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房地产基本知识主讲人：王继伟------毛泽东语自信人生二百年会当击水三千里！第一部分房地产专业术语------之概念篇房地产的概念一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物，以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等）；房地产又称不动产或物业；房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一；房地产业的概念是指从事房地产开发、经营、管理的行业；根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等‘房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一；房地产市场的概念房地产市场分狭义和广义的两类；狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所；也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值；广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动；房地产一级市场、二级市场、三级市场概念房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场；房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场；房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为；房地产交易的概念城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁；其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；商品房的概念商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋；它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”；1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房；从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等；经济适用房的概念是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定；住宅的概概念是指专供供居住的的房屋，，包括别别墅、公公寓、职职工家属属宿舍和和集体宿宿舍（包包括职工工单身宿宿舍和学学生宿舍舍）等。。但不包包括住宅宅楼中作作为人防防用、不不住人的的地下室室等，也也不包括括托儿所所、病房房、疗养养院、旅旅馆等具具有专门门用途的的房屋；；成套住宅宅的概念念是指由若若干卧室室、起居居室、厨厨房、卫卫生间、、室内走走道或客客厅等组组成的供供一户使使用的房房屋；住宅宅按按套套统统计计：：两两户户合合用用一一套套的的住住宅宅，，按按一一套套统统计计；；一一户户用用两两套套或或两两套套以以上上的的应应按按实实际际套套数数统统计计；；单元元式式住住宅宅的的概概念念单元元式式住住宅宅是是指指除除卧卧室室外外，，包包括括起起居居室室、、卫卫生生间间、、厨厨房房、、厕厕所所等等辅辅助助用用房房，，且且上上下下水水、、供供暖暖、、燃燃气气等等设设施施、、设设备备齐齐全全，，可可以以独独立立使使用用的的住住房房，，一一般般是是指指成成套套的的楼楼房房；；公寓寓式式住住宅宅的的概概念念公寓式住宅宅式区别于于独院独户户的西式别别墅住宅而而言的；公寓是住宅宅一般建筑筑在大城市市里，多数数为高层大大楼，标准准较高，每每一层内由由若干单户户独用的套套房，包括括卧室、起起居室、客客厅、浴室室、厕所、、厨房、阳阳台等等；；还有的附附设于旅馆馆酒店之内内，供一些些常常往来来的中外客客商及其家家属中短期期租用；花园式住宅宅的概念花园式住宅宅一般也称称西式洋房房或小洋楼楼，也称花花园别墅，，一般都是是带有花园园草坪和车车库的独院院式平房或或二、三层层小楼，建建筑密度很很低，内部部居住功能能完备，装装修豪华，，并富有变变化，住宅宅水、电、、暖供给一一应俱全，，户外道路路、通讯、、购物、绿绿化也都有有较高的标标准，一般般为高收入入者购买；；跃层式住宅宅的概念跃层式建筑筑是指住宅宅占有上下下两层楼面面，卧室、、起居室、、客厅、卫卫生间、厨厨房及其它它辅助用房房可以分层层布置，上上下层之间间的交通不不通过公用用楼梯而采采用户内独独用小楼梯梯连接；优点是：①每户都都有较大的的采光面，，通风较好好；②户内居居住面积和和辅助面积积较大；③布局紧紧凑，功能能明确，相相互干扰较较小；复式住宅的的概念复式住宅一一般是指每每户住宅在在层高较高高的一层中中增建一个个1.2米米的夹层，，两层合计计的层高要要大大低于于跃层式住住宅（复式式为3.3米，而一一般跃层式式为5.6米），其其下层供起起居用，如如进餐，洗洗浴等，上上层供休息息睡眠和贮贮藏用，户户内设有一一层的起居居室高2米米，上层直直接作为卧卧室的床面面，人可坐坐起但无法法直立；国有房产：：是指归国国家所有的的房产。包包括由政府府接管、国国家经租、、收购、新新建以及由由国有单位位用自筹资资金建设或或购买的房房产。国有有房产分为为直管产、、自管产、、军产三种种；集体所有房房产：是指指城市集体体所有制单单位所有的的房产。即即集体所有有制单位投投资建造、、购买的房房产；涉外房产：：是指中外外合资经营营企业、中中外合作经经营企业和和外资企业业、外国政政府、社会会团体、国国际性机构构所投资建建造或购买买的房产；；其他房房产：：是指指凡不不属于于以上上各类类别的的房屋屋，都都归在在这一一类，，包括括因所所有权权人不不明，，由政政府房房地产产管理理部门门、全全民所所有制制单位位、军军队代代为管管理的的房屋屋以及及宗教教、寺寺庙等等房屋屋；国有房房产、、集体体所有有房产产、涉涉外房房产、、其他他房产产已购公公房、、单位位产权权房、、廉租租房、、私房房已购公公房又又称售售后公公房，，就是是购买买的公公有住住房；；单位产产权房房是指指产权权属于于单位位所有有的房房屋，，也称称系统统产权权房、、系统统房；；廉租房房是在在新出出台的的国家家房改改政策策中首首次提提出的的一种种概念念。我我国的的廉租租房只只租不不售，，出租租给城城镇居居民中中最低低收入入者。。廉租租房的的来源源主要要是腾腾退的的旧公公房等等；私房也也称私私有住住宅，，私产产住宅宅。它它是由由个人人或家家庭购购买、、建造造的住住宅。。在农农村，，农民民的住住宅基基本上上是自自建私私有住住宅。。公有有住房房通过过住宅宅消费费市场场出售售给个个人和和家庭庭，也也就转转为私私有住住宅；；二手房房、外外销商商品房房、内内销商商品房房二手房房即旧旧房。。新建建的商商品房房进行行第一一次交交易时时为““一手手“，，第二二次交交易则则为““二手手“。。一些些无房房的人人，可可以买买一套套别人人多余余的房房；而而另一一些手手里有有些积积蓄又又有小小房子子居住住的，，可以以卖掉掉旧房房买新新房；；而那那些住住房富富余户户，也也能卖卖掉自自己的的多余余住房房换取取收益益；外销商品房是是由房地产开开发企业建设设的，取得了了外销商品房房预（销）售售许可证的房房屋，外销商商品房可以出出售给国内外外（含港、澳澳、台）的企企业，其他组组织和个人；；内销商品房是是由房地产开开发企业建设设的，取得了了商品房销售售许可证的房房屋，内销商商品房可以出出售给当地企企事业单位和和居民；期房、准现房房、现房期房是指开发发商从取得商商品房预售许许可证开始至至取得房地产产权证大产证证止，在这一一期间的商品品房称为期房房，消费者在在这一阶段购购买商品房时时应签预售合合同。期房在在港澳地区称称做为买“楼楼花“，这是是当前房地产产开发商普遍遍采用的一种种房屋销售方方式。购买期期房也就是购购房者购买尚尚处于建造之之中的房地产产项目。而在在成都市通常常对期房的理理解是未修建建好，尚不能能入住的房子子；准现房是指房房屋主体已基基本封顶完工工，小区内的的楼宇及设施施的大致轮廓廓已初现，房房型、楼间距距等重要因素素已经一目了了然，工程正正处在内外墙墙装修和进行行配套施工阶阶段的房屋；；所谓现房是指指开发商已办办妥房地产权权证（大产证证）的商品房房，消费者在在这一阶段购购买商品房时时应签出售合合同。在成都都市通常意义义上指的现房房是指项目已已经竣工可以以入住的房屋屋；尾房、烂尾房房尾房又称扫尾尾房。它是房房地产业进入入散户零售时时代的产物，，是空置房中中的一种。一一般情况下，，当商品住宅宅的销售量达达到80％以以后，一般就就进入房地产产项目的清盘盘销售阶段，，此时所销售售的房产，一一般称为尾房房。开发商经经过正常的销销售后剩下了了少量没有竞竞争力的房子子，这些房子子或朝向不好好、采光不足足，或是楼层层不佳、位处处两级，其中中一层大多不不带小花园且且遮挡较严重重；烂尾房是指那那些由于开发发商资金不足足、盲目上马马，或者错误误判断供求形形势，开发总总量供大于求求，导致大面面积空置，无无法回收前期期投资，更无无力进行后续续建设，甚至至全盘停滞的的积压楼宇。。“烂尾“的的情况一般不不会发生在房房产推出销售售的时候的，，而是随着项项目的不断推推进，一步步步显现；尾房、烂尾房房尾房又称扫尾尾房。它是房房地产业进入入散户零售时时代的产物，，是空置房中中的一种。一一般情况下，，当商品住宅宅的销售量达达到80％以以后，一般就就进入房地产产项目的清盘盘销售阶段，，此时所销售售的房产，一一般称为尾房房。开发商经经过正常的销销售后剩下了了少量没有竞竞争力的房子子，这些房子子或朝向不好好、采光不足足，或是楼层层不佳、位处处两级，其中中一层大多不不带小花园且且遮挡较严重重；烂尾尾房房是是指指那那些些由由于于开开发发商商资资金金不不足足、、盲盲目目上上马马，，或或者者错错误误判判断断供供求求形形势势，，开开发发总总量量供供大大于于求求，，导导致致大大面面积积空空置置，，无无法法回回收收前前期期投投资资，，更更无无力力进进行行后后续续建建设设，，甚甚至至全全盘盘停停滞滞的的积积压压楼楼宇宇。。““烂烂尾尾““的的情情况况一一般般不不会会发发生生在在房房产产推推出出销销售售的的时时候候的的，，而而是是随随着着项项目目的的不不断断推推进进，，一一步步步步显显现现；；工业业用用房房的的概概念念指独独立立设设置置的的各各类类工工厂厂、、车车间间、、手手工工作作坊坊、、发发电电厂厂等等从从事事生生产产活活动动的的房房屋屋；；商业用房的的概念是指各类商商店、门市市部、饮食食店、粮油油店、菜场场、理发店店、照相馆馆、浴室、、旅社、招招待所等从从事商业和和为居民生生活服务所所用的房屋屋；公用设施用用房的概念念是指自来水水、泵站、、污水处理理、变电、、燃气、供供热、垃圾圾处理、环环卫、公厕厕、殡葬、、消防等市市政公用设设施的房屋屋；第二部分房地产专业业术语------之建筑筑规划篇生地、熟地地、土地通通平生地：通常指尚未未进行市政政基础的土土地；熟地：已有市政基基础设施具具备房地产产开发条件件的土地，，即三通一一平或七通通一平；三通一平：：即将开发区区域以外的的道路，给给、排水管管，供电线线路等引入入施工现场场，对施工工现场的土土地进行平平整；七通一平：：包括道路通通，上下水水通，雨污污排水通，，电力通，，通讯通，，煤气通，，热力通和和平整场地地；土地使用年年限土地使用年年限：凡与规划国国土局签订订《土地使使用权出让让合同书》》的用地，，其土地使使用年期按按国家规定定执行；即：居住用用地七十年年；工业用用地五十年年；教育、、科技、文文化、卫生生、体育用用地五十年年；商业、、旅游、娱娱乐用地四四十年；综综合用地或或者其他用用地五十年年；土地出让金金土地出让金金：各级政府土土地管理部部门将土地地使用权出出让给土地地使用者，，按规定向向受让人收收取的土地地出让的全全部价款（（指土地出出让的交易易总额），，或土地使使用期满，，土地使用用者需要续续期而向土土地管理部部门缴纳的的续期土地地出让价款款，或原通通过行政划划拨获得土土地使用权权的土地使使用者，将将土地使用用权有偿转转让、出租租、抵押、、作价入股股和投资，，按规定补补交的土地地出让价款款；规划建设用用地面积规划建设用用地面积：：是指城市规规划主管部部门确定的的建设用地地位置和界界线所围合合的用地之之水平投影影面积（项项目用地红红线范围内内的土地面面积），不不包括代征征的面积；；房屋施工面面积：指报告期内内施工的房房屋建筑面面积，包括括本期新开开工面积和和上年开发发跨入本期期继续施工工的房屋面面积，以及及上期已停停建在本期期复工的房房屋面积。。本期竣工工和本期施施工后又停停建缓建的的房屋面积积仍包括在在施工面积积中，多层层建筑填各各层建筑面面积之和；；房屋新开工面面积：是指在报告期期内新开工建建设的房屋建建筑面积，不不包括上期跨跨入报告期继继续施工的房房屋面积和上上期停缓建而而在本期恢复复施工房屋面面积。房屋的的开工应以房房屋正式开始始破土创槽（（地基处理或或打永久桩））的日期为准准；房屋竣工面积积：是指房屋按照照设计要求已已全部完工，，达到入住和和使用条件，，经验收鉴定定合格（或达达到竣工验收收标准），可可正式移交使使用的房屋建建筑面积总和和；房屋施工面积积、房屋新开开工面积、房房屋竣工面积积建筑基底面积积建筑基底面积积：指建筑物首层层的建筑面积积；日照间距日照间距：指前后两排房房屋之间，为为保证后排房房屋在规定的的时日获得所所需日照量而而保持的一定定间隔距离；；建筑间距系数数：指遮挡阳光的的建筑与被遮遮挡阳光的建建筑的间距为为遮挡阳光的的建筑高度的的倍数；建筑的长高比比：指遮挡阳光的的建筑的正面面长度为该建建筑高度的倍倍数，当单栋栋塔楼居住建建筑在两侧无无其他遮挡阳阳光的建筑（（含规划建筑筑）时，与其其他居住建筑筑系数不得小小于1.0，，多栋塔楼居居住建筑成东东西向单排布布置时，与被被其遮挡阳光光的板式居住住建筑的建筑筑间距按照下下列条例执行行：1.相邻塔式式居住建筑的的间距小于单单栋塔式建筑筑的长度时，，塔式居住建建筑长高比的的长度，应该该按照各塔式式居住建筑的的长度与间距距之和计算，，并按照其不不同的长高比比，采用不得得小于表１规规定的建筑间间距系数；2.相邻塔式式建筑的间距距等于或者大大于单栋塔式式居住建筑的的长度时，建建筑间距的系系数不得下于于1.2；建筑高度建筑高度：指建筑物室外外地平面至外外墙顶部的总总高度，应符符合下列规定定；烟囱、避雷针针、旗杆、风风向器、天线线等在屋顶上上的突出构筑筑物不计入建建设高度；楼梯间、电梯梯塔、装饰塔塔、眺望塔、、屋顶窗、水水箱等建筑物物之屋顶上突突出部分的水水平投影面积积合计小于屋屋顶面积的20％，且高高度不超过四四米的，不计计入建筑高度度；当坡度大于30度的坡屋屋顶建筑，按按坡顶高度一一半处到室外外地平面计算算建筑高度；；文物保护建设设控制地带内内的建筑高度度，按建筑物物和构筑物的的最高点(包包括电梯间、、楼梯间、水水箱间、烟囱囱等构筑物)、传统大屋屋顶形式按檐檐口至地面高高度计算建筑筑高度；建筑面积建筑面积：指房屋外墙、、柱、边脚以以上各层的外外围水平投影影面积，包括括阳台、挑廊廊、地下室、、室外楼梯等等，且具备有有上盖，结构构牢固，层高高2.20米米以上(含2.20米)的永久性建建筑。按建设部部《关于于房屋建建筑面积积计算与与房屋权权属登记记有关问问题的通通知》规规定，10种情情况下建建筑面积积不计算算，包括括：层高小于于2.20米以以下的夹夹层、插插层、技技术层和和地下室室、半地地下室；；突出房屋屋墙面的的构件、、配件、、装饰柱柱、装饰饰性的玻玻璃幕墙墙、垛、、勒脚、、台阶、、无柱雨雨篷；房屋之间间无上盖盖的架空空通廊；；房屋的天天面、挑挑台、天天面上的的花园、、泳池；；建筑物内内的操作作平台、、上料平平台及建建筑物的的空间平平台及建建筑物的的空间安安置箱、、罐的平平台；骑楼、过过街楼的的底层用用作道路路街巷通通行的部部分；利用引桥桥、高架架桥、高高架路、、路面作作为顶盖盖建筑的的房屋；；活动简易易房屋；；与房屋室室内不相相通的房房屋间伸伸缩缝；；据了解，，新的房房产测量量规范将将按精度度等级不不同，分分别允许许误差范范围为±±0.26、±±0.6、±1.4，，而旧标标准允许许面积测测量误差差为1.4；套内建筑筑面积套内建筑筑面积：：成套房屋屋的套内内建筑面面积由套套内房屋屋使用面面积，套套内墙体体面积，，套内阳阳台建筑筑面积三三部分组组成；1、套内内房屋使使用面积积为套内内房屋使使用空间间的面积积，以水水平投影影面积按按以下规规定计算算：a.套内房房屋使用用面积为为套内卧卧室、起起居室、、过厅、、过道、、厨房、、卫生间间、厕所所、储藏藏室、壁壁橱等空空间面积积的总和和。b.套内内内部楼梯梯按自然然层数的的面积总总和计入入使用面面积。c.不包包括含在在结构面面积内的的套内内内部烟囱囱、通风风道、管管道井均均计入使使用面积积。d.内墙面面装饰厚厚度计入入使用面面积。2、套内内墙体面面积是套套内使用用空间周周围的维维护或承承重墙体体或其他他承重支支撑体所所占的面面积，其其中各套套之间的的分隔墙墙和套与与公共建建筑空间间的分隔隔以及外外墙(包包括山墙墙)等共共有墙，，均按水水平投影影面积的的一半计计入套内内墙体面面积。套套内自由由墙体按按水平投投影面积积全部计计入套内内墙体面面积。3、套内阳阳台建筑面面积均按阳阳台外围与与房屋外墙墙之间的水水平投影面面积计算。。其中封闭闭的阳台按按水平投影影全部计算算建筑面积积，未封闭闭的阳台按按水平投影影的一半计计算建筑面面积。附：房屋共共有建筑面面积系指各各产权业主主共同占有有或共同占占有或共同同使用的建建筑面积。。共有建筑筑面积的内内容包括：：电梯井、、管道井、、楼梯间、、垃圾道、、变电室、、设备间、、公共门厅厅、过道、、地下室、、值班警卫卫室等，以以及为整栋栋服务的公公共用房和和管理用房房的建筑面面积，以水水平投影面面积计算。。共有建筑筑面积还包包括套与公公共建筑空空间之间分分隔墙，以以及外墙(包括山墙墙)水平投投影面积一一半的建筑筑面积。独独立使用的的地下室、、车棚、车车库、为多多栋服务的的警卫室，，管理用房房，作为人人防工程的的地下室都都不计入共共有建筑面面积；共有建筑面面积（分摊摊面积）共有建筑面面积（分摊摊面积）：：商品房公用用面积的分分摊以幢为为单位，与与本幢楼房房不相连的的公用建筑筑面积不得得分摊给本本幢楼房的的住户；可分摊的公公共部分为为：本幢楼的大大堂、公用用门厅、走走廊、过道道、公用厕厕所、电（（楼）梯前前厅、楼梯梯间、电梯梯井、电梯梯机房、垃垃圾道、管管理井、消消防控制室室、水泵房房、水箱间间、冷冻机机房、消防防通道、变变配电室、、煤气调压压室、卫星星电视接收收机房、空空调机房、、热水锅炉炉房、电梯梯工休息室室、值班警警卫室、物物业管理用用房等，以以及其他功功能上为该该建筑服务务的专用设设备用房，，套内公用用建筑空间间之间的分分隔墙及外外墙（包括括山墙、墙墙体面积水水平投影面面积的一半半）。不应计入的的公用建筑筑空间有：：仓库、机动动车库、非非机动车库库、车道、、供暖锅炉炉房、作为为人防工程程地下室、、单独具备备使用功能能的独立使使用空间，，售房单位位自营、自自用的房屋屋，为多幢幢房屋服务务的警卫室室、管理（（包括物业业管理用房房）；不应分摊的的共有建筑筑面积：包括从属于于人防工程程的地下室室、半地下下室；供出出租或出售售的固定车车位或专用用车库；幢幢外的用做做公共休憩憩的设施或或架空层；；公用建建筑面面积的的分摊摊方法法：多层住住宅需需要先先求出出整幢幢房屋屋和共共有建建筑面面积分分摊系系数，，再按按幢内内的各各套内内建筑筑面积积比例例分摊摊。多多功能能综合合楼须须先求求出整整幢房房屋和和幢内内不同同功能能区的的共有有建筑筑面积积分摊摊系数数，再再按幢幢内各各功能能区内内建筑筑面积积比例例分摊摊；；共有建建筑面面积计计算公公式共有建建筑面面积计计算公公式：：公用建建筑面面积=整整栋栋建筑筑的面面积——各各套套套内内建筑筑面积积之和和——已已作为为独立立使用用空间间租、、售的的地下下室、、车棚棚、人人防工工程地地下室室；共用建建筑面面积分分摊系系数=公公用用建筑筑面积积/各各套内内建筑筑面积积之和和；分摊的的公用用建筑筑面积积=各各套内内建筑筑面积积×公公用建建筑面面积分分摊系系数；；因此，，商品品房销销售面面积公公式还还可表表达为为：商品房房销售售面积积=套套内建建筑面面积（（1+公用用建筑筑面积积分摊摊系数数）使用面面积使用面面积：：即地毯毯面积积，是是每套套住宅宅户内内除墙墙体厚厚度外外全部部净面面积的的总和和其中中包括括卧室室、起起居室室、厅厅、过过道、、厨房房、卫卫生间间、储储藏室室、壁壁柜、、不吊吊柜、、户内内楼梯梯(按按投影影面积积)、、阳台台；斜面屋屋顶结结构的的房间间，层层高低低于2.20米米的部部分不不计入入面积积；使用率使用率：：使用率=套套内使用用面积/总总建筑面面积；实用面积积实用面积积：它是“建建筑面积积”扣除除公共分分摊面积积后的余余额；实用率实用率：：实用率是是套内建建筑面积积和住宅宅面积之之比，大大于使用用率；即实用率率＝套内内建筑面面积／套套内建筑筑面积＋＋分摊的的共有共共用建筑筑面积；；得房率得房率：：得房率是是指套（（单元））套内建建筑面积积与套（（单元））建筑队队面积之之比；即得房率率＝套内内建筑面面积／套套内建筑筑面积＋＋分摊的的共有共共用建筑筑面积；；建筑覆盖盖率（建建筑密度度）建筑覆盖盖率（建建筑密度度）：建设用地地范围内内所有建建筑物基基底面积积之和与与建设用用地面积积的比率率（%））；即：∑基底面积积/用用地面面积×100%=建建筑覆覆盖率（（建筑密密度）；；容积率容积率：：在建设用用地范围围内所有有建筑物物地面以以上各层层建筑面面积之和和与建设设用地面面积的比比率（%）；即：总建建筑面积积/总总用地地面积=容积积率；绿地面积积、绿地地率、绿绿化率绿地面积积：指能够用用于绿化化的土地地面积，，不包括括屋顶绿绿化、垂垂直绿化化和覆土土小于2米的土土地；绿地率：：在建设用用地范围围内各类类绿地面面积之和和与建设设用地面面积的比比率（%）；绿化面积积：在建设用用地范围围内全部部绿化种种植物水水平投影影面积之之和与建建设用地地面积的的比率（（%）；；房屋层数数房屋层数数：房屋层数数是指房房屋的自自然层数数，一般般按室内内地坪0以上计计算；采采光窗在在室外地地坪以上上的半地地下室，，其室内内层高在在2.20m以以上（不不含2.20m）的，，计算自自然层数数。房屋屋总层数数为房屋屋地上层层数与地地下层数数之和；；假层、附附层（夹夹层）、、插层、、阁楼（（暗楼））、装饰饰性塔楼楼，以及及突出屋屋面的楼楼梯间、、水箱间间不计层层数；自然层层、技技术层层、附附属层层（夹夹层））、标标准层层、中中间层层自然层层：一般指指楼层层高度度在2.28米米以上上的标标准层层次及及在2.70米米以上上的住住宅；；技术层层：指建筑筑物的的自然然层内内，用用作水水、电电、暖暖、卫卫生等等设备备安装装的局局部层层次；；附属层层（夹夹层））：指介于于自然然层之之间的的夹层层；标准层层：平面布布置相相同的的住宅宅楼层层；中间层层：底层和和最高高住户户入口口层之之间的的中间间楼层层；地下室室、半半地下下室、、假层层、阁阁楼（（暗楼楼）地下室室：是指房房屋全全部或或部分分在室室外地地坪以以下的的部分分（包包括层层高在在2.2m以下下的半半地下下室）），房房间地地面低低于室室外地地平面面的高高度超超过该该房间间净高高的1/2者；；半地下下室：：房间地地面低低于室室外地地平面面的高高度超超过该该房间间净高高的1/3，且且不超超过1/2者；；假层：：是指建房时时建造的，，一般比较较低矮的楼楼层。其前前后沿的高高度大于1.7m，，面积不足足底层的二二分之一的的部分。附附层（夹层层）是房屋屋内部空间间的局部层层次；阁楼（暗楼楼）：一般是房屋屋建成后，，因各种需需要，利用用房间内部部空间上部部搭建的楼楼层；层高、净高高层高：住宅的层高高是指下层层楼板面到到上层楼层层面之间的的距离，也也就是一层层房屋的高高度。在1987年年发布的《《住宅建筑筑模数协调调标准》中中，明确规规定了砖混混结构住宅宅建筑层高高采用的参参数为：2.6米、、2.7米米、2.8米；净高：住宅的净高高是指下层层地板面或或楼板上表表面到上层层楼板下表表面之间的的距离；净高和层高高的关系可可以用公式式来表示：：净高=层高高－楼板厚厚度；即层高和楼楼板厚度的的差叫“净净高”；；进深、开间间进深：住宅的长度度和进深，，在建筑学学中是指一一间独立的的房屋或一一幢居住建建筑内从前前墙的定位位轴线到后后墙的定位位轴线之间间的实际长长度；根据据《住宅建建筑模数协协调标准》》（GBI100－－87）规规定，住宅宅的进深采采用下列常常用参数：：3.0米米、3.3米、3.6米、、3.9米米、4.2米、4.5米、4.8米、、5.1米米、5.4米、5.7米、6.0米；；开间：在住宅设计计中，住宅宅的宽度是是指一间房房屋内一面面墙的定位位轴线到另另一面墙的的定位轴线线之间的实实际距离。。因为是就就一自然间间的宽度而而言，故又又称开间。。住宅的开开间在住宅宅设计上有有严格的规规定。根据据《住宅建建筑模数协协调标准》》（GBJ100－－87）规规定：住宅宅建筑的开开间常采用用下列参数数：2.1米、2.4米、2.7米、、3.0米米、3.3米、3.6米、3.9米、、4.2米；户型比、、面积误误差比户型比：：指各种户户型在总总户数中中所占百百分比，，反映到到住宅设设计上，，就是体体现在一一定数量量住宅建建筑中，，各种不不同套型型住宅占占住宅总总套数的的比重；；面积误差差比：面积误差差比=（（产权登登记面积积－合同同约定面面积）×100%/合合同约约定面积积；阳台、平平台、走走廊、玄玄关、隔隔断、过过道阳台：泛指有永永久性上上盖、有有围护结结构、有有台面、、与房屋屋相连、、可以活活动和利利用的房房屋附属属设施,供居住住者进行行室外活活动、晾晾晒衣物物等的空空间。根根据其封封闭情况况分为非非封闭阳阳台和封封闭阳台台；根据据其与主主墙体的的关系分分为凹阳阳台和凸凸阳台；；根据其其空间位位置分为为底阳台台和挑阳阳台；平台：平台是指指供居住住者进行行室外活活动的上上人屋面面或由住住宅底层层地面伸伸出室外外的部分分；走廊：走廊是指指住宅套套外使用用的水平平交通空空间；玄关：玄关就是是登堂入入室第一一步所在在的位置置，它是是一个缓缓冲过渡渡的地段段。居室室是家庭庭的“领领地“，，讲究一一定的私私密性，，大门一一开，有有玄关阻阻隔，外外人对室室内就不不能一览览无余。。玄关一一般与厅厅相连，，由于功功能不同同，需调调度装饰饰手段加加以分割割就是自自己人回回家，也也要有一一块放雨雨伞、挂挂雨衣、、换鞋、、搁包的的地方。。平时，，玄关也也是接受受邮件、、简单会会客的场场所；隔断：隔断是指指专门作作为分隔隔室内空空间的不不到顶的的半截立立面；过道：过道是指指住宅套套内使用用的水平平交通空空间；低层、多多层、小小高层、、高层住住宅低层住宅宅：指一层至至三层的的住宅；；多层住宅宅：指四层至至六层的的住宅；；小高层层住宅宅：指七层层至十十二层层的住住宅；；高层住住宅：：指十二二层以以上的的住宅宅；塔式高高层、、单元元式高高层、、通廊廊式高高层塔式高高层住住宅：：以共用楼梯梯、电梯为为核心布置置多套住房房的高层住住宅；单元式高层层住宅：由多个住宅宅单元组合合而成，每每单元均设设有楼梯、、电梯的高高层住宅；；通廊式高层层住宅：由共用楼梯梯、电梯通通过内、外外廊进入各各套住宅的的高层住宅宅；TOWNHOUSE、商住、、会所、酒酒店式服务务公寓TOWNHOUSE：也叫联排别别墅，正确确的译法应应该为城区区住宅，系系从欧洲舶舶来的，其其原始意义义上指在城城区的沿街街联排而建建的市民城城区房屋；；商住住宅：：是SOHO（居家办办公）住宅宅观念的一一种延伸。。它属于住住宅，但同同时又融入入写字楼的的诸多硬件件设施，尤尤其是网络络功能的发发达，使居居住者在居居住的同时时又能从事事商业活动动的住宅行行式；会所：就是以所在在物业业主主为主要服服务对象的的综合性高高级康体娱娱乐服务设设施。会所所具备的软软硬件条件件：康体设设施应该包包括泳池、、网球或羽羽毛球场、、高尔夫练练习馆、保保龄球馆、、健身房等等娱乐健身身场所；中中西餐厅、、酒吧、咖咖啡厅等餐餐饮与待客客的社交场场所；还应应具有网吧吧、阅览室室等其他服服务设施。。以上一般般都是对业业主免费或或少量收费费开放；酒店式服务务公寓：是指提供酒酒店式管理理服务的公公寓。始于于1994年，意为为“酒店式式的服务，，公寓式的的管理”，，市场定位位很高。它它是集住宅宅、酒店、、会所多功功能于一体体的，具有有“自用””和“投资资”两大功功效。除了了提供传统统酒店的各各项服务外外，更重要要的是向住住客提供家家庭式的居居住布局、、家居式的的服务，让让人有宾至至如归的感感觉；TOWNHOUSE、商住、、会所、酒酒店式服务务公寓智能化大厦厦：又称“智能能型大厦””是指利用用系统集成成方法，将将智能型计计算机、通通信、信息息技术与建建筑艺术有有机结合，，通过对设设备的自动动监控、对对信息资源源的管理和和使用者的的服务及其其与建筑的的优化组合合，所获得得的高效率率、高功能能、高度安安全与高度度舒适的建建筑。智能能化大厦又又简称为3A建筑，，即：建筑筑设备自动动化系统（（BAS）），办公自自动化系统统（OAS）通信自自动化系统统（CAS），其中中BAS中中应包含FAS和SAS两大大系统，故故也有称智智能化大厦厦为5A建建筑的，即即消防自动动化系统（（FAS））,保安自自动化系统统（SAS）；第三部部分房地产产专业业术语语------之之工程程术语语篇钢结构构钢结构构：是指承承重的的主要要构件件是用用钢材材料建建造的的，包包括悬悬索结结构；；钢、钢钢筋混混凝土土结构构钢、钢钢筋混混凝土土结构构：是指承承重的的主要要构件件是用用钢、、钢筋筋混凝凝土建建造的的；钢筋混混凝土土结构构钢筋混混凝土土结构构：是指承承重的的主要要构件件是用用钢筋筋混凝凝土建建造的的。包包括薄薄壳结结构、、大模模板现现浇结结构及及使用用滑模模、升升板等等建造造的钢钢筋混混凝土土结构构的建建筑物物；混合结结构混合结结构：：是指承承重的的主要要构件件是用用钢筋筋混凝凝土和和砖木木建造造的。。如一一幢房房屋的的梁是是用钢钢筋混混凝土土制成成，以以砖墙墙为承承重墙墙，或或者梁梁是用用木材材建造造，柱柱是用用钢筋筋混凝凝土建建造；；砖木结结构砖木结结构：：是指承承重的的主要要构件件是用用砖、、木材材建造造的。。如一一幢房房屋是是木制制房架架、砖砖墙、、木柱柱建造造的；；其他结结构其他结结构：：是指凡凡不属属于上上述结结构的的房屋屋都归归此类类。如如竹结结构、、砖混混结构构、窑窑洞等等；框架结构构住宅框架结构构住宅：：是指以钢钢筋混凝凝土浇捣捣成承重重梁柱，，再用预预制的加加气混凝凝土、膨膨胀珍珠珠岩、浮浮石、蛭蛭石、陶陶烂等轻轻质板材材隔墙分分户装配配成而的的住宅。。适合大大规模工工业化施施工，效效率较高高，工程程质量较较好；框架结构构由梁柱柱构成，，构件截截面较小小，因此此框架结结构的承承载力和和刚度都都较低，，它的受受力特点点类似于于竖向悬悬臂剪切切梁，楼楼层越高高，水平平位移越越慢，高高层框架架在纵横横两个方方向都承承受很大大的水平平力，这这时，现现浇楼面面也作为为梁共同同工作的的，装配配整体式式楼面的的作用则则不考虑虑，框架架结构的的墙体是是填充墙墙，起围围护和分分隔作用用，框架架结构的的特点是是能为建建筑提供供灵活的的使用空空间，但但抗震性性能差；；钢混结构构住宅钢混结构构住宅：：钢混结构构住宅的的结构材材料是钢钢筋混凝凝土，即即钢筋、、水泥、、粗细骨骨料（碎碎石）、、水等的的混合体体。这种种结构的的住宅具具有抗震震性能好好、整体体性强、、抗腐蚀蚀能力强强、经久久耐用等等优点，，并且房房间的开开间、进进深相对对较大，，空间分分割较自自由。目目前，多多、高层层住宅多多采用这这种结构构。但这这种结构构工艺比比较复杂杂，建筑筑造价也也较高；；砖混结构构住宅砖混结构构住宅：：砖混结构构一般指指把砖砌砌体用作作内外承承重墙或或隔墙，，楼盖、、屋盖、、梁、柱柱（也可可是砖柱柱）是钢钢筋混凝凝土作用用在墙柱柱上的荷荷载，主主要是由由梁板传传来的屋屋盖、楼楼盖上的的活、恒恒荷载，，它通过过墙柱基基础传到到地基。。作用在在纵墙上上的水平平荷载（（如风荷荷）一部部分直接接由纵墙墙传给横横墙，另另一部分分则通过过屋盖和和楼盖传传给横墙墙，再由由横墙传传至基础础，最后后传给地地基，承承重墙的的厚度及及长度是是根据强强度和稳稳定性的的要求，，通过计计算来确确定的；；在砖砖混混结结构构中中的的梁梁有有门门窗窗过过梁梁、、圈圈梁梁、、雨雨蓬蓬梁梁、、阳阳台台梁梁、、楼楼梯梯梁梁等等，，这这些些梁梁的的长长度度、、配配筋筋和和截截面面尺尺寸寸，，除除圈圈梁梁是是按按构构造造配配筋筋外外，，其其它它都都是是通通过过计计算算设设计计的的，，圈圈梁梁主主要要作作用用是是提提高高房房屋屋空空间间刚刚度度、、增增加加建建筑筑物物的的整整体体性性，，提提高高砖砖石石砌砌体体的的抗抗剪剪、、抗抗拉拉强强度度，，因因此此圈圈梁梁不不是是承承重重梁梁，，当当圈圈梁梁用用作作过过梁梁时时，，只只在在过过梁梁部部位位按按设设计计配配筋筋，，其其它它部部位位仍仍是是按按构构造造配配筋筋，，有有许许多多把把圈圈梁梁当当作作承承重重梁梁对对待待，，随随意意将将圈圈梁梁下下墙墙体体敲敲掉掉，，则则留留下下了了不不安安全全的的隐隐患患；；框架架——剪剪力力墙墙结结构构住住宅宅框架架——剪剪力力墙墙结结构构住住宅宅：：框架－剪力力墙结构也也称框剪结结构，这种种结构是在在框架结构构中布置一一定数量的的剪力墙，，构成灵活活自由的使使用空间，，满足不同同建筑功能能的要求，，同样又有有足够的剪剪力墙，有有相当大的的刚度，框框剪结构的的受力特点点，是由框框架和剪力力墙结构两两种不同的的抗侧力结结构组成的的新的受力力形式，所所以它的框框架不同于于纯框架结结构中的框框架，剪力力墙在框剪剪结构中也也不同于剪剪力墙结构构中的剪力力墙。因为为，在下部部楼层，剪剪力墙的位位移较小，，它拉着框框架按弯曲曲型曲线变变形，剪力力墙承受大大部分水平平力，上部部楼层则相相反，剪力力墙位移越越来越大，，有外侧的的趋势，而而框架则有有内收的趋趋势，框架架拉剪力墙墙按剪切型型曲线变形形，框架除除了负担外外荷载产生生的水平力力外，还额额外负担了了把剪力拉拉回来的附附加水平力力，剪力墙墙不但不承承受荷载产产生的水平平力，还因因为给框架架一个附加加水平力而而承受负剪剪力，所以以，上部楼楼层即使外外荷载产生生的楼层剪剪力很小，，框架中也也出现相当当大的剪力力；配套设施、、骑楼、露露台、外飘飘窗、建筑筑小品配套设施：：与住宅规模模或人口规规模对应配配套建设的的公共服务务设施、道道路和公共共绿地的总总称；骑楼：指建在马路路旁，底层层的一部分分是人行道道的楼房；；露台：一般是指住住宅中的屋屋顶平台或或由于建筑筑结构需求求而在其他他楼层中做做出大阳台台，由于它它面积一般般均较大，，上边又没没有屋顶，，所以称作作露台；外飘窗：指房屋窗子子呈矩形或或梯形向室室外凸起，，窗子三面面为玻璃，，从而使人人们拥有更更广阔的视视野，更大大限度地感感受自然、、亲近自然然，通常它它的窗台较较低甚至为为落地窗；；建筑小品：：指既有功能能要求，又又具有点缀缀、装饰和和美化作用用的、从属属于某一建建筑空间环环境的小体体量建筑、、游憩观赏赏设施和指指示性标志志物等的统统称；中水处理中水处理：：是个老百姓姓听起来还还有些陌生生的词，中中水就是指指循环再利利用的水。。其实中水水处理离我我们的生活活并不遥远远，许多家家庭都习惯惯把洗衣服服和洗菜的的水收集起起来，用于于冲厕所和和拖地板，，其实这就就是最原始始、最简单单的中水处处理办法；；第四部分房地产专业业术语------之房屋产权权篇房屋的使用权权、房屋的所所有权房屋的使用权权：房屋的使用权权是指对房屋屋拥有的享用用权。房屋租租赁活动成交交的是房屋的的使用权；房房屋的使用权权不能出售、、抵押、赠与与、继承等，，它包含在房房屋的所有权权之中；房屋屋的的所所有有权权：：房屋屋的的所所有有权权为为房房屋屋的的占占有有权权、、管管理理权权、、享享用用权权、、排排他他权权、、处处置置权权（（包包括括出出售售、、出出租租、、抵抵押押、、赠赠与与、、继继承承））的的总总和和。。拥拥有有了了房房屋屋的的所所有有权权就就等等于于拥拥有有了了在在法法律律允允许许范范围围内内的的一一切切权权利利；；取得得房房屋屋所所有有权权的的方方式式有有很很多多，，现现归归纳纳如如下下：：1、、依依法法新新建建的的房房屋屋；；2、、添添附附的的房房屋屋，，如如翻翻建建、、扩扩建建、、加加层层等等；；3、、通通过过买买卖卖、、赠赠与与、、互互换换等等民民事事法法律律行行为为取取得得所所有有权权的的房房屋屋；；4、、继继承承或或受受遗遗的的房房屋屋；；房屋屋他他项项权权、、土土地地使使用用权权、、住住宅宅所所有有权权、、房房屋屋处处分分权权、、房房屋屋占占有有权权房屋他项权：：房屋的他项权权利是指由房房屋的所有权权衍生出来的的典权、租赁赁权、抵押权权、继承权等等权利；土地使用权：：是指土地使用用者在法律允允许范围内对对依法交由其其使用的国有有土地或者集集体土地的占占有、使用以以及部分收益益、处分的权权利；住宅所有权：：住宅所有权是是指住宅建筑筑本身和其附附属设备的所所有权。不包包括宅基地和和院地；房屋处分权：：指房屋所有权权人在法律许许可范围内对对其房屋拥有有的处置权利利。处分有两两种情况事实实处分和法律律处分；房屋占有权：：指房屋所有人人对房屋实际际控制的权利利。它可以与与所有权分离离，故非所有有权人也可能能享有房屋占占有权；双重抵押权、、押权约款、、用益权、抵抵押权双重抵押权：：对同一房产作作两次(第一一次和第二次次)的抵押押；押权约款：国外房屋分期期付款买卖合合同当事人约约定，标的物物所有权移转转于买受人时时，在该标的的物上设定出出卖人第一顺顺序抵押权的的余款。如买买受人不按约约支付分期价价款时，出卖卖人可请求强强制变买标的的物，并从中中优先受偿；；用益权：亦称“用益物物权”。指对对他人的物品品有使用和和收益权利。。如租借他人人的房屋，有有使用该房房屋权利。用用益权包括典典权、永佃权权、地上权权、地役权等等；抵押权：抵押权刘指房房屋所有权认认有将其房屋屋抵押给他人人的权利。房房屋抵押是指指抵押人以其其合法的房屋屋以不转移占占有的方式提提供债务履行行担保的行为为。债务人不不履行债务时时，抵押权人人有权依法以以抵押的房屋屋拍卖所得的的价款优先受受偿；租赁权、确权权租赁权：租赁权是指房房屋所有权人人有将其房屋屋租赁给他人人的权利。房房屋租赁，是是指房屋的所所有人作为出出租人将其房房屋出租给承承租人使用，，由承租人支支付租金的行行为。承租人人取得房屋使使用权后，未未经出租人同同意不得随便便处置所承租租的房屋，除除非租赁合同同另有规定，，否则就是违违法行为；确权：是依照法律律、政策的的规定，经经过房地产产申报、权权属调查、、地籍勘丈丈、审核批批准、登登记注册、、发放证书书等登记规规定程序，，确认某一一房地产的的所有权、、使用权的的隶属关系系和他项项权利；典权、典契契典权：所谓典权是是指房屋所所有权拥有有者有将其其房屋典当当给他人以以获得利益益的权利。。房屋典当当是指承典典人用价款款从房屋所所有人手中中取得使用用房屋的权权利的行为为。

承典典人与出典典人（房屋屋所有人））要订典契契，约定回回赎期限（（即存续期期），一般般期限是3年到10年不等。。到期由出出典人还清清典价，赎赎回房屋。。

典价无无利息，房房屋无租金金。典契中中一般规定定，到期不不赎的，由由承典人改改典为买，，也可经双双方协商，，续期再典典。承典人人除占有房房屋供自己己使用外，，在典权存存续期内，，还可以将将房屋转典典，或出租租给他人，，并且可以以典权作为为抵押权的的标的物；；典契：即房地产典典当契约，，是指由出出典人与承承典人共共同签订的的契约，载载明双方的的权利和义义务；房屋产权、、产权置换换房屋产权：：房屋产权是是指房产的的所有者按按照国家法法律规定所所享有的权权利，也就就是房屋各各项权益的的总和，即即房屋所有有者对该房房屋财产的的占有、使使用、收益益和处分的的权利；产权置换：：是指居民之之间以自身身原有产权权房进行置置换的一种种业务。一一般是在中中介的撮合合下进行，，并可由中中介代办置置换手续；；共有房产、、共同共有有房产共有房产：：指两个或两两个以上的的人对同一一项房产共共同享有所所有权；共同共有房房产：指两个或两两个以上的的人，对全全部共有房房产不分份份额地享有有平等的所所有权；共有房产、、共同共有有房产共有房产：：指两个或两两个以上的的人对同一一项房产共共同享有所所有权；共同共有房房产：指两个或两两个以上的的人，对全全部共有房房产不分份份额地享有有平等的所所有权；第五部分房地产专业业术语------之销售售术语篇房屋的产权权面积、预预测面积、、实测面积积房屋的产产权面积积：房屋的产产权面积积系指产产权主依依法拥有有房屋所所有权的的房屋建建筑面积积。房屋屋产权面面积由直直辖市、、市、县县房地产产行政主主管部门门登记确确权认定定；房屋预测测面积：：预测面积积是指在在商品房房期房（（有预售售销售证证的合法法销售项项目）销销售中，，根据国国家规定定，由房房地产主主管机构构认定具具有测绘绘资质的的房屋测测量机构构，主要要依据施施工图纸纸、实地地考察和和国家测测量规范范对尚未未施工的的房屋面面积进行行一个预预先测量量计算的的行为，，它是开开发商进进行合法法销售的的面积依依据；房屋实测测面积：：实测面积积是指商商品房竣竣工验收收后，工工程规划划相关主主管部门门审核合合格，开开发商依依据国家家规定委委托具有有测绘资资质的房房屋房屋屋测绘机机构参考考图纸、、预测数数据及国国家测绘绘规范之之规定对对楼宇进进行的实实地勘测测、绘图图、计算算而得出出的面积积。是开开发商和和业主的的法律依依据，是是业主办办理产权权证、结结算物业业费及相相关费用用的最终终依据；；商品房的的销售面面积、实实际销售售面积、、预售面面积商品房的的销售面面积：商品房按按“套””或“单单元”出出售，商商品房的的销售面面积即为为购房者者听购买买的套内内或单元元内建筑筑面积（（以下简简称套内内建筑面面积）与与应分摊摊的公用用建筑面面积之和和。商品品房销售售面积＝＝套内建建筑面积积＋分摊摊的公用用建筑面面积；实际销售售面积：：是指报告告期已竣竣工的房房屋面积积中已正正式交付付给购房房者或已已签订（（正式））销售合合同的商商品房屋屋面积。。不包括括已签订订预售合合同正在在建设的的商品房房屋面积积，但包包括报告告期或报报告期以以前签订订了预售售合同，，在报告告期又竣竣工的商商品房屋屋面积；；预售面积积：是指报告告期末已已竣工的的可供销销售或出出租的商商品房屋屋建筑面面积中，，尚未销销售或出出租的商商品房屋屋建筑面面积，包包括以前前年度竣竣工和本本期竣工工的房屋屋面积，，但不包包括报告告期已竣竣工的拆拆迁还建建、统建建代建、、公共配配套建筑筑、房地地产公司司自用及及周转房房等不可可销售或或出租的的房屋面面积；基价、、起价价、预预售价价、均均价基价：：基价也也叫基基础价价，是是指经经过核核算而而