租屋法律问题实务课件

租屋法律關係概述與實例

2014.11.27秘書室法務張士元租屋法律關係概述與實例2何謂租賃？民法421條：『稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。』租賃契約當事人出租人（房東)當事人承租人（房客)何謂租賃？民法421條：『稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租不動產租賃的社會功能出租人可以保留不動產所有權之交換價值而僅提供不動產之用益功能換取經濟利益承租人無庸支出鉅額購置不動產僅支付租金即可取得物權之用益功能。不動產租賃的社會功能出租人可以保留不動產所有權之交換價值而僅租賃契約的性質債權契約vs.物權契約雙務契約vs.單務契約有償契約vs.無償契約不要式契約vs.要式契約繼續性契約vs.一次性契約租賃契約的性質債權契約契約自由原則契約自由締結自由相對人自由內容自由契約應予嚴守原則契約自由原則契約自由締結自由相對人自由內容自由契約應予嚴守原房屋租賃契約之結構要素出租人承租人租賃標的物租金常素租賃期間修繕義務保管義務租賃物返還稅金負擔水電費負擔押租金偶素*不得養寵物*不可抽菸*不得烹煮*不得帶異性房屋租賃契約之結構要素出租人租賃標的物租金常素租賃期間修繕義義務（過失）的輕重程度過失種類注意義務程度適用輕過失抽象輕過失欠缺善良管理人之注意義務

有償契約具體輕過失欠缺與處理自己事務相同之注意義務

無償契約

重大過失

重大過失欠缺一般人應有之注意義務房屋承租人失火責任過失程度愈高注意義務愈高義務（過失）的輕重程度欠缺過失程度愈高注意義務愈高房屋出租人之義務房東義務提供合於契約約定之房屋維持房屋之用益狀態修繕義務必要費用及有益費用之償還房屋出租人之義務房東義務提供合於契約約定之房屋維持房屋之用益房屋出租人之義務1/2一、用益狀態之提供（民423）（1）租賃房屋之交付與任承租人用益義務。ex交付租賃之房屋與承租人，並任由承租人遷入居住。（2）交付之租賃房屋應合於約定之用益狀態。ex所交付之房屋應適於居住且無危及居住安全之瑕疵。

二、用益狀態之維持義務（民423）（1）出租人不得無故剝奪或干擾承租人對租賃房屋之占有及用益，並須容忍承租人以合於所約定使用方法用益租賃物；第三人對於承租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時，出租人應設法為承租人除去之。房屋出租人之義務1/2房屋出租人之義務2/2

（2）修繕義務。依民法第429條規定，租賃期間對於租賃房屋之必要之保存費用及修理工作所支出之費用，原則上應由出租人負擔。

負擔方式通知出租人修繕出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，請求承租人償還費用出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，修繕費用自租金中抵扣房屋出租人之義務2/2（2）修繕義務。負擔方式一屋二租甲乙2個租約均有效對於不能履行租約者負損害賠償責任一屋二租甲乙2個租約均有效對於不能履行租約者負損害賠償責任房屋出租人之義務3/3

以上出租人之義務皆屬民法之任意規定，並非強制規定，可以經由當事人之契約約定變更或免除。

訂定租賃契約承租人應詳細審視契約，是否有原應屬出租人之義務經契約明訂，排除了民法租賃任意規定之適用。房屋出租人之義務3/3以上出租人之義務皆屬民法房屋承租人之義務房客義務按約定時間支付房租依約定方法使用房屋不得擅自轉租或提供第三人使用善良管理人之保管義務房屋承租人之義務房客義務按約定時間支付房租依約定方法使用房屋承租人之義務1/2一、支付租金

1.支付時期：依契約之約定。無約定時依習慣，無約定亦無習慣時應於每期屆滿時支付。房屋租賃習慣上租金先付。

2.租金調整：租賃契約為繼續性契約，有因情勢變更而調整的可能，為於租賃契約期間內之變更應依契約當事人雙方之合意為之。但是訂有期限租賃契約不得主張調整。

3.減少租金：民435條第一項「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」承租人之義務1/2一、支付租金承租人之義務2/2二、依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438）三、承租人未經出租人同意不得轉租及將租賃物提供第三人用益。（繼續性契約、信賴基礎）（此第三人解釋上應不包括非獨立使用之第三人）四、保管義務。（民432應盡善良管理人之注意義務）五、通知義務。（民437）（1）租賃物有修繕必要應由出租人負擔修繕者。（2）租賃物有造成某種危險之虞，為防止危害之發生。六、租賃關係終止後返還租賃物義務。（民455）承租人之義務2/2承租人違反義務之效果1/3欠繳租金定期催告終止契約欠繳租金須達2個月租金總額才可終止租約（民440)承租人違反義務之效果1/3欠繳租金定期催告終止契約欠繳租金承租人違反義務之效果2/3未依約定方法使用租賃物阻止違法轉租終止契約承租人違反義務之效果2/3未依約定方法使用租賃物阻止違法承租人違反義務之效果3/3未盡保管義務因重大過失致失火房屋毀損請求損害賠償承租人違反義務之效果3/3未盡保管義務因重大過失致失火房承租人債務之擔保

押租金（民法就押租金未設明文規定，基於契約自由原則，可任意加以約定）1.定義：係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢。出租人應於租賃關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租人。如承租人有欠租或應負損害賠償責任之情形者，出租人即可自押租金中直接受償並返還其餘額。

房客於租賃期間無權向房東主張以押金抵繳租金承租人債務之擔保押租金房客於租賃期間無權向房東主張常見租屋糾紛1/2一、房客無法定原因於租賃期間內要求退租

依契約約定處理。

契約未約定時，需得房東同意，契約始能合法終止。二、房客未告知房東即更換所附設備

房客於租約消滅後應回復原狀。

不能回復原狀時應負損害賠償責任。三、房客遷走前未打掃房屋

房客於租約消滅後復返還租賃物之義務，亦即必須回復租賃房屋原狀。

如未清理房東得雇工清理費用由房客負擔。常見租屋糾紛1/2一、房客無法定原因於租賃期間內要求退租常見租屋糾紛2/2四、房東於租賃關係消滅後要求房客負擔粉刷費用

房東有提供房客使用收益租賃房屋之義務，包含正常方法使用租賃物所生之合理耗損，不得將粉刷費用轉嫁房客負擔。五、房東除套房內電錶計算電費外，更要求房客分擔公共區域電費

除契約已明訂外，依租賃習慣，套房房客僅負擔依套房分電表度數計算之電費。另電費計價方式宜明訂於租約內，每期電費總度數等相關數據應透明化。常見租屋糾紛2/2四、房東於租賃關係消滅後要求房客負擔粉刷租賃房屋紛爭解決方式協調（本誠信原則)調解（法院、調解委員會)訴訟（簡易訴訟程序)租賃房屋紛爭解決方式協調調解訴訟

簡報完畢

感謝聆聽房東房客互信互諒，營造良好租屋關係簡報完畢

租屋法律關係概述與實例

2014.11.27秘書室法務張士元租屋法律關係概述與實例2何謂租賃？民法421條：『稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。』租賃契約當事人出租人（房東)當事人承租人（房客)何謂租賃？民法421條：『稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租不動產租賃的社會功能出租人可以保留不動產所有權之交換價值而僅提供不動產之用益功能換取經濟利益承租人無庸支出鉅額購置不動產僅支付租金即可取得物權之用益功能。不動產租賃的社會功能出租人可以保留不動產所有權之交換價值而僅租賃契約的性質債權契約vs.物權契約雙務契約vs.單務契約有償契約vs.無償契約不要式契約vs.要式契約繼續性契約vs.一次性契約租賃契約的性質債權契約契約自由原則契約自由締結自由相對人自由內容自由契約應予嚴守原則契約自由原則契約自由締結自由相對人自由內容自由契約應予嚴守原房屋租賃契約之結構要素出租人承租人租賃標的物租金常素租賃期間修繕義務保管義務租賃物返還稅金負擔水電費負擔押租金偶素*不得養寵物*不可抽菸*不得烹煮*不得帶異性房屋租賃契約之結構要素出租人租賃標的物租金常素租賃期間修繕義義務（過失）的輕重程度過失種類注意義務程度適用輕過失抽象輕過失欠缺善良管理人之注意義務

有償契約具體輕過失欠缺與處理自己事務相同之注意義務

無償契約

重大過失

重大過失欠缺一般人應有之注意義務房屋承租人失火責任過失程度愈高注意義務愈高義務（過失）的輕重程度欠缺過失程度愈高注意義務愈高房屋出租人之義務房東義務提供合於契約約定之房屋維持房屋之用益狀態修繕義務必要費用及有益費用之償還房屋出租人之義務房東義務提供合於契約約定之房屋維持房屋之用益房屋出租人之義務1/2一、用益狀態之提供（民423）（1）租賃房屋之交付與任承租人用益義務。ex交付租賃之房屋與承租人，並任由承租人遷入居住。（2）交付之租賃房屋應合於約定之用益狀態。ex所交付之房屋應適於居住且無危及居住安全之瑕疵。

二、用益狀態之維持義務（民423）（1）出租人不得無故剝奪或干擾承租人對租賃房屋之占有及用益，並須容忍承租人以合於所約定使用方法用益租賃物；第三人對於承租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時，出租人應設法為承租人除去之。房屋出租人之義務1/2房屋出租人之義務2/2

（2）修繕義務。依民法第429條規定，租賃期間對於租賃房屋之必要之保存費用及修理工作所支出之費用，原則上應由出租人負擔。

負擔方式通知出租人修繕出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，請求承租人償還費用出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，修繕費用自租金中抵扣房屋出租人之義務2/2（2）修繕義務。負擔方式一屋二租甲乙2個租約均有效對於不能履行租約者負損害賠償責任一屋二租甲乙2個租約均有效對於不能履行租約者負損害賠償責任房屋出租人之義務3/3

以上出租人之義務皆屬民法之任意規定，並非強制規定，可以經由當事人之契約約定變更或免除。

訂定租賃契約承租人應詳細審視契約，是否有原應屬出租人之義務經契約明訂，排除了民法租賃任意規定之適用。房屋出租人之義務3/3以上出租人之義務皆屬民法房屋承租人之義務房客義務按約定時間支付房租依約定方法使用房屋不得擅自轉租或提供第三人使用善良管理人之保管義務房屋承租人之義務房客義務按約定時間支付房租依約定方法使用房屋承租人之義務1/2一、支付租金

1.支付時期：依契約之約定。無約定時依習慣，無約定亦無習慣時應於每期屆滿時支付。房屋租賃習慣上租金先付。

2.租金調整：租賃契約為繼續性契約，有因情勢變更而調整的可能，為於租賃契約期間內之變更應依契約當事人雙方之合意為之。但是訂有期限租賃契約不得主張調整。

3.減少租金：民435條第一項「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」承租人之義務1/2一、支付租金承租人之義務2/2二、依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438）三、承租人未經出租人同意不得轉租及將租賃物提供第三人用益。（繼續性契約、信賴基礎）（此第三人解釋上應不包括非獨立使用之第三人）四、保管義務。（民432應盡善良管理人之注意義務）五、通知義務。（民437）（1）租賃物有修繕必要應由出租人負擔修繕者。（2）租賃物有造成某種危險之虞，為防止危害之發生。六、租賃關係終止後返還租賃物義務。（民455）承租人之義務2/2承租人違反義務之效果1/3欠繳租金定期催告終止契約欠繳租金須達2個月租金總額才可終止租約（民440)承租人違反義務之效果1/3欠繳租金定期催告終止契約欠繳租金承租人違反義務之效果2/3未依約定方法使用租賃物阻止違法轉租終止契約承租人違反義務之效果2/3未依約定方法使用租賃物阻止違法承租人違反義務之效果3/3未盡保管義務因重大過失致失火房屋毀損請求損害賠償承租人違反義務之效果3/3未盡保管義務因重大過失致失火房承租人債務之擔保

押租金（民法就押租金未設明文規定，基於契約自由原則，可任意加以約定）1.定義：係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢。出租人應於租賃關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租人。如承租人有欠租或應負損害賠償責任之情形者，出租人即可自押租金中直接受償並返還其餘額。

房客於租賃期間無權向房東主張以押金抵繳租金承租人債務之擔保押租金房客於租賃期間無權向房東主張常見租屋糾紛1/2