物业管理服务内容和标准

物业管理服务内容和标准第一节、建筑本体管理概述：师大是一个品位非常高档的楼盘，有着非常优良的品质，从客户群体分析来看，大多以**师大的教师为主，他们对房屋需求就是外观统一、整洁，结构保护良好，使房屋能够保值和增值。但在今后的装修和使用过程中，肯定会有消耗和磨损，若不采取措施进行建筑本体的维修和养护，很难使房屋得到保值和增值，甚至会影响到房屋的使用功能和使用效率。因此，加强物业建筑本体的管理成为物业管理工作的基础。建筑本体管理的重点分析和管理思路师大的基本情况名称层数建筑面积使用功能多层32410平方米住宅高层32+1740平方米住宅商铺32+12平方米商业地下室1\平方米车库、机房公建1350平方米社区配套物业特征：建筑设计新颖，清新、典雅；环境雅观、别致，环境配套设施齐全，绿化覆盖率高；配套设施齐全，停车场、公建、商铺，应有尽有；建筑质量和设备安装水准一流，硬件高档。客户需求：他们对楼宇的建筑质量和工作环境的品味要求高；管理的重点和模式师大建筑风格的特色展现，良好的施工质量，以及高素质的客户群体，/48为物业管理提供了便利，但同时也对物业管理单位的维护管理工作提出了更高的要求。结合**物业多年管理高档写字楼、住宅的实践经验，融合西方发达国家物业管理的超前理念，确定师大的物业建筑本体维护与保养的重点在于周密的计划和日常有效的检查。为此，管理处拟以客户服务中心为枢扭，以预防为主，建立以装修监管、房屋维护、巡视检查为主体的三级管理模式，推行房屋健康档案管理，制定房屋维修保养计划、装修管理规定和空置房的管理计划，全方位地实施维护与保养。物业维修养护计划就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。（一）物业维修养护计划的编制依据物业维修养护计划的编制应以物业健康管理档案及实际使用情况为基础和依据。因为物业健康管理档案是最能全面、客观地反映物业真正的使用状况的，也只有建立在此基础上的维修养护计划才能为真正地解决存在的问题提供有效、实在的解决手段。（二）物业维修养护计划的制定职责1、管理处工程维修主管负责编制物业维修保养计划；2、管理处经理负责审核物业维修保养计划；3、公司主管领导负责批准物业维修保养计划；4、管理处维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。（三）制定物业维修养护计划的流程为保障物业维修养护计划的有效性和适宜性，制定标准的流程是关键。根据层级管理的要义结合业务实际情况，确定物业维修养护计划的制定流程如下：/48根据健康档案根据使用情况维修主管编制―经理审核—耳主管领导批准根据相关标准（四）物业维修养护计划的内容根据师大的实际情况，我们制定房屋建筑本体的维修养护计划和实施方案1、维护范围：房屋的承重及抗震结构部位、屋面、外墙面、内墙面、地面、天花板、通道、标识系统、楼梯间、门、窗、道路、停车场、沟渠、池井等。2、房屋及维修管理要求：（1）房屋外观完好、整洁；（2）主要出入、通到及功能区域有明显标志、指示，表示清晰（3）房屋完好率达99%以上。（4）无违反规划私搭、乱建现象。（5）房屋的装修，不得危及房屋结构与他人安全。（6）房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达1%，并建立维修和回访记录。（7）房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住户居住档案，住户所在栋号、门号、房号清晰，随时可查。第二节、设施设备管理概述：设施设备管理是物业管理的根本，是开展一切服务的后勤保障。设施设备管理是一道看不见的风景，但业主无时无刻都在感受它的存在。有了设施设备的保障，业主们才能生活、工作在舒适、清雅、安全的环境中。/48**物业在详细研究师大物业的基础上，结合多年高档写字楼、住宅的物业设施设备管理经验，针对该项目智能化程度高、设施设备齐全、容量大、数量多、分布广的特点，进行细致的综合技术分析，并在此基础上提出“点阵统一、重点控制”的工程设施设备管理模式，通过制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划等，达到对设备运行和维护的控制，为师大提供安全可靠大的动力支持。一、设施设备管理的技术分析对工程设备进行深入、准确的综合分析，是做好工程设备管理的前提和基础，只有做到对设备知根知底，方能在工作时胸有成竹。为此，**物业精心组织了各专业工程师对师大的设施设备系统进行专业的调研，全面、详尽的技术分析。在此，我们按工程设备系统分类逐一对其进行技术分析，为制定工程设备管理思路和具体措施提供依据。（一）供配电系统1、系统组成师大的供配电系统是一个庞大的供配电系统，是整个师大的动力心脏，它包括高压供电系统、低压配电系统和双电源供电系统2、高压配电系统特点分析高压配电系统具有显著的系统大、分散广、设备复杂、技术要求高的特点，师大所有的动力用电由它供给，这也是今后师大动力保障的最关键点，其运行可靠与否，直接决定了师大能否正常运作，物业功能能否正常发挥的最主要因素！因此，这也是我们将其列入工程设备管理的重中之重的根本原因。为了把控好这一重要环节，这就要求我们从多方面做好工作。3、低压配电系统特点分析低压配电是师大供电网络中的基础系统，具有设备数量多、设备分散面广的特点，而且此部分设备又是供配电系统中操作使用最频繁的部分，因而设备的故障率也相对较高。需要有足够的运行维护人员对各设备分布点进行密切的监控，加强日常巡视，随时作好设备的例行维护管理工作，一有故障先兆，必须及时予/48以处理，防止出现恶性设备事故的发生。（二）电梯系统1、系统组成师大的电梯运输系统总体数量大、分布广、未来的使用频率极高，是未来人流、物流运输的主要途径。2、系统分析师大的电梯系统将是今后师大设备管理的一个重点和难点，因为电梯系统首先是与业主接触最多，使用频率最高的设施设备，故障率也相对较高；拟采取请专业外包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。（四）消防系统1、系统组成其主要设备包括报警主机、烟感、温感、消火栓按钮、玻璃破碎按钮、消防电话、警铃、扬声器、防火卷帘门、正压风机、排烟风机、喷淋头、消防水泵、消防水箱、消火栓、消火箱、消防联动控制盘、紧急广播等。2、系统分析（1）火灾自动报警系统及联动控制系统本火灾自动报警及联动控制系统设于总控制中心，报警控制主机设置有图形显示装置及打印机等，具有全中文显示的功能，除显示报警信号外，还可直观显示各消防设备的运行状态。探测器均内置线路隔离开关，当探测总线发生短路时，能在报警主机上将损坏的部件隔离，而不需另外增加隔离模块。消防联动控制系统是当某处发生火灾时，系统能够自动启动其监控对象转入火灾应急状态，如强制切除火灾区域的供电电源、启动消防水泵、自动关闭防火卷帘、自动关闭送风机、强制切入紧急事故广播、迫降电梯至首层及电扶梯停止工作等。（2）消防广播及背景音乐系统师大的消防广播及背景音乐系统广播在火警时作消防紧急广播用，当收到某区域火灾信号时，紧急广播系统将预先录下的信息，播出以引导员工疏散。平/48时作为背景音乐使用。两个系统通过报警主机切换。（3）消防水系统消防水系统由室外消火栓系统、室内消火栓系统及自动喷淋系统组成。师大的消防系统用水由市政自来水管网直接供给，设置消防水箱，消防水分别用于消火栓系统和自动喷淋系统。（4）消防通讯系统消防通讯系统是供消防专用的通讯系统，其覆盖范围包括消防水泵房、电梯机房、消防控制室、发电机房、高低压变配电房、风机房、生活水泵房及各个重要场所。系统总机设于消防总控制中心，各主要机房则设置系统分机。（5）气体灭火系统气体灭火系统主要用于配电房的灭火。（6）防火卷帘系统通过各防火卷帘将各区域分成不同的防火分区。当发生火灾时，可根据消防控制室、火灾探测器的指令或就地手动操作使卷帘门下降到定点位置（7）防排烟及正压送风机系统当发生火灾险情时，各区域的烟感、温感探测器首先会将探测到的信号传到报警主机，通过主机信号关闭相关区域内的新风机，并启动相应的排烟阀，进而启动相关的排烟风机及正压送风机。（8）楼宇管理系统的联系接点消防系统提供各联系接点至弱电系统，进行系统的总体监控，包括室外消火栓水泵的控制接点、室内消火栓水泵的控制接点、喷淋水泵控制的接点、高区喷淋增压泵控制的接点、高区室内消火栓增压泵控制接点、消防水池液位以及火警报警信号等。（9）综述消防系统是师大一个不可或缺的系统，是防范和处理消防事故的安全线，是工程设备管理当中一个不可忽视的环节，因此必须确保其设备的正常运行。因此，消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保养和定期的试验工作，保证消防控制主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时，将每两年在消防监测部门进行一次系统全面检测。/48（五）公共照明系统师大的公共照明系统是非常大的，主要分布于大堂、走廊、通道、会所、机房、地下停车场、消防楼梯、电梯过道以及室外的庭院、车道、和外立面的泛光照明。公共照明系统的使用率高、故障率大，因此，管理的重点在于平时要求我们做好各照明系统的维护保养工作，加强日常巡视，发现问题及时处理，保证照明系统外观整洁无缺损，无松落，光源完好率和维修及时率达1%。此外，公共照明系统的节能问题也是管理中的一大重点。二、设施设备的管理模式和管理措施（一）设施设备的管理模式针对师大设备设施齐全、数量繁多、分布各区的特点，**物业以“重点控制”的工程设备管理模式，重点控制：所谓重点控制，就是对重点设备重点部位，制定专门的措施和制度，有目的的去重点控制，从而保证设施设备的正常运行。系统管理重点管理措施要点电梯系统安全运行日常巡检记录、委外维保、按时年检消防系统可靠运行、随时可启动定期试验、巡查供配电系统安全可靠运行加强日常的维护检查，发电机定期试验、检修给排水系统水质良好，排水正常水箱定期消毒、换水，水质定期检验，排水系统定期清理、疏通2、模式管理要点该管理模式的管理要点在于对分布各区域的电梯、消防设施、智能化系统、通风空调装置和给排水系统实行24小时运行值班的管理办法，对集中控制的供配电系统、监控系统、消防系统实行24小时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，对日常维修保养、客户报修、紧急情况处理等实行统一控制，从而达到统一质量，统一监管的效果。/48（二）管理措施根据“重点控制”的管理模式，针对设备管理的关键点，我们提出与之配套的管理措施，对设施设备实行专案管理1、工程前期介入的管理1.1.物业管理在工程前期介入，一方面向承建商提供有关建筑设计、建筑材料、设施设备选用、业主建议、商户布局等专业意见以使该建筑充分体现其价值；另一方面，在建筑物交付使用之前，能够充分考虑业主、住户、租客的使用需求，在小区的配套设施方面提供专业化意见，并顾及到在物业交付使用以后，需要专业化的全方位管理去继续维护这项重大投资。2、设备交接管理设备的验收和接管是搞好设备管理工作的首要环节，这一环节若能把好关，将非常有利于今后的日常管理。在交接前期，由于存在种种不完善的地方，设备可能交接不清，在此情况下，管理处可以先行实施岗位交接，对暂交付条件暂不完善，但急需先行使用的设施设备可以先予以代管，不承担维护责任（此时维护的维护责任在施工安装公司方），条件成熟后，双方进行责任移交。在接管过程中，管理处按发展商所移交设备清单、规格型号、容量大小、设计要求等进行验收，对设备的安装数量、安装位置及竣工图逐项验收。3、设备档案资料管理（1）设备原始资料档案管理将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等。另外要制作设施设备卡，记录有关设备的各项明细资料。4、人员管理/48人员管理有两层含义（1）人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。（2）设备责任人管理：根据设施设备的状况，实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度，掌握并记录设备运行情况。5、制度管理建立交接班制度等一系列管理制度，对工程人员和工程设备进行统一的监管，这是设备规范化管理中最重要的手段之一。三、设施设备的运行管理（一）设施设备运行管理师大的设施设备数量多，涉及面广，做好工程设备的运行管理，具有十分重要的现实意义。要保证设备的正确运行，首先需熟悉各种设备的技术资料，包括使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等。对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行专业培训，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。对一些特殊岗位（如配电、暖通、电梯、消防）等，要求操作人员必须取得相应的操作证后方可进行设备操作。四、设施设备的维护管理根据“重点控制”的原则，工程部将对在管的设施设备进行分析，确定重点控制管理部位，制定有针对性的设施设备维护管理方案，对设施设备实施统一的工程设备管理，这是工程设备管理不可缺少的重要环节。设施设备的维护管理包括定期检查、日常保养、制定完善统一的维修制度、维修质量标准等，工作重点如下：1、预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备设施处于良好状态。2、设备设施定期检查、巡视形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。/483、根据管理处维修人员的实际情况，实行专业人员维修与操作人员维修相结合。4、常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维修保养规程并予实施、执行。第三节、智能化系统管理概述：智能化的程度决定了现今楼盘的档次，师大在智能化方面作了较大投入，使业主们在未来的生活、工作中，更增添了一份安全和舒适。智能化系统的日常运行及特点（一）安全防范系统社区的安全防范系统，是指利用现代科学技术，通过采用各种安全技术的器材设备，达到社区防入侵、防盗、防破坏等目的，保证社区业主人身及生命财产安全的综合性多功能防范系统。师大为整个社区提供的安全技术防范体系，包括电视监控系统，周界红外报警体系、住户紧急报警系统、楼宇联网可视对讲系统、保安巡更系统和出入控制系统（含门禁及停车场管理系统），并建立监控中心，整个防范系统组成一个有机的整体。监控中心设置24小时全天候值班制度，当有报警信号切入时，在监控中心就可以立刻接受到报警信号，通过信息交换，监视系统将报警地点附近的摄像机切换到指定的监视器上监视，同时视频录像机自动记录现场情况；值班人员将立即通知保安前去处理，并将情况记录备查。1、可视对讲联网系统在师大的住宅楼内，设有可视对讲联网系统，来访的客人和业主可以可视通话，发生异常情况，业主可以直接向报警中心报警求援。通过业主与访客的对讲，由业主控制开门。管理处可通过该系统，先行对访客身份识别后，与业主取得联系，决定是否放行。2、家庭安防报警系统48在居家户内，设置紧急求救按钮，当业主在家发生紧急情况（如生病）时，可通过该按钮向监控中心求救。3、周界红外报警系统在师大的住宅楼、酒店式公寓一层墙体四周设置主动式红外探测器，建立社区内第一道安全防范体系，一旦发现非法穿越，附近的报警扬声器会立刻鸣响，报警信息同时传至监控中心。周界报警系统的要求是：（1）周界探测器具备防拆、防破坏功能；基本无盲点（2）防区割分要适于报警时准确定位，中心接收警情后能发出报警，识别报警区并进行记录；（3）前端探测器要有较强的抗不良天气环境干扰能力；（4）系统应具备自检功能，可控制前端设备的恢复；（5）系统应配备后备应急电源；（6）具备与监控系统，周界照明系统的报警联动功能。4、闭路电视监控系统及电子巡更系统依据师大的地形、地貌、建筑及功能布局，在社区的出入、公共通道、电梯、车库等一些重要位置设立摄像监控点，监控人员24小时屏幕监控，同时将重要区域监控情况记录以备查。配合保安电子巡更系统，结合固定岗、流动岗的人员监控，增强社区保安巡视工作的力度和管理，使社区无监视死角，实现技防、人防、物防的完美结合。5、一卡通系统社区业主凭已授权的IC卡实现停车、身份识别、车辆出入管理等功能。6、停车场智能化管理根据现场的停车场分布和道路通行能力、出入分流原则，以及社区内业主的车辆状况，在社区的进出大门和地下停车场进出设立先进的智能化停车场设48备。监控中心将办理停车手续的车主资料输入电脑，并在一卡通上输入信息，完成车辆的出入登记。夕卜来车辆也可在入处进行系统识别，给予一次性放行通过。在智能停车场系统监控下，车辆将有序进出。停车场管理的要点是：进场道闸自动起落，出场人工识别车牌号码无误则放行。使用该系统能加快车辆流量，降低车辆被盗的危险性（二）信息管理系统信息管理系统是管理处向业主发布和提供信息交流的场所，它主要包括背景音乐系统'、远程抄表系统、物业信息管理系统、电子公告栏系统和局域网信息系统。该部分系统将由监控中心负责操作，智能化技工负责维护。背景音乐系统：管理处将按照师大的特点，由监控中心实行分区控制紧急广播和背景音乐系统。在出现非常事件或火灾时，系统能够接受消防监控中心的强制切换，并自动投入事故或火灾报警广播，将平时播放的背景音乐切换为事故广播。背景音乐系统主要为社区公共场所提供舒适优美的背景音乐或语音广播，当发生事故或火灾时，则可作为事故紧急广播，引导疏散，指挥处理事故。背景音乐每季度与消防系统联动调试一次，平时作为背景音乐播出。物业信息管理系统：为管理处的规范化管理提供了便利条件，有利于师大品质的提升。该系统用于协调社区业主、物业管理服务人员之间的关系，对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、费用收缴统计及维修统计、房屋状况等信息资料进行数据采集、分析、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状态。电子公告栏系统：该系统设置于写字楼大堂和酒店式公寓的每层楼的楼面，用于发布各种信息，包括物业信息、社区动态、天气预报、广告、重大新闻等，信息的发布由客户服务中心管理，工程部负责日常的维护。（三）信息网络系统师大的信息网络系统包括电讯系统、宽带接入系统、综合布线系统、卫星及有线电视系统等，该项系统由管理处工程部负责日常的检查，专业公司承担维修48维护工作。管理处将配合专业公司，保证业主信息网络的通畅。智能化系统的维护设施设备维修保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备能达到原有的设计性能和服务年限。智能化设备的维修工作可分为定期维修和紧急维修两类，定期维修、保养得越好，紧急维修就会相应减少，业主的满意度就会提高。（一）定期维修、保养制度定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并严格遵照执行。根据上次检修时间就可以排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修结果输入电脑并存档，建立设备维修档案备查。由于智能化系统比较复杂，系统设计及零部件皆为公司专利，系统发生故障时必须由供货商维修更换，因此，在选型时要考虑产品的品牌和供货商的维修能力。（二）紧急维修管理为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：1、对简单的紧急维修工作，应能于最短的时间内完成2、对较大的紧急维修工作应能有效跟进，直到完成为止。3、对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。4、对紧急维修的耗材进行有效的监控，控制成本支出。智能化使用功能拓展建议根据师大的智能化系统的功能设置和定位，结合一卡通系统，我们建议在原有智能化系统的上，引入社区会员消费服务系统一一CMCS。社区会员消费系统的主要服务对象是封闭社区业主，提供社区内消费，以及代理业主交费等功能。目前众多的智能社区主要的服务对象是集中于社区物业管48理的范围，同时以硬件为主，虽然在社区停车场管理、门禁系统以及社区内消费有一部分使用到了“一卡通”的概念，但很难做到与银行支付卡联系在一起，那么如果有一种系统可以将社区物业管理、社区居住业主和银行支付卡联系在一起，那么社区内的消费可以实时或者准实时的进行。这样的系统就是CMCS系统（社区会员消费系统）第四节车辆交通及停车场的管理概述：师大呈现全封闭的管理形式，物业类型集中。社区内露天停车位少，主要集中在地下停车位，因此，如何做好现场车辆的进出疏导和车辆停放的管理，是车辆管理的重中之重。师大交通管理措施（一）车辆管理1、严格执行车辆出入证卡制度，完善物业内各类交通标志，引导车辆在指定位置停放；2、机动岗每小时对停车点巡查一次，并用规范的动作指引车辆的驶放；3、科学的配置及维护停车、指示标识；4、提醒车主关好车门窗，并将车内贵重物品带走；5、留意进入地下车库车辆的情况，拒绝载有危险品的车辆进入；6、发现无关或可疑人员在车场闲逛，应劝其离开，若有突发情况，按紧急事件处理流程图处理；7、车管员每小时至少详细检查车况一次，发现漏油、未上锁、未关好车门、窗等现象及时处理并通知车主，并在《车况检查表》上48做好记录，同时报告班长。8、临时车辆进入社区按指定线路行驶，服从安全员管理，即停即走，不得长时间停留。（二）车辆行驶和停放管理1、监督进入辖区的车辆不超过0km/h慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。2、提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。3、巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。4、留意进入辖区内的一切车辆情况，漏油车辆及载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区，对两轮摩托车营运或两轮摩托车超载（含驾驶员超过两人以上的）的车辆严禁进入辖区。5、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。6、对辖区出租的士进行管理：指挥出租的士到指定的下客点停靠。在纠正司机乱停乱放时，应面向司机敬礼，再有礼貌的要求司机将车辆停放道指定的停车位置。7、指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。8、对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理：单车、摩托车必须统一在自行车库内停放；小车、中巴等车辆必须统一在规定的黄线内停放；48其它任何未画线路段和消防门前，斑马线、人行道上一律禁止停放车辆。（三）大型活动交通管理1、制定具体活动交通管理计划（方案）安全部主管制定来客、来宾的车辆出入路线；指定辖区需封闭时间与解封时间；组织落实车辆行驶及停放的管理。2、中心经理对交通管理方案（计划）的可行性进行审批：对计划停放车辆位置及停放车辆是否满足车辆停放需求进行复核；所封闭的道路及封闭的时间是否与辖区的正常交通有抵触；对车辆行驶、停放的管理工作进行监督。中心经理向有关业主、公司驾驶员、辖区住户进行有关道路交通管理的法规、道德等方面的宣传教育。（四）交通设施的管理1、安全班长在每班接班前对辖区各道路标志，禁鸣喇叭标志，禁止驶入标志等交通标志牌、减速线、停车线、让行线、人行道线等进行检查，发现有损坏的应予以记录并及时报部门主管处理。2、安全部主管对班组长报告的交通标识的损坏进行核实，并按《报修管理规程》处理。3、安全部班组长负责检查交通设施的状态，当发现有损坏、歪斜移位的风化变色时，应及时报告安全部主管以便及时修复或更换。4、安全部主管应对整个辖区内的交通设施的效能和合理性做出评价，报中心经理以便为改进和完善道路交通设施系统提供依据。48（五）保护各种交通设施不被破坏1、交通设施的管理，除安全班长进行系统管理外，还应将此项内容纳入当值安全的责任范围；2、对有意或过失造成交通设施损毁的责任者，按公司《行政奖罚标准规程》进行处罚或令其赔偿。3、安全组班长将辖区交通设施的管理状况填写在《交通设施检查保养记录表》上。并归档保存两年。（六）停车场管理1、泊位管理泊车对象及收费情况租赁车位：主要针对业主，收取泊车位月租金及车位管理费；临时车位：主要针对将车停放在地面的车辆，按政府相关规定要求，收取临时停车费；免费车位：免于收费，主要是特种车辆及临时停车不超过15分钟。除特种车辆外，其余车辆均不准在社区广场和小区干道内停留，必须即停即走。2、车辆进场停放停车场只对辖区内的住户、公司职员及前来辖区内的客人开放，其余外来车辆不允许在停车场内停放。当有车辆进场时，当值车管员应迅速指引车辆慢行，安全地停放在相应的48车位上，提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出，并在《车辆停放登记表》上作详细记录。填写收费收据交车主（或刷卡），并在《车辆车位使用费登记表》上准确登记。设置《小区车位使用牌》于车位明显处。3、车辆离场当有车辆离场时，当值车管员应及时检查车主证及相关资料。检查车主证件与车辆是否相符；检查车位使用费是否已交足，没有交足车位使用费，应要求车主补交车位使用费后在离场；若检查中发现异常情况，应立即拦截车辆，并及时通知班长或主管前来协助处理第五节绿化养护管理概述：现代化的物业环境越来越重视营造一个充满自然氛围的绿色空间，对环境管理工作提出了更高的要求。良好的绿化养护管理可为师大增添生机，营造出一种情意盎然的氛围。师大绿化的管理重点和措施（一）师大绿化分析师大的绿化率较高，以乔木为主，从景观设置上，体现了一种文化景观的氛围，这是**师大的设计理念、一种以人为本的构想，也是今后管理处在绿化管理上的管理重点和难点。48（二）绿化管理的重点和措施通过对师大的分析，我们认为绿化管理的重点在于保持植物长青，营造绿色家园，在管理的思路上，拟采用管养结合，综合管理的模式，确保绿化达标率1%。在绿化管理中，根据绿化管理模式和思路，拟采用如下管理措施1、制订科学有效的养护计划。2、根据不同的植物制定相对应的养护措施。3、对植物的生长状况进行考评，以对养护计划进行修正。4、开展多种多样的社区文化活动，绿化教育，培养物业使用人主动爱护环境的理念。绿化养护的内容、计划及检查标准（一）绿化养护内容浇水：根据气候条件决定浇水量；根据植物品种或生长期决定浇水量；施肥：注意植物各阶段所用的肥料品种；整修：整修是保证树木形成良好树形、提高观赏效果的有效手段；4、除草、松土：清除一些病虫的潜伏处，减少病虫害的发生机会；松土可以增加土壤的透气性，达到保水、透气、增温的效果；5、治病虫害：防治病虫害主要坚持预防为主，并加强综合治理。日常绿化管理工作（一）日常绿化养护内容1、草坪管养草坪的管养标准是草种生长旺盛，呈勃勃生机，草坪整齐雅观，四季常绿。管养工作包括草坪生长势、修剪、灌溉、施肥、除杂草、填平坑洼、补植及病虫害防治。草种生长正常，整齐雅观、四季常绿，绿地呈现自然景观，无枯叶，草种覆盖率达95%以上，杂草率低于5%，澎蜞菊草坪覆盖率95%（其余草种5%48以上）、高度＜10cm，无坑洼积水，无明显裸露地，及时补植死亡草种，病虫害率控制在0.1%以下。2、灌木和花卉管养灌木和花卉的管养标准是生长良好，花繁叶茂，造型美观，修剪工艺精细，植物造型具有艺术感和创意，产出精品。3、乔木的管养乔木的管养标准是生长旺盛，枝叶健壮，树型美观。行道树上缘线整齐，修剪适度，干枝冠美，无死树缺株，无枯枝残叶，景观效果优良。4、园路管理园路管理标准是路面保持清洁、美观、完好无损，要求及时清除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好；路面干净、美观、以增强园林美化效果。5、环境卫生环境卫生要求绿地清洁，无垃圾杂物、无石砾砖块、无干枯枝叶，无粪便暴露，无鼠洞和蚊蝇滋生地。6、绿地维护保护绿地红线和红线内的花草树木，对任何侵占和破坏行为要加以制止。7、设施维护保护围栏、护树架和护网等绿化设施，对破坏行为要加以制止并及时报告绿化管理部门，保护绿化供水设施，防止绿化用水被盗用。（二）日常养护管理要点养护管理内容主要包括：清洁卫生、浇水、除杂草、整形修剪、松土、施肥、病虫害防治、防止外力破坏、死苗更换等一系列工作。1、清洁卫生：对物业内绿地的垃圾、枯枝、落叶进行清理，保持绿地整洁，以免病虫害滋生。2、浇水：养护浇水时，根据**气候特点和不同植物的不同生长特性及不48同气候条件确定不同的浇水量和浇水频度。以浇透为原则，每次浇水最低量为灌满树木集水圈为准，其频度为一天一次或隔日一次。此外结合天气土壤干湿情况适当调整淋水频度。保持草地湿润，以达到满足花草树及草坪的生长。3、施肥：每季施肥二次。乔木、大灌木以花生麸穴施为主，小灌木及草本以符合肥、尿素撒施为主。4、整形修剪：整形修剪不仅能调节和均衡树势，而且使树木生长健壮，树型美观，花繁叶茂，还能提高新移植树木的成活率，乔木每两个月修剪一次，大灌木每月一次，以保持冠形完整饱满；修剪树木的残、枯、阴枝，以利健康枝条生长。小灌木每月修剪一至二次。5、除杂草：做到即见即除，斩草除根。6、松土：主要是乔木、大灌木集水圈及小灌木株行间进行松土，每月一次。通过松土，给苗木创造一个良好的生长环境。7、病虫害防治：以预防为主，综合治理的方针。及时发现，对症下药，及时处理，以免病虫害蔓延。8、补苗：对意外损伤或自然死亡及老化的苗木及时进行更换，以免影响景观效果。第六节环境清洁管理概述：环境管理是物业管理的一项基础性工作，我们在关注师大环境管理目标的同时，也非常注重环境管理的理念建设，并将这些理念灌输到员工的思想，来引导员工正确开展环境管理工作。这也是我们所致力追求的环境氛围管理。清洁管理（一）垃圾桶设置垃圾桶是清洁管理必不可少的一项设施，垃圾桶的制作要与整体48环境相协调，既要注意摆放位置的美观，又要方便客户的生活习惯。公共区域视需要设置垃圾桶，在确定垃圾桶的具体位置时考虑美观、实用与环境协调一致。（二）清洁作业工作内容、工作范围清洁管理必须按日常、定期或特殊作业制定出作业项目执行计划，也只有通过这样的作业计划书，方能确保清洁管理无盲点，便于管理工作的实施检查与考核。1、多层、高层内公共区域的清洁保养服务（包括楼内的电梯、过道、走火通道等公共场所）：2、室外部分日常清洁保养（包括甲方红线范围内的道路、停车场、绿化带等）3、特殊地点：保安岗亭、所有机房、中控室、垃圾房、护栏、指标牌等。消杀管理（一）消杀工作要点1、对花、草地点进行消杀工作时用喷洒设备将配制好的溶液适度喷洒，同时做好防护措施，应在顺风处喷洒，同时减少与行人的直接接触，选择行人稀少的时间作业。2、掌握辖区范围内的鼠害情况，根据鼠情投放灭鼠药物，及时补药，定时收回。3、消杀人员必须严格按照“投放鼠药注意事项”的要求进行操作。对每次投放药物情况，应认真记录在“消杀药物投放情况记录表”上。4、每月全面消杀蚊蝇二次，每月对垃圾房进行消杀二次。5、对污水井、排水沟、阴沟、竖井等害虫隐藏地点，每月进行二次以上烟炮消杀。6、负责提供国家规定使用的消杀药品，并对药物名称、数量、使用情况48进行详细记录，消杀药品应即购即用，用剩的药品，指派专人妥善保管。7、在消杀实施中，张贴警告牌，告示员工注意。注意消杀药物的轮流使用，更换药品品种，降低害虫抗药性。第七节安全、消防管理概述：师大位于**城东地带，住宅、商铺二种业态并存，整个社区呈全封闭型，社区规模大、业主户数多，安全、消防管理成为物业管理的重中之重。一、安全管理（一）安全管理特点分析1、多种物业类型并存，安全管理重点各有侧重；多、高层住宅居家生活以及商业活动，其不同的服务群体对安全管理提出了不同的服务标准和要求，给安全统一管理带来新的课题。2、施工时间跨度大，且与交付使用时间有交叉；师大工程施工时间跨度较大，物业竣工交付入伙的时间有先后，这就使物业安全管理必须同时面对工程施工、入伙装修、入住生活或办公的管理。而建设施工和业主入伙装修，会面临施工人员、装修人员、搬运人员和其它外来人员出入频繁现象，给物业成品保护、公共秩序维护、安全管理带来很大困难。（二）安全管理总体思路**物业针对师大的地理环境、功能布局、物业特点，在对师大邀标书、物业及周边环境详细调查分析的基础上，提出“公共区域统一调配，类型物业分级管理，人防、技防紧密结合”的安全管理思路，针对师大住宅安全管理的特点，设置层级安全屏障，对每一处安全关键点设定相对应的管理防范措施，以周密、细致的工作安排确保师大的公共安全秩序。（三）资源支持**物业公司就师大成立管理处，在管的"**市电信第二长话大楼,，距师大项48目只有只有5分钟距离，可以保证在紧急状况下，以最短的时间里调配更多的安全人员支援师大项目。（四）师大安全管理要点1、外围安全管理要点师大基本为全封闭式管理，为此以巡逻岗、小区主次出入岗、中控室为安全管理基本单元，利用人机系统的密切协同，抵卸入侵，保障外围安全。充分利用师大周界红外线报警系统、门禁系统和电视监控系统，当发生擅自闯入时系统将报警，通过中控室的显示，及时发现目标，通过中控室和当值领班的统一调度，指挥外围巡逻岗安全员进行拦截，各出入固定岗出入严把各关，包括由外入内和由内向外的翻越。2、周界出入安全管理要点各出入是师大的正常通道，各道具有不同的出入功能，既要保障师大业主的正常出入，又要有效阻止擅自闯入、误入和蒙混过关的不法之徒。客户服务中心配备客户服务人员，负责接待来访和出入证发放，按出入证和物品出入等有关制度核发、收回出入证。由大堂和酒店公寓的客服人员和负责检查、验证、放行，从形象、礼节到技巧，严格控制出入。3、小区出入安全管理要点遇突发事件，应根据不同情况作为快速应急反应。如遇偷盗或其他刑事案件，应及时报告，封堵出入，并设法制止，拦截疑匪等。外围巡逻岗接命令后对出入岗位进行支援。遇火警，应及时向上级报告，迫降电梯，打开紧急通道，严格控制出入，禁止无关人员进入。授权巡逻岗应设法用消防器材扑灭初起火灾。4、楼层隐患点的安全管理要点师大其功能所定，使用功能的多样性，安全隐患点多。管理处加强对安全工作的宣传，在各楼层及室内显要位置设置警示标识，提醒使用人注意安全。各授权岗位逐层对公共区域进行检查，执行清进场规定和安全管理规定。发现问题及48时汇报、处理。管理处每月组织进行一次综合安全检查，大节假日五一、国庆、元旦、春节前进行综合大检查。5、上下班人流高峰期出入工作要点：师大在上下班高峰各主要出入预计将出现人流、车流高峰，为了提高通行效率，减少因人流、车流压力可能造成的压力，对物品的漏检漏查作到有效控制，我们拟加强高峰期安全力量，正常情况下安全人员实际三班三运转制。在不增加人员的情况下，实行早晚班、机动班人员互补支援的办法，在上班高峰期7：30~8:30下午下班高峰期17：30~18:30的各一个小时内除早晚班正常人员外，由机动班领班带队加强秩序维护力量，互相调配支援。6、出入人员和物资的管理1）小区各出入实行24小时的人员、物资控制，装修期与施工单位、装修单位协调办理《临时出入证》。2）值班安全员对外来人员的出入应严格登记和管理，来访人员出入必须填写《来人来访登记表》，写清姓名、工作单位、证件号码，以及被访人姓名、住址等，必要时护管员可通过对讲机通话，经确认后方可进入。3）安全员在登记前，应认真核对证件，若有不符，谢绝来访者进入区内；谢绝一切推销或其他闲杂人员进入。4）遇来宾前来参观，应立即起立敬礼，发放临时《贵宾卡》，对参观客人的人数、单位等情况记录备查。5）搬出的物资必须严格跟踪管理，并在有业主签名认可的《物资搬运放行条》登记。6）值班安全员认真核实业主的签名是否有效，并认真检查出去物资与《物资搬运放行条》上所列物资是否符合，若不符合应要求立即停止搬运，若相符则由值班安全员签字放行。48（五）安全管理运作方式1、安全岗位工作职责及标准（1）形象岗：形象岗设专用岗亭，安全员白天8:-18:在岗，要求着装整洁统一、举止规范，对进出广场业主、车辆行军礼。以展示物业风貌和安全管理形象。（2）巡逻岗：巡逻岗全天24小时在岗，负责物业管理区域内公共安全巡视和写字楼楼层巡视。（3）车管岗：师大交通车管岗实行全天24小时在岗，负责车辆交通秩序维护，路面专业泊车、地库停车服务。2、安全管理队伍建设安全员是维护和管理师大治安秩序的专职人员，安全队伍建设是非常重要的。（1）安全员入职标准1）热爱安全工作，品行端正，无犯罪前科和违法劣迹，作风正派，态度和善，遇事冷静，机智果断勇敢；2）具有较强的观察、分析和判断是非能力，思维敏捷，反应迅速，意志坚强；具有高度社会责任感；具有同犯罪分子作斗争的勇敢精神；具有一定的社会经验；3）具有高中以上文化素质，身体健康，年龄18到25岁，身高172MM以上，裸眼视力1.0以上，无残疾，无重听，无吃，无色盲和色弱，体形匀称，相貌端正，朴实大方；具有较强的吃苦耐劳的精神和环境适应能力。（2）业务技能培训1）安全业务培训主要分上岗前培训和岗位培训两个类型。2）培训方式：理论讲授、制度学习、经验介绍、操作、模拟训练等。3）上岗前培训内容：安全员的基本素质、基本专业知识、基本专业技能，公司有关制度和师大物业现场熟悉。484）岗位培训内容：形势教育、法律基本常识、专业基础和消防知识、车辆管理、紧急情况处理、擒拿格斗知识、队列风貌、文明礼貌、职业道德、职业纪律、敬业精神等。（3）日常管理1）保持安全员队伍的稳定性。提高工作效率和服务质量，增强与客户间的沟通和了解，加强治安防范。在人员招聘中，严格把关；2）建立行之有效的规章制度，作为安全员的行为准则和工作标准，并建立注重才干、配套考核的机制，竞争上岗，优胜劣汰；3）严格选配安全领班。领班的选配是安全班组建设工作的重要一环。他们与安全员工作密切相关，最了解其思想动态，是安全工作的中坚力量和骨干。4）树立安全队伍的良好形象。在日常管理工作中，安全员不仅要讲究文明礼貌，注重仪表修养，并且要懂得相关的法律、法规。因此通过开展必要的军事训练和日常教育工作，树立良好的安全队伍形象。二、消防管理（一）消防管理重点1、施工期消防控制2、装修期消防动火3、写字楼重点消防管理4、消防监控控制5、消防设施设备管理6、消防制度建立（二）消防管理组织建设和职责分配1、根据《中华人民共和国消防条例实施细则》第十九条规定，物业管理处应建立防火安全委员会，并明确一名物业管理处领导为防火责任人，组织和领导48全中心的消防安全工作。2、安全部是物业管理处的消防安全职能部门，配有专职防火干部，并设置消防办公室，消防办公室既是安全部的职能机构也是防火委员会的常设办事机构，负责物业管理处的日常消防管理工作。3、防火安全委员会职责（1）认真贯彻落实有关消防法规，切实将消防工作纳入议事日程，做到与经营工作同计划、同布置、同检查、同总结、同评比（“五同”）（2）负责消防制度的建立和落实。（3）定期召开安全会议，布置消防工作，组织消防安全检查，研究解决重大火险隐患和各种不完全因素，对在消防工作上做出显著成绩或因为违反消防制度造成不良后果的部门和个人做出奖励或处罚的决定。（4）组织和领导义务消防队的培训和演习以及员工的消防安教育。（5）发生火灾时负责指挥员工进行补救，追查火灾原因，对有关责任者进行处理。4、管理处防火负责人职责（1）贯彻执行《中华人民共和国消防法》及细则和其他有关消防法规。（2）组织实施逐级防火责任制。（3）建立健全防火制度和安全操作规程。（4）把消防工作纳入日常经营管理，做到“五同”。（5）组织对职工进行消防知识教育和业务培训。（6）组织防火检查，消除火险隐患，改善消防安全条件，完善消防设施（7）组织制定灭火方案，带领员工补救初起火灾，保护火灾救场。48（8）追查处理火灾事故，协助调查火灾原因。5、各部门防火负责人职责（行政负责人）：（1）认真贯彻国家及管理处有关消防安全的法规制度，将防火工作列入本部门日常经营和管理的议程日程。（2）根据防火委员会的要求，监督本部门防火安全制度的落实、执行情况。（3）组织领导本部门义务消防队，定期进行全员的消防安全教育。（4）定期对本部门及各岗位进行防火安全自查，主持研究整改火险隐患，改善消防安全条件，及时处理本部门的火灾，火情事故，对造成事故的个人或班组提出处理意见并将情况上报委员会。（5）对本部门的责任范围定人、定点管理、奖优罚劣。6、义务消防员职责（1）模范遵守管理处各项消防制度，协助部门防火责任人、主管做好日常的防火工作。（2）努力学习防火、灭火知识，积极参加各类消防培训，做到两知、三会（知任务、知防灭火知识、会报警、会疏散自救、会协助救援）（3）有权制止任何违反消防制度的行为，对火险隐患要积极整改并报安全部。（4）在认真贯彻上级各项消防工作指示的同时，积极提出建议，当好领导的的参谋。6、安全部消防组织职责（1）协助防火安全委员会认真执行《中华人民共和国消防条例》和有关管理规定，贯彻预防为主防消结合的方针，依靠各级领导充分发动群众，把消防工48作做到经常化、群众化、制度化。（2）逐步健全各级消防组织，完善逐级防火责任制及各项防火措施和应急方案。经常检查各部门、部位执行防火安全制度和落实预防安全防火措施情况，定期向管理处防火安全委员会汇报工作。（3）结合重大节日、活动，会同有关部门定期进行安全检查，发现火险隐患，督促有关部门及时清除，对重大火险隐患要及时报告管理处防火安全委员会解决。（4）协同各部门组织安排对员工的防火安全教育，义务消防队的培训、演习及管理工作。（5）负责管理处的所有灭火器的管理，定期检查，保持器材的良好状态。（6）一旦发生火灾。积极组织人员补救，负责保护火灾现场，并协助领导会同公安部门查清火灾事故原因，提出处理意见。（三）防火安全三级检查1、实行三级检查制（1）管理处防火安全委员会每月组织一次防火安全检查。（2）各部门每周组织一次部门防火安全检查。（3）岗位、班组每日班后进行防火自查。2、检查内容（1）查领导：对消防工作是否重视。（2）查思想：是否具有消防议事。（3）查制度：是否落实。48查隐患：是否存在，提出后是否整改。查措施：是否得力，行之有效。查器材：是否完好无损，位置是否变动。3、检查标准以各种消防技术规范操作规程为依据。以各种消防法规、消防管理制度为准绳，有法必依，违章必究，有奖有赏。4、管理处安全部门在组织专项检查时，被检部门应派员参加，并主动提供情况和资料，检查完毕后，被检部门负责人应在检查记录上签字。5、火险隐患整改制度对消防机关及保卫部门发出的火险隐患通知书，或是自己查出的隐患要做到“四定，三不交”。四定即：定隐患性质，如：重大隐患、一般隐患，不安全问题，不安全因素。定整改措施：根据隐患性质采取相应整改措施。定整改负责人：依据“谁主管，谁负责的原则”，落实整改负责人。定实施整改时限，根据整改隐患因素定出解决隐患所需的最短时间。(3)“三不交”即：班组能解决的不交部门。部门能解决的不交管理处。管理处范围内能解决的不交上级主管部门。(4)隐患的解决，要严格按照消防部门提出的要求去做。48（5）解决完后，要报管理处安全部和消防部门验收。（四）消防设备管理与检查1、管理处内安装、配置的各类消防设施、设备是一旦出现火情时灭火之用的，必须保持完好灵敏的状态，任何人不得无故拆损、破坏，也不许挪作它用，否则将按消防奖惩条例及消防法规严肃处理。2、各种消防管道的修理或停水，消防自控设备的维修、调试，应事先报安全部，经批准后，方可作业。3、各消防安全通道必须保持通畅，任何人不得破坏和堵塞。4、安全部对所有消防器材负责定期组织检查、更换，并联系检修，以确保灵敏好用，对消防器材的配备和变动情况要登记备案。5、各部门、各岗位对自己工作范围内的消防设备有责任配合安全部进行维护，发现问题及时汇报。6、建筑审核消防规定。7、严格执行公安消防部门关于新建、改建、扩建工程的各项管理规定。8、各部位需要进行施工改造及内装修工程时，须事先将施工方案及有关图纸报一份交安全部备案，另一份报消防局审批。9、施工方案未经消防监督机关批准前，不得提前施工。工程骏工后须经公安消防监督机关检查验收，合格后方可批使用。10、新建、改建、扩建工程不得妨碍消防设施的使用。11、施工总的工程材料须符合防火规范要求，不得违章施工。12、任何工程要与施工单位签订消防协议书，明确责任，并报安全部备案。（五）临时动火管理481、在管理处任何部位动用电、气焊、喷灯等明火，必须经部门领导同意，书面报安全部审核、批准（或持工作单）领取动火许可证后方可作业。2、安全部负责审核、管理和签发动火许可证工作。3、安全部在审核动火申请的同时，必须到现场勘察，确认一切措施齐全后，由消防负责人签字，方可发给动火许可证。4、动火作业过程中应严格执行动火许可证上的各项规定，否则一切后果由动火方自负。5、管理处内所有部位不准使用电热器具（电炉、电熨斗、电褥、电热杯等）特殊情况需经安全部同意，并办理手续后方可使用。6、电、气焊作业防火规定7、电气焊工应经过专门培训，掌握焊割安区技术，经考试合格后，持有焊工证方可操作。8、使用电、气焊喷灯要选择安全地点，作业前要自己检查上、下、左、右情况，周围的可燃物必须要清楚干净。如不能清除应采取浇湿、设接火盘、遮割或其他安全可靠的措施加以保护。用电气焊在高空进行焊割作业时，除采取上述安全措施外，不得将乙炔发生器、氧气瓶放在焊割部的下面，要保持足够的水平距离。9、电气焊在焊割前，要对焊割工具进行全面检查，严禁使用有故障、安全保护装置不健全或失灵的焊割工具、乙炔发生器的回火装置及胶管遇冷冻时，只能用热水或蒸汽解冻，严禁使用明火烘烤或金属物敲打，乙炔发生器必须使用中压罐。10、焊割作业及点火要严格遵守操作程序，焊条头、热喷嘴要放在安全地48点，焊割结束或中途离开现场时，必须切断电、气源，并仔细检查确认无余复燃危险时方可离开。在一些重点部位、场所焊割，在操作完毕半小时内应反复检查，以防阴燃，发生问题。11、电焊机的各种导线不得残破裸露，更不准与气焊软管、气体的导管及有气体的气瓶接触。气焊软管也不得从使用易燃、易爆物品的场所或部位穿过。油脂或占油的物品禁止与氧气瓶、导管等接触。12、电焊机、地线不准结在建筑物、机械设备各种管道金属架上，必须设立专用地线、不得借路。13、对盛有或装过易燃、可燃气体及化学危险品的容器和设备，在为彻底清洗干净前，不得进行焊割。14、严禁在有可燃蒸汽、气体和爆炸危险品的场所进行焊割，如在这些场所附近进行焊割，应按有关规定保持一定距离。15、焊割作业不得与油漆喷漆、木工以及其他危险操作同方位、同时间交叉作业。16、焊割现场必须配备灭火器材，危险性较大的地点应设专人看管监护。设备机房、消防泵房管理1、消防泵房防火制度(1)严禁非工作人员进入泵房，泵房内不准私人会客。(2)严禁携带剧毒物品进入泵房。(3)泵房内禁止吸烟。(4)泵房内不得随便使用明火，必要时需经安全部同意办理动手续方可使用。482、电梯机房防火制度机房内严禁吸烟，禁止存放各种油料、纸张和易燃、易爆物品，严禁兼作库房和其他工作间。机房、梯箱顶部和梯井底部要定期打扫，及时清除布毛、纸屑、垃圾等可然物。(3)严禁使用汽油等易燃液体清洗机件。使用可燃液体清洗部件时。应采取有效措施，以防着火，擦布等要妥善处理好，不得乱扔乱放。未经批准严禁明火作业，如需明火作业时应经部门主管签字认可后，到安全部领取动火许可证反可作业。消防器材放置在指定位置，严禁随意挪动，机房工作人员必须熟悉消防器材放置的地点，掌握消防器材使用方法，负责补救初期火灾。3、地下层、机械层、设备间防火制度(1)严禁在设备间内吸烟、动用明火。如需动用明火作业时，应经部门主管签字后，到安全部领取动火许可证方可作业。(2)工作人员要严格遵守操作规程，禁止存放各种易燃化学危险物品。(3)严禁交接班制度，做好值班记录，当班人员要随时注意设备运转情况，发现问题要及时维修，如需关闭消防设备时，应提前24小时通知安全部。发生火灾时，工作人员要知道各自职责、任务，及时按规定开闭各种设备。保持通道畅通，不得在门、通道处堆放物品。(6)消防器材应在指定地点，严禁随意移动，值班人员必须熟悉消防器材放置的位置，掌握消防器材的使用方法，负责补救初期火灾。48（六）易燃物品管理1、除执行一般库房制度外，应严格执行《化学危险品管理条例》等有关规定。2、性质特别危险的物品，必须单独储存，性质互相抵触的，灭火方法不同的物品，应分开隔离储存。3、遇水发生危险的物品，不得存放在露天或低洼容易受潮的地方，遇热分解，自燃物品应储存在阴凉、通风的库房内。4、对存放的物品必须定期进行检查，一旦发现不良、破损、残缺及物质变质分解等情况，应立即采取措施。5、定期检查库内电气、照明设备，做好清理、更换工作。6、在库内开启易燃、易燃物品的容器时，严禁使用能够产生火花的工具。（七）商场防火规定1、售货现场内，除业务经营中少量易燃物品（如烟、酒）外，禁止存放各种易燃、易爆物品，包括纸盒、纸箱等杂物。2、禁止员工在货场内吸烟，对客人扔掉的烟头要及时处理。3、库房要有专人负责，库内码垛要整齐，留有充足的消防通道，存放数量要有控制，不易过多，码放不易过高，保管人员要经常检查、巡视，对电器、电线使用要安全可靠，防止漏电、跑电起火，做到人走灯灭。4、关闭电源，锁好柜门、房门，方可离开。5、更衣室防火制度。6、室内严禁吸烟，杜绝一切火种。7、室内禁止存放易燃、易爆物品。488、不得在室内乱丢纸张及其他可燃品。9、不准乱拉临时线及在室内使用任何电热器具。（八）地下车库防火管理1、按时清扫车库、车场地面上的垃圾和废弃物，以防遇有火种发生火灾。2、车库、车场禁止堆放各种包装物及纸张、汽油等易燃品。3、擦车用的油棉丝和车内赃物要放在加盖的金属桶内，并定期清理，禁止往车库或车场内乱仍乱倒。4、禁止在车库、车场内维修，保养车辆。5、车库、车场内严禁吸烟。6、司机要按顺序停放车辆并保持距离，不准在通道上停车。7、出现火情要及时疏散车辆并组织扑救，迅速报警。8、每个司机要熟悉掌握灭火器材的使用。第八节紧急事件处理预案概述：完善日常安全管理是保障师大安全的基础，**物业同时建立了紧急事件处理预案，加强日常演练，预防紧急突发事件的发生，保障师大的人、财、物的安全。消防报警处理预案火警处理注意事项（1）报警1）人工报警：员工看到有烟、闻到其它焦糊气味、感觉到异常声音或不寻常的热度，应迅速予以重视并检查，发现并确认火情后立即通知（对讲呼叫、拨48打热线电话或当面通知）消防监控中心和管理处经理（或现场负责人）。2）火灾报警监控主机报警：报警主机发出火灾报警后，消防中心值班员立即用对讲机通知该报警区域最近的巡视人员赶赴现场进行确认。巡视人员须立即赶赴现场检查，发现并确认火情后立即通知（对讲呼叫、拨打热线电话或当面通知）消防中心和管理处经理（或现场负责人）。3）报警人报警时，须清楚、准确地报告报警人的姓名、身份、部门、起火地点、燃烧物质、火势大小；另外报警人须询问接警人姓名。4）报警人在报警同时，应及时按动最近火灾报警按钮，并用附近的灭火设施及器具扑救初起火势，如火势较大应及时撤离现场。5）值班人员接警时要问清和记录报警人的姓名、身份、起火的地点、燃烧的物质、火势的大小等。并立即与管理处经理（或现场负责人）取得联系。6）管理处经理（或现场负责人）在得到通知后立即赶赴火灾现场指挥。（2）火情处理注意事项1）管理处经理（或现场负责人）负责现场指挥灭火战斗。2）现场指挥须对火灾地点、火势、各种设备状况进行果断判断，指挥到场人员采取可行的应急措施，如正确选择灭火器材、灭火方式等，迅速消灭火情。3）首先要保障人员安全，命令将与战斗无关人员进行快速疏散和组织对受伤人员救护；4）如遇火势较大、有蔓延趋势、而且短时间难于消灭，须立即命令消防中心拨打110火警电话，并呼叫周边附近物业管理处支援。在此期间，一定要设法控制火势蔓延、避免损失扩大。5）消防队战士和消防车到达火灾现场后，及时与消防队长进行火情等介绍，配合、协助消防队战士进行灭火战斗。6）火灾扑灭后，负责指挥现场善后工作及现场保护，配合、协助消防局专业人员调查火灾事故原因等。7）火灾后，负责起草火灾事故报告。4、各部门职责48（1）监控中心的任务1）监控中心责任人为在岗值班人员。2）立即通知安全事务主管、工程维修部值班室及管理处经理（或现场负责人）。3）用对讲机通知安全事务部其他在岗巡视员工立即赶赴现场参加灭火战斗。）听从现场指挥的命令，随时准备关停通风设备、切断非消防用电负荷、启动消防泵、喷淋泵。）将相关设备调至应急状态，启动紧急广播主控设备进行紧急疏散广播。（2）安全事务部的任务）安全事务部责任人为部门主管。）安全事务部其他在岗巡视员工接通知后立即赶赴火灾现场，持灭火器，在救火一线听从指挥。3）外围警卫立即加强对师大周边外围通道及火场外围的巡逻和警戒，同时警惕其他治安事件发生，对可疑人员进行查询、甚至暂留。4）保证师大内外通道的畅通，路警卫迎接消防车并引导到达室外消火栓井，指引消防人员到达火灾现场。5）大门和外围警卫对围观人员进行疏导，阻止一切无关人员进入师大，视火险状况在现场有序地疏导人员撤离火灾现场。）抢险过程中，在确认火险不会造成人员伤害情况下尽力保护师大重要机房及设备。7）火灾扑灭后，协同其他部门做好善后工作。（3）工程维修部的任务）工程维修部责任人为工程维修部主管。）值班人员接到报警后，及时携带应急灯和机房、管井钥匙迅速赶到现场，听从指挥，参加战斗。）及时关闭火灾现场及受影响范围内的一切通风装置，切断非消防电源。4）检查消防水源、消防水泵运转情况，并对发生故障的消防设备、设施等48及时进行抢修和排险的工作。5）电梯进行管制，营救电梯内被困人员。6）配合灭火战斗同时，保证其它范围重要设备的正常运转，尤其是柴油发电机、数据机房、指挥中心、变配电室、UPS设备等。7）火灾扑灭后，协同其他部门做好善后工作。（4）监控中心的任务1）监控中心责任人为在岗值班人员。2）接通知后，负责对火灾区域门禁控制系统的特殊操作工作及与师大联系工作。3）负责对火灾现场的摄像、实时监视和录像工作。4）随时注意师大周边外围通道及火场外围的监视警戒，警惕其他治安事件发生，发现可疑人员及时通知外围警卫予以制止。5）听从指挥，负责与附近物业管理处的联系支援等事宜。（5）客户服务部的任务1）客户服务部责任人为部门主管。2）负责组织急救志愿人员，准备急救药品及器材。根据伤病人员的情况，在现场指挥统一指挥下通知急救中心。准备车辆及时运送伤员和救护物资。3）火灾扑灭后，协同其他部门做好善后工作。突发停电应急预案突发大面积停电事故（配电房跳闸）。无论是值班、巡视中发现，还是接到报告，变配电室值班员工必须予以重视、迅速采取紧急措施进行故障处理。1、变配电室值班员职责要求（1）变配电室值班员负责突发停电应急处理。（2）值班员必须熟练掌握供电系统高压运行方式，所有事故处理均要依据系统运行方式和故障类型进行分析才能做出正确判断、采取正确措施。2、变配电室值班员任务48（1）停电事故发生后，立即赶赴高压配电柜查看两路10kV进线电源是否正常，判断事故原因；同时利用对讲机等手段同时通知监控中心，并由监控中心值班员迅速通知强电工程师、工程主管和管理处经理（或现场负责人），并做好相应记录。1）两路10kV进线电源同时工作时，其中一路主进线停电/跳闸。2）两路10kV进线电源同时停电/跳闸。如果确认是上述两种10kV进线电源的故障原因之一，立即开展下列紧急处理措施，立即检查高压联络开关位置状态：1）故障类型一：一路10kV进线电源停电/跳闸：如果处于手动位置，须严格按“变配电室倒闸操作规程”，进行倒闸操作。如果操作失败，则立即进行双电源切换。如果联络开关位置处于自动，且在规定时限未动作，则立即采取下一步措施：立即进行双电源切换。2）故障类型二：两路10kV进线电源同时停电/跳闸，立即进行下一步措施：立即进行双电源切换。跑水应急预案（一）报警1、员工看到地面有积水或不寻常流水，应迅速予以重视并将跑水事件立即通知（拨打热线电话或当面通知）监控中心和管理处经理（或现场负责人）。2、工作人员发现并报警：客户服务接待员接到跑水事件报告后，立即通知（拨打热线电话或当面通知）监控中心和管理处经理（或现场负责人）。3、报警人报警时，须清楚准确地报告跑水地点、事态程度。4、监控中心接到报警后，接警人做好简单记录，立即通知管理处经理（或现场负责人），然后通知工程维修部、安全事务部和客户服务部在岗人员参加抢险。5、管理处经理（或现场负责人）在得到通知后立即赶赴跑水事故现场指挥。6、工程维修部、安全事务部和客户服务部在岗人员接到通知后，立即赶赴48跑水事故现场参加抢险。（二）接到报警后的行动方案1、现场指挥1）管理处经理（或现场负责人）负责现场指挥战斗。2）现场指挥须对跑水地点、事态、各种设备状况进行分析和果断判断，指挥到场人员采取可行的应急措施，同时要妥善保护好重要部位（设备）的安全，如：关停阀门、疏流导向、堆放沙袋等措施，拦截阻止水流威胁数据机房、指挥中心、电梯等的安全，并尽快清除积水。3）事态严重、而且短时间难于控制，须立即命令监控中心联系周边附近物业管理处请求支援。4）跑水事件后，负责指挥现场做好善后工作，并负责完成跑水事故报告。（三）监控中心的任务1、监控中心责任人为在岗值班人员。2、接通知后，负责对跑水区域门禁控制系统的特殊操作工作及与师大联系。3、负责对跑水事故现场的摄像、实时监视和录像工作。4、随时注意师大周边外围通道及跑水事故现场外围的监视警戒，警惕其他治安事件发生，发现可疑人员及时通知外围警卫予以制止。5、听从指挥，负责与附近物业管理处的联系支援等事宜。（四）工程维修部的任务1、工程维修部责任人为工程主管。2、在岗的工程维修人员接到报警后，及时携带应急灯、机房、管井钥匙迅速赶到现场，参加战斗。3、到达现场后，对跑水地点、事态、各种设备状况进行分析和果断判断，并采取可行的应急措施。（1）首先要分析判断事故情况，然后关停阀门，切断跑水源头，制止损失扩大：48供水管道破裂，迅速关停室外市政供水总阀门。屋顶消防水箱溢水，迅速关停室外市政供水总阀门。首层消防水箱溢水，迅速关停室外市政供水总阀门。消防水喷淋分支管道破裂，迅速关停上级阀门。消火栓阀门坏损或分支管道破裂，迅速关停上级阀门。（2）其次是疏流导向、堆放沙袋等，拦截阻止水流威胁电梯等的安全。（3）然后全体员工齐心合力利用一切可以利用的工具，铁锹、水桶、吸尘（水）机等进行抢险。（4）完成跑水应急处理后，及时报告上级领导，并填写《事故报告》。4、跑水事件应急处理物品主要包括：管钳、一字/十字改锥、活扳子、手电、管井钥匙、水箱间钥匙、梯子及其他常用备品备件。5、师大各重要区域配备有挡水沙袋。突发事件处理预案盗窃事件处理当安全事务部、安全员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用通讯器材（对讲机或电话）向安全事务部主管/班长报告现场的具体位置，然后留在被盗窃现场，或迅速赶赴被盗窃现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场。1、安全员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况；2、安全员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告，但在使用对讲机公用频道时不应随意泄露案件的性质。正确的呼叫对讲术语：“主管/班长，请你速到**单位/位置（或使用特殊频道报告）”；3、安全员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可使用对讲机向安全事务部主管/班长报告；4、安全事务部主管接报告后立即用通讯器材指挥调遣安全班长及安全员对现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥；5、与当值安全班长联系，要求安全班长对案发现场进行保护；486、安全事务部主管到达现场立即了解案情及相关资料（询问笔录），根据案情需要做出布置：向当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征