房地产项目用地的获取

房地产开发与经营

（第二版）

吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第5章房地产项目用地的获取房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要

房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。重点问题房地产项目用地获取的方式划拨土地使用权的特点、范围。土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。土地使用权转让的类型及其特点、要求。土地使用权出让与转让的区别。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1.1划拨土地使用权概述划拨土地使用权的含义划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1划拨土地使用权的获取划拨土地使用权的基本特征5.1.1划拨土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性划拨土地使用权的基本类型国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。5.1.1划拨土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1.2划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材中央政府的政策规定《中华人民共和国土地管理法》（1998）《划拨用地目录》（国土资2001第9号令）地方政府的政策规定原因：划拨土地存在非法隐形市场流转一般性管理国有企业改制过程中的划拨土地管理5.1.2划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材划拨土地使用权的主要步骤5.1.3划拨土地使用权获取的主要流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材预审申请批准审查登记发证《国有土地使用证》主要利益主体及相互关系5.1.3划拨土地使用权获取的主要流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材政府划拨土地使用者原土地使用者行政关系利益关系5.1.4划划拨土地使使用权获取过过程中的主要要成本和税费费房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材其他费用安置补助费主要成本和税税费土地补偿费地上附着物及及青苗补偿费费拆迁补偿费土地使用权出出让含义土地使用权出出让，简称土地出出让，是指国国家将国有土土地使用权在在一定年限内内出让给土地地使用者，由由土地使用者者向国家支付付土地使用权权出让金的行行为。5.2.1土土地使用权权出让概述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材5.2出让让土地使用权权的获取出让土地使用用权的基本特特征5.2.1土土地使用权权出让概述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金出让土地使用用权的基本类类型5.2.1土土地使用权权出让概述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材拍卖招标挂牌协议协议出让的政政策规定招牌挂出让的的政策规定5.2.2出出让土地使使用权的政策策规定房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材协议出让5.2.3出出让土地使使用权过程中中涉及的各主主要利益主体体及相互关系系房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材协议出让工商企业中央政府城市居民地方政府开发商农民招牌挂出让直接的利益主主体：出让方——地地方政府受让方——土土地使用者5.2.3出出让土地使使用权过程中中涉及的各主主要利益主体体及相互关系系房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材土地使用权出出让金：国有土地使使用者的代表表向土地使用用者收取的一一定期限的土土地使用费，，主要用于各各项城市建设设和土地开垦垦、复垦等方方面。其他费用：契税，征地地补偿费，房房屋拆迁费，，耕地占用税税，新增建设设用地土地有有偿使用费，，耕地开垦费费和各项管理理费用等。5.2.4出出让土地使使用权过程中中主要成本和和税费房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材协议出让土地地使用权的含含义协议出让国有有土地使用权权，是指国家以以协议方式将将国有土地使使用权在一定定年限内出让让给土地使用用者，由土地地使用者向国国家支付土地地使用权出让让金的行为。。5.3.1协协议出让土地地使用权概述述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材5.3协议议出让土地使使用权的获取取协议出让土地地使用权的基基本特征非市场出让，，没有竞争者者政府对地价较较易控制，灵灵活性较大价格和使用范范围收到限制制5.3.1协协议出让土土地使用权概概述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材经营性用地招招牌挂协议出让国有有土地最低价价格标准协议出让公示示制度存在的问题：信息公开程程度不够，操操作行为和操操作程序不够够规范5.3.2协协议出让土土地使用权的的管理情况房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材供地环节的一一般程序5.3.3协协议出让土土地使用权获获取的主要流流程房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材公开信息接收申请编制方案地价评估确定底价方案、底价报批协商签订公示签订合同公布结果核发批准书土地登记资料归档北京市协议出出让程序5.3.3协协议出让土土地使用权获获取的主要流流程房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材受理告知签约审定复审审核地价评审审查招标出让土地地使用权招标出让土地地使用权，是指市、县县国土资源管管理部门发布布招标公告或或者发出投标标邀请书，邀邀请特定或者者不特定的法法人、自然人人和其他组织织参加国有土土地使用权投投标，根据投投标结果确定定土地使用者者的行为。公开招标，邀邀请招标5.4.1招招标拍卖挂挂牌出让土地地使用权概述述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材5.4招标标、拍卖、挂挂牌出让土地地使用权的获获取拍卖出让土地地使用权拍卖出让土地地使用权，是指市、县县国土资源管管理部门发布布拍卖公告，，由竞买人在在指定时间、、地点进行公公开竞价，根根据出价结果果确定土地使使用者的行为为。5.4.1招招标拍卖挂挂牌出让土地地使用权概述述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材挂牌出让土地地使用权挂牌出让土地地使用权，是指市、县县国土资源管管理部门发布布挂牌公告，，按公告规定定的期限将拟拟出让宗地的的交易条件在在指定的土地地交易场所挂挂牌公布，接接受竞买人的的报价申请并并更新挂牌价价格，根据挂挂牌截止时的的出价结果或或现场竞价结结果确定土地地使用者的行行为。5.4.1招招标拍卖挂挂牌出让土地地使用权概述述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材招标出让土地地使用权的基基本特征程序规范全方位开放，，透明度高公平、客观交易双方一次次成交5.4.2招招标拍卖挂挂牌出让土地地使用权的基基本特征房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材拍卖出让土地地使用权的基基本特征必须有两个以以上的买主必须有不断变变动的价格必须有公开竞竞争的行为5.4.2招招标拍卖挂挂牌出让土地地使用权的基基本特征房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材挂牌出让土地地使用权的基基本特征时间长，且允允许多次报价价，有利于投投资者理性决决策和竞争操作简便，便便于开展有利于土地有有形市场的形形成和运作5.4.2招招标拍卖挂挂牌出让土地地使用权的基基本特征房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材招标基本流程程5.4.3招招标拍卖卖挂牌出出让土地地使用权权的基本本流程房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材招标投标开标评标决标签约领证拍卖基本本流程市、县国国土资源源管理部部门公告告拍卖活活动的时时间、地地点举行拍卖卖会签订《成成交确认认书》5.4.3招招标拍卖卖挂牌出出让土地地使用权权的基本本流程房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材挂牌基本本流程5.4.3招招标拍卖卖挂牌出出让土地地使用权权的基本本流程房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材公布挂牌牌信息竞买人报价确认报价价挂牌截止止现场竞价价签订《成成交确认书书》保证金处理法律责任任广义：土地使使用权发发生转移移的所有有行为，，包括出出让。狭义：通过出出让方式式获得土土地使用用权的土土地使用用者，通通过买卖卖、赠与与或其他他合法方方式将土土地使用用权再转转移的行行为。土地交易易一级市市场；土地交易易二级市市场5.5.1土土地使用用权转让让的概念念房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材5.5土土地使使用权转转让《城市房房地产管管理法》》可以转让让的条件件不得转让让的条件件5.5.2土土地使用用权转让让的法律律条件房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材土地使用用权转让让的法律律效力土地使用用权转让让，出让让合同载载明的其其他权力力义务随随之转让让。新受让人人应遵循循原受让让人与国国家签订订的合同同要求，，不得随随意更改改。土地使用用权转让让，地上上建筑物物、其他他附着物物所有权权随之转转让。5.5.3土土地使用用权转让让的特点点房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材土地使用用权转让让的类型型5.5.3土土地使用用权转让让的特点点房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材1出售2交换3赠与转让申请请签订转让让合同转让合同同公证5.5.4土土地使用用权转让让的程序序房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材缴纳土地地出让金金和土地地增值税税增值税扣扣除项目目增值税四四级超额额累进税税率土地使用用权变更更登记5.5.4土