投资性房地产概述

第四章投资性房地产第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义与特征

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产具有以下特征：(一)投资性房地产是一种经营活动----租金及处置通过“其他业务收入”和“其他业务支出”核算。(二)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。二、投资性房地产的范围2.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。3.已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量

（一）投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（二）投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道

1.外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

2×10年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90000000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。

借：投资性房地产90000000

贷：银行存款90000000

2.自行建造的投资性房地产

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

【例4-2】2×10年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×10年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×10年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元，两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。

甲公司的账账务处理如如下：土土地使使用权中的的对应部分分同时转换换为投资性性房地产＝＝9000000×（12000000÷24000000）＝4500000（元）借：固定资资产——厂房12000000投资性房地地产——厂房12000000贷：在建工工程——厂房24000000借：投资性性房地产—已出租土地地使用权4500000贷：无形资资产—土地使用权权4500000二、投资性性房地产的的后续支出出原理：满足足投资性房房地产确认认条件的，，资本化；；否则，费费用化。资本化后续续支出通过过“投资性房房地产——在建”核算，不同同于固定资资产资本化化后续支出出的核算。。【例4-3】2×10年5月，甲公司司与乙公司司的一项厂厂房经营租租赁合同即即将到期。。该厂房原原价为50000000元，已计提提折旧10000000元。为了提高厂厂房的租金金收入，甲甲公司决定定在租赁期期满后对该该厂房进行行改扩建，，并与丙公公司签订了了经营租赁赁合同，约约定自改扩扩建完工时时将该厂房房出租给丙丙公司。2×10年5月31日，与乙公公司的租赁赁合同到期期，该厂房房随即进入入改扩建工工程，2×10年12月31日，该厂房房改扩建工工程完工，，共发生支支出5000000元，均已支支付，即日日按照租赁赁合同出租租给丙公司司，假定甲甲公司采用用成本模式式计量。甲公司的账账务处理如如下：（（1）2×10年5月31日，投资性性房地产转转入改扩建建工程借借：投投资性房地地产—厂房—在建40000000投资性房地地产累计折折旧10000000贷：投资性性房地产—厂房50000000注意：不应应通过“在建工程”科目核算。。（2）2×10年5月31日至2×10年12月31日，发生改改扩建支出出借借：投资性性房地产—厂房—在建5000000贷：银行存存款5000000（3）2×10年12月31日，改扩建建工程完工工借借：投资性性房地产—厂房45000000贷：投资性性房地产—厂房—在建45000000第三节投投资性房地地产的后续续计量一、采用成本模式进行后续计计量的投资资性房地产产1.设置“投资资性房地产产”科目核核算；2.要按期（月月）计提折折旧或进行行摊销，通通过“投资资性房地产产累计折旧旧（摊销））”科目核核算。要确认收取取租金的收收入，通过过“其他业务收收入”科目核算算。计提的折旧旧或摊销的的金额通过过“其他业务成成本”科目核算算。3.应比照固定定资产、无无形资产来来计提减值值准备。借：资产减减值损失贷：投资性性房地产减减值准备例4-5【例4-5】甲公司将移移一栋写字字楼出租给给乙公司使使用，确认认为投资性性房地产，，采用成本本模式进行行后续计量量，假设这这栋办公楼楼的成本为为72000000元，按照年年限平均法法计提折旧旧，使用寿寿命为20年，预计净净残值为零零。经营租租赁合同约约定，乙公公司每月等等额支付甲甲公司租金金400000元。甲公司的账账务处理如如下：(1)每月计提折折旧每月计提的的折旧=(72000000÷20)÷12=300000(元)借：其他业业务成本——出租写字楼楼折旧300000贷：投资性性房地产累累计折旧300000(2)每月确认租租金收入借：银行存存款(或其他应收收款)400000贷：其他业业务收入——出租写字楼楼租金收入入400000二、采用公允价值模模式进行后续计计量的投资资性房地产产（一）采用用公允价值值模式的前前提条件同时满足以以下两个条条件：1.投资性房地地产所在地地有活跃的的房地产交交易市场。。2.企业能够从从活跃的房房地产交易易市场上取取得同类或或类似房地地产的市场场价格及其其他相关信信息，从而而对投资性性房地产的的公允价值值作出合理理的估计。。（二）核算要点：：1.同样要设置置“投资性房地地产”科目核算算：明细科科目为“成本”、“公允价值变变动”；2.与采用成本本模式计量量的区别是是：采用公允价价值模式计计量的投资资性房地产产不再计提折折旧，不再进行摊摊销，也不不需要计提提减值准备备。3.设置“公允价值变变动损益”科目核算算期末投资性房地地产公允价价值变动的的影响。资产负债表表日，投资资性房地产产的公允价价值高于原原账面价值值的差额，，借：投资性性房地产——公允价值变变动贷：公允价价值变动损损益公允价值低低于原账面面价值的差差额，做相相反的会计计分录。待处置该投投资性房地地产时，将将其持有期期间累计产产生的“公允价值变变动损益”转入“其他业务成成本”科目。4.取得租金收收入借：银行存存款贷：其他业业务收入例4-633【例4-6】20x9年9月，甲公司司与乙公司司签订租赁赁协议，约约定将甲公公司新建造造的一栋写写字楼租赁赁给乙公司司使用，租租赁期为10年。20x9年12月1日，该写字字楼开始起起租，写字字楼的工程程造价为80000000元，公允价价值也为相相同金额。。该写字楼楼所在区域域有活跃的的房地产交交易市场，，而且能够够从房地产产交易市场场上取得同同类房地产产的市场报报价，甲公公司决定采采用公允价价值模式对对该项出租租的房地产产进行后续续计量。在确定该投投资性房地地产的公允允价值时，，甲公司选选取了与该该处房产所所处地区相相近，结构构及用途相相同的房地地产，参照照公司所在在地房地产产交易市场场上平均销销售价格。。结合周边边市场信息息和自有房房产的特点点。20x9年12月31日，该写字字楼的公允允价值为84000000元。甲公司的账账务处理如如下：(1)20x9年12月1日，甲公司司出租写字字楼借：投资性性房地产——写字楼——成本80000000贷：固定资资产——写字楼80000000(2)20x9年12月31日，按照公公允价值调调整期账面面价值，公公允价值与与原账面价价值之间的的差额计入入当期损益益借：投资性性房地产——写字楼——公允价值变变动4000000贷：公允价价值变动损损益——投资性房地地产4000000三、投资性性房地产后后续计量模式的的变更1.要求规定：：（1）企业对投投资性房地地产的计量量模式一经经确定，不不得随意变变更。（（2）成本模式符符合条件的的情况下可可以转为公公允价值模模式，但公公允价值模模式不得转转为成本模模式。（3）企业对其其所有投资资性房地产产后续计量量模式的选选择要统一一；同一企业只只能采用一一种模式对对所有投资资性房地产产进行后续续计量，不不得同时采采用两种计计量模式。。2.处理：成本模式转转为公允价价值模式的的，应当作为会计政政策变更处处理，要进进行追溯调整，将计量模模式变更时时公允价值值与账面价价值的差额额，调整期初留存收收益（盈余公积积、利润分分配——未分配利润润）。具体体处理为：：借：投资性房地地产——成本（变更更日的公允允价值）投投资性性房地产累累计折旧（（摊销）（（已计提的的折旧或摊摊销）投投资性房房地产减值值准备贷：投资性房地地产（账面面余额）利利润分配——未分配利润润[（公允价值值－账面价价值）×90%，或借记]盈余公积[（公允价值值－账面价价值）×10%，或借记]第四节投投资性房地地产的转换换和处置一、房地产产的转换（一）房地地产转换形形式及转换换日1.投资性房地地产开始自用——转换日为房房地产达到到自用状态态，企业开开始将房地地产用于生生产商品、、提供劳务务或者经营营管理的日日期。2.作为存货的房地产改改为出租——转换日应当当为租赁期期开始日。。3.自用建筑物停止止自用，改改为出租——转换日为租租赁期开始始日。4.自用土地使使用权停止自用，，改用于资本增值——转换日为自自用土地使使用权停止止自用后确确定用于资资本增值的的日期。5.房地产企业业将用于经营出租的房地产收收回后重新新用于对外销售的——相应地从投投资性房地地产再转换换为存货。。转换日为租租赁期满，，企业董事事会或类似似机构作出出书面决议议明确表明明将其重新新开发用于于对外销售售的日期。。1.成本模式下下的转换核算要点：：对应结转，，不确认损损益；涉及存货的的，不确认认减值准备备。对对应结转转：指无论论是投资性性房地产转转换为非投投资性房地地产，还是是非投资性性房地产转转换为投资资性房地产产，应将相相应的科目目对应结转转。二）房地产产转换的会会计处理转换原则：：（1）投资性房房地产转为为自用房地产借：固定资产（（无形资产产）投资性房地地产累计折折旧（摊销销）投资性房地地产减值准准备贷：投资性房地地产累计折旧（（摊销）固定资产（（无形资产产）减值准准备对应结转（2）投资性房房地产转为为存货借：开发产品投资性房地地产累计折折旧（摊销销）投投资资性房地产产减值准备备贷贷：投投资性房地地产例：公司2010年7月末将出租租在外的厂厂房收回，，8月1日开始用于于本企业的的商品生产产，该厂房房相应由投投资性房地地产转换为为自用房地地产。该项项房地产在在转换前采采用成本模模式计量，，截至2010年7月31日，账面价价值为37650000元，其中，，原价50000000元，累计已已计提折旧旧12350000元。借：固定资资产50000000投资性房地地产累计折折旧12350000贷：投资性性房地产——××厂房50000000累计折旧12350000（3）自用房地产转为为投资性房地地产借：投资性性房地产累累计折旧旧（摊销））固固定资资产（无形形资产）减减值准备贷贷：固定定资产（无无形资产））投投资性房地地产累计折折旧（摊销销）投投资性房房地产减值值准备（4）作为存货的房地产转转为投资性房地地产借：投资性性房地产存存货跌价价准备贷贷：开发产产品2.公允价值模模式下的转转换（重点掌握握）（1）投资性房房地产转换换为自用房房地产应当以其转转换当日的的公允价值值作为自用用房地产的的账面价值值，公允价价值与原账账面价值的的差额计入入当期损益（公允价值值变动损益益）。借：固定资产/无形资产（（按公允允价值入账账）借借（或贷贷）：公允允价值变动动损益（（差额））贷：：投资资性性房房地地产产—成本本（（账账面面余余额额））—公允允价价值值变变动动（（账账面面余余额额））2010年10月15日，，甲甲企企业业因因租租赁赁期期满满，，将将出出租租的的写写字字楼楼收收回回，，准准备备作作为为办办公公楼楼用用于于本本企企业业的的行行政政管管理理。。2010年12月1日，，该该写写字字楼楼正正式式开开始始自自用用，，相相应应由由投投资资性性房房地地产产转转换换为为自用用房房地地产产，当当日日的的公公允允价价值值为为48000000元。。该该项项房房地地产产在在转转换换前前采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量，，原原账账面面价价值值为为47500000元，，其其中中，，成成本本为为45000000元，，公公允允价价值值变变动动为为增增值值2500000元。。甲企企业业的的账账务务处处理理如如下下：：借：：固定定资资产产48000000贷：：投资资性性房房地地产产—写字字楼楼—成本本45000000—写字字楼楼—公允允价价值值变变动动2500000公允允价价值值变变动动损损益益500000（2）投投资资性性房房地地产产转转换换为为存存货货借：：开开发发产产品品（按按公允允价价值值入账账））借借（（或或贷贷））：：公公允允价价值值变变动动损损益益（（差差额额））贷：：投投资资性性房房地地产产—成本本（账账面面余余额额））—公允允价价值值变变动动（账账面面余余额额））（3）自自用用房房地地产产转转换换为为采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产①①投投资资性性房房地地产产———按照照转转换换当当日日的的公公允允价价值值计计价价；；②②转转换换当当日日的的公公允允价价值值小小于于原原账账面面价价值值的的———其差差额额计计入入当当期期损损益益；；借：：投投资资性性房房地地产产———成本本（（按按公公允允价价值值入入账账））累累计计折折旧旧（（摊摊销销））固固定定资资产产（（无无形形资资产产））减减值值准准备备公允允价价值值变变动动损损益益（公公允允价价值值与与其其账账面面价价值值的的差差额额））贷贷：：固固定定资资产产（（无无形形资资产产））③转换换当当日日的的公公允允价价值值大大于于原原账账面面价价值值的的———其差差额额计计入入所所有有者者权权益益。。借：：投投资资性性房房地地产产———成本本（（按按公公允允价价值值入入账账））累累计计折折旧旧（（摊摊销销））固固定定资资产产（（无无形形资资产产））减减值值准准备备贷贷：：固固定定资资产产（（无无形形资资产产））资本本公公积积———其他他资资本本公公积积（公公允允价价值值与与其其账账面面价价值值的的差差额额））2010年6月，，甲甲企企业业打打算算搬搬迁迁至至新新建建办办公公楼楼，，由由于于原原办办公公楼楼处处于于商商业业繁繁华华地地段段，，甲甲企企业业准准备备将将其其出出租租，，以以赚赚取取租租金金收收入入。。2010年10月，，甲甲企企业业完完成成了了搬搬迁迁工工作作，，原原办办公公楼楼停停止止自自用用。。2010年12月，，甲甲企企业业与与乙乙企企业业签签订订了了租租赁赁协协议议，，将将其其原原办办公公楼楼租租赁赁给给乙乙企企业业使使用用，，租租赁赁期期开开始始日日为为2011年1月1日，，租租赁赁期期限限为为3年。。由由于于该该办办公公楼楼处处于于商商业业区区，，房房地地产产交交易易活活跃跃，，该该企企业业能能够够从从市市场场上上取取得得同同类类或或类类似似房房地地产产的的市市场场价价格格及及其其他他相相关关信信息息，，假假设设甲甲企企业业对对出出租租的的办办公公楼楼采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量。。假假设设2011年1月1日，，该该办办公公楼楼的的公公允允价价值值为为350000000元，，其其原原价价为为500000000元，，已已提提折折旧旧142500000元。。要要求求：：作作出出甲甲公公司司的的会会计计处处理理。。（4）作作为为存存货货的的房房地地产产转转为为投投资资性性房房地地产产①转转换换当当日日的的公公允允价价值值小小于于原原账账面面价价值值的的———其差差额额计计入入当当期期损损益益；；借：：投资资性性房房地地产产———成本本（（按按公公允允价价值值入入账账））存存货货跌跌价价准准备备公允允价价值值变变动动损损益益（公公允允价价值值与与其其账账面面价价值值的的差差额额））贷：：开发发产产品品②转换换当当日日的的公公允允价价值值大大于