房地产开发税务知识整理

房开企业涉税知识培训

大家知道，我们国家财政收入的来源，主要是税收。税收收入占了国家财政总收入的将近90%，其中房地产行业的税收又占税收总收入的30%左右。那么税务成本是企业非常关注的一项主要成本构成之一。

第一讲：房开企业涉及的主要税种及相关法规

一、契税二、耕地占用税三、城镇土地使用税四、印花税五、房产税六、营业税1、城建税2、教育费附加3、地方教育费附加4、防洪保安费

七、土地增值税

八、企业所得税

九、代扣代缴个人所得税

一、契税

契税：是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税

1、纳税人：在中华人民共和国境内转移土地,房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。

土地、房屋权属：是指土地使用权、房屋所有权。

承受：是指以受让、购买、受赠、获奖、交换、合并、兼并、抵债及募股、集资等方式取得土地、房屋权属的行为

。（注意这里没有列举继承）

单位：包括国家机关、社会团体、军事单位、企业单位、事业单位及其他组织。

个人：是指个体经营者及其他自然人，包括中国公民、外国公民、无国籍人、香港特别行政区居民、澳门及台湾同胞和海外侨胞。

单位和个人承受土地、房屋权属的方式：

（1）向国家交付土地使用权出让金，而在一定年限内取得国有土地使用权的；

（2）以支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益而取得土地、房屋权属的；

（3）土地使用权交换、房屋交换以及土地使用权与房屋相互交换，需要支付交换价格差额的；

（4）以受赠、获奖等方式无偿获得土地、房屋权属的；

（5）以作价集资、募股方式承受土地、房屋权属的；

（6）债权人以抵债方式取得债务人的土地、房屋权属的；

（7）向房地产开发企业以预购或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的；

（8）以划拨方式取得土地使用权，经依法有批准权的人民政府批准转让房地产的；

（9）法律、法规和自治区人民政府规章规定的承受土地、房屋权属的其他方式。

取得土地使用权最通常的方式：出让、投资2、、计计税税依依据据：：（1））按按成交交价价格格确定定：：国国有有土土地地使使用用权权出出让让、、土土地地使使用用权权出出售售、、房房屋屋买买卖卖和和以以土土地地、、房房屋屋权权属属作作价价投投资资、、入入股股、、抵抵债债的的，，为为合合同同确确定定的的成成交交价价格格；；（（2））按按市场场价价格格确定定：：土土地地使使用用权权赠赠与与、、房房屋屋赠赠与与和和以以获获奖奖方方式式承承受受土土地地、、房房屋屋权权属属的的，，由由征征收收机机关关参参照照土土地地使使用用权权出出售售、、房房屋屋买买卖卖的的市市场场价价格格核核定定；；（3）按交换价格差额额确定：土地使使用权交换、、房屋交换以以及土地使用用权与房屋相相互交换的，，为交换价格格的差额部分分；（（4）按补交的土地使使用权出让费费用或者土地地收益确定：以划拨方式式取得土地使使用权，经依依法有批准权权的人民政府府批准转让房房地产的，为为补交的土地地使用权出让让费用或者土土地收益；（5）由征收收机关核定：：成交价格明显显低于市场价价格或者交换换价格差额明明显不合理并并且无正当理理由的，由征收机关关依照有关法法律、行政法法规的规定进进行评估或者者参照市场价格核定.前前款所称成交交价格和交换换价格，包括括承受者支付付的货币、实实物、无形资资产及其他经经济利益。3、适用税率率：3%-5%，，广西3%（（1））90平米以以下普通住宅宅税率1%。。从2008年11月1日起,对个个人首次购买买90平方米米及以下普通通住房的,对对个人销售或或购买住房暂暂免征收印花花税,契税税税率暂统一下下调到1%（（2））90平米以以上144平平米以下普通通住宅1.5%（（3）144平米以上非非普通住宅3%（（4）受让土土地3%4、纳税义务务发生时间：：为纳税人签订订土地、房屋屋权属转移合合同或者纳税税人取得其他他具有土地、、房屋权属转转移合同性质质凭证的当天天。经经批准准减征、免征征契税的纳税税人改变有关关土地、房屋屋用途，不再再属于本办法法第八条规定定的减征、免免征契税范围围的，其纳税税义务发生时时间为改变有有关土地、房房屋用途的当当日。申报缴纳时间间：自纳税义务发发生之日起10日内，向向土地、房屋屋所在地的契契税征收机关关办理纳税申申报，并在纳纳税义务发生生之日起30日内缴纳税税款。纳纳税人办办理纳税事宜宜后，契税征征收机关应当当向纳税人开开具契税完税税凭证。纳纳税人办办理减征或者者免征契税手手续后，契税税征收机关应应当开具契税税减免凭证。。契税征收机关关：

为土土地、房屋所所在地的财政政机关2009年12月31日日前全部归于于地税部门征征收

先契契后证5、应纳税额额：计算应纳税额额＝计税依据据×税率=10000万万元*3%=300万6、减免政策策：有下列情形之之一的，经县县级以上契税税征收机关批批准，减征或或者免征契税税：7、相关法规规：国税函[2009]603号关于明确国有有土地使用权权出让契税计计税依据的批批复中华人民共和和国契税暂行行条例1997

中华华人民共和国国契税暂行条条例细则1997广广西壮族自治治区实施《中中华人民共和和国契税暂行行条例》办法法问：以划拨方方式取得土地地使用权再转转让，契税如如何征收？答：财税（2000）14号《财政政部、国家税税务总局关于于对河南省财财政厅〈关于于契税有关政政策问题的请请示〉的批复复》规定：以划拨方式取取得的土地使使用权，经批批准再转让，，需由取得划划拨土地使用用权者补缴土土地出让费用用或土地收益益，并补缴契契税，其计税税依据为土地地出让费用或或土地收益，而取得土地地使用权的承承受人，应依依据契税暂行行条例第四条条规定的成交交价格缴纳契契税。问：某县招商商引资，对企企业承诺如在在县工业园区区内开厂投产产，达到投资资一千万以上上，即无偿赠赠与土地使用用权，契税如如何征收？答：根据国税税函（2002）1094号《国家家税务总局关关于以项目换换土地等方式式承受土地使使用权有关契契税问题的批批复》规定：：土地使用权受受让人通过完完成土地使用用权

转让方方约定的投资资额度或投资资特定项目目，以此获取取低价转让或或无偿赠与的的土地使用权权，属于契税税征收范围，，其计税价格由征征收机关参照照纳税义务发发生时当地市市场价格核定定。问：契税是否否可以退？契税可退税，，如交易双方方已签订房屋屋买卖合同，，但由于各种种原因最终未未能完成交易易的，如购房房者已按规定定缴纳契税，，在办理期房房退房手续时时，对其已纳纳契税应予以以退还。此外对经法院判决的无无效产权转移移行为不不征收契税，法院判决撤撤

销房屋屋所有权证后后，已纳契税税款

应予予退还。法定继承与非非法定继承：：根据国税函（（2004））1036号号《国家税务务总局关于继继承土地房屋屋权属有关契契税问题的批批复》规定：：对于《中华华人民共和国国继承法》规规定的法定继继承人（包括括配偶、子女、、父母、兄弟弟姐妹、祖父父母、外祖父父母）继承土地、房房屋权属，不不征契税，但但是非法定继继承人根据遗遗嘱承受死者者生前的土地地、房屋权属属，则属于赠赠与行为，应应征收契税。。8、契税的涉涉税合同：1）土地出让让合同

2））商品房销售售合同二、耕地占用用税耕地占用税：：是国家对改改变耕地用途途的行为（占占用耕地建房房或从事其他他非农业建设设的单位和个个人）征收的的一种税。1、纳税人：：占用耕地建房房或者从事非非农业建设的的单位或者个个人。2、计税依据据：以纳税人实实际占用的耕耕地面积为计计税依据，按按照规定的适适用税额一次次性征收。3、适用税率率（额）：国务院财政、、税务主管部部门根据人均均耕地面积和和经济发展情情况确定各省省、自治区、、直辖市的平平均税额。各各地适用用税额，由省省、自治区、、直辖市人民民政府在本条条第一款规定定的税额幅度度内，根据本本地区情况核核定。广西平平均税额为20元/平米米（15-30元/平米米）。4、纳税义务务发生起乞时时间：经批准占用耕耕地的，耕地地占用税纳税税义务发生时时间为纳税人人收到土地管理理部门办理占占用农用地手手续通知的当当天。未经批准占用用耕地的，耕耕地占用税纳纳税义务发生生时间为纳税税人实际占用耕地地的当天。纳税人占用耕耕地或其他农农用地，应当当在耕地或其他他农用地所在在地申报纳税税。缴纳期限：在收到土地管管理部门的通通知之日起30日内缴纳纳耕地占用税税。5、应纳税额额计算：耕地占用税=实际占用耕耕地面积*规规定的适用税税额=100亩亩*666.67*20元/平米=133万6、减免政策策：下列情形免征征或减征耕地地占用税：（1）军事设设施占用耕地地；

（2））学校、幼儿儿园、养老院院、医院占用用耕地。（（3）铁路线线路、公路线线路、飞机场场跑道、停机机坪、港口、、航道占用耕耕地，减按每每平方米2元元的税额征收收耕地占用税税。

（4））农村居民民占用耕地新新建住宅，按按照当地适用用税额减半征征收耕地占用用税。（5）依照本条例第第八条、第九九条规定免征征或者减征耕耕地占用税后后，纳税人改改变原占地用用途，不再属属于免征或者者减征耕地占占用税情形的的，应当按照照当地适用税税额补缴耕地地占用税。7、法规依据据：《中华人民共共和国国务院院令耕地占用用税条例》《《中华人民民共和国财政政部-耕地占占用税实施细细则》、《《广西壮族自自治区实施-耕地占用税税条例办法》》本条例自2008年1月1日起施施行。1987年4月1日国务院发发布的《中华华人民共和国国耕地占用税税暂行条例》》同时废止。。

8、案例例：9、耕地占用税涉涉税合同：土土地出让合合同三、城镇土地地使用税城镇土地使用用税是在城市市、县城、建建制镇、工矿矿区范围内，，就使用土地的的行为征收的一种税税1、纳税人：：开征范围内使使用土地（包包括国有土地地和集体所有有土地，下同同）的单位和和个人。单位包括国有企业业、集体企业业、私营企业业、股份制企企业、外商投投资企业、外外国企业以及及其他企业和和事业单位、、社会团体、、国家机关、、军队以及其其他单位；个人包括个体工商商户以及其他他个人。纳税人的三种种情况：第一，土地使使用权已明确确的，由拥有有土地使用权权的单位和个个人纳税；第第二，土土地使用权未未确定或权属属纠纷未解决决的，由实际际使用土地的的单位和个人人纳税；第第三，土地地使用权拥有有者不在土地地所在地的，，由代管者或或实际使用土土地者纳税。。2、计税依据据：土地使用税以以纳税人在开开征地区范围围内实际占用用的土地面积积为计税依据据。土地面积的确确定分三种情况：：1）纳税税人实际占用用的土地面积积，凡持有县县以上人民政政府核发的土土地使用证书书（含土地征征用批准文件件，下同）的的，按证书确确认的占用面面积计算；2）尚未持有有证书，但占占用土地已经经有关部门组组织测量的，，按测量单位位确定的占用用面积计算；；

3）既既未持有证书书，又未经过过测量的，纳纳税人据实申申报占用土地地面积，税务务机关予以核核定。3、适用税率率（额）：土地使用税每每平方米年税税额如下：国务院令第483号（一）大城市市1.5元至至30元；（（二））中等城市1.2元至24元；（（三）小小城市0.9元至18元元；（（四）县城、、建制镇、工工矿区0.6元至12元元。南宁市区城镇镇土地使用税税单位税额调调整前后对比比表（南府复复[2008]5l号））序号土地等级调整前单位税额调整后单位税额1一级土地甲类7元/平米，乙类5.5元/平米17元/平米2二级土地4元/平米14.1元/平米3三级土地3.1元/平米11.2元/平米4四级土地2.4元/平米8.3元/平米5五级土地1.7元/平米5.4元/平米6六级土地1元/平米2.5元/平米4、纳税义务务发生时间：：

（财税〔2006〕186号）第二条条的规定，房房地产企业以以出让或转让让方式有偿取取得土地使用用权的，应由由受让方从合同约定交付付土地时间的的次月起缴纳城镇土地地使用税；合合同未约定交交付土地时间间的，由受让让方从合同签订的次次月起缴纳城镇土地地使用税。（（2007.1.1起执执行，广西2007.8.1起，南南宁20081.1起））纳税义务中止止时间：（1）南宁市市的规定：办办理合同备案案手续后的次次月（南地税税发【2008】第249号）鉴鉴于房地产企企业在销售商商品房时，与与业主签订购购房合同后就就已约定土地地使用权的转转移，业主需需按规定时间间缴纳契税；；房地产企业业已售商品房房部分的城镇镇土地使用税税纳税义务中中止时间应为为与业主签订购购房合同并且且到房屋管理理部门办理了了登记备案手手续后的次月月。房地产企业应应持与业主签签订的购房合合同、

房屋屋管理部门登登记备案资料料、已销售商商

品房应分分摊土地面积积资料等到主主管地方税务务机关办理城城镇土地使用用税核实手续续，经主管地地方税务机关关核实后予以以减少应税土土地面积。（2）按交付使用的的次月：国税发[2003]89号文件第二条第第一款是这样样规定的：““购置新建商商品房，自房房屋交付使用用之次月起计计征房产税和和城镇土地使使用税。从交交房之次月起起，纳税人已已转移，从房房地产开发企企业转移到购购置新建商品品房的业主。。因此，对房地产开发发企业，应自自房屋交付使使用之次月起起调减城镇土土地使用税计计税依据，但但要按未交房房产与已交房房产的建筑面面积比例分摊摊计算城镇土地使用用税。5、应纳税额额计算：全年应纳税额额=实际占用用应税土地面面积×适用税税额标准6、减免政策策：下列土地免缴缴土地使用税税：（（1）国家机机关、人民团团体、军队自自用的土地；；

（2）由国家财财政部门拨付付事业经费的的单位自用的的土地；（（3）宗宗教寺庙、公公园、名胜古古迹自用的土土地；（（4）市政街道、广广场、绿化地地带等公共用用地；（5）直接用用于农、林、、牧、渔业的的生产用地；；

（6））经批准开山填填海整治的土土地和改造的的废弃土地，，从使用的月月份起免缴土土地使用税5年至10年年；（7）由财政政部另行规定定免税的能源源、交通、水水利设施用地地和其他用地地。应税土地和免免税土地发生生变化时，按按如下规定办办理：（（1））原属免税土土地转为应税税土地的，从转变的次月月起计算纳税；（（2）原属应税税土地转为免免税土地的，，从转变的次次月起免税，，但已纳税款不不退。7、法规依据据：财税[2006]56号号财政部国国家税务总局局关于集体土土地城镇土地地使用税有关关政策的通知知财税[2006]186号国家税务总局局关于房产税税城镇土地使使用税有关政政策的通知南地税发[2008]249号关于房地产企企业缴纳城镇镇土地使用税税有关问题的的通知国务院令第483号中华华人民共和国国城镇土地使使用税暂行条条例（2007.1.1起执行）国税函[2005]968号国家税务总局局关于填海整整治土地免征征城镇土地使使用税问题的的批复南府复[2008]5l号关于同意意执行南宁市市城镇土地使使用税单位税税额新标准的的批复财财税（2007）9号关关于修改城镇镇土地使用税税的通知广广西壮族自自治区人民政政府令28号号--广西壮壮族自治区城城镇土地使用用税暂行实施施办法07.8.1案案例：耕地占用税与与城镇土地使使用税的不同同点：耕地占用税是在全国范围围内，就改变变耕地用途的的行为征收的的税，是一次次性征收的；；而城镇土地使用用税是在城市、县县城、建制镇镇、工矿区范范围内，就使使用土地的行行为征收的税税，是按年征收的。为避免对对一块土地同同时征收耕地地占用税和城城镇土地使用用税，国家在在条例上规定定：对新征用用的耕地，凡凡是缴纳了耕耕地占用税的的，从批准征征用之日起满满一年时开始始交纳城镇土土地使用税。。8、土地使用用税的涉税合合同：土地出让合同同：应尽可能在合同同中将土地使使用权交付日日期约定到项项目启动时间间，以达到延延后缴纳土地地使用税的目目的。9、土地使用税与与土地增值税税的关系：不不能全额扣除除

10、、土地使用税税税额标准调调整对企业的的影响：成本本增加、抑制制炒地行为在在策划土地地储备、项目目工程建设节节奏把控、营营销方案制定定应考虑该税税对项目综合合效益的影响响四、印花税1、纳税税人：对书立、领受受《印花税条条例》所列各各类合同、帐帐册、证照及及具有合同性性质的凭证（（以下简称““合同”）和和产权转移书书据的单位和和个人，为印印花税的纳税税义务人。2、计税依据据：凭证所载金额额3、适用税率率：（见附表））序号税目范围税率纳税人说明1购销合同包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等按购销金额万分之三贴花立合同人2加工承揽包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同按加工或承揽收入万分之五贴花立合同人3建工设计包括勘察、设计合同按收取费用万分之五贴花立合同人4建安工程包括建筑、安装工程承包合同按承包金额万分之三贴花立合同人5财产租赁包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一

元贴花立合同人6货物运输合同包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同按运输费用万分之五贴花

立合同人

单据作为合同使用的，按合同贴花

7仓储保管合同包括仓储、保管合同

按仓储保管费用千分

之一贴花

立合同人

仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花8借款合同银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同

按借款金额万分之零点五贴花

立合同人

单据作为合同使用的，按合同贴花

9财产保险合同包括财产、责任、保证、信用等保险合同

按投保金额万分之零点三贴花

立合同人

单据作为合同使用的，按

合同贴花10技术合同

包括技术开发、转让、咨询、服务等合同

按所载金额万分之三贴花立合同人

11产权转移书据

包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据按所载金额万分之五贴花

立据人12营业帐簿

生产经营用帐册

记载资金的帐簿，按固定资产原值与自有流动资金总额万分之五贴花。其他帐簿按件贴花五元立帐簿人13权利、许可证照

包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花五元

领受人借款合同：是指借款人与与金融机构签签订的借款合合同。而而金融机构与与金融机构的的往来借款与非金融机构构之间的资金金融通合同是是不征收印花花税的。所谓的金融机机构是指由中中国人民银行行批准设立、、领取经营金金融业务许可可证书的单位位。4、应纳税额额：印花税申报分分自行申报和和税务机关核核定征收两种种方式。核核定征收合合同印花税的的计算公式为为：

应纳纳税额=计税税金额﹡核定定比例﹡适用用税率5、纳税义务务发生起止时时间：（1）纳税人人采用三自纳纳税办法的，，应在合同的的签订、书据据的立据、帐帐簿的启用和和证照的领受受时贴花；在在国外签订使使用于国内的的合同，则在在使用时贴花花。

（2））纳税人采用用纳税申报办办法的，可按按月、季或年年进行汇总申申报缴纳；汇汇总申报的期期限，由各地地具体另定。。

纳税人应应在确定的纳纳税期满之日日起十日内申申报并缴纳印印花税款。一份凭证应纳纳税额超过五百百元的，应向当地税税务机关申请请填写缴款书书或者完税证证，将其中一一联粘在凭证证上或者由税税务机关在凭凭证上加注完完税标记代替替贴花。同同一种类类应纳税凭证证，需频繁贴贴花的，应向向当地税务机机关申请按期期汇总缴纳印花花税。凡多贴印花税税票者，不得得申请退税或或者抵用财政部国家家税务总局关于印花税若若干政策的通通知

财税[2006]162号各省、自治区区、直辖市、、计划单列市市财政厅(局局)、地方税税务局，新疆疆生产建设兵兵团财务局：：

为适适应经济形势势发展变化的的需要，完善善税制，现将将印花税有关关政策明确如如下：一一、对纳税人以电电子形式签订订的各类应税税凭证按规定定征收印花税税。二、对发电厂厂与电网之间间、电网与电电网之间(国国家电网公司司系统、南方方电网公司系系统内部各级级电网互供电电量除外)签签订的购售电电合同按购销销合同征收印印花税。电网网与用户之间间签订的供用用电合同不属属于印花税列列举征税的凭凭证，不征收收印花税。三三、对土地使用权权出让合同、、土地使用权权转让合同按按产权转移书书据征收印花花税。

四、、对商品房销销售合同按照照产权转移书书据征收印花花税。6、政策策减免：：对下列凭凭证免纳纳印花税税:（（1））.国家家指定的的收购部部门与村村民委员员会、农农民个人人书立的的农副产产品收购购合同；；（（2.））无息、、贴息贷贷款合同同；（（3））.外国国政府或或者国际际金融组组织向我我国政府府及国家家金融机机构提供供优惠贷贷款所书书立的合合同。7、法规规依据：：

中华华人民共共和国印印花税暂暂行条例例

中华华人民共共和国印印花税暂暂行条例例施行细细则国国税发[2004]15关于于印花税税违章处处罚有关关问题的的通知号号

桂地地税发[2004]218号号广西壮壮族自治治区印花花税征收收管理暂暂行办法法财税[2006]162号关于印花花税若干干政策的的通知国税函〔〔2006〕892号号关于发发行2006年年版印花花税票有有关问题题的通知知桂桂地税发发[2006]189号关于于明确外外资企业业使用提提货单据据征收印印花税问问题的通通知国国税函函[2009]9号关关于企业业集团内内部使用用的有关关凭证征征收印花花税问题题的通知知五、房产产税房产税是是以房屋屋为征税税对象，，按房屋屋的计税税余值或或租金收收入为计计税依据据，向产产权所有有人征收收的一种种财产税税。1、纳税税人：房房产税由由产权所所有人缴缴纳。（（1）产产权属国国家所有有的，由由经营管管理单位位纳税；；产权属属集体和和个人所所有的，，由集体体单位和和个人纳纳税。（（2）产产权出典典的，由由承典人人纳税。。（（3））产权所所有人、、承典人人不在房房屋所在在地的，，由房产产代管人人或者使使用人纳纳税（4）产产权未确确定及租租典纠纷纷未解决决的，亦亦由房产产代管人人或者使使用人纳纳税。（（5）无租使用用其他房房产的问问题。纳税单单位和个个人无租租使用房房产管理理部门、、免税单单位及纳纳税单位位的房产产，应由使用用人代为缴纳纳房产税税。由于房地地产开发发企业开开发的商商品房在在出售前前，对房房地产开开发企业业而言是是一种产产品，因因此，对对房地产产开发企企业建造造的商品品房，在在售出前前，不征征收房产产税；但但对售出前前房地产产开发企企业已使使用或出出租、出出借的商商品房应应按规定定征收房房产税。。征税范围围：城市市、县城城、建制制镇、工工矿区，，不包括括农村的的房屋。。2、计税税依据：：1）从价价计征房产税依依照房产产原值一一次减除除10%～30%后的的余值计计算缴纳纳。扣扣除除比例由由当地政政府规定定。广西西为30%房房产产原值：：应包括括与房屋屋不可分分割的各各种附属属设备或或一般不不单独计计算价值值的配套套设施。。主要有有：暖气气,卫生生,通风风等纳纳税税人对原原有房屋屋进行改改建、扩扩建的，，要相应应增加房房屋的原原值。还应注意意以下三三点问题题：（1）对对投资联联营的房房产，在在计征房房产税时时应予以以区别对对待。共共担风险险的，按按房产余余值作为为计税依依据，计计征房产产税；对对收取固固定收入入，应由由出租方方按租金金收入计计缴房产产税。（（2）对对融资租租赁房屋屋的情况况，在计计征房产产税时应应以房产产余值计计算征收收，租赁赁期内房房产税的的纳税人人，由当当地税务务机关根根据实际际情况确确定。（（3）新新建房屋屋交付使使用时，，如中央央空调设设备已计计算在房房产原值值之中，，则房产产原值应应包括中中央调设设备；旧旧房安装装空调设设备，一一般都作作单项固固定资产产入账，，不应计计入房产产原值。。2）从租租计征：：房产出租租的，以以房产租租金收入入为房产产税的计计税依据据。3、适用用税率：：(1)按按房产余余值计征征的，年年税率为为1.2%；(2)按房产产出租的的租金收收入计征征的，税税率为12%。。但对个个人按市市场价格格出租的的居民住住房，用用于居住住的，可可暂减按按4%的的税率征征收房产产税4、应纳纳税额计计算：（1）从从价计征征的计算算从从价计计征是按按房产的的原值减减除一定定比例后后的余值值计征，，其公式式为：应纳税额额=应税税房产原原值×（（1-扣扣除比例例）×年年税率1.2%（2）从从租计征征的计算算从从租计计征是按按房产的的租金收收入计征征，其公公式为：：应纳税额额=租金金收入××12%纳税义务务发生起起止时间间：将将原有房房产用于于生产经经营，从从生产经经营之月月起，缴缴纳房产产税。其其余均从从次月起起缴纳。。

房产产税由房房产所在在地的税税务机关关征收关于房产产税、城城镇土地地使用税税纳税义义务截止止时间的的问题（（财税税[2008]152号）纳税人因因房产、、土地的的实物或或权利状状态发生生变化而而依法终终止房产产税、城城镇土地地使用税税纳税义义务的，，其应纳纳税款的的计算应应截止到到房产、、土地的的实物或或权利状状态发生生变化的的当月末末。本通知自自2009年1月1日日起执行行。5、政策策减免：：下列房产产免纳房房产税7、法规规依据：：中华人民民共和国国房产税税暂行条条例广广西壮族族自治区区房产税税施行细细则桂财税税[2006]12号自自治治区财财政厅厅、自自治区区地方方税务务局转转发财财政部部国国家税税务总总局关关于具具备房房屋功功能的的地下下建筑筑征收收房产产税的的通知知财税[2008]152号关关于房房产税税、城城镇土土地使使用税税有关关问题题的通通知财财税[2004]140号关关于调调整房房产税税有关关减免免税政政策财财税地地字[1986]第第008号号关于于房产产税若若干具具体问问题的的解释释和暂暂行规规定六、营营业税税及附附加概念：：营业税税是对在在我国国境内内提供供应税税劳务务、转转让无无形资资产或或销售售不动动产的的单位位和个个人，，就其其所取取得的的营业业额征征收的的一种种税。。营营业税税属于于流转转税制制中的的一个个主要要税种种1、纳纳税人人：在中华华人民民共和和国境境内提提供本本条例例规定定的劳劳务、、转让让无形形资产产或者者销售售不动动产的的单位位和个个人，，为营营业税税的纳纳税人人。劳劳务务是指指属于于交通通运输输业、、建筑筑业、、金融融保险险业、、邮电电通信信业、、文化化体育育业、、娱乐乐业、、服务务业税税目征征收范范围的的劳务务（以以下称称应税税劳务务）。。加工和和修理理、修修配，，不属属于条条例规规定的的劳务务（以以下称称非应应税劳劳务））。2、计计税依依据：：营业税税的计计税依依据为为各种种应税税劳务务收入入的营营业额额、转转让无无形资资产的的转让让额、、销售售不动动产的的销售售额（（三者者统称称为营营业额额），，税税收收收入不不受成成本、、费用用高低低影响响。纳纳税税人的的营业业额为为纳税税人提提供应应税劳劳务、、转让让无形形资产产或者者销售售不动动产收收取的的全部部价款款和价价外费费用。。但是是，下下列情情形除除外：：（1））纳税税人将将承揽揽的运运输业业务分分给其其他单单位或或者个个人的的，以以其取取得的的全部部价款款和价价外费费用扣扣除其其支付付给其其他单单位或或者个个人的的运输输费用用后的的余额额为营营业额额；（（2）纳纳税人人从事事旅游游业务务的，，以其其取得得的全全部价价款和和价外外费用用扣除除替旅旅游者者支付付给其其他单单位或或者个个人的的住宿宿费、、餐费费、交交通费费、旅旅游景景点门门票和和支付付给其其他接接团旅旅游企企业的的旅游游费后后的余余额为为营业业额；；（3））纳税税人将将建筑筑工程程分包包给其其他单单位的的，以以其取取得的的全部部价款款和价价外费费用扣扣除其其支付付给其其他单单位的的分包包款后后的余余额为为营业业额；；（（4））外汇汇、有有价证证券、、期货货等金金融商商品买买卖业业务，，以卖卖出价价减去去买入入价后后的余余额为为营业业额；；（（5））国务务院财财政、、税务务主管管部门门规定定的其其他情情形。。房地产产企业业计税税依据据：为转让让无形形资产产或者者销售售不动动产收收取的的全部部价款款和价价外费费用。。价外费费用，，包括收收取的的手续续费、、补贴贴、基基金、、集资资费、、返还还利润润、奖奖励费费、违违约金金、滞滞纳金金、延延期付付款利利息、、赔偿偿金、、代收收款项项、代代垫款款项、、罚息息及其其他各各种性性质的的价外外收费费，但但不包包括同同时符符合以以下条条件代代为收收取的的政府府性基基金或或者行行政事事业性性收费费。3、适适用税税率：：营业税税税目目税率率表税税目目税税率率1）交交通运运输业业3%2））建筑筑业3%3））金融融保险险业5%4）邮邮电通通信业业3%5））文化化体育育业3%6）娱娱乐业业5%-20%7））服务务业5%8））转让让无形形资产产5%9））销售售不动动产5%4、应应纳税税额：：应纳税税额=营业业额××税率率5、纳纳税义义务发发生起起止时时间、、纳税税期限限和营营业税税纳税税地点点：营业税税纳税税义务务发生生时间间：为为纳纳税人人提供供应税税劳务务、转转让无无形资资产或或者销销售不不动产产并收收讫营营业收收入款款项或或者取取得索索取营营业收收入款款项凭凭据的的当天天。国国务院院财政政、税税务主主管部部门另另有规规定的的，从从其规规定。。营营业税税扣缴缴义务务发生生时间间为纳纳税人人营业业税纳纳税义义务发发生的的当天天。营业税税扣缴缴义务务发生生时间间为纳纳税人人营业业税纳纳税义义务发发生的的当天天。取取得索索取营营业收收入款款项凭凭据的的当天天，为为书面面合同同确定定的付付款日日期的的当天天；未未签订订书面面合同同或者者书面面合同同未确确定付付款日日期的的，为为应税税行为为完成成的当当天。。纳税人人转让土土地使使用权权或者者销售售不动动产，，采取取预收收款方方式的的，其其纳税税义务务发生生时间间为收收到预预收款款的当当天。。纳税人人提供供建筑筑业或或者租租赁业业劳务务，采采取预预收款款方式式的，，其纳纳税义义务发发生时时间为为收到到预收收款的的当天天。纳纳税人人将不不动产产或者者土地地使用用权无无偿赠赠送其其他单单位或或者个个人的的，其其纳税税义务务发生生时间间为不不动产产所有有权、、土地地使用用权转转移的的当天天。纳税期期限：：营业税税的纳纳税期期限分分别为为5日日、10日日、15日日、1个月月或者者1个个季度度。纳纳税人人的具具体纳纳税期期限，，由主主管税税务机机关根根据纳纳税人人应纳纳税额额的大大小分分别核核定；；不能能按照照固定定期限限纳税税的，，可以以按次次纳税税。纳纳税税人以以1个个月或或者1个季季度为为一个个纳税税期的的，自自期满满之日日起15日日内申申报纳纳税；；营业税税纳税税地点点：（1））纳税税人提提供应应税劳劳务应应当向向其机构所所在地地或者居居住地地的主主管税税务机机关申申报纳纳税。。但是，，纳税税人提提供的的建筑筑业劳劳务以以及国国务院院财政政、税税务主主管部部门规规定的的其他他应税税劳务务，应当向向应税税劳务务发生生地的的主管管税务务机关关申报报纳税税（异地销销售代代理纳纳税地地点：：）。。（2））纳税税人转转让无无形资资产应应当向向其机机构所所在地地或者者居住住地的的主管管税务务机关关申报报纳税税。但但是，，纳税税人转转让、、出租租土地地使用用权，，应当当向土土地所所在地地的主主管税税务机机关申申报纳纳税。。（（3））纳税税人销销售、、出租租不动动产应应当向向不动动产所所在地地的主主管税税务机机关申申报纳纳税。。扣扣缴义义务人人应当当向其其机构构所在在地或或者居居住地地的主主管税税务机机关申申报缴缴纳其其扣缴缴的税税款。。6、减免政政策：下列项目免免征营业税税：除前款规定定外，营业业税的免税税、减税项项目由国务务院规定。。任何地区区、部门均均不得规定定免税、减减税项目。。

纳税人人兼营免税税、减税项项目的，应应当分别核核算免税、、减税项目目的营业额额；未分别别核算营业业额的，不不得免税、、减税。纳纳税人人营业额未未达到国务务院财政、、税务主管管部门规定定的营业税税起征点的的，免征营营业税；达达到起征点点的，依照照本条例规规定全额计计算缴纳营营业税。7、相关法法规：中华人民共共和国营业业税暂行条条例(新））

中华人人民共和国国营业税暂暂行条例实实施细（新新）

国税税函发[1995]156号号关于印发发《营业税税问题解答答(之一)的通知》》

国税发发[2009]29号关于公公布废止的的营业税规规范性文件件目录的通通知财政部国国家税财税税[2009]112号关于于对跨年度度老合同实实行营业税税过渡政策策的通知国国税函[2009]520号关于政政府收回土土地使用权权及纳税人人代垫拆迁迁补偿费有有关营业税税问题的通通知财税[2008]174号关关于个人住住房转让营营业税政策策的通知国税函[2008]277号号关于土土地使用者者将土地使使用权归还还给土地所所有者行为为营业税问问题的通知知1）城建税税：营业税税的7%2）教教育费附加加：营业税税的3%3）地地方教育费费附加：营营业税的1%4）防洪保保安费：营营业收入的的0.1%

营业业税及附加加综合税率率为：营业业收入的5.65%新所得税法法规定：企业把自己己开发的产产品转为自自用固定资资

产不再再视同销售售。不征契税税、营业税。

企业开开发产品转转为自用的的,其实际际使用时间间累计未超超过12个个月又销售售的，不得得在税前扣扣除折旧费费用。《《营业税税暂行条例例》第五条条：单位或或者个人将不动产或或者土地使使用权无偿偿赠送其他他单位或者者个人视同同发生应税税行为：：

个人无无偿赠送房房产要征营业税（包括继承承、遗产处处分和其他他无偿赠与与不动产三三种情形））财税〔2008〕174号文文规定：自2009年1月月1日至至12月31日，个个人将购买买不足2年年的非普普通住房对对外销售的的，全额征征收营业税税；

个人人将购买超超过2年年（含2年年）的非非普通住房房或者不足足2年的的普通住房房对外销售售的，按照照其销售收收入减去购购买房屋的的价款后的的差额征收收营业税；；

个人将将购买超过过2年（（含2年年）的普通通住房对外外销售的，，免征营业业税。七、土地增增值税（土地开发发：生地变变熟地后转转让）土土地增值值税：土土地增值值税是一种种以纳税人人转让国有有土地使用用权、地上上建筑物及及其附着物物所取得的的增值额为为征税对象象，依照规规定税率征征收的税种种征税范围不不包括房地地产权属虽虽然转移、、但未取得得收入的行行为，如：：继承、赠赠与等无偿偿转让，也也不包括转转让非国有有土地和出出让国有土土地的行为为1、纳税人人：凡转让国有有土地、地地上的建筑筑物及附着着物并取得得收入的，，均为土地地增值税的的纳税义务务人，都应应依照税法法规定缴纳纳土地增值值税。2、计税依依据：土地增值税是以转让房地地产取得的的收入，减减除法定扣扣除项目金金额后的增增值额作为为计税依据据。3、适用税税率：按照四级超超率累进税税率进行征征收：（（1））增值额未未超过扣除除项目金额额50%部部分，税率为30%；；（2）增值值额超过扣扣除项目金金额50%，未超过过扣除项目目金额100%的部部分，税率率为40%；（3）增值值额超过扣扣除项目金金额100%，未超超过扣除项项目金额200%的的部分，税税率为50%；（4）增值值额超过扣扣除项目金金额200%的部分分，税率为为60%。。4、应纳税税额计算：：收入、扣除除项目、加加计扣除额额、增值额额、增值率率、适用税税率、应纳纳税额转转让房地地产取得的的收入：是指房产的的产权所有有人、土地地的使用人人将房屋的的产权、土土地使用权权转移给他他人而取得得的货币收收入、实物物收入、其其他收入等等全部价款款及有关的的经济收益益。房地产开发发成本：它它包括土地征用及及拆迁补偿偿费、前期期工程费、、建筑安装装工程费、、基础设施施费、公共共配套设施施费、开发发间接费用用。土地征用及及拆迁补偿偿费：包括土地地征用费、、耕地占用用税、劳动动力安置费费及有关地地上、地下下附着物拆拆迁补偿的的净支出，，安置动迁迁用房支出出等。前期工程费费：包括规划、、设计、项项目可行性性研究和水水文、地质质、勘察、、测绘“三三通一平””等支出。。建筑安装工工程费：是指以出出包方式支支付给承包包单位的建建筑安装工工程费，以以自营方式式发生的建建筑安装工工程费。基础设施费费；包括开发小小区内道路路、供水、、供气、排排污、排洪洪、通讯、、照明、环环卫、绿化化等工程发发生的支出出。

公共共配套设施施费：包括括不能有偿偿转让的开开发小区内内公共配套套设施发生生的支出。。开发间接费费：是指直接组组织、管理理开发项目目发生的费费用，包括括工资、职职工福利费费、折旧费费、修理费费、办公费费、水电费费、劳动保保护费、周周转房摊销销等。开发费用：：是指与房地地产开发项项目有关的的销售费用用、管理费费用、财务务费用。1)凡凡能够按转转让房地产产项目计算算分摊利息息并提供金金融机构证证明的，允允许据实扣扣除，但最最高不能超超过按商业业银行同类类同期贷款款利率计算算的金额，，其他房地地产开发费费用，按地价与开开发成本之之和的5%计算算扣除。2)凡不不能按转让让房地产项项目计算分分摊利息支支出或不能能提供金融融机构证明明的，利息息支出不得得单独计算算，而应并并入房地产产开发费用用中一并计计算扣除。。房地产开开发费用按地价款与与开发成本本之和的10%计算扣除除。土地增值税税计算方法法：

1、、计算扣除除项目：（（1）取取得土地使使用权支付付的地价款款及相关费费用

（2）房地产产开发成本本：

（3）开发费费用：（（4）允许许扣除的税税费（营业业税，城建建税，教育育费附加，，）

（5）加计扣扣除额＝(1)+(2)*20%(从事房地地产开发的的纳税人加加计扣除20%（（6）扣除除的项目金金额合计＝＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)2、计算增增值额：增增值额＝＝收入额－－扣除项目目金额3、计算增增值率：增增值率＝＝增值额／／扣除项目目金额*100%4、确定定适用税率率：

依据据计算的增增值率，按按税率表确确定适用税税率．5、计算应应纳税额：：

应纳税税额＝增值值额*适用用税率－扣扣除项目金金额*速算算扣除系数数注：纳税人人建造普通通标准住宅宅出售，增增值额未超超过扣除项项目金额20％的，，免征土地地增值税。。5、纳税义义务发生起起止时间：：纳税人在转转让房地产产合同签订订后7日日内，到到房地产所所在地税务务机关办理理纳税申报报，并向税税务机关提提交房屋及及建筑物产产权、土地地使用权证证书、土地地转让、房房产买卖合合同、房地地产评估报报告及其他他与转让房房地产有关关的资料。。对因经常发发生房地产产转让而难难以每次转转让后申报报的纳税人人，经税务务机关审核核同意后，，可以定期期进行纳税税申报，可可按季在季季后10日内办办理纳税申申报。对对预售商品品房的纳税税人，在签签订预售合合同7日日内，也也必须到税税务机关备备案，并提提供有关资资料。土土地增值税税由房地产产所在地的的税务机关关负责征收收。所谓““房地产所所在地”，，是指房地地产的座落落地。土地增值税税预征的计计税依据：：土地增值税税预征的计计税依据为为纳税人转转让房地产产取得的收收入。土土地增值税税预征率：：

桂地地税发[2008]164号号自治区区地方税务务局关于改改进房地产产业税收管管理的通知知：一、关于房房地产开发发的税收管管理意见（（一）对对房地产开开发企业开开发的经济济适用住房房，暂不预预征土地增增值税。（（二）对对房地产开开发企业开开发的普通住宅，，按0.5%的预征率预预征土地增增值税。（（三）对对房地产开开发企业开开发的非普通住宅宅，按1%-1.5%的预征率预预征土地增增值税。（（四）对对房地产开开发企业开开发的商铺和其他他房产，按按1.5%-3%的预征率预预征土地增增值税。二、关于二手房房交易的税税收管理意意见对个人转让让应税房产产应征收的的各项税费费，纳税人人可根据所所转让房产产的情况选选择以下方方式计算缴缴纳：（（一）分分税种计征征方式：按按照税收法法律法规和和政策规定定，分税种种计算缴纳纳各种税费费。（二）综合征征收率计征征方式1.个人转转让住宅房房屋统一按按6.5%的综合征征收率征税税，其中营营业税5%、城市维维护建设税税0.35%、教育育费附加0.15%、个人所所得税1%。

2.对个人转转让商铺和和非住宅房房屋统一按按7.5%的综合征征收率征税税，其中营营业税5%、城市维维护建设税税0.35%、教育育费附加0.15%、个人所所得税2%。三、关于房屋屋出租的的税收管管理意见见对个人出出租房屋屋应征收收的各项项税费，，纳税人人可选择择以下方方式计算算缴纳,一经确确定的计计算缴纳纳税款方方式，在在一个纳纳税年度度内不得得改变。。

（一一）分税税种计征征方式：：按照税税收法律律法规和和政策规规定，分分税种计计算缴纳纳各种税税费。（二）综综合征收收率计征征方式1.个个人出租租住宅房房屋的，，综合征征收率为为6.65％。。其中营营业税1.5%、城市市维护建建设税0.105%、、教育费费附加0.045%、、房产税税4%、、个人所所得税1%。2.个个人出租租商铺和和非住宅宅房屋的的综合征征收率为为11.51%，其中中营业税税5%、、城市维维护建设设税0.35%、教育育费附加加0.15%、、房产税税4%、、印花税税0.01%、、个人所所得税2%。四四、以上规定定从2009年年1月1日起执执行。6、政策策减免7、相相关法规规：国务院令令[1993]第138号中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例

财法法字[1995]6号号土地增增值税暂暂行条例例实施细细则财财税[2006]21号财财政部、、国家税税务总局局关于土土地增值值税若干干问题的的通知财财税[2008]137号号关于调调整房地地产交易易环节税税收政策策的通知知桂地税发发[2008]164号自自治区地地方税务务局关于于改进房房地产业业税收管管理的通通知国税函[2000]687号号关于以以转让股股权名义义转让房房地产行行为征收收土地增增值税问问题的批批复国国税函函[2007]645号关于于未办理理土地使使用权证证转让土土地有关关税收问问题的批批复国国税发发[2008]14号号关于进进一步加加强土地地税收管管理工作作的通知知财政部财财税[2008]24号国国家税务务总局关关于廉租租住房经经济适用用住房和和住房租租赁有关关税收政政策的通通知南南府办【【2006】191号号南宁宁市地方方税务局局关于调调整土地地增值税税预征率率的通知知

财税税[2006]141号财政政部国家家税务总总局关于于土地增增值税普普通标准准住宅有有关政策策的通知知

8、、案例9、土土地增值值税清算算（专题题另讲））延伸：增增值税与与土地增增值税一、增值值税的纳纳税人在中华人人民共和和国境内内销售货货物或者者提供加加工、修修理修配配劳务以以及进口口货物的的单位和和个人，，为增值值税的纳纳税义务务人。二、增值值税的征征收范围围增值税征征收范围围包括：：1、货货物（有有形动产产，包括括热力、、电力、、气体等等）；2、应税税劳务（（提供的的加工修修理修配配劳务））；3、、进口货货物。三、增值值税的税税率增值税税税率分为为四档：：基本税税率17%、低低税率13%，，征收率率和零税税率。小规模纳纳税人适适用征收收率，其其中商业业类小规规模纳税税人，适适用的征征收率为为4％；；工业类类小规模模纳税人人，适用用的征收收率为6％，并并且均不不得抵扣扣进项税税。从从2009年1月1日日起，小小规模纳纳税人无无论工业业还是商商业，税税率均调调整为3%四、增值值税的计计税依据据纳税人销销售货物物或提供供应税劳劳务的计计税依据据为其销销售额，，进口货货物的计计税依据据为规定定的组成成计税价价格。五、增值值税应纳纳税额的的计算1、一般般纳税人人的应纳纳税额＝＝当期销销项税额额—当期期进项税税额。2、小规规模纳税税人的应应纳税额额=含税税销售额额÷（1＋征收收率）××征收率率3、进进口货物物的应纳纳税额=（关税税完税价价格＋关关税十消消费税））×税率率六、增值值税转型型所谓增值值税转型型，就是是将中国国现行的的生产型型增值税税转为消消费型增增值税。。（先在在东北试试点，09年1月1日日起全面面实施，，预计由由此减税税超过1200亿）在在现行的的生产型型增值税税税制下下，企业业所购买买的固定定资产所所包含的的增值税税税金，，不允许许税前扣扣除；而而如果实实行消费费型增值值税，则则意味着着这部分分税金可可以在税税前抵扣扣。世界界上采用用增值税税税制的的绝大多多数市场场经济国国家，实实行的都都是消费费型增值值税。因因为它有有利于企企业进行行设备更更新改造造，因而而颇受企企业的欢欢迎。八）企业业所得税税概念：企企业所得得税是指指国家对对企业和和税法认认定的其其他组织织的生产产、经营营所得和和其他所所得依法法征收的的一种税税

1、、纳税人人：在中中华人民民共和国国境内，，企业和和其他取取得收入入的组织织为企业业所得税税的纳税税人，不不包括个个人独资资企业、、合伙企企业。我我国现现行企业业所得税税法把企企业分为为居民企企业和非非居民企企业。2、计税税依据：：企业取得得的生产产经营所所得和其其他所得得。包括括销售货货物所得得、提供供劳务所所得、转转让财产产所得、、股息、、红利等等权益性性投资所所得、利利息所得得、租金金所得、、特许权权使用费费所得、、接受捐捐赠所得得、其他他所得。。3、适用用税率：：一般企业业适用25%的的税率。。非居民民企业在在中国境境内未设设立机构构、场所所的，或或者虽设设立机构构、场所所但取得得的所得得与其所所设机构构、场所所没有实实际联系系的，适适用税率率为20%。符符合条件件的小型型微利企企业，减减按20%的税税率征收收企业所所得税。。对国家家需要重重点扶持持的高新新技术企企业，减减按15%的税税率征收收企业所所得税。。具体内内容可参参照下表表：4、计税税依据：：生产经营营所得、、其他所所得5、税率率：一般企业业25%

小型型微利企企业20%高高新技术术企业15%元元。小型微利利企业的的界定：：小型微利利企业，，是指从从事国家家非限制制和禁止止行业，，并符合合下列条条件的企企业：（（一）工工业企业业，年度度应纳税税所得额额不超过过30万万元，从从业人数数不超过过100人，资资产总额额不超过过3000万元元；（（二二）其他他企业，，年度应应纳税所所得额不不超过30万