常熟城市之光商业定位策划提案课件

常熟城市之光项目

商业策划提报2006年8月12日常熟城市之光项目

商业策划提报2006年8月12日1

目录壹、前言贰、本市消费群体状况说明叁、2005年常熟市城市居民消费状况说明肆、2006年上半年居民消费结构分析伍、本市商圈分布状况陆、本项目所处区域商圈环境及商圈规模说明柒、项目介绍及定位目2捌、项目的目标消费群体玖、本项目全体商业定位拾、项目经营模式及经营业态建议拾壹、项目广告推广策略拾贰、各商业区块推案顺序拾叁、项目推案时机建议拾肆、周遭商圈市调说明拾伍、结论捌、项目的目标消费群体3本项目位于城区中心地段，住宅密集人口多，交通便利，生活机能本已发达并紧临步行街商业氛围易于相连塑造，本项目是本路段第一个商业规划的楼盘，商业面积达24600余平方米，足够规划成复合式功能商业地带。它可以是个性化的商业市场既满足小区商业也满足目标客户群体的商业需求。

本次商业提报针对本市消费结构、目标客户、商业定位、经营业态、价格及推案时机提出看法及说明。壹、前言本项目位于城区中心地段，住宅密集人口多，交通便利，生活机能本41、城市人口数量指标年末总人口

＃非农业人口

＃女性

单位万人

万人

万人

2003年103.80

50.83

53.03

2004年104.31

51.00

53.31

2005年104.77

51.27

53.5贰、本市消费群体状况说明1、城市人口数量年末总人口

＃非农业人口

＃女性

单位万人

52、居民收入2003年，全市城镇居民人均可支配收入达到12373元，农村居民人均纯收入工7269元，分别比上年增长20.5%和12.6%2004年，全市城镇居民人均可支配收入达到15039元，农村居民人均纯收入7517元，分别比上年增长21.5％和11.1％2005年，全市城镇居民人均可支配收入达到17203元，农村居民人均纯收入8418元，分别比上年增长14.4％、11.9％。2、居民收入63、消费支出2003城镇居民人均生活消费支出7741元，农村居民人均生活费支出3993元，分别比上年增长19.5%和11.1%2004年城镇居民人均生活消费支出10305元，农村居民人均生活费支出5180元，分别比上年增长33.2％和29.7％2005年城镇居民人均生活消费支出11692元，农村居民人均生活费支出5622元，分别比上年增长13.5％、8.5％。3、消费支出74、人口变化趋势4、人口变化趋势8根据城市居民家庭抽样调查资料显示：2005年，居民人均消费支出11691.81元，比上年增加1386.61元，同比增长13.5%。其中，服务性消费支出为3547.32元，增长20.2%。服务性消费支出增长是居民生活水平提高的重要指标之一，它的高幅增长标志了居民生活的进一步改善。1、餐饮消费成亮点

2005年，餐饮消费是常熟消费市场的一大亮点。2005年，居民人均食品消费支出为3857.70元，增长16%，其中，在外饮食消费1044.45元，增长59.7%。叁、2005年常熟市居民消费状况说明根据城市居民家庭抽样调查资料显示：2005年，居民人均消92、衣着消费增幅最大

2005年，居民人均衣着消费支出1022.69元，增长85.4%。其中成衣消费支出人均749.66元，增长93.7%；鞋类支出人均212.42元，增长83.4%。3、居民掀起“购车”热潮

抽样调查资料显示：2005年每百户居民家庭拥有21辆。居民人均交通支出1395.54元，增长了73.5%，占到了整个消费支出的11.9%。

4、旅游消费日渐升温

2005年居民人均团体旅游支出375.36元，同比增长70.9%。2、衣着消费增幅最大

2005年，居民人均衣着消费支出1105、教育支出大幅增长

2005年，居民教育文化娱乐服务类消费人均支出2332.40元，增长81.8%，其中人均教育支出997.41元，增长56.2%。人均成人教育支出也达到了183.42元，占教育支出的18.4%，比上年增长4.4%。六、健身娱乐活动丰富多彩

2005年，居民人均健身活动和其它文娱活动支出达196.05元，比上年增长2.2倍。居民娱乐休闲方式除了选择外出旅游外，更多地选择逛公园、看电影、去健身房，或是到酒吧、咖啡屋、茶馆、KTV里放松休闲。5、教育支出大幅增长

2005年，居民教育文化娱乐服务类11七、网络生活走进百姓家庭

2005年，每百户居民家庭拥有电脑66台，其中59%的家庭接入互联网。居民人均电信费支出377.89元，增长45.5%。肆、2006年上半年居民消费结构分析上半年，城市居民人均可支配收入比去年增长12%。收入的增长为居民消费的增加提供了条件，也为消费结构的优化提供了可能。上半年，城市居民人均消费性支出6863.95元，增长6.1%。七、网络生活走进百姓家庭

2005年，每百户居民家庭拥12A、八大类消费比例增减情况2006.1—6月A、八大类消费比例增减情况2006.1—6月13B、2006年上半年城市居民消费的三个显著特点一是不断注重家庭环境的提升。二是更加重视人的健康。三是更加注重人的外在形象和内在素质。四是更加注重子女教育文化素质的提升成长。B、2006年上半年城市居民消费的三个显著特点14伍、本市商圈分布状况（一）市级商圈分布状况：招商城、汽配城，建材城等专业市场以批发商业经营模式为主，除供应市内需求物品之外还供应其它城市批货交易。此外，一百、华地、华联、方塔步行街等也是全市重心消费商圈所在地。（二）区城商圈分布状况区域商圈则以量贩超市为主，例如大润发，常客隆、世纪联华，欧尚及未来的沃尔玛等，以生活所需日常用品供应零售为主。（三）社区商圈分布状况社区商业通常以较大型的社区门面房及内街商业为主，它先满足社区业主的食、衣、娱乐、用品等，但也可以为邻近住家提供便利的生活需求，例如：明日星n城、世纪中心等。伍、本市商圈分布状况（一）市级商圈分布状况：15陆、本项目所处区域商圈

环境及商圈规模说明(一)商圈辐射区域：本项目周遭商圈主要是以方塔步行街商铺、福地广场、一百、华联为主要消费圈，未来会再加上恒隆中心及华府的商场投入，由于形成主商圈核心地段直接涵盖辐射全市消费人群，网络面非常广泛，是全市精华商圈。(二)商圈消费群体结构：由于辐射全市消费人群，消费人群之中各年龄段几乎都涵盖其中，但如仔细分类的话，其中青少年、青年及中年人还是占据最大比例（详见访谈分析图），只是消费金额有所差异！(三)商圈业态分布依各路段商业业态种类来看，不同路段有不同的业种，例如：1陆、本项目所处区域商圈

16阜湖路商业业态：小五金机电、美发、小餐饮、地毯等小商业组成里颜港商业业态：服装服饰、餐饮为主配合超市、药店、花店等零售业态方塔步行街商业业态分：各服装服饰、精品、鞋业、百货、餐厅等县南街商业业态：各服装服饰、精品、百货、鞋业、小餐饮等海虞南路商业业态：沃尔玛、餐饮、娱乐、酒店、零售、服务业、银行等锁澜路商业业态：五金机电、二手市场、通讯等琴湖路商业业态：大润发超市、五星电器城带动的餐饮及零售业等阜湖路商业业态：小五金机电、美发、小餐饮、地毯等小商业组成17A、项目介绍本项目位于常熟市城南地段（海虞南路与阜湖路的交汇区块），紧临方塔商业步行街，未来商业可以和里颜港拆迁改建串连形成三条平行商业主轴，海虞南路将打通招商城，阜湖路向西沿伸打通至县南街，阜湖路北面老旧公寓正在进行外立面的装修工程。本项目东,西面宽约300米占阜湖路约二分之一长度，南北纵深约200米，户内及户外商业长度近700米。由步行街、独立商业楼、特色下沉式广场、主题卖场结合而成，因此本项目将作为阜湖路未来商业的引航者，不仅可以带动区块的发展更可以作为本区块的商业杰作。柒、项目介绍及定位A、项目介绍柒、项目介绍及定位18阜湖路南段未来立面规划图阜湖路南段未来立面规划图19B、项目分区功能由本项目所处地段、规划、人口、社区户数及毗邻方塔商圈形成一个串连合并的商业地带，结合这样的优势本项目主题商业定位为：市中心个性化主题商业步行街及复合功能商圈，它不仅具备满足广大客户群体购物、休闲、美食、创业等功能，建成后的商业外饰将会是现代风格的商业建筑，分为A、B、C、D、E五大功能区，依各临路点不同赋予其不同的商业经营定位：B、项目分区功能20商业区块示意图（共分Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五大区块）商业区块示意图214、现有商业规划1、2、3、4、5、8#及下沉式店面的尺寸设计如下：区域楼号楼层面宽、深度商铺数量高度面积备注西侧规划路8-113.3~6.9米/9~13米123米619.02西侧规划路8-123米510.52西侧规划路515~6米/8-10米55米244.84步行街513.3~6.3米/9~11米235米1309.98步行街523.5米1968.04切割为四块步行街413~6.3米/3.8~11.9米95米480.75步行街423.5米647.78切割为两块步行街313~3.6米/3.8~12米85米416.58步行街323.5米652.34切割为两块独立商业沿街店面214.2/11.9345米2365.51打包及切割零售220/1243米2502.451#商业楼1470/30B1F:4.2米、1F:5米2F:5米、3F:5米8894整层或切割零售下沉式商业广场B13.6~5.6米/12米353.6米4000切割零售合计13024611.81㎡4、现有商业规划1、2、3、4、5、8#及下沉式店面的尺寸设22区块位置商业定位销售方式业态业态面积面积比例C8-1#楼规划路小区配套商业单独出售1F2F1129.545%小区配套零售服务业小区配套零售服务业B1~B43、4、5#楼底层步行街及2层商业地区特色商业单独出售个性化、差异化精品商业妇幼用品及书城、儿童双语才艺5720.3123%A2#楼沿街独立商业楼地区特色商业单独出售男性、少淑女精品商业品牌餐饮4867.9620%E1#B1、1F及2、3F屈臣氏及港MALL单独出售或返租专业团队经营专业团队经营889436%D下沉式广场商铺异国特色风情餐饮单独出售休闲餐饮业

400016%商业定位说明及比例分析区块位置商业定位销售方式业态业态面积面积比例C8-1#楼规划23A区功能定位2#楼沿街独立商铺是最靠阜湖路的商铺，椭圆形的造型及大落地玻璃外观商业穿透性抢眼，是非常有价值的店铺，总面积约4867平方米。除了东、西两头圆弧造型较大面积之外，每个店铺一层层高5米，面宽4.2米,深度11.9米，二层层高4.2米，1层可作隔层加大利用度，增加卖点。1层内街定位为个性化精品及服饰特色店，外街定位为男性及少淑女品牌服饰专卖店。2层定位为大型品牌餐饮旗舰店或连锁店。A区功能定位24B区功能定位：B区为3、4、5#底层商业门面房及二层商业区块，总面积为5720平方米，每个店铺一层层高5米，面宽3.3-6.3米,深度9-11.9米，二层层高3.5米，1层可作隔层加大利用度，增加卖点。1层定位为个性化、差异化精品特色商业步行街，全长约200余米，它可以网罗少年、青年及成年的男女消费人群。2层定位为妇幼精品、书城及儿童双语才艺班，本层切割为8块，每块面积在250—600平方米不等，每个区块再规划成专属市场功能，主题明确，突出教育文化商业主题。B区功能定位：25C区功能定位：C区总面积为1129平方米，每个店铺一层层高3米，面宽3.3-6.9米,深度9-13米，二层层高3米，定位为小区配套商业，例如：小区诊所、小区托儿所、美容美发…等。D区功能定位：D区总面积为4000平方米，每个店铺一层层高3.9米，面宽3.6-5.6米,深度12米，每个铺位大约在50平米左右。它应该具有聚集人潮，地区特色，休闲及轻松的聚会场所，定位成异国风情特色餐饮天地，在这里市民享有各国特色美食、日式、韩式、美式、欧式、泰式、中式及休闲式的咖啡简餐、食品、这里布置有遮阳伞、花丛、植裁、绿化，白天是休闲饮食，晚上星光灿烂，灯火辉煌，雷射激光表演，配合时间水柱的此起彼落，塑造成常熟市国际美食天地。C区功能定位：26E区功能定位：E区总面积为8894平方米，B1层高为4.2米、1—3层层高为5米，每层的面积约2100平方米，宽度为70米、深度为30米，B1层及部分一层面积约3000平方米定位为地区性的中型超市，部分1层及2、3层定位为CEPA零关税卖场，此部分可由有一定知名度的经营团队进行统一规划经营。C、常熟市民抽样消费访谈分析

针对常熟市不同的地点，不同的时间，不同的人群采取抽样访谈的方式，对于它们平常消费习性、次数、场所及目的进行了解并依照收入、职业、文化程度进行汇总交叉分析得出目标消费群体的数据来源，下表为访谈资料表：E区功能定位：27

常熟市民购物消费访谈表

年

月

日

访谈人员：．受访者姓名：

受访地点：．

年龄：

婚姻状况：

受访时间：．

一、消费习惯1、请问您一周消费次数？□每周一次□每周两次□每周三次□每周四次□其它2、请问您每次消费的金额？

□100元以下□100-500元□500-1000元□1000元以上□其它3、请问您多数都到哪些场所消费？□商场□店铺□超市□酒店□其它4、请问您消费的种类是哪方面为主？□食□衣□娱乐□通讯□鞋业□饰品□书藉□日用品□其它5、请问您消费的用途是以什么为主？□个人□家庭□子女□朋友□员工□其它常熟市民购物消费访谈表28二、基本资料1、请问您的个人年平均收入？□2万以下□2-3万□3-4万□4-5万□5万以上2、请问您的家庭年平均收入？□4万以下□4-6万□6-8万□8-10万□10万以上3、请问您的职业？□公务员□教师□个体经营户□企业职工□其它4、请问您的文化程度？□初中以下□高中、中专□专科□本科□其它5、请问您的家庭人口数量？□1人□2人□3人□4人□5人□其它6、请问您的子女几岁？□4岁以下□4-6岁□6-12岁□12-15岁□15-18□其它二、基本资料29怎样在庞大的市场中站稳脚跟并不断扩大市场份额，是本项目最为关健的问题。通过问卷调查的形式，经过统计分析而得出本市商业物业的大体需求特征：

捌、项目的目标消费群体怎样在庞大的市场中站稳脚跟并不断扩大市场份额，是本项目最30样本个人年平均收入分析：从个人年收入的分布结构来看，被访谈者的个人收入水平主要集中在20000元—40000/年左右,其中以2万元-3万元比例最大,表示常熟的收入水平较其它县级市来得高.样本个人年平均收入分析：从个人年收入的分布结构来看，被访谈者31样本家庭年平均收入分析：从家庭年收入的分布结构来看，被调查人群的家庭收入水平主要集中在40000元—60000/年左右，同时参考家庭成员构成的比例，可得知人均收入大约维持在20000-30000元/年左右的水平。样本家庭年平均收入分析：从家庭年收入的分布结构来看，被调查人32样本场所消费分析：从消费场所而言，绝大多数的人还是习惯在街铺式门面房购物消费，但也有三分之一的群体考虑品质的问题会去百货商场购物消费，剩余的13%则会去服务及娱乐业场所消费。样本场所消费分析：从消费场所而言，绝大多数的人还是习惯在街铺33平时购物的频率分析：从购物的频率分布结构来看，每周一至两次的比例占68.2%，这表示常熟是个富裕的城市，能够接受定期定时消费支出。平时购物的频率分析：从购物的频率分布结构来看，每周一至两次的34样本消费的金额分析：从消费金额剖析，100元-500元的比例占49%这是相当高的数字和金额，如果仅从每周消费两次的频率以及个人收入来看，这是超过正常消费水平，所以常熟的潜在消费能力很可观。样本消费的金额分析：从消费金额剖析，100元-500元的比例35样本消费种类分析：饮食和衣着，娱乐的支出占78%表示市民对于生活的品质日益提高，其中饮食和衣着占63%与官方统计数字相互吻合，证明了饮食和服饰依然占有消费种类绝对优势的比例。样本消费种类分析：饮食和衣着，娱乐的支出占78%表示市民对于36样本消费用途分析：在受访者之中70%已婚且有子女，所以家庭和子女的支出占据48%，不可忽视的是个人的消费支出也占36%，表示个人的消费主义还是很强烈的。样本消费用途分析：在受访者之中70%已婚且有子女，所以家庭和37样本家庭构成：分析：受访对象的家庭构成大多为3~4人的核心家庭，消费支出也会大一些。样本家庭构成：分析：受访对象的家庭构成大多为3~4人的核心家38分析：从年龄构成上来说，此次调查的样本，其年龄主要集中在21岁至40岁之间，这个年龄段也是在社会公众当中购物消费能力相对较强的群体。样本年龄构成：分析：从年龄构成上来说，此次调查的样本，其年龄主要集中在2139样本文化程度：分析：从数据来看，公众的文化水平相对素质较高，结合调查人群的主要年龄段（21~40）来考虑，文化水平相对其它县级市较高。

样本文化程度：分析：从数据来看，公众的文化水平相对素质较40样本职业分布：分析：从职业分布结构来看企业职工、私营业主和其它占据了大部分的比例，占83%。样本职业分布：分析：从职业分布结构来看企业职工、私营业主和其41★项目的目标消费群特性通过对消费者的市场细分，最终确定本项目消费群体的特性为。１、具有一定的经济能力及支配权；２、追求个性化、品牌和享受，消费心理较为成熟；3、消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主；4、注重品牌商品的内涵，注重投资性产品；5、介于20-40岁之间的稳定收入，对于家庭有责任心的族群；6、她们的子女在3-17岁的求学阶段。★项目的目标消费群特性42●商业形象定位城市地标、购物天堂、时尚步行街、个性特色街、妇幼天地●市场诉求定位成功人士的聚集之地、时尚白领的购物天堂、休闲天地、美食天地等●业态业种定位：超市、娱乐、餐饮、步行街、专业市场、服装服饰、书店音像、箱包鞋帽、珠宝首饰、日化用品、数码家电、名烟名酒、零食小吃、酒楼快餐、亲子乐园、、药店银行等●品牌档次定位：国际品牌、国内一线品牌、国内名牌、当地品牌、异地品牌、独有品牌等玖、本项目全体商业定位●商业形象定位玖、本项目全体商业定位43●目标商户定位：本城市、本地区、本省、邻省、一线城市厂商直营、省级代理、地区级代理、零散代理●目标消费群体定位：成功人士、中产阶级、上班一族、时尚一族、城市女性、商务人士、大中学生、百姓大众等。城市流动人群、城市商业中心人群、城市次商圈人群、社区人群等●目标商户定位：44拾、项目经营模式及经营业态建议国内商家理想经营模式分析经营模式比例（%）●种类丰富、集饮食、娱乐、购物于一体

18.6●规模化、特色化经营

24.9●商铺组合多元化

18.6有很多品牌店9.4●购物消费环境好

17.1●统一管理、统一经营、统一规划

10其它1.4A、商家的理想经营模式：拾、项目经营模式经营模式比例（%）●种类丰富、集饮食、娱乐45许多经营者的理想经营模式是规模化、特色化经营，希望通过商业的规模效应及富有特色的经营方式来吸引消费者，而同时许多经营者希望自己经营的地方能集饮食、休闲、购物于一体，周边具有良好的购物环境等。

我们的项目是结合饮食、购物、休闲、及主题性卖场的个性化复合功能商圈，是符合商家理想经营模式较高的偏好比例（●点代表本项目的经营模式特性）。合适本项目的目标商家群体分析：品牌形象店专业店传统商户个体工商户许多经营者的理想经营模式是规模化、特色化经营，希望通过商46B、主题下的特色经营业态建议中档特色品牌服装店：经营面积不大，以50-100㎡左右为主。虽然规模不大，但经营应着力追求特色，所售服装虽非高档名牌，但一定要有特色，适合年轻人的需要；个性化饰品店：面积8-80㎡均可，女性时尚饰品，如耳环、项链、手链、发饰、玩具等，价格及档次不要求很高，但品种要尽量的齐全和丰富，以方便年轻女性挑选；中档和低档具备；B、主题下的特色经营业态建议47个性化妆品：集合众多化妆品品牌，并以较低（与商场相比）价格吸引众多年轻女性。此类店必须要求品种齐全、各种品牌齐全，其次要求价格较低（因有可能通过走私渠道进货）。经营成功的此类店可以发放会员卡，更可根据客户需要进货；品牌餐饮店：面积300-1000㎡左右，例：麦当劳、仙踪林、日本料理、必胜客等，以创造好的消费环境及为客户提供一个较好的休闲、聚会场所；个性化妆品：集合众多化妆品品牌，并以较低（与商场相比）价格吸48其它商业店：内衣、美容美发、酒巴、茶吧、网吧、美甲、鞋业、通讯用品、花店、蛋糕店、眼境、婚纱摄影等配合主题商业经营形成多元化复合功能商圈。本项目的定位及经营业态主要以精致、精品、个性化的商业为主，着重于区隔突出,与其它商业规划泛而不精,截然不同。我们突出项目室外及室内步行街区的氛围并结合主题明确的商业与下沉广场互动，形成个性化、特色化的休闲、聚会、精品购物天地。打造幼年、青少年、青年及成年的专属消费市场。其它商业店：内衣、美容美发、酒巴、茶吧、网吧、美甲、鞋业、通49时尚·流行篇时尚·流行篇50品牌·档次篇品牌·档次篇51个性·差异篇个性·差异篇52创新·流行篇创新·流行篇53情感·聚会篇情感·聚会篇54欢乐·享受篇欢乐·享受篇55专业·满足篇专业·满足篇56青春·亮丽篇青春·亮丽篇57A、广告推广与招商部署同步执行第一步：新闻文件形式炒作，项目前景规划经营优势；第二步：举行各类公关活动、推广项目。以事件营销（例如：常熟首座港MALL、欢乐天地登陆常熟）作配合，全面展开销售工作及招商工作；第三步：广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广，促进招商及销售成功。拾壹、项目广告推广策略A、广告推广与招商部署同步执行拾壹、项目广告推广策略58

通过塑造项目品牌形象

强化项目规划经营优势

增强投资经营信心及前景

全面销售、招商B、广告推广目标

B、广告推广目59◎区域决定价值◎商业实现价值◎环境体现价值◎品质保证价值◎品牌成就价值◎机遇创造价值C、项目特色及优点的广告阐述表现重点◎区域决定价值◎品质保证价值C、项目特色及优点的广告阐述60概念先行，形象铺垫，落实到产品实质性推介，从现代成功人士的生活标准，充分提升产品人文内涵。1、商家企业形象——品牌概念——物业整体——个性物业2、由远而近，层层推进，由精渐细，逐步提升3、多层营销整合传播，营销与传播的互动。D、传播方式的确立概念先行，形象铺垫，落实到产品实质性推介，从现代成功人士61拾贰、各商业区块推案顺序拾贰、各商业区块推案顺序62先推沿街2号楼商业再推3、4、5号楼步行街门面房接着推西侧规划路沿街门面房，至于下沉式广场及1号商铺放到第二阶段再销售。理由：（一）、从工程形象而言：2号楼为本项目沿阜湖路最有价格的店面，从工程而言，它也是最快完成的楼号，形象确立，客户明确看到格局，内部空间、外饰，说服点强烈，其它楼号则由于上面住房施工，防护网维护较不明显，因此销售时必须将门面的防护网拆除显示空间、格局利于销售。

先推沿街2号楼商业再推3、4、5号楼步行街门面房接着推西63（二）从销售优势带动而言：2号楼沿街门面位置相对较优于其它楼号，将优势门面先行推出形成热销印象带动后续楼号门面的销售。（三）从资金回笼而言：2号楼沿街门面售价相对较高于其它楼号，热销优势结合售价优势可使得资金回笼，金额较多对开发商相对最好。（二）从销售优势带动而言：64本项目商业主要为两种规划，一种是街铺门面房，另一种则是商场商铺，其中独立沿街门面房东半段约1233.6㎡及西半段约1120㎡，可用来对外引进主力店并以带租约型式销售，而1号楼地下室内约2700㎡及部分一楼面积，日后也可引进主力店经营销售，引进主力店销售对本项目而言是极为关键的卖点，其理由如下：

（四）、销售模式

本项目商业主要为两种规划，一种是街铺门面房，651、客户信心点足够，加速商业销售。2、带来消费人潮，引进人流。3、带动周边商业售价。

4、有利于其它店铺的招商工作。5、提高项目知名度及形象。所以引进主力店的进驻是本项目“售价”及“顺销”的“重中之重”借由招商公司的商业资源协助销售不可缺席。1、客户信心点足够，加速商业销售。66十月份商业开盘的利弊分析●有利因素：唯一利点为开发商可先回收一部分的资金。●不利因素：1、招商须要准备工作时间，定位，规划及主力店还不明确，亮点及诱因力道不足，茫然推出更加不利整体销售2、现一期住宅销售不佳如再销售商业，投资客信心不足，在销售商业门面房时会更不利。拾叁、项目推案时机建议十月份商业开盘的利弊分析拾叁、项目推案时机建议673、工程形象低层阶段，10月份销售商业门面房，距交房的时间太长，投资客的资金回收期过长，利润率回收诱因不足。4、10月份开盘的话，新售楼处内装修及商业的装修布置无法按时到位。5、10月开盘时的商业工程形象进行销售，想要创造出较好的销售价格会较困难。3、工程形象低层阶段，10月份销售商业门面房，距交房的时间686、若10月份开盘销售的时期很短，到11月底天气较冷，看房的人数将更少，销售拖到跨年会更加不利且耗损广告预算。7、商业销售强调的是一气呵成，顺势强销，准备工作未完善之下，如只卖出部份成数，虽然开发商可能获得部分资金回笼但反而会令市场产生更多的负面传言而影响消费者购买意向拉长销售期，反而不利。综合形势分析,现阶段应该是全力将一期住宅销售完成良好成积,造成市场口碑,工程封顶,商业外饰完成,投资客,自营商信心足够加上主力店进驻,顺势推出才是最佳时机。6、若10月份开盘销售的时期很短，到11月底天气较冷，看房的69●龙泉浴室●烟杂店●点心店●饭馆●烟酒●面馆●面馆●服饰●卷烟●美发●保健品●汉堡店●水果批发●冷饮、热肠●少年宫入口●食杂●卤味、卤菜●拆迁办大门●空置●服装●蛋糕、面包●饭店●饭店●包装机械●封包机、缝包线●麻将桌●AB内衣●劳动防护用品●文具用品、麻将桌●体育用品、保险箱●水暖螺丝阜湖

路

城市之光2、本市商业区块市调说明拾肆、周遭商圈市调说明阜70地段说明：店面不集中，商业业态也不统一，大多数为早些年公家单位及集体或个人自已盖的店面为主，一部分住房改为店面主建筑时间：80年代至90年代商业划分：小五金机电、美发、小餐饮、地毯等小商业组成销售方式：店面不卖，以租赁的形式为主店面面积：约40平方—100平方米较多市场价格：每平方米约8000元左右租赁费用：每平方米月租金25元—50元不等1、调查区块：阜湖路地段说明：店面不集中，商业业态也不统一，大多数为早些年公家单71●国土资源局●居民楼●盲人推拿●居民楼●房屋中介●居民楼●房屋中介●居民楼●童装●居民楼●服饰●老婆饼●食杂●酒楼●花店●酒家●女装●男装●女装●童装●美甲●女装●服饰●服饰●杂货●点心●服饰●服饰●服饰●女装●童装●童装●服装●饰品●服饰●卡通、饰品●皮包●房屋中介●童装●刺绣●服饰●园艺●羊绒制衣●服饰●美发●服饰●冷饮等●饭店●摩托机修●服装●精品店●花店●餐馆●保健品●房产中介●牙科门诊●空置●手提包●空置●五金装饰装潢●空置●服装●服装●餐馆●药店●时装●可的连锁店●书摊●服装●服装●服装●服装●香烟●餐馆●情侣专卖店●空置●茶庄●理发店●烟草茶叶●板栗店●服装●熟食店●糕点●烟酒●空置●服饰●日用五金百货●服饰●餐馆●食杂店●服饰●熟食店●空置●餐馆●水果店●餐馆●餐馆●农工商超市里颜港●国土资源局●服装里颜港72●空置●空置●服装●空置●空置●服装●婴儿用品●服装●理发店●服饰●餐馆●空置●房产代理●餐馆●餐馆●餐馆●服装●服装●皮包●内衣●空置●饰品店●可的连锁●餐馆●餐馆●餐馆●餐馆●花店●空置●美发●服装●服装●鞋●烟酒●糕点●服饰●餐馆●空置●化妆店●空置●空置●复印店●餐馆●纸品●空置●香烟●美发店●服装●空置●一笑汤包●男士服饰●服饰●服饰●单像、鲜花●美发●面馆●食杂●睡衣店●烧烤●饭店●服饰●蓄电池●房屋中介●音响●空置里颜港●空置●一笑汤包里颜港732、调查区块：里颜港地段说明：店面较集中，大多数店面数自建房，一部分由单位、集体购买后进行分租主建筑时间：80年代至90年代商业划分：服装服饰、餐饮为主配合超市、药店、花店等零售业态销售方式：店面不卖，以租赁的形式为主，店面面积：20平方—40平方米为主，也有部分较大的店铺市场价格：每平方米约12000元左右租赁费用：每平方米月租金100元—120元不等2、调查区块：里颜港74●中国移动●金正●清华同方犊●柯达影像网络●亲密爱人●西西尼奥自助餐厅●空置●大娘水饺●米罗咖啡●波司登●常贻宾馆●品牌之家折扣店●豪祥阁餐厅●联华鞋业●饰品店●天弧●POMA●安踏●海澜之家●伴尼中仔●瑞祥●男人天地●自由空间●石头记●意尔康●华伦天奴●TKTRACK●李宁●以纯●361’专卖●吴良材眼镜店●百货●联华鞋业●豪克眼镜●森马●安踏●青木三色●超前裤行●自由空间●华伦天奴直销店●农村商业银行●通灵翠坊●家电商厦●新凤祥银楼●家电商厦●月光宝盒●家电音像专卖●中国联通●芭布勒●特步●兰桂坊●石头记●金莱克●福翠玉●沃佩柯毛衫●都市女秀●依米奴●男人之家品牌折扣联锁●福泰银楼●宝岛眼镜●上书房●肯德基●三福●法莱尔大卖场●中国移动通迅●男人服饰●TONYWEAR●水马●JASONWOOD●卡宾●香港威斯登眼镜●馨格●零点坊●好七迪●德克士●哥弟●必胜客●黄金、手表、男女箱包●卡地诺●华地百货●味千接面●空置●飘城粥店步行街●中国移动步行街75●中国移动●万丰银楼●佩佩文具●吴良材眼镜●大光明眼镜●床上用品●真维斯服装●丹凤银楼●庆银福楼●中国移动●移动●鑫福珠宝●服装店●男士精品店●音像店●新香园饺子店●香格里好俱乐部●农村商业银行●服装店●KFC●建行●牡丹茶楼●海兰之家服装●堡狮龙服装河东街●星光灿烂KTV●中信实业●李宁●茂昌眼镜●新华书店●华伦天奴●特步●灰鼠服装●交通银行●储蓄所●农行●KFC●向群商场●雷充上药店●自移动●大娘水饺●移动●时代网吧●摩登干洗●厨房设备公司●风尚美发●园景山茶馆●金海华●家福药店●移动●潮流服饰●九鼎娱乐●米卢服装●女人天地服饰●乡村汤包●柯达●第一百货●新福地广场●京门影院●移动●建辉珠宝●钱贵KTV●宣传栏●自由空间●LALA精品●现代光学眼镜●安踏●乔丹●德尔惠运动鞋●南方手机大卖场河东街●联通●栗木●森马服装●时代商场●千百汇●蓝色天空●葡京冷饮●闽江夜总会●移动专卖●AB内衣●安踏●婚纱摄影●烧烤●服装店●精品店●食为先●凯司令●工美手饰●柯达●服装●柯达●公厕●维丽斯摄影●小肥羊●秋艳服装方塔街●中国移动●金海华方塔街763、调查区块：方塔步行街地段说明：店面较集中，由政府划地给各企业单位，由各企业单位出资兴建主建筑时间：2003年商业划分：各服装服饰、精品、鞋业、百货、餐厅等销售方式：以租赁的形式为主，有部分政府进行拍卖店面面积：40平方—500平方米都有市场价格：每平方米约30000元左右租赁费用：每平方米月租金150元—250元不等3、调查区块：方塔步行街77●上海龙凤祥●小灵通营业厅●游戏厅入口●新雅酒楼●小卖部●新雅快餐●叫化鸡●HAPPY礼品店●音像店●依加依发装●鼎好饰品店●安踏●雪暖服饰●可的便利店●东方服饰●贵夫人皮革●圣骑士牛仔●鲜花店●葡京小站●九龙服饰●牛仔坊●茶店●花都鲜花店●童装●鹏程服饰●旗牌王服饰●金玫瑰服饰●爱尔金服饰●红杉树服饰●福泰皮衣●烧饼店●饰品店●服饰●西装店●王中王服饰●烟酒店●书店●音乐厅●百声乐器商行●外贸服饰●PICC虞山办事处●真维斯服饰●卡丹路服饰●音像店●吴良眼镜●面包店●网吧、歌舞厅入口●盈彩美地服饰●唐师服饰●音像店●机电●烟酒店●电动车银都歌舞厅入口●工商银行●雪狼服饰●女子专业美容护肤中心●儿童摄影●机电●音响店●人民药房●菲利普电动车●广大机电●虹妆婚纱摄影●烟店●松盛糕团店●农业银行南门大街停车场●百货大楼●羊毛衫●拉链维修店●非主流服饰●显高服饰●冰洁服饰●精品男装●大明眼镜公司●锟钝店●潮流服饰●法莱尔饰品●港汇百货●安踏●以纯（服饰）●时尚风情婚纱●北一快餐店●柳仁仁药店●罗曼帝克婚纱照相馆●羽绒衣裤●羽绒服装●法莱尔女装●法莱尔西裤●中国电信●中国邮政●中国联通●停车场入口●宝岛眼镜县南街●上海龙凤祥●机电县南街784、调查区块：县南街地段说明：店面集中，企业单位或集体兴建，部分为自建房，是常熟最早成形的商业街主建筑时间：80年代至20年代都有商业划分：各服装服饰、精品、百货、鞋业、小餐饮等销售方式：以租赁的形式为主，部分商厦由个人购买后进行分租店面面积：20平方—50平方米为主市场价格：每平方米约8000—20000元不等租赁费用：每平方米月租金150元—450元不等4、调查区块：县南街79●铭港海鲜大酒楼●小尾羊●娇典造型●碧海蓝天浴场●工行●常熟凯兰针织有限公司●常熟国土资源监察队里颜港口●好德便利店●克莉丝汀饼屋●柔婷美容美体连锁店●德克士●益通中介●安琪儿毛衫●日用品商店●天音移动电话特约维修站●烟草公司●先锋第二药房●绿摇篮美容、足浴场●票城粥店●汉式美食、网吧方塔街口●迪欧咖啡●中信实业银行小巷口●香水百合KTV●饭泡粥●雅典娜美容、美体中心●可的便利店●ADIDAS专卖店●新时代保健品店●华联干洗店●百合饼屋●常熟航空服务公司●华联宾馆●交行●华联宾馆、夜总会、商场●优豪敦枫泾桥●德庄火锅●伊尔萨时尚洗手店●书香苑、花艺●红钻石、西饼屋●常熟市绣衣服装厂●照相馆●锦绣商城●花店●康福采超市●百姓饭店●现代光学眼镜●交通国内旅行社●安达汽车祖凭有限公司●农村商业银行●虞南旅社●仙雅饭店●山鑫园饭店●中诚大药房●农行●二院枫泾桥●虞城大酒店●时风国际工地●海虞宾馆、红枫园●建行●益民约店●海虞宾馆里颜港路●华东食品城售楼处●瑾和丝绸●创美旗帜商行●明亚电缆附件●烟草小店●墨香阁花店●诚和电器●怡芳●新艺新●通广复印●小型烟草专卖店●家具城●兰天家园海虞南路●铭港海鲜大酒楼海虞南路805、调查区块：海虞南路地段说明：店面相对集中，企业单位或集体兴建较多主建筑时间：20年代商业划分：餐饮、娱乐、酒店、零售、服务业、银行等销售方式：店面不卖，以租赁的形式为主店面面积：20平方—50平方米为主市场价格：每平方米约15000元左右租赁费用：每平方米月租金80元—150元不等5、调查区块：海虞南路816、调查区块：锁澜路地段说明：店面较集中，大多为企业单位或集体兴建房主建筑时间：90年代至20年代商业划分：五金机电、二手市场、通讯等销售方式：店面不卖，以租赁的形式为主店面面积：10平方—30平方米较多市场价格：每平方米约15000元左右租赁费用：每平方米月租金120元—180元不等

6、调查区块：锁澜路82拾伍、结论

本项目商业的现况并不是很理想，对面的老旧老寓短期内不会拆迁，阜湖路和环城路形成丁字路口，车流不易引入，加上路面窄，停车位又都位于地下室不符合当地停车习性，所以必须要塑造未来的远景方面，着手产生新鲜及期望值，促进销售，唯有将商业业态精致化、个性化、差异化、实用性，才符合项目的消费习性与商家的偏好认同！因此，我们建议采用“二个重点、四个优先”的原则拾伍、结论本项目商业的现况并不是很理想，对面的老旧老寓短期83(—)二个重点1、重点引进国内外有影响、有实力的商业机构加盟合作；2、对名家、名品、名企、名人重点招商。(二)四个优先1、厂家优先：厂家直接合作优先答约；2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；4、特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进,这样的强大卡司规划组合不仅让商家们的信心度提升同时也更高提升商业的附加价值。(—)二个重点84演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！85常熟城市之光项目

商业策划提报2006年8月12日常熟城市之光项目

商业策划提报2006年8月12日86

目录壹、前言贰、本市消费群体状况说明叁、2005年常熟市城市居民消费状况说明肆、2006年上半年居民消费结构分析伍、本市商圈分布状况陆、本项目所处区域商圈环境及商圈规模说明柒、项目介绍及定位目87捌、项目的目标消费群体玖、本项目全体商业定位拾、项目经营模式及经营业态建议拾壹、项目广告推广策略拾贰、各商业区块推案顺序拾叁、项目推案时机建议拾肆、周遭商圈市调说明拾伍、结论捌、项目的目标消费群体88本项目位于城区中心地段，住宅密集人口多，交通便利，生活机能本已发达并紧临步行街商业氛围易于相连塑造，本项目是本路段第一个商业规划的楼盘，商业面积达24600余平方米，足够规划成复合式功能商业地带。它可以是个性化的商业市场既满足小区商业也满足目标客户群体的商业需求。

本次商业提报针对本市消费结构、目标客户、商业定位、经营业态、价格及推案时机提出看法及说明。壹、前言本项目位于城区中心地段，住宅密集人口多，交通便利，生活机能本891、城市人口数量指标年末总人口

＃非农业人口

＃女性

单位万人

万人

万人

2003年103.80

50.83

53.03

2004年104.31

51.00

53.31

2005年104.77

51.27

53.5贰、本市消费群体状况说明1、城市人口数量年末总人口

＃非农业人口

＃女性

单位万人

902、居民收入2003年，全市城镇居民人均可支配收入达到12373元，农村居民人均纯收入工7269元，分别比上年增长20.5%和12.6%2004年，全市城镇居民人均可支配收入达到15039元，农村居民人均纯收入7517元，分别比上年增长21.5％和11.1％2005年，全市城镇居民人均可支配收入达到17203元，农村居民人均纯收入8418元，分别比上年增长14.4％、11.9％。2、居民收入913、消费支出2003城镇居民人均生活消费支出7741元，农村居民人均生活费支出3993元，分别比上年增长19.5%和11.1%2004年城镇居民人均生活消费支出10305元，农村居民人均生活费支出5180元，分别比上年增长33.2％和29.7％2005年城镇居民人均生活消费支出11692元，农村居民人均生活费支出5622元，分别比上年增长13.5％、8.5％。3、消费支出924、人口变化趋势4、人口变化趋势93根据城市居民家庭抽样调查资料显示：2005年，居民人均消费支出11691.81元，比上年增加1386.61元，同比增长13.5%。其中，服务性消费支出为3547.32元，增长20.2%。服务性消费支出增长是居民生活水平提高的重要指标之一，它的高幅增长标志了居民生活的进一步改善。1、餐饮消费成亮点

2005年，餐饮消费是常熟消费市场的一大亮点。2005年，居民人均食品消费支出为3857.70元，增长16%，其中，在外饮食消费1044.45元，增长59.7%。叁、2005年常熟市居民消费状况说明根据城市居民家庭抽样调查资料显示：2005年，居民人均消942、衣着消费增幅最大

2005年，居民人均衣着消费支出1022.69元，增长85.4%。其中成衣消费支出人均749.66元，增长93.7%；鞋类支出人均212.42元，增长83.4%。3、居民掀起“购车”热潮

抽样调查资料显示：2005年每百户居民家庭拥有21辆。居民人均交通支出1395.54元，增长了73.5%，占到了整个消费支出的11.9%。

4、旅游消费日渐升温

2005年居民人均团体旅游支出375.36元，同比增长70.9%。2、衣着消费增幅最大

2005年，居民人均衣着消费支出1955、教育支出大幅增长

2005年，居民教育文化娱乐服务类消费人均支出2332.40元，增长81.8%，其中人均教育支出997.41元，增长56.2%。人均成人教育支出也达到了183.42元，占教育支出的18.4%，比上年增长4.4%。六、健身娱乐活动丰富多彩

2005年，居民人均健身活动和其它文娱活动支出达196.05元，比上年增长2.2倍。居民娱乐休闲方式除了选择外出旅游外，更多地选择逛公园、看电影、去健身房，或是到酒吧、咖啡屋、茶馆、KTV里放松休闲。5、教育支出大幅增长

2005年，居民教育文化娱乐服务类96七、网络生活走进百姓家庭

2005年，每百户居民家庭拥有电脑66台，其中59%的家庭接入互联网。居民人均电信费支出377.89元，增长45.5%。肆、2006年上半年居民消费结构分析上半年，城市居民人均可支配收入比去年增长12%。收入的增长为居民消费的增加提供了条件，也为消费结构的优化提供了可能。上半年，城市居民人均消费性支出6863.95元，增长6.1%。七、网络生活走进百姓家庭

2005年，每百户居民家庭拥97A、八大类消费比例增减情况2006.1—6月A、八大类消费比例增减情况2006.1—6月98B、2006年上半年城市居民消费的三个显著特点一是不断注重家庭环境的提升。二是更加重视人的健康。三是更加注重人的外在形象和内在素质。四是更加注重子女教育文化素质的提升成长。B、2006年上半年城市居民消费的三个显著特点99伍、本市商圈分布状况（一）市级商圈分布状况：招商城、汽配城，建材城等专业市场以批发商业经营模式为主，除供应市内需求物品之外还供应其它城市批货交易。此外，一百、华地、华联、方塔步行街等也是全市重心消费商圈所在地。（二）区城商圈分布状况区域商圈则以量贩超市为主，例如大润发，常客隆、世纪联华，欧尚及未来的沃尔玛等，以生活所需日常用品供应零售为主。（三）社区商圈分布状况社区商业通常以较大型的社区门面房及内街商业为主，它先满足社区业主的食、衣、娱乐、用品等，但也可以为邻近住家提供便利的生活需求，例如：明日星n城、世纪中心等。伍、本市商圈分布状况（一）市级商圈分布状况：100陆、本项目所处区域商圈

环境及商圈规模说明(一)商圈辐射区域：本项目周遭商圈主要是以方塔步行街商铺、福地广场、一百、华联为主要消费圈，未来会再加上恒隆中心及华府的商场投入，由于形成主商圈核心地段直接涵盖辐射全市消费人群，网络面非常广泛，是全市精华商圈。(二)商圈消费群体结构：由于辐射全市消费人群，消费人群之中各年龄段几乎都涵盖其中，但如仔细分类的话，其中青少年、青年及中年人还是占据最大比例（详见访谈分析图），只是消费金额有所差异！(三)商圈业态分布依各路段商业业态种类来看，不同路段有不同的业种，例如：1陆、本项目所处区域商圈

101阜湖路商业业态：小五金机电、美发、小餐饮、地毯等小商业组成里颜港商业业态：服装服饰、餐饮为主配合超市、药店、花店等零售业态方塔步行街商业业态分：各服装服饰、精品、鞋业、百货、餐厅等县南街商业业态：各服装服饰、精品、百货、鞋业、小餐饮等海虞南路商业业态：沃尔玛、餐饮、娱乐、酒店、零售、服务业、银行等锁澜路商业业态：五金机电、二手市场、通讯等琴湖路商业业态：大润发超市、五星电器城带动的餐饮及零售业等阜湖路商业业态：小五金机电、美发、小餐饮、地毯等小商业组成102A、项目介绍本项目位于常熟市城南地段（海虞南路与阜湖路的交汇区块），紧临方塔商业步行街，未来商业可以和里颜港拆迁改建串连形成三条平行商业主轴，海虞南路将打通招商城，阜湖路向西沿伸打通至县南街，阜湖路北面老旧公寓正在进行外立面的装修工程。本项目东,西面宽约300米占阜湖路约二分之一长度，南北纵深约200米，户内及户外商业长度近700米。由步行街、独立商业楼、特色下沉式广场、主题卖场结合而成，因此本项目将作为阜湖路未来商业的引航者，不仅可以带动区块的发展更可以作为本区块的商业杰作。柒、项目介绍及定位A、项目介绍柒、项目介绍及定位103阜湖路南段未来立面规划图阜湖路南段未来立面规划图104B、项目分区功能由本项目所处地段、规划、人口、社区户数及毗邻方塔商圈形成一个串连合并的商业地带，结合这样的优势本项目主题商业定位为：市中心个性化主题商业步行街及复合功能商圈，它不仅具备满足广大客户群体购物、休闲、美食、创业等功能，建成后的商业外饰将会是现代风格的商业建筑，分为A、B、C、D、E五大功能区，依各临路点不同赋予其不同的商业经营定位：B、项目分区功能105商业区块示意图（共分Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五大区块）商业区块示意图1064、现有商业规划1、2、3、4、5、8#及下沉式店面的尺寸设计如下：区域楼号楼层面宽、深度商铺数量高度面积备注西侧规划路8-113.3~6.9米/9~13米123米619.02西侧规划路8-123米510.52西侧规划路515~6米/8-10米55米244.84步行街513.3~6.3米/9~11米235米1309.98步行街523.5米1968.04切割为四块步行街413~6.3米/3.8~11.9米95米480.75步行街423.5米647.78切割为两块步行街313~3.6米/3.8~12米85米416.58步行街323.5米652.34切割为两块独立商业沿街店面214.2/11.9345米2365.51打包及切割零售220/1243米2502.451#商业楼1470/30B1F:4.2米、1F:5米2F:5米、3F:5米8894整层或切割零售下沉式商业广场B13.6~5.6米/12米353.6米4000切割零售合计13024611.81㎡4、现有商业规划1、2、3、4、5、8#及下沉式店面的尺寸设107区块位置商业定位销售方式业态业态面积面积比例C8-1#楼规划路小区配套商业单独出售1F2F1129.545%小区配套零售服务业小区配套零售服务业B1~B43、4、5#楼底层步行街及2层商业地区特色商业单独出售个性化、差异化精品商业妇幼用品及书城、儿童双语才艺5720.3123%A2#楼沿街独立商业楼地区特色商业单独出售男性、少淑女精品商业品牌餐饮4867.9620%E1#B1、1F及2、3F屈臣氏及港MALL单独出售或返租专业团队经营专业团队经营889436%D下沉式广场商铺异国特色风情餐饮单独出售休闲餐饮业

400016%商业定位说明及比例分析区块位置商业定位销售方式业态业态面积面积比例C8-1#楼规划108A区功能定位2#楼沿街独立商铺是最靠阜湖路的商铺，椭圆形的造型及大落地玻璃外观商业穿透性抢眼，是非常有价值的店铺，总面积约4867平方米。除了东、西两头圆弧造型较大面积之外，每个店铺一层层高5米，面宽4.2米,深度11.9米，二层层高4.2米，1层可作隔层加大利用度，增加卖点。1层内街定位为个性化精品及服饰特色店，外街定位为男性及少淑女品牌服饰专卖店。2层定位为大型品牌餐饮旗舰店或连锁店。A区功能定位109B区功能定位：B区为3、4、5#底层商业门面房及二层商业区块，总面积为5720平方米，每个店铺一层层高5米，面宽3.3-6.3米,深度9-11.9米，二层层高3.5米，1层可作隔层加大利用度，增加卖点。1层定位为个性化、差异化精品特色商业步行街，全长约200余米，它可以网罗少年、青年及成年的男女消费人群。2层定位为妇幼精品、书城及儿童双语才艺班，本层切割为8块，每块面积在250—600平方米不等，每个区块再规划成专属市场功能，主题明确，突出教育文化商业主题。B区功能定位：110C区功能定位：C区总面积为1129平方米，每个店铺一层层高3米，面宽3.3-6.9米,深度9-13米，二层层高3米，定位为小区配套商业，例如：小区诊所、小区托儿所、美容美发…等。D区功能定位：D区总面积为4000平方米，每个店铺一层层高3.9米，面宽3.6-5.6米,深度12米，每个铺位大约在50平米左右。它应该具有聚集人潮，地区特色，休闲及轻松的聚会场所，定位成异国风情特色餐饮天地，在这里市民享有各国特色美食、日式、韩式、美式、欧式、泰式、中式及休闲式的咖啡简餐、食品、这里布置有遮阳伞、花丛、植裁、绿化，白天是休闲饮食，晚上星光灿烂，灯火辉煌，雷射激光表演，配合时间水柱的此起彼落，塑造成常熟市国际美食天地。C区功能定位：111E区功能定位：E区总面积为8894平方米，B1层高为4.2米、1—3层层高为5米，每层的面积约2100平方米，宽度为70米、深度为30米，B1层及部分一层面积约3000平方米定位为地区性的中型超市，部分1层及2、3层定位为CEPA零关税卖场，此部分可由有一定知名度的经营团队进行统一规划经营。C、常熟市民抽样消费访谈分析

针对常熟市不同的地点，不同的时间，不同的人群采取抽样访谈的方式，对于它们平常消费习性、次数、场所及目的进行了解并依照收入、职业、文化程度进行汇总交叉分析得出目标消费群体的数据来源，下表为访谈资料表：E区功能定位：112

常熟市民购物消费访谈表

年

月

日

访谈人员：．受访者姓名：

受访地点：．

年龄：

婚姻状况：

受访时间：．

一、消费习惯1、请问您一周消费次数？□每周一次□每周两次□每周三次□每周四次□其它2、请问您每次消费的金额？

□100元以下□100-500元□500-1000元□1000元以上□其它3、请问您多数都到哪些场所消费？□商场□店铺□超市□酒店□其它4、请问您消费的种类是哪方面为主？□食□衣□娱乐□通讯□鞋业□饰品□书藉□日用品□其它5、请问您消费的用途是以什么为主？□个人□家庭□子女□朋友□员工□其它常熟市民购物消费访谈表113二、基本资料1、请问您的个人年平均收入？□2万以下□2-3万□3-4万□4-5万□5万以上2、请问您的家庭年平均收入？□4万以下□4-6万□6-8万□8-10万□10万以上3、请问您的职业？□公务员□教师□个体经营户□企业职工□其它4、请问您的文化程度？□初中以下□高中、中专□专科□本科□其它5、请问您的家庭人口数量？□1人□2人□3人□4人□5人□其它6、请问您的子女几岁？□4岁以下□4-6岁□6-12岁□12-15岁□15-18□其它二、基本资料114怎样在庞大的市场中站稳脚跟并不断扩大市场份额，是本项目最为关健的问题。通过问卷调查的形式，经过统计分析而得出本市商业物业的大体需求特征：

捌、项目的目标消费群体怎样在庞大的市场中站稳脚跟并不断扩大市场份额，是本项目最115样本个人年平均收入分析：从个人年收入的分布结构来看，被访谈者的个人收入水平主要集中在20000元—40000/年左右,其中以2万元-3万元比例最大,表示常熟的收入水平较其它县级市来得高.样本个人年平均收入分析：从个人年收入的分布结构来看，被访谈者116样本家庭年平均收入分析：从家庭年收入的分布结构来看，被调查人群的家庭收入水平主要集中在40000元—60000/年左右，同时参考家庭成员构成的比例，可得知人均收入大约维持在20000-30000元/年左右的水平。样本家庭年平均收入分析：从家庭年收入的分布结构来看，被调查人117样本场所消费分析：从消费场所而言，绝大多数的人还是习惯在街铺式门面房购物消费，但也有三分之一的群体考虑品质的问题会去百货商场购物消费，剩余的13%则会去服务及娱乐业场所消费。样本场所消费分析：从消费场所而言，绝大多数的人还是习惯在街铺118平时购物的频率分析：从购物的频率分布结构来看，每周一至两次的比例占68.2%，这表示常熟是个富裕的城市，能够接受定期定时消费支出。平时购物的频率分析：从购物的频率分布结构来看，每周一至两次的119样本消费的金额分析：从消费金额剖析，100元-500元的比例占49%这是相当高的数字和金额，如果仅从每周消费两次的频率以及个人收入来看，这是超过正常消费水平，所以常熟的潜在消费能力很可观。样本消费的金额分析：从消费金额剖析，100元-500元的比例120样本消费种类分析：饮食和衣着，娱乐的支出占78%表示市民对于生活的品质日益提高，其中饮食和衣着占63%与官方统计数字相互吻合，证明了饮食和服饰依然占有消费种类绝对优势的比例。样本消费种类分析：饮食和衣着，娱乐的支出占78%表示市民对于121样本消费用途分析：在受访者之中70%已婚且有子女，所以家庭和子女的支出占据48%，不可忽视的是个人的消费支出也占36%，表示个人的消费主义还是很强烈的。样本消费用途分析：在受访者之中70%已婚且有子女，所以家庭和122样本家庭构成：分析：受访对象的家庭构成大多为3~4人的核心家庭，消费支出也会大一些。样本家庭构成：分析：受访对象的家庭构成大多为3~4人的核心家123分析：从年龄构成上来说，此次调查的样本，其年龄主要集中在21岁至40岁之间，这个年龄段也是在社会公众当中购物消费能力相对较强的群体。样本年龄构成：分析：从年龄构成上来说，此次调查的样本，其年龄主要集中在21124样本文化程度：分析：从数据来看，公众的文化水平相对素质较高，结合调查人群的主要年龄段（21~40）来考虑，文化水平相对其它县级市较高。

样本文化程度：分析：从数据来看，公众的文化水平相对素质较125样本职业分布：分析：从职业分布结构来看企业职工、私营业主和其它占据了大部分的比例，占83%。样本职业分布：分析：从职业分布结构来看企业职工、私营业主和其126★项目的目标消费群特性通过对消费者的市场细分，最终确定本项目消费群体的特性为。１、具有一定的经济能力及支配权；２、追求个性化、品牌和享受，消费心理较为成熟；3、消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主；4、注重品牌商品的内涵，注重投资性产品；5、介于20-40岁之间的稳定收入，对于家庭有责任心的族群；6、她们的子女在3-17岁的求学阶段。★项目的目标消费群特性127●商业形象定位城市地标、购物天堂、时尚步行街、个性特色街、妇幼天地●市场诉求定位成功人士的聚集之地、时尚白领的购物天堂、休闲天地、美食天地等●业态业种定位：超市、娱乐、餐饮、步行街、专业市场、服装服饰、书店音像