房地产精细化管理指南

房地产项目精细化管理开发管理的新主张——“五图一书”

企业管理关联因素分析图设计管理关联因素分析图管理施工关联因素分析图设计与成本管理因果分析图成本管理与管理成本分析图房地产项目全程运作指导书状景现愿管做大难点业绩资源机制基础方法途径规范化运作关联业务多项目运作资本市场稳健发展互利互惠复制/创新资金运作获利能力运作模式组织构架决策机制预警机制淘汰机制描述政府关系融资渠道土地储备管理团队控制能力员工素质激励机制多元化运作品牌输出异地管理资源管理塑造品牌机构企业管理关联因素分析图理做强标准化运作企业规模成本管理技术管理开发速度开发规模职能平衡研究评审知识专题防范技术研发技术配合功能缺陷交叉出错新技术应用生态住宅节能设计报建/验收设计进度设计深度原则性符合性完整性基地环境政策环境市场环境赢利模式设计限额功能性感观缺陷交楼索赔技术管理营销/策划菜单式装修控制设计管理关联因素分析图设计工期技术服务设计质量施工管理成本管理设计费用设计合同设计顾问IⅣⅡⅢ进质量过程难点界面协调造价方法投入通病防治样板制生产设备质量监督体系开工验收封杀变更杠杆调节结算管理变更频繁图纸问题自然因素例外事件关键线路样板间展示要素管理依据管理目标管理重点管理工具资金短缺甲方变更交叉作业面建筑材料质量控制体系预审制造价管理管理交底干扰施工管理关联因素分析图度合同手续不全索赔防范行政许可支付管理计价模式选择失误管理成本管建筑准入成果方便验收材料选择结构选型荷载取值空调/通风消防工程电梯选型建筑平面设计服务专业接口设计深度图纸指标计算书设计设计作品设计资质设计取费合作精神设计限额功能缺陷电子文件地基处理结构布置截面取值建筑风格水电工程质量设计与成本管理因果分析图理设计质量构造设计错漏碰缺建筑立面建筑材料结构设备建筑取费设计进度成本管理管理成本隐模式运作事前措施企业建设项目竞争环境平衡工具目标指标分解淘汰机制建设费用业务费用资源库工作模板管理软件资金流产品研发诚信经营集权/分权过失成本决策成本区域差异显性资源整合团队建设规范化管理信息化管理品牌推广守法经营国企／民企营销费用管理费用奖罚机制性价比数据库理念成本管理与管理成本分析图性事中文化建设成本分摊独立/合作运营成本时间成本企业战略房地产项目全程运作指导书内容机会选择启动项目开工与建设营销与策化验收与交楼财税管理选地要点：宗地资料、土地成本、产权状况、开发价值可行性研究：技术比选、经济比选经营管理：合作方式比选、融资方式比选、管理模式比选企业外部：立项、报建、报批企业内部：组建项目公司、筹措启动资金、选择合作伙伴外部：接受政府监督与指导内部：质量、进度、投资、安全生产与文明施工管理外部：进行单项和综合验收，办理产权登记内部：加强核算，保障资金供给交楼：验收后交楼，进行售后服务和物业管理外部：接受政府的财、税监督与检查；接受股东或银行的监督外部：办理预售证内部：在售价与销售速度之间寻求平衡准备实施企业管理的新主张——“五图一书”

管理组织参考图管理需求分析图管理目标控制图管理水平测试图管理文化剖析图绩效考核白皮书管理组织规划图内容依据

选择管理跨度空间跨度单项目管理多项目管理行业跨度多元化经营品牌连锁品牌建设企业战略发展愿景专业化-1市场化专业外判：设计/施工/监理/营销/物管专业顾问项目托管当地运作异地运作管理需求分分析图人才人才难求资源内容工作环境中小企业工作待遇合作资源管理工具中小城市企业承受能能力新老员工矛矛盾适应环境融入文化传播先进理理念促进管理提提升改造环境人才难留技术服务设计公司营销策划管理咨询技术咨询顾问公司技术类管理类-2工作模板信息平台-3消除隔阂质量管理目标控控制图计划决策赢利选择面积最大化化利润最大化化盘活现金流流操盘手组织架构运作模式变化外部内部报批/报建建施工环节重大技术变变更材料/设备备定板干扰人为非人为推卸责任谋取利益机制素质合伙人合作人价格品牌服务（资金/进进度）摩擦（利润）市场整体水平提提升开发成本上上升产品管控土地材料政策土地信贷销售舆论管理水平测测试图观察旁听了解访谈技术管理成本管理已建项目实实物拟建项目图图纸文件库/信信息库技术软件/管理软件件沟通水平专业水平内部例会外部专题会会评标会评审会控制能力赢利能力成本指标资金平衡销售均价销售速度管理制度较适用管理文化员工价值观观员工忠诚度度内容不适用管理文化剖剖析图文化内涵经营哲学管理导向文化特点文化功效内容企业发展：：成长速度度/成长管管理价值分配：：股东/员员工/合作作者/客户利益分分配重结果/重重过程对员工的基基本假设老板文化>团队文化化-4团队文化>老板文化化导向作用：：引导员工工看什么?怎么看?凝聚作用：：告诉员工工想什么?怎么想?规范作用：：规范员工工做什么?怎么做?绩效管理白白皮书考核方式目标经营（（无免责条条件）目标管理（（有免责条条件）不可抗力：：拆迁/报报建/政策策/资金配合责任：：主办与协协办部门计划管理显性成本：：工程成本本、期间成成本隐性成本：：过失成本本、决策成成本成本管理考核指标考核效果考核管理体体系考核管理目目的内容设计管理技技术——““五图一书书”外部管理合合作关系图图内部管理任任务分配图图设计文件评评审控制图图设计市场现现状分析图图设计质量管管理分析图图设计发包操操作建议书书外部管理合合作关系图图开发商概念设计地质勘察设计监理建筑设计施工图审查查专项设计总图、建筑筑结构水、电、暖暖通消防人防土建工程：：深基坑支支护、幕墙墙、钢结构构、预应力结构构、网架、、地基处理理装修与景观观：园林、、绿化、室室内外装修修、标识、景观观照明公用工程：：供水、供供电、供热热、通讯、、煤气、智能化、市市政道路与与管网、发发电机及环保、停停车交通系系统、中水水系统等综合：厨房房设备及环环保、体育育设施（泳池、运运动场地等等）表示合同关关系表示协作关关系表示协调关关系内部管理任任务分配图图内容技术管理技术配合研究设计产产品评审设计成成果报建配合（熟悉报建建、报批工工作程序））招标配合（提供技术术参数与质质量标准））销售配合（楼书与模模型制作把把关、编制制使用说明明书）施工配合（审核技术术联系单、、填写工地地处理卡））验收配合（编制竣工工图）总结设计经经验新技术新材材料信息库库设计资源信信息库成本控制数数据库装修、园林林消防、人防防水电、通风风建筑、结构构成本控制缺陷控制技术创新设计文件评评审控制图图原则性评审符合宗地规规划指标符合强制性性规范有效性满足设计任任务指标满足设计深深度要求满足设计技技术措施要要求符合性评审完整体图纸蓝图电子文件计算书预留专业间间的信息接接口投资控制限额设计指指标投入与产出出比选缺陷防范功能缺陷风格不协调调专业交叉出出错综合性评审防灾(消防防、人防、、抗震、防防风、防洪、防滑坡坡、避开高高压走廊））节能、环保保内容设计市场现现状分析图图方案创新能能力强企业分类施工图实施施能力偏弱弱设计质量较较高经营理念以创新作为为核心竞争争力以品牌和市市场份额保保持领先地地位以服务赢得得客户以低价获得得任务内部管理管理的差异异-5设计师的职职业操守知名设计事事务所创新能力一一般复制能力强强质量参差不不齐甲、乙级设设计院炒更一族内容设计质量管管理分析图图过程管理内容管理冲突完整性装修标准与与施工发包包的矛盾装修标准与与施工图审审查的矛盾盾广义质量设计浪费、保保守风格不协调管理依据法律合同中间成果控制经济技术术指标-6满足功能外观观要求技术规范技术措施开发商：施工工图作业指导导书设计院：设计计要求调查问问卷功能缺陷、感感观缺陷设计发包操作作建议书发包模式内容平行发包分段发包概念设计施工图设计专项设计深基坑支护二次深化设计计：外立面、、幕墙、门窗窗合同组成合同文本合同附件设计任务书设计承诺书设计人员更换换限额设计承诺诺施工配合承诺诺控制要素质量控制关键控制点设计深度用户变更：初初期/中期/晚期变更技术配合概念设计与施施工图设计平行发包专业业交叉配合设计技术管理理——“五图图一书”项目基地环境境分析图概念设计任务务书模板景观设计任务务书模板住宅规划设计计指标图住宅节能设计计控制图项目赢利模式式建议书项目基地环境境分析图内容约束条件区位条件中心区城郊结合部郊区资源利用山地滨水劣势规避直观：看、听听、闻勘察：复杂地地质条件、地地下管线、文文物项目条件规划控制开发条件容积率、总高高度、层数、、退让间距施工环境创新空间用好资源钻好空子基地条件面积、形状、、地形、朝向向概念设计任务务书模板内容项目资料设计要点成果要求宗地现状图纸：宗地位位置/面积/形状/四至至图照片：环境/地貌/配套套/交通开发强度：建建筑密度/容容积率/道路路/停车/限高/退红线开发配套：生生活配套/人人防配套开发档次/营营销主题开发顺序/开开发配套规划要点项目定位设计指标：住住宅总面积/户型比例/户型面积/配套面积/层层数/层高空间形态：建建筑体量/建建筑风格/建建筑景观物管要求：主主次入口/道道路/交通/停车管理一般项目规划：总图/交通分析图图/景观分析析图单体：典型住住宅平、立面面图/效果图图重要项目：视视线分析/建建筑模型/三三维动画景观设计任务务书模板内容项目资料设计要点成果要求方案设计质量/深度施工图设计建筑规划成果果文件：总平平面/竖向设设计/道路交交通/主次入口/单单体设计/效效果图营销卖场包装装要求：营销销主题/销售售展示路线功能要求：观观赏性/参与与性/识别性性/安全性/生态性成本要求：一一类二类三类类景区造价指指标硬景：园建、、造型小品、、水景、灯饰、家私单方造价软景：乔木、、灌木、花卉卉、植被住宅规划设计计指标图内容宗地设计要点点规范/技技术措施均好性用地红线建筑退红线距距离综合技术经济济指标消防交通建筑综合管线平衡衡容积率停车位绿化率建筑高度面积计算规则则防火扑救道路停车日照间距通风、采光住宅节能设计计控制图内容强制使用推荐使用控制窗墙比提高气密性保温隔热门窗提高保温性能能玻璃厚度框料绝热措施施块料铺贴吊顶屋面门窗遮阳挡板百页玻璃热反射性性能屋面架空蓄水/绿化太阳能热水器道路照明屋顶内嵌墙体内嵌风能、地热清洁能源节水洁具中水回用灯具变频泵节能精装修交楼资源节约项目赢利模式式建议书开发价值容积率不变，，建筑密度比比选资源分配内容商住楼纯住宅容积率不变，，开发节奏比比选裙楼商业价值值塔楼住宅品质质景观资源分配配生活便利平衡衡容积率不变，，产品组合比比选设计品质控制制——“五图图一书”住宅花园阳台台品质控制图图住宅客厅餐厅厅品质控制图图住宅主卧次卧卧品质控制图图厨房生活阳台台品质控制图图住宅卫生间品品质控制图住宅整体包装装操作议建书书住宅花园阳台台品质控制图图入户花园观景阳台内容景观型过道型层数单层双层奇数/偶数咬合型地面考虑覆土下沉沉30cm左左右不考虑覆土下下沉10cm左右采光量控制面宽与进进深的比例采光面的位置置与客厅的关系系层高正出：阳台采采光面较宽侧出：注意对对卧室的影响响单层：进深大大时采光较弱弱双层：带来视视线干扰/飘飘雨住宅客厅餐厅厅品质控制图图户型差异内容紧凑型：平层层、创意小空空间豪华型：大平平层（一层一一户）、错层层、复式、别别墅舒适型：平层层、跃式、错错层控制要点内部关系：妥妥善处理与入入户门、景观观阳台、室内内楼梯、厨房、生活阳阳台间的关系系美观需求：隐隐梁隐柱、利利于空调、暖暖气片布置功能需求：采采光、通风、、朝向、景观观、布置家具具布置差异位置选择家庭厅尺度选择平层：前后布布局、左右布布局跃式：上下布布局开间进深比例例层高、开间比比例住宅主卧/次次卧品质控制制图控制面宽与进进深的比例衣柜空调室外机位位内容窗户无肋玻璃窗无肋转角玻璃璃窗弧型玻璃窗八角型窗（窄窄口>1.8m)落地飘窗关注性价比比例适中具有使用功能能独立式衣柜：：与主卫门的的冲突衣帽间实用率单排“L”型双排防潮处理置于两个飘窗窗中间置于飘窗下方方结合立面考虑虑电线预埋厨房生活阳台台品质控制图图平面布局综合管线常见问题操作台“一”字型“L”型单排布局（面面积小）厨房净宽不得得小于1.5m双排布局（面面积大）厨房走道净距距不得小于0.9m“∏”型“ll””型灶台不应正对窗户户不应紧贴墙面面烟道：注意顶顶层复式烟道道与标准层对对位洗菜盆：尽量量可自然采光光给排水：冷热热水、排污煤气设计与卫生间、生生活阳台门窗窗打架注意厨房门与与餐厅的关系系推拉门预留门门洞宽度平开门的开启启方向冰箱、微波炉炉、厨柜的位位置应提前考考虑内容住宅卫生间品品质控制图冲凉综合管线三件套的合理理关系内容淋浴罩：注意意与窗户的关关系是否阻挡窗户户开启是否有明显的的视线干扰浴缸下沉（高品质质精装修交楼楼）不下沉（业主主自理）如厕坐便器（下沉沉38mm））蹲便器（下沉沉45mm））洗手盆：避免免位于窗户下下方（预留镜镜位）洗衣机：干湿湿分区排污、地漏煤气同侧不同侧防潮处理住宅整体包装装操作建议书书公共空间创造卖点内容舒适度便捷性不同档次的主主入口不同档次的公公用走道环保型：太阳阳能利用、地地热利用、生生态技术污水处理、中中水回用不同档次的住住宅大堂/架架空层道路设计：人人车分流停车方式：室室内停车/露露天停车垂直运输：电电梯数量、速速度、品牌智能化：安防防、门禁、电电梯教育型：附属属中小学体育型：健身身会所、高尔尔夫球场…………………技术经济管理理——“五图一书””建筑风格技术术经济评审图图建筑细部技术术经济评审图图建筑门窗技术术经济评审图图园林景观技术术经济评审图图建筑装修技术术管理评审图图装修交楼成本本管理策划书书建筑风格技术术经济评审图图内容现代风格年轻型舒适型高技型先锋派西方古典主义义风格对色彩/材质质/细节的把把控中国传统风格格异域风格意大利式西班牙式泰式风格营造与规规划、户型及及园林的关系系建筑细部技术术经济评审图图内容门窗美观度栏杆/栏板百叶外墙实用度成本施工难度维护关注性价比玻璃栏板铁艺栏杆空调百叶/对对管道的遮掩掩住宅做法商铺常见做法法遮阳作用围蔽作用百叶的用材颜色/肌理各种装饰线角角建筑门窗技术术经济评审图图内容门窗选型使用功能物理性能门窗系列通风效率开启/固定分隔尺寸开启方式保温性能水密性能气密性能隔音性能使用安全无框玻璃防盗/防坠落落擦窗换玻璃高层：侧侧面开窗窗多层：正正面开窗窗维护/维维修物业管理理打架/受受限不利家私私布置园林景观观技术经经济评审审图内容构思构图构造关注价值值差异忽视一线城市市：追求求生态化化二线城市市：喜欢欢差异化化三线城市市：向往往城市化化构图优美美风情演绎绎功能作用用：参与与性/生生态性菜单式消消费维护费告告知平衡投入入/产出出重视专业配合合：建筑筑/装修修/水电电加工性能能/耐用用/低材材精用选材节点软硬界面面管线收口口色彩与建建筑物协协调建筑装修修技术管管理评审审图内容样板展示设计评审公共空间间地面铺装装墙柱/天天棚部位：架架空层/公用大大堂/走走道图案：与与环境、、环状协协调楼书审查查现楼展示示复杂：户户型平面面拼接、、楼层上上下收放放简单：门门窗/阳阳台/结结构露梁梁、露柱柱销售路线线/样板板间数量量样板间位位置：借借景/选选景/规规避视线线干扰与与不良景景观设计深度度构造：节节点/加加工性能能材料：块块料拼贴贴排版/提供材材料样板板私人空间间专业配合合：土建建/水电电/煤气气功能使用用：厨房房功能流流线/厅厅房家具具布置设计质量量设计要点墙柱：美美化管井井门与消消防设施施/电梯停层层天棚：少少做吊顶顶/灯具具节能装修交楼楼美观与适适用家电安装装/家具具布置销售展示示（略））装修交楼楼成本管管理策划划书内容成本策划发包策划发包模式式包工包料料包工包料料+甲供供料+甲甲指定分分包工程量/工程进进度开发商管管控水平平装修菜单单配置标准准可选项：：客厅背背景墙/客厅与与卧室选选地砖或或地板不可选项项：厨房房/卫生生间档次：品品牌/普普通；进进口/国国产便利性：：插座/空调预预留孔加工损耗耗石材艺术术加工材料规格格满足建建筑模数数供料/分分包甲供料：：瓷砖/石材/开关面面板/洁洁具/灯灯具/室内乳胶胶漆甲分包：：入户门门/木地地板/橱橱柜/复复式楼梯梯/铝合金门门窗/室室外栏板板地砖/石石材返碱碱控制复合地板板/实木木地板变变形控制制使用风险险材料选择择成本管理理技术———“五五图一书书”管理差异分析析图主动控制制技巧图图隐性成本本分析图图管理信息整合图管理资源整合合图成本管理建议书管理差异异分析图图内容指导思想想管理水平平互惠省钱精细通用以招标策策划为核核心以设计管管理为重重点以合同管管理为核核心以发包管管理为重重点以支付管管理为核核心以结算管管理为重重点粗放利润最大大化风险最大大化保障资金金供给整合社会会资源主动控制制技巧图图内容技术经济济比选降低一点点功能，，成本降降低很多多建设费用用与营运运费用比比选增加一点点成本，，销售收收入增加加较多管理目标标设定要80分分还是90分建设费用用与营运运费用比比选工作界面面划分专业设计计界面-7专业施工工界面隐性成本本分析图图内容后期交楼索赔赔误差：面面积误差差/货不不对板延期：延延期交楼楼/房产产证质量索赔赔：质量量通病、、观感缺缺陷结算漏洞洞运营补贴贴纠错成本本会所学校楼巴决策成本违规罚金金“杀价””成本签证漏洞洞支付漏洞洞中期采购漏洞洞合同漏洞洞前期管理漏洞管理信息息整合图图内容工具专业软件件内容管理软件件财务类造价类工程类销售类物业类配合企业业管理流流程链接财务务软件和和造价软软件数据整理理工程合同台帐帐管理支付/结结算管理理现金流分分析财税规划划财务招标与采采购变更与索索赔案例指标纵向分析析：估算算、概算算、预算算、结算差异异分析横向平衡衡：技术术成本/建造成成本成本分析析管理资源源整合图图外部资源源内部资源源内容发包人整整合承包人类别技术服务务施工承包包供应商技术水平平与管理理水平合作态度度与取费费标准指标管理专业水平平协调能力力中标杀价价付款拖延延口碑承包人评评估发包人文件库信息库技术文件件操作文件件招标文件件合同文件件流程/制制度操作套表表掌握市场场变化控制内部部限价造价信息息资源信息息管理工具具管理人才才成本管理理建议书书内容目标管理理招标管理理成本规划划：子目目划分/责任分分解付款原则则：平衡衡现金流流招标策划划：发包包界面、、计价模模式、组组价规则则评标策划划：技术术标/经经济标评评标要点点合同台帐帐：分类类管理/分项目目管理变更管理理：造价价变更、、索赔管管理操作流程程：申请请/审批批/支付付三大环环节支付查询询：应付付/实付付金额数据据积积累累：：与与历历史史成成本本对对比比/与与市市场场造造价价指指标标对对比比业绩绩考考核核：：与与销销售售额额挂挂钩钩/与与成成本本挂挂钩钩合同同管管理理支付付管管理理管理理总总结结成本本技技术术管管理理————““五五图图一一书书””合同同结结构构体体系系策策划划图图施工工总总包包招招标标策策划划图图施工工总总包包评评标标策策划划图图总包包管管理理费费用用策策划划图图设备备采采购购招招标标策策划划图图招标标总总体体策策划划建建议议书书合同同结结构构体体系系策策划划图图施工工类类供应应类类服务务类类土建建施施工工设备备采采购购总包包总包包+指指定定分分包包内容容垄断断:通通信信/煤煤气气/供供水水/供供电电其它它栏杆杆/栏栏板板铝合合金金材料料供供应应方案案/施施工工图图装修修/园园林林基坑坑/煤煤气气/市市政政专业业分分包包设计计施工工监监理理设计计监监理理投资资监监理理监理理装修修/园园林林公用用工工程程:消消防防/人人防防/空调调/智智能能化化包工工包包料料包工工+甲甲供供材材施工工总总包包招招标标策策划划图图发包包模模式式内容总包包+独独立立分分包包总包包+独独立立分分包包+甲甲供供料料总包包+指指定定分分包包计价价模模式式费率合同同清单单合合同同有预预付付款款无预预付付款款付款款条条件件资信信条条件件履约约保保证证门槛槛设设置置标底底编编制制编制制工工程程量量清清单单设置置投投标标栏栏标标价价评分标准权重评分防止差异过小小防止差异过大大经济标技术标施工总包评标标策划图管理承诺内容质量控制过程安全生产结果材料抽检合格格率过程验收一次次通过率质量目标实现现率保修期用户投投诉率工伤/火灾控控制基坑使用安全全防范进度控制投入周转材料施工设备关键线路交叉作业面协调技术措施施工难点分析析专业交叉危险险点控制组织措施质量保证体系系质量管理制度度合同措施开发商对总包包的授权与考考评总包对分包的的管理与服务务管理措施总包管理费用用策划图内容签约策划费用策划分清责任设备使用费水电分摊法相互牵制总包工期内取取费：按合同同约定费率总包工期外取取费：加收设设备租赁费总包施工合同同总包管理合同同总包对所有分分包打分所有分包对总总包打分综合法：独立立加工区装表表/混合作业区分分摊产值法：按产产值、用量协协商包干设备采购招标标策划图技术参数服务承诺内容设备档次国产/进口名牌/普通统一指标电梯:载重量量、速度、轿轿厢尺寸变压器：功率率发电机：功率率电梯：故障率率、耗能、噪噪音变压器：空载载电流、空载载损耗、噪音音发电机：振幅幅、噪音、体体积差异指标保修期安装指导备品备件招标总体策划划建议书依据内容内容目标工期资金供给技术难度管理跨度发包界面发包模式计价模式准入条件付款条件评分标准标底设置资源管理工程管理技术术——“五图图一书”市场主体责任任透视图施工管理冲突突透视图总包分包管理理透视图监理管控效果果透视图管理文明工作作配合图管理目标平衡衡建议书市场主体责任任透视图内容承包商依据“建设工工程项目管理理规范”（GB/T50326-2001）范围监理开发商四控：进度、、质量、安全全、成本控制制四管：现场、、合同、信息息、生产要素素管理协调：内部、、外部协调依据“建设工工程监理规范范”（GB50319-2000）范围四控：进度、、质量、安全全、成本控制制两管：合同、、资料管理协调：总包、、分包、供应应商协调依据：企业标标准范围技术管理计划管理成本管理施工管理冲突突透视图内容经济矛盾质量/进度进度施工手续资金供给质量装修与土建施施工扯皮安装与土建施施工扯皮合作矛盾平行发包总包对分包的的管理和服务务-8开发商对总包包的授权指定分包三方合同管理理矛盾两方合同管理