房地产跨部门协同系列-快速开发的经验和教训

“快速开发”的经验和教训？龙湖路项目10月21日目录第一部分第三部分第二部分第四部分项目快速开发基本情况介绍项目快速开发的几点经验项目快速开发的几点教训实现快速开发的几点建议项目快速开发基本情况介绍第一部分主要技术指标龙吴路朗香苑项目地块，位于上海市徐汇区华泾镇，南临华济路，西隔欧洲印象项目与主要干道龙吴路相接，东侧隔华济苑小区眺望黄浦江。整个小区用地面积为14489平方米，由6栋6-7层住宅、1栋7层公建及一个地下车库组成，总建筑面积32833平方米。类别指标总用地面积14490总建筑面积32833住宅建筑面积21159地下建筑面积9412户数152居住人数532机动车位120非机动车128容积效率1.60绿化率0.35项目鸟瞰图样板区入口广场5号楼西套1、3层两套精装样板房样板区边线2号楼住宅6号楼住宅3号楼住宅4号楼住宅7号楼住宅5号楼样板房售楼处1号楼公建项目总平面图样板区入口广场5号楼西套1、3层两套精装样板房样板区边线1号楼公建2号楼住宅6号楼住宅3号楼住宅4号楼住宅7号楼住宅5号样板楼售楼处7龙吴路里程碑计划完成情况龙吴路项目里程碑计划完成情况工作节点里程碑计划实际进度工期备注取得土地中标通知09-9-2509-9-25完成《项目定位报告》09-10-2009-10-20正常取得土地权证09-12-2309-12-23正常取得《建设用地规划许可证》09-12-1609-12-16正常方案设计批复09-3-409-3-4正常销售样板区开工（桩基开始施工）10-3-110-3-1正常完成施工报建图10-4-810-4-8正常取得《建设工程规划许可证》10-4-2710-4-27正常施工总包合同签订10-2-510-2-5正常取得《建设工程施工许可证》10-4-2910-4-29正常完成桩基/围护工程10-4-3010-4-30正常开始垫层施工10-4-910-4-9正常售楼处完成施工，对外开放10-9-2110-7-15提前主体施工达到预售条件10-9-3010-9-20提前样板区工程完工，开放10-9-2110-9-20提前主体结构封顶10-9-2010-9-20正常取得预售许可证10-9-3010-9-19提前开盘预售10-10-110-9-24提前项目开盘前主要节点时间介绍龙吴路项目从拿地——取得预售许可证实现销售周期为359天20104.27拿地时间建设工程规划许可证取得时间建设用地规划许可证取得时间样板段（售楼处）开工时间建筑工程施工许可证取得时间商品房预售许可证取得时间，83天75天57天2天52天→→→20099.25200912.1620103.120104.2920106.2091天20109.19取得房地产开发贷款扩初设计施工图设计审图132用地规划证577835197方案设计土地权证方案批复工程规划许可证施工证扩初批复226定位样板段提前实施（单体达到预售条件）预售证开盘项目开盘前主要节点开发周期分析土地中标204145项目开盘前主要节点开发周期分析方案设计时间132天，时间偏长用地规划许可证与土地权证办理顺序与上海其它区不同工程规划许可证与施工许可证同步办理，基本同时取得（相隔2天）方案批复前已开始全部桩基工程、围护工程及样板区5号楼基础工程施工项目目快快速速开开发发的的几几点点经经验验第二二部部分分快速速招招标标采采购购本项项目目总总工工期期2010年4月1日土土方方开开挖挖，，样样板板区区竣竣工工计计划划日日期期2010年9月21日开开放放，，按按三三级级计计划划，，2010年7月底底之之前前完完成成涉涉及及样样板板区区工工程程的的27项分分包包工工程程、、配配套套工工程程、、检检测测工工程程招招标标，，据据此此招招标标前前期期的的工工作作准准备备较较充充分分，，工工程程、、设设计计、、配配套套及及成成本本通通力力合合作作，，按按时时交交付付本本部部门门应应提提供供的的招招标标所所需需资资料料。。基基本本未未因因前前期期时时间间的的耽耽搁搁而而造造成成后后面面招招标标时时间间延延长长；；基基本本未未因因单单位位提提供供、、图图纸纸、、方方案案等等资资料料不不齐齐原原因因，，给给整整个个招招标标过过程程造造成成滞滞后后。。部分分招招标标计计划划快速速开开发发中中的的工工序序工作作前前置置、、并并行行与与交交叉叉说明明及及图图例例：：：关关键键里里程程碑碑：某某个个阶阶段段的的主主导导专专业业任任务务，，即即其其输输出出会会成成为为本本阶阶段段其其他他专专业业开开展展活活动动的的输输入入条条件件。。：配配合合专专业业的的任任务务。。项目目论论证证阶阶段段项目目策策划划阶阶段段设计计管管理理阶阶段段开盘盘前前工工程程管管理理土地地中中标标主体体开开工工开盘盘开始始入入伙伙竣工工备备案案客户户关关系系管管理理阶阶段段拓展展营销销设计计工程程项目目论论证证初步步产产品品定定位位规划划要要点点/规划划草草案案项目目定定位位产产品品策策划划概念念规规划划设设计计营销销策策划划、、项项目目推推广广方方案案策策划划、、项项目目前前期期推推广广及及销销售售前前准准备备方案案设计计扩初初设计计施工工图图设计计设计计配配合合、、供供应应商商考考察察、、招招标标及及施施工工准准备备主体体结结构构施施工工至至具具备备预预售售条条件件工程程施施工工至至竣竣工工验验收收销售售及及入入伙伙配配合合工程施工配合合、销售配合合及入伙配合合销售事务管理理成本估算测算预算、标底、、合同价进度款、工程程变更结算入伙事务管理理客服报建建设用地规划划许可证、签订土地使用用合同方案、初步设设计、施工图图报建；基础础提前开工报报建；施工许许可证预售许可证入住许可手续续合同备案、按按揭办理工程施工配合投诉问题归纳纳、产品改进进建议销售配合采购管理用地规划许可可证工程规划许可可证总包签约材料采购开盘后营销、、交付管理：提前开始或或与主导任务务并行的工作作。样板展示区策划桩基与基础施工综合管线施工样板区（含卖场、会所）施工样板区设计材料定样景观设计管线设计配套、管线征询快速开发中的的资源整合（（事业部供方方管理）上海事业部供供方库的建设设供方管理是项项目工程管理理及成本管理理的平台，在在市场并不完完善的今天，，供方管理的的重要性与难难度均很大，，对供应商管管理，事业部部根据供方管管理总体目标标，稳步开展展对供应商的的信息收集、、报批入库、、过程评估、、履约后评估估、进退等管管理工作，使使上海事业部部合格供应商商达到270家，可能供应应商达到310家，市场供应应商达到76家，供应商库库的数量增加加，结构更合合理，基本能能适应事业部部的采购要求求。快速开发中的的资源整合（（项目供方管管理）在项目景观绿绿化、精装修修、铝门窗、、进户门、外外墙金属漆、、外保温等供供方选择过程程中，经各方方充分沟通，，在事业部领领导的支持下下，较好地处处理了供方能能力与成本之之间的平衡样板区主要供供应商选用合合作过、配合合意识较好的的供应商，特特别是总包、、精装修、室室外景观绿化化及设计四家家供应商结合供应商过过程评估、后后评估，组织织对总包、监监理及主要分分包商进行培培训交流，用用旭辉的文化化培养供应商商对旭辉的忠忠诚度，用旭旭辉的基本要要求、知识积积累、客户的的关注点提升升供应商管理理水平，为项项目部的工程程快速开发奠奠定坚实的基基础。快速开发中的的资源整合（（项目供方管管理）龙吴路项目主主要的供方序号分项工程名称供方单位名称备注1设计上海中森建筑与工程设计顾问有限公司2桩基工程上海强劲基础工程有限公司有实力，配合好3总包江苏江洲有基本实力，能配合4样板房精装修上海东徽建筑装饰工程有限公司配合好5样板区景观绿化上海德基园林景观工程有限公司有实力，配合好6外墙外保温上海东傲工程实业有限公司有基本实力，配合好7铝门窗上海振兴铝业有限公司有基本实力，配合好8外墙金属漆上海基昱建筑装饰工程有限公司配合很好快速开发中流流程效率优化化流程是工作协协作的基础，，在严格执行行流程的前提提下，根据流流程的原则及及实际情况，，以领导同意意，优化流程程，提升效率率。一、合同未签签订总分包进进场施工按集团三级计计划体系，总总分包合同签签订后才能进进场施工，由由于从中标到到合同签订时时间较长（正正常约需1个月左右），，总包及部分分分包在收到到中标通知书书后就进场准准备施工，如如桩基进场施施工时间为2010年3月1日，合同签订订时间为2010年3月23日；总包挖土土时间为2010年4月1日，合同签订订时间为2010年4月22日二、设计变更更与技术核定定作业指引按规定，设计计变更与技术术核定应完成成审批后才能能执行，施工工过程中，单单位外立面、、景观绿化、、精装修均存存在部分实施施完成后发现现需要提升而而变更，因工工期因素，部部分变更在审审批未完成的的情况下，经经各方充分沟沟通后立即实实施。如7月8日，5号楼外立面线线条，9月上旬，三层层样板房精装装修及室外景景观绿化均进进行了较大调调整，为确保保进度，项目目部与设计、、成本协商，，经领导同意意，在设计变变更流程未完完成的情况下下及时安排施施工单位施工工。又如：由由于部分外立立面线条工程程、北侧大小小楼梯及公共共部位底层楼楼梯间精装修修工程未提供供细部构造图图纸，项目部部、设计、成成本、施工方方充分沟通，，项目部及时时发文安排外外保温、金属属漆、精装修修施工单位施施工。三、甲定乙供供材料认质认认价作业指引引为确保样板区区的进度，对对数量较少及及总价较低的的部分材料，，如落水管、、潜水泵、贮贮藏室门、精精装修墙地砖砖等材料未完完成书面核价价情况下（已已达成口头共共识），及时时安排总分包包采购。计划管理———合同根据集团审批批确定的里程程碑计划科学学细化，确定定总包施工关关键节点及各各分包进场时时间，特别是是在总包合同同中明确样板板区的六大节节点（基础、、主体框架、、砌体、内粉粉、外墙装饰饰及落架、室室外景观绿化化）及非样板板区结构封顶顶时间（办理理预售证）及及奖罚措施。。分包合同中亦亦有各自的关关键节点及奖奖罚措施计划管理———现场协调在事业部的有有力支持及事事业部相关部部门的密切配配合下，严格格按三级计划划的要求开展展各项工作，，每2周对总分包进进行过程评估估，采用针扎扎式处罚方式式，奖快罚慢慢，形成有效效的计划管控控机制。最后一个月，，每天下午5点召开样板区区各施工方进进度协调会议议并形成书面面会议纪要，，评估当天完完成情况，安安排、协调总总分包第二天天关键工作及及配合事宜。。如总分包未未完成当天工工作，必须安安排晚上加班班，否则将面面临处罚，使使各方不惜代代价抢工（如如景观绿化单单位9月18日晚50人通宵加班，，当天基本完完成景观绿化化施工；样板板房软装单位位9月19晚亦通宵加班班）。项目管理人员员根据工作需需要，安排人人员晚上值班班，监督、协协调晚上加班班工作。根据有利于进进度的原则，，及时划清、、调整总包及及各分包工作作界面，安排排、协调专项项工程进度优优势单位跨合合同施工。如如安排总包完完成应由景观观绿化单位承承担的地下车车库顶板回填填土工作，缩缩短关键工作作3天时间。计划管理———现场协调——过程评估及及每日会议过程评估每日会议纪要要计划管理———现场协调———界面管理理按总包合同及及景观绿化合合同，样板区区地下车库顶顶板至绝对标标高6.300之间填土由总总包负责,绝对标高6.300至6.600之间土方由景景观绿化单位位负责,根据现场道路路及交叉施工工的实际情况况，项目部协协调填土由总总包一次到位位，景观绿化化单位向总包包支付一定费费用，此措施施缩短关键工工期3天。样板区工程计计划管理成果果项目名称开工时间完工时间工期（天）备注5号楼土建主体及外立面工程基础工程2010年4月1日2010年4月30日30天5号楼为地下室+7层+阁楼的多层花园洋房上部框架结构2010年5月1日2010年6月26日57天砌体结构2010年5月29日2010年7月10日43天外立面施工2010年7月11日2010年8月29日50天室内毛坯装饰2010年7月10日2010年9月15日68天小计168天精装修工程水电、地暖、空调、防水及木基层2010年7月18日2010年8月10日24天精装修工程为5号楼三层标准层及一层带地下室两套样板房墙地砖、地板2010年8月11日2010年9月10日31天涂料、油漆、墙纸2010年8月18日2010年9月15日29天软装及家具2010年9月16日2010年9月20日5天小计65天景观绿化工程南面雨污水管线2010年8月8日2010年8月11日4天景观绿化工程集中在5号楼南面、西面、北面，面积约800平方米南面景观绿化2010年8月12日2010年9月19日39天西面、北面填土及管线工程2010年8月30日2010年9月5日7天西面、北面景观绿化2010年9月6日2010年9月19日14天小计43天工期合计173天项目开发团队队协作—项目目、设计、成成本配合项目、设计、、成本的密切切配合，及时时补位是确保保工程进度及及产品效果的的重要基础，，以下的具体体措施均体现现了各方服务务样板区快速速施工的意识识。1、由于4月8日才完成施工工报建，4月29日取得施工许许可证，经各各方协商前期期桩基、围护护及基础施工工均采用分阶阶段提供的白白图施工。2、为施工便利利，缩短拆模模或填土时间间，将5号楼主体结构构7层及阁楼层砼砼标号由C35提高到C40，将地下车库库顶板混凝土土标号由C30提高到C40。3、为确保样板板房精装修与与总包室内粉粉刷同步施工工，增加1、3层样板房顶板板水泥基防水水涂料。项目开发团队队协作—项目、设计、、成本配合4、前期设计阶阶段与设计协协商将5号楼地下室与与地下车库分分离，为5号样板楼主体体快速施工创创造了有利条条件项目开发团队队协作—项目、设计、、成本配合5、对于极个别别施工方无意意的材料定制制失误，为确确保工期，项项目部、设计计部在不影响响效果的前提提下，及时调调整设计。由于固定家具具框体定货错错误，临时调调整设计项目开发团队队协作—项目、设计、、成本配合6、各方协商确确定部分外立立面线条构造造做法（EPS板外批隔离腻腻子喷金属漆漆）各方协商确定定外立面线条条构造做法（（EPS板外批隔离腻腻子喷金属漆漆）项目开发团队队协作—项目、设计、、成本配合7、各方协商确确定外立面线线条构造做法法（镀锌钢管管喷金属漆））各方协商确定定外立面线条条构造做法（（镀锌钢管喷喷金属漆）项目开发团队队协作—项目、设计、、成本配合8、经协商，将将5号楼屋面防水水由正常顺序序调整为倒置置式，化解天天气因素，及及时完成屋面面防水工程屋面防水调整整为倒置式项目开发团队队协作—项目、设计、、成本配合9、根据施工的的可行性及快快速施工原则则，将靠近单单体地下室处处的地下车库库外墙防水由由防水涂料调调整为4mm厚的防水卷材材。总分包的努力力总分包的努力力1）总包泥工、、木工、钢筋筋工、粉刷工工、水电工各各工序进行交交叉施工，加加班施工，与与各分包交叉叉施工。2）在高温天气气，出勤率及及工作效率下下降情况下，，或农忙季节节，总分包不不惜代价，及及时高价联系系关系劳务队队伍支持。3）此次样板房房精装修进场场提前量较大大，在主体结结构施工阶段段即已进场。。总包在上部部结构尚在施施工的情况下下，先对两套套精装进行清清理和粉刷，，提供工作面面给精装修。。4）为了防止雨雨水、施工用用水从屋面、、门窗洞进入入室内，总包包提前进行平平屋面防水施施工、样板房房顶板防水施施工、门洞设设置挡水槛，，铝合金窗框框安装后立即即进行塞缝。。5）采用挑架与与二次搭设赶赶工措施：为为确保5号楼主体与地地下车库同步步施工，5号楼西侧二层层设悬挑架，，待西面室外外管线施工完完毕后，二次次搭脚手架，，同时景观绿绿化单位施工工景观小路，，二次架拆除除后施工绿化化。6）铝门窗单位位创造条件及及时安装样板板房门窗扇（（由于短时道道路不畅，门门窗扇运输采采用人抬肩扛扛）7）景观绿化分分区分批施工工措施：景观观施工根据现现场条件、工工作量分南区区及西、北两两个区，分批批施工，由于于南区景观小小品较多，工工期较长，场场地提供较早早，集中力量量先抢南区景景观，后期加加班甚至通宵宵抢各区景观观绿化。8）为减少交叉叉污染及按期期拆除外架，，金属漆单位位后期施工采采用吊架作业业。总分包的努力力—拆架前抢抢工立体交叉叉施工图地下车库施工工外立面铺贴金属漆施工线条粉刷收尾尾室内施工楼梯二结构外保温收尾外架调整景观施工总分包的努力力—挑架架采用用挑挑架架确确保保5号楼楼主主体体与与地地下下车车库库同同步步施施工工总分分包包的的努努力力———加班班9月18日通通宵宵进进行行红红线线外外景景观观收收尾尾总分分包包的的努努力力———吊架架金属属漆漆用用吊吊架架施施工工平面面布布置置平面面布布置置除5号楼楼面面南南侧侧约约400平方方米米的的范范围围外外，，整整个个场场地地退退红红线线4米内内的的区区域域均均需需开开挖挖，，合合理理的的平平面面布布置置及及各各块块开开挖挖顺顺序序、、时时间间对对样样板板区区开开放放及及预预售售证证的的取取得得至至关关重重要要，，项项目目部部与与总总包包根根据据工工期期要要求求在在招招标标过过程程及及前前期期施施工工准准备备中中进进行行了了细细致致的的分分析析，，编编制制了了三三阶阶段段（（2010年6月15日至至7月20日、、7月21日至至9月10日、、9月11日至至样样板板区区开开放放展展示示））总总平平面面布布置置图图、、土土方方开开挖挖顺顺序序图图（（5批19块））并并认认真真执执行行平面面布布置置——三三阶阶段段总总平平面面布布置置基基本本思思路路此区区域域7月20前总总包包作作为为材材料料堆堆场场及及加加工工厂厂，，7月20日交交景景观观绿绿化化单单位位施施工工此区区域域7月18前总总包包完完成成基基础础工工程程，，7月20日后后作作为为材材料料堆堆场场及及加加工工厂厂此区区域域8月10前总总包包完完成成地地下下车车库库顶顶板板及及填填土土施施工工，，8月10交景景观观绿绿化化施施工工平面面布布置置——土土方方开开挖挖顺顺序序基基本本思思路路根据据后后浇浇带带将将土土方方开开挖挖划划分分为为19块，，分分五五批批次次序序开开挖挖提前前向向市市政政署署申申请请临临时时施施工工通通道道供供7月20日后后5号楼楼及及样样板板区区施施工工报批批报报建建手手续续办办理理“旭辉辉朗朗香香苑苑””项项目目是是我我司司在在徐徐汇汇区区的的第第一一个个住住宅宅项项目目，，在在前前期期四四证证报报批批报报建建过过程程中中，，按按照照我我司司工工作作流流程程提提前前进进行行下下道道工工作作的的沟沟通通，，使使抗抗震震、、防防雷雷、、人人防防等等手手续续提提前前协协调调办办理理，，加加快快了了方方案案、、扩扩初初的的审审批批时时间间，，为为顺顺利利开开展展建建设设工工程程规规划划许许可可证证奠奠定定了了基基础础，，徐徐汇汇区区的的规规土土局局在在办办理理规规划划许许可可证证前前需需要要提提前前进进行行灰灰线线初初步步核核验验，，该该要要求求其其实实是是考考验验设设计计院院图图纸纸的的严严谨谨性性及及配配套套人人员员在在规规划划测测绘绘等等领领域域的的协协调调能能力力，，我我司司职职能能PMO成员员经经过过加加班班加加点点，，提提前前完完成成了了该该项项工工作作。。对于于项项目目环环评评工工作作等等也也提提前前开开展展，，顺顺利利取取得得评评审审通通过过。。在在办办理理建建设设工工程程规规划划许许可可证证时时，，尽尽快快同同步步完完成成了了完完成成该该项项目目公公建建协协议议，，总总承承包包合合同同备备案案、、综综合合保保险险；；提提前前完完成成了了总总体体及及人人防防材材料料测测试试等等，，于于2010年4月27日取取得得了了第第三三证证（（建建设设工工程程规规划划许许可可证证））后后，，于于2010年4月28日完完成成总总体体报报监监，，2010年4月28日完完成成施施工工许许可可证证的的申申报报，，在在项项目目总总和和公公司司领领导导关关心心和和支支持持下下于于2010年4月29日顺顺利利取取得得施施工工许许可可证证。。报批报建建手续办办理从预售整整个过程程中，占占用时间间最多的的是物业业招标（（包括核核价、面面积核定定）和房房屋面积积预测工工作，这这两项工工作我较较早启动动，对于于物业招招标、核核价由于于是永升升物业公公司操办办，但也也需要配配套人员员积极跟跟进同时时对比项项目三级级计划时时间表进进行督办办。同步步对物业业面积核核定工作作及相关关人员进进行了及及早跟进进。房屋面积积预测工工作对于于我司项项目抵押押是必要要的，因因此该项项工作必必须要及及早开展展。而目目前房管管预测工工作需要要房号基基础核验验单才能能开始（（旭辉朗朗香苑项项目进行行了特殊殊处理）），因此此在我司司大规模模扩张阶阶段，应应该对施施工单位位取得房房号基础础核验单单的时间间节点在在施工合合同中予予以明确确。预测测工作前前经办人人员应熟熟悉该项项目每单单元面积积可能发发生的情情况（多多和设计计沟通）），在操操办中一一一进行行化解，，避免二二次更正正的麻烦烦。“旭旭辉朗香香苑”项项目预测测工作虽虽然较为为复杂，，但和设设计人员员、营销销人员沟沟通较多多，双方方配合较较好，因因此顺利利完成测测绘，基基本没出出现影响响整个项项目销售售的事宜宜。报批报建建手续办办理这次预售售工作遇遇到了上上海市整整体楼市市限价的的政策，，“内环环以内、、三万元元单价以以上、别别墅等需需报市局局审批””（其实实就是延延后开盘盘）。从从得到这这个消息息为2010年9月13日下午（（区房管管局已有有风声，，市住房房保障局局内部通通知三万万元单价价是按楼楼栋核定定）。而而我司正正好符合合第二条条（三万万元单价价以上）），为此此在尽快快上报公公司领导导后，于于当天晚晚上和营营销王正正等加班班（这里里感谢王王正一晚晚上将一一房一价价表完成成），于于第二天天取得区区房管局局相关手手续（一一房一价价按整体体均价报报），第第三天（（2010年9月15日）上午午完成市市房地产产交易中中心入网网备案证证明（一一房一价价，按楼楼栋报）），在当当天中午午市房地地产交易易中心也也收到该该内部通通知（三三万元单单价是按按楼栋核核定）。。针对此此次市政政府对楼楼市整体体限价政政策的快快速反映映（打了了政策操操作的一一个时间间差），，保证了了“旭辉辉朗香苑苑”项目目销售价价格及公公司利益益。目前公司司的三级级计划已已较为完完善，再再根据项项目特点点提前进进行协调调及沟通通，同时时在项目目总及公公司领导导的支持持下，相相信“旭旭辉朗香香苑”项项目将会会取得更更好的成成绩。项目快速速开发的的几点教教训第三部分分本节主要要从项目目开发环环节（定定位、设设计、报报建、招招采、施施工、销销售）或或者基础础管理方方面如计计划、流流程、标标准化、、人力资资源、财财务等方方面，重重点分析析快速开开发不足足之处，，也就是是这几个个方面如如果改善善了，项项目开盘盘周期会会更短。。抓住重重点，不不求面面面俱到。。方案设计计工期132天，时间间偏长主要原因因：1、土地出出让合同同规定