投资性房地产培训课件

中级财务会计第八章投资性房地产

——本章一般了解一、投资性房地产概述二、投资性房地产的确认与初始计量三、投资性房地产的后续计量四、投资性房地产的后续支出五、投资性房地产与非投资性房地产的转换六、投资性房地产的处置目录一、投资性房地产的性质投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权；投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。第一节

投资性房地产概述二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。二、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权.持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物不属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产如：企业经营管理的饭店1.自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。

如：房地产开发企业准备出售的楼盘2.作为存货的房地产通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.已出租的机器设备E.持有并准备增值后转让的建筑物【答案】ABC提示：不属于投资性房地产的项目还包括：（1）准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物；（2）以经营租赁方式租入后再转租的建筑物；（3）按照国家有关规定认定的闲置土地。三、投资资性房地地产的后后续计量量模式投资性房房地产的的后续计计量模式式有成本本模式和和公允价价值模式式两种。。企业通常常应当采采用成本模式式对投资性性房地产产进行后后续计量量。有确凿证证据表明明投资性性房地产产的公允允价值能能够持续续可靠地地取得的的，也可可以采用用公允价价值模式式对投资资性房地地产进行行后续计计量。同一个企企业只能能采用一一种后续续计量模模式。一、投资资性房地地产的确确认条件件资性房地地产只有有在符合合定义的的前提下下，同时时满足下下列条件件的，才才能予以以确认：：（1）与该投投资性房房地产有有关的经济利益益很可能能流入企业；（2）该投资资性房地地产的成本能够够可靠地地计量。。第二节投资性房房地产的的确认与与初始计计量

分类确认为投资性房地产的时点已出租的土地使用权和已出租的建筑物租赁期开始日持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期二、投资资性房地地产的初初始计量量投资性房房地产无无论采用用哪一种种后续计计量模式式，取得得时均应应当按照成本本进行初始始计量。。投资性房房地产的的成本一一般应当当包括取取得投资资性房地地产时和和直至使使该项投投资性房房地产达达到预定定可使用用状态前前所实际际发生的的各项必必要的、、合理的的支出。（一）外外购的投投资性房房地产成本：购买价款款、相关关税费和和可直接接归属于于该资产产的其他他支出。。采用成本模式式计量的企业，，外购投投资性房房地产时时，投资性房地产×××银行存款×××按照确定定的实际际成本采用公允价值值模式计量的企企业，应当在““投资性性房地产产”科目目下设置置两个明细细科目“成本””“公允价价值变动动”并在外购购投资性性房地产产时，按照确定定的实际际成本银行存款×××投资性房地产——成本×××外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。例:2010年6月,华联实业业股份有有限公司司计划购入入写字楼楼用于对对外出租租,6月25日,华联公司司与B公司签订订了经营营租赁合合同,约定自写写字楼购购买日起起,将写字楼楼出租给给B公司使用用,租赁期为为5年.8月31日,华联公司司购入写写字楼,实际支付付购买价价款和相相关税费费共计2400万,根据合同同,租赁开始始日为9月1日.请采用两两种模式式写出购购买时的的会计分分录.成本模式式:借:投资性房房地产2400贷:银行存款款2400公允价值值模式:借:投资性房房地产——成本2400贷:银行存款款2400（二）自自行建造造的投资资性房地地产成本：由建造该该项资产产达到预预定可使使用状态态前发生生的必要要支出构构成，包包括土地地开发费费、建筑筑安装成成本、应应予以资资本化的的借款费费用、支支付的其其他费用用和分摊摊的间接接费用等等建造过程程中发生生的非正常性性损失直接计入入当期营业外支支出，不计入入建造成成本。在建工程×××开发产品×××采用成本模式式计量的企企业，自自行建造造的投资资性房地地产达到到预定可可使用状状态时，，投资性房地产×××按照确定定的实际际成本在建工程×××开发产品×××采用公允价值值模式计量的企企业，自自行建造造的投资资性房地地产达到到预定可可使用状状态时，，投资性房地产—成本×××按照确定定的实际际成本开发产品品开发产品品是指企业已经经完成全全部开发发建设过过程，并并已验收收合格，符合国国家建设设标准和和设计要要求，可可以按照照合同规规定的条条件移交交订购单单位，或或者作为为对外销销售、出出租的产产品，包包括土地地(建设场地地)、房屋、、配套设设施和代代建工程程。已完工开开发产品品实际上上是开发发建设过过程的结结束和销销售过程程的开始始。例：2011年2月，甲公公司从其其他单位位购入一一块土地地，并在在这块土土地上开始自行行建造两两栋厂房房。2011年11月，甲公公司预计计厂房即即将完工工，与乙乙公司签签订了经经营租赁赁合同，，将其中的一一栋厂房房租赁给给乙公司司使用。。租赁合同同约定，，该厂房房于完工工时开始始起租。。2011年12月5日，两栋栋厂房同同时完工工。该块土地地使用权权的成本本为9000000元；两栋厂房房的实际际造价均均为12000000元，能够单独独出售。。假设甲公公司采用用成本模模式进行行后续计计量。分析两栋厂房房：一个出租租一一个自用用分别何资资产？土地使用用权如何何核算？？借：固定资产产——厂房1200投资性房房地产——厂房1200贷：在建建工程——厂房2400土地使用用权中的的对应部部分同时时转换为为投资性性房地产产=900×（1200÷2400）=450借：投资资性房地地产——已出租土土地使用用权450贷：无形形资产——土地使用用权（900÷÷2）450与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似一、采用用成本模模式计量量的投资资性房地地产应当按照照固定资资产的有有关规定定，按月月计提折折旧，或或者按照照无形资资产的有有关规定定，按月月摊销成成本。第三节投资性房房地产的的后续计计量投资性房地产累计折旧×××按月计提提折旧时，按照计算算的建筑筑物月折折旧额其他业务成本×××投资性房地产累计摊销×××按月计提提摊销时，其他业务成本×××按照计算算的土地地使用权权月摊销销额其他业务收入×××投资性房房地产取取得的租租金收入入银行存款×××投资性房地产减值准备×××投资性房房地产存存在减值值迹象的的，适用用《企业业会计准准则第8号——资资产减值值》的有有关规定定。经减值测测试后确确定发生生减值的的，应当当计提减减值准备备，资产减值损失×××已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。例1：甲公司司将移一一栋写字字楼出租给乙公司司使用，，确认为投投资性房房地产，，采用成成本模式式进行后后续计量量，假设这栋栋办公楼的的成本为为7200万元，按照年年限平均均法计提提折旧，，使用寿命命为20年，预计计净残值值为零。。经营租赁赁合同约约定，乙公司司每月等等额支付付甲公司司租金40万元。经营租赁赁后是否否需要折折旧？甲公司的的账务处处理如下下：（1）每月计提提折旧每月计提提的折旧旧=（7200÷20）÷12=30借：其他他业务成成本——出租写字字楼折旧旧30贷：投资资性房地地产累计计折旧30（2）每月月确认租租金收入入借：银行行存款40贷：其他他业务收收入40二、采用用公允价价值模式式计量的的投资性性房地产产（一）采采用公允允价值模模式计量量的条件件（1）投资性性房地产产所在地地有活跃的的房地产产交易市市场。（2）企业能能够从活活跃的房房地产交交易市场场上取得同类类或类似似房地产产的市场场价格及及其他相相关信息息，从而对投投资性房房地产的的公允价价值作出出合理的的估计。。是指在公公平交易易中，熟熟悉情况况的当事事人之间间自愿进进行房地地产交换换的价格格。（二）采采用公允允价值模模式计量量的会计计处理不需要计计提折旧旧或摊销销，应当以以资产负负债表日日的公允价值值计量。为什么？？公允价值值的变动动计入当当期损益益,即公允允价值变变动损益益。资产负债债表日，，投资性房房地产的的公允价价值账面余额额高于低于应按二者者之间的的差额，，调增投投资性房房地产的的账面余余额，同同时确认认公允价价值上升升的收益益应按二者者之间的的差额，调减投资性性房地产产的账面面余额，，同时确确认公允允价值下下跌的损损失投资性房地产——公允价值变动×××公允价值变动损益×××公允价值变动损益×××投资性房地产——公允价值变动×××例2：2011年9月，甲公公司与乙乙公司签签订租赁赁协议，，约定将甲甲公司新新建造的的一栋写写字楼租租赁给乙乙公司使使用，租赁期期为10年。2011年12月1日，该写写字楼开开始起租租，写字字楼的工工程造价价为8000万元，公允价值值也为相相同金额额。该写字楼楼所在区区域有活活跃的房房地产交交易市场场，而且且能够从从房地产产交易市市场上取取得同类类房地产产的市场场报价，，甲公司司决定采采用公允允价值模模式对该该项出租租的房地地产进行行后续计计量。在确定该该投资性性房地产产的公允允价值时时，甲公公司选取取了与该该处房产产所处地地区相近近，结构构及用途途相同的的房地产产，参照照公司所所在地房房地产交交易市场场上平均均销售价价格。结结合周边边市场信信息和自自有房产产的特点点。2011年12月31日，该写写字楼的的公允价价值为8400万元。公允价值升高高如何处理？？甲公司的账务务处理如下：：（1）12月1日，甲公司出出租写字楼借：投资性房房地产8000贷：固定资产产8000（2）12月31日，按照公允允价值调整期期账面价值，，公允价值与原原账面价值之之间的差额计计入当期损益益借：投资性房房地产——写字楼（公允允价值变动））400贷：公允价值值变动损益——投资性房地产产400三、投资性房房地产后续计计量模式的变变更为保证会计信信息的可比性性，投资性房房地产的计量量模式一经确确定，不得随随意变更。成本模式公允价值模式式一定条件下成本模式转为为公允价值模模式，应当作为会会计政策变更更处理，按计量模式变变更时投资性性房地产的公允价值与账账面价值的差差额，调整期初留存存收益。为什么？例:华联实业股份份有限公司的的投资性房地地产原采用成成本模式进行行计量。由于华联公司司所在地的房房地产市场现现已比较成熟熟，房地产的的公允价值能能够持续可靠靠地取得，可可以满足采用用公允价值模模式的条件，华联公司决决定从2009年1月1日起，对投资资性房地产采采用公允价值值模式进行后后续计量。华联实业股份份有限公司作作为房地产核核算的资产有有两项，一项是成本为为5600万元，累计已已提折旧为700万元的写字楼楼；另一项是成本本为1800万元，累计已已摊销金额为为450万元的土地使使用权。2009年1月1日，写字楼的的公允价值为为5200万元，土地使使用权的公允允价值为1600万元。华联公司按照照净利润的10%提取盈余公积积。成本模式转化化为公允价值值模式产生何影响？？投资性房地产产由成本模式式转换为公允允价值模式属属于会计政策策变更，需要进行追溯溯调整即假定投资性性房地产从最最初开始就是是以公允价值值计量的，公公允价值的变变动都应该计计入当期的公公允价值变动动损益中，站在转换的时时点来看到话话，公允价值值的变动都是是以前期间的的，即反映在期初初留存收益中中（1）写字楼转为为公允价值模模式:借:投资性房地产产——写字楼（成本）5200投资性房地产产累计折旧700贷:投资性房地产产——写字楼5600盈余公积30利润分配——未分配利润270（2）土地使用权权转为公允价价值模式:借:投资性房地产产——土地使用权（（成本）1600投资性房地产产累计摊销450贷:投资性房地产产——土地使用权1800盈余公积25利润分配——未分配利润225【例题】关于投资性房房地产后续计计量模式的转转换，下列说法法中正确的是是（）。A.成本模式转为为公允价值模模式的，应当当作为会计估计变更更B.已采用公允价价值模式计量量的投资性房房地产，不得从公允价价值模式转为为成本模式C.已采用成本模模式计量的投投资性房地产产，不得从成本模模式转为公允允价值模式D.企业对投资性性房地产的计计量模式可以随意变更更【答案】B一、投资性房房地产后续支支出的处理原原则投资性房地产产的后续支出出，是指已确认认为投资性房房地产的项目目在持有期间间发生的与投投资性房地产产使用效能直直接相关的各各种支出。第四节投资性房地产产的后续支出出导致流入企业的经经济利益超过过了原先的估估计，能够满足投资性房地产产确认条件的的，应当计入投资性房房地产的成本本。不可能导致流入企业的经经济利益超过过原先的估计计，应当在发发生时计入当期损益益。二、资本化的的后续支出企业对某项投投资性房地产产进行改建扩建等再再开发，如果再开发发活动完成后后仍作为投资资性房地产的的，再开发期期间应继续将将其作为投资资性房地产，，再开发期间不不计提折旧或或摊销。采用成本模式式计量的投资资性房地产转入再开发时时，应将其转为在建的投资性性房地产投资性房地产×××投资性房地产——在建×××投资性房地产累计折旧（摊销）×××按其账面价值值按其累计已提提折旧或累计计已摊销金额额按其账面原价价发生的资本化化改建扩建支支出或装修装装潢支出，通过“投资性性房地产———在建”科目目归集银行存款×××投资性房地产——在建×××改建扩建或装装修装潢完成成后，应当从从在建的投资资性房地产转回到在用的投资资性房地产投资性房地产——在建×××投资性房地产×××例1：2011年5月，甲公司与与乙公司的一一项厂房经营营租赁合同即即将到期。该厂房原价为为5000万元，已计提提折旧1000万元。为了提高厂房房的租金收入入，甲公司决决定在租赁期期满后对该厂厂房进行改扩扩建，并与丙丙公司签订了了经营租赁合合同，约定自自改扩建完工工时将该厂房房出租给丙公公司。2011年5月31日，与乙公司司的租赁合同同到期，该厂房随即进进入改扩建工工程。2011年12月31日，该厂房改改扩建工程完完工，共发生支出500万元，均已支付，即即日按照租赁赁合同出租给给丙公司。假定甲公司采采用成本计量量模式。本例中，改扩扩建支出属于于后续支出，，假定符合《企业会计准则则第3号——投资性房地产产》第六条的规定定，应当计入投资资性房地产的的成本。（1）2011年5月31日，投资性房房地产转入改改扩建工程借：投资性房房地产——厂房（在建））4000投资性房地产产累计折旧1000贷：投资性房房地产——厂房5000（2）5月31日至12月31日，发生改扩扩建支出借：投资性房房地产——厂房（在建））500贷：银行存款款500（3）12月31日，改扩建工工程完工借：投资性房房地产——厂房4500贷：投资性房房地产——厂房（在建））4500采用公允价值值模式计量的的投资性房地地产转入再开发时时投资性房地产——成本×××投资性房地产——在建×××投资性房地产——公允价值变动××××××按其账面价值值按其累计公允允价值变动金金额按其账面原价价发生的资本化化改建扩建支支出或装修装装潢支出，通过“投资性性房地产———在建”科目目归集银行存款×××投资性房地产——在建×××改建扩建或装装修装潢完成成后，应当从从在建的投资资性房地产转回到在用的的投资性性房地产产投资性房地产——在建×××投资性房地产---成本×××例2：2011年5月，甲公公司与乙乙公司的的一项厂厂房经营营租赁合合同即将将到期。。为了提高高厂房的的租金收收入，甲甲公司决决定在租租赁期满满后对该该厂房进进行改扩扩建，并并与丙公公司签订订了经营营租赁合合同，约定自改改扩建完完工时将将该厂房房出租给给丙公司司。2011年5月31日，与乙乙公司的的租赁合合同到期期，该厂房随随即进入入改扩建建工程。。2011年5月31日，该厂厂房账面面余额为为2000万元，其其中成本本1600万元，累累计公允允价值变变动400万元。2011年11月30日该厂房房改扩建建工程完完工，共共发生支支出300万元，均均已支付付，即日日按照租租赁合同同出租给给丙公司司。假定甲公公司采用用公允价价值计量量模式。。分析公允价值值计量模模式按照明细细账处理理成本公允价值值变动（1）2011年5月31日，投资资性房地地产转入入改扩建建工程借：投资资性房地地产——厂房（在在建）2000贷：投资资性房地地产——厂房（成本））1600——公允价值值变动400（2）5月31日至12月31日，发生生改扩建建支出借：投资资性房地地产——厂房（在在建）300贷：银行行存款300（3）12月31日，改扩扩建工程程完工借：投资资性房地地产——厂房（成本））2300贷：投资资性房地地产——厂房（在在建）2300三、费用用化的后后续支出出与投资性性房地产产有关的的后续支支出，不满足投投资性房房地产确确认条件件的，应应当在发发生时计计入当期期损益，即其他业业务成本本。企业发生生投资性性房地产产费用化化的后续续支出时时其他业务成本×××银行存款×××一、房地地产的转转换形式式企业必须须有确凿凿证据表表明房地地产的用途发生生了改变变，才能能进行房地地产的转转换。这里的的确凿证证据包括括两个方方面：一是企业业董事会会或类似似机构应应当就改改变房地地产的用用途形成成正式的的书面决决议二是房地地产因用用途改变变而发生生实际状状态上的的改变第五节投资性房房地产与与非投资资性房地地产的转换房地产的的转换形形式投资性房地产作为存货的房地产自用房地产二、非投投资性房房地产转转换为投投资性房房地产（一）自用房地地产转换为投资性房房地产企业将原本用于于生产产产品、提提供劳务务或者经经营管理理的房地地产改用于出出租，通通常应于于租赁期期开始日日，将相应的的固定资产产或无形形资产转换为投投资性房房地产。。企业将自自用建筑筑物或土土地使用用权转换换为以成本模式式计量的投投资性房房地产时时在转换日的原价“投资性房地产”科目累计折旧（或累计摊销）“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目减值准备“投资性房地产减值准备”科目分别转入固定资产×××无形资产×××投资性房地产×××按自用建建筑物或或土地使使用权的的账面余余额累计折旧×××累计摊销×××按自用建建筑物累累计已提提折旧或或土地使使用权累累计已摊摊销金额额投资性房地产累计折旧（摊销）×××固定资产减值准备×××无形资产减值准备×××投资性房地产减值准备×××按已计提提的减值值准备金金额例1:甲企业拥拥有一栋栋办公楼楼，用于本企企业总部部办公。。20×8年3月10日，甲企企业与乙乙企业签签订了经经营租赁赁协议，，将该栋栋办公楼楼整体出出租给乙乙企业使使用，租租赁期开开始日为为20×8年4月15日，为期期5年。20×8年4月15日，该栋栋办公楼楼的账面面余额45000万元。已已计提折折旧300万元。假设甲企企业采用用成本计计量模式式。甲企业的的账务处处理如下下：借：投资资性房地地产——写字楼45000累计折旧旧300贷：固定定资产45000投资性房房地产累累计折旧旧300企业将自自用建筑筑物或土土地使用用权转换换为以公允价值值模式计量的投投资性房房地产时时以该项建建筑物或或土地使使用权在在转换日的公允价价值作为为投资性性房地产产的入账账价值公允价值值小于原原账面价价值的差差额，计计入当期期损益公允价值值大于原原账面价价值的差差额，计计入资本本公积为什么会会计处理理不同?①准则之之所以规规定“采采用公允允价值模模式计量量的投资资性房地地产转换换为自用用房地产产，公允允价值高高于账面面价值的的，差额额计入资资本公积积”，是为了防防止企业业利用这这种转换换调节利利润。准则规定定这类差差额计入入资本公公积，就就可以防防止企业业这种行行为的发发生。假定准则则允许将将这类差差额计入入公允价价值变动动损益，，那么当当企业某某一期利利润不理理想时，，企业很很可能利利用这种种方式，，高估转转换时投投资性房房地产的的公允价价值，调调高企业业的利润润（比如使使企业由由亏损状状态变为为盈利）），等以以后期间间企业的的盈利状状况好转转时，再再把这部部分房地地产公允允价值调调下来，，把企业业以前年年度高估估资产调调高利润润的行为为“掩盖盖”掉。。②准则之之所以不规定“采用公公允价值值模式计计量的投投资性房房地产转转换为自自用房地地产，公允价值值低于账账面价值值的，差差额也计计入资本本公积”，是因为企企业利用用这种方方式故意意调低利利润的行行为比较较少见，所以没没有做这这种规定定。因为企业业调低利利润，一一般是出出于避税税目的，，而企业业利用这这种方式式故意调调低利润润的行为为并不能能达到避避税的目目的，因为对于于投资性性房地产产的这部部分计入入公允价价值变动动损益的的金额，，税法上上是不认认可的。。投资性房地产——成本×××固定资产×××无形资产×××累计折旧×××累计摊销×××固定资产减值准备×××无形资产减值准备×××按建筑物物或土地地使用权权的公允允价值按累计已已提折旧旧或累计计已摊销销金额按已计提的的减值准备备金额按其账面余余额公允价值变动损益×××公允价值小于于账面价值值的，按其其差额资本公积——其他资本公积×××公允价值大大于账面价价值的，按按其差额例2：2010年10月1日，某房地地产公司进进行办公大大楼搬迁，，原办公楼停停止使用。12月20日，房地产产公司与A公司签订了了租赁协议议，将原办办公楼出租租给A公司使用。。租赁期开始始日为2011年1月1日，租赁期期为3年。该办公楼原原价为2000万元，累计计已提折旧旧500万元。假设房地产产公司采用用公允价值值计量模式式。假定办公楼楼的公允价价值是1200万元借：投资性性房地产——成本1200累计折折旧500公允价价值变变动损损益300贷：固固定资资产2000假定办办公楼楼的公公允价价值是是1600万元借：投投资性性房地地产——成本1600累计折折旧500贷：固固定资资产2000资本公公积——其他资资本公公积100（二））作为为存货的的房地地产转换为为投资性性房地地产房地产产开发发企业业将其其持有有的开开发产产品以以经营营租赁赁的方方式出出租，，其转转换日日通常常为房房地产产的租租赁期期开始始日。。租赁期期开始始日是是指承承租人人有权权行使使其使使用租租赁资资产权权利的的日期期。企业将将作为为存货货的房房地产产转换换为采采用成本模模式计量的的投资资性房房地产产投资性房地产×××开发产品×××存货跌价准备×××按该项项存货货在转转换日日的账账面价价值按已计计提的的跌价价准备备按其账账面余余额例3：2011年3月10日，甲房地地产开开发公公司与乙企企业签签订了了租赁赁协议议，将其开开发的的一栋栋写字字楼出出租给给乙企企业。。租赁期期开始始日为为2011年4月15日。2011年4月15日，该该写字字楼的的账面面原价价为4500万元，，未计计提存存货跌跌价准准备。。甲企业业的账账务处处理如如下：：借：投投资性性房地地产4500贷：开发产产品4500企业将将作为为存货货的房房地产产转换换为采采用公允价价值模模式计量的的投资资性房房地产产投资性房地产——成本×××按该项项房地地产在在转换换日的的公允允价值值按已计计提的的跌价价准备备存货跌价准备×××按其账账面余余额开发产品×××资本公积——其他资本公积×××公允价价值大大于账账面价价值的的，按按其差差额公允价值变动损益×××公允价值值小于于账面面价值值的，，按其其差额额例4：2011年3月10日，甲房地地产开开发公公司与乙企企业签签订了了租赁赁协议议，将其开开发的的一栋栋写字字楼出出租给给乙企企业。。租赁期期开始始日为为2011年4月15日。2011年4月15日，该该写字字楼的的账面面余额额4500万元，，公允允价值值为4700万元。。2011年12月31日，该项投投资性性房地地产的的公允允价值值为4800万元。。甲企业业的账账务处处理如如下：：（1）2011年4月15日：借：投投资性性房地地产——成本4700贷：开发产产品4500资本公公积——其他资资本公公积200（2）2011年12月31日：借：投投资性性房地地产——公允价价值变变动100贷：公公允价价值变变动损损益100三、投投资性性房地地产转转换为为非投投资性性房地地产（一））投资资性房房地产产转换换为自自用房房地产产企业将将原本本用于于赚取取租金金或资资本增增值的的房地地产改改用于于生产产产品品、提提供劳劳务或或者经经营管管理，，其转转换日日为房房地产产达到到自用用状态态、企企业开开始将将房地地产用用于生生产产产品、、提供供劳务务或者者经营营管理理的日日期。。企业将将采用用成本模模式计量的的投资资性房房地产产转换为自自用房房地产产时在转换日的原价“固定资产”科目累计折旧（或累计摊销）“累计折旧”科目减值准备“固定资产减值准备”科目分别转入固定资产×××无形资产×××投资性房地产×××按投资资性房房地产产的账账面余余额累计折旧×××累计摊销×××投资性房地产累计折旧（摊销）×××按累计计已提提折旧旧或累累计已已摊销销金额额固定资产减值准备×××无形资产减值准备×××投资性房地产减值准备×××按已计计提的的减值值准备备金额额例3:2011年12月10日，甲甲企业业将出出租的的厂房房收回回,开始用用于本本企业业的产产品生生产.厂房在在转换换前采采用成成本模模式计计量,账面原原价为为4500万元,累计已已提折折旧30万元.假设甲甲企业业采用用成本本计量量模式式。甲企业业的账账务处处理如如下：：借：固定资资产4500投资性性房地地产累累计折折旧30贷:投资性性房地地产——写字楼楼4500累计折折旧30企业将将采用用公允价价值模模式计量的的投资资性房房地产产转换换为自自用房房地产产时以转换换日的的公允允价值值作为为自用用房地地产的的账面面价值值公允价价值与与原账账面价价值的的差额额计入入当期期损益益固定资产×××无形资产×××投资性房地产——成本×××按该项项投资资性房房地产产的公公允价价值按该项项投资资性房房地产产的成成本投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××按该项项投资资性房房地产产的累累计公公允价价值变变动按其差差额为什么么投资资性房房地产产转为为非投投资性性房地地产时时，公允价价值大大于账账面价价值的的差额额不计入入资本本公积积，而计入入公允允价值值变动动损益益?准则之之所以以不规规定““投资资性房房地产产转为为非投投资性性房地地产时时，公公允价价值与与账面面价值值的差差额均均计入入资本本公积积”，，是因为为在““差额额计入入公允允价值值变动动损益益”的的情况况下，，企业业利用用这种种方法法调了了利润润后，，以后后年度度再将将其调调回来来就不不容易易了（因为为以后后年度度是按按固定资资产进行核核算））。例4:2010年12月10日，甲甲企业业将出出租的的厂房房收回回,开始用用于本本企业业的产产品生生产.2011年1月1日，厂厂房开开始使使用，，公允允价值值为4700万元。。厂房在在转换换前采采用公公允价价值模模式计计量,原账面面价值值为4500万元,其中，，成本本4000，公允允价值值变动动500.假设甲甲企业业采用用公允允价值值计量量模式式。甲企业业的账账务处处理如如下：：借：固定资资产4700贷:投资性性房地地产——成本4000——公允价价值变变动500公允价价值变变动损损益200（二））投资资性房房地产产转换换为存存货房地产产开发发企业业将用用于经经营租租赁的的房地地产收收回，，重新新开发发用于于对外外销售售，其其转换换日为为租赁赁期届届满、、企业业董事事会或或类似似机构构作出出书面面决议议明确确表明明将其其重新新开发发用于于对外外销售售的日日期。。企业将将采用用成本模模式计量的的投资资性房房地产产转换换为存存货时时投资性房地产累计折旧（摊销）×××投资性房地产×××开发产品×××投资性房地产减值准备×××按该项投资资性房房地产产在转转换日日的账账面价价值按累计已提提折旧旧或累累计已已摊销销金额额按已计计提的的减值值准备备金额额按其账账面余余额为什么么投资资性房房地产产转为为非投投资性性房地地产时时，公允价价值大大于账账面价价值的的差额额不计入入资本本公积积，而计入入公允允价值值变动动损益益?准则之之所以以不规规定““投资资性房房地产产转为为非投投资性性房地地产时时，公公允价价值与与账面面价值值的差差额均均计入入资本本公积积”，，是因为为在““差额额计入入公允允价值值变动动损益益”的的情况况下，，企业业利用用这种种方法法调了了利润润后，，以后后年度度再将将其调调回来来就不不容易易了（因为为以后后年度度是按按存货进行核核算））。例：2011年7月1日，甲甲房地地产开开发公公司与与乙企企业签签订的的租赁赁协议议租赁赁期届届满，，甲公司司将该该出租租的一一栋写写字楼楼作为为存货货对外外出售售。写字楼楼在转转换前前采用用成本本模式式计量量.账面原原价为为4500万元,累计已已提折折旧500万元甲企业业的账账务处处理如如下：：借：开开发产产品4000投资性性房地地产累累计折折旧500贷:投资性性房地地产4500企业将将采用用公允允价值值模式式计量量的投投资性性房地地产转转换为为存货货时以转换换日的的公允允价值值作为为存货货的账账面价价值公允价价值与与原账账面价价值的的差额额计入入当期期损益益投资性房地产——成本×××按该该项项投投资资性性房房地地产产的的累累计计公公允允价价值值变变动动按该该项项投投资资性性房房地地产产的的成成本本投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××按该该项项投投资资性性房房地地产产的的累累计计公公允允价价值值变变动动按其其差差额额开发产品×××例：：2011年7月1日，，甲甲房房地地产产开开发发公公司司与与乙乙企企业业签签订订的的租租赁赁协协议议租租赁赁期期届届满满，，甲公公司司将将该该出出租租的的一一栋栋写写字字楼楼作作为为存存货货对对外外出出售售。。写字字楼楼在在转转换换前前采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量.原账账面面价价值值为为4500万元元,其中中成成本本4000万元元,公允允价价值值变变动动500万元元7月1日，，该该写写字字楼楼的的公公允允价价值值为为4700万元元。。甲企企业业的的账账务务处处理理如如下下：：借：：开发发产产品品4700贷:投资资性性房房地地产产———成本本4000———公允允价价值值变变动动500公允允价价值值变变动动损损益益200一、、投投资资性性房房地地产产的的终终止止确确认认与与处处置置损损益益投资资性性房房地地产产的的处处置置主主要要指指投投资资性性房房地地产产的的出出售售、、报报废废和和毁毁损损，，也也包包括括对对外外投投资资、、非非货货币币性性资资产产交交换换、、债债务务重重组组等等原原因因转转出出投投资资性性房房地地产产的的情情形形。。当投投资资性性房房地地产产被被处处置置或或者者永永久久退退出出使使用用且且预预计计不不能能从从其其处处置置中中取取得得经经济济利利益益时时，，应应当当终终止止确确认认该该项项投投资资性性房房地地产产。。第六六节节投资资性性房房地地产产的的处处置置投资资性性房房地地产产在在处处置置时时会会发发生生处处置置损损益益。。出售售、、报报废废或或毁毁损损的的投投资资性性房房地地产产的的处处置置损损益益相关税费账面价值处置收入处置损益出售价款、残料变价收入、保险及过失人赔款=投资性房地产的成本-累计已提折旧（摊销）-已计提的减值准备后的金额采用成本模式计量=投资性房地产的成本±累计公允价值变动后的金额采用公允价值模式计量发生的整理、拆卸、搬运等项清理费用，以及出售建筑物或转让土地使用权而应当缴纳的营业税对外