2022年房地产估价师之估价原理与方法题库完整题库附答案【预热题】

2022年房地产估价师之估价原理与方法题库完整题库附答案【预热题】第一部分单选题(50题)1、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04

【答案】：C

2、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。

A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见

C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果

D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致

【答案】：D

3、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120

【答案】：B

4、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

【答案】：A

5、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84

【答案】：C

6、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】：C

7、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.造价分析法

D.指数调整法

【答案】：C

8、在评估期房价格时，（）。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态

B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态

D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态

【答案】：D

9、下列除哪项外均是气和津液的关系

A.气能载津

B.气能生津

C.津能生气

D.气能摄津

【答案】：A

10、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。

A.大气环境

B.声觉环境

C.卫生环境

D.治安环境

【答案】：D

11、房地产权利的种类中，属于债权的是()。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权

【答案】：D

12、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33

【答案】：D

13、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（）年。

A.34

B.35

C.36

D.37

【答案】：C

14、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。

A.相关合同

B.法律、法规、政策

C.土地用途管制

D.国家的价格政策

【答案】：C

15、下列哪项不是气随液脱的形成原因

A.高热

B.大汗

C.严重吐泻

D.大量失血

【答案】：D

16、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（）的税费。

A.卖方和买方双方缴纳的

B.卖方独立承担和缴纳的

C.买方缴纳的

D.买卖双方协议承担和缴纳的

【答案】：B

17、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。

A.29

B.39

C.40

D.45

【答案】：B

18、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。

A.使用上的补偿

B.被征用房地产损毁后的价值的补偿

C.被征用房地产损毁前后的价值之差

D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

【答案】：B

19、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

【答案】：D

20、气能摄血主要与哪个脏腑有关

A.脾

B.胃

C.肾

D.肝

【答案】：A

21、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

【答案】：B

22、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。

A.成新率

B.年折旧率

C.残值率

D.回收率

【答案】：A

23、下面不属于造成功能折旧的因素是（）。

A.建筑设计缺陷

B.人们消费观念的改变

C.建筑技术进步

D.环境污染

【答案】：D

24、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。

A.开发经营期可分为建设期和经营期

B.建设期的起点与开发经营期的起点相同

C.经营期可具体化为销售期和运营期

D.经营期可以准确预测答案

【答案】：D

25、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.朝向

B.保温

C.隔音

D.户型

【答案】：A

26、房地产的基本存在形态不包括（）。

A.建筑物

B.土地

C.房地

D.土地及其附着物

【答案】：D

27、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

【答案】：C

28、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。

A.收益递增原理

B.收益递减原理

C.最佳效益原理

D.适合原理

【答案】：D

29、房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。

A.所有权

B.典权

C.抵押权

D.地役权

【答案】：A

30、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。则其投资利润率为()。

A.16.41%

B.16.53%

C.16.63%

D.16.81%

【答案】：C

31、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（）。

A.4750

B.4500

C.4250

D.4100

【答案】：A

32、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。

A.价格

B.供给量

C.开发成本

D.开发价值

【答案】：A

33、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是

A.人自身是一个统一的整体

B.人与自然环境是一个统一整体

C.自然环境是一个有机整体

D.人与社会环境是一个统一整体

【答案】：C

34、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（）万元。

A.800

B.878

C.896

D.1129

【答案】：A

35、关于比较法的说法，错误的是（）。

A.测算结果容易被人们理解、认可、接受

B.测算结果有时并不一定是合理、真实的

C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

【答案】：D

36、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。

A.70

B.80

C.90

D.100

【答案】：C

37、通常把比较法测算出的价值称为（）。

A.成交价值

B.投资价值

C.比较价值

D.谨慎价值

【答案】：C

38、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

【答案】：C

39、某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（）万元。

A.2340

B.3780

C.4140

D.5220

【答案】：B

40、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】：D

41、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。

A.偏高

B.偏低

C.不高不低

D.无法确定

【答案】：B

42、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。

A.替代品

B.互补品

C.附属品

D.配套品

【答案】：B

43、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）。

A.20万元

B.25万元

C.40万元

D.30万元

【答案】：C

44、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。

A.201.89

B.186.79

C.191.51

D.197.17

【答案】：C

45、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。

A.223.13

B.246.18

C.247.18

D.253.86

【答案】：B

46、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。

A.2.00%

B.2.13%

C.2.22%

D.2.5%

【答案】：C

47、起于四肢肘膝以上部位的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络

【答案】：C

48、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。

A.正相关

B.负相关

C.不相关

D.行政因素影响

【答案】：B

49、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙两宗土地任选其一

【答案】：D

50、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.会计折旧

【答案】：C

第二部分多选题(50题)1、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。

A.二次装修时所铺的木地板

B.可拆卸的水净化处理设备

C.嵌入式固定衣柜

D.随建筑配置的中央空调系统

E.摆放在室内的沙发

【答案】：ACD

2、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.评估对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元

【答案】：ACD

3、从本质上讲，房地产价值是客观存在的，是()。

A.市场力量决定的

B.以房地产估价师意志为转移的

C.房地产估价师通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示出来

D.由众多市场参与者集体的价值判断的结果E房地产估价师“发明”或“创造”的房地产价值

【答案】：ACD

4、求取建筑物折旧的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分项法

D.市场提取法

E.指数调整法

【答案】：ABD

5、比较法中，房地产区位状况比较修正的内容包括（）修正。

A.繁华程度

B.临街状况

C.容积率

D.使用年限

E.周围环境

【答案】：AB

6、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。

A.装饰装修改造

B.通货膨胀

C.需求增加

D.改进物业管理

E.周围环境改善

【答案】：C

7、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。

A.投资价值

B.抵押价值

C.快速变现价值

D.现状价值

E.残余价值

【答案】：BC

8、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。

A.市区商品房价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路免费通行

D.人们预期未来郊区房地产价格上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】：ACD

9、从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。

A.地表

B.地上空间

C.地下空间

D.权益空间

E.区位空间

【答案】：ABC

10、关于报酬率的说法，正确的有（）。

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响

D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系

【答案】：D

11、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有()。

A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点

B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日

C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点

D.房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

【答案】：AB

12、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

13、下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（）。

A.土地形状

B.地形

C.城市规划调整

D.环境状况

E.配套设施状况

【答案】：AB

14、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】：ABC

15、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。

A.估价对象

B.估价时点

C.价值类型

D.估价方法

E.估价所需材料

【答案】：BC

16、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。

A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价

B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价

C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额

D.对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款

E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金

【答案】：D

17、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.评估对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元

【答案】：ACD

18、价值时点为过去时，（）也都要以价值时点时的状况为准。

A.估价对象区位状况

B.估价作业日期

C.建筑物实物状况

D.土地用途

E.估价对象权益状况

【答案】：ACD

19、房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。

A.区分共有

B.区分所有

C.公有

D.独有

E.共有

【答案】：BD

20、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建价格相当于账面价值

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

【答案】：CD

21、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值

C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率

【答案】：ABC

22、对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。

A.替代原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

E.价值时点原则

【答案】：ACD

23、下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（）。

A.对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点

B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日为价值时点

C.一个估价项目通常只有一个价值时点，但也可以有多个价值时点

D.价值时点由委托人和估价师决定

E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点

【答案】：ABC

24、下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。

A.适当营销

B.适当的期间完成交易

C.谨慎行事

D.公平交易

E.熟悉情况

【答案】：ACD

25、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

26、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

27、关于房地产变现能力的说法，正确的有（）。

A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱

B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱

C.在建工程比现房的变现能力弱

D.熟地通常比毛地的变现能力弱

E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱

【答案】：ABC

28、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有()。

A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建价格是在估价时点的价格

C.重新购建价格是客观的价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

【答案】：BCD

29、建筑物区分所有权作为一种复合性的权利，由（）构成。

A.按份共有所有权

B.专有部分所有权

C.共同关系成员权

D.共用部分持份权

E.长期使用和租赁权

【答案】：BCD

30、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买方缴纳的税费包括（）等。

A.出让金

B.营业税

C.所得税

D.契税

E.土地增值税

【答案】：AD

31、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（）,。

A.意外破坏的损毁

B.市场供给的过量

C.建筑设计的缺陷

D.人们消费观念的改变

E.周围环境条件恶化

【答案】：CD

32、房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。

A.区分共有

B.区分所有

C.公有

D.独有

E.共有

【答案】：BD

33、某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告()。

A.均要负法律责任

B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估

C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估

D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估

【答案】：ABD

34、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。

A.该房地产的收益价格为136.73万元

B.该房地产的收益价格为143.89万元

C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

D.该房地产的合理经营期限为15年

E.该房地产的合理经营期限为20年

【答案】：BCD

35、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.周边道路交通管制状况

【答案】：ABD

36、下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是（）。

A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来

B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中

C.静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减

D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到价值时点上），然后再相加减

E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的

【答案】：ABCD

37、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

38、下列关于假设开发法的表述中，正确的有（）。

A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上

B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用

C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价

D.假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算

E.假设开发法也称为剩余法

【答案】：ABC

39、对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。

A.替代原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

E.价值时点原则

【答案】：ACD

40、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

41、关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。

A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命

B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命

C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命

D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命

E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命

【答案】：A

42、某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）

A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整

E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整

【答案】：ABCD

43、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有()。

A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建价格是在估价时点的价格

C.重新购建价格是客观的价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

【答案】：BCD

44、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括()等。

A.统一采用总价

B.统一面积单位和内涵

C.统一付款方式

D.统一币种和货币单位E统一采用单价

【答案】：BCD

45、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。

A.房产税

B.承租人支付的物业管理费

C.空调设备重置提拨款

D.所得税

E.房屋保险费

【答案】：AC

46、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不全的房地产

【答案】：AC

47、估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。

A.土地形状

B.土质状况

C.土地使用年限

D.土地开发程度

E.容积率

【答案】：ABD

48、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）。

A.应一面临街

B.土地形状应为矩形

C.临街宽度与临街深度之比应为1∶1

D.用途应为所在区段的代表性用途

E.容积率一般设定为1.0

【答案】：ABD

49、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（）。

A.供求关系短期内不太稳定

B.自由竞争的市场环境

C.较长时期的市场运行

D.可大量重复开发建设

E.成本和效用变动不同步

【答案】：BCD

50、在实际估价中，待开发房地产状况可以分为（）三大类。

A.可供开发的土地

B.征收用地

C.在建工程

D.可重新改造或改变用途的旧房

E.荒地

【答案】：ACD

第三部分大题(50题)1、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

2、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）

3、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】：ABC

4、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

5、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

6、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

7、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

【答案】：ABCD

8、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

9、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

10、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×

11、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】：

12、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

13、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）

14、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元报课咨询电话4008105999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元

15、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

16、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

【答案】：BC

17、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】：AB

18、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交通建设

B.外部配套设施

C.人口素质变化

D.地区衰落

E.城市建设

【答案】：ABD

19、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

20、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用

E.经济学上的

【答案】：BD

21、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。

A.上调贷款利率

B.严格控制房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.减免房地产持有环节的税收

E.提高最低购房首付款比例

【答案】：AC

22、正常成交价格的形成条件包括()。

A.公开市场，交易对象本身也具备市场性

B.理性的经济行为

C.适当的期间完成交易

D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量

【答案】：ABCD

23、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

24、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

25、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

26、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

27、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

28、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象

B.估价师对估价方法的熟悉程度

C.委托人

D.估价机构资料库中可用资料情况

E.当地房地产市场状况

【答案】：AD

29、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。

A.搜集交易比例

B.选取可比实例

C.对可比实例成交价格做适当处理

D.价格调整E求取比准价格

【答案】：ABC

30、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

31、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】：ABCD

32、房地产需要专业估价的理由有（）。

A.房地产具有独一无二性

B.政府部门要求估价

C.房地产的价值量较大

D.估价人员要求估价

E.房地产不可移动性

【答案】：AC

33、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

34、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】：

35、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

36、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）

37、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。

A.区位

B.用途

C.档次

D.周围环境

E.建筑规模

【答案】：BC

38、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

39、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

40、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

41、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值

B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益

C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】：AB

42、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

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