房地产精品资料中国海南博螯项目产品报告

博鳌二期

————部分产品建议报告

2008年2月本报告需要解决的两个核心问题国际公寓产品面积配比商业在本项目中所占的比例

1原来方案认知篇

2公寓市场检测与建议

3商业检测与建议

第一部分：原方案

总用地面积：583亩，合39万平米备注：按照ANS方案，面积减少，约为35万平米。但河流条件是否允许做内湖或人工沙滩均需要技术论证。项目总指标公寓类产品商业类产品别墅类产品沿海高级公寓GOLF球公寓岛内商业岛内商业岛内商业滨海商业游艇码头高端别墅顶级别墅500强会所500强会所项目总指标注：本计算按照总面积583亩计算，容积率控制在0.25以内岛内公寓总建筑面积控制在20000平方米以内，容积率0.5左右的4层公寓，占地面积为40000平方米规划功能面积建议物业类型建筑面积容积率占地面积所占比例国际公寓600000.51263%高端别墅100000.2510.5%顶级别墅100000.11010.5%500强会所100000.128.3310.5%滨海商业50000.51.05.26%码头以及其中公共场地2.54合计950000.2438.87/容积率：0.5总建筑面积：60000平方米单套面积：控制在80－120平方米里面建筑高度：层高3.2米，共4层；建筑形态：观景退台式公寓；外立面风格：采用石材与玻璃的拼贴，营造新古典主义风格房型：超标准的1房1厅，打造典型的单身人士或者二人生活的度假产品。单价：8000元/m2起总价：在60－100万客户人群：富裕型人士（有一定前期积累，同时年收入在30万以上的富裕型人士）国际公寓规划

容积率：0.5的超低容积率商业层高挑空在4米以上，创造出一定的艺术空间，便于后期品牌入驻后的形象展示。建筑形态：内部空间隔断自由化，外立面风格，简约和复古结合，添加一些具有海南风情或者中国民族元素的建筑语言表达（比如：在墙的处理上，石材和琉璃瓦的结合等）滨海商业

第二部分：公寓市场监测与建议

市场监测：：岛中小户户型备受关关注——理性的奢侈侈市场咨询：：理性消费爱爱“小房””岛岛外客户多多选择中小小户型而不不是大户型型的理由，，２１世纪纪不动产海海南总经理理余快概括括为宜居、、实用、实实惠。一般般来海南度度假往往会会是中老年年人，居住住时间较短短，一至两两房不超过过９０平方方米足够，，只要社区区环境优雅雅、绿化好好一点、房房型设计合合理、周边边配套齐全全、按目前前的价位一一般在２００万左右，，一房二房房的中小户户型最受欢欢迎。去年年推出的金金湾花园，，以其不超超过９０平平迷的饿中中小户型以以及优雅的的社区环境境吸引了岛岛外客户的的青睐，６６００多套套房子几个个月时间被被抢购所剩剩无几，６６０％多被被岛外客户户购走。““中中小户型的的被热卖，，揭示出一一个消费理理念，那就就是人们的的理性消费费。”专专家指出：：无论是住住房、汽车车等大宗消消费还是日日常消费，，人们更注注重实用、、实惠与性性能，住房房也是一样样，本来８８０、９００平米足够够，选择更更大的房子子会造成浪浪费。作为为过渡时期期要选择中中小户型是是较为理智智的，没必必要“一步步到位”。。市场检测2经统计，三三亚市2007年1--7月批准预售售商品房53.40万m2，和去年同同期相比增增长32.37%。其中商品品住房49.20万m2,5513套。登记销销售面积67.94万m2，和去年同同期相比增增长47.28%；其中商品品住房65.72万m2,7413套（含产权权式酒店销销售7.71万m2,一线海景公公寓、别墅墅销售9.91万m2）,商业用房2.05万m2；7月登记销售售商品房7.52万m2，其中商品品住房7.24万m2，共786套。三亚——折射海南高高端市场的的镜子总体市场发发展良好，，

供求都都呈现健康康上扬现象象。市场检测2——不同套型新新建商品住住房成交户型越小销销售的套数数和面积所所占的比例例越大，2007年1--7月90m2以下的商品品住房销售售4442套，面积29.05万m2，占总销售售套数的59.92%，占总销售售面积的44.20%。6月销售90m2以下的商品品住房405套，面积2.70万m2，占总销售售套数的51.53%，占总销售售面积的37.29%。总体情况90m2以下的套数所占比例套数7413.22444259.92%面积（万m2）65.7229.0544.20%90m2小户型度假假公寓备受受宠爱！市场检测2——新建商品住住房客户研研究三亚市商品品住房的销销售对象主主要是岛外外市场，2007年1--7月，销售总总套数7413套，面积65.72万m2，岛外销售售6553套，面积56.45万m2，岛外市场场占总销售售套数的88.4%，占总销售售面积的85.89%。7月销售总套套数786套，面积7.24万m2，岛外销售售576套，面积4.83万m2，岛外市场场占总销售售套数的73.28%，占总销售售面积的66.71%。岛外市场，，海南市场场主角！去化情况去化套数去化面积（万m2）岛内8609.27岛外655356.45总体741365.72市场检测2——新建商品住住房供求情情况截止至07年7月31日，结转可可售面积82.88万m2，其中上年年结转可售售面积57.03万m2。1--7月批准预售售商品住房房49.20万m2，与上年同同期相比增增长35.32%；实际登记记销售面积积65.72万m2，与上年同同期相比增增长50.30%（1—7月产权式酒酒店销售7.71万m2，与上年同同期相比增增长181%;一线海景公公寓、别墅墅销售面积积9.91万m2，与上年同同期相比增增长342%）。7月销售面积积7.24万m2，与上月相相比增长长17%,占上年全年年销售总量量的11%。海景公寓·海景别墅——未来市场主主力!市场检测2——新建商品住住房价格和和供求结构构情况2007年1--7月批准销售售新建商品品住房按面面积计算以以8000-9000元/m2价位所占的比例例最高，占占32.39%；其次为2500-3000元/m2，其所占比比例为20.80%。可见高档档商品房(主要是产权权式酒店和和酒店式公公寓)的供应量较较大，从另另一个角度度来说，新新批准预售售的商品房房的房价增增长幅度加加大。需求求情况为：：按其面积积计算，其其销售所占占比例是以以3000-4000元/m2的比例最高高，为17.86%;其次为4000-5000元/m2，其比例为为14.87%;按套数计算算,3000-4000元/m2所占比例最最高,为18.05%,其次为4000-5000元/m2,为15.43%。高价产品，，海南市场场主题!市场检测2——不同套型新新建商品住住房供求情情况批准销售的的新建商品品住房以小小户型为主主，无论按按面积计算算还是按套套数计算，，随着户型型面积增大大，其占有有的比例越越小，但从从销售（需需求）情况况来看，2007年1--7月销售面积积比例最大大的户型结结构为60--80m2，为12.31万m2，占总销售售面积的18.73%；而按套数数计算，≤≤60m2的销售比例例最大，共共销售1808套，占销售售总量的24.39%，随着单套套面积增大大，其销售售比例逐渐渐减少。舒适小户型型成为市场场的新宠！！国际公寓建建议部分产品单套面积（m2）套数所占面积（m2）所占比例1类国际公寓1001201200020％2类国际公寓805254200070％3类国际公寓12050600010％合计/69560000通过对于本本项目前期期的总体定定位和现现有三亚市市场供求情情况等各个个方面的验验证，建建议国际公公寓部分在在整个项目目中的比重重依然保持持以前的重重要地位，，维持以以前的63％的比重。。在63％的比例中中，通过对对市场再次分分析，小户户型的豪华度度假公寓的受受宠度依旧占占有相当的市市场故此，我我们作出下下表所示的户户型配比建议议：第三部分：商商业检测与与建议市场检测1一般成功商业业情况：分类指标交通条件人文环境商业成熟度人口环境市场认知度商务氛围人流量物业自身布局

一般权重A0.200.050.250.150.100.100.050.101本项目要素权重0.50.9500.50.50.990.9000.5000.99

本项目各个要素分值0.10.050.1250.080.10.090.030.100.675首先我们根据据本案现有的的商业氛围和和环境，本项项目在交通条条件，人文文环境，商业业成熟度等上上表中的各个个方面中，其其都没有达达到一个良好好的状况：最最后的得分分仅为0.675。从现状中看，，其商业的的氛围不够成成熟。市场检测2我们知道国国际标准中，，人均的商商业面积在1m2左右；也就就是说未来博博鳌的商业情情况很大部分分取决于博鳌鳌的未来公寓寓和其他物业业人口的导入入；物业类型建筑面积容积率占地面积所占比例国际公寓600000.51263%高端别墅100000.2510.5%顶级别墅100000.11010.5%500强会所100000.128.3310.5%滨海商业50000.51.05.26%码头以及其中公共场地2.54合计950000.2438.87/国际公寓：700套，每套2人；1400人：高端别墅：20套，每套10－20人，人数在400人；顶级别墅：10套，每套10－20人，共200人；500强会所：10套，每套20－30人，共300人会议中心人群群：根据市市场研究状况况：每天人人流乐观估计计100人/天观光人群：乐乐观估计50人/天商业最大面积积需求：2450m2市场检测2商业面积需求求修正；面积指标修正本项目服务人群为高端人群，对于面积和空间要求要高于国际平均面积；国际标准的1m2/人，应该被调整为1.5m2/人人流量的修正非稳定型人流量娱乐场所对商业需求的修正原温泉等商业对于后续商业的需求有一定影响错位时间对人流量的修正3：会议人群集中在4－10月1：国际公寓人群集中在冬季；入住率在80％左右2：观光人群集中在：冬季－4月1300*2＝2600m2约3000m2左右预计分流5％人群：1425人/天稳定型人群基本保持到90％左右：1425×90％＝1300人/天约1500人/天容积率：0.5的超低容积率率商业层高挑空在4米以上，创造造出一定的艺艺术空间，便便于后期品牌牌入驻后的形形象展示。建筑形态：内部空间隔隔断自由化，，外立面风格格，简约和复复古结合，添添加一些具有有海南风情或或者中国民族族元素的建筑筑语言表达（（比如：在墙墙的处理上