房地产投资资金融通概述

房地产投资资金融通如何保障房地产投资所需资金？主要内容1.房地产投资资金融通的必要性；2.房地产开发投资资金融通渠道和程序；3.房地产置业投资资金融通渠道和程序；4.房地产投融资担保和保险的含义和作用；5.房地产投资资金融通决策一、房地产投资资金融通的概念1.含义房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益等需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。房地产项目资金循环图示土地购置支付工程款等土地开发转入开发房屋建成预售/租储备资金货币资金生产资金货币资金成品资金售租特点：资金占用量大，占用时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响

房地产投资资金融通的必要性（1）开发资金需要量巨大与开发商自有资金有限的矛盾

第一，资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；第二，追求规模效应而超出了开发商自有资金；第三，规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。

（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾一是当时资金实力不够；二是保持对资金的主动性；三是将资金压力在时间上摊薄；四是贷币价值的变化；五是提前实现房屋购买行为，如尚未付清借款时已有了房屋。房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。房地产投资资金融通与房地产金融

私人市场公众市场权益融资个人房地产上市公司企业权益型REIT退休基金债务融资商业银行抵押贷款支持证券保险公司抵押型REIT退休基金权益融资方式上市或增发新股：条件较苛刻，融资成本高；吸收其他机构投资者资金：对企业和项目要求高；合作开发：较为有利和普遍债务融资方式企业债券：债券利率和融资成本高；抵押贷款：比较有利，也比较普遍；信用贷款：对企业的要求较高其他如预收定金和房款、留存收益等。向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。1.房地产开发贷款贷款用于购置土地，风险极高，抵押率通常为50～60％，我国金融机构不得发放。（1）土地购置贷款二、房地产开发投资资金融通（2）土地开发贷款用于对土地进行改良，虽然风险较高，但金融机构会拥有第一抵押权。（3）建设贷款用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本，金融机构要求以该房地产项目、其他房地产项目、质押或第三方保证作为担保。房地产开发贷款的条件除一般贷款条件外，还包括：企业的条件：营业执照，开发权，健全财务管理和经济核算制度，贷款账户和结算账户；项目的条件：土地使用权，项目相关合法证件及市场前景，预算合理且自有资金占比达到项目预算投资总额的35%）；开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。土地储备制度运行国有土地收购重新开发储备土地市场存量土地增量土地出让招拍挂2.土地储备贷款向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。贷款要求严格，抵押率较低。发放条件县级以上政府指定或委托的土地储备机构和对土地进行一级开发的企业；资本金到位、管理规范；调查土地整体情况；关注土地价值状况；专户管理，监控土地收益。发行条件连续三年盈利；净资产收益率每年不得低于10%；累计对外投资额不超过净资产的50%；总资产负债率低于70%；所有者权益至少5000万元。3.房地产企业发行股票获得永久资本，提高自有资本率；资金使用限制较少；可获得高于账面价值的溢价资金等。但融资成本较高，会使得原投资者弱化乃至失去对企业的控制权。4.房地产信托融资信托投资公司通过资金信托方式集中两个或以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。特点规模小，期限短，要求收益率高，及时满足需要，降低企业财务总成本；提供全程融资服务；信托计划依托项目且流动性较差。发行条件有国家认可的执业资格；注册资本不少于1000万元人民币；具有完善的法人治理结构；具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备５年以上可追溯的记录；中国银监会要求的其他条件。5.房地产债券融资为了筹集特定房地产开发建设资金而发行的借款信用凭证，具有高效灵活、无中途停贷或回收的风险、易于被大众接受等特点。发行条件净资产额的限额：股份有限公司不低于3000万元，有限责任公司不低于6000万元；累计债券总额不超过公司净资产的40%，累计债券总额指公司成立历来发行的所有债券的尚未偿还部分，发债额度不能超过整个项目所需资金的20％；最近3年平均可分配利润足以支付1年的利息；筹集的资金投资方向符合国家产业政策；债券利率不得超过国务院规定的利率水平；国家规定的其他条件。6.在建工程抵押贷款抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。贷款要点工程已完部分与土地使用权同时抵押，但已完部分工程量需要核实，并由工程监理机构和工程质量监督部门对工程质量进行确认；土地使用权必须有偿取得，已领取《国有土地使用权》。工程未完部分应有开发商与施工单位签订生效的工程承包合同，预算造价重新审核，以确定其抵押价值和贷款价值比率，并按各个部位形象进度确定分阶段抵押价值。在建抵押工程销售收入由银行代收、监管，专户存储。

房地产项目贷款的审查要点

企业资信等级评价；贷款项目评估：项目情况，市场分析和财务指标；贷款担保方式评价：不同机构提供的不同担保；

贷款综合评价：综合风险度超过60％为高风险贷款综合风风险度度＝（（某笔笔贷款款风险险额/某笔笔贷款款额））×100％＝信用用等级级系数数×贷贷款方方式系系数××期限限系数数×项项目风风险等等级系系数某笔贷贷款风风险额额＝某某笔贷贷款额额×信信用等等级系系数××贷款款方式式系数数×期期限系系数××项目目风险险等级级系数数因素取值标准类别信用等级系数30％、50％、70％、90％AAA级企业、AA级企业、A级企业、BBB级企业贷款方式系数10～20％、50％、100％银行金融机构、省级非银行金融机构或商品房抵押、AA级以下企业或其他房屋抵押、信用贷款贷款期限系数100％、120％、130％、140％半年以内、3年以内、3～5年、5年以上项目风险等级系数50％、60％、70％、80％按建设条件、市场、产品分析及财务评价结果评定指标因素项目基本情况四证落实、自有资金占比、资金落实、地理与交通位置、基础设施、项目品质等情况市场分析市场定位、供需形势、竞争形势、市场营销能力、认购或预售/预租能力等财务评价财务内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性分析房地产产项目目评估估年份1999200020012002200320042005预算内资金0.210.110.180.120.090.070.06银行贷款23.1823.0921.9922.7723.7818.418.11债券0.210.0600.02000.03利用外资5.352.811.761.611.291.331.19自筹资金28.0426.9128.3828.0928.5730.3333.24其他资金来源43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.38房地产项目资金来源小结单位：％三、房房地产产置业业投资资资金金融通通俗称按揭，是指那些不能或不愿一次性支付房款的购房人，将其与房地产商签订的住房买卖合同项下的所有权益抵押给金融机构（通常是商业银行），或将其向房地产开发商购买的住房抵押给商业银行，银行将一定数额的款项贷给购房者并以购房者的名义交付给开发商所有。

1.商业性住房抵押贷款贷款程序开发商与银行签订《合作协议》，约定开发商开发的物业，银行可向购房者提供按揭贷款，并约定开发商在购房人取得房屋产权证办理抵押登记以前为其贷款提供不可撤销的保证；开发商与购房者签订《商品房买卖合同》，约定购房者支付房屋价款的方式为首付款加上银行贷款；购房者向指定银行申请贷款，银行对借款人的资信进行审查；购房者与银行签订《个人住房借款合同》（含个人住房抵押合同），进行抵押登记，银行将贷款额划至开发商账户。由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。2.住房公积金贷款住房公公积金金制度度住房公积金账户个人工资比例扣存住房公积金管理中心商业银行单位按个人工资比例缴存委托住房公积金贷款申请程序

借款人向住房公积金管理中心提出书面贷款申请；住房公积金资金管理中心审核、决定；通知借款申请人；受托银行办理贷款手续。住房公积金贷款申请条件

一是按规定履行缴存住房公积金义务的职工；二是款项用于购买、建造、翻建、大修自住住房。商业性性住房房贷款款与住住房公公积金金贷款款比较较商业性住房贷款住房公积金贷款贷款对象

具有完全民事行为能力的自然人

住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职工

贷款额度

一般为房款的70％，有限额规定据缴交年限、比例和余额确定，有限额规定贷款手续

开发商合作银行审批住房资金管理中心审批贷款利率

市场基准利率的折扣政策性利率，独立利率期限2008.12.23之前2008.12.23之后下限基准水平

下限基准水平商业贷款三至五年

五年以上

5.055.205.946.124.905.055.765.94公积金贷款一至五年

五年以上

3.514.053.333.87房地产贷款利率水平与供款负担单位：％提示：：贷款款下限限水平平最低低可至至七折折。缴交住房公积金的职工在购买住房时，在其公积金抵押贷款的额度不能满足购房需要时，分别与银行签订“住房公积金抵押贷款合同”和“个人住房担保贷款合同”，同时使用住房公积金贷款和商业性住房贷款。

3.住房组合贷款住房组合贷款申请条件

一是同时符合住房公积金贷款和商业性贷款的条件和规定；二是贷款申请额度不得超过房价总价的70%，公积金贷款额度＝住房公积金当地最高可贷额度，商业性住房贷款金额＝购房申请贷款额度－公积金贷款额度；三是贷款申请期限，住房组合贷款期限最长不超过15年，公积金贷款和商业性住房贷款借款合同起止日必须相一致。以建设银行为例的组合贷款条件有合法的身份；按时足额缴存住房公积金的职工；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；符合当地公积金管理部门规定的借款条件；贷款行规定的其他条件。

住房组合贷款申请程序

借款申请人向商业银行提出个人住房组合贷款申请，填写《个人住房公积金借款申请书》和《个人住房商业性借款申请书》，提供公积金帐号；银行受理申请，审查借款人情况，对符合条件的承诺贷款；签订《个人住房商业性借款》和《个人住房抵押保证合同》；公积金贷款可代办，并由代办机构与公积金贷款委托行签订《个人住房公积金借款合同》和《个人住房公积金贷款代办和保证合同》。借款人与商业银行办理抵押合同和其他合同的公证、登记手续，或者保险；银行放款；借款人按月还款。购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。

4.商用房地产贷款贷款条件

面向已经通过竣工验收的商用房地产，贷款价值比通常不超过60％，期限不超过10年，贷款利率较高。如典当当、高高利贷贷、开开发商商的贷贷款、、免息息分期期付款款、以以租代代售等等。5.其其他他融资资方式式6.贷款新产品品一：：循环环授信信业务务个人住住房循循环授授信业业务：：是指自自然人人（授授信申申请人人）以以其所所购住住房作作最高高额抵抵押向向银行行申请请循环环授信信额度度，在在不超超过授授信有有效期期和可可用额额度的的条件件下，，被授授信人人可向向银行行多次次申请请具有有明确确消费费用途途的个个人贷贷款，，循环环使用用的业业务。。也称称“随随借随随还””、““循环环贷””等。。加按揭：对处于按揭揭状态原有有住房的已已还款部分分、或者贷贷款额度可可随房价上上升以及重重新评估值值的上升而而增加，再再进行按揭揭贷款的业业务。转按揭：如果房贷所所在银行不不能办理加加按揭业务务，借款人人可以通过过将房贷转转到能办理理加按揭的的银行。7.贷款款新产品二二：固定利利率贷款单位：％光大银行建设银行基准利率优惠利率基准利率优惠利率3年期6.546.007.256.125年期6.636.157.326.3910年期6.876.337.756.85商业银行需需要掌握的的借款人的的信息有：：目前收入入的合理性性及未来行行业发展对对收入水平平的影响，，贷款偿付付能力；所所购房产的的目的及拥拥有意愿等等因素。所有住房贷贷款的贷款款成数不超超过80％。住房贷款的的月房产支支出与收入入比控制在在50%以下，月所所有债务支支出与收入入比控制在在55％以下。抵押物价值值的确定以以该房产在在该次买卖卖交易中的的成交价或或评估价的的较低者为为准。对再交易房房，应对每每个用作贷贷款抵押的的房屋进行行独立评估估。与90/70政策相相配套的首首付的区别别。以户定义的的第二套房房首付和利利率水平的的区别。可能获得的的融资数量量个人住房贷款的主要还款方式：期限在１年以内（含１年）的到期本息一次性清偿，等额本息还款法和等额本金还款法。

等额本息还款法支付特征：初期更多资金用于支付利息，较少支付本金；利息总负担较重，但压力摊薄。等额本金还款法支付特征：初期更多地资金用于支付本金，较少支付利息；总的利息负担相对较轻，但初期压力较大。

房地产贷款偿还方式与供款负担相同偿还方方式、不同同利率水平平下供款负负担020040060080010001234567891011121314期限金额07年末利率水平07年初利率水平相同偿还方方式、不同同利率水平平下利息负负担020004000600080001000012000140001234567891011121314期限金额期限07年末利率水平07年初利率水平不同偿还方方式利息负负担比较02000400060008000100001200014000135791113期限金额期限等额本金等额本息等额本息还还款法：对收入中等等但未来的的收入预期期会稳步上上升的贷款款人（主要要是年轻人人），除了了付按揭外外，还要考考虑日常的的生活开销销、教育投投资以及将将来的婚姻姻筹备费用用等，因此此最近几年年还款压力力不应该太太大，并且且贷款期限限最好适当当长些。等额本金还还款法：对于目前收收入较高、、但未来的的收入预期期会下降的的贷款人（（如部分垄垄断行业从从业人员、、未来几年年将离任的的企业高管管等），前前几年还款款压力可以以相对大些些。贷款偿还方方式适用群群体四、房地产产投融资中中的担保和和保险贷款人在发放贷款的过程中，为了确保借出资金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求当事人以外的第三方对借款人的还款提供担保，履行债务保证责任。

1.房地产贷款的担保

作用

帮助贷款人有效转嫁和合理分担风险；扩大借款人的受益面（金额、数量）。在房屋设计、营造、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。我国开设的有财产保险、责任保险、信用保证保险和人身保险。

2.房地产保险保险基金房地产投保人

保险契约房地产保险人

保险费防损和险后赔偿（1）财产产保险涉及房地产的财产保险品种企业财产保险

城乡居民房屋保险

建筑工程一切险

投保人境内企事业单位、团体和国家机关

居民本人或其家庭成员

建筑工程所有人、承包人或其他关系人

保险范围

与被保险人有经济利害关系的财产

被保险人约定的房屋财产被保险人在建筑工地的财产保险期限金额

一年，可续保；账面原值、账面原值加成数、重置价值或其他

普通险1年，两全险1、3、5年；房屋实际价值自投保或财产出现至工程验收或交付止；工程总价值（2）责任任保险涉及房地产的责任保险品种产品责任险

置业责任保险

投保人开发商

房地产有关专业技术团体保险范围

开发商合法租售的供他人正在正常使用的房屋专业人员因工作疏忽或过失造成委托方或其他关系人财产损失和人身伤害（3）信用保证保保险涉及房地产的信用保险品种

买方信用保险

住宅抵押贷款保险

投保人购房者借款人保险范围

拖延或逃避分期付款

非人为风险及义务人的行为风险

涉及房地产的保证风险品种建筑工程承保合同保险

贷款购房保证保险投标保证保险

预付款保证保险

履行合同保证保险

维修保证保险

投保人投标人承包人承包人承包人借款人保险范围

中标人不继续签订合同不能履约

不能按时按质按量交付工程不履行约定维修任务

连续6个月未偿还贷款本息

（4）人身保险涉及房地产的人身保险品种建筑工程团体人身意外伤害保险

安居定期保险

投保人施工企业或建筑公司贷款购房者保险范围

有劳动关系人员在工地致残或意外亡故购房者在贷款支付期期间亡故五、房地产产投资资金金融通决策策既有项目法人，新设项目法人；企业性质：独资企业、一般合伙企业，有限责任合伙企业、有限责任公司，股份有限公司，房地产投资信托（1）组建融资组织（2）编制房地产投资项目资金使用计划表

资金投入计划，资金收入计划，资金流动计划1.资金金融通决策策的程序资金流动计计划表单位：时间费用12…小计资金投入资金收入差额累计资金投入累计资金收入累计差额提示：资金收入的的估算应慎慎重；资金金投入和收收入计划的的时间间隔隔应一致。。资金筹集的币种和数额，资金筹集的流量，资金来源、结构，资金筹集的风险评价，资金成本，资金筹集方式，资金筹集的步骤。（3）拟订可能的筹资方案

（4）计算各方案案的资本结结构和资金金成本率（5）待选方案：：资金成本本率最低或或其他（6）计算待选方方案资本结结构的效益益和风险（7）综合比较选选择投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，包括资金筹集成本和使用成本。（1）含义资金收集成本：一次性费用，主要包括借款手续费、各项代理发行费用等。资金使用成本：经常、定期支付的费用，主要包括股利、贷款利息以及其他利息费用等。2.资金金成本（2）资金金成本的衡衡量绝对数和相相对数个别资金成本、综合合(加权平均)资金成本和和边际资金金成本：不同资金筹筹集方式的的资金成本本或：资金成本率(一般通称为资金成本)；：使用或占用成本；：筹资总额；：筹资费用；：筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。长期借款资资金成本率率：长期借款成本率；：长期借款利率；：筹集费用率；：所得税率。：长期借款成本率；：长期借款利率；：借款费用率；：所得税率。【例1】某房地产产企业长期期借款200万元，年利利率10.8％，借借款期限3年，每年付付息一次，，到期一次次还本，企企业所得税税率25％，筹资费费用忽略不不计，试计计算这笔长长期借款的的资金成本本率。【解】10.8％％×(1——25％)=8.1％提示：上述述公式仅适适用于每年年末支付利利息、借款款期末一次次全部还本本的情况。。如果利息的的支付采取取贴现的形形式，在借款中预预先扣除，，则公式式为：债券资金成成本率或：债券资金成本率；：债券利率；：债券筹资费用率；：所得税率。：债券年利息；：债券筹资额；提示：注意票面金金额与实际际筹集资金金之间的差差别。【例2】某房地产开开发企业发发行总面值值为500万元得10年期债券，，票面利率率为8％，发行费费率为5％，发行价价格550万元。公司司所得税税税率为25％，试计算算该公司债债券的资金金成本。如如果房地产产公司以350万元发行面面额为500万元的债券券，试计算算其资金成成本率。【解】（1）根据据公式得：：（2）以350万元价格发发行时的资资金成本率率为：由于债券期限较较长，为考考虑资金的的时间价值值，可采用用下式计算算资金成本本：：实际筹集资金总量；：债券内部收益率；：各年债券利息；：债券本金。普通股资金金成本率评价法公式：

：普通股资金成本率；：普通股预期年股利支出；：普通股筹资费用率；：预期股利率年增长率。：普通股筹资额；【例3】某某房地产开开发公司发发行普通股股正常市价价400万万元元，筹筹资费用率率为5％，，第一年支支付股利率率为10％％，预计每每年股利增增长率为9％，试计计算其资金金成本率。。【解】根据公式得得：资本资产定定价模型法法公式：：无风险报酬率；：平均风险股票必要报酬率；：股票的风险校正系数。【例4】某某一期间证证券市场无无风险报酬酬率为10％，平均均风险股票票必须报酬酬率为15％，某房房地产开发发公司普通通股值为1.10，，试计算该该普通股的的资金成本本。【解】根据公式得得：＝10％＋＋1.10×（15％－10％）＝15.5％％优先股资金成本率率：优先股预期年股利支出；：优先股资金成本率；：优先股筹资费用率。：优先股票面价值；【例5】某某房地产开开发公司为为某项目发发行优先股股股票，票票面额按正正常市价计计算为200万元，，筹资费率率为4％，，股息年利利率为14％，试求求其优先股股资金成本本。【解】根据公式得得：留用利润筹资成本率：第一年股利；：留用利润资金成本率；：股利年均增长率。：留用利润总额；：加权平均资金成本率；：为第j种来源资金占全部资金的比重（权重）；：第j种来源资金的成本。综合资金成成本的计算说明：个别资金占占全部资金金的比例即即资金结构构；确定资资金结构可可以按资金金的帐面价价值、市场场价值或目目标价值计计算。【例6】设某某房地产开开发项目拟拟定的筹资资方案有关关财务数据据如下表所所示，根据据已知条件件计算个别别资金成本本率和综合合资金成本本率。银行贷款贷款余额400万元年利率7.5％抵减金额20万元所得税率25％普通股发行总额400万元（40万股）预期股利1元/股发行费用2.4万元预期股利增长率3％优先股发行总额400万元（40万股）股利率0.7元/股发行费用12万元债券发行总额1500万元债券利率9.0％发行费用15万元所得税率25％留用利润个人所得税率20％留用利润额200万元股利率0.7元/股普通股市价12元预期年股利增长率5％【解】（1）银行行贷款资金成成本率（2）普通股筹资资成本率（3）优先股筹资资成本率（4）债券资金成成本率（5）留用利润资资金成本率率（6）综合合资金成本率率已知总筹资资额＝400＋400＋400＋1500＋＋200＝2900万万元，则可得综合筹筹资成本率率为：K＝5.92％×13.79％＋13.06％％×13.79％＋＋7.22％×13.79％％＋6.82％×51.73％＋8.67％××6.90％＝7.74％由于个别资资金成本随随着时间、、筹资额与与筹资结构构的变化而而变动，则则新增加一一个单位的的资本而需需要负担的的成本，或或因追加筹资资而带来的的资金成本本。类别：边际际成本和加加权平均边边际资金成成本；作用：边际际资金成本本率应作为为财务分析析的贴现率率。边际资金成成本的计算算情形一：追加筹资但但成本不变变的情况若资金结构构不变，则则筹资数额额的变化不不影响综合合资金成本本，即综合合资金成本本不变；若资金结构构发生变化化，则综合合资金成本本会发生变变化，主要要考虑新增增资金的比比例重新计计算。情形二：追追加筹资成成本随筹资资规模扩大大而变化的的情况根据金融市市场的资金金供求确定定各类资金金成本分界界点（资金金成本发生生前的最大大筹资额））；确定目标资资金结构；；计算筹资总总额成本分分界点，列列出相应筹筹资范围；；分别计算不不同筹资范范围内的边边际资金成成本。【例7】某某房地产开开发公司有有关资本结结构及其他他资料如下下表所示。。试根据提提供的资料料为基础，，来说明追追加融资时时，边际资资金成本的的计算方法法。资本来源金额（元）所占比重资金成本率长期负债9000030％8％优先股3000010％12％普通股18000060％18％合计300000100％14.4％【解】（1）假设设该企业各各种增资方方案的资金金成本如下下表所示（单位：元元）资金来源目标资金结构增资范围资金成本长期负债30％≤2700008％270000～72000010％＞72000012％优先股10％≤25200012％＞25200014％普通股60％≤108000018％1080000～288000020％＞288000022％（2）计算筹资总额分界点即各种筹资方式下成本发生变动的最大筹资总额，是根据最优资本结构和各种融资方式下资本成本发生变化的融资范围确定的。计算公式为：：第j种来源资金的成本分界点；：筹资总额分界点；：目标资本结构中第j种资本的比重。根据上述公公式，该公公司筹资总总额分界点点计算如下下表所示（（单位：元元）。资金方式资金成本筹资范围总额分界点总额范围长期负债8％＜270000元270000/0.3＝900000元<900000元10％270000～720000元720000/0.3＝2400000元900000～2400000元12％＞720000元——>2400000元优先股12％≤252000元252000/0.1＝2520000元≤2520000元14％＞252000元——>2520000元普通股18％＜1080000元1080000/0.6＝1800000元<1800000元20％1080000～2880000元2880000/0.6＝4800000元1800000～4800000元22％＞2880000元——>4800000元（3）计算算边际资金金成本对这六个筹筹资范围分分别计算加加权平均资资金成本，，便可求得得各种筹资资范围的边边际资金成成本。根据上一步骤可得到新的融资范围是：900000元以下；900000～1800000元；1800000～2400000元；2400000～2520000元；2520000～4800000元；4800000元以上计算过程见见下表。筹资总额范围资金来源资本结构资金成本率边际资金成本900000元以下长期负债30％8％2.4％优先股10％12％1.2％普通股60％18％10.8％合计100％——14.4％余下类推…………..筹资总额范围资金来源资本结构资金成本率边际资金成本900000～1800000元长期负债30％10％3％优先股10％12％1.2％普通股60％18％10.8％合计100