拦江新城策划方案

拦江新城策划方案2013年3月28日杜生林概述拦江镇自身情况分析拦江新城自身情况分析拦江新城目标客户定位分析目标客户群体细则分析竞争对手情况项目SWTO分析SWTO总结项目定位分析概述品牌策划（项目广告文案撰写、广告物料制作建议）拦江新城推广方式（销售人员的专业知识培训、服务意识的培训、销售流程的培训、销售技巧培训、礼仪培训、电话追踪、沿街扫楼、售楼部的包装与现场的包装拦江镇自身情况分析拦江在遂宁属于一个重镇，无论远古，还是现在，镇中常驻入口约为7万人左右，是乐至，大英和遂宁的一个枢纽，人口迁移也较为集中，主要经济来源为农业，棉花，脚板苕，田藕.红薯，菜仔等主要作物，全镇面积约62平方公里，全镇人口约为5万左右，镇中常驻人口约为3万人左右，镇中居民用拦江比作安居，镇中居民述说拦江镇可比安居城区，并多次申请将拦江从镇升级为区的想法，从这一个层次可以看出人口的集中性，镇中商业较为发达，一些知名企业也入住这一个小镇，从另外一个层次也反映着小镇的消费能力和经济实力，镇中有自来水公司，为小镇输送水源，拦江，水源丰厚，拦江镇自身情况分析从不缺乏水源，在古时候，这个地方是知名的盐产之地，有着自身的码头，并且闹过洪灾，土地肥沃，很适合农作物的根植。在当地红薯种植较多，以红薯加工为粉条，在遂宁城区广受欢迎，赖二娃薯条，拦江镇，土石分布较为均匀，拦江镇中，前后都是丘陵山区，进出口为小镇唯一进出口，所以小镇拖得较为狭长，在进深后才向宽度转移。拦江镇自身情况因为拦江位处枢纽，镇中商业较为发达，保险业，建筑业，制造业等行业都能在此看到身影，从另外一个层次反映，该镇的人均收入较为稳定，也较为活跃。企、事业单位：安居区红十字医院、邮政银行、信用社、农业银行、镇政府、镇小学、镇中学等。拦江新城自身情况分析拦江新城分为商业地产与住宅地产2种，商业地产含门市和市场两个板块，住宅房为纯住宅房，分为前后约5期工程，总占地面积65260.49平米，为97.988亩，目前开展的为一期工程，后期更有55921.83/平米建筑规模。在规划上，是拦江最大规模商业住宅配套用地。一期工程总占地面积9338.66平米，总建筑面积为31551.19平米，其中住宅房为262套，共28167.75平米，另外商业地产共71套，共3383.44平米，目前住房销售共70套，总面积7499.46平米，占住房总比例为26.6%。拦江新城自身情况分析商业地产目前属于捂盘期，占时已售率为0%。目前镇中门市所售单价约1OOOO元/平米，我司所售均价为6000/平米。拦江新城位处位置非常优越，位处整个拦江镇镇中心，旁边是商业步行街，就后期升值空间而言，相比镇头与镇尾是最佳的位置，加上配套设施，升值空间巨大。拦江新城自身情况分析拦江新城建筑材质一般，房间距较为拥挤，从整体建筑布局而言，地块规模较小户型：户型设计4号楼，客厅稍显纵深过长，站在客厅中，感觉过于长，就消费者而言，如果在有选择的情况下，很少会选择。1、2、3号楼户型都非常不错，任何一套住房在采光也是较为优越的。面积：在销售价格表中，发现一些价格对比整体销售价格而言，较为不合理，其中2号楼拦江新城自身情况分析3单元6楼2号户型，面积125平米，在拦江新城所有建筑面积中属于最大面积，第2就是楼层稍显略高，而所定单价为2325.6/平米，其中最好的三楼所售单价为2373.10，其中单价差距为每平47.5平米，总差额5975元，就消费者而言，如果选择，肯定会选择三楼，而不会选择6楼。建议：提升1-5楼层单价，降低6-7楼单价，区分差别，以补价差。拦江新城自自身情况分分析拦江新城，，距镇小学学约7分钟钟路程，中中学约5分分钟路程，，菜场1分分钟到达，，银行2分分钟到达，，医院10分钟到达达，地理位位置非常优优越，在消消费群体中中形成效应应，会很好好的达到一一个再次消消费现象。。售楼部：拦拦江新城目目前无正规规售楼部，，在宣传过过程中，没没有起到很很好的有用用效应，在在镇中很多多居民根本本不知道一一家家拦江江新城的楼楼盘，很多多已售房源源都是亲戚戚朋友介绍绍买房。建议：尽早早建立售楼楼部，给拦拦江人们一一个正面、、直观的拦拦江新城售售楼部。拦江新城自自身情况分分析销量较慢所所导致原因因：（1）无正正规、当道道售楼部，，导致信息息传输过慢慢。（2）镇中中无知名度度，导致更更多人根本本不知道这这个楼盘。。（3）楼层层、面积、、单价设置置不合理。。拦江新城目目标客户定定位分析个体户：有有经济实力力，长期做做生意，但但为人谨慎慎。农民：以长长期务农为为生产之道道，一般为为子女购房房。长期在外务务工人员：：一般为春春节期间返返乡，为父父母，或结结婚准备。。置换：生活活环境较差差，换取舒舒适的新环环境。占地赔偿：：国家建设设、单位建建设所赔款款项买房。。企、事业单单位：周一一至周五不不需要长途途奔波回家家，可以有有一个好的的居住环境境。投资者：目目前的投资资者较少，，特别是乡乡镇，但是是也不排除除这一类客客户群体。。目标客户群群体细则分分析返乡务工人人员：以此此群体为重重点核心群群体，一般般在外务工工人员，都都是每年的的节庆前后后会还回家家乡，无论论是男性，，还是女性性，一般都都是到了适适婚年龄，，乡镇农村村的父辈辛辛苦了一辈辈子，都希希望子女过过上好的生生活，至少少体面一点点的生活，，一般乡镇镇农村家庭庭都是以2个或2个个以上的兄兄妹、兄弟弟组成，在在城市当中中购房压力力过重，一一般家庭无无法满足，，住在镇里里，无论是是购物、小小孩上学、、政府办事事、医疗就就医等都是是与城市一一样的生活活方式，还还有就是里里家近，可可以很快的的返还，并并且从家里里带一定的的物品到家家里使用，，都是一些些最具购买买力的一个个群体目标客户群群体细则分分析企、事业单单位人员：：这部分人人员主要构构成有，政政府公务人人员、学校校教师、医医院医生护护士、民营营企业务工工人员、老老板和管理理阶层，目目标群体因因工需长期期滞留，若若长期租房房肯定不是是最好的打打算，因为为经济基础础较为扎实实，一般都都会以买房房为居家首首选，但是是该群体数数量并不是是最多人员员，也是要要求最高的的一个群体体，对房屋屋的质量，，小区的物物业服务，，销售人员员的服务意意识等都具具备较高的的要求。目标客户群群体细则分分析个体户：在在拦江镇中中，个体户户也是非常常庞大的一一个客户群群体，因为为镇中商业业较为齐全全、发达，，在经济实实力上和必必须购房选选择滞留，，目前在拦拦江镇，基基本所有门门市都无夹夹层，住在在一楼不太太现实，一一般楼上是是住宅，但但是拦江很很多商业房房都是沿街街而建，在在镇中有很很多，老房房，危房，，住宿上并并不安全，，加上环境境较差，噪噪音大，灰灰尘大，沿沿街住宿不不是很好的的选择。目标客户群群体分析投资者：一一般在城市市中比较常常见，但是是也不排除除这一类客客户群体，，这一类客客户群体，，资金量大大，更加看看好房地产产这个行业业的利润空空间值，但但是也无法法亲自去修修建，从而而转为房产产囤积，只只要他们看看重一个位位置一般都都是大批量量的购入，，但是他们们更加谨慎慎，在销售售过程中，，无需多说说更多，只只需要详细细解答客户户所质询的的每一个问问题。竞争对手分分析目前拦江镇镇共4个建建筑工地在在动工。其中进场口口处是政府府与企业合合作修建，，其中带有有政务设施施，暂时无无威胁。在中学旁边边，有一栋栋正在修建建的住房，，楼下含约约5个门市市，靠马路路，暂时还还没有开始始销售，据据打听，均均价约2500左右右，楼盘名名称，书香香风景。另外，在红红十字医院院旁，正在在修建的一一个规模较较大的楼盘盘，楼盘名名称，旧城城棚户改造造项目，该该楼盘户型型较好，方方正，真正正的无浪费费面积，其其中代表为为98平米米三室，定定价约2700一平平米，目前前还无正式式确定开始始销售，只只是收取协协议金。竞争对手分分析当地居民，，自建房，，分布较为为宁乱，水水处理系统统无法正常常排污，一一般都是沿沿街修建，，房屋质量量无法保证证，没有正正规的设计计理念，户户型错乱，，自建房一一般防震能能力较差，，一楼以框框架式结构构为主，一一楼以上一一般以砖混混为主，无无固定楼层层，其中多多数为2层层老式建筑筑，镇中目目前新建的的自建房较较少，不会会成为有力力的竞争对对手，有少少部分将自自家住房出出售，据了了解，所售售单价为2200/平米左右右。项目SWOT分析优势分析交通优势：：有公交车车直通遂宁宁、安居、、乐至大英英等地地理优势：：遂宁、安安居、大英英、乐至4地枢纽配套优势：：15分钟钟到车站、、7分钟到到小学，5分钟到中中学学校、、银行分别别有农业银银行、邮政政储蓄、信信用联社、、医院有最最具影响力力的红十字字医院10分钟可到到达、到市市场只需要要2分钟、、品牌专卖卖店等。产品优势：：别具一格格的造型设设计、温暖暖阳光的墙墙体颜色。。价格优势：：低于市场场价格约10%。项目SWOT分析优势分析户型优势：：最具性价价比的小三三室，无浪浪费面积，，全透采光光，最大的的活动空间间，超低的的公摊面积积。规模优势：：镇上唯一一一个小区区式住房，，超大规模模的后期建建筑。位置优势：：中央CBD式的位位置，学校校，市场，，步行街，，银行，只只有一步之之遥。项目SWOT分析劣势分析售楼部：目目前售房部部地理位置置不佳，一一般比较少少有人往里里面走，很很少有人知知道在这个个位置有一一个售房部部，也更少少有人知道道这里有一一个楼盘在在开发销售售，无论是是从形象和和效益上将将都为不合合格。项目SWOT分析劣势分析宣传：没有有经过活动动、DM单单、海报等等进行宣传传，信息流流动只是在在很少一部部分人当中中进行流通通，只有将将信息流转转为现金流流才能完成成最终目的的。户型：部分分户型，纵纵深过长，，在客户进进行实地看看房时，会会感觉客厅厅过大，从从而觉得花花多余的进进行购买会会物有不值值之感。观念：对购购房意识薄薄弱，镇中中居住不够够体面，有有一定经济济基础者希希望城市购购房自建房，在在这个过程程中将失去去一定客户户群体国5条细则则不了解，，一般从新新闻当中了了解，希望望房价跌落落，持观望望状态项目SWOT分析机会分析目前拦江镇镇竞争者不不多，且修修建的楼盘盘与我司楼楼盘无可比比性，都不不具备规模模性，其余余楼盘在建建者都是沿沿靠马路，，噪音大，，灰尘重，，街边无绿绿化等都是是其余楼盘盘的主要特特点，我司司楼盘不沿沿靠马路，，小区中、、前、后都都有天然和和种植绿化化，隔绝噪噪音、空气气污染等有有效措施，，小区门口口有一条天天然流动性性河流，为为周围的绿绿化再添一一笔生辉。。再者拦江江新城属于于中央CBD模式，，集中商业业配套、生生活配套、、学业配套套、居住配配套4大优优点的整合合式居住条条件，为每每一位居住住者提供最最优质的服服务。项目SWOT分析机会分析并且，以上上配套设施施只能算是是一期工程程，在后期期的5-10年中将将开展拦江江新城的第第二期工程程，第三期期工程等超超大型居住住条件，将将拦江打造造成为一座座远近闻名名的一座新新兴城市。。根据以上的的分析与蓝蓝图构思，，让每一位位拦江人都都了解，拦拦江新城将将成为拦江江的唯一性性、标志性性住宅。项目目SWOT分分析析机会会分分析析拦江江是是一一个个枢枢纽纽式式小小镇镇，，镇镇中中居居民民多多数数还还居居住住在在80年年代代---90年年代代的的老老式式居居住住房房屋屋中中，，只只有有沿沿街街面面和和一一些些纵纵深深位位置置有有修修建建的的自自建建房房，，从从小小镇镇规规模模、、全全镇镇人人口口、、枢枢纽纽集集中中区区等等信信息息综综合合分分析析，，居居住住房房目目前前远远远远小小于于人人口口比比例例，，这这一一个个机机会会完完全全等等同同与与建建造造一一座座小小型型县县城城。。项目目SWOT分分析析威胁胁分分析析从目目前前的的情情况况分分析析得得出出，，拦拦江江镇镇中中的的开开发发商商无无法法对对拦拦江江新新城城构构成成威威胁胁，，但但是是随随着着时时间间的的发发展展，，可可能能会会有有更更多多的的开开发发商商发发现现拦拦江江这这一一块块未未经经开开发发的的土土地地，，从从而而闻闻风风而而动动。。这这才才是是最最可可怕怕的的一一股股力力量量。。项目目SWOT总总结结通过过优优势势、、劣劣势势、、机机会会、、威威胁胁4种种因因素素进进行行了了深深入入式式的的分分析析，，其其中中优优势势与与机机会会占占着着相相当当的的比比例例的的优优势势。。无论论是是价价格格、、户户型型、、地地理理位位置置、、小小区区规规模模、、小小区区位位置置、、后后期期升升值值空空间间、、后后期期工工程程开开展展、、镇镇中中目目前前竞竞争争对对手手都都可可以以得得出出结结果果。。威胁胁也也是是相相对对应应，，没没有有经经过过前前期期的的铺铺垫垫，，在在销销售售过过程程中中，，有有着着较较多多阻阻碍碍，，后后期期将将会会通通过过轰轰炸炸式式宣宣传传，，让让所所有有人人都都认认识识一一个个全全新新的的拦拦江江镇镇，，一一个个拦拦江江新新城城。。卖点点提提炼炼居住住房房卖卖点点提提炼炼：：小小区区式式住住房房、、实实用用性性面面积积、、全全采采光光、、户户型型通通透透、、建建筑筑材材质质上上佳佳地理位位置卖卖点提提炼：：中央央商务务CBD、、生活活配套套一站站式服服务、、景区区式绿绿化、、自然然河流流后期发发展卖卖点提提炼：：超大大规模模97.98亩亩商住住配套套、拦拦江最最大规规模新新城中中心、、一座座城市市发展展建设设的中中心点点价格卖卖点提提炼：：低于于市场场价格格百分分之十十单价价项目定定位分分析中央商商务CBD生活配配套一一站式式服务务一个新新生城城市的的起点点让我们们为拦拦江建建造一一座新新城品牌营营销策策划根据上上述分分析，，后期期将会会按照照，主主要以以品牌牌的影影响力力、地地理位位置、、后期期规划划为主主的策策划活活动，，根据据市场场的活活动变变化，，再在在后期期进行行调整整。本策划划核心心客户户群体体为：：节庆庆还乡乡人员员、镇镇中经经商人人员和和拦江江辐射射区。。品牌营营销细细则策策划第一步步:在在拦江江镇步步行街街处或或棚户户改造造售楼楼部附附近建建立售售楼部部，吸吸引客客户群群体和和借鉴鉴式客客户体体，全全天使使用挂挂式电电视进进行电电视广广告进进行宣宣传，，横挂挂LED显显示屏屏最新新活动动，最最新价价格等等。售楼部部建立立建议议：售售楼部部内设设立楼楼盘模模块，，并预预留后后期工工程地地域，，设立立在建建户型型模块块，墙墙体拦拦江区区域图图，标标注在在建工工程和和后期期需建建立工工程，，整体体建设设风格格按照照目前前售楼楼部标标准装装修，，外部部售楼楼部标标牌一一定要要显眼眼，使使用金金黄色色为佳佳。项目品品牌细细则策策划第二步步：DM单单设计计：内内设主主题广广告语语、文文案、、楼盘盘名称称、户户型图图、规规划图图、坐坐标图图、项项目地地址、、售楼楼部地地址、、服务务电话话、监监督电电话。。DM背背景单单图案案设计计：DM单单采用用三层层图案案设计计，第第一层层按照照上述述第一一点设设计，，第二二层以以金黄黄色与与蓝天天白云云设计计，第第三层层为大大雁南南归图图。（（含售售楼部部外观观包装装、彩彩旗、、路标标、挂挂旗等等）韵意：：西归归的大大雁群群，飞飞越蓝蓝天白白云，，飞回回拦江江新城城。项目品品牌细细则策策划第三步步：形形象塑塑造通过DM单单、电电视广广告、、巡回回宣传传车、、短信信、线线下介介绍、、路牌牌广告告、车车身贴贴图广广告、、语音音广告告现场场活动动等对对楼盘盘一期期和后后期进进行全全方位位的包包装。。塑造目目的：：楼盘盘目前前现状状、后后期规规划、、建设设单位位实力力、入入住皆皆为身身份的的象征征。项目品品牌细细则策策划第三步步：全全年广广告活活动推推广（（图解解）4月5月6月月7月月8月月9月月10月月11月12月1月月年执行行工作作节点点活动户外、、道旗旗、巡巡回宣宣传车车、车车身语语言广广告、、贴图图、路路牌（（5个个月））活动软软文（（DM单内内、墙墙体广广告））广告巡展到到1月月圣诞节节、元元旦、、春节节活动动（偏偏销售售）发家致致富经经济讲讲座准备期期楼盘推推广、、墙体体广告告推广、巡巡回宣宣传车车拦江新新城杯杯、雀雀神大大赛预预备赛赛拦江新新城杯杯、总总决赛赛1期开开盘套套4567891011121全年大大活动动春节开盘套套秋季房房交会会营销及及推广广阶段段划分分强销期期蓄水期期强销期期蓄水期期强销期期蓄水期期推广主主题：：媒体：：报纸、、道旗旗、户户外、、网络络、DM单单、渠道：：巡展、、短信信、宣传巡巡回车车、老老带新新推广主主题：：中央央CBD/一一座座新城城的崛崛起项目主主题广广告语语创作作主题广广告语语：中中央CBD-----一一座新新城的的崛起起副标：：拦江新新城--相相邀与与你共共享盛盛世繁繁华。。一站式式生活活配套套设施施，建建设你你我美美好新新城。。拦江新新城---只属属于拦拦江的的新城城。拦江新新城，，一座座你来来了就就不再再想离离开的的地方方。你仰望望别人人的高高度，，别人人仰望望你的的尺度度。项目文案撰写写一座全新新城市的的崛起，，它从这这里开始始，一座座枢纽的的集散地地，通往往天南地地北，一一代代拦拦江人的的兴盛，，从这里里开始孕孕育，一一个个经经济商贸贸之地，，从这里里起源，，让我们们为拦江江的崛起起而努力力。年营销费费用估算算物品DM单售楼部销售册喷绘制作设计语言广告投放墙体广告售楼部租赁装修礼品发放讲座费用雀圣预备赛雀圣总决赛路牌巡回宣传车、接送车短信数量40000份2000份20份3米X2米城镇公交车5个月乡镇沿街墙体30副装修、配置1份2000份1场地、、奖励场地、奖励3个6米X8米加燃料费00.5X100000条单价00.8元一张1元8.5元一平米约月10000广告成本500元1000002元500030000元50000元8.5元一平50元一天0.05元一条总价3200200010205000015001000004000500030000500004087500+5000合计259628元销售指标标项目细则则策划根据上述述推广方方式，建建议将项项目定位位为中高高档形象象，另外外也需要要从价格格方面进进行体现现。该地区的的市场饱饱和度还还远远没没有达标标，以此此提升形形象、价价格，在在该地区区是比较较适合的的。价格格建议：：平均或或率高于于该地区区销售价价格。销售推广广方式销售人员员需着职职业装，，体现形形象。在后期逐逐渐加大大营销推推广过程程当中，，所接待待的客户户一率不不打折，，要打折折也必须须找最高高领导人人签字（（在消费费心理学学中，经经常会用用到此））根据日常常来访客客户，所所留电话话，进行行活动邀邀约，认认购确定定，邀约约认购等等系列工工作。销售推广广方式在来访客客户时，，为客户户详细讲讲解楼盘盘的相关关情况，，公司政政策，公公司活动动，邀请请客户参参加，并并在客户户临走时时附加楼楼盘户型型、价位位计算表表、日历历等相应应物品。。结束篇thanks2013年4月月1日杜生林1在企业业内部部，只只有成成本。。21世纪，，没有有危机机感是是最大大的危危机。。如果有有一个个项目目，首首先要要考虑虑有没没有人人来做做。如果没没有人人做，，就要要放弃弃，这这是一一个必必要条条件。。20世纪是是生产产率的的世纪纪，21世纪是是质量量的世世纪，，质量量是和和平占占领市市场最最有效效的武武器。。把一件件简单单的事事做好好就不不简单单，把把每一一件平平凡的的事做做好就就不平平凡。。自古以以来的的伟人人，大大多是是抱着着不屈屈不挠挠的精精神，，从逆逆境中中挣扎扎奋斗斗过来来的。。12-12月-2203:0912月月-22科学技技术的的进步步将会会给人人们的的生活活带来来巨大大的影影响，，而人人们要要不断断适应应这种种时代代的变变化，，而不不要坐坐等未未来，，失去去自我我发展展的良良好机机2022/12/12会。2022/12/123:09:06不只奖奖励成成功，，而且且奖励励失败败。一个人想想要成功功，就要要学会在在机遇从从头顶上上飞过时时跳起来来抓住它它。这样样逮到机机遇的机机会就会会增大。。03:09:0603:0912月-22公平不是是总存在在的，在在生活学学习的各各个方面面总有一一些不能能如意的的地方。。但只要要适应它它，并坚坚持到底底，总能能收到意意想不到到的成效效。花费数百百元买一一本书，，便可以以获得别别人的智智慧经验验。然而而，如果果你全盘盘模仿，，不加思思考，那那有时就就会画虎虎不成反反类犬。。不能搞平平均主义义，平均均主义惩惩罚表现现好的，，鼓励表表现差的的，得来来的只是是一支坏坏的职工工队伍。。12月-2203:09利人为利利已的根根基，商商业经营营上老是是为自己己着想，，而不顾顾及到他他人，利利也就可可能随之之“飞””了。管理就是是把复杂杂的问题题简单化化，把混混乱的事事情规范范化。质量量等等于于利利润润。。12月月-2203:0903:09:06失败败并并非非坏坏事事，，一一次次失失败败能能教教会会你你许许多多，，甚甚至至比比你你大大学学里里所所学学的的还还有有用用。。喷泉泉的的高高度度不不会会超超过过它它的的源源头头;一个个人人的的事事业业也也是是这这样样，，他他的的成成就就绝绝不不会会超超过过自自己己的的信信念念。。12-12月月-22机会会并并不不会会自自动动地地转转化化为为钞钞票票只花花一一元元钱钱的的顾顾客客，，比比花花一一百百元元的的顾顾客客，，对对生生意意的的兴兴隆隆更更具具有有根根本本性性的的影影响响力力。。03:09:0619:1112月月-22做事事，，不不止止是是人人家家要要我我做做才才做做，，而而是是人人家家没没要要我我做做也也争争着着去去做做。。这这样样，，才才做做得得有有趣趣味味，，也也就就会会有有收收获获。。12月月-2212月月-22战略略越越精精炼炼，，就就越越容容易易被被彻彻底底地地执执行行。。他之之所所以以为为自自己己所所领领导导的的微微软软而而感感到到自自豪豪，，是是因因为为在在这这个个团团体体中中聚聚集集了了一一大大批批与与他他一一样样热热爱爱微微软软事事业业的的人人。。2022/12/123:09:06一个成功的的决策，等等于90%的信息加上上10%的直觉。我们们并并不不鄙鄙弃弃一一切切有有恶恶习习的的人人，，但但我我们们鄙鄙弃弃一一点点美美德德都都没没有有的的人人。。20.2.1812月月-2203:0903:09:0612月月-2212月月-2203:0919:09:5820.2.1812月月-2203:0903:09:0603:09:06在市市场场竞竞争争的的条条件件下下，，首首先先是是员员工工素素质质的的竞竞争争。。建立立自自信信的的最最快快最最确确实实的的方方法法，，就就是是去去做做你你害害怕怕的的事事，，直直到到你你获获得得成成功功的的经