房地产世联：区域与城市发展方向顾问业务模块

世联区域与城市发展方向顾问业务分析12/16/2022区域与城市发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营区域发展方向迄今服务的政府或开发商：北京市首都规划委员会北京市顺义区规划局合肥市规划局深圳市规划与国土资源局西安高新技术园区管委会武汉市城市规划咨询服务中心深圳市规划国土局盐田分局深圳市规划国土局宝安分局青岛市城阳区城市规划建设局佛山市南海区工业园区管委会天津泰达集团房地产开发公司金地（集团）股份公司廊坊三浦威特建设发展有限公司区域发展方向迄今服务过的主要案例：北京市顺义新城整体功能定位与产业研究（108平方公里）合肥政务新区规划市场研究（12平方公里）西安经济技术开发区发展研究（4平方公里）武汉江岸区永清片区区域发展（0.5平方公里）深圳大梅沙2.5平方公里区域规划研究北京温榆河绿色生态走廊项目（7平方公里）“蓝色盐田”区域形象营销行动计划廊坊开发区项目规划发展研究（30平方公里）深圳红树林填海区土地出让营销方案执行（2.9平方公里）佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究（256平方公里）……2世联对于区域发展项目的基本认知3从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色商业角色政府/土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传、营销吸引投资商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理4政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点权责利益区域规划土地一级开发(基建)土地出让权政府监管持续现金流回报政府运营商土地开发项目开发经营管理参与区域规划土地一级开发土地开发经营权土地出让金（利益实现）政府运营商低成本获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)土地开发规划实现土地开发进程实现通过土地/项目股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金持续经营物业管理持续税收回报创造就业机会5政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容土地征用与拆迁土地一级开发区域总体规划与地块划分（包括产业规划）政府工作运营商工作

与政府合作方式与契约现状土地价值评估区域总体规划地块划分受政府委托进行土地一级开发取地范围研判取地策略研究土地价值的评估产业定位研究区域整体定位与发展战略研究（规划市场评价）协助运营商与政府契约文件的准备土地出让信息公布招商引资土地招拍挂的实施政策支持土地使用权的获取支付地价目标体系的建立确定区域开发模式和实施方案提供的顾问服务一级开发土地出让土地运营（转让）二级开发土地出让的市场成熟度研判（可卖性）土地出让的营销推广计划执行开发模式与盈利模式研究、总体实施方案制定区域营销战略与策略基础设施建设公建配套建设政府进程监控项目招商引资区域增值设施建设土地公开转让项目股权转让联建开发协助寻找投资商协助土地转让/股权转让启动区发展策略研究前期工作的评估、调整项目市场定位研究启动区与物业发展建议营销策略常规项目二级房地产开发－－6区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期7区域发展项目遵循着共通的开发步骤开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销土地的控制与获取8世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划1.资源盘点与资源整合核心要点2.1区域在城市中的占位2.2区域间竞争格局2.3核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4考虑规划的弹性和动态调整1.1土地分级与功能指标的分配1.2企业资源的挖掘与整合1.3项目资金投入计划3.盈利模式3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4不同盈利模式与博弈方的不同合作方式9世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题5.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1配套分级5.2配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应6.区域营销6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.3关键事件及设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销10世联区域域与城市市发展方方向顾问问研究服服务的业业务主线线及其核核心研究究内容土地价值值的评估估与地块块划分取地范围围与取地地策略研研究区域整体体功能定定位研究究（规划划市场评评价）区域产业业发展研研究开发模式式与盈利利模式研研究启动区选选择及开开发策略略研究协助与政政府签订订相关协协议执行行服务区域发展展土地运营营土地出让让的市场场成熟度度研判区域营销销推广土地出让让/转让让营销推推广执行行计划区域与城城市发展展方向研研究11世联在区区域发展展方向的的经典案案例简介介其他区域域研究案案例可通通过世联联平台展展示，如如：固安工业业区起步步区战略略发展研研究佛山南南海科科技工工业园园战略略发展展研究究西安高高新区区商务务中心心区区区域研研究。。。。12经典案案例:北北京京顺义义新城城产业业定位位与城城市发发展战战略研研究顺义新新城结结构：三三组组团108平方方公里里、规规划人人口90万万①天竺空空港区区：组成：：包括括空港港工业业区、、北京京天竺竺空港港出口口加工工区和和后沙沙峪地地区规规模：：34平平方公公里（（28万万人））②中心片片区：组成：：区区中心心组团团、马马坡组组团、、牛栏栏山组组团规模：：62平平方公公里（（52万人人）③河东新新区：组成：：包括括北小小营镇镇和南南彩镇镇规模：：12平方方公里里（10万万人）资料来来源：：《《北京京城市市总体体规划划2004-2020》》12313对区域域的研研究世世联界界定为为“人人在一一定的的空间间内进进行生生产和和消费费这样样一个个基本本的价价值模模型””，并并从这这四个个方面面对现现状进进行研研究，，寻找找现实实与理理想之之间的的差距距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：：产业结结构产业链链产业区区域比比较优优势产业就就业土地：：土地利利用性性质土地利利用强强度地价峰峰值可利用用土地地量人口：：人口总总量人口就就业结结构人口素素质消费：：消费力力消费结结构消费地地点资料来来源：：区域域发展展价值值模型型14制造业业是顺顺义区区经济济增长长的主主要来来源，，而汽汽车制制造业业和电电子信信息制制造业业又是是绝对对的支支柱产产业2004年年顺义义第二二产业业与第第三产产业之之比为为1：：0.57。第第二产产业中中工业业拉动动GDP增增长11.3个个百分分点，，第三三产业业拉动动GDP增增长7.8个百百分点点。资料来来源：：顺义义统计计信息息网、、世联联计算算2004年年汽车车制造造业、、电子子信息息设备备制造造业的的产值值占到到顺义义工业业总产产值的的70%以以上，，是顺顺义工工业的的支柱柱产业业15然而,现现状的的电子子信息息和汽汽车制制造基基本为为组装装加工工，处处于产产业链链的最最低端端,产产品附附加值值低产业链链利润90年年代之之前90年年代之之后汽车工工业产产业链链电子信信息产产业链链工艺研研发芯片设设计零部件件制造造电子通通讯设设备制制造整机制制造信息传传输服服务计算机机服务务业科技交交流推推广软件业业2004年年顺义义电子子信息息产业业、汽汽车制制造业业的工工业增增加值值率都都低于于全国国平均均水平平，说说明这这两个个产业业的大大多数数企业业都从从事低低附加加值的的工作作，产产业链链条比比较短短。2002年年全球球汽车车零部部件销销售行行业、、汽车车整车车销售售行业业的投投资现现金回回报率率别为为13%和和10%，，远高高于汽汽车制制造业业的5%，，说明明制造造行业业的利利润已已经很很低，，下游游产业业成为为了新新的利利润增增长点点。营销服务金融整车组组装制制造研发零部件件资料来来源：：顺义义统计计信息息网、、中国国统计计局网网站、、新财财富网网站16以加工工制造造为主主的产产业结结构决决定了了顺义义的产产业发发展现现状具具有劳劳动力力素质质低、、土地地附加加值低低的特特点低附加加值加加工制制造业业占主主导吸纳就就业人人口数数量不不足劳动力力素质质低土地附附加值值低顺义区区目前前制造造业从从业人人口2.94万万人，，制造造业用用地1.1万亩亩，亩亩均劳劳动力力2.7人人。如如果将将所有有8.8万万亩未未建设设用地地都作作为制制造业业用地地也仅仅能带带来26万万人。。目前顺顺义区区本科科以上上学历历人口口比例例仅为为3%。中中关村村科技技园区区学士士以上上学历历人数数占33%，硕硕士以以上占占6.7%。2004年年顺义义汽车车制造造业亩亩产出出537万万元，，电子子信息息制造造业亩亩产出出502万万元；；而上上地信信息产产业基基地亩亩产高高达2433万万元。。资料来来源：：顺义义统计计信息息网、、中关关村管管委会会网站站17第三产产业在在产业业结构构中所所占比比重小小，发发展速速度慢慢，且且以社社会服服务业业为主主,内部部结构构处于于较低低层次次资料来来源：：顺义义统计计信息息网顺义第第三产产业以以传统统服务务业为为主；；信息息传输输、计计算机机服务务和软软件业业、金金融保保险业业等生生产服服务业业所占占比重重很小小，且且有下下降趋趋势。。18对城市市的研研究我我们界界定为为“人人在一一定的的空间间内进进行生生产和和消费费”，，并从从这四四个方方面对对顺义义的现现状进进行研研究，，寻找找现实实与理理想之之间的的差距距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：：产业结结构产业链链产业区区域比比较优优势产业就就业土地：：土地利利用性性质土地利利用强强度地价峰峰值可利用用土地地量人口：：人口总总量人口就就业结结构人口素素质消费：：消费力力消费结结构消费地地点19建成区区中居居住用用地和和工业业用地地的比比例过过高，，挤压压了商商业、、医疗疗、教教育等等公共共设施施用地地，影影响了了城市市职能能的发发挥空港片区中心片区空港片片区仁和镇镇马坡牛栏山山居住区工业区现状34.0％49.3％国标20-30％15-25％城市建设用地结构图例居住区工业区公共服务区未建成区村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区2614614382812仁和镇1712.3676.7156.91054.2马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1724.085851.9各组团团用地地性质质分布布各片片区区土土地地利利用用现现状状20对城城市市的的研研究究我我们们界界定定为为““人人在在一一定定的的空空间间内内进进行行生生产产和和消消费费””，，并并从从这这四四个个方方面面对对顺顺义义的的现现状状进进行行研研究究，，寻寻找找现现实实与与理理想想之之间间的的差差距距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业业：：产业业结结构构产业业链链产业业区区域域比比较较优优势势产业业就就业业土地地：：土地利用性质质土地利用强度度地价峰值可利用土地量量人口：人口总量人口就业结构构人口素质消费：消费力消费结构消费地点21空港片区吸引引了部分高素素质外来人口口，但从整体体上看，顺义义的外来人口口以加工制造造业工人为主主，人口素质质不高空港片区的外外来人口的收收入状况呈现现沙漏形分布布，中产阶级级的量相对较较少；高素素质的外来人人群多数不在在区域内就业业顺义外来人口口年龄构成以以青壮年人口口为主，文化化素质也普遍遍较低，受受过高等教育育的人只占3%空港片区外来来人口的收入入分布空港片区外来来人口的教育育程度分布顺义区外来人人口的年龄分分布资料来源：顺顺义统计信息息网；世联调调研顺义区外来人人口的教育程程度分布22对城市的研究究我们界定为为“人在一定定的空间内进进行生产和消消费”，并从从这四个方面面对顺义的现现状进行研究究，寻找现实实与理想之间间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较较优势产业就业土地：土地利用性质质土地利用强度度地价峰值可利用土地量量人口：人口总量人口就业结构构人口素质消费：消费力消费结构消费地点23顺义的消费虽虽然旺盛，但但衣食住等基基本生活品支支出比重较大大，休闲娱乐乐场所较少2003年顺顺义区社会消消费品零售额额50.4亿亿元，在北京京郊区各区县县中仅次于房房山区衣食住等基本本生活品支出出比重较大，，娱乐休闲等等高档消费购购买比重很小小区内娱乐消费费地——公园园顺义公园；卧卧龙公园和怡怡园公园。娱娱乐消费基本本符合“娱乐乐＝公园”这这一等式通过60多位位居民访谈表表明，85%的居民认为为：本地的娱乐的的地方很少，，大部分体育育场馆不向公公众开放，公公园是他们日日常休闲娱乐乐的唯一场所所。2003年顺顺义城镇居民民消费结构数据来源：北北京统计年鉴鉴；顺义区统统计年鉴，访访谈2003年北北京郊区各区区县社会消费费品零售额24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070门头沟区房山区通州区顺义区昌平区大兴区平谷区怀柔区密云县延庆县24要实现顺义新新城的发展目目标，基于现现状的研究我我们发现存在在着以下几个个关键问题，，这也正是我我们需要研究究的重点推动顺义新城城发展的核心心驱动因素是是什么？怎样实现顺义义新城的规划划人口总量，，改善人口的的结构现状？？应该通过何种种途径完善和和提升顺义新新城的产业结结构？顺义新城第三三产业怎样才才能实现快速速发展？顺义新城的发发展目标：新城是承担疏疏解中心城人人口和功能、、集聚新的产产业，带动区区域发展的规规模化城市地地区新城应建设成成为相对独立立、功能完善善、环境优美美、交通便捷捷、公共服务务设施发达的的健康新城资料来源：《《北京城市市总体规划2004-2020》规划和现状人人口之间有61万的巨大大缺口，单一一依靠以制造造业为主的第第二产业发展展无法实现规规划的人口目目标；以制造业为主主的第二产业业发展现状决决定了低素质质的人口结构构特征，他们们的消费力进进而也就决定定了顺义第三三产业的低水水平发展；制造业和低水水平的第三产产业发展都不不利用提升土土地的附加值值，顺义新城城的土地将无无法实现“地地尽其利”；；发现问题：研究重点：25基于现状提出出问题的解决决之道－－跳跳出现状外的的案例研究26案例研究Part1:－－－新城发发展模式的国国际案例研究究新城发展模式式田园新城城GARDENCITY公司城/产业新新城COMPANYTOWN城市郊区区化发展展的边缘新城/EDGETOWN政府主导导下的行行政中心新城/NEWCENTER国际案案例例Letchworth（英国，，伦敦））WelwynGardenCity（英国，伦伦敦）新城发展展模式资料来源源：文献献检索、、世联分分析公共交通通导向发发展的新城开发发/TODPortSunlight（（英国，，利物浦浦）GrandeCache（加拿大大，Albert）筑波科学学城（日本，，筑波））Radburn（美国国，纽约约）Columbia哥伦伦比亚新新城（美国，马马里兰州州）千里新城城（日本本，大阪阪）多摩新镇镇（日本本，东京京都）沙田新市市镇（中中国，香香港）Canberra（澳澳洲，堪堪培拉））Brasilia（巴巴西，巴巴西利亚亚）27在对世界界各地新新城进行行广泛研研究的基基础上，，我们着着重分析析了其中中五个极极具代表表性的国国际案例例筑波科学学城WelwynGardenCityColumbia多摩新镇镇初步考虑虑案例Letchworth，英国WelwynGardenCity，，英国PortSunlight，，英国GrandeCache，，加拿大筑波科学学城，日本Radburn，美国国Columbia，美美国千里新城城，日本本多摩新镇镇，日本本沙田新市市镇，香香港Canberra，澳澳洲Brasilia，巴巴西…着重分析析了其中中五个韦林花园园城，英国筑波科学学城，日日本哥伦比亚亚新城，，美国多摩新镇镇，日本本堪培拉，，澳大利利亚田园新城城公司城/产业新新城城市郊区区化发展展的边缘缘新城公共交通通导向发发展的新新城行政中心心新城Canberra资料来源源：文献献检索、、世联分分析28通过案例例分析和和模式总总结，基基于顺义义新城的的发展现现状判断断，在城城市郊区区化的驱驱动力下下我们将将有机会会发展成成为相对对独立于于北京中中心城区区、城市市功能完完善的边边缘新城城新城发展展模式核心驱动动因素关键成功功因素典型代表表案例田园城市市工业革命命造成城城市环境境恶化城市居住住需求急急剧上升升交通方式式基于铁铁路与步步行控制城市市规模、、规模较较小WelwynGardenCity公司城/产业城城政府决策策市场对于于产业的的需求政府主导导开发、、投入大大量资金金政府强制制或引导导产业积积聚筑波科学学城边缘新城城汽车普及及和便捷捷的交通通路网城市郊区区化位于大城城市边缘缘建设快速速的交通通路网产业郊区区化带动动的二、、三产业业的快速速发展，，解决了了职住平平衡问题题哥伦比亚亚新城TOD新新城（（多为为卧城））大城市中中心城区区人口高高度恶性性膨胀政府决策策兴建连接接大城市市的轨道道交通系系统轨道沿线线有大量量的建设设用地可可供房地地产开发发多摩新城城行政中心心新城政府决策策，发展展新区域域政府主导导开发、、投入大大量资金金主要政府府机构所所在地堪培拉顺义新城城的发展展模式选选择29发达国家家的郊区区化新城城发展历历程揭示示，顺义义要发展展成为成成功的边边缘新城城，在完完善和提提升产业业结构基基础之上上必须大大力发展展第三产产业阶段划分分汽车郊区区化阶段段（1920-1950年）普遍郊区区化阶段段（1950-1980年）城市功能能完善阶阶段（20世世纪80年代））边缘新城城形成阶阶段（90年年代以来来）发展特征征关键举措措汽车时代代的到来来促进了了城市的的郊区化化郊区开发发不再沿沿铁路线线分布富裕阶层层的郊区区住宅迅迅速膨胀胀中产阶级级郊区化化出现，，中上阶阶层居住住在郊区区公路交通通网的建建设住宅需需求量量大增增，中中产阶阶级的的郊区区住宅宅得到到普遍遍发展展开始出出现产产业郊郊区化化热潮潮，制制造业业、通通讯、、科研研、仓仓储业业等纷纷纷移移向高高速公公路、、机场场等交交通便便利地地区商业、、休闲闲娱乐乐业等等社会会服务务业也也追随随着消消费者者的郊郊迁而而向郊郊区转转移高速公公路的的建设设鼓励适适合中中产阶阶级居居住的的郊区区房地地产开开发郊区兴兴建购购物中中心，，完善善生活活配套套设施施随着郊郊区产产业的的不断断完善善和发发展，，金融融、贸贸易、、保险险等生生产服服务业业也出出现郊郊区化化迁移移大量办办公物物业开开始出出现，，住宅宅开发发也从从分散散型的的高档档住宅宅转向向中高高层的的公寓寓住宅宅建设设城市居居民阶阶层多多样化化引导产产业发发展，，完善善和提提升产产业结结构鼓励发发展金金融贸贸易等等生产产服务务业，，近一一步带带动和和提升升商业业、休休闲娱娱乐等等社会会服务务业发发展郊区新新镇与与中心心城区区的共共生关关系逐逐渐减减弱就业机机会不不断增增加，，以商商业、、金融融、贸贸易等等第三三产业业为主主新城居居民基基本实实现了了职住住平衡衡远郊发发展趋趋势增增加－－30案例研究Part2:———汽汽车产业带带动城市发展展的2个案例例研究底特律（Detroit）：－始建于1701年并于1815年正正式设立为城市，因汽车车制造业而闻闻名全球－占地218.5平方公公里，2004年人口91万－除了汽车制制造，底特律律地区主要的的工业还包括：机床床附件生产、、内燃机制造造、钢铁锻造、金金属切削刀具具加工等斯图加特（Stuttgart）：：－斯图加特市占占地面积207平方公里里，2004年人人口59万－斯图加特地地区由市区和和周边的5个个州级县构成，占占地面积3654平方公公里，2004年人人口266万万－2004年年德研究机构构推出德国主主要城市排名中，斯图图加特在生活活水准，经济济活力和综合排名名均列前三31案例研究Part3:———会会展业带动动城市发展的的6个案例研研究国外案例国内案例汉诺威(德国国)米兰(意大利利)Rosemont(美国)香港广州上海32案例研究Part4:———空空港带动城城市发展的3个案例研究究Fairfax（华盛顿顿杜勒斯机场场）DupageCounty（芝加加哥O’Hare机场））ClaytonCounty（亚亚特兰大Harsfield机场））面积1062平方公里；；人口约100万杜勒斯高速公公路穿郡而过过美国最成功的的新城RESTON坐落落于此全美最富有的的100个郡郡排名第五全美本科学历历人口比例最最高的10个个郡排净第二二位于芝加哥o’HARE国际机场西西侧20英里里伊利诺伊州东东北部第二大大县总面积332平方英里；；总人口90.4万企业总数32376家；；就业总人数数620680人DupageCounty境内拥拥有财富1000强的多多家企业（Lucent,Molex,Tellabs））、很多小型型信息技术公公司以及两家家国家技术研研究机构—Argonne国家实验验室和Fermi国际加加速器实验室室面积146平平方英里；人人口24万世界最繁忙的的机场—亚特特兰大Hartsfield机场的的大部分位于于其境内Clayton是当地的的交通枢纽，，包括四条洲洲际告诉公路路，两条铁路路干线及链接接亚特兰大的的轻轨。Clayton的重要使使命是为HARTSFIELD机场场的正常运营营和发展提供供服务。机场场时Clayton经济济发展的主要要动力33产业发展战略略:依托空港港核心资源，，引导发展现现代制造业，，积极发展以以生产服务业业为主导的第第三产业。现代制造业第三产业高新技术制造造信息技术服务务汽车电子制造造会展业汽车服务贸易易电子芯片制造造集成电路制造造精密仪器制造造光机电产品制制造。。。34根据产业的发发展战略,我我们给出了了顺义新城产产业发展的引引导方向35人口①土地利用现现状②可利用土地地量③土地构成④房地产状况况土地消费产业①产业分类②产业产值③主导产业④相关产业链链⑤产业就业①人口总量②人口结构③人口现状来来源①消费者来源源②消费力③消费结构④消费地点产业结构图人口结构图消费结构图土地结构图新城功能分布布图36产业集群：空空港和会展引引领的现代服服务业为核心心及纽带，紧紧密衔接汽车车制造和电子子信息两大支支柱产业，形形成产业集群群37随着产业的升升级和经济的的发展，2020年顺义义新城的人均均GDP将达达到1.5万万美金，产业业结构将是0：40：60人均GDP的的预测采用Holt-Winters两参数指指数平滑法，，以顺义区1995年~2004年年人均GDP为样本数据据，在一次指指数平滑法基基础上加入序序列长期趋势势（递增或递递减）的平均均变化量来进进行修正。使使用Eviews4.0软件进行预预测分析。。第一产业第二产业第三产业200420102015202038人口发展策略略：通过提高高人居环境质质量和发展高高附加值产业业吸引人口进进入，不断优优化人口结构构，提高人口口素质，促进进新城人口升升级置换35万人90万人20%48%农民24%制造业工人郊区化人口修建直接连接接中心组团与与中心城区的的高速路，加加强其联系。。通过发展优质质的居住物业业、提供完善善的生活配套套以及提高公公共服务水平平吸引高素质质郊区化人群群的大规模进进入，为发展展高层次的第第三产业储备备人才会展业、信息息技术服务业业、汽车贸易易等生产性服服务业的发展展带来高素质质就业人群，，高素质人群群的聚集促进进社会服务业业的繁荣与