企业固定资产投资运作教材课件

第六章企业固定资产投资运作第一节企业固定资产投资流程第二节投资成本及其测算第三节投资风险及其估计第六章企业固定资产投资运作第一节企业固定资产投资流1第一节企业固定资产投资流程一、投资决策阶段二、投资实施阶段三、投资回收阶段第一节企业固定资产投资流程一、投资决策阶段2一、投资决策阶段投资决策阶段（投资前期阶段）工作的主要目的是解决“三定”，即定项、定点、定方案。定项是指确定建一个什么样的项目；定点是指确定项目建在哪里；定方案是指确定怎样将这个项目建起来。一、投资决策阶段3（一）投资项目决策的程序1、提出项目建议书2、进行可行性研究3、项目评估4、项目审批（一）投资项目决策的程序41、提出项目建议书（1）项目建议书1）根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划，以及技术经济政策和建设任务的要求，选择需要建设的项目。2）向国家或主管部门提出建设项目建议书。3）项目建议书须经国家有关机关审批，审查批准后，即可纳入建设前期工作计划，进行可行性研究。1、提出项目建议书5（2）项目建议书的主要内容项目建议书是投资前对项目建议的轮廓性设想。1）建设项目的必要性和依据2）产品方案，拟建规模和建设地点的初步设想3）资源情况，建设条件，协作关系和引进设备的国别、厂商的初步分析4）投资估算和资金筹措设想，偿还能力测算5）项目建设进度安排6）经济效益和社会效益的初步估算

（2）项目建议书的主要内容6总论需求预测和拟建规模资源、原材料、燃料及公用设施情况建厂条件和厂址方案设计方案环境保护企业组织劳动人员和人员培训规划项目实施进度的建议投资估算和资金筹措经济效益和社会效益的评价2、进行可行性研究

（1）可行性研究报告的主要内容总论环境保护2、进行可行性研究

（1）可行性研究报告的主要7（2）小结可行性研究报告的主要内容：一是产品的市场调查和预测，主要用以证明项目建设的必要性。二是技术方案和建设条件，主要用以证明项目在技术上的可行性。三是经济效益的分析和评价，主要说明建设项目在经济上的合理性。（2）小结83、项目评估项目评估是对可行性研究的全面审核和再评价。（1）项目评估程序预审核：由拟建单位邀请有关技术专家、经济专家和承办投资贷款的银行，对项目可行性研究报告进行预审；正式评估：由政府计划决策部门授权的工程咨询公司进行评估，工程咨询公司在审查、计算和核实的基础上，编写出项目评估报告，作为政府计划决策部门审批的参考依据。3、项目评估9（2）项目评估内容（2）项目评估内容104、项目审批拟建单位将项目评估报告、可行性研究报告提交计划决策部门进行审批，如获通过，就算立项，投资项目决策阶段即告结束。4、项目审批11补充一：

国务院关于投资体制改革的决定（2004年7月16日）我国对拟建项目实行三种处理方式：一是凡政府投资项目和使用政府性资金的企业投资项目仍实行审批制；二是凡企业不使用政府性资金投资建设的重大项目、限制类项目，实行核准制（《政府核准的投资项目目录》）；三是其余的项目实行项目登记备案制。补充一：

国务院关于投资体制改革的决定（2004年7月16日12转变政府管理职能，确立企业的投资主体地位的决定：1、改革项目审批制度，落实企业投资自主权。2、规范政府核准制。3、健全备案制。4、扩大大型企业集团的投资决策权。5、鼓励社会投资。6、进一步拓宽企业投资项目的融资渠道。7、规范企业投资行为。

转变政府管理职能，确立企业的投资主体地位的决定：13政府核准的投资项目目录（04）农林水利能源（电力、煤炭、石油、天然气）交通运输原材料（钢铁、有色、石化、化工原料、化肥、水泥、稀土、黄金）信息产业（电信、邮政、电子信息产品制造）机械制造（汽车、船舶、城市轨道交通）轻工烟草高新技术城建社会事业（教育、卫生、文化、广播电影电视）金融外商投资境外投资政府核准的投资项目目录（04）14补充二：青岛市政府投资项目管理暂行办法市政府令第186号政府投资项目，是指使用政府财政性资金进行的固定资产投资建设项目。政府投资项目管理，是指对政府投资项目规划备选、政府决策、部门审批、资金使用、建设实施、竣工验收、资产移交、后评价、稽察监督等进行全过程的管理。补充二：青岛市政府投资项目管理暂行办法市政府令第186号15政府财政性资金来源为：市本级财政预算内安排的建设资金；纳入市本级财政预算管理和财政专户管理的行政事业性收费(基金)按照规定用于建设的资金；上级部门专项补助的建设资金；市属国有投资公司承担政府投资项目的融资建设资金；市本级财政承诺借贷或者偿还债务的政府性融资建设资金。政府财政性资金来源为：16（二）我国现行的投资决策程序1、政府投资项目2、企业投资项目（1）提交项目申请报告（2）政府职能部门对投资者提交的项目申请报告进行核准（3）办理相关手续核准之后（4）金融机构进行评估项目评估3、审批制、核准制、备案制（二）我国现行的投资决策程序17（三）投资项目决策的意义1、投资项目决策是产生较好的投资经济效益的保证2、投资项目决策是合理控制建设规模，保持社会经济稳定、持续、协调发展的重要途径3、投资项目决策是调整社会生产结构的有效手段4、投资项目决策是社会实现扩大再生产的基本手段（三）投资项目决策的意义18二、投资实施阶段投资实施是指通过筹措资金购置土地，进行工程设计、施工、竣工验收等项工作，最终形成具有某种使用价值的固定资产的过程。投资实施阶段各项工作的主要内容：工程设计、融资、购置土地、施工和竣工验收。二、投资实施阶段19（一）工程设计一般性项目建设：初步设计施工图设计重大项目和特殊项目：总体设计初步设计技术设计施工图设计（一）工程设计20（二）融资（二）融资21（三）购置土地企业购置土的具体方式：行政划拨、有偿出让、其他形式等。1、行政划拨2、有偿出让3、其他形式（三）购置土地221、行政划拨（1）行政划拨的具体形式土地使用权的获得1）无偿划拨（罕见）2）有偿划拨企业政府（土地管理部门）被征地者征地费企业被征地者拆迁拨用政府收取管理费用1、行政划拨23（2）行政划拨程序项目立项后，企业持有关的批准文件（申请选址）城市规划部门（审批，核发用地许可证和建筑许可证）企业持批件（申请报批）土地管理部门（批核后，征用土地、划拨土地）（3）土地使用费的缴纳（2）行政划拨程序242、有偿出让土地批租就是土地使用权有偿出让，即政府在一定年限内将国有土地使用权有偿让渡给土地使用者的行为。而土地征收就是国家将集体土地转为国有的过程。土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。

2、有偿出让25出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。如批租５０年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。出让金包括26土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地”价，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：27土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法：地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。土地出让金又可分为28（1）协议出让竞争不充分、不激烈的地块协议出让是指企业用地申请经批准后，与政府的土地管理部门议定土地出让价的土地出让形式。划拨土地使用权转让、国有企业改革中处置划拨土地使用权以及工业等特殊用地，采用协议方式出让。（1）协议出让292002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令），明确规定：“自2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。”2002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地30《协议出让国有土地使用权规定》，自2003年8月1日起施行。第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。《协议出让国有土地使用权规定》，自2003年8月1日起施行。31（2）招标出让竞争比较充分、激烈的地块招标出让土地使用权编制招投标文件。对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，采用招标方式出让。（2）招标出让32（3）拍卖出让竞争性强的地块是指在指定的时间和地点，由竞拍者举牌应价，竞争土地使用权，价高者得的出让方式。注意：企业在支付全部土地使用权出让金后，应办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。（3）拍卖出让33（4）挂牌出让挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。（4）挂牌出让34交易方式类别挂牌交易拍卖招标底价是否公开公开不公开不公开底价是由谁确定委托人拍卖委员会招标委员会是否设立独立于委托人的集体决策组织不需要设立拍卖委员会设立招标委员会报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价竞买（投）人数≥1人≥2人≥2人国有土地的招标拍卖挂牌的区别交易方式类别挂牌交易拍卖招标底价是否公开公开不公开不公开底价353、其他形式（1）转让土地使用者将土地使用权转移给其他单位的行为，包括出售、交换或赠与。（2）出租土地使用权出租，出租人和承租人应签订租赁合同，并依照规定办理登记。（3）以土地为资本合营即一方以土地为资本与他方进行合资或合作经营。3、其他形式36（四）施工和竣工验收施工和竣工验收是投资建设的一个重要阶段。它是把计划文件和设计图纸付诸实践，变为现实的过程，包括施工准备、组织施工、生产准备、竣工验收、交付使用等内容。（四）施工和竣工验收371、施工准备招投标合同制2、组织施工提出开工报告动工兴建“建设监理制”3、生产准备1、施工准备384、竣工验收、交付使用竣工验收、交付使用是项目建设的最后一个环节，也是工程项目由建设阶段转入生产阶段的标志。竣工验收可分为：初步验收和竣工验收两个阶段竣工验收按验收对象可分为：单项工程验收和全部验收竣工验收后：建设单位要及时办理固定资产交付使用的转帐手续，加强固定资产管理。4、竣工验收、交付使用39三、投资回收阶段企业投资的回收是指在投资项目竣工验收完毕后，通过企业的生产经营活动，投资资金以货币资金的形态重新全额回到投资者手中的过程。三、投资回收阶段40第二节投资成本及其测算一、投资成本的分类二、投资成本的预测方法第二节投资成本及其测算一、投资成本的分类41投资成本是指实施投资方案直接和间接付出的全部经济代价，换言之，是实施投资方案占用和消耗的全部资源的货币表现。投资成本是指实施投资方案直接和间接付出的全部经济代价，换言之42一、投资成本的分类1、按成本的构成分类（1）建筑安装工程成本（2）设备、工器具购置成本（3）其他费用构成的投资一、投资成本的分类43（1）建筑安装工程成本1）建筑工程各种房屋和构筑物的建筑各种管道、电力和电讯导线的架设设备的基础、支架、工作台等建筑工程场地平整、障碍物拆除、完工后的清理、绿化水利工程、防空工程2）安装工程各种机器设备的装配、装置工程绝缘、保温、油漆工作与设备相连的工作台、架子等安装工程附属于安装设备的管线敷设工程（1）建筑安装工程成本443）建筑安装工程成本建筑安装工程成本简称“建安成本”或“工程成本”，是指建筑安装工程在施工过程中耗费的各项生产费用。建筑安装工程成本按其是否直接耗用于工程的施工过程，分为直接费用、间接费用、管理费用和财务费用。3）建筑安装工程成本45直接费用：材料费，指购置各种建筑材料，如钢筋、水泥、砂石等的费用；人工费，指直接从事工程施工工人的工资和福利费等；机械使用费，只工程施工中使用施工机械所发生的费用；其他直接费用，如现场施工用水、用电等费用。直接费用：46间接费用，指施工单位为组织和管理施工生产活动所发生的各项费用，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、折旧费、办公费、差旅交通费、劳动保护费等。工程直接费用加上间接费用，构成工程施工成本，再加上分摊的管理费用和财务费用，构成完全的建筑安装工程成本。

间接费用，指施工单位为组织和管理施工生产活动所发生的各项费用47（2）设备、工器具购置成本购置达到固定资产标准的设备、工具、器具和仪器发生的成本。（3）其他费用构成的投资它包括增加固定资产价值的费用，如建设单位管理费、勘察设计费、征地拆迁费、联合试车费等，以及不增加固定资产价值的费用，如职工培训费、施工机构转移费等构成的投资。（2）设备、工器具购置成本48铺底资金，这部分资金就相当于备用金，只用于某一个项目，或者某一个期间不可动用。投资项目的铺底流动资金。铺底流动资金是为保证项目建成后进行试运转所必需的流动资金，一般按项目建成后所需全部流动资金的30%计算。铺底流动资金用于：短期日常营运现金，人工、购货、水、电、电话、饍食等开支。生产性建设项目总投资包括固定资产投资和包含铺底流动资金在内的流动资产投资两部分。铺底资金，这部分资金就相当于备用金，只用于某一个项目，或者某492、按成本与投资效益的关系分类（1）主要成本主要成本是指为实施某一投资方案必须支付的货币价值。（土地购置费、建筑安装费、设备购置费等）主要成本是形成投资效益的前提。（2）从属成本从属成本是指为了使投资效益真正发挥作用，用于配套方面的支出。例如：兴建冶炼厂，为了方便原材料合成品的进出而兴建的码头的支出。2、按成本与投资效益的关系分类503、按成本的表现形态分类（1）有形成本有形成本：是指能用一定价格表现的成本，如工程造价。目前对工程造价的解释有两种含义：一是指完成一个建设项目所需费用的综合，包括建筑工程费、安装工程费、设备费，以及其它的相关费用，实质上是建设项目的建设成本；二是指发包工程的承包价格。（2）无形成本无形成本是指难以用市场价格直接表现的成本，如对企业声誉的负面影响，对企业职工凝聚力的负面影响。3、按成本的表现形态分类514、按成本与业务量的依存关系分类业务量（生产量、销售量）（1）变动成本（变动费用）随业务量变动而成正比例变动的成本原材料、燃料、生产工人的工资（2）固定成本（固定费用）不受业务量增减变动影响的成本折旧费、大修费、管理人员的工资（3）混合成本（半变动成本、半固定成本）虽受业务量变动影响，但其变动幅度并不与业务量变动保持严格的线性比例的成本。管理费用等分解：变动成本、固定成本4、按成本与业务量的依存关系分类525、按成本与产量的关系分类（1）总成本总成本：生产一定产量和购买一定资产付出的全部成本。（2）平均成本平均成本：平均每生产一单位产品和购买每一单位资产付出的成本。（3）边际成本边际成本：增加一单位产量的生产或资产的购买而增加的成本。5、按成本与产量的关系分类536、按成本发生的时点分类（1）重置成本（决策、评估）重置成本是指现在从市场上购买某项资产实际应支付的费用。（2）历史成本（入账）历史成本是指以前某个时点上从市场上购买某项资产发生的费用。6、按成本发生的时点分类547、按成本与决策的相关性分类（1）可避免成本与不可避免成本可避免成本是指通过决策者的决策行为可改变其数值的成本，如职工培训费、广告费等；反之，则为不可避免成本（折旧费）。（2）可递延成本与不可递延成本可递延成本是指企业受财力限制。在不影响大局的前提下，对已选用方案推迟执行而发生的实施成本；反之，会影响大局时，称为不可递延成本。（3）付现成本和沉浸成本付现成本是指需要动用现金等流动资金支付的成本，如耗用的材料、支付的工资等；沉浸成本是指过去已经支付过款项，目前决策时无法改变的成本，如折旧费等。7、按成本与决策的相关性分类55二、投资成本的预测方法投资项目的决策阶段：可行性研究报告。投资成本通过预测的方法进行估算。时间序列分析法回归分析法高低点法工程研究法

二、投资成本的预测方法56（一）时间序列分析法时间序列分析法是将各期成本数据按时间序列排列，根据时间序列所反映出来的发展过程、方向和趋势，进行类推和延伸，借以预测下一时期或以后若干时期可能达到的水平。（一）时间序列分析法571、移动平均法移动平均法是指用靠近预测期的各期实际成本的平均数来预测未来时期的成本数。例1：已知某地每平方米造价如右表，预测2001年每平方米造价。2001年每平方米造价=（950+970+1000）/3=973年份199819992000造价元/平方米95097010001、移动平均法年份199819992000造价9509701582、加权移动平均法加权移动平均法是对不同时期的数据给予不同的权数，近期数据的权数大，远期数据的权数小，然后再加权平均，算出预测数。例2：已知如右表，采用加权法预测2001年每平米造价。2001年每平方米造价=（950×1+970×2+1000×3）/6=982（元）年份199819992000权数123造价元/平方米95097010002、加权移动平均法年份199819992000权数123造价593、指数平滑法指数平滑法是移动平均法的改进。基本思路是在预测研究中越近期的数据越应受到重视，时间序列数据中各数据的重要程度由近及远呈指数规律递减，故对时间序列数据的平滑处理应采用加权平均的方法。但是，这个权数是根据过去的预测数和实际数的差异确定，这样取得的权数称为平滑系数。可以利用该系数调整实际的数字。3、指数平滑法60（1）指数平滑法的计算公式1）公式：Xet+1=

aXt+（1－a）Xet=Xet+a（Xt－Xet）式中：Xet+1：下期预测数Xet：本期预测数Xt：本期实际数a：平滑数2）含义下期预测数=本期预测数+用平滑系数调整过的本期实际数与本期预测数的差下期预测数介于本期实际数与本期预测数之间。

（1）指数平滑法的计算公式61（2）平滑数a的确定平滑数a的确定，一般是根据预测者的实践经验和主观判断力做出决定。如果判断数据变化大就取较大的a值，如果判断数据变化比较平稳就取较小的a值。具体做法：计算不同的a取值时的预测值与实际值的平均绝对差，然后比较其大小，取平均绝对差最小的a值为最合适。平均绝对差的计算公式：MAE=1/n∑∣Xt－Xet∣（2）平滑数a的确定62（3）例1某房地产公司每平方米造价的有关资料如下表所示，假定以1996年实际成本值作为1997年预测成本值，a分别取值0.9和0.7，则依指数平滑法可计算各年预测成本值。（3）例163年份实际成本预测成本Xet+1=

Xet+a（Xt－Xet）∣Xt－Xet∣1996970a=0.9a=0.7a=0.9a=0.719979809701019981000970+0.9（980-970）=979970+0.7（980-970）=97721231999990979+0.9（1000-979）=997.9977+0.7（1000-977）=993.17.93.12000980997.9+0.9（990-997.9）=990.79993.1+0.7（990-993.1）=990.9310.7910.932001970990.79+0.9（980-990.79）=981.08990.93+0.7（980-990.93）=983.2811.0813.282002980981.08+0.9（970-981.08）=971.11983.28+0.7（970-983.28）=973.988.896.022003970971.11+0.9（980-971.11）=979.11973.98+0.7（980-973.98）=978.199.118.192004990979.11+0.9（970-979.11）=970.91978.19+0.7（970-978.19）=972.4519.0917.5120051000970.91+0.9（990-970.91）=988.09972.45+0.7（990-972.45）=984.7411.9115.2620061020988.09+0.9（1000-988.09）=998.81984.74+0.7（1000-984.74）=995.4221.1924.58合计98809826.89819.09130.96131.09用指数平滑法计算各年的预测成本年份实际成本预测成本∣Xt－Xet∣199697064用指数平滑法计算各年的预测成本年份实际成本预测成本Xet+1=

Xet+a（Xt－Xet）∣Xt－Xet∣1996970a=0.9a=0.7a=0.9a=0.719979809701019981000970+0.9（980-970）=979970+0.7（980-970）=97721231999990979+0.9（1000-979）=997.9977+0.7（1000-977）=993.17.93.12000980997.9+0.9（990-997.9）=990.79993.1+0.7（990-993.1）=990.9310.7910.932001970990.79+0.9（980-990.79）=981.08990.93+0.7（980-990.93）=983.2811.0813.282002980981.08+0.9（970-981.08）=971.11983.28+0.7（970-983.28）=973.988.896.022003970971.11+0.9（980-971.11）=979.11973.98+0.7（980-973.98）=978.199.118.192004990979.11+0.9（970-979.11）=970.91978.19+0.7（970-978.19）=972.4519.0917.5120051000970.91+0.9（990-970.91）=988.09972.45+0.7（990-972.45）=984.7411.9115.2620061020988.09+0.9（1000-988.09）=998.81984.74+0.7（1000-984.74）=995.4221.1924.58合计98809826.89819.09130.96131.87用指数平滑法计算各年的预测成本年份实际成本预测成本∣Xt－X65由于a=0.9时，MAE=130.96/10=13.1，a=0.7时，MAE=131.87/10=13.2，因此，a取值0.9比取值0.7更为适宜。由于a=0.9时，MAE=130.96/10=13.1，66（二）回归分析法1、回归分析法回归分析法是将因变量与自变量直接的相互关系，用回归方程表示，根据自变量的数值变化，去预测因变量数值变化的分析方法。∑Yi=na+b∑Xi∑XiYi=a∑Xi+b∑X2i（二）回归分析法67

2、回归分析法的应用步骤（1）假设回归方程Y=a+bX（2）计算∑Xi、∑Yi、∑XiYi、∑X2i（3）求解a和b∑Yi=na+b∑Xi∑XiYi=a∑Xi+b∑X2i（4）将X代入Y=a+bX，求得Y2、回归分析法的应用步骤683、回归分析法测算造价

三大材料费用与每平方米造价例2：已知三大材料费用与每平方米造价如右表所示（单位：元/平方米）试用回归分析法测算当三大材料费用为786元时每平方米造价三大材料费用每平方米造价5409805521000548990536970544985538978561101056810203、回归分析法测算造价

69（1）设回归方程Y=a+bX式中：Y—每平方米造价；X—三大材料费用a、b—参数（2）计算∑Xi=4387、∑Yi=7933、∑XiYi=4351614、∑X2i=2406629（1）设回归方程70（3）求解a和b∑Yi=na+b∑Xi∑XiYi=a∑Xi+b∑X2i

7933=8a+4387b4351614=4387a+2406629b

b=1.49a=174.55Y=174.55+1.49X（4）将X代入Y=a+bX，求得Y当X=786时，Y=174.55+1.49×786=1345.69(元)即，预测每平方米造价将达到1345.69元。（3）求解a和b71（三）高低点法1、预计成本总额预计成本总额（混合成本总额）=固定成本总额+单位变动成本×预计业务量2、单位变动成本单位变动成本=（高点混合成本－低点混合成本）/（高点业务量－低点业务量）（三）高低点法723、变动成本总额变动成本总额=单位变动成本×高（低）点业务量4、固定成本总额固定成本总额=高（低）点混合成本总额－高（低）点变动成本总额3、变动成本总额735、例3某公司1-12月份实际发生的机器小时维修成本月份机器小时（业务量）维修成本（混合成本）153201560262301780348001305456001420537801160640001410742801380861701480937501140105860155011430012001261001510合计60190168955、例3某公司1-12月份实际发生的机器小时维修成本月份74根据上列数据，即可计算出单位变动成本和固定成本如下：单位变动成本=（1780－1140）/（6230－3750）=0.258元/小时固定成本总额=1780－6230×0.258=173（元）或=1140-3750×0.258=173（元）根据上列数据，即可计算出单位变动成本和固定成本如下：75根据上列数据，可以得到反映维修成本变动趋势的一般方程为：预计成本总额（混合成本总额）=固定成本总额+单位变动成本×预计业务量预计成本总额（混合成本总额）维修成本=173+0.258×预计业务量根据上列数据，可以得到反映维修成本变动趋势的一般方程为：76（四）工程研究法工程研究法就是根据工程设计说明书和工程设计图纸资料预测产品成本和投资项目成本的一种方法，比较适用于对直接材料成本和直接人工成本的预测。（四）工程研究法77第三节投资风险及其估计一、投资风险的概念二、投资风险的种类三、投资风险的识别四、投资风险的估计第三节投资风险及其估计一、投资风险的概念78一、投资风险的概念1、投资风险的概念所谓投资风险，是指投资行为在未来所面临投资收益或损失的不确定性，具体表现为未来投资收益或损失在数值上的变动性。或者说，表现为投资收益的未来可能值与期望值之间的偏离性。一、投资风险的概念79投资收益预期收益率=∑概率×可能的收益率E（x）=∑PiXi投资风险方差：描述收益率概率分布的分散程度的指标，它表示收益率与期望收益值的偏离程度。方差=∑[Xi－E（x）]2×Pri方差越小表示实际收益率越可能接近期望收益值，投资风险也越小。方差越大表示实际收益率可能偏离期望收益值，因而其期望值的代表性也越差。投资收益802、投资风险的构成因素（来源）投资风险是由许多因素造成的，这些因素主要包括以下几个方面：（1）宏观经济因素（2）市场因素（3）自然因素（4）技术因素（5）其他因素2、投资风险的构成因素（来源）81二、投资风险的种类1、系统性风险系统性风险是指由于共同因素引起的使投资未来结果不确定性的风险。这些引起系统性风险的共同因素包括政治、经济、社会等方面。系统性风险的特点：对所有投资项目造成不同程度的影响，投资者很难通过投资多元化来规避风险，因而又被称为不可分散风险。系统性风险主要有经济周期风险、利率风险、通货膨胀风险和政治风险等。二、投资风险的种类82（1）经济周期风险（2）利率风险（3）外汇风险（4）通货膨胀风险（5）国家风险（6）政治风险（1）经济周期风险832、非系统性风险非系统性风险是指由于非共同因素引起的使投资未来结果不确定性的风险。非系统性风险的特点：只与个别投资项目有关，而与其他投资项目无关，从而只会造成该投资项目收益或损失的变动性。非系统性风险一般可通过投资多元化来规避风险，因而又被称为可分散风险。2、非系统性风险84（1）行业风险行业寿命周期技术革新政府政策变动（2）经营风险经营决策失误、管理混乱竞争因素、自然灾害等（3）财务风险资本结构（4）违约风险以汽车行业为例：技术革新竞争因素（1）行业风险以汽车行业为例：85三、投资风险的识别投资风险的识别是企业投资风险管理的重要内容，投资风险的识别主要解决两个问题：一是企业投资面临哪些风险，这些风险是由哪些因素引起的；二是这些风险对投资项目的影响程度有多大。三、投资风险的识别861、德尔菲法德尔非法是在20世纪40年代由O．赫尔姆和N．达尔克首创，经过T．J．戈尔登和兰德公司进一步发展而成的。1946年，兰德公司首次用这种方法用来进行预测，后来该方法被迅速广泛采用。依据系统的程序采用匿名发表意见的方式通过多轮次调查专家对问卷所提问题的看法反复征询、归纳、修改最后汇总成专家基本一致的看法1、德尔菲法872、头脑风暴法头脑风暴法（BrainStorming），又称智力激励法、BS法。它是由美国创造学家A.F.奥斯本于1939年首次提出、1953年正式发表的一种激发创造性思维的方法。小型会议自由愉快、畅所欲言的气氛中自由交换想法或点子以此激发与会者创意及灵感，使各种设想在相互碰撞中激起脑海的创造性“风暴”。解决比较简单、严格确定的问题比如研究产品名称、广告口号、销售方法、产品的多样化研究等，以及需要大量的构思、创意的行业，如广告业。2、头脑风暴法88四、投资风险的估计投资风险估计是企业投资风险管理的第二阶段，其主要内容是对投资风险发生的概率进行估计，并在此基础上进行风险损失估计。（一）投资风险估计的主要内容（二）投资风险的计量方法1、盈亏平衡分析法2、敏感性分析3、概率分析4、模拟法四、投资风险的估计891、盈亏平衡分析法盈亏平衡分析法通常又称为量本利分析法、保本点分析法，它是根据投资项目在正常年份的产品产量（销售量）、产品销售单价、成本费用及销售税金等数据，计算并分析产量、成本和盈利之间的关系，从中发现三者之间联系的规律，并确定项目成本和收益相等时的盈亏平衡点的一种分析方法。1、盈亏平衡分析法90（1）盈亏平衡点盈亏平衡点又称为盈亏临界点或保本点，是指企业的销售收入正好弥补其耗费成本的数量点。销售收入=耗费成本在这一点上，企业正好不盈不亏，故该点又称之为保本点。盈亏平衡点是企业达到收支平衡所必需的最小规模。（1）盈亏平衡点91（2）线性盈亏平衡法以成本函数和销售收入都是线性的，即总产量、总收入、总变动成本是按固定比例增长为假定条件。根据销售收入=耗费成本关系式可得：AR（Q）=PQAC（Q）=F＋VQ式中：AR（Q）：投资项目正常生产年份的收益函数AC（Q）：投资项目正常生产年份的成本函数P：投资项目正常生产年份的产品销售单价Q：投资项目正常生产年份的销售规模F：投资项目正常生产年份的固定成本V：投资项目正常生产年份的产品变动成本（2）线性盈亏平衡法92根据AR（Q）=AC（Q）可得：PQ=F＋VQ经移向整理得：Q0=F/（P－V）Q0：投资项目正常生产年份的保本经济点利用盈亏临界点计算公式，可以计算出企业保本最低的生产规模。当企业固定费用、变动成本以及销售单价均发生变化，特别是需要进行新的投资，增大生产规模时，可以用此种方法测算企业承受投资风险的能力，确定出企业保本情况下的最低投资规模。根据AR（Q）=AC（Q）93（3）举例例3某企业计划新建一家拖拉机厂，按照设计生产能力为年产5000辆，每辆售价为40000元，单位产品变动费用为20000元，固定费用总额为28800000元，试对该项目进行盈亏平衡分析。解：根据Q0=F/（P－V）可得：Q0=28800000/（40000－20000）=1440辆该拖拉机厂只有销售量达到1440辆，就可做到不盈也不亏，进行保本经营。（3）举例94例4：凯华公司生产某种新型材料，假设每公斤售价6元，直接材料、直接人工及变动性制造费用等变动成本计4.8元。原来该企业每月固定成本4800元。经公司开发部研究，准备开发一条新的生产线，可使生产效率翻一番。经过投资测算，预计需要追加固定资产投资60万元。该生产线投产以后，单位产品售价不变，单位变动成本维持不变。由于新增投资而使每月的折旧费增加，使固定费用上升到7200元。问企业每月需要生产多少这种新型材料才能保本?这样的规模比原来提高多少倍？例4：95解：增加投资的保本点：7200/（6－4.8）=6000（公斤）原保本点：4800/（6－4.8）=4000（公斤）6000/4000=1.5倍预测的结果表明，企业生产效率比原来翻一番，但保本点规模只需要扩大50%。解：962、敏感性分析（1）基本概念敏感性分析:考察与投资项目有关的一个或多个主要因素发生变化时对该项目投资价值指标的影响程度。敏感性分析主要是通过对影响投资效果的各种主要因素的变化分析，求出较为敏感的因素，以便及早采取措施，预防风险，或在决策时留出一定余地，以避免问题发生时多带来的不测风险。敏感性因素是指设定某一主要因素变化时，其他各因素不变；在各主要因素依次按相同幅度变化时，对投资方案经济效果影响较大的因素，就是较为敏感的因素。2、敏感性分析97（2）敏感性分析的步骤1）确定分析对象投资价值指标：净现值、内部收益率2）分析不确定因素影响投资方案经济效果（投资价值指标）的因素一般有：固定资产投资额、项目建设年限、项目使用年限、产（销）量、产品销售价格、经营成本、贴现率等3）分析不确定因素的变动对投资价值指标的影响通过计算，确定某一个不确定因素和若干个不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度的数量变化，比如我们假定这些因素变动±5%、±10%、±15%时，所导致的净现值、内部收益率的变化。4）确定敏感因素对投资方案经济效果影响较大的因素就是较为敏感的因素。（2）敏感性分析的步骤98（3）举例例5：已知某企业某投资项目的现金流量如下表，假设该项目的最低投资收益率为10%，试对该项目进行敏感性分析。（3）举例99项目01-910固定资产投资-240流动资产投资-50销售收入200200经营成本100100销售税金（销售收入10%）2020回收固定资产残值30回收流动资金50净现金流量-2908080+80现金流量表

单位：万元项目01-910固定资产投资-240流动资产投资-50销售收1001）选择净现值指标为敏感性分析的对象NPV=﹣290+80（P/A，10%，10）+80（P/F，10%，10）=﹣290+80×6.146+80×0.3855=232.408（P/A，10%，10），6.1446等额分付现值系数（P/F，10%，10），0.3855一次支付现值系数1）选择净现值指标为敏感性分析的对象1012）选择销售收入、经营成本、固定资产投资为不确定因素，分别对净现值指标作敏感性分析假设销售收入的变化率为XNPV=﹣290+[200（1+X）（1－10%）－100]（P/A，10%，10）+80（P/F，10%，10）假设经营成本的变化率为YNPV=﹣290+[200（1－10%）－100（1+Y）]（P/A，10%，10）+80（P/F，10%，10）假设固定资产投资的变化率为ZNPV=﹣240（1+Z）－50+80（P/A，10%，10）+80（P/F，10%，10）2）选择销售收入、经营成本、固定资产投资为不确定因素，分别对1023）取X、Y、Z的±10%、±20%值代入以上各式，分别计算出相应的净现值（如下表）不确定因素变化率-20%-10%010%20%销售收入11.20121.81232.41343.01453.61经营成本355.30293.85232.41170.96109.52固定资产投资280.41256.41232.41208.41184.41净现值的计算3）取X、Y、Z的±10%、±20%值代入以上各式，分别计算103根据上表的数据可画出敏感性分析图。销售收入经营成本固定资产投资NPV

不确定因素变化率根据上表的数据可画出敏感性分析图。销售收入经营成本固定资产投1044）比较各种不确定因素在变化率相同的情况下对NPV的影响。销售收入：当销售收入降低10%时，NPV从232.41万元降为121.81万元，变化率为47.59%[（232.41-121.81）/232.41]。经营成本：当经营成本上升10%时，NPV从232.41万元降为170.96万元，变化率为26.44%[（232.41-170.96）/232.41]。固定资产投资：当固定资产投资上升10%时，NPV从232.41万元降为208.41万元，变化率为10.33%[（232.41-208.41）/232.41]。4）比较各种不确定因素在变化率相同的情况下对NPV的影响。105可见，在三个不确定因素中，销售收入是NPV的最敏感因素，其次是经营成本，最不敏感的因素是固定资产投资。也就是说，在该项目的风险管理中，应把管理重点放在销售收入上。可见，在三个不确定因素中，销售收入是NPV的最敏感因素，其次1063、概率分析（1）概率分析所谓概率分析，就是利用一定的概率方法，把投资项目中不确定的变量变为具体数字，使各种不确定因素“数学化”、“确定化”，从而对投资项目的投资价值进行分析的一种方法。3、概率分析107（2）概率分析步骤1）任选一个不确定因素为随机变量，将这个不确定因素的各种可能结果一一列出，并分别计算各种可能结果对投资项目的影响。2）分别计算出各种可能结果出现的概率。3）计算投资价值的期望值。预期收益率=∑概率×可能的收益率E（x）=∑PiXiE（x）：预期收益率（期望值）Xi：可能的收益率（随机变量x的值）Pi：Xi出现的概率（2）概率分析步骤1084）计算标准差方差是用来描述收益率概率分布的分散程度的指标，它表示收益率与其期望收益值的偏离程度。方差=∑[Xi－E（x）]2×Pri方差越小表示实际收益率越可能接近与其期望收益值，投资风险也越小。方差越大表示实际收益率可能偏离其期望收益值，因而其期望值的代表性也越差。一般情况下，投资价值服从正态分布4）计算标准差1094、模拟法模拟法又称蒙特卡罗技术，它的理论基础是用样本参数（样本平均数或样本方差）来估计总体的参数，即用反复进行随机抽样的方法来模拟随机变量可能出现的各种结果，然后计算出与其相对应的项目投资价值指标，进而来分析和推断项目投资价值指标的概率分布的一种分析方法。4、模拟法110具体步骤如下：（1）确定要分析的不确定因素（随机变量）及其概率分布，并将其发生的概率转变为累计概率分布。（2）随机抽样，产生随机变量值，即模拟不确定因素的随机变化，求出不确定因素的可能值。（3）求出项目投资价值指标。通过每组不确定因素的可能值，连同其他有关参数，计算出项目投资价值指标。以模拟次数求出投资价值指标的平均值，作出项目投资价值指标的期望值，并求出相应的概率，以此分析和判断投资项目的风险。具体步骤如下：111累计概率分布年净收益概率累计概率分布20000.100-9930000.210-2940000.330-5950000.460-99（1）确定要分析的不确定因素（随机变量）及其概率分布，并将其发生的概率转变为累计概率分布。累计概率分布年净收益概率累计概率分112两位数字随机数表900545………784835……519460………931543…270907…794333893197…298168979739…073737…823978…596158…043842…966415316412……031344088373…374630…905433…222715…（2）随机抽样，产生随机变量值，即模拟不确定因素的随机变化，求出不确定因素的可能值。两位数字900545………784835……519460………113本例中，以净现值指标作为分析对象，则有：NPV=-10000＋∑Rt（1＋20%）-t本例中，以净现值指标作为分析对象，则有：114带入第一组净收益的随机取值：-10000＋5000×（1＋20%）-1＋5000×（1＋20%）-2＋4000×（1＋20%）-3＋5000×（1＋20%）-4=-10000＋5000×0.8333＋5000×0.6944＋4000×0.5787＋5000×0.4823=2364.8带入第二组净收益的随机取值：-10000＋3000×（1＋20%）-1＋5000×（1＋20%）-2＋5000×（1＋20%）-3＋3000×（1＋20%）-4=-10000＋3000×0.8333＋5000×0.6944＋5000×0.5787＋3000×0.4823=-10000＋2499.9＋3472＋2893.5＋1446.9=312.3求出不确定因素的可能值。带入第一组净收益的随机取值：求出不确定因素的可能值。115带入第三组净收益的随机取值：-10000＋5000×（1＋20%）-1＋2000×（1＋20%）-2＋5000×（1＋20%）-3＋4000×（1＋20%）-4=-10000＋5000×0.8333＋2000×0.6944＋5000×0.5787＋4000×0.4823=-10000＋4166.5＋1388.8＋2893.5＋1929.9=378带入第二组净收益的随机取值：-10000＋2000×（1＋20%）-1＋5000×（1＋20%）-2＋4000×（1＋20%）-3＋2000×（1＋20%）-4=-10000＋2000×0.8333＋5000×0.6944＋4000×0.5787＋2000×0.4823=-10000＋1666.6＋3472＋2314.8＋946.6=-1582带入第三组净收益的随机取值：116序号第一年末第二年末第三年末第四年末NPV随机数净收益随机数净收益随机数净收益随机数净收益i=20%19050007850005140009350002364.82273000795000895000293000312.33975000072000825000594000378.04042000965000314000032000-15825082000374000905000223000-12156052000484000945000153000-12157092000434000314000815000-829.589750003740003940006150001670.493840006450006450001330001145.610835000464000544000273000705.8序第一年末第二年末第三年末第四年末NPV随机数净收益随机数净117序号第一年末第二年末第三年末第四年末NPV随机数净收益随机数净收益随机数净收益随机数净收益i=20%11454000354000605000434000933.512072000334000975000685000-250.813394000374000785000584000933.514424000153000123000444000-918.315735000304000334000153000705.816504000213000193000915000-436.0177150007050004540008050002364.8186350006950007950009150002943.5196450008550008150008350002943.5209850003540009550006350002249.1序第一年末第二年末第三年末第四年末NPV随机数净收益随机数净118由上表可知，20次模拟结果所得的净现值的平均值为660.2万元(13204/20)，以此作为项目净现值的期望值，意味着该项目大致可得净现值660.2万元。同时，通过20次模拟，结果是出现净现值为负的次数为7次，即概率约为35%（7/20），项目净现值大于或等于0的概率为65%。这些情况说明该项目的风险并非很大，且能为企业带来平均660多万的净现值。（3）求出项目投资价值指标。通过每组不确定因素的可能值，连同其他有关参数，计算出项目投资价值指标。以模拟次数求出投资价值指标的平均值，作出项目投资价值指标的期望值，并求出相应的概率，以此分析和判断投资项目的风险。由上表可知，20次模拟结果所得的净现值的平均值为660.2万119四、投资风险的处置投资风险的处置，即通过风险处置来规避、减少风险。投资风险的处置通常可通过控制法和财务法两条途径进行，二者共同构成投资风险的处置系统。控制法是指运用各种措施，在风险发生前，力求消除风险因素，降低风险发生频率；在风险发生时，将风险损失降低到最低程度。财务法是指运用各种财务措施，将风险损失进行转移或补偿。四、投资风险的处置120（一）控制法1、风险回避放弃或拒绝某项投资活动2、风险分散通过投资投向的多样化，来降低投资风险。投资分散化（空间、时间、行业、产品…）联合投资3、风险消缩（一）控制法121（二）财务法1、风险转移保险转移非保险转移（套期保值等）2、风险自留企业自行设立基金，自行承担风险损失发生后的财务后果。主动自留被动自留（非计划性承担风险）（二）财务法122思考题：投资项目流程。政府投资项目的决策程序。土地有偿出让的方式。投资成本的预测方法。指数平滑法的计算。高低点法的计算。投资风险的分类。盈亏平衡分析法。如何进行敏感性分析。风险处置的方法有哪些。思考题：123第六章企业固定资产投资运作第一节企业固定资产投资流程第二节投资成本及其测算第三节投资风险及其估计第六章企业固定资产投资运作第一节企业固定资产投资流124第一节企业固定资产投资流程一、投资决策阶段二、投资实施阶段三、投资回收阶段第一节企业固定资产投资流程一、投资决策阶段125一、投资决策阶段投资决策阶段（投资前期阶段）工作的主要目的是解决“三定”，即定项、定点、定方案。定项是指确定建一个什么样的项目；定点是指确定项目建在哪里；定方案是指确定怎样将这个项目建起来。一、投资决策阶段126（一）投资项目决策的程序1、提出项目建议书2、进行可行性研究3、项目评估4、项目审批（一）投资项目决策的程序1271、提出项目建议书（1）项目建议书1）根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划，以及技术经济政策和建设任务的要求，选择需要建设的项目。2）向国家或主管部门提出建设项目建议书。3）项目建议书须经国家有关机关审批，审查批准后，即可纳入建设前期工作计划，进行可行性研究。1、提出项目建议书128（2）项目建议书的主要内容项目建议书是投资前对项目建议的轮廓性设想。1）建设项目的必要性和依据2）产品方案，拟建规模和建设地点的初步设想3）资源情况，建设条件，协作关系和引进设备的国别、厂商的初步分析4）投资估算和资金筹措设想，偿还能力测算5）项目建设进度安排6）经济效益和社会效益的初步估算

（2）项目建议书的主要内容129总论需求预测和拟建规模资源、原材料、燃料及公用设施情况建厂条件和厂址方案设计方案环境保护企业组织劳动人员和人员培训规划项目实施进度的建议投资估算和资金筹措经济效益和社会效益的评价2、进行可行性研究

（1）可行性研究报告的主要内容总论环境保护2、进行可行性研究

（1）可行性研究报告的主要130（2）小结可行性研究报告的主要内容：一是产品的市场调查和预测，主要用以证明项目建设的必要性。二是技术方案和建设条件，主要用以证明项目在技术上的可行性。三是经济效益的分析和评价，主要说明建设项目在经济上的合理性。（2）小结1313、项目评估项目评估是对可行性研究的全面审核和再评价。（1）项目评估程序预审核：由拟建单位邀请有关技术专家、经济专家和承办投资贷款的银行，对项目可行性研究报告进行预审；正式评估：由政府计划决策部门授权的工程咨询公司进行评估，工程咨询公司在审查、计算和核实的基础上，编写出项目评估报告，作为政府计划决策部门审批的参考依据。3、项目评估132（2）项目评估内容（2）项目评估内容1334、项目审批拟建单位将项目评估报告、可行性研究报告提交计划决策部门进行审批，如获通过，就算立项，投资项目决策阶段即告结束。4、项目审批134补充一：

国务院关于投资体制改革的决定（2004年7月16日）我国对拟建项目实行三种处理方式：一是凡政府投资项目和使用政府性资金的企业投资项目仍实行审批制；二是凡企业不使用政府性资金投资建设的重大项目、限制类项目，实行核准制（《政府核准的投资项目目录》）；三是其余的项目实行项目登记备案制。补充一：

国务院关于投资体制改革的决定（2004年7月16日135转变政府管理职能，确立企业的投资主体地位的决定：1、改革项目审批制度，落实企业投资自主权。2、规范政府核准制。3、健全备案制。4、扩大大型企业集团的投资决策权。5、鼓励社会投资。6、进一步拓宽企业投资项目的融资渠道。7、规范企业投资行为。

转变政府管理职能，确立企业的投资主体地位的决定：136政府核准的投资项目目录（04）农林水利能源（电力、煤炭、石油、天然气）交通运输原材料（钢铁、有色、石化、化工原料、化肥、水泥、稀土、黄金）信息产业（电信、邮政、电子信息产品制造）机械制造（汽车、船舶、城市轨道交通）轻工烟草高新技术城建社会事业（教育、卫生、文化、广播电影电视）金融外商投资境外投资政府核准的投资项目目录（04）137补充二：青岛市政府投资项目管理暂行办法市政府令第186号政府投资项目，是指使用政府财政性资金进行的固定资产投资建设项目。政府投资项目管理，是指对政府投资项目规划备选、政府决策、部门审批、资金使用、建设实施、竣工验收、资产移交、后评价、稽察监督等进行全过程的管理。补充二：青岛市政府投资项目管理暂行办法市政府令第186号138政府财政性资金来源为：市本级财政预算内安排的建设资金；纳入市本级财政预算管理和财政专户管理的行政事业性收费(基金)按照规定用于建设的资金；上级部门专项补助的建设资金；市属国有投资公司承担政府投资项目的融资建设资金；市本级财政承诺借贷或者偿还债务的政府性融资建设资金。政府财政性资金来源为：139（二）我国现行的投资决策程序1、政府投资项目2、企业投资项目（1）提交项目申请报告（2）政府职能部门对投资者提交的项目申请报告进行核准（3）办理相关手续核准之后（4）金融机构进行评估项目评估3、审批制、核准制、备案制（二）我国现行的投资决策程序140（三）投资项目决策的意义1、投资项目决策是产生较好的投资经济效益的保证2、投资项目决策是合理控制建设规模，保持社会经济稳定、持续、协调发展的重要途径3、投资项目决策是调整社会生产结构的有效手段4、投资项目决策是社会实现扩大再生产的基本手段（三）投资项目决策的意义141二、投资实施阶段投资实施是指通过筹措资金购置土地，进行工程设计、施工、竣工验收等项工作，最终形成具有某种使用价值的固定资产的过程。投资实施阶段各项工作的主要内容：工程设计、融资、购置土地、施工和竣工验收。二、投资实施阶段142（一）工程设计一般性项目建设：初步设计施工图设计重大项目和特殊项目：总体设计初步设计技术设计施工图设计（一）工程设计143（二）融资（二）融资144（三）购置土地企业购置土的具体方式：行政划拨、有偿出让、其他形式等。1、行政划拨2、有偿出让3、其他形式（三）购置土地1451、行政划拨（1）行政划拨的具体形式土地使用权的获得1）无偿划拨（罕见）2）有偿划拨企业政府（土地管理部门）被征地者征地费企业被征地者拆迁拨用政府收取管理费用1、行政划拨146（2）行政划拨程序项目立项后，企业持有关的批准文件（申请选址）城市规划部门（审批，核发用地许可证和建筑许可证）企业持批件（申请报批）土地管理部门（批核后，征用土地、划拨土地）（3）土地使用费的缴纳（2）行政划拨程序1472、有偿出让土地批租就是土地使用权有偿出让，即政府在一定年限内将国有土地使用权有偿让渡给土地使用者的行为。而土地征收就是国家将集体土地转为国有的过程。土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。

2、有偿出让148出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。如批租５０年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。出让金包括149土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地”价，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：150土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法：地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。土地出让金又可分为151（1）协议出让竞争不充分、不激烈的地块协议出让是指企业用地申请经批准后，与政府的土地管理部门议定土地出让价的土地出让形式。划拨土地使用权转让、国有企业改革中处置划拨土地使用权以及工业等特殊用地，采用协议方式出让。（1）协议出让1522002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令），明确规定：“自2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。”2002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地153《协议出让国有土地使用权规定》，自2003年8月1日起施行。第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。《协议出让国有土地使用权规定》，自2003年8月1日起施行。154（2）招标出让竞争比较充分、激烈的地块招标出让土地使用权编制招投标文件。对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，采用招标方式出让。（2）招标出让155（3）拍卖出让竞争性强的地块是指在指定的时间和地点，由竞拍者举牌应价，竞争土地使用权，价高者得的出让方式。注意：企业在支付全部土地使用权出让金后，应办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。（3）拍卖出让156（4）挂牌出让挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。（4）挂牌出让157交易方式类别挂牌交易拍卖招标底价是否公开公开不公开不公开底价是由谁确定委托人拍卖委员会招标委员会是否设立独立于委托人的集体决策组织不需要设立拍卖委员会设立招标委员会报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价竞买（投）人数≥1人≥2人≥2人国有土地的招标拍卖挂牌的区别交易方式类别挂牌交易拍卖招标底价是否公开公开不公开不公开底价1583、其他形式（1）转让土地使用者