土地估价师考试课件

土地估价师考试世界上房价最高的十大城市（1平方英尺等于0.0929平方米）

第一位：摩纳哥蒙特卡洛每平方英尺4420美元第二位：莫斯科（每平方英尺1937美元）第三位：伦敦（每平方英尺1928美元）第四位：香港（每平方英尺1373美元）第五位：东京（每平方英尺1103美元）第六位：纽约（每平方英尺1384.1美元）第七位：法国巴黎（每平方英尺1,126.20美元）第八位：新加坡（每平方英尺901.20美元）第九位：意大利罗马（每平方英尺851.50美元）第十位：印度孟买（每平方英尺851美元）世界最拥挤的城市No.1孟买印度

2/21密度：29650人/每平方公里；土地面积：484平方公里。孟买是印度最大的城市，是该国马哈拉施特拉邦的首府，有人口1435万。它是印度的金融和娱乐中心(宝莱坞)有很多的跨国公司，是一个沿海城市。No.3卡拉奇巴基斯坦

4/21密度：18900人/每平方公里；土地面积：518平方公里。卡拉奇，人口980万人，是巴基斯坦最大的城市，作为国家的主要出海口，它是巴基斯坦经济中心，拥有金融，商业服务，出版，教育，旅游等产业，还是巴主要的文化中心。No.4拉各斯尼日利亚

密度：18150人/每平方公里；土地面积：738平方公里。拉各斯是尼日利亚第二大城市，人口1340万人，是尼日利亚的金融中心和制造业中心，拥有教育，汽车，机械，纺织，食品加工和电子设备制造等多个产业。但交通拥塞仍然是一个严峻的问题。

No.5深圳中国

6/21密度：17150人/每平方公里；土地面积：466平方公里。800万人口的深圳市，是中国的第二大港口城市，它是中国的制造中心和中国的一个主要经济特区。No.6首尔韩国

7/21密度：16700人/每平方公里；土地面积：1049平方公里。首尔是韩国的首都，也是韩国最大的城市，人口1750万，是纽约市人口的两倍。这也是世界上迄今为止规模最大人口最多的发达城市，有300万登记的车辆，经常会出现交通挤塞情况。No.8金奈印度

9/21密度：14350人/每平方公里；土地面积：414平方公里。金奈是印度泰米尔纳德邦的首府，人口不到600万，是印度的第四大港口城市和重要的制造业中心，主要进行汽车生产和信息技术的研发。No.10上海中国

11/21密度：13400人/每平方公里；土地面积：746平方公里。上海拥有1000万人口的上海，是中国最大的城市，也是我国的经济发达地区，金融，工业，交通，通讯等行业是增长最快的产业。拥有世界最大的货柜港口码头。No.12北京中国

13/21密度：11500人/每平方公里；土地面积：748平方公里。北京，是我国政治，文化和教育的中心。日益现代化的运输系统，公路和铁路已经跟上城市新兴的经济增长脚步，但仍然遭受很大的交通拥堵和空气污染。No.13新德里印度

14/21密度：11050人/每平方公里；土地面积：1295平方公里。印度首都新德里的人口1430万，是印度的第二大城市。主要行业包括银行业，电讯及资讯科技，随着制造业的发展，导致城市人口急剧膨胀。新德里的交通运输基础设施尚未达到可以满足城市发展的需要。No.14金沙萨刚果

15/21密度：10650人/每平方公里；土地面积：469平方公里。金沙萨拥有人口500万，金沙萨是刚果的政府和教育中心，拥有一个陈旧的交通运输制度，只有旅游业勉强满足城市发展的需要。No.15马尼拉菲律宾

16/21密度：10550人/每平方公里；土地面积：1399平方公里。马尼拉是菲律宾的首都和第二大城市，交通情况非常差。全国土地估价师资格考试介绍土地估价师成绩管理：单科合格成绩实行三年有效、滚动管理。连续三个考试年度通过全部应考科目的合格者取得国土资源部统一印制、用印的《土地估价师资格证书》。

土地估价师资格考试工作由国家土地管理部门统一组织。经考试、审核，合格者发给土地估价师资格证书。土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。凡脱离土地估价工作三年以上或其他原因不具备土地估价师资格的，不能给予重新注册登记，其所取得的土地估价师资格证书自动失效。考试大纲基础知识估价知识相关知识考试内容土地基础知识、土地管理知识、地价理论、土地估价方法、土地估价实务、地上附着物及相关财产评估知识、土地相关税收知识、金融知识、会计与统计知识、土地与房屋测量知识、城市经济与城市规划知识、地产开发与工程造价知识、土地估价行业管理知识等；附录包括有关法律、法规和规范性文件，技术规程和标准土地管理基础与法规”主要涵盖大纲的土地基础知识、土地管理知识和附录的法律、法规和规范性文件等；土地估价理论与方法”主要涵盖大纲的地价理论、土地估价方法、地上附着物及相关财产评估知识等部分；“土地估价实务基础”、“土地估价案例与报告”两科主要涵盖大纲的土地估价方法、土地估价实务、土地估价行业管理知识等；“土地估价相关知识”主要涵盖大纲的土地相关税收知识、金融知识、会计与统计知识、土地与房屋测量知识、城市经济与城市规划知识、地产开发与工程造价知识等。

考试题型1.判断题：知识类所占比例40%，运用类所占比例60%。2.单项选择题：本类型题有四个备选答案，只有一个正确，知识类所占比例50%，运用类所占比例50%。3.多项选择题：本类型题有五个备选答案，两个及以上正确，知识类所占比例60%，运用类所占比例40%。4.情景题：给定土地估价报告片断的若干条件，其中有判断、选择、计算等小题目。5.计算题：包括计算思路、步骤、公式、参数设定、分级计算结果表达、计算单位等方面的考核，单项计算占20%，原理运用类30%，综合运用类50%。6.案例分析：给定完整的案例，与现行法规、政策相结合，产权认定、规程掌握程度，设有问答、选择和计算题型。7.报告判读：撰写土地估价报告，以及报告规范格式，报告中潜藏的疏漏、错误分析，考核估价原理、依据，税的调整运用等方面的内容。案例分析题某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。请根据以上情况，回答下列问题：

1.市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由;该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：

(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。

(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿2.为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路;(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。4.根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据;

对于宗地D应由政府无偿收回，因为：根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。5.该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点;作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。各出让方式的基本特征如下：招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估;(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：

A.确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等;

B.拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等;

C.资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等;

D.相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析;

E.按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格;

F.试算价格调整，确定最后估价结果;

G.撰写土地估价报告书;

H.将土地估价报告提交给委托方。

(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。收集的资料包括：

1)收益还原法应收集以下资料：

A.开发后的房地产出租收益;

B.房地产出租费用及有关税费等;

C.房屋重置成本;

D.土地还原率、房屋还原率等参数;

E.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

2)市场比较法应收集以下资料：

A.三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;

B.土地还原率等参数;

C.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

3)基准地价系数修正法应收集以下资料：

A.当地基准地价及修正体系;

B.待估宗地所在土地级别;

C.土地还原率等参数;

D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

4)剩余法应收集以下资料：

A.开发后的不动产市场售价;

B.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用;

C.土地还原率、年贷款利率等参数;

D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。案例二A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。

(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任案例三某企业拟进行贷款，委托评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方提供贷款提供客观、公正的价格依据。请依据以下给定的条件分析并回答下列问题：

(1)抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题?

(2)若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。

(3)对宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。

(4)若待估宗地为划拨用地，请简述评估的技术路线。

(5)抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述技术路线。(1)抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题?

(1)注重预期风险;

(2)分析市场变现能力;

(3)考虑抵押期间的耗损;

(4)测算成本构成。

(2)若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。(1)年期的设定：本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年;(2)地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权;(3)特殊说明中应注明：某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。(3)对宗地进行