的LOFT必须具备以下几大要素。浓郁的商业氛围及完善配套；极具特色、高附加值、良好的景观；优秀的物业服务；十分便利的交通条件；特色化建筑形态及产品创意；价格优势；区域市场竞争压力小本案周边超市、医院、学校、金融等配套完备紧邻槐安路，便于凸显项目形象支持现有条件突出建筑立面的色彩及质感。补充纯商务写字楼留下的市场空白，通过多元化的产品配比，使本案的综合竞争力提升。将LOFT产品再次细分为精装及毛坯两种，给客户多重选择方案产品建议构想二：LOFT目前市场上成功的LOFT必须具备以下几大要素160构想三：精装小户型公寓目前市场上成功的小户型公寓必须具备以下几大要素。处于市中心区；交通十分便利；处于重点中学附近；处于商业繁华区；大社区的小户型产品；交通便利，配套成熟逐渐成熟的商务办公场所将带来大量的购买及租用客群在新政下，总价款低的产品受影响度较小槐安路连接高速路口后，外来流动人员增加，精装小户型（酒店管理）有其存在的价值适中的价格体系支持投资居住两相宜基本支持构想三：精装小户型公寓目前市场上成功的小户型公寓必须具备以下161产品组合：双塔式写字楼+LOFT？

产品组合：写字楼+LOFT+精装公寓

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产品组合：双塔式写字楼+LOFT？产品组合：写字1621、本项目临槐安路部分建成双塔写字楼加一栋LOFT产品组合论证根据项目的地理位置、地段条件、交通、配套和项目的利润要求，我们提出如下建议：为了避免产品的单一性和同质性并与其他项目形成差异化，建议写字楼部分采用双塔分离定位，即在外立面无差别，内部空间可以实现一栋楼为简装修小分割，另一栋精致装修大户分割。满足不同客户的需求。同时在配套上也可以共享部分资源，节省建设成本，同时提升了简装写字楼的附加值及品质；LOFT部分采用个性建筑形态加立面，彰显其流动性、艺术性、前卫性特征。三栋楼定位极具针对性，且将产品差异化细分。21层写字楼容易给人单薄的感觉，双塔设计从外观直觉上给人一种大气和质感两栋写字楼会否形成内部竞争？疑问答疑为何规划为双塔结构？1、本项目临槐安路部分建成双塔写字楼加一栋LOFT产品组合论1632、本项目临槐安路部分建三栋板式住宅，将写字楼移至谈固南大街写字楼设在槐安路沿线，不利于汽车的进入停靠，而设在谈固南大街上可从细节处提升本案写字楼交通便捷性（见后图）沿槐安路沿线的住宅市场的成功案例相对于商务写字楼市场要多写字楼在谈固南大街上不利于形象建设2、本项目临槐安路部分建三栋板式住宅，将写字楼移至谈固南大街164写字楼在槐安路上写字楼在谈固南大街上写字楼在槐安路上写字楼在谈固南大街上1653、本项目临槐安路部分建高端写字楼、LOFT、精装公寓虽然是三种建筑形态，但建议写字楼与精装公寓做成统一外立面效果，增加项目的对外形象输出各建筑之间用连廊相接，室内可做绿化及步行商业街

3、本项目临槐安路部分建高端写字楼、LOFT、精装公寓虽然166五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划2、项目住宅建议3、项目写字楼建议4、LOFT产品建议5、项目商业部分建议五、项目产品如何能脱颖而出？1、项目产品构想及总体规划167风格建议二建筑材料要突出材质的质感，线条明晰、硬朗，富于学院派和书卷气，给人一种雅致的氛围和感受。以涂料、石材为主，强调建筑整体感。汲取美、加建筑设计经验，随着组团建筑形体的变化而呈现出一定变化，格调一致但绝不单调，使建筑自身表情丰富，给视觉以美感风格建议二建筑材料要突出材质的质感，线条明晰、硬朗，富于学院168户型设计基本原则：

室内空间功能齐全、分区明晰、动线流畅，体现出现代生活的特性。采用南北朝向布局，注重房间的通风采光效果，室内的各空间尽量全明处理，以提升居住的舒适度。增大每户的朝南面，沐浴更多阳光；多阳台设计、飘窗、角窗、卧室八角观景窗安排，扩展视野。重视辅助空间的运用。根据每户户型特点，安排储藏间、工作阳台、步入式衣柜、露台等，适应现代生活。临近景观花园进行大开间客厅设计，配上大面积落地玻璃窗，起居坐卧，远眺近观，增强景观的价值。户型设计以两室、三室为主户型建议户型设计基本原则：户型建议169原户型分析核心筒所占面积较大大，导致公摊过大，得房率低。户型面积偏大，且户型单一，可选性低。原户型分析核心筒所占面积较大大，导致公摊过大，得房率低。170单元为27.2米*15.7米户型示意推荐户型分析对核心筒内部结构进行调整，可节省出一定空间，减小公摊面积。对户型结构、面积的调整，相对缩小户型面积，增加两室户型的体量，更易溶于市场。单元为27.2米*15.7米户型示意推荐户型分析对核心筒内部171谈固南大街南段塔式楼建议改为两梯四户，户户全明户型，增加产品亮点。对于前期的六户设计，不建议采用，本区域价格相对适中，客群对于户型的宜居性更加看重谈固南大街南段塔式楼172五、项目产品如何能脱颖而出？